海外 | 重新評估亞洲經濟體在英國脫歐公投後的表現

英國脫歐公投的結果似乎未對亞洲造成太大衝擊,使得亞洲各國央行與投資人感到如釋重負。後續資金的流入及較為鴿派的美國貨幣政策,使得各國主管機關的工作容易許多。不過聯博仍舊相信投資人應該持續對疲弱的區域出口,以及中國趨緩的成長與改革問題保持警覺。

英國脫歐公投對新興市場經濟體所造成的衝擊比原先擔心的小許多,對亞洲而言更是如此。這種如釋重負的感受,加上較為溫和的美國貨幣政策展望都刺激了市場對風險的追逐,也使得資金大舉湧入新興市場資產。

資金流入與正面的衝擊效應

外資流入的成長為大部分的亞洲貨幣提供了良好支撐,也讓各國央行的工作變得不那麼棘手。的確,在通膨偏低、國內需求疲弱,且出口表現遲滯的背景之下,各國央行已紛紛采取降息的手段(圖一)。

圖一:亞洲的成長與通膨仍舊溫和

目前已經看到馬來西亞央行意外降息一碼,此外中國台灣、印尼和南韓也采取了較為大膽的寬松措施。聯博認為這些國家在未來的幾季還會采取更多的降息動作。

雖然菲律賓央行對於采取進一步的貨幣寬松政策抱持較為保守的態度,但央行官員則暗示近期內可能會調降商業銀行的存款准備金率。泰國央行也在6月底的政策會議上維持按兵不動,但聯博仍認為持續的成長疲弱和低通膨,將促使泰國央行在今年稍晚跟上區域內其他央行的腳步。

雖然市場仍舊普遍預期歐元、英鎊和日圓走弱,但是美國聯准會在近期內升息的期望消退,使得美元升值的幅度有所節制。因此,盡管外部衝擊造成了彙率的波動,但是亞洲貨幣指數(ADXY)自6月以來仍舊表現意外穩定。

在過去一個月來,韓圜是表現最佳的亞洲貨幣(兌美元彙率上漲1.8%),主要受到彙率較預期更為穩定的日圓所幫助。表現次佳的則是印尼盾(上漲1.4%),主要是受到投資人對該國經濟基本面的信心重振所支持。有利的背景因素包括超低的通膨、財政問題風險降低,以及有所改善的基礎建設支出,另外還有穩定的政策執行紀錄—透過降息和賦稅豁免法案以刺激外國資金流入與財政營收。

中國外彙政策更趨透明

境內人民幣兌美元的彙率表現顯著落後(下跌1.2%),但這主要是因為美元整體走強的情況下,政策允許人民幣即期彙率小幅走低,以維持較為穩定的貨幣籃子之故。事實上,聯博認為人民銀行自今年年初以來管理境內即期彙率的方式,讓中國的貨幣管理對市場交易者而言更趨透明。

這說明了中國的貨幣市場在近期外部衝擊之下為何波動性較低,也未出現恐慌情緒的原因。聯博認為人民幣應該會在漲跌2%的區間之內整理,而非呈現市場許多人士仍相信的結構性貶值趨勢。

不過雖然聯博整體而言並不看壞亞洲貨幣,但投資團隊也並不同意市場上一些過於樂觀的看法,認為亞洲的出口復蘇將為亞洲貨幣指數提供支撐。聯博對亞洲出口仍抱持審慎的態度。

iPhone帶動的出口復蘇並不完整

就某種程度而言,亞洲出口已經開始有所增溫,但是復蘇的部分主要僅限於科技相關的領域。非科技/電子產品的出口表現仍舊低迷。

近期的出口上揚主要出現於中國台灣和南韓,以及增幅程度不高的新加坡。這些成長可能和Apple的新iPhone 7預期上市有關。的確,之前幾代的iPhone上市時,都出現了類似的暫時性科技出口復蘇模式。但是,這次的復蘇程度和步調似乎與過往相比較為有限(圖二)。

圖二:iPhone對出口的提振能力逐漸下滑

整體而言,聯博持續認為低迷的出口展望是持續低成長與低通膨背後的主要因素之一,這兩者都指向更多的政策性寬松措施—在大部分的國家當中則涵蓋了貨幣和財政政策。此情境顯示未來一年的公債殖利率將可望走低。

中國的風險尚未反映

值得謹慎小心的一點在於市場目前顯得有一點過於自滿,因此很可能受到潛在的負面因素所影響,例如中國的成長與結構性改革成果。這類令人失望的數據將會破壞目前市場上追逐風險的氛圍。

中國6月經濟數據帶來的重大警訊之一,就是房地產投資和新屋開工數都呈現更為明顯的衰退跡像,而且衰退速度令人擔憂(圖三)。這點強化了聯博長期以來的看法,亦即一旦房市投資出現衰退,中國經濟就只剩下政府基礎建設支出獨力支撐,因為私部門的需求表現依舊疲弱。

圖三:中國的房市投資呈現衰退

中國央行和財政部為銀行體系所挹注的大筆流動性,未能在實質經濟當中激發私部門投資力道。相反地,其將持續鼓勵國內基金投機性地將資金從一個資產類別轉移到另一個資產類別(例如從房市轉移至債市,從債市轉移至大宗商品,然後再轉回房市)。在此同時,這也代表著公部門會進行更多的借貸以提供基礎建設所需的資金。

在改革方面,主要的焦點會放在國營企業的整頓上,因為其對中國經濟的結構性再平衡與未來的違約文化扮演著重要的角色。

最近隸屬於遼寧省政府的鋼鐵廠“東北特鋼”債務違約,以及投資人呼吁抵制遼寧省新發行債券的後續新聞都對中國的國營企業和供給面的改革帶來了真正的考驗。它們是否能夠克服政治上的挑戰而減少過剩的產能,並且允許知名國營企業違約以帶動債市文化的真正改變呢?

中央政府的紓困可能會帶來重大的道德風險影響,而對改革有利的直接違約則可能使得市場在短期內對潛在擴散效應和系統性風險的疑慮大幅升高。對於北京當局而言,處理這個問題最方便的做法或許是盡可能地拖延,希望這個問題在未來能夠低調地大事化小,小事化無。不過,對投資人而言,這可能是最糟的結果。

(據The News Lens 關鍵評論)

英國 | 教育部公布十大中學招生飽和地 英國學區房選址需謹慎!

不少購房者來英國買房都是為了下一代,希望自己的子女能夠接受優質教育,因此學區房一直都是英國房地產的一塊「香餑餑」。不過,學區房選址也是大有門道的,不僅要看學校等級排名,同樣不能忽視的還有學校的「容量」。英國的中小學很多施行小班教育,因此每個學校的容量十分有限,又由於近年來海外移民與日劇增,適齡入學學生數量逐漸增加,很多學校即使擴招也難以滿足龐大的入學需求。另外,即使孩子如願上到了心儀的小學,不過在就讀中學前也要注意留意學校有足夠空位讓您的孩子入學。(全球性價比高的學區房

BBC聯合英國教育部就爆出截至2016年5月,英國有546,558名兒童申請並成功入學區域內小學就讀,但是目前的初高中學(Secondary school)招生額度僅為530,274個(不包括Middle school*)。僅未來1年內,英國中學就面臨16284個入學空位的短缺,也就是說那些「人多位少」的飽和地區,共計會有約1.6萬學生面臨上不了居住區域內中學的境遇。

*註:本文中Secondary school指單辦初中+單辦高中,絕大多數英國小學生讀完小學會進入secondary school就讀;Middle school僅指單辦初中。

此次調查涉及全國134個區域,不過沒有將小學畢業後需要上Middle school的16個地區數據統計在內。在所有被調查區域中,倫敦西南部薩裡郡(Surrey)以及英格蘭中部伯明翰(Birmingham)學校飽和現象最嚴重。這意味著這些地區大約1/6的學生沒有上到「第一志願的」Secondary school。

英國中學「位少人多」最嚴重的十大地區

上圖為英國中學「位少人多」最嚴重的十大地區,深綠色柱表示區域內Secondary school的容量,淺綠色柱表示區域內小學就讀人數。該排序按照兩者差值由大到小降序排列,十大地區依次為:薩裡(Surrey),伯明翰(Birmingham),布里斯托(Bristol),利茲(Leeds),倫敦路易山姆區(Lewisham),曼徹斯特(Manchester),倫敦伊嶺區(Ealing),倫敦莫頓區(Merton),倫敦汪茲沃茲區(Wandsworth),和倫敦格林威治區(Greenwich)。

薩裡郡議會負責人之一Linda Kemeny認為,自2010年以來,在一些好學校多的地區這種現象越發嚴重,就薩裡郡來說,未來5年我們需要擴容至少1.1萬空位才能保證適齡學生入學,但是在資金方面同樣面臨短缺,未來2年每年光是資金缺口就已經達到3000萬英鎊。

不過伯明翰議會方面則表示,雖然目前本地區僅2016年就面臨2056個缺口,但是議會有信心通過各種方式將此問題改善,因為目前很多學校擴容工程早已開展,不久的將來便會初顯成效。

為了改善國之基本的教育問題,英國教育部目前已起草70億英鎊撥款用於推進中小學學校擴容等適宜。在2018年前,預計將提供超過5.2萬的中學空位;算上眾多新建校工程的完工,2021年將會提供超過60萬的空位。

混校?男校?女校?在英國,可以說家長們也是像國內一樣,從孩子剛一出生就開始琢磨上學的問題了。家長們會參考大量的排名表、學校檢查報告、各類學校指導、其他家長推薦……可是這些信息未必是最準確和有用的。選擇學校,是選擇能讓你家孩子的潛力充分發掘和施展的地方。【閱讀原文

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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馬來西亞 | 上半年馬來西亞房地產交易量值齊銳減

馬來西亞2016年上半年房地產交易量下跌7.1%,交易總值亦下跌11.5%

根據馬來西亞財政部房產估價及服務局(JPPH)公布“2016年上半年馬來西亞房地產市場調查報告”顯示,馬國2016年上半年房地產交易量為16萬3,189件,較2015年同期下跌7.1%;交易總值為648.28億馬幣(約合159.18億美元),較2015年同期下跌11.5%。

住宅房產業繼續成為市場主流,分別占房地產總交易量及總交易值之62.37%(10萬1,777件)及50.88%(329.83億馬幣)。在主要州屬方面,包括吉隆坡、雪蘭莪州、柔佛州及檳城州,本年上半年住宅產業成交走勢價量齊跌,然在商用產業方面,吉隆坡商用產業成為唯一跑贏大市的市場,成交量雖然下滑,成交價卻從2015年下半年的30億8,901萬馬幣,增加33%至41億784萬馬幣。農業用地居次,占總交易量之22.72%;其他依次為商務房產業(7.13%)及工業用地(1.7%)。商務房產業2016年上半年交易件數為1萬1,642件,交易值達113億馬幣;工業用地交易件數為2,778件,交易值為56.28億馬幣。

該報告顯示,2016年第2季馬國滯銷房屋數量銳增,已竣工但滯銷的住宅房產達1萬3,829間,總值為73億馬幣;其中以高檔房產業滯銷狀況最嚴重,尤其價值100萬馬幣以上的房產業,滯銷單位增加51.7%至1,717間,價值增至32億8,537萬馬幣;50萬至100萬馬幣的房產業擁有最多滯銷單位,於第二季增加11%至2,859間,價值增12.45%至19億2,120萬馬幣。

馬來西亞上半年房地產交易量年減7.1%,交易總值下跌11.5%

馬國中央銀行於2016年7月13日突然降息,依然無法顯著改善市場情況,金融機構對房貸的核准率只有40%,確實市場效應不大。展望2017年房產業市場,估計2016年市場放緩走勢將延至2017年,市場表現料持平,因全球外部因素及周邊經濟放緩也將影響馬國市場。

(據鉅亨網) 

馬來西亞 | 分析師:馬來西亞房價未來4-5年不會有急速成長

東方網報導,鑒於目前國內外形勢,馬來西亞產業領域可能陷入4至5年的橫擺周期,國內房價預測在未來4至5年內不會有急速的增長,按年成長率將呈平緩趨勢。

肯納格投行股票研究主管林芬潔在今日的大馬產業峰會中表示,馬來西亞產業市場的3項關鍵推動因素正出現結構改變,進而導致整個產業市場一同經歷這變化。

馬來西亞上半年房地產交易量年減7.1%,交易總值下跌11.5%

林芬潔認為,馬來西亞人口結構的改變、銀行收緊貸款發放的條件,和消費者因經濟負擔能力的不同,導致國內房市供需關系錯置,是目前產業領域欲振乏力,陷入衰退的主要原因。

“產業市場的興榮與人口成長息息相關,而我們可以看到,20至29歲這段年齡層的人民現在成了大馬最主要的人口結構成份,而這部份人口正是典型的首次購屋者;所以現時的首次購屋者人數已經來到頂峰,未來這數字只會跌,不會升。”

(據鉅亨網) 

美國 | 在美國建屋買房的最佳時機

多數消費者認為春季最適合房屋買賣,但事實上真是如此嗎?

買賣房屋時機仍依情況而定。雖然春季是目前房地產交易最熱門時節,但房地產專家及建商皆認為春季買房習慣是源於氣候考量及市場狹隘認知。

房地產專家及建商認為春季買房的主原因在於春季氣侯宜人,雨量也較少,適合房屋整修及施工。另一方面,春季學校開學,於春季買房及入住,有助於家中孩童適應新學區。

“人們普遍認為春季及夏季是最適合買賣房屋的季節,”阿拉斯加州亨特維爾市房地產交易員-阿曼達.霍華德說。“尤其對父母而言,春季適逢孩童入學時間,於春季買房,可幫助孩子盡快適應新環境。因此,對他們來說是較好的選擇。”

重新思考季節對於買房的重要性

然而,霍華德指出秋季及冬季,其實也是挺不錯的買房時機。

“這是個黃金時段,”霍華德指出。“的確在秋冬兩季,釋出的房產數目較少,但換個角度想,會在秋冬買賣房屋的人,都是有明確目標的買家。譬如剛離婚需另覓新居、 家中孩童數目增加或是因轉職而搬家。”其他房產經紀也指出雖然在春季會有大量房產釋出,但部分買家並未下定決心,只是抱著走馬看花的心態看屋,對於最終購買決定,反而猶豫不決。

“根據我的經驗,在氣候舒適的季節,很多人喜歡買房看屋,但他們經常挑三撿四,反而不是認真的買家,”西雅圖Findwell房地產執行總裁凱文.李斯歐塔提到。“5月時,每天能有40組買家來看屋聽起來很不錯。但事實上,我寧可選擇在12月僅有兩組客人來參觀我的房產。認真的買家比走馬看花的買家來得有意義。”

如果你還是認為春季是買賣房屋最佳時節,切記春天未必呼應銷售景氣。

房地產交易的春季始於一月

“房地產交易的銷售循環,始於1月,買賣雙方結束假期,陸續開始進入市場,並於五月逐漸上揚,持續在整個夏季,買氣都會相當熱絡。但夏季末,長尾效應逐漸退去,並於11、12月進入尾聲。”李斯歐塔說明。

由此可見,冬季房產買賣冷卻但競爭也相對激烈。“去年我經歷最激烈競爭的房地產買賣,是一棟於12月23日公開標售的優質房產,由於當時市場物件少,潛在買家相互競價,在12月26日售出時,總價相當可觀。”當然,激烈的銷售狀況並不是常態。李斯歐塔特別澄清:“整體而言,聖誕節前後並不是熱門買賣交易的時機。我剛剛所提到的案例,之所以能獲利,是因為該房產正好符合買家需求,因此我們才能成功的拉抬出售價格。”

考慮入住時間

考量入住時間並依此規劃時程表,也是房屋買賣時重要一環。一般而言,從准備簽約到完成交易需要至少一個月,但依據實際狀況,耗時也有可能更長。霍華德表示過去幾年,買家申請貸款需要時間較長,但近期文件審核的程序加快。大多在30天內都可以完成程序。

然而,申請貸款的前提是買家必須找到合適的房產。李斯歐塔提到大多數的買家需要花費2至3個月來尋找合適的房子。而對於賣家而言,受到當地市場特性及價格影響較大。“賣屋時程在近一年來經歷了急遽的變化,主因是因為房市景氣佳。以西雅圖而言,若是坐落於熱門地段並且以合理價格出售,一周之內就有可能售出。但兩年前,則大概需要90-120天。”

專家表明,任何季節都可以在美國開工建屋

買屋選擇:立即入住及客制化建造

現成及客制化房產,在入住時程上也占有關鍵影響。

現成房源是建商已預先建好全部或部分住宅,買家可從中選擇喜歡的房型並於短期內遷入。從簽約到入住大約為一個月。

如果買家想要從零開始打造自己的理想住宅,李斯歐塔建議:“至少需要有等待4-6個月的心理准備。大型建商通常較有效率,但中小型或是客制化的建商,耗時會更長。”伊利諾州及佛洛裡達州建商湯姆.莫裡多爾也分享了他個人看法。

“耗時多久?”通常是買家最關心的問題。在客制化房屋的情況下,光是找到合適的土地來建屋,可能就得花上幾個月。另外尋找及面試合適的承包商,​​也是需要買家投入精力和時間的環節。

一旦選定了承包商,“買家必須自己做出承包商的選擇,有的廠商能夠在五周之內就建造好房屋,有的廠商則需要5個月,兩者之間各有優缺點。決定廠商後,即向主管機關提出建屋申請。都市區域,主管機關審核時間較長,大約需要數周到一個月。但總體而言,我會建議客戶至少估計半年的建屋時間。”莫裡多爾解釋。

建屋的最佳時間

回到日程規劃,“人們總認為冬天不適合蓋房子,這其實是錯誤的觀念!建商無法在冬天進行水泥工程,但卻能將時間運用在建造地下室及配置冷暖氣系統。”

莫裡多爾也提到買家總認為春天是最好的季節,他通常會告訴買家任何季節都可以開工建屋,但於冬天開工也有其好處。下雨會對工程造成延誤,因為雨水會影響水泥干燥,但是下雪反而影響不大。“我個人建議於秋季開工,因為市場交易的高點在4、5月,所以於秋季預先建屋,可以在銷售高峰進入市場。另一方面,秋季氣候干燥,也適合進行工程。”

綜合以上,霍華德補充:“買賣雙方在決定建屋時機,應該要考量預期進入市場的時程。另外,也必須預留彈性時間,畢竟建屋過程中有可能發生突發狀況,影響完工日期。”

【查看這篇文章的英文原文,請點擊這裡。】

點擊了解在美國建造新房的那些事

美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——馬林縣

導言:舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄,漲至75.5萬美元,反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市,不過春季房市緊迫感減弱,買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰,現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況,本期介紹的是馬林縣(Marin County)。

舊金山灣區地區分布

馬林縣的購房者在第二季度采取更加謹慎的策略,沒有上一季度典型的緊迫感。購房者較少參與價格戰,很多購房者都拒絕將就達不到其理想的房產。一些賣家發現他們的房產在市場上的滯售時間增長,因此考慮將其出租等待明年出售。

即便如此,一流且定價合理的房產仍然廣受關注並吸引了多方競價。售價100萬美元到300萬美元的房產銷售量最高。與舊金山灣區的其他地方一樣,馬林縣的房產儲量持續緊張,降低了多數潛在買家的負擔能力,他們正在等待價格穩定從而能夠搬遷落戶。

馬林縣房產中等銷售價位(2015年6月—2016年6月)

 

馬林縣月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

馬林縣房產平均市場停留期(2015年6月—2016年6月)

 

馬林縣線下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年與2016年第二季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

盡管我們預計,像以往一樣,秋季的房產活動會有所好轉,但2016年剩余的時間可能不會像以往幾年那樣繁忙。即將到來的美國總統選舉將帶來諸多不確定性,也可能會使更多購房者變得謹慎,但無論全球或國內的政治局勢如何,馬林縣富有經驗的房地產專家都不會恐慌。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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新加坡 | 看戶型圖選房要注意什麼?

在新加坡看圖買房有哪些事情需要注意?

買房子是重要的投資,絕對不能一時衝動,必須做足功課。問題是,現在買房,特別是新蓋的樓花,都沒有現房可以看,只能通過宣傳冊子、戶型圖和示範單位來做決定。

但是,發展商砸下幾百萬元打造的奢華示範單位、印刷精美的宣傳冊子,跟現實有一定的差距。再說,建築圖和戶型圖也不是人人都看得懂,許多人其實是一知半解。到底看圖買房有哪些事情需要注意呢?

提早做功課

所謂“早起的鳥兒有蟲吃”,如果已經將目標鎖定某一個小區,就應該盡早做功課。通常,新項目開盤之前的幾個月,房屋經紀就已經在網站上刊登廣告,如果你對某個項目有興趣,可以主動向經紀索取資料,以便提早做功課。

不過,即使你對某個未開盤的新項目一見鐘情,也不應該“單戀一枝花”,死守到這個項目開盤為止。可到小區內幾個現有的共管公寓去看一看,參考區內的轉售和租金市場。

了解地段的交通和設施

買房之前,應該在不同時段到小區走走,了解這裡的交通情況。尖峰時間會不會堵車?如果有學校,中午放學時分會不會影響住戶出入?如果是為了方便入學,應該先打聽自己是否符合資格,因為很多名校的學額在第二階段就幾乎被搶光了,輪不到靠住家距離來報名的學生。

即使圖紙上顯示有地鐵站,也應該實地看看距離、是否已經通車。如果還沒有通車,不單不能帶動房價上漲,建築工地所帶來的噪音和塵土,反而可能影響轉售和租金市場。

了解發展商的背景

一些發展商建造的項目價格會貴一些,但房子的質量也相對較好,不但租金市場較高,日後轉售時的二手房價也會高一些。

如果鎖定了某個項目,不妨到發展商蓋過的項目看看(最好完工超過三年),了解這家公司的設計特點和產品素質,例如停車場的設計是不是過窄、曬衣空間會不會不足等等。

了解項目總藍圖

看項目總藍圖時,要清楚項目內的設施。如果介意電房、垃圾房、停車場入口等,應該留意這些設施的位置和樓高。如果不喜歡煙熏味,應該避開靠近燒烤爐。如果擔心噪音,或許要考慮遠離常常會舉辦聚會的住戶俱樂部。

了解示範單位和實樓差距

示範單位都裝修得美輪美煥,但這是用金錢堆積出來的,一般人不太可能有同樣的裝修預算。

如果看過剛交樓的房子,就能較好理解示範單位和實樓之間的差距。買房時,也應該跟發展商確定哪些裝修是附送的,哪些只是“包裝”。在示範單位內也應該留意家具是否正常尺寸?房間內是否沒有安裝衣櫃,所以看起來較寬敞?

(據聯合早報)

泰國 | 簽證費將漲價 泰國落地簽申請日均破5000

距離泰國新簽證資費實施時期9月27日還有不到60天時間,廊曼機場就提前迎來了每天5000-6000“落地簽”游客高峰考驗。為此官方在候機樓2層增設了8個快速辦理窗口。

泰國中華網報導,曼谷廊曼國際機場場務主任乃裴說,針對近期落地簽游客數量暴增至每天5000-6000人次的情況特制定了應急協調方案。在第2候機樓入境通道的2層增設了長約200米共8個落地簽特別辦理窗口,此外還提供臨時快照、外彙兌換點和表格填寫處以及大約300個等候座位等配套服務。

泰國首都曼谷共有兩個機場,圖為廊曼機場

目前落地簽入境游客中主要以中國游客為主,改善落地簽游客辦理服務後,現在人均辦理所花費的時間縮短到了主要3分鐘。極大的節約了入境游客等待的時間。與此同時,還在辦理區域提供中英雙語說明等以及排隊叫號系統,讓整個過程井然有序。

而1號候機樓出境服務窗口方面也新增加了2個服務台(4個受理窗口),能夠每小時新受理200個旅客出行需要。與此同時,還要去嚴格執行入境安檢標准。

(據鉅亨網)

美國 | 舊金山房地產市場最新行情:供需均衡 投資好時機

舊金山房地產市場終於開始降溫,這對於過去幾年的一直觀望的買家無疑是個好消息。最近的銷售記錄顯示,該地區房價已經趨於穩定,許多房產無需經過競購戰就可購得。即使房產收到多家競價,其數量通常也是較低的個位數。要價和售價之間的差距也大幅減少。一年多以前,我們經常聽到一套房產實際售價比最初要價高出50萬或100萬美元。如今,這種現像已經變得非常罕見的。

這是否意味著舊金山房市不再是炙手可熱?並不是。對許多人來說,舊金山仍然是夢想中的城市,尤其是那些在技術行業工作的千禧一代。目前失業率處於歷史低點。許多移民也被舊金山文化多樣性、公共交通、教育、溫和的氣候和美麗的風景所吸引。

現今,舊金山房市處於一種供需均衡的穩定狀態。過去的兩到三年,由於舊金山房地產市場供應有限,需求遠高於供給,10或20家競價一套該地房產,數天內就可成交。隨著價格上漲,越來越多的業主將他們的房子放到市場掛牌出售,供應也跟著上升。另一方面,需求下跌,因為負擔得起住在這個城市的人口減少。當供給約等於需求時,市場將處於一個均衡狀態。理解均衡的人都知道,這種狀態很臨時,供應/需求很快就會失去平衡。

所有這些對投資者意味著什麼?

1、對於長期投資者而言,舊金山房地產是很好的投資。在過去的幾十年中,盡管有起有落,當地房地產市場始終如一交付高回報。投資者需要關注長期收益,而不是短期的波動。及時切入市場將是不可能的。

2、投資者購買房地產將更容易。競價減少將是必要的。仍是現金為王。投資者通過現金購買房產能省錢。

3、城市的某些區域公寓市場正變得飽和。購買靠近市中心的公寓將會更方便,更劃算。然而,獨棟房屋依舊非常受追棒。

4、我個人不相信房市存在泡沫。房地產市場正進行輕微的調整。迅速行動起來的人可以從調整中受益。正如我剛剛提到的,舊金山房地產是一個很棒的長期投資。

美國房地產的繼續蓬勃發展,許多國際買家對美元的穩定性充滿了信心,所以外國投資者在整體銷售數量是自2009年以來的第二高。紐約曼哈頓本年度第二季的房地產中位價再次創新高,比起去年同季增長了13%。隨著2016年美國總統選舉成為熱門話題,今期專欄Anthony也會議論選舉會對美國經濟和房市場有什麼影響。【閱讀原文

 

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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新加坡 | 七月新加坡組屋轉售量 創8個月最大跌幅

上個月的整體組屋轉售量比今年6月下跌13.7%

新加坡房地產交易網站SRX的預估數據顯示,上個月共有1573個單位易主,較6月的1823個單位顯著下滑。

上個月的整體組屋轉售量比今年6月下跌13.7%,是過去八個月最大幅度的滑落。

房地產交易網站SRX昨天公布的預估數據顯示,上個月共有1573個單位易主,較6月的1823個單位顯著下滑。

組屋轉售量在2010年5月達到巔峰,上月轉售量比當時下滑56.9%,但與去年7月的1552個單位相比則微升1.4%。

分析師認為,這是因為每年第二季的組屋轉售活動往往在一年之中最多,因此第三季的轉售量相比之下顯得較少。

智信研究與咨詢總監王伽勝說,下半年的整體組屋轉售活動通常會放緩,因此7月的轉售量下滑是意料之中的事。今年6月的轉售量相當高,他相信主要是拿到新組屋鑰匙而急著脫售舊房子的賣家增多。至於7月,轉售量滑落,可能是6月時國際上發生英國公投脫離歐盟事件,對市場帶來一些不穩定因素,令買家卻步。

博納產業首席執行長林永富認為,7月的組屋轉售活動減少,有可能是因為農歷七月來臨。“買房子後要等上一段時間才能拿鑰匙,一些買家可能擔心拿到鑰匙後已是農歷七月,避忌在這個時候搬家或是裝修房子。”

整體組屋轉售價微漲

與此同時,今年7月的整體組屋轉售價格比今年6月微升0.7%。其中三房式、四房式和五房式組屋的價格分別上揚0.6%、0.3%和0.5%,公寓式組屋的轉售價則下滑0.4%。以地區來看,成熟和非成熟組屋區的轉售價都分別上揚0.8%和0.6%。

組屋轉售價在2013年4月達到巔峰,上月轉售價比當時下滑10.9%,與去年7月相比則微升0.8%。

王伽勝認為,6月的轉售價格曾微跌0.6%,而今再次上揚0.7%,是轉售市場趨穩的跡像。“盡管交易量下跌,轉售價格依然上揚,顯示賣家不願以太低的價格出售房子,售價距離一般的市場價格不遠,已算是合理的價格。預計未來四到六個月的組屋轉售價格,將繼續保持平穩。”

SRX數據也顯示,反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差值的TOX(Transaction Over X-Value)中位數上個月為負1000元,與6月相比減少1000元,顯示多數買家所付的價格接近同類組屋近期的售價。

其中,三房式、四房式、五房式組屋和公寓式組屋的TOX中位數,分別是零元、負2000元、負1000元和負1000元。

上個月交易量超過10宗的組屋市鎮中,大巴窯的TOX中位數最高,達2萬5500元;金文泰和武吉巴督則以4000元的TOX中位數排第二位。TOX中位數最低的是榜鵝和紅山,分別是負1萬元和負8000元。

(據聯合早報)