Author: ZoeChan

英國 | 史上最低貸款利率！這些關於按揭的知識趕緊Get

2016年8月5日，英國央行宣布，基准利率由0.5%下調25個基點至0.25%。——這是英國央行7年來首次降息！

央行還表示，如果經濟持續下坡，還會再降，預計年底降息將接近零。

還記得央行決議投票是如何變化的嗎？我來幫您復習一下：

  • 脫歐前：加息（0）— 不變（9）— 降息（0）
  • 脫歐後一個月： 加息（0）— 不變（8）— 降息（1）
  • 今天： 9人一致通過降息

所以，降息帶來的變化是什麼呢？再來一個看圖秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友們有福了，因為還錢利率主要受央行利率影響，所以你們還的錢就變少啦－－一個月少22英鎊，可以去吃頓好的了呢！今天英鎊持續走低，援引Telegraph說的更清楚一點：

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger說，首次置業的購房者依然需要面臨房源緊缺和高房價的門檻，降息對他們來說基本沒有利好。

與此同時，多家銀行/房貸提供商表示將於九月開始調整房貸利率。從9月1號起，Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society會開始采用調低後的新利率，Virgin Money、NatWest和RBS則要花更長時間進行評估。

另外，央行還將在未來六個月內增購600億英鎊國債，讓公司貸款利率下降，借此刺激消費和商業活動（就業機會）。

上文裡咱們說到的Tracker Mortgage，是一種非固定利率的按揭，而這個利率主要是隨著央行利率來變動的。那麼聰明如你肯定明白了，有tracker mortgage的人成了降息的最大贏家。

但是，如果你的按揭是固定利率，貼心的央行又出了一項項政策，也許會讓你成為贏家。這項名為Term Funding Policy 的政策的意圖，就在於鼓勵貸方降低利率，畢竟刺激經濟首先要激活內需這個G點嘛。

  1. 固定利率按揭

分析師指出，現階段的固定利率按揭是最劃算的，因為利率幾乎是史上最低，呵呵。不過金融機構也不傻，都想細水長流，所以他們當然不希望你一下子把錢都還了。當然，如果你希望提前結束還貸，或者超出你能償還的額度，貸方會收手續費，叫做ERC （Early Repayment Charge）。所以在申請這種按揭前，請務必弄清楚：

  • 超出還款額度的手續費是多少
  • 如果想更換成其他形式的按揭，需要提前多久通知銀行

如果首付押金占了總價的35%以上… 那麼恭喜你，這種按揭（一般是十年）的利率應該是最低的了。

  1. 房市會如何變化

分析師稱，9月之前，房市會趨於平穩，所以對於購房者來說是一個比較好的時間段。但是供不應求的整體格局在長期內不會改變，所以買家也不要對大降價有太高的期望。

如果要賣房子，也不宜要價太高，否則會降低買家對房市的信心，從而采取持續觀望戰略。

在英國夫妻一方是否有義務去償還另一半的生前債務？真的發生這種情況共有房產能否保住？房姐Chloe的個案分析就為您解析夫妻房產分割的問題，三種情況看看您屬於那一種。【閱讀原文】

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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新加坡 | 政府推出私宅地段 裡峇峇利引起市場關注

靠近中央商業區和烏節路，也毗鄰新加坡河的裡峇峇利地區，一向都受私宅買家青睞。政府近來在該區推出的一幅私宅地段，更讓這塊久未有新私宅項目的地段重新引發市場關注。

今年6月底，位於第9郵區馬丁廣場（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招標截止，吸引13方人馬熱烈競標，發展商標價也比分析師預期高出3％。

最高競標價來自馬來西亞富豪郭令燦掌政的國浩置地（GuocoLand），總出價為5億9510萬元，即容積率每平方英尺1239元。這創下聖淘沙升濤灣以外，政府住宅地段售價的歷史新高。據分析師推算，這幅地段發展項目的盈虧平衡點介於每平方英尺1800元至1910元，因此售價可能會在每平方英尺2000元以上。

裡峇峇利地區寸土寸金，近年來推出的公寓多是不超過400個單位的小型項目。例如擁有248個單位的RV Residences、302個單位的Martin Place Residences和僅有105個單位的Starlight Suites。這些項目過去一年共計有超過30個單位成交，尺價介於1800元至2300元之間。

裡峇峇利地區一向都受新加坡私宅買家青睞

這次推出的新地段位於馬丁廣場與裡峇峇利弄（River Valley Close）的交界處，占地17萬1535平方英尺，總樓面為48萬零307平方英尺，預計最多可建450個住宅單位，有望發展為這一區規模較大的新項目。附近的公共設施包括立化小學和世界城購物中心（Great World City），莫罕默蘇丹路一帶也食肆林立，十分便利。

作為傳統私宅黃金地帶，這一區也有不少建於2000年前的“大齡”公寓，其中屋齡18年的雅賓嶺（Aspen Heights）至今仍交易活躍，過去一年共有26個單位轉售，尺價介於1282至1665元；屋齡19年的華麗園（Valley Park）一年來有11個單位成交，尺價介於1239元至1603元。

至於1986年完工的永安苑（Yong An Park），過去一年僅有一宗交易，一個面積高達3434平方英尺的高層單位，在去年11月以1893元尺價轉售。

裡峇峇利區位於核心中央區，交通便利原本就是該區私宅的賣點，這一帶未來還將新增一個地鐵站。目前正在興建的湯申—東海岸地鐵線大世界（Great World）站，預計將在2021年投入使用。分析師預計，隨著地鐵站啟用，區內房產還有進一步升值的空間。

（據聯合早報）

海外 | 亞太房地產交易量 上半年同比多下跌

房地產資本的報告顯示，今年上半年大多數亞太地區城市的交易量，與去年同時期相比都下跌。相對來說，一些較小的市場，交投反而活躍得多；例如新加坡和中國香港就是少數兩個不跌反升的城市。

今年上半年，新加坡是亞太地區房地產投資交易最活躍的三大市場之一，排名僅次於東京和中國香港。

房地產交易最活躍的亞太市場

房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）8月10日發布的“亞太平洋資本報告”顯示，今年上半年大多數亞太地區城市的交易量，與去年同時期相比都下跌。年初的股市動蕩影響了交投氣氛，但是投資者的信心動搖，在第二季達到另一個新的水平。

日本的上半年房地產投資交易額下跌了48％至119億美元，澳洲則下跌57％至75億4200萬美元，中國也下跌50％至69億3920萬美元。

相對來說，一些較小的市場，交投反而活躍得多；例如新加坡和中國香港就是少數兩個不跌反升的城市。

今年上半年，新加坡是亞太地區房地產投資交易最活躍的三大市場之一

上半年房地產投資 新加坡交易額增35％

新加坡上半年的房地產投資交易額增加35％至41億9400萬元，但這主要是因為一個單一交易帶動。位於濱海灣金融區的亞洲廣場第一大廈（Asia Square Tower 1），兩個月前以24億5000萬美元（約34億新元）賣給主權財富基金卡塔爾投資局，創下亞太區獨棟大樓交易額新高。

在中國香港，恆大地產以125億港元（約合16億美元）買入位於灣仔的美國萬通大廈，也創下當地單棟辦公樓交易最高價。這個交易帶動中國香港上半年的房地產投資交易額達到68億2200萬美元，年比增長17％。

其他交投明顯增長的城市，還包括重慶、孟買和西安。

今年上半年，重慶的投資性房地產交易額暴增816％至10億6400萬美元。這使它由亞太地區排名第68城市，一躍成為亞太地區排名第十的城市。其中一個重頭交易是恆大地產以8億4070萬美元買下的公寓項目。

西安的排名也從過去兩年的第71位，躍升至24位。今年上半年有總值2億3200萬美元的房地產成交，年比增長143％。

孟買的排名則晉升了六個名次至排名第13，上半年有總值8億1800萬美元的房地產成交，年比增長182％。

房地產資本分析公司說，房地產市場持續全球化是亞太區的一個利好發展趨勢。雖然區域的交易總量下降，但是跨境交易卻持續增長，占總交易量的近三分之一。這是自2008年第二季以來的最高水平。

亞洲資金對歐美市場的投資興趣不減，連續八年的投資額呈現增長。2016年上半年達183億美元，雖然漲幅沒有以往強勁，但相比10年的平均值仍高出75％。

（據聯合早報）

摩天大樓將改變倫敦的天際線 | 英國

Laura Henderson本期為我們探究摩天大樓成為倫敦新潮流背後的原因。

400座高聳入雲的建築預計在未來十年內在倫敦拔地而起，其中的73%將被作為民宅而設計。大部分將建在東倫敦，據悉光格林威治半島（Greenwich Peninsular）就有42座。那麼10年後的倫敦將會是什麼樣子？會被塑造成類似上海和紐約那樣的城市嗎？這些摩天大樓將怎樣影響這座城市具有歷史感的景觀？

最戲劇化的影響是倫敦將會湧現出新的高端房產區域，大多數都在泰晤士和的南岸；更多標志性建築會改變倫敦的天際線，如Tower Hamlets區的57層住宅樓Rolling Pin Tower。在美國建築公司KPF工作的 John Bushell預測，倫敦南岸會成為新的房產區，與北岸形成鏡面效果；景色將和繁榮的南倫敦、巴希特發電廠一樣吸引人。就如碎片大廈（Shard）標志著倫敦橋和小黃瓜（Gherkin）代表著金融城一樣，新建的大樓將定義已有的區域，同時並挖掘新的標志性地區。John Bushell說：“城市規劃系統將使城市看上去很美，就如同風景如畫的花園一般。倫敦不會像紐約那樣自由。新建計劃都被慎重考慮中，聖保羅大教堂周圍視線之內的景觀始終被保護著。”

這種突如其來的建樓風潮源於倫敦飛速增長的人口數和土地面積的缺乏。高層建築可以使更多的人居住在交通方便的中心地帶，使周遭的區域繁榮起來。

與上個世紀六七十年代的乏味的水泥樓群不同的是，今天的高層公寓旨在吸引高收入的城市白領們，他們喜愛開放式公寓，通常要有酒店式的服務與24小時保安系統、門房服務、停車服務、溫泉和室內花園。公寓窗外的景觀比任何因素都要重要，所以越高層的公寓價錢越貴；在外形方面，設計越具創意的高樓也就越有吸引力。

Aykon London One， 由KPF開發，位於Wandsworth的Nine Elms區，戶型由高端住宅，辦公室與經濟適用公寓組成。Aykon將提供450套住宅，有著非常多的公共空間，如樓頂花園、亭子，甚至是中國人指定要求的卡拉OK唱廳。

而鄰居One Nine Elms將會提供491套公寓，一個觀星台和這個國家首個中國五星級酒店。據Bushell說：“買家有50%來自英國，另外50%來自海外。

Ian Simpson是高層建築師，他在倫敦的項目叫做One Blackfriars——是一個有50層的摩天大樓，坐落在黑衣修士橋（Blackfriars Bridge）旁邊，在那裡一個單間公寓的價錢 達£960,000，價格之高令人瞠目（創下了倫敦南岸的記錄）。

開發商聖喬治（St George）的 49層的Vauxhall Wharf Tower是另一個昂貴的項目，總經理Mark Griffiths將其稱為空中的超級游艇，為一擲千金的買家准備了占據一整層的大面積公寓，有著360度的視野。

聖喬治（St George）開發的49層豪華公寓Vauxhall Wharf Tower

城市規劃條例規定這些摩天大樓建立之後，必須使之前不時髦的地區被重新定義並繁榮起來。所以這些高層開發區必須在著名的Georgian Squares區域之外建樓，集中在之前被污染的地區，那些區域大多布滿舊倉庫和被遺棄的鐵路房產。大倫敦市政府認為這些區域;；如沃克斯豪爾（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、薩瑟克區（Southwark）、滑鐵盧（Waterloo）、倫敦橋（London Bridge）和金絲雀碼頭（Canary Wharf）已經到了改造的時機，將能夠提供倫敦急需的住房。

但是，建築師們正從摩天大樓林立的美國找靈感。來自Squire and Partners的建築師Michael Squire說：“我們Shell Centre大樓會和芝加哥與紐約的大樓相似。”這項工程正在打造一個擁有500個新家的35層大樓，位於Waterloo，預計2020年完工。

在倫敦碼頭區（Docklands）的新建築除了公寓外，還有社區。現代建築師們在建造住宅的同時，也在打造能使社區繁榮的結構。將成為倫敦最高樓的City Pride，坐落在長碼頭的中心位置。而有著75層的地標建築Landmark Pinnacle是另外一個高層居民樓，其中有兩層被用來做花園。用Squire的話說是：“這些樓就如同小村莊。”

為建築師和規劃師而設的論壇——新倫敦建築的主席Peter Murray說：“我們想要復制紐約的城市規劃，在設施便利的地方創造富有活力的社區。但是價格是驚人的；很難想像我們看到的價格水平要怎樣繼續下去，在北格林威治這樣的不是高檔區的地方，一個兩室的公寓就要£750,000。”

“趨勢是要打造混合戶型的房產，即綜合了經濟適用房和價格不菲的豪華套房。”

雖然英國公投早已結束，但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家，那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價，也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計，統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價，以及每平米房價，並做出解讀與排名。【閱讀原文】

 

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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新加坡 | 穩靜市場中買家出價 110萬要買新加坡五房式組屋

有買家有意以110萬元買下City View@Boon Keng的一個五房式單位，交易一旦達成，相信將創下五房式組屋轉售價的新紀錄。

這起交易一旦達成，將超越達士嶺五房式組屋的最高售價。鑒於目前轉售市場整體平穩，不見價格節節攀升的勢頭，受訪的房地產分析師對該項目中出現如此天價組屋略感驚訝。

文慶路私人組屋City View@Boon Keng有望再創私人組屋轉售價新高，有買家有意以110萬元買下該項目中的一個五房式單位，並在約一個星期前簽署選購權書。這起交易一旦達成，將超越達士嶺五房式組屋的最高售價。

鑒於目前轉售市場整體平穩，不見價格節節攀升的勢頭，受訪的房地產分析師對該項目中出現如此天價組屋略感驚訝。

據《聯合早報》探悉，City View@Boon Keng的一個五房式單位，近日以110萬元的高價找到買主。這不但高於達士嶺摩天組屋（Pinnacle@Duxton）迄今為止的最高轉售價（108萬8000元），相信也是本地歷來最貴的五房式組屋。

這個28樓的單位面積約119平方公尺，沒有夕照，而且有上佳的景觀。

負責這筆交易的ERA產業區域分行董事柯凱彬受訪時透露，該單位推出市場後，有好幾組買家前來看房，最終被一對年長的本地夫婦購得。

柯凱彬說：“這對夫妻相信是60多歲的半退休人士，希望能買到一間景觀怡人的房子，也希望不用裝修，就能馬上入住。他們來看房兩次後，就簽署了選購權書（Option-To-Purchase），轉售價110萬元。”

由於買家剛於約一個星期前簽署選購權書，這項交易尚未出現在建屋局網站的轉售交易記錄上。

可盡覽國家體育館、機場觀景輪和海景

該單位的陳姓屋主（35歲，行銷總監）受訪時說，他和妻子很喜歡這個項目的地點，更不舍得周邊便利的環境，因此夫妻倆原本想以至少118萬元出售。

他說：“國慶日當天，我從住家窗戶望出去就是一覽無遺的國慶煙火，還可以看到國家體育館、機場控制塔及海景。另一邊望出去，還可看到中央商業區、新加坡摩天觀景輪等，風景很不錯。”

他當初以約70萬元購得這個單位，之後花了5萬元至8萬元裝修，除了添購設計師設計的高品質家具，還為太太打造了走入式衣櫥（walk-in wardrobe）。交易完成後，夫妻倆打算把家具留給下一任屋主。

屬本地第二批私人組屋 已有三個五房單位破百萬

2008年推出的City View@Boon Keng是本地第二個私人組屋（DBSS）項目，共有714個單位，推出時平均售價定在每平方英尺520元，五房式單位售價介於53萬6000元至72萬7000元。

該項目今年初滿五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP），可在公開市場上出售。

建屋局網站顯示，City View@Boon Keng至今有29個五房式單位易主，轉售價介於79萬元至102萬8000元，其中三個五房式單位的轉售價破百萬元。

博納產業投資部門主管蔡子偉指出，創下比達士嶺更高的轉售價確實讓人驚訝。但他說：“這個單位的面積比達士嶺的單位大，景觀很好，樓層也比較高，具備這幾個條件的單位相信不多。”

對於未來該項目的轉售價是否會逼近達士嶺的水平，蔡子偉說：“這還是要看買家的要求，是希望找靠近文慶一帶的組屋，還是希望找在中央商業區內的單位。買家還是應該參考相同房款的中位數轉售價會比較准確。”

新達產業顧問研究與咨詢部主管陳瑞謹認為，City View@Boon Keng是新組屋，地點靠近市區，近年來的詢問率一直很高。

他說：“我估計現階段會有很多屋主按兵不動，因為這項110萬的交易已經設下了一定的標准，賣家都大概知道要設定怎樣的價格。屋主都知道在地點上，他們是占盡優勢的。”

（據聯合早報）

新加坡 | 交易量雖上揚 7月新加坡非有地私宅轉售價回跌

盡管新加坡7月份整體非有地轉售私宅交易量繼續上揚，價格卻下滑0.4％，扭轉了過去三個月的漲勢。

分析師：轉售市場已趨穩

有分析師認為，私宅轉售市場仍面對不利因素，價格下跌在意料之中。不過，也有分析師指整體轉售市場已出現趨穩跡像，價格下滑可能只是月份價格波動所造成的。

根據新加坡房地產聯合交易網SRX昨天發布的預估數據，7月份各地區私宅價格一律走低。代表中檔私宅地區的其他中央區的跌幅最大，價格下挫0.6％。代表高檔私宅地區的核心中央區和代表大眾化市場的中央區以外分別下滑0.5％和0.3％。

與去年同期相比，7月份私宅價格微漲0.1％。個別地區方面，核心中央區和其他中央區分別上揚6.2％和0.5％，而中央區以外則下挫2.8％。

相較於2014年1月的峰值，7月份私宅價格已下跌6.6％。

根據SRX發布的預估數據，7月份新加坡各地區私宅價格一律走低

另一方面，7月份共有770宗非有地私宅轉售交易，環比增加10％，同比走高31.4％。與2010年4月的峰值相比，私宅轉售量則已下挫62.4％。

分析師認為，7月轉售私宅價格扭轉連續三個月的漲勢，也顯示目前還不是時候能確定私宅價格已回彈。

智信研究與咨詢總監王伽勝指出，2014年以來大量竣工的新私宅、抑制大筆貸款的總償債率限制，以及環球局勢的不明朗尤其是6月份英國脫離歐盟公投結果，都是造成房價下行的原因。

此外，他認為，發展商在5月份推出的私宅讓市場買氣高，也提振了買家在6月份對轉售私宅的情緒。5月份表現突出的新私宅項目有大巴窯的Gem Residences和高文項目Stars Of Kovan。不過，在6月份發展商銷售情況淡靜，因此無法帶動7月份的轉售市場。

不過也有分析師認為，7月份價格下滑可能只是月份價格波動所造成，而缺乏新項目推出也可能在接下來把買家推向轉售市場。

橙易產業咨詢公司研究與咨詢部高級經理黃顯洋指出，買家在轉售市場更能討價還價，可能取得更理想的交易。

他認為，利率走勢目前仍不明朗，若利率上揚則可能會打擊到價格趨穩的情況。

（據聯合早報）

海外 | 亞太區上半年商業地產交易額同比下滑39%

房地產資本分析公司 Real Capital Analytics（RCA）提供的數據顯示，2016年上半年亞太區可創收房地產（商業地產）交易額約為435億美元，同比下滑了39%。

期內，亞太區所有可創收房地產板塊交易量全線下跌，由於地區面臨潛在經濟挑戰以及購物者收緊開支，零售板塊交易量下滑最為嚴重，跌幅達到了61%。

RCA亞太區高級分析總監Petra Blazkova對此分析，投資者擔憂外圍市場波動，令投資量再創新低。

“這些投資者首要擔心的是經濟增長放緩、利率走向不明，以及海內外普遍擔心通縮壓力。此外，業主不斷將物業價值推向高位，有意投資人士則因收益率攤薄而止步不前，這種分歧令情勢雪上加霜。”Blazkova如是說。

上半年中國市場的投資情緒喜憂參半。一方面，中國市場上半年投資額（不包括開發用地）為人民幣497億元，同比下跌42%。中國市場可創收房地產交易主要集中於一線城市。按交易宗數計算，北京、上海、廣州和深圳4個城市合計占商業地產交易總數的65%。

然而，2016年上半年中國市場開發用地交易激增，同比上漲25%，尤其反映了開發商對市場恢復信心，一定程度上抵消了欠佳的投資數據。

根據RCA市場排名，東京、中國香港、新加坡、悉尼和上海2016年上半年投資額位居市場前五。

RCA城市排名中，中國西安增速最快，由同比的第71位躍升至2016年上半年的第24 位，房地產投資總額達2.32億美元，同比增長143%。

亞太區最大的房地產市場日本，2016年上半年的投資總額達1.38萬億日元，同比下跌49%。日本上半年交易量較其長期平均值跌幅最大，加上國內主要市場板塊收益率亦創新低，令投資者望而卻步。

房地產市場排名第二的澳大利亞，其今年上半年的交易額達102億澳幣，同比下跌55%。不過，澳大利亞的辦公樓收益率與其10年期國債平均收益率的差距已擴大至將近500個基點。這將使澳大利亞房地產市場成為投資者追捧的對像。

Blazkova將澳大利亞市場交易量下跌歸結於供給側問題，“雖然澳大利亞對國內外投資者仍極具吸引力，但資本雄厚的當地企業持有大部分優質地產股，且不願出售，令其他投資者難以入市。”

2016 年上半年，韓國投資總額為2萬億韓元，同比下跌19%。在RCA公布的2016 年上半年前20名房產交易中，僅有兩項在韓國完成，包括售予吉寶置業（Keppel Land）價值3.335億美元的辦公樓宇鐘路塔（Jongno Tower）；以及售予NH農協生命保險（NyongHup Life Insurance）價值2.635億美元，位於首爾渼芹洞的林光大廈（LimKwang Tower)辦公樓宇。

亞太區在2016年初已有跡像顯示投資量顯著下跌。今年第二季度則表明投資者憂慮有增無減。多數國家投資量均出現下滑，大型市場尤為如此。全球金融危機爆發以來，以絕對價值計，亞太區房地產行業整體迎來了最蕭條的一個季度。

亞太區2008-2016年商業地產季度交易量（以美元計值）。圖為RCA資料。

雖然亞太區主要市場交易量和投資額出現下跌，但部分小型市場卻表現不俗。以美元和當地貨幣計值，新加坡、中國香港及中國台灣交易量均獲得增長。

新加坡上半年投資量漲幅最大，同比上升了57%。按絕對數值計算，投資總額達58億新加坡元。

然而，RCA的觀點認為，現在就斷定交易量是大範圍回升，還是僅受到六月向卡塔爾投資局出售新加坡亞洲廣場1號樓（2016 年首六個月亞太區的最大地產交易）的刺激而出現回升，仍言之過早。

中國香港上半年投資總額為530億港元。第一季度表現強勁，帶動投資同比增長17%。此外，另有數宗辦公樓宇交易值得一提，例如，華人置業報價16.1 億美元向恆大地產出售美國萬通大廈及爪哇控股報價12.8億美元向光大控股出售大新金融中心。

除地區內小型市場表現跑贏大型市場外，房地產市場持續全球化是亞太區的另一利好發展。亞太區總交易量雖有下降，但跨境交易卻持續增長，占截至2016 年第二季度過去12個月總交易量的近33%，這是繼2008 年第二季度高峰以來的最高位。

此外，亞洲資金連續8 年投注歐美房地產市場，投資額迅速增長。今年上半年，亞洲資金對外投資雖然不如以往強勁，達183 億美元，但較10年的平均值仍高出75%。

RCA對此分析，亞洲投資者傾向資本保值、采取分散的投資策略，因此一直認為海外市場更有利可圖，同時亦順應全球市場周期，擇機入市。

“展望未來，亞洲市場潛力無限。不管為何選擇投資全球市場，新投資者初入國際市場時都要為資金選擇落腳之處，從而加劇市場競爭。”Blazkova表示，“日本養老基金、中國保險公司、亞洲主權財富基金以及澳洲退休基金均為投資者行列。”

（據人民網-房產頻道）

英國 | 夫妻財產分配：一方去世且有欠款，共有英國房產能否保住？

近日房姐收到了一位客戶的咨詢，是關於夫妻財產分配的，個案情節簡單明了，但可能也頗具代表性，因此應客戶R女士同意特為大家分享。下面請看詳細案例：

“房姐您好，我自結婚後一直和丈夫居住，並共同擁有一套房產（房貸已還清）。但是前不久我丈夫去世了，在處理後事時我發現我丈夫生前是有債務的，包括無擔保的銀行貸款，以及信用卡欠款。由於欠款加起來有一定數額，所以我擔心我丈夫的欠款是否會需要我去變賣房產來償還？畢竟這是我們共有財產，但是我們在英國也僅有這一套房產。”

這位客戶的主要問題就是夫妻一方去世後債務問題應當如何處理，而夫妻間的財產分配問題也是比較常見的。首先對於R女士丈夫所欠下的債務，在英國，債務人員的名字是第一責任人，也就是在欠債憑據上是誰的名字，誰就應優先償還債務。因此，如果債務人都是丈夫名字，在這一角度R女士並無責任去償還債務。

但是，根據英國的法律，R女士對任何共有財產的債務，擁有100%的償還責任。也就是說，此時如果R女士的丈夫將夫妻二人共有房產作為抵押，那麼此時R女士需要100%去償還這部分共有債務（Joint debts）。不過根據案例細節，R女士的丈夫所欠債務均為銀行卡和信用卡，且在其自身名下（即使開設副卡），不構成共有債務，那麼裡面欠下的債務也是由卡主償還。

不過在這個案例中，R女士與丈夫共同擁有房產，即他們是房產的Joint holders，因此當我們把債務分配聚焦到房產上事情就變得稍微復雜了一些，因為這涉及到二人的房產擁有權益（Interest inproperty）歸屬問題。此時R女士可能面臨3種情況：

第一種，若夫婦二人為共有居住者（Joint tenants），也就是房產的擁有權益平等（Equal interest）。在這種情況下當R女士丈夫去世後，根據公平分配原則，她丈夫部分的財產份額會自動變成R女士的份額，不再作為R女士丈夫名下的財產，也就是此時R女士事實上是可以免去其丈夫的債務紛擾的。這也是目前英國最為普遍的夫妻共同擁有房產權益的方式。

第二種，若夫婦二人為普通居住者（Tenants-in-common），即二人擁有的房產權益份額不等。這種情況也是較為常見，通常可能是由於最開始購房時二人達成了某種財產協議進行分配。例如購房時其中一人付了很大一部分首付；或者其中一方曾經遭遇破產或者擁有過一些不良信用紀錄導致無法貸款，在這種情況下二人最開始對房產份額的分配就會出現一多一少的情況，甚至最初貸款（Mortgage）時沒有一方的名字。此時R女士丈夫這部分財產權益將被作為資產保留，那麼債權人有權向R女士提出償還債務的要求，那麼R女士也將不得不將房產出售或者進行再抵押（Remortgage）。

第三種，走破產程序，這種情況比較特殊，真正實行次數非常少見。這種情況下債權人可以將去世的債務人視為破產者，繼而開始實行破產管理程序（Insolvency administration order）。此時即使夫婦二人為房產的共有居住者，即符合了第一種情況，但是R女士丈夫的財產權益份額仍然有可能發生逆轉，被用於實行破產程序。不過房姐還是要再強調一遍，這種情況屬於極少見案例。

房姐專業點評

財產分配與夫妻二人關系其實很微妙，有的話通過口頭便可以順利完成分配，而有些則需要靠法庭來調節。房姐建議R女士以及其他有類似情況困擾的客戶，在事情被決定前請務必咨詢專業房產顧問及律師，具體案例具體分析，切實解決問題，避免一些不必要的麻煩。

聲明1：案例刊登已經過R女士同意。

聲明2：本公眾號文章均為知識政策普及性質，並非絕對建議，不承擔法律責任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的。想給自己孩子買房，一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產，在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂？今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例，幫您解決心中疑惑。【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（八）：破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情，為何還要找專業的建築估算師做折舊呢？

澳洲稅務局（ATO）規定，目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格，一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理；而另一種是QS類別的注冊稅務代理，專做折舊抵稅報告。只有建築估算師（Quantity Surveyor）兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，一人必須同時具備兩種資格。其他任何人（包括估價師和會計師等）不能簽發折舊報告，也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是，會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產，包括民用和商用物業在內，其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房，開發商也無法開具建房成本的發票，因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分，土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時，並不是依賴發票，而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的，如果沒有相關的發票或收據，再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反，若客人無法提供發票或收據，專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值，建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士，因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本，投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性，且可抵稅的費用一起，交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取（這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別，不僅違法，且一旦被稅務局查出，全盤皆輸，後果嚴重。）

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄，我告訴大家澳洲稅法有關的規定，扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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日本 | 誰說日本房市不能買？專家教你輕松賺10% 投報率！

自從6月23日“脫歐派”用選票決定英國的未來後，全球避險資金湧入日本，日幣對美金彙率即大幅升值從106:1升至最高99.99短線升值幅度約6%。這樣的情形，使得許多有興趣投資日本房市的投資人就頻頻詢問，詢問現在是進場購置東京房產的時刻，還是應該再等一會兒，甚至手上已有東京不動產的應該如何處置是好？

益立信海外房產專家Edward表示，目前市場較熱門物件反而是中古空屋市場，尤其是可以拿來做“民宿-Airbnb”的物件最受投資人青睞。其主要原因，除了日本政府因應2020奧運將所帶來的觀光人潮住宿的需求，若依照目前東京都心飯店可提供房數的來看，明顯呈現供不應求的窘境。按照日本政府規劃，希望將目前外國光觀客約2,000多萬人次/年，要吸引至4,000萬人次/年。為解決住房數目不足的問題，“民宿”可以幫忙解決燃眉之急。據了解，雖然目前相關法令仍在研議，但基於政府政策鼓勵項目，許多業者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力

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另外一方面，因為在都心目前表面租金年報酬率3%~5%投報率的水准，尚不足以吸引所有投資人的目光。唯有在提高住房周轉率的情形下，把租金年報酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力。新成屋因為多數大樓管理嚴謹，並要維持大樓住戶品質，住戶公約不可能同意讓轄內房子用來做“民宿”。畢竟，民宿入住客人的水准無法保證，會有安全上的疑慮。相對地，中古大樓因為管理沒有如此嚴謹，且大樓管理員甚至多為日間巡回一次，容易滿足“民宿”的基本需求。還有，日本租約分為“定期租約”與“一般租約”形態，且90%以上的租約多數屬於後者的“一般租約”型態。“一般租約”是比較保障租客-就是租約到期，若現有房客願意繼續續租，房東沒有任何理由來調漲租金，除非房客同意漲租或房東收回房子自住，不然租約就繼續依原條件更新。所以不是若買入的不是空屋而是帶租約的產品，即使等到租約到期，都可能有無法趕走租客、改作民宿的風險。基於上述理由，這也難怪具有“民宿-Airbnb”潛質的物件成為無論是日本人或外國投資人都競相追逐的標的。

（據聯合線上）