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澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）已经宣布将于2015年12月1日起执行相关政策改革。除了开始收取申请费外，最值得大家关注的莫过于加大力度的合规机制。在新政开始前，澳大利亚海外投资审查委员会的合规及处罚机制相对比较薄弱，也令一些投资者钻了空子以不合规的方式购买了澳洲物业。

在新的政策下，针对住宅物业的海外投资的责任转移到了澳大利亚税务局（ATO），包括收取申请费，审查海外购房申请，合规机制以及执行处罚机制等。ATO也已就该事宜专门增强了其合规及执行能力，尤其是ATO将会运用其复杂的数据对比系统侦测并处罚违规操作的投资者。目前，ATO已经就住宅物业的海外投资的合规机制展开行动，并将于2015年12月1日开始正式审查所有海外人士购房许可的申请。

在今年早前澳大利亚联邦财政部的建议报告中曾提出联邦政府引入民事处罚机制，根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金，以期达到威慑作用。例如：当海外置业者出售违反法案购得的物业时，该物业的所有资本利得（即增值部分）应当上缴政府。由此可见，澳大利亚政府是希望通过ATO的数据对比系统加大海外投资的审查力度，更易探测违规行为及违规所得，并由ATO和FIRB联手打击这些违规行为。

同时，新政下的违规处罚机制增加了民事处罚力度，对于海外个人投资违规行为的刑事处罚金额。新政下违反住宅物业规定的处罚机制总结如下：

对于违规购房的海外投资者，可以在2015年11月30日前向FIRB及ATO自首报告该违规行为。在此期间内通过自首报告的违规行为，政府将给予违规者12个月的时间休整违规行为（例如出售物业），并不对违规者采取刑事处罚。所有海外投资者应当尽快检查自己的购房许可，确保在合规的情况下购买澳洲物业。如有任何违规行为，则务必在2015年11月30日前向政府自首。

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在得知一些关于折旧减税的事情后，我常常觉得非常好笑。这多年来，我听到过不少令人难以置信的说法。所以，我要在这里告诉您实事的真相，破除您可能遇到的任何传言。

1、“只有新的房产才能进行折旧减税。＂——错误！

有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是，旧的房产也能进行折旧减税，因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年（即建筑折旧出台之年）以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资房产的修建年限如何，都应当让造价估算师为您进行房产量测，并为您提供一份报告。

2、“建筑楼层越高，折旧数额越大。＂——正确！

听起来有点奇怪，但这却是事实。建筑楼层越高，其获得的装置与设备折旧越高，因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加，某些设备变得必不可少，例如电梯（以及其他运输服务）。其他不太明显的设备还有，消防软管卷盘以及对讲机等等。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如，某些高层建筑拥有游泳池、健身房，甚至小型电影院。

3、“所有的建造成本都能申报折旧减税。＂——错误！

在澳大利亚，我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。

在申报某座建筑的折旧时，从根本而言，我们是在申报它现有的价值。所以说，拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长，所以并不会随着时间的推移而出现贬值！

4、“建筑利润可以申报折旧减税。＂——正确！

如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成，那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅，那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

5、“在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告。＂——错误！

在您拥有房产的第一个财政年度——即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近6月30日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什么？房产内价值低于300澳元的特定装置物品以及价值低于1000澳元的“小额组合”物品可以按照18.75％的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的，因此可以全额申报减税，无论您拥有房产的时间是1天，还是365天。

6、“家具布置可以增加您的折旧申报金额。＂——正确！

布置家具是增加折旧减税的另一种途径，因为这可以享受更高的折旧率。例如，开发商提供的价值20,000澳元的家具套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000澳元的减税。但要记住，配置家具不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型，可能较难采用这一方法。

7、“会计师可以编制折旧表。＂——错误！

事实是会计师、房地产经纪人或房地产估价师均无资格为您的房产编制折旧表。澳大利亚税务局明确规定，只有造价估算师才有资格对未知的初始建造成本进行估算。

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由于澳大利亚经济和中国密切相连，澳元非常容易受到中国方面的影响。在近期人民币贬值后，澳元也遭遇大幅拖累，几乎跌至近10年来最低点。而一些本地中介公司也表示，近期不少海外买家都遇上汇款难的问题，对在澳洲购房造成了一定影响。

诚然，人民币贬值对于中国买家在澳的购买力有一定影响，但由于人民币对澳元的汇率同时暴跌，总体来看，海外买家反而比本地买家更加受益。举例来说，2014年购入悉尼市区附近的两房公寓房约80万澳元。当时澳元兑换人民币约在1澳元换6.5元人民币左右，折合人民币该物业价值约为520万元人民币，如贷款80%，则买家需支付约104万元人民币。一年后，该区同类型物业市值约为100万澳元，以目前汇率1澳元换4.5元人民币折算，买家支付20%房款首付90万元人民币。因此，虽然澳洲这两年澳洲房价上涨较为迅猛，目前一线城市的房价可能会使不少本地买家望而却步，对于人民币买家而言，在今年购入澳洲物业的费用还是十分合算的。

相比而言，美国加息对于澳洲市场的影响可能更为直接。今年以来，澳大利亚储备银行几次降息及近期利率保持不变的决定极大地刺激了本地房地产市场，同时吸引了大批的投资者在市场里与首次置业者竞争。对于持有多套物业的投资客来说，一旦利息上涨，还贷压力就会立即增大。目前，专业预测在2015年的最后3个月内澳大利亚储备银行或会紧跟美国步调宣布加息。投资者应提前做好相应准备。从近几周的售房记录来看，澳大利亚二手房房价增长的速度已趋于平缓，购房者在出价时更为理性，一掷千金势在必得的情况已非常少见，出售方式也由公开拍卖区域私下协商出价。对于海外买家来说，这不失为一个入场的好时机。

值得注意的是，澳大利亚海外投资审查委员会（即FIRB）已确认将于2015年12月1日还是向海外买家征收海外人士买房申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过100万澳元就必须再缴纳1万澳元的申请费。按目前的市场来说，各方预测即使加收了5000澳元的申请费，也不会大幅阻止中国买家在澳购房的热情和步伐。但是对于近期有意在澳置业的海外买家来说，不妨考虑在12月前订购物业即省5000澳元。

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