Author: ZoeChan

日本央行日前宣布維持當前利率和QE購債規模不變，這令一眾經濟學家感到意外，全球交易員相當失望，7月29日日圓兌美元急挫逾3%至每美元兌102日圓水平。事實上，日圓兌美元一度回落7.5%，後來美聯儲前主席伯南克訪問東京，引發市場猜測日本官員可能選擇直升機撒錢，惟現在黑田一再排除這個可能，投資人對日本央行此番作為感到相當失望。日本經濟迷失了20年也是有原因的，從看他們使用貨幣政策就知道，日本人高傲、食古不化、一成不變的性格，令國家一直糾纏在通縮之間。

國森地產集團董事許畯森投書文彙報指出，這兩年，日本一直靠增加貨幣供應令日圓貶值，以便宜的日本貨品和資產價格來刺激經濟，成效不差。例如中國人大舉在東京購買日貨，中國香港中介強烈推介日本物業，種種狀況顯示日本經濟有復蘇的徵兆，只要日本央行有決心把每美元兌日圓設在125水平，許畯森認為日本於5年內經濟必定會全面復蘇。不過現在自視過高的日本政府卻認為貨幣供應增長已經足夠，更自覺日本已經脫離通縮，自負的性格實在令人感到氣憤及感嘆。

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早前英國“脫歐”成功已經令日圓彙率有巨大變化。英國“脫歐”日圓為什麼會暴漲？英國脫離歐盟和日圓有什麼關系？原因是日圓屬於避險貨幣，英國“脫歐”的話，會引發經濟動蕩，投資者暫時會拋售手上的英鎊和歐元，換成相對穩定的避險貨幣。不過日圓持續上漲會導致以出口企業為主的日本企業業績惡化，物價和消費均會呈現低迷狀態，日本經濟長期停滯將會重來。因此日本央行應該有即時反應，作出相應對策，但想不到日本央行竟然毫無反應，這是令筆者萬萬想不通的。

“買日本樓應先觀察半年”

許畯森相信，日本物業將會一如過去20年調頭下跌，並有至少10%的跌幅。想買日本物業的讀者，可以等多半年至一年看看環境變化再作打算，因為日圓這次暴漲，極有可能拖垮整個日本經濟及物業市場，縱使有大回調也是正常不過的事。

（據鉅亨網）

曼谷房市近幾年隨著BTS（空鐵）、MRT（地鐵）陸續完工後，車站周邊房價呈現爆發性的成長；其中又以Onnut區表現最為亮眼，房價從2011年每坪約20萬至23萬元，到現在每坪均價37萬至44萬元，漲幅高達八至九成、相當驚人，顯示中國台灣“軌道宅”的經驗，正在復制到曼谷房市。

騏聿地產副總經理屠思樺表示，所謂的Onnut區也就是以BTS Onnut站及Sukhumvit 77巷周邊，其中Onnut站在1999年完工時是BTS末端站，房價受惠並不大，直到2011年繼續往後延伸五個站點，擺脫了軌道交通終點站，而隨著周邊兩個大型超市賣場（Tesco、Big C）進駐，以及至少10家便利商店及各種小商店林立，生活機能日趨完善，人口大量移入，Onnut區的房價也就跟著水漲船高。

而除BTS Onnut站外，Onnut區還有其他的交通優勢加持，例如Sukhumvit 77巷可以直達機場及其他周邊區域，Sukhumvit 50巷則可連接高速公路直達市中心，或是通過Rama 4街直達曼谷腹地。

屠思樺分析，由於BTS Thonglor站、Ekamai站租金及房價節節攀升，越來越多的外國商務人士以及小資族，都會選擇在Onnut租房或是置產，讓此區原本是以泰國人的傳統社區為主，也慢慢轉型成國際社區，因此Onnut區附近還有兩所很著名的國際學校，一所是Wells，另一所正在興建為Bangkok Prep，預計2018年8月開學。

根據泰國財政部數據顯示，從2016年至2019年年底，曼谷BTS沿線地價將上漲100%至150%，其他交通沿線也將上漲25%至50%。

屠思樺表示，目前BTS末端站是Bearing，未來兩年內會再往下延長九個站點，屆時Bearing站不再是曼谷交通路網邊緣，可望復制Onnut區的房價成長模式，成為下一個房市新亮點。

目前Bearing站周邊有商場（Central Bangna）、Bangkok Pattana國際學校（每年學費約200萬元），20分鐘車程可抵達Mega Bangna購物中心（曼谷最大購物中心），三年內泰國零售巨頭The Mall集團，也將耗資約200億元，打造占地4,800坪的亞洲最大購物中心，曼谷未來城市副中心區儼然成形，可望進一步帶動該區域房市。

投資小提醒：

優點

• 交通便利、生活機能完善，房價僅有曼谷市中心一半。
• 未來BTS還有9站陸續完工，將帶動房價穩定成長。

缺點

不建議短進短出的投資方，較適合長期持有。

經濟狀況

國際貨幣基金（IMF）預測泰國2016年經濟將成長3%，2017年將成長3.2%

稅務法務

五年以上出售，僅課房屋總價0.5%的“印花稅”。若五年以內出售房屋，課房屋總價3.3%“特殊營業稅”

房貸模式

外國人在泰國貸款資格審核嚴格、貸款利率較中國台灣高，大約6~7%以上，較不建議在泰國貸款

外國人投資規範

外國人買賣泰國房產無特別規定，且不需永久居留，僅限制不可單獨擁有泰國土地產權（譬如別墅）；且外國人僅能持有建案總空間的49%之產權。

（據經濟日報）

日本政府致力推動觀光，去年訪日外國游客人數超過2000萬人，但日本郊區旅館和酒店還是經營困難，加上後繼傳承無人，不斷衰退被迫出售易主，多數新主人是來自大陸的投資客，他們不會壓低價談判，而是計算投資報酬率後當場簽字買下，有投資客現場簽下10億日圓交易。

陸資爆買日本酒店旅館也引起當地旅宿業者注意，日本輿論看法兩極，有人認為：“與其說中國人是救世主，倒覺得他們正在成為支配者”、“日本人正在遠離那些中國人多的溫泉區，交通不便的旅游區生意會變好”，也有人認為：“這是拯救蕭條溫泉度假區的現實手段罷了。”

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吸引更多觀光客赴日

《日本經濟新聞》報導，外國團體游客的行程多為游覽東京、大阪和富士山等所謂的“黃金路線”，大城市的酒店客房不足日趨嚴重，對於較偏遠地區的溫泉勝地來說連帶受益，外國游客成為瀕危旅宿業的救星，而陸資投資翻轉地方溫泉旅館業，也解決老舊酒店缺乏資金翻新的經營困境，吸引更多觀光客赴日。

日本房地產研究機構城市未來綜合研究所調查顯示，去年外國企業在日本並購旅館和酒店的交易數達46起，是前年的2.7倍，隨著訪日外國人不斷增加，大城市的旅館和酒店入住率正在提高，客房單價也水漲船高，因此，投資日本旅宿業具有很大的吸引力。

天價收購度假村

前年一家大陸企業以180億日圓的天價，收購以“雲海Terrace咖啡廳”聞名的北海道星野TOMAMU度假村全部股權，當時在日本就引起各界關注。

今年3月一名在上海經營酒店企業的大陸老板到東京銀座辦公室，一邊詢問旅館能否擴建、營運可否轉交他人等，一邊拿計算機按著，4小時後隨口說：“那就馬上簽字吧”，簽下其中3家交易額高達10億日圓，讓仲介印像深刻。

據了解，該名企業主早在面談前花了7天6夜，看過5家位於日本知名溫泉區的旅館和酒店，並扮成游客住進2家旅館，品嘗餐點、使用設備，考察時還帶上翻譯和向導，決定了就立刻出手。

（據中時電子報）

影響房地產投資最重要的一個因素之一是人口變化，面對日本剎不住車的人口減少，進行房地產投資要注意些什麼呢？

房地產為何對負利率反應遲鈍

日銀從今年2月正式導入了超常識的負利率金融政策已經過去了5個月。負利率引發房貸利率大幅度，目前大致降至0.497%，出現從未有過的低水平。然而日本的房地產市場並沒有像瑞士、丹麥等實施負利率後，房地產市場出現空前的火爆現象。

其重要原因是「需求不足」，而「罪魁禍首」是人口的高齡化和少子化。通常購房的年齡期主要是以30多歲的年齡段為主力，但是日本人口結構顯示，這個年齡段正逐漸減少。由於日本傳統的僱用制度終身僱用瓦解，同時在年輕人中，對日本的社會保險的不安情緒在增加，造成買房人群減少，租房的人增加。

地價上漲地區的三大特徵

房地產價格長期處於上升的地區有一個重要原因是人口長期保持增長，然而日本的人口已經連續10年減少。人口增加地區僅限於大都市，長期以來日本形成了「一極化」的政治、經濟模式，即物流、人流向東京高度集中的特點，地方上20多歲的年輕人為找工作，追求事業發展等，源源不斷地向東京等大都市聚集，特別是有效求人倍率高的東京周邊地區，在日本整個人口減少的背景下，長期以來人口始終保持著增加趨勢。

每年日本國土交通省都會公佈全日本地價和不動產價格的漲跌信息，雖然只在一張紙上簡單地羅列出來，但仔細分析後會發現，上漲地區具有以下三個特點。

1. 生活關連等基礎設施相當發達的鐵道沿線、車站以及新設立或開發的新的交通樞紐。

2. 商業集中地。如：大型購物中心，商業設施不斷地被新建，周邊地區逐漸被規劃出生活居住的開發區。

3. 可能成為外國遊客常光顧的地區。如：外國遊客人氣的賓館、別墅，像北海道的滑雪地NISEKO，當初在日本人眼光裡，是眾多滑雪場地中很普通的一個，但是卻在外國遊客之間口耳相傳，很快成為了外國遊客集中聚集處，人氣沸騰。上述地區具有共同的特點就是能引起「人流的變化」。

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東京23區人口數高峰推移「時刻表」

然而自己購房也好，進行房地產投資也好，都是長期的投資，所以對投資地區的選擇不僅要瞭解其當前狀況，也需要有預測其未來的發展趨勢的眼光。在日本購房時，瞭解具體的人口變化無疑能減少很多投資風險。

根據上述的視點，房地產情報公司社人研總結出了東京23區人口數高峰推移的「時刻表」。人口高峰期最晚的排行是：第一位江東區（2035年），第二中央區（2030年），第三位是港區和新宿區（2025年）。其餘的19區預計2020年之前人口將開始出現減少趨勢。同時這也將影響著東京房價走勢。

此外，在高齡化少子化的背景下，地價穩定的地區僅限於少數。以都市為例，車站是人們生活活動的中心點，特別是大都市幾乎都是以車站為中心形成商業、娛樂街區，因此離車站的距離直接影響著物業的資產價值，有專家表示：「今後隨著人口的減少，住民的行動範圍將變得更加狹小，車站附近的地價下降幅度預計會非常有限。」

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