Author: ZoeChan

為什麼要在泰國購買度假或養老房產？5個原因打動你！

如今，大多數中國買家在泰國置業的都是純粹以投資為目的。買家通常被這些事實所吸引：他們有可能購買到帶永久產權的公寓，泰國房價比起中國或其他火爆的海外投資地要更實惠，泰國的租金收益率也很高。許多泰國開發商都提供租金保障計劃，這樣購房者能獲得8-10％的固定回報率，而一些買家通過當地租賃公司在某些情況下甚至能獲得高達15％的年回報年息。

然而，隨著中國赴泰國旅游者持續快速增長，越來越多的回頭客開始在泰國買房自用。

1、低旅行成本

泰國為什麼如此吸引二次置業者？這並不難看出。首先，泰國靠近中國，去泰國簡單容易。從中國南部飛到泰國只要兩個小時多一點，從北京飛過去也只要六個小時。2015年，許多廉價航空公司已增加了新航線，從中國可以飛到泰國的不同地區，這不僅降低了旅行成本，也更方便地連接了那些生活在中小城市的中國人。目前，中國人最青睞的二次購房目的地，如澳大利亞、加拿大和美國，都需要長途旅行，費用昂貴。相比之下，在泰國購買二套房真又實惠又方便且能快速到達。

2、熱帶氣候

這些快速而方便的航班意味著泰國置業者人數可能在更短的時間內迅速增加。泰國一年四季陽光充足，溫暖的熱帶氣候，對生活在寒冷地區和污染嚴重的地區的中國人來說，來這度個小假真是完美的解脫。

3、低廉房價

因為泰國的房產如此實惠，不僅只有百萬富翁才能在這安置第二家。只要50萬元人民幣，你就能在泰國買到一個約35平方米的一居室公寓，不僅功能齊全、舒適，而且地理位置優越，例如坐落中國旅客最愛去的普吉島、芭堤雅和清邁等地的功能齊全的豪華度假勝地。泰國的度假房產相比海南的頂級度假房產性價比要高得多。

4、退休移民

除了是一個完美的度假目的地外，泰國對任何人來說都是購買養老地產的理想地點。泰國特別歡迎退休後來此居住的人。任何超過50歲的人都有資格領取退休簽證，有永久居留權。完全沒有像到美國、歐洲和澳大利亞等地退休需要克服的移民障礙。

幾十年來，歐洲人一直在泰國購買養老地產。他們在自己的國家過夏天，到泰國來躲避冬天的寒冷。對於中國北方人，這樣的安排也將是非常方便的，短暫的飛行就可以定期回家。

5、優質醫療

來自世界各地的大批的退休人員在泰國安置第二個家，泰國擁有完善的基礎設施為老人服務。泰國不僅因熱情好客享譽全世界，重要城市還擁有世界一流的醫院——醫療護理不僅高質量，花費還遠遠低於中國。

對於尋求二次置業的人來說，無論找的是偶爾度假用的別墅，還是永久的退休之家，都很難找到一個比泰國更有優勢的地方。

 

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盤點從2015年悉尼房市學到的5件事

長期以來，人們一直說悉尼房市繁榮幾乎是不可能結束的，不過悉尼居民知道，尾聲已經到來。6月份買家就開始大排場龍，希望以最佳價格出售房子，冬季有1萬套房子被拍賣，這個時節傳統上是市場的淡季。今年冬天被拍賣的房產數量幾乎比去年同期多出30%。

轟炸市場的大量房產不可避免地引發衰退。在7月的最後一周，清盤率從5月份將近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的數據顯示，悉尼經歷了2014年3月以來最慢的房價增速，只上漲了3.2%。所以，從今年的房市中可以學到什麼呢？

在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國

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1、內環區最有復原力

到11月最後一周為止，當時有1100套房產計劃被拍賣，創下春季記錄，Domain Group高級經濟學家Andrew Wilson稱，悉尼部分拍賣市場正在“崩塌”。

今年初西北區經歷了不可持續的價格增長，西區遭遇了清盤率下跌大約50%的狀況，這受到了悉尼整個城市清盤率跌破60%的拖累。投資者聚集的核心區域受到銀行收緊借貸規定和上調利率的沉重打擊。內西區、市區、東區和下北岸的清盤率仍達到70%左右，甚至80%。

2、外國資金

今年海外資金對悉尼房地產產生了較大影響，在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國。

對於資金立基於海外的買家來說，下跌的澳幣彙率使得澳洲的豪宅變得明顯更有吸引力。

3、首置業者“在作戰中消失”

既然首置業者難以競爭吸引海外買家的數百萬元豪宅，那麼2015年首置業買沒有回歸方式的狀況也就與上述言論沒有多大關系，雖然一些人喜歡為此辯護。

根據統計局的數據，相比十年前，首置業者貸款數額下滑了約25%。盡管房價上漲，但首置業者沒有放棄擁有房屋的夢想。在新州，首置業者平均要借款39.86萬元才能得到一套房產，是所有州和領地中最高的。

4、房價上漲

Domain Group的數據顯示，第二季度悉尼的房產中位價格首次突破100萬元大關，這要歸功於利率處在自上世紀60年代以來的最低水平以及投資者狂熱活動帶來的雙重刺激。

過去一年悉尼房價增長了16%，不過，隨著投資者繼續退出市場，明年預計增速將放緩至4%。如果預估正確的話，悉尼作為增長最強勁房市的頭銜將讓給墨爾本，預計2016年墨市的房價將增長5%。

5、對拍賣會的信心遭遇考驗

拍賣會清盤率現在跳水至2012年以來從未見過的水平——在上周末跌至58.1%。內西區知名房產中介Peter Gordon稱，2016年一些賣家會開始傾向於私人協議，而不是拍賣會。

（據澳洲日報）

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【年終壓軸】大多倫多地區2015年11月房市走勢大解構

最近辦公室的背景音樂改成了聖誕主題，一首首聖誕歌曲反復播放，放得大家心裡都發懶，總懷著一顆度假的心。每每年尾，也是最要沉住氣的時候，不僅要繼續上緊發條忙著買賣房屋，也要忙著做年度總結為明年制定新計劃。

今年的房市報告即將就要告一段落了，在本期正文開始前特此感謝讀者和客戶一直以來對Jackie Jiang的支持和厚愛，每次看到你們的肯定和鼓勵，都讓Jackie更有堅持的勇氣！

11月中大多地區共有7,385起交易，同比增長14%，漲幅趨勢非常明顯。然而銷售量增長的同時，新上市的房屋數量為9,609所，但市場全部的活躍房屋數量還是較去年下降了8.6%，供需不平等的狀況還是存在，價格走高也是趨勢。平均成交價格從去年同期的$577,502升至$632,685，漲幅達到9.6%。

多倫多地產局主席Mark McLean指出，雖然距離2016年還有將近一個月，但今年的銷售記錄已經刷新了新紀錄。在整個大多地區各類房屋都有著顯著地增長，這預示著買方需求在大多地區普遍存在，賣方市場的現狀短期內並不會有太明顯變化。

2015年11月主要房型的銷售量及平均房價

相比去年同期，11月中所有房屋類型的數據都呈現了明顯增長，其中獨立屋的交易總量上升13.3%，銷售量共計3,451起，價格達到$829,241，漲幅10.7%，半獨立屋交易量呈現驚人增長，達到18.3%，共有764起交易產生，價格漲幅11.8%，為$600,435；鎮屋價格漲幅為10.9%，均價攀升至$483,454，銷售增長14.6%為1,149起；Condo公寓市場也繼續被看好，銷售量同比增長16%，價格上漲4.1%。

大多倫多地區總體房屋統計數據

11月大多倫多地區各區域中，多倫多市銷售量一馬當先，為2,663起，均價為$654,221。Peel區銷量第二，銷售房屋數量1,561起，平均價格為$542,479，其中Mississauga11月銷售801起，平均價格為$567,106，緊追其後的Brampton共計銷售691所房屋，均價為$496,495。Halton區11月內一共產生629起交易，平均價格$681,760。其中Oakville銷量和價格都是區中第一，248起交易，均價$818,367。

接下來讓我們看看各個房屋類別的具體變化情況：

大多倫多地區獨立屋統計數據

11月大多地區獨立屋市場銷量和均價較去年同期有了增長，銷售共計3,451起，均價升至$829,241，房屋在市場上的周期為25天，售價叫價比為99%，與上月稍稍下滑，畢竟年末總是市場相對清淡。

其中多倫多市銷售量排名第一，共有901起交易，均價為$1,018,621，房屋在市場上的周期為22天，並且售價叫價比為100%。

Peel區銷量第二，全區銷售獨立屋698所，整區的均價較上月上升，為$726,069。Brampton以375起交易排在區內第一，平均價為$583,764；其後的Mississauga銷售274起，價格$902,942；Caledon銷售49起，平均價格達到$826,092。

Halton區11月共有401起交易，平均價格$807,576。區中Oavkille銷量和價格排在區中第一，共有161起交易，均價為$981,887，Oakville如今在人們心中的居住好感與日俱增；其後的Milton排在銷售第二，交易90所獨立屋，價格為$657,198；Burlington和HaltonHills分別以87和63交易排在之後，均價分別為$761,167和$641,030。

大多倫多地區半獨立屋統計數據

Semi-Detached半獨立屋，大多地區11月月銷售總共764起，盡管銷售量不能和獨立屋同日而語，但其他數據也都用事實告訴了我們，其強有力的市場基礎。平均成交價格$600,435，房屋在市場上的周期天數為16天，售價叫價比101%。除此之外由於半獨立屋通常較獨立屋價格低，且擁有較寬敞的居住空間以及相對更好的私密性，一直以來都是不少人折中的選擇。在當下這一火爆的市場局面下，許多人都更願意選擇性價比更高的半獨立屋，也正因為此，半獨立現在一經上市就會引來瘋搶。

11月價格、銷售量最高的多倫多市銷售297起，平均價格為$750,608，售價叫價比高達102%，房屋在市場的周期為短短17天。

Peel區一共銷售254起半獨立屋，平均價格為$492,340。其中Brampton以126起的銷售量排在第一，均價相對平穩為$452,954；Mississauga本月銷售緊追其後，共產生124起交易，均價為$533,040。

Halton區在11月共銷售35起，銷售數量有所下降，區內銷量最高的Malton總計銷售13起，平均價格基本持平$505,530。Oakville位居第二，有11起交易，均價為$609,627。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據 大多倫多地區Condo公寓統計數據

大多地區CondoTownhouse在11月一共銷售589起，平均價格達到$439,206。其中多倫多市總計銷售219起，遙遙領先其他城市，平均價格為$492,532，銷售周期為25天，售價叫價比為99%；Peel區194起交易，其中Mississauga一馬當先，共140起交易，平均價格為$425,802。Brampton銷售54起，平均價格$330,850；Halton區一共40起銷售，Burlington銷量本月為全區排第一位，共銷售17起，價格為$471,147；Oakville以14期交易排在區內第二，平均價格為$460,821；Halton Hill本月銷售5起，排在其後，平均價格為$242,600。

接下來是備受關注的Condo市場，大多地區11月Condo市場共計產生1,924起交易，平均價格為$385,506。

其中，多倫多市銷售房屋1,351起，均價為$415,316；Peel區共計292起交易，Mississauga是Peel區的主力，也一直以來是僅次於多倫多市之後Condo銷售量最多的城市，11月Mississauga銷售240起，平均價格為$287,642；Brampton銷售51起，均價為$245,680。Halton區共計銷售53起，Oakville以25起銷量排在第一，均價為$405,588；Burlington銷售19起，均價$354,158，這一數字較上月高出不少。

11月大多地區Attached/Row/Townhouse鎮屋的銷售量共為560起，總體平均價格為$529,994，房屋在市場周期只要17天。

Attached/Row/Townhouse鎮屋中銷售量排名由高到低排名不變，仍舊依次為多倫多、Brampton、Milton、Oakville和Mississauga。其中多倫多銷售量11月共計79起交易，均價為$707,986；Brampton銷售79起，均價$425,201；Milton銷售46起，均價為$443,478。

11月報告中多倫多地產局市場分析師Jason Mercer還提到，今年新上市房屋數量遠不及銷售數量，因此大多地區的買家之間競爭十分激烈。這最終導致了房價上升幅度超過通貨膨脹。

 

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2016年4月英國加徵印花稅 投資者應對策略全攻略

面對蓬勃發展節節攀升的英國房產市場，不少人衝衝欲動想成為業主，穩賺房產收益。但11月25日，英國財政大臣奧斯本的秋季財報推出：提高二套房和以出租為目的的購房（Buy-to-let）印花稅，這讓一心想積極投身英國房產市場的投資者備受糾結。

二次購房者將多繳3%印花稅

從2016年4月開始，購房出租項目和第二套住房購買者將會多繳納3%的印花稅。當前英國購房出租項目的平均房價為184,000英鎊，按照這個價格，目前投資者需要繳納的印花稅為1180英鎊，但明年4月新政策實施後則需要繳納6700鎊的印花稅，整整增加了5,520鎊。

眾所周知，在英國出售房產是需要繳納資本利得稅的，目前對於資本利得稅的繳納時間是每個稅務年的年底，但是從2019年4月開始，出售購房出租項目需繳納的資本利得稅必須在售出之後的30天內繳納。

今年夏天奧斯本就宣布了針對購房出租的個人所得稅減免政策變化。從2016年4月起，貸款利息將不能作為成本從個人所得稅中扣除，這意味著投資購房出租項目的個人所得稅將會增長20%左右。這三條稅收政策的變化，從明年開始將會大幅增加購房出租項目的投資者的壓力。

為什麼購房出租稅收一再增加？

英國住房市場近兩年一直處於嚴重供需失衡狀態，所以無論是購房出租項目，還是第二套住房的購買者，都已經擁有一套自住房，他們多是因投資而購買新的項目，這樣會造成英國多數房產集中在較為富有人的手中，而較為貧窮的首次購房者卻難以找到一套物美價廉的房子，長此以往，供需失衡的狀態會被繼續擴大。所以英國政府以增加稅收的方式，希望減少富人手中的房產數量，將房子留給真正的剛需人群。

同時，稅收金額還可以用來扶持首次購房者，例如用於幫助性購房政策（Help-to-buy），減免他們的首付與貸款利率等等。通過新的印花稅征收政策，英國國庫將會在2020年增加約8.8億英鎊的收入，這部分收入將會全部用於新建廉價住房和扶持首次購房者。

N種方式應對印花稅抬高

聰明的投資者認為，英國房價仍然以每年至少6%的速度增長，這足以抵消奧斯本多加的印花稅，就像中國香港對非居民多加15%的印花稅，最終也沒能控制房價上漲一樣，正是這個原因，越來越多的投資者最終還是踏進了房地產這個行業裡來。

1、房產基金

不願意“親力親為”參與房產市場的，還可以尋求房產基金，他們正在積極尋找新的投資方式，來應對奧斯本的稅收新政。

事實上，早在2014年，英國明確了一系列關於房產印花稅的調整政策之後，一些房產基金就改變了投資方式，實現了投資與收益的非凡表現。例如，英國住宅房地產基金Hearthstone，將資產的四分之一投資在倫敦，另四分之一投資在南部，還有10%投資在西南，而這些區域恰恰是過去一年英國房價漲勢最猛的片區。

通過房產基金進入房產市場，投資者不必管理租金，維護房產或支付稅款，也就是說，他們的資金分散在基金買進的所有房產裡，只要房價上漲，他們就跟著收錢即可。Chris Down說：“目前最大的房價增長在南部的通勤帶和曼徹斯特，這兩處的收益率和經濟增長都非常好。在過去一年中，該基金回報率為11%。”

2、眾籌資金

另一種投資方式是眾籌資金。在社交媒體時代，這種眾籌投資房產的資金在持續增加，這為熱衷於房產市場的投資者提供了極為便利的方法。投資者收益可按照各自股份獲得收益。再或者，持有資金者，可以為其他合作購房者提供資金，房產成交後，要麼將其出租獲益，要麼快速翻新，再次出售，雙方按照協議獲取房產收益。

3、信托公司

當然還有更多的方法，如將資金放入信托公司，這就像一個儲蓄帳戶，信托公司會承諾按照房價指數的增長，為投資者獲利變現。

大行一致看好英國房市前景

之所以湧入房產市場，是因為人們普遍看好未來5年的英國經濟。最近世界6大房產公司如仲量聯行、CBRE、萊坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都對倫敦市場做了分析和調查，他們分別預計倫敦房價在未來5年內將上漲24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 雖然沒有給出一個具體數字，但強調倫敦是一個投資安全港灣。與此同時，人們也對“北方經濟引擎”中心城市曼徹斯特等表現出極大熱情。

一扇門關上，總有另一扇窗打開，只要積極尋求投資渠道，總能從繁榮的市場中分得一杯羹。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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悉尼賣房最易賺 盈利高漲地區一覽

Core Logic RP Data報告顯示，98%以上的悉尼賣家房產售價都要高於買入價，有些更是翻倍。

報告指出，約五分之二的賣家都以比購入價翻一倍以上的價格賣出房屋，那些因賣房而虧損的比例降到了史上最低記錄。

報告稱，在第三季度，僅有1.7%的房屋以低於購入價的價格賣出，在一些較受歡迎的地區，這個數據還要低些。

在寶活（Burwood）和Hunters Hill，沒有房子的售價低於購入價，在Concord和彭裡斯（Penrith）賣家虧損率僅占0.3%和0.5% 。

悉尼轉售最差的地區是藍山（Blue Mountains），Rockdale和Pittwater——3.5%的房產售賣出現虧損，但這比8.4%的全國平均水平還是要低很多。

大部分的悉尼賣家都賺大錢了，雖然他們的平均持房時間只有8年。近半賣家的售價都比購入價高了75%以上。

在一些地區，賣家平均盈利高達39萬澳元。

跟獨棟屋的賣家相比，單元房賣家遭受損失的可能性要更少些。

悉尼賣房易賺，賣家歡喜

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Core Logic的分析師庫什（Cameron Kusher）說，這與全國的趨勢不一樣，“從歷史數據來看，你會發現獨棟屋增值比單元房多。”

他說，之所以單元房賣得那麼好，是因為投資者需求高，“因為地段和租賃需求，投資者一般青睞於單元房。單元房的租金水平也要比獨棟屋增長得快些。”

全國數據顯示，影響賣家盈利的因素有兩個：一是持房時間超過6年，二是房產在城市中的位置。

（據澳洲新快網）

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最重要的15分鐘——卡爾頓學院前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作，一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官，而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望想通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

卡爾頓學院審批實況

卡爾頓學院是坐落於明尼蘇達州諾斯菲爾德市的一所小型文理學院。盡管世界綜合排名一直名列前茅，但是由於我們錄取的學生很少而且又位於美國的中西部，所以名聲還是不如哈佛或斯坦福那麼響亮。然而，卡爾頓的教育是世界一流，獨一無二的；我們以我們的課外智力拓展為傲，我們的專業成果可與常青藤盟校媲美。因為上述種種原因，卡爾頓的招生異常激烈，錄取流程嚴謹。以下就是我們的錄取流程。

學術排名和課外活動

不同於美國其他院校，我們並不以區域劃分學生。我審閱申請材料的時候可以從任意區域開始，但是我通常會從我招過生的區域開始。我選擇了馬薩諸塞州，新罕布什爾，佛蒙特州和緬因州，然後從中挑選了一位申請者—化名Elizabeth—除她之外，還有2位和他來自同一所學校的學生也申請了我們學校。我們的軟件在一張表上涵蓋了人口信息、活動和學術情況，我們叫它“儀表板”；20秒內，我已經得知了Elizabeth的GPA是4.14，排名47，年級共400人。她剛好在年級排名前10%以外。SAT數學660，閱讀740，寫作720。閱讀/寫作都不錯；但數學分數較低。我還知道她是學校報刊的總編輯，並參加了一些其他的活動。我寫下了一些速記筆記：“9-10年級：戲劇和服務活動；大型課外活動，曲棍球隊長，每周8小時。很忙，有領導經歷。”

2分鐘過去了

文書

我開始審閱她的文書。我挺期待這篇文章的，因為她SAT閱讀的分數和報刊活動都不錯。Elizabeth的文書寫的是關於高中參加新聞活動的經歷。她從自己喜歡的報紙開始說起，但是這看起好像是一個局外人在贊揚出版物的布局和整潔。接著她對出版內容的偏差進行了指責，說問題沒有得到客觀地解決。這很有創造性，寫得也很好，這表明她對自己參加的活動會進行辯證地思考。我寫道，“文書鏗鏘有力，報紙欄式地介紹了她和報紙的經歷。視角新穎，寫作清晰有力”。我寫最後一句話是因為很多文書都千篇一律，平平無奇。

5分鐘過去了

Elizabeth提交了一份補充文書，大概半頁紙長，是關於在她如何在16歲大時承受父母離婚後的沮喪。她的母親提出離婚，原因是父親有外遇，整個訴訟程序長達6個月。她寫到她的成績在第二年下滑，因為自己的情緒被父母的離婚而影響，還提及到在母親忙的時候需要照顧自己年幼的妹妹，但是她在接下來的一年裡成績有所提升。我喜歡這篇文書，措辭簡明並富有信息，陳述了成績下滑是受環境所影響而不是因為自怨自艾。但我現在還沒想好如何看待她成績的“下滑”。我會在審閱成績單時再仔細研究。

7分鐘過去了

學術成績

我打開指導顧問的推薦信；但是這並沒有讓我更多地了解到她。我寫道，“模板式推薦信”，緊跟著我開始審閱成績單。我在一個成績表中記錄她的成績，她每年參加5門核心課程—很好—高二有A有B；生物，AP化學，沒有物理；AP西班牙語；4門AP人文。數學/科學為B。”她不擅長數學和科學。這不算很糟糕—我們兩種類型的學生都見過—但是我們更傾向於在高中選擇具有挑戰性課程的學生。至於她的成績，不是特別讓人印像深刻，但是這也不意味著不會被錄取。這時候下定論還太早，盡管我已經正在斟酌是否應該把她放到“討論或是拒絕”欄裡。

11分鐘過去了

推薦信

我審閱第一封老師推薦信，這是由她的英語老師撰寫的。我審閱的速度很快，感覺很乏味，寫道：“積極的贊揚，但大多數篇幅都用在羅列活動上。沒什麼特別。”

第二封推薦信長達2頁，羅列了更多的活動，但是這位老師—她的AP化學老師—闡述了為什麼他這麼執意推薦Elizabeth的原因：盡管Elizabeth對科學沒有天賦，但是這是她自己選擇的課程。我很佩服她的積極主動性，盡管我也有點生氣她在高中沒有選任何物理課程。

14分鐘過去了

面試報告

Elizabeth與卡爾頓的一位校友進行了面試，這位面試官寫了一篇1頁紙長的報告來闡述他們之間的對話。這篇捧場的報告總結成一句話就是“Elizabeth是卡爾頓的絕佳候選人”，“我會在大學裡和她成為好朋友”。接著又羅列了Elizabeth參加的東西，但是這些我都已經知道了。我備注道，“校友IV （interview）—喜歡她，說她非常適合我們學校”。面試對她的申請有些積極的幫助。

現在我把所有的信息都綜合到了一起。我喜歡Elizabeth，她的申請材料也不錯。但是她的數學和科學成績平平，我可以斷定這是一個“太耀眼的缺點”，這不是一個好兆頭。我寫道，“喜歡Elizabeth。優異的領導力，特別喜歡文書，但是數學分數低，缺乏對數學/科學的探索，這很可能導致被拒。我已經審閱過來自這所學校的申請材料了；其他學生的學術表現可能更好。斟酌後，偏向於拒絕。”我把Elizabeth的檔案發送給第二組招生官進行再次全面審批。

15分鐘過去了

幾星期後

申請結果

我們在招生委員會上看著這些備注時充滿了憂郁。（第二輪審閱者與我的評論一致）。到目前為止，與她來自同一學校的申請者們還有排名第4和第63的，全年級共400人。排名第63的學生直接被拒絕；我們花了很多時間討論排名第4的申請者，他的學術非常優異，但學生本人毫無特色。顯而易見，排名第47的Elizabeth是這3名候選人中性格最適合卡爾頓的，我們希望我們會錄取她。但是由於競爭太過激烈，所以我們也不能貿然決定。最後，我們將排名第4的申請者放到了候補名單上，拒絕了Elizabeth。

Peter Varnum——卡爾頓前任招生官，途西委員會成員

Peter獲卡爾頓學院（美國前十文理學院，位於明尼蘇達州南部）的英語文學學士學位。畢業後，Peter在波士頓工作了三年，幫助了大量的貧困學生。之後，他回到卡爾頓學院擔任招生官一職。在此期間，他審批申請材料，並決定錄取了7000多個申請者/每年，包括國際學生。

在大學期間，Peter是大學網球代表隊的成員之一，單打2-5，雙打1-3，創下了卡爾頓學院最輝煌的記錄，並幫助學校躋身國家第三賽區的前30名。除了在圖書館看書和打網球之外，他還會在校園裡演奏鋼琴，表演和寫音樂劇。Peter很榮幸地成為了該學院在教學排第一、接受校友捐贈排第二、和“最幸福的人”排第八的畢業生。

Peter目前正在攻讀塔夫茨大學的弗萊徹學院的法律和外交文學碩士學位。塔夫茨大學位於馬薩諸塞州的波士頓市。

 

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2016年如何投資澳洲房地產？市場熱點在哪？看一篇就夠！

2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的澳洲房地產市場行情，推測哪些地方是“熱點”地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、“大都市房地產戰略”公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元彙率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

盡管如此，明年影響澳洲房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，盡管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。
商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

悉尼房價上漲將緩慢下來，明年上漲幅度可能在5%

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人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本房價漲幅可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布裡斯班房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

盡管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會， 讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

盡早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

  • 這個房產的表現像我所預計的那樣嗎？
  • 這個房產的表現是不是高於市場平均水平？
  • 如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？
  • 有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？
  • 這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

（據澳洲新快網）

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2016澳洲房價預測：悉尼增速急剎車！

悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中奪走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

2016年澳洲首府城市房價增速預測

 

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

預測明年悉尼房價的增速將降至只有4%

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑借強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

他說，雖然投資者數量減少是因為澳洲審慎監管局（APRA）的改革，但悉尼將進入房價減慢的整合時期。“悉尼仍將是最強房市之一，但2015年的增速已經結束。”

2016年悉尼地區房價增速預測

 

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

（據澳洲新快網）

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【史上最全分析】墨爾本和悉尼房地產市場之對比

最近有不少關於澳洲地產市場是否已經到了一個頂峰還是在短期內繼續有增長的空間的爭論，各種媒體的消息觀點也都不一致。在這裡我們給大家分享一些數據，幫助大家更好的分析當前的市場狀況。

澳洲房市前景明朗

我們認為從長期來看，因為澳洲有很好的經濟基礎來支持經濟的發展，所以澳洲房地產市場依舊還是會持續增長。

澳洲擁有持續增長的人口；而且穩定的經濟，良好的教育系統，吸引著大量的移民和海外留學生同時，澳洲。的房產的價格與其他亞洲國家相比，也是很有競爭力，能夠承受的。

最近中國和澳洲之間達成的自貿協定也會很快為更多的經濟和文化上的合作打開大門，這最終也會影響到澳洲的房產市場。

當年新西蘭與中國簽訂了自貿協定，新西蘭的牛奶出口在短短幾年內翻了四倍，可想而之，中國與澳洲之間的自貿協定會會為澳洲帶來何等商業機會。

澳洲各個首府城市房價增長表現

根據澳洲銀行發布的一組數據來看。2015年第三個季度，總體住宅包括公寓和別墅價格上漲了4%，年度上漲了11%。墨爾本，悉尼和布裡斯班是主要推動這個增長的城市。

墨爾本地產的季度漲幅達到了7.4%，悉尼是4.6%。截止到9月的過於12個月中，悉尼地產市場增長了16.7％，墨爾本也增長了14.2%，墨爾本在過去的三個月中的漲幅有比較快的提升。整個澳洲只有4個首府城市墨爾本，悉尼，布裡斯班和達爾文是有價格增長，其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的數據：

澳洲首府城市的房價變化 澳洲首府城市房產年度漲幅

數據來源：Core logic

除了更高的價格增長率，悉尼的住宅市場的中間價格比墨爾本的要高出很多。悉尼的別墅中間價在92萬澳幣，公寓的中間價在66萬澳幣。而墨爾本的別墅中間價在63.5萬澳幣，公寓中間價在48萬澳幣。對於同樣一筆資金，投資者可以選擇在墨爾本買別墅或者在悉尼買公寓。

三大首府城市房屋中間價

數據來源：Core logic

從價格的增長，房產拍賣數量和清盤率來看，墨爾本會超過悉尼成為在澳洲各大首府城市中表現最好的一個市場。

在過去的12個月內，悉尼市場上的拍賣房產數量增加了16%，而墨爾本只增加了5.7%。這也說明了悉尼的居民們想利用現在的高速價格增長把手頭的物業拋掉套利，而墨爾本的居民則希望繼續持有，等待將來更高的增長。

專家點評

我們繼續拿悉尼和墨爾本做一個比較：

首先，悉尼的地產價格已經有了一個持續的快速增長，現在能看到其慢慢減慢速度。這個季度，墨爾本的價格漲幅首次超過了悉尼。

其次，墨爾本地產的價格特別是公寓更加合理買房者能夠承受。墨爾本的房產價格和布裡斯班價格也是相對接近。但是，墨爾本的人口是布裡斯班的兩倍，是澳洲第二大城市，所以地產的發展空間更大。

第三，墨爾本人口增長速度比悉尼要快18%，人口數量預期在2050年會超過悉尼，這也使得墨爾本的地產非常值得持有。在2014年，新南威爾士州的人口減少了6,900，但是墨爾本卻增長了8,800。最近幾個月， 悉尼出現了人口流失，主要是悉尼的居民為了更溫暖的天氣搬遷到了布裡斯班或者是更低的生活成本搬到了墨爾本。

第四，最近墨爾本的城市規劃，重新的區域劃分會減少在墨爾本城區的住宅供應量。但是越來越多人喜歡住在城區，因為可以離工作地點和學校或者配套設施好的地方近一點。這樣的供需不平衡，也會帶動將來的價格上漲。

總體來看，墨爾本是一個在整個澳洲最具有潛力的市場。我們下一次會介紹更多的墨爾本的市場信息，敬請繼續關注我們。

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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华人热捧 威福利谷成墨尔本最大购房地！

中国买家购房热点地区威福利谷（Glen Waverley）成为了墨尔本最大的购房市场，该地的购房总额比其他地方都要高。

截至今年九月的十二个月内，威福利谷共产生了近8.86亿澳元的交易，超过了房价昂贵的Brighton 和Toorak，在全国范围内仅次于悉尼的富人区莫士文（Mosman）。

CoreLogic RP Data的2015年“Best of the Best”报告还显示，相比于澳大利亚其他地方而言，买房者们更喜欢在墨尔本CBD单元房，交易额高达8.4738亿澳元，St Kilda West的房价增长在全国范围内最高。

在报告中，本年度，澳洲卖房交易额最大的前十地区中，墨尔本占了七席。Balwyn North和Mount Waverley，这些亚洲买房者们的热门地区也在其中，交易总额分别为7.9157亿和6.2288亿。

Harcourts Glen Waverley的负责人Dexter Prack说，当地的和海外的亚洲买家和房地产开发者使该郊区大获成功。

 “在众多澳洲郊区中，威福利谷对中国买家来说知名度很高，他们花200万买房或地块，然后花100万来开发。”

他还说，Glen Waverley Secondary College学校、The Glen购物中心和Kingsway餐馆都吸引了买家。

首次买房者陈布鲁斯（Bruce Chen，音译）和妻子余幼幼（Yoyo Yu，音译）今年在Hallow St买了一栋价值百万的房子，他们认为威福利谷很适合抚养孩子。

陈说：“这里离好学校很近，安全。”

本年度，澳洲卖房交易额最大的前十地区中，墨尔本占了七席

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Dingle Partners Melbourne负责人Robert Eggers说，今年，墨尔本已经成为全澳最具价值的单元房市场，CBD供过于求的说法有误。

与去年比，墨尔本今年的房产交易额上升了近1.59亿。

当地中介说，St Kilda West的靠近CBD和沙滩的地区在本年房价飙升。该地区的房产中价也上升了48.9%，涨到了210万。

墨尔本的内东区成为了该市前10大房价增长中的主要地区，Mount Waverley和Brunswick East的房价中值也大增。

在过去五年，墨尔本两个新区的房价中值增长最大，Eynesbury上升了163.5个百分点，Williams Landing则是112.1个百分点。

（据澳洲新快网）

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