Author: ZoeChan

悉尼房價升值最猛的10個區 西部占8個

如果你想用最少的錢在悉尼買到升至潛力最大的房子，那麼就往西部走。這是悉尼房地產市場的最新增長數據發出的一條強烈建議，這對於買房自住和買房投資的人都將是一種鼓舞。

據Domain集團報道，悉尼價格在55萬至60萬的房子中，房價中值增幅最大的10個地方有8個都在西部，其余2個在西南部。
 
一馬當先的是藍山（Blue Mountains）的Valley Heights，12個月的增幅高達32.6%，其次是Windsor（29%）和Lalor Park（28.7%）。
 
Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱“外郊區增長強勁，主要是因為他們有價格優勢。人們意識到，現在在悉尼買房買的是地段，他們越來越看好西部和西南部這些他們買得起的地區。”
 
“澳洲房產投資者也瞄准了這些地區，因為它們的回報率超過4%，而且資本增長前景也相當有吸引力。受這些需求推動，房價當然一路上揚。”
 
住房承受力現已升級為政治討論熱點，第一季度悉尼房價中值是91.4萬，預測4周後公布的第二季度數據會更加驚人。報道稱人們現在似乎選擇往西搬遷，而非遵循財長何基（Joe Hockey）的建議去找份高薪的好工作。
 
地產中介Starr Partners的執行長Doug Driscoll稱：“西悉尼可以提供優越的生活方式和公交設施。越來越多人發現當地有很多良好的基礎設施。”
 
韋森說最困難的是，尤其對於首置業者，前10大城區中很多以前價格在40萬區間的房子現在都超過了50萬。
 
悉尼租金回報率超過4%，資本增長前景也相當有吸引力
 
截至4月份半年內悉尼房價增幅較去年同期最大的10個區：
 
  • Valley Heights：32.6%（中值57萬）
  • Windsor：29% （中值60萬）
  • Lalor Park：28.7%（中值57.9萬）
  • Lurnea：27.8%（中值57.5萬）
  • Claremont Meadows：23.8%（中值56.2萬）
  • Emu Plains：23%（中值58.5萬）
  • Dean Park：22.5%（中值55.1萬）
  • Blacktown：21.4%（中值58.4萬）
  • Glenfield：19.4%（中值58.5萬）
  • St Clair：19%（中值56.1萬）

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留學澳洲注意：墨爾本公寓樓成非法租房“重災區”

墨爾本的高層公寓變成了非法租房市場的「重災區」，無良業者將澳洲留學生作為自己斂財的對象。（相關閱讀：去澳洲留學準備什麼）

據《時代報》報導，費法斯媒體（Fairfax Media）的調查確認在墨爾本CBD及周邊有25幢高層公寓內，均存在客廳被改成臥室並放租的現象。墨爾本公寓樓成非法租房「重災區」。
 
按照維州的相關法律，公寓在沒有作為寄宿公寓登記在案的情況下，分開租給 3人以上是違法行為。但在Gumtree等分類廣告網站上，多達7人分租公寓及單元房的廣告層出不窮。
 
一室公寓擠進6租客 房東年進賬4.3萬元
 
在多克蘭（Docklands）有6名女孩擠在1套僅有1個臥室的公寓內，其中僅臥室裡就住了4個人，還有2個人住在客廳裡。她們每人每週的房租是140澳元，這意味著房東一年的房租收入高達4.3萬澳元，比起當地2.2萬澳元的年中位房租多了近一倍。
 
還有招租廣告顯示羅塞爾廣場（Russell Place）1幢公寓樓裡，3人分租客廳的周租是99澳元。很多此類廣告還以 「生活文化」為由，特意指出只招亞洲房客。
 
Gumtree上的不少房東似乎經營著房間分租網絡，任何時候都有廣告宣稱有10處「床位」放租。
 
某人在Gumtree登廣告稱在威廉街（William Street）350號「兩人共租一房」，周租為165澳元。費法斯媒體的記者聯繫此人後，被告知這套澳洲公寓內將共有6人合住，但這裡並未登記為寄宿公寓。
 
據悉，這位房東還以3個不同的男性名字但同一手機號碼，發佈了9處物業的分租廣告。
 
墨爾本的學區公寓房，從初高中到大學，提供首屈一指的教育環境；多所大學也帶來穩定的出租回報，是不少投資客戶的首選
 
非法業者海外遙控分租 當局受法律制約難調查
 
當局還相信，墨爾本的某些非法分租業者在海外進行「遙控操縱」，包括通過多個外文網站發佈廣告，使得當局更難追查下去。
 
此外，某些房客在完全不知道房東身份的情況下，就將房租交到某些郵政信箱，或是來視察房屋的人手裡。
 
多克蘭某公寓去年11月的重大火災，令房屋多度擁擠一事再次成了關注焦點。大都市消防隊（MFB）後來發現屋內堆積如山的個人物品導致火勢迅速蔓延，認為火災沒有造成人員傷亡實屬幸運。
 
在這場火災之後，還有人指出該公寓樓內有床位還以「輪班」的形式出租，外國學生及勞工被房東嚴重剝削。
 
在維州，雖然由市議會負責對無良房東採取行動，但墨爾本市議會則指出，打擊行動經常被法律所掣肘，該市議會的發言人指出，因為法律只允許市議會工作人員僅在假設某處物業沒有上鎖的情況下，才可無需搜查令進屋，所以在某些個案中，工作人員根本就進不了高層公寓。
 
發言人表示：「對高層公寓而言，不僅僅是每戶都有鎖的問題，就連電梯可能都有安全鎖定。」市議會工作人員可能需要監視某幢樓很多天，才能蒐集到充分證據申請到搜查令。
 
據悉，在墨爾本CBD僅有9處合法登記的寄宿公寓，整個墨爾本市議會地區則有61處。當局自2014年以來，調查了約80處疑似違法經營寄宿公寓的地點並進行了執法。
 
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悉尼公寓拍卖 28年後售價翻10倍

據澳洲房產網站報道，6月20日悉尼伯茨角（Potts Point）一套公寓經過多番競價後以超過上一次售價的10倍價格售出。

這套公寓是20日周六686場拍賣會中的一場，截至周六晚，地產集團（Domain Group）統計共有545套住房成功拍賣出售，清盤率高達83.2%。

聖尼奧特斯大道（St Neots Avenue）6/1號頂層公寓以184.6萬澳元被拍賣售出，而28年前法伯爾一家購入該公寓時房價僅為18.2萬澳元。

該拍賣價比150萬底價還超出30余萬，瑞偉特房產公司（Ray White）的雙灣（Double Bay）房產代理海耶斯（Kim Hayes）稱這一拍賣價令人嘆為觀止。

悉尼聖尼奧特斯大道6/1號頂層公寓以超過上一次售價的10倍價格售出

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地產集團發布截至5月的年度數據顯示，伯茨角兩室帶停車位的公寓平均價格為101.2萬。這套澳洲房產開出150萬澳元底價是因為其坐落在黃金地段，可遠觀城市面貌、海港大橋和悉尼歌劇院。

26名注冊競標者中有自住業主、投資者，還有空巢老人，雖然有的人因為沒有配套電梯設施而放棄競標，但也有其他人相中公寓樓頂的使用空間。

由於投標進度迅速，剛開始的150萬底價經過7名競拍者的喊價就把價格拉到170萬以上，不少競標者由此放棄繼續競標。

海耶斯拒絕透露買賣雙方的信息，但指出該公寓將可能作為投資性房產進行放租。

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悉尼北區期房公寓開盤一天內搶光！

Beecroft Place130套公寓一天內售光

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今天下午2點，Beecroft Place住宅區的房子全部售光。

有錢的買家大批擁入悉尼市郊Beecroft，購買130套尚未建成的期房公寓。

Landream公司今早開盤售賣價值1.16億澳元的Beecroft Place住宅區。130套公寓中95%在中午時分售賣完畢。

董事長 Tim Rees 稱，這種結果超乎意料“很少會有郊區項目這麼快被搶光。Beecroft是一個熱門點，購買機會不多，所以人們都趕緊過來買。人們認識到該住宅區的價值，和它的品質水平，這裡可以用作多用途式開發，離火車站也近。”

購買者中70%是住房擁有者，其他是澳洲房產投資者。

Beecroft Place由得獎設計師和室內設計師dKO設計。同時這裡還會建立一個購物區。

這裡的公寓價格有59.5萬澳元的一房套間，74.5萬澳元的兩房套間，107.5萬澳元的三房套間。

該住宅區估計在今年八月中旬開始動工，2017年年中完工。

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新州調整公寓規定：開發商可減少車位

《悉尼先驅晨報》報道稱，根據新州政府6月19日公布的規定，悉尼部分郊區的新公寓街區可以配備少於當前要求的停車位。不過，這個改動沒有前規劃廳廳長高華德（Pru Goward）提出的方案那麼大力度，並未允許開發商在沒有任何路外停車位的情況下於火車站附近興建公寓。

公布悉尼公寓街區最新規劃政策及設計指導意見的規劃廳廳長斯托克斯（Rob Stokes）試圖提升公寓開發的吸引力。他在發言中說道：“我們得向社區證明，當住宅供給多樣性中需要密度這一組成部分時，我們就得去做好密度這個問題。”
 
為此，新州政府最新的悉尼公寓開發設計指引很大程度上保留了住宅大小、燈光及通風設備等方面現有的標准。指導意見還可能允許開發商打造單元房街區時提供數量低於地方議會當前要求的停車位。
 
新政策要求開發商按照道路和海事服務局（Roads and Maritime Services）的規定或市議會的規劃供應停車位。許多內城區市議會，包括悉尼市議會（City of Sydney），在停車位數量方面的要求比道路和海事服務局的少，這意味著新指引的影響不大。但在博塔尼（Botany）和希爾斯郡（Hills Shire）等許多區域，新政策將允許開發商提供少於當前要求的停車位。
 
新州政府公布新規定，悉尼部分郊區的新公寓街區可以配備少於當前要求的停車位
博塔尼的市長基尼利（Ben Keneally）說：“這項政策將對擁堵的交通及數量本就有限的停車位造成進一步的壓力。”不過，新指引總體得到開發商及其他地方政府的認可。
悉尼市長摩雅（Clover Moore）說：“我對廳長加強公寓設計及建設的指引表示歡迎。這些改變有助於確保新公寓在有恰當便利設施的情況下得到建造。這意味著睡房和天花板高度的大小最小化，有許多自然光和儲存空間，以及能享受到陽台及庭院等開放空間。”
 
大型地產開發商代表組織Urban Taskforce的CEO約翰遜（Chris Johnson）表示，改動令可負擔性和舒適性之間達成了不錯的平衡。
 
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儲備銀行：悉尼房價飆升 你做好准備了沒？

儲備銀行近日作出警示：由於悉尼及部分城市適合開發的未售土地大幅減少，未來房價將會更高。

近來的低利率也使得更多澳洲房產投資者和業主借貸購入房產，因此開發商也提高了房價。

澳聯儲副行長克裡斯多夫·肯特在澳洲國立大學的演講中提到“悉尼的房屋供應明顯不足，待開發地的數量跟不上需求。“

他還說“建築材料通脹上升，同時銀行的聯絡官員也表示開發商正在提升價格。新住宅的成本通脹已比原來的平均水平上升了兩個百分點。”

肯特還說，“目前的種種跡像表明，今年的兩次降息正在逐顯成效，大量消費者投資和借貸湧入房地產。但是房屋改造上的投資卻不足，並且為應對低利率諸多借貸者選擇盡快交付保證金。”

依靠銀行利息的家庭很可能會減少房屋消費，但那些有多余資金的家庭很可能會將這些錢投資進房地產而不是依靠低利率，肯特說。而商業投資依然後勁不足。

儲備銀行：悉尼開發土地大幅減少，未來房價將會更高，投資者要好好把握時機了

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至於澳聯儲行長格倫·史蒂文斯所說的悉尼房市“洶湧”問題，肯特回應說，“我認為目前的悉尼房市與諸多原因相關，這是一個社會問題。目前市場動蕩，全國的焦點都在這裡，這更加劇了當中的復雜性。”

肯特說，除了悉尼和一些發達城市，澳洲的其他地方的房屋供應依然受低利率影響。

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虎媽海外發威！澳大利亞維州精英學校非英語背景生高達88%

麥克羅伯遜女子中學超過88%的學生來自非英語背景

據《先鋒太陽報》報道，官方最新的數據顯示，非英語背景的學生在維州精英學校中的比例最高竟達88%，這無疑給本土的學生敲響了警鐘。精英學校因提供私立學校式的教育且不收取過高的費用而備受歡迎，而這些學校中來自非英語背景學生的比例竟高的驚人，虎媽現像——澳洲移民父母鞭策孩子成為尖子生——被指是造成這一現狀的原因之一。

據普查數據顯示，墨爾本約有1/4的人口有著非英語背景。然而，據MySchool網站顯示，非英語背景的學生在麥克羅伯遜女子中學（Mac.Robertson Girls High）中的比例竟高達88%，該群體在男校墨爾本中學（Melbourne High）也占到了78%，在蘇珊科裡中學（Suzanne Cory High）和諾薩爾中學（Nossal High）這2所最新的精英學校中也分別占到了85%和74%。

麥克羅伯遜女子中學的招生主任麥卡菲（Marina McAlpine）表示，家長想盡辦法讓孩子得到最好教育的這種趨勢由來已久。“可能15到20年前，我們更多看到的是越南人，現在我們看到有更多來自印度和斯裡蘭卡等次大陸國家的學生。”她說道。麥卡菲對這種趨勢表示歡迎，因為學校很重視文化的多元性。

她表示，盡管有機構專門輔導學生備考入學考試，而且瞄准的是非英語背景的群體，但她們學校並不會這樣做。“他們可能會輔導他們備考，但他們不一定能對（學生的）人生和在麥克羅伯遜受到的教育做輔導。”她指出。

教育專家、澳洲天主教大學（Australian Catholic University）的資深研究員唐納利（Kevin Donnelly）表示，虎媽趨勢的威力十分強大。“很多亞洲和印度學生都很有動力，對教育和教育的作用也表現的很積極。”他還表示，這種家庭對孩子的期望也很高。“這對於那些擁有更傳統的澳洲背景——英裔澳人或愛爾蘭裔澳人的家庭和學生來說應當是個警醒。”

唐納利稱，傳統的澳人更偏向於平等、放松的方式。

部分學校非英語背景學生的占比：

  • 麥克羅伯遜女子中學（Mac.Robertson Girls High）：88%
  • 丹德農中學（Dandenong High）：88%
  • 蘇珊科裡中學（Suzanne Cory High）：85%
  • 格蘭威夫利中學（Glen Waverley SC ）：84%
  • 墨爾本中學（Melbourne High）：78%
  • 諾薩爾中學（Nossal High）：74%
  • 博文中學（Balwyn High）：66%
  • 坎伯韋爾文法學校（Camberwell Grammar）：63%
  • 蘇格蘭學院（Scotch College）：22%
  • 埃森姆中學（Eltham High）：2%

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為什麼法國房地產價格跌不下去？

在全球的很多國家，受經濟危機的影響，房地產價格連續三年持續下降。利率的下降很大程度上也可以解釋這場危機。但是法國卻是這場地產危機的幸存者。

法國的房地產價格僅在2008年經濟危機剛開始時有小幅下降，但是自2010年起，價格已經開始反彈。相比歐洲的其它國家，比如意大利、葡萄牙、愛爾蘭等國，以及美國，房地產價格下降及其明顯，在20%到40%左右。

要知道的是在經濟危機前的2000年至2007年，全球房地產價格一直在飛速上漲。所以我們今天就來分析一下，是什麼原因導致了當年的大“熊市”可以瞬間變成如今的房產泡沫？最根本的問題之一就是經濟危機後利率的下降。自2000年初起，法國房地產的價格開始飛增。相較於法國家庭收入的增長，房價已增長接近70%。在這段時間，利率的下降直接和間接的導致了房價飆升。舉個簡單的例子，在1965年至2000年期間只需貸款15年即可買到的房子，在2007年已經需貸款33年才能買到手。還款期限的拉長也更加降低了貸款的門檻，讓貸款變得更容易，最終成為2008年次貸危機爆發的主要原因。

沒有法式的“次貸危機”

2008年的次貸危機導致全球彙率達到歷史最低，因此上述問題在法國也開始產生。利率低，就更加吸引個人貸款買房。法國著名房地產經濟專家Jacques Friggit是這樣解釋這一下現像的：“新的通貨膨脹問題產生，更標志著法國的住房價格相較於其它國家已經高出很多了。”法國銀行越來越少的進行資本市場的借貸，而不像其它國家仍然不斷放貸。另外，法國銀行在放貸時極其看重借款人的實際收入，這樣就可以很好的避免次貸危機的爆發。最後，法國並沒有像葡萄牙、愛爾蘭等國的過度房產建設，因為在法國從買地皮到建設，國家控制的非常嚴格，需要幾百道審批程序。因此開發商很難可以“輕松”的開始一個項目的建設。這樣一來在法國就很難找到‘爛尾樓’了。”

穩定的“租賃市場”保障房產價值

在2000至2007年期間，通貨膨脹在租金收入上的體現就更加明顯。自2008年以來，房地產業投資也被它的主要競爭對手──證券所助推。因為2008年的股市崩盤，讓很多很多個人投資者從股市撤資，轉投房地產，他們中的大多數選擇了包租型房產投資。結果就是，歐美經濟崩盤的時候，法國的租賃性房產投資市場卻始終保持穩定，幾乎未出現波動。這種穩定主要體現在以下幾個地區和類型：城市租賃要好於鄉村，公寓要好於別墅，小戶型要好於大戶型及豪宅等等，符合這種類型的房產在2008年不僅未貶值，價格反而有所上漲。當然，法國房產保值還有以下幾方面的因素：房產開發建設不足，求永遠大於供，所以一個新開發的樓盤剛開工就開搶在法國房產市場是很常見的；外國買家的大量進入，需求更多；以及完善的公眾住房補貼制度，交易量的不斷上漲讓通貨膨脹對房價以及租金收益的影響都不大。

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地產投資市場

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官方解讀中澳自貿協定成果：澳洲簽證篇

6月17日，中澳兩國人民期待已久的自由貿易協定終於簽署！中澳自貿協定談判於2005年4月啟動，歷時十年。經過雙方共同努力，國家主席習近平2014年11月對澳大利亞進行國事訪問期間，與澳大利亞總理阿博特共同確認並宣布實質性結束談判。此次協定正式簽署，為兩國分別履行各自國內批准程序、使協定盡快生效奠定了基礎。

中澳自貿協定在內容上涵蓋貨物、服務、投資等十幾個領域，實現了“全面、高質量和利益平衡”的目標，是中國與其他國家迄今已商簽的貿易投資自由化整體水平最高的自貿協定之一。

中澳自貿協定的簽署，除了給中國老百姓的日常生活帶來巨大好處，為中澳兩國企業投資創造更加便利條件，同時還在便利各類中方人員赴澳方面達成了一項豐碩的成果。為了讓廣大網民更好地了解中澳自貿協定內容，商務部新聞辦公室特別推出對中澳自貿協定成果進行獨家權威解讀。

具體來看：

商務部新聞辦公室特別推出對中澳自貿協定成果進行獨家權威解讀

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都是房爺房姐！澳洲政客悉尼房產財富起底

富裕的澳大利亞聯邦和新州政府政客從新州房地產市場繁榮中大賺一筆，很多議員在2011年聯盟黨上台以來，由於擁有多處房產而財富總值暴增。

這就讓人不難提出疑問：這樣的情況下控制政策制定的政客們如何能遏制房價暴漲的趨勢呢？這一房產繁榮的趨勢，已經導致很多家庭無法觸及“人人有房的澳大利亞夢”。

然而如果澳洲房地產市場的熱潮如果被遏制，63億澳元的印花稅收入必然減少，這占到政府稅收總收入四分之一的錢又從哪裡找回呢？

據《每日電訊報》報道稱，一位撰寫《中央銀行家泡沫》書籍的作者大衛（Lindsay David）表示：“如果房地產市場疲弱了，那麼新州政府很有可能破產。如果你是一位擁有7套房產的政客，並且運用了貸款杠杆，那麼你最不希望的事情就是房地產崩盤。”

就拿總理艾伯特來說，他每年工資超過50萬澳元，而位於Forestville的房產價格在過去五年間飆升40%。他告訴國會：“我確實希望我們的房價能夠一直上漲。”

新州律政廳長厄普頓（Gabrielle Upton）和小生意廳長巴裡亞諾（John Barilaro）是新州政客中的“地產大鱷”，他們控制了悉尼和新州的不少商用和民用房產。

高級新州廳長們每年的工資和補貼是28.8萬澳元。

其中，厄普頓是一個信托基金的董事和股東，該信托基金控制了悉尼市中心佐治街的一個商用單澳元和兩個車位，是2012年以250萬澳元購入，同樣的資產每一年僅租金可以回收5萬澳元。同一個信托基金還在Hunter街擁有一個商業單澳元，是2011年用53.2萬澳元購買。她和投資銀行家的丈夫孫迪克（Alex Sundich）還擁有一幢三房的Paddington房產，是1997年以63萬澳元購買，現在價值接近200萬澳元。他們還擁有一個Potts Point的單澳元房，以及Darling Point的五房獨幢屋，獨幢屋是1999年以260萬澳元購買。

巴裡亞諾一共持有悉尼、Queanbeyan、首都領地和Jerrabomberra五套房產。他還持股兩個房地產開發公司——Euro Partners和Kotsabola，另外兩家生產門窗的公司，他也有股權。

通訊部長譚保位於悉尼的豪宅

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其它新州議員中被稱為房爺的，還有反對黨交通事務發言人帕克（Ryan Park），他和別人聯合擁有三幢房產，一幢位於East Corrimal的房產，和位於臥龍崗以及Potts Point的公寓。

新州教育廳長皮寇利（Adrian Piccoli）在一個公寓信托基金中，擁有20%的股權，這家基金購買了位於Coogee的一幢商民兩用樓，過去五年間價格已經漲了30%。1995年購入時價格是120萬澳元，現在應該價值在200萬以上。皮寇利在Griffith選區有一幢房產，還是一個養老金信托基金的成員，該基金擁有一個Randwick的公寓。

新州家庭和社區服務廳長哈扎德（Brad Hazzard）在Manly擁有一個包括三小套的辦公房，在北部海岸有一幢房產，價格在過去五年間上漲37%。

新州州長貝爾德（Mike Baird）和反對黨領袖陸富利（Luke Foley）是少數僅僅擁有一幢房產的議員，那就是他們自己的家。

據稱在新州2014年登記房產所有權以後，貝爾德賣出了自己位於Fairlight的家，他的妻子購入一套投資公寓。今年的政客房地產所有權登記即將公布。

還有一些居住在悉尼的聯邦議員，也是名副其實的“房爺”。比如，通訊部長譚保（Malcolm Turnbull）和財政部長何基（Joe Hockey）。影子基礎設施事務發言人艾本理（Anthony Albanese）擁有三幢房產，包括一幢馬力圍（Marrickville）投資房。

新州州長貝爾德曾經說過，政府最有效的遏制房價上漲的措施，就是增加房產供給。預計下周的財政預算中，將可能會包括減輕購房者壓力的新措施。

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