Author: ZoeChan

城鎮規劃通常是開發商所面臨的最大風險因素之一，做得不好有可能會導致項目一敗塗地。對於像精品聯排別墅這樣的小項目，從提交到法定審核期、公共廣告宣傳，再到公布條款和審批，整個過程可能會要6至12個月，取決於不同郊區、近鄰、以及規劃方案條款的拓展情況。這還不包括任何獨立的外部法庭和法律手續，而這些手續可能需要花更多時間。對於更為復雜、更高密度的項目，我們保守估計城鎮規劃需要9至12個月，假定我們熟悉並全面管理好全過程。

有的城鎮規劃過程完全不在我們的控制範圍內，具有法定性質——例如，征詢民意過程及法定審查時間表。通常情況下，無論你的工程進度有多趕或在地方議會高層的人脈有多豐富，有的時間框架毫無商量余地，你必須允許。澳大利亞規劃系統的美麗（有人可能會說失望）之處在於其極高的透明度和可靠清晰的立法體系支撐下的結構化的過程。如果規模夠大和對社區帶來的宏觀經濟影響夠高，項目有可能升級為國家規劃部級甚至聯邦政府級的項目。然而，在大多數情況下，你還是跟當地政府即地方議會打交道。

我們發現，跟地方議會建立長期信賴業務關系的最好辦法是把項目集中在一或兩個特定地區——比如墨爾本，就是斯多寧頓（Stonnington）和波隆達拉（Boroondara）地區。你的第一個或第二個項目將是一場艱苦戰鬥，各種流程、表格、審核和推薦就像是錯綜復雜的蜿蜒迷宮。不過，一旦你樹立了談判信譽以及表現出交付和執行能力，以後的項目就會變得容易多了。有些開發商可能會把地方議會當成他們的直接對手，但我們認為與地方議會多協調通常會產生雙贏。回想一下我們對太極的哲學討論。在爭論中合作，反之亦然。

站在規劃師的工作角度，地方議會提出的眾多質詢和耗費時間的推薦會讓你為難。然而，管理層和選區議員層面的討論則要更有戰略性。要讓大家看到你對都市社區以及敏感的相鄰關系管理方面所做出的貢獻。地方議會不關心你的項目掙錢還是賠錢，雖然他們的確會從貢獻金及其它規劃和許可費中抽一筆。我們相信，最終，一個好的規劃方案不僅能讓我們賺到錢，還有助於增進最終用戶和鄰居的社交關系，並讓人心情愉快。歸根結底，還是建築和景觀設計及敏感事項的解決方案。一個得到大家認可並具有人文關懷的設計會勝過任何反對理由和一些對規劃方案的隨意規定。

議員們最不希望的就是因項目開發而引起居民大規模抗議，並打一場持久而昂貴的維州民事和行政法庭（VCAT）戰。顯然，對於規模較大的項目，會有機會跟地方議會進行戰略性對話，這也是你展示工作態度和專業品牌的良機。可能在做第一個項目時你無法得到想要的結果，但在第二次和後續項目中會有絕佳時機讓你在談判中獲得有利結果。

為了將你的形像樹立成一個受人尊敬的、尋求長期發展的開發商，你應該花些時間和精力參與和贊助地方議會組織的活動、論壇及有關社區事務的公眾意見咨詢，以拓寬人際關系。這包括參加討論會、論壇和教育研討會。這還涉及贊助活動，以透明的方式支持地方議會的倡議。

與地方議會一起聘請一名稱職而有人脈的城鎮規劃師和建築師是第一步，但作為開發商，你在規劃過程中也發揮著至關重要的作用。你需要與設計團隊緊密合作，在最短的時間內協商出最好的結果。

我們的觀點是開發商要在城鎮規劃階段扮演以下角色：

1、與規劃師和建築師協商確定整體城鎮規劃策略

考慮到開發位置的規劃限制、當地的最近案例和未來規劃政策，是否值得突破常規？如果值得，我們可以突破什麼常規——建築物高度、密度、用途、外牆縮進、停車位，還是部分或全部？什麼是值得追求的，成功的可能性有多大？開發商需要做出哪些決定，什麼時候放松或讓步。你的談判技巧從一開始就派上用場。

一些開發商可能從一開始就決定采取激進方案，准備好隨時把案子提交給維州民事和行政法庭。在某些情況下，遵守所有的規劃法規可能會給你節省寶貴時間，在市場堅挺時，比起追求加大建築面積或更多樓層來說，這可能是有益的。因此，開發商需要在技術方面的考慮與商業現實和條件之間尋求平衡，並為今後的行動做出明智的決定。這是一個艱難的決定，因為沒有數據或先例——每一個開發位置都是獨特的，每個地方議會規劃官是不同的。但是，你必須盡早在項目簡介中指明方向，讓設計團隊可以放心地繼續開展工作。

2、管理前期的設計過程，並在項目初期就與地方議會進行積極討論

就項目進行初步接觸通氣是一個正式渠道，但是與地方議會的非正式關系將在這個階段派上用場。要進行廣泛和清晰的溝通。分享你對項目的熱情，讓地方議會了解你的設想。對於較大的項目，試著與關鍵的地方議會決策者、交通主管部門以及選區議員進行一對一碰面，來闡明你的設想。在遞交申請前，就在設計中體現前期反饋。記住，一旦申請進入地方議會審批處理流程，你就要受到嚴格的審查和法定等待期的約束。在回復信息請求書階段前幾乎沒有修改設計的空間，這個階段可能已是遞交申請兩三個月後了。你的目標是盡量減少收到信息申請書的數量和頻率，使相關政府官員盡可能簡單順利地通過這一流程。

戰略性地思考一下你希望給地方議會拿出什麼樣的東西，要以開發位置的具體情況和項目情形的爭議性為根據。你不妨留在幕後，並依靠規劃師跟地方議會進行聯系。只有在關鍵的談判階段，或者當城鎮規劃師已經用盡了所有渠道時，你再出面敲定最終結果。另外，你也不妨高調出席所有地方議會會議和會談來顯示你的積極參與，並與地方議會建立聯系。要具體情況具體分析，但可以肯定，如果地方議會感受不到你的存在，你自身將永遠不會學到東西或得到改進，以後的每個項目將是一場艱苦的戰鬥。跟地方議會打交道是一門藝術，你參與的越多，才越會明白正在或即將出現的問題。

3、與地方議會打交道歸根到底還是要談判

確定並提前考慮到你對審批流程涉及的尖銳問題願意做出的讓步。考慮到項目的可行性，只有你才能決定采取哪些讓步。舉一個例子，對於在中央商務區建設的大型綜合用途的高層項目，地方議會會希望你少建20％的停車位。這將對住戶便利和公寓的銷售情況產生重大影響。與其試著售出100套不帶停車場的公寓，我們是否可以只開發50套高檔大型公寓，更多外牆縮進、帶更大陽台，但保留停車場呢？從商業上講，這意味著幾乎要把面積和售價加倍，才能保持相同的財務結果。但是，你的建設成本會降低，原因是你少建50個停車位、廚房、浴室和更少的內牆，雖然總的混凝土樓板面積保持不變。密度低的公寓最有可能受到地方議會和鄰居的歡迎，但這些價格更高的大型公寓會有市場嗎？如果有的話，太好了。反之，我們可以調整住宅和商用房的比例，並仍保持該項目的可行性。附近的停車場是否可以填補你增加的商用房的停車需求？地方議會是否需要多一些辦公空間？是否有未滿足的社區需求可以協商解決？例如兒童保健、美食廣場、休憩空間等。把這些放到談判組合中，有助於緩和停車位問題或實現雙贏的結果。另外，如果沒有強制性的高度控制，可以在樓層板和建築高度上達成讓步。哪怕停車位少一些，如果樓板小些，而樓層建的更高（因此有更多的外牆縮進，舒適性設計更佳），也還是有利可圖的。決定做出哪些讓步需要了解地方議會的關注點（社區用途、開放空間等）。做出的讓步最好是能夠互利——既為你爭取到更好的設計或商業結果，也在一定程度上滿足地方議會的關注點。在許多情況下，如果你技術層面的理由非常站得住腳，那就可以去維州民事和行政法庭提出訴訟。

同樣，我們可以看到，開發商在城鎮規劃中是一個管理者、戰略家、夢想家和談判專家，而不只是提款機或偶爾的督促者。在過去工作中，我合作過的最出色的開發商或他們的項目經理，往往做事果斷、思維連貫，可以領導團隊取得圓滿成功，不為情感或個人喜好所擾。他們有大局意識，堅持不懈而又與地方議會協作尋求共贏。

我們希望，通過以上介紹可以讓大家簡單了解一下設計和城鎮規劃過程，以及我們對開發商角色的看法。我們很高興與大家分享更多的想法，或在你當前或未來項目工作中提供另一種視點。獲得另一種意見沒什麼壞處。

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