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經濟學有這麼一個說法：市場生命周期規律往往呈現拋物線式的發展，各種因素相互制約和平衡，推動市場經歷著一個又一個相似的波峰和波谷。

房地產市場也是如此，專家曾描述一個房產周期大約是7年。

而實際上，從2000年以來，澳洲的房地產市場已經過了好幾個周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均價下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均價下跌7.4%），都是變化的大周期階段。

2018年澳洲的住房市場，面臨各種各樣的麻煩：監管機構“反應過度”，皇家委員會的調查，銀行信貸緊縮，市場需求疲軟，上市房源過多等等。

這聽起來有點可怕。真的是這樣麼？

任何市場都不是單一的，房產市場也是如此，從數據上看，澳洲不同區域的情況差異很大，悉尼和墨爾本的情況與珀斯，阿德萊德，布裡斯班或霍巴特的情況也大不相同。

2011年至2017年間，悉尼的房價上漲了約75％，而墨爾本的房價上漲了55％，相比之下，珀斯房價下跌了2％。

一些分析師認為，過去幾年房價高速增長，是投機、債務推動的房價泡沫表現。

就業和人口增長強勁，而住房存量相對不足，不少城市落後的交通基礎設施，也讓人們尋求靠近城市中心的住房以減少通勤時間，同時有吸引力的租金收益率，也進一步支撐了增長需求。

那麼，近期價格下跌原因是什麼呢？

住房投資者需求減少，是一個重要驅動因素，隨著眾多大型公寓樓的完工，供應大量增加，進一步使得供需不平衡加劇。

還有一個被反復提及的重要原因，則是監管機構為冷卻增長而采取的蓄意策略。

更嚴格貸款規則，極大地抑制了銀行迅速批准貸款的能力，也使得潛在購買者更難以獲得批准，或減少獲批借款金額。

通過在2017年對僅利息貸款實施30％的限制（在尋求最大化負杠杆稅收優惠的房產投資者中，這種貸款無疑很受歡迎）。

APRA認為，歷史將表明這些策略經過深思熟慮，有效抑制了更高風險的抵押貸款比例，同時，平衡了傳統抵押貸款和家庭收入增長比例。

另外，與住宅房產相關的潛在稅收變化的不確定性，也使投資者放慢了腳步，在今年聯邦選舉結果出來之前，市場需求持續放緩，也不足為奇。

財政部長Josh Frydenberg近期表示，政府希望信貸繼續以公平的條件流向所有消費者。

2019年房地產市場預測

根據Domain House Price報告，對比網站Canstar對近2100人進行的一項調查發現，盡管全國房價中位數去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在預期房價上漲。

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer認為，部分市場價格可能經歷進一步下跌，而這是有序調整而不是泡沫破滅，到目前為止，監管機構和銀行的管理狀況相當不錯，房地產市場仍基本健全，現階段的調整無需過於惶恐。

Brian Hartzer表示，在經歷了六年強勁增長到2017年之後，房價周期將會放緩，這對於經濟來說是正常、健康的。

前幾年價格上漲，對於新入市購房者來說，可負擔性需要進一步改善，較低價格意味著住房市場對於有住房需求的人有更多選擇空間。

住房是一項長期投資，即使現今市場行情不好，對於幾年前已經投資的人來說，也不會有太大影響。

他認為，盡管未來存在諸多不確定因素，但經濟仍保持穩健，GDP增長率為2-3％，人口增長合理，銀行資產負債表強勁。

KPMG澳洲經濟學團隊最新建模分析

畢馬威經濟學團隊在最新的建模分析中，增加了最新數據（截止到2018年底），並充分考慮了未來幾年可能產生重大影響的變量。

房屋價格與住宅存量、人口和住宅房產投資者貸款相關的變量之間存在長期關系。

也就是說，隨著時間的推移，房價往往會回歸到長期關系所傾向的均衡，但短期內的震蕩會衝銷或加強這種向長期均衡回歸的趨勢。

他們預計，悉尼和墨爾本的房價在本財政年度將會繼續下跌並觸底，並會在下來兩年內，經歷停滯和再次上漲。

NAB首席經濟學家艾倫奧斯特先生則表示：“不少消費者並不打算購買或出售，但是超過兩成打算要翻新。我們預計墨爾本和悉尼的房價分別下跌7％和5.6％，房價將出現15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服務集團執行官Steve Mickenbecker認為，進一步下跌更為可能，特別是在悉尼和墨爾本。

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver預計，悉尼墨爾本的房價將再下跌15％。瑞士信貸預測悉尼和CoreLogic的研究負責人Tim Lawless則將其預測調整為悉尼和墨爾本的18％至20％的下降。

住房信貸增長已從2015年的約7.5％下降至2018年的4.9％左右。

關於皇家委員會的審查讓銀行害怕放貸的看法，Brian Hartzer認為，事實並非如此，即使在經濟低迷時期，Westpac有足夠的資金來確保繼續滿足消費者、小企業和商業企業的借貸需求。

而銀行與監管機構更緊密的合作，對客戶信息審查更為嚴苛，增加評估費用類別數量，的確減少了客戶可以借入的平均金額，同時在短期內增加了借貸者獲得貸款的時間和成本，但銀行也表示隨著磨合期過去，下來會更加順暢。

不過對於小企業來說，的確產生了很大衝擊，更復雜的現金流和費用使得更難以滿足這些企業的要求，銀行也表示已向監管機構和政府提出此問題，並正在努力尋找解決方案。

盡管存在挑戰，但市場需求遠未被扼殺，競爭還是會激烈。

“對於想要購房的人來說，與其過多擔心價格下跌，更明智的做法是確保自己財務規劃和預算正確，並且爭取獲得貸款審批。”

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來源：sydneytoday
排版：KYRA WANG

Colliers International 2018年12月季度最新投資者信心調查結果顯示，新西蘭的商業地產投資者信心指數觸及兩年高點。

Colliers表示，這是兩年來的最高點，凈信心比例同比去年上升7％。

凈信心比例為樂觀企業比例減去悲觀企業比例。此次1600多名受訪者中有26％的信心指數是積極的。

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與此同時，全國12個地區中有10個地區受到顯著或強烈的積極影響。

陶朗加、皇後鎮、惠靈頓、奧克蘭、尼爾森和漢密爾頓的投資者對房市充滿信心。

基督城和旺格雷這兩個地區的信心指數較低，分別為凈負1％，凈負7％。

Tauranga / Mount Manganui信心指數為57％，為最高水平。皇後鎮跌至46％，結束了連續15個季度近四年商業地產投資最有信心排位。

有投資者表示，政府政策是對投資命運影響最大的因素之壹。

整體而言，對零售業的信心指數也有所提升，凈信心比例上升至4％，而主要地區的工業物業信心也普遍上升，凈信心為46％。

惠靈頓的投資者信心上升至凈值41％，零售業信心也有所提升。

Colliers表示，優質辦公空間將在未來幾年內每年增加3％的租金。

此外，雖說工業用地短缺限制了當地可開發項目工程，但包括Transmission Gully這洋的道路基礎設施建設等項目將帶來新的發展機遇。

投資者對基督城的信心已經回到接近正值的領域，凈負1％，好於壹年前的凈負10％。預測今年基督城的租金大致保持不變，某些地方的租金可能略微偏弱。

當地買家、北島及海外買家仍然是基督城較穩定的地產投資者。

 

來源：天維網

無論是海濱還是河濱，臨水房產始終是樓市最熱銷的一類房產。在以前，一棟臨水的住宅意味著交通上的便利和較好的農業灌溉條件。而現在，住在水邊更像征屋主的身價。想要欣賞美景和享受舒適生活是需要資金的。

一般來說，臨水房產比普通房產價格高，但差價未曾有統一。一項報告顯示，2018年臨水房產繼續“走紅”，平均房價比內陸房屋高40%。該報告由英國萊坊房屋咨詢公司發布，主要評估了全球12個城市今年第三季度出售的優質臨水房產。

其中，悉尼的臨水房產價格最高。同樣條件下，在悉尼買一套海濱住宅要比內陸地區多花89.3%的價錢。在具體位置方面，靠近悉尼海港大橋或者悉尼歌劇院的房產更加熱門，尤其是在新年等節假日。延伸閱讀：【豪宅大賣 2018年悉尼成了世界富豪游樂場】

悉尼One Barangaroo的皇冠住宅（Crown Residences）的設計不僅是為了呈現悉尼海港的景色，而且還是這座美麗城市的標志性建築。 
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在12個城市中，價格優勢最不明顯的臨水房產出現在新加坡。另外，在這裡，海景房要比河景房熱門得多。由此可見，“物以稀為貴”在房地產市場也是不變的規律：在新加坡這種四周濱海的地區，臨水房產的優勢就不那麼明顯，因而也無法達到極高的價差。“這裡的海景對人們來說不稀奇了，也就使得溢價相對更低。”萊坊公司合伙人Kate Everett-Allen說。

影響臨水房產價格的兩個重要因素是地段和設施。地點方面不必多說，離海越近，售價也就越高。同時，購房者在考察臨水房產時，還會比較房產的附加設施，比如有沒有觀景陽台？有沒有私人泳池？有沒有私人碼頭來停放小型游艇？諸如此類的附加設施都可增加海景房的“魅力”。

居外推薦澳洲豪宅房源：悉尼屈臣氏灣（Watsons Bay）濱水房產

物業特色：

• 絕不會遮擋海港景色
• 設有5間臥室和6間浴室
• 擁有4車位安全車庫以及可額外停車的汽車穿梭庭院
• 占地約866平方米的濱水區土地以及道路與海洋服務處（RMS）批准的137平方米可租賃面積
• 海港前泳池、碼頭和永久系泊，可停泊約30英尺長的船只
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風水成房地產中重要影響因素

隨著華人買家的不斷增多，房地產市場開始更加重視一個新的影響因素：風水。報告中指出，亞洲現在或許是全球最重要的市場。而如果亞洲買家認為一棟臨水房產“風水很好”，他們會“更有購買的心情”。

在中國風水中，“水”預示著財富，將為買家帶來好運。舉例來說，“水一定要是清澈且緩慢流動的，不能是靜止的死水。因此，那些在湍急流域附近的房產未必就能賣出好價格。”另外，按照風水一說，臨水房屋應該建在水面之上，最好坐落在緩慢流動的區域。

如果比較房產類型，臨近港口或沙灘的房屋往往能賣出更好的價錢：港口附近的房屋比一般房屋價格高出接近60%，沙灘附近的房屋也高出58.5%。湖濱房相對溢價沒那麼高，只有32.7%。

珀斯、迪拜和巴黎的臨水房產在價格優勢方面居中間水平，大約比普通房產高出50%左右。但相比起來，巴黎的臨水房產多為塞納河沿岸較為古舊的高天花板房屋，而珀斯和迪拜的海景房則是更加現代的沙灘別墅。

不同於新加坡，倫敦的臨水房產數量極少。約1.3萬套房產分布在泰晤士河狹長的兩岸，扎堆在富勒姆（Fulham）和薩瑟克（Southwark）區附近。而整個倫敦城有370萬房產，這些臨河房產相比只占了0.4%。這也就可以解釋為什麼在倫敦，臨水房產比普通房產價格高出30%。

報告還發現，房產“臨水”的特質甚至可以彌補它們其他方面的缺陷。即使是在市場不景氣的地區，由於其絕佳的位置和稀缺性，臨水房產也往往會吸引大量的購房者。

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來源：界面
責編：Zoe Chan

房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

澳洲塔斯馬尼亞霍巴特5臥豪宅，巧妙融合了經典魅力與現代飾面，可以欣賞到城市天際線、德文特橋和威靈頓山的全景。售價僅140萬澳元（約¥678萬）。
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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
• 中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
• 12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
• 5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。 
• 租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
• 總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
• 總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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原文：CoreLogic
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

最近兩年來，首次購房者占購房者裏的比例正在逐漸增長。目前，有大約四分之一的購房者正在購買自己的第一套房産。

對于這些購房者來說，房地産市場屬于一個全新的未知領域，一方面是對于未知事物的恐懼，另一方面則是這可能是你目前做過的最大一筆交易。

對于一部分自主升級和投資者而言，2019年同樣顯得尤爲重要，經曆了價格波折的2017與2018，房市未來走向何方，也正在牽動著大家的心弦。

無論你是購買房産，還是出售房産，只要提前做好功課，正確的認識市場和自己，都將有助于減少短期的不確定性和長期潛在的風險。

今天，就爲大家分享一些針對不同人群的房産交易建議，讓你在2019年避開房産買賣中的坑。

自住和首次購房者

1、加強自身在于存錢

這條是最沒有技術含量，卻是很多人都做不好的一條。

對于買房者來說，你需要擁有足夠的存款，還需要證明自己財務狀況良好，才能夠向銀行證明：對于買房，你是認真的。不僅是能夠省下首付，在未來你也能夠按時償還房貸。

當然，首次購房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000紐幣。

要記住的是，在沒有其他房産的情況下。首付准備的越多，意味著你可以選擇的房産就越多。換句話說，你在借貸和買房時所處的位置就越好。

2、理清自己的財務狀況

在開始看房之前就聯系銀行（或者貸款中介）並且做好房貸的預批。這樣對于自己能夠負擔什麽樣的房産才能有一個具體的概念。

在開始看房之前就理清自己的財務狀況可以避免出現看了一套很喜歡的房産，最後卻發現買不起的情況。

需要注意的是，除了購買家具和搬家可能會産生的額外開支，還需要考慮到律師，新家裝修等費用。

一般來說，預留五萬紐幣用于購買家具和小裝修（刷新油漆，升級衛浴，安裝煤氣等）可以算是綽綽有余了。

3、了解自己的真實需求

很多買房的朋友在選擇房産的時候並不能了解自己的真實需求。

在腦海裏想一下過去，現在和未來對于房産的需求，並且列出“必須”和“精美加分”清單。

很多自住買家會對于自住房提出投資需求。通常來說，自住和投資是兩個概念，一般而言，屬于精美加分項的通常有房産的土地面積，房産的停車位數量和花園是否精致。

具體而言，建議在找房期間就與自己的房産中介進行溝通，從而獲得其專業的建議，買到負擔得起同時又最能滿足自己要求的房産。

最後，由于新西蘭的房産大部分都不是標准商品，所以對于大部分買家來說，找到“完美的家”幾率遠低于彩票中大獎，所以要准備好在一些地方做出妥協。

4、無法控制別人的想法

對于首次購房者和自住買家來說，買房一般都屬于剛需。所以在買房的過程中會傾注大量的個人情感。要注意的是，無論你是議價還是拍賣，都需要意識到，你無法控制別人的想法，不論是競爭者還是賣家，他麽都會爲了自己的利益作出努力。

所以大部分的情況下，房哥建議作爲購房者，你需要充分與自己的中介溝通，從而爲賣家提供最有競爭力的報價。

當然，如果最後你爲了買下心儀的房産多付了一些金錢，請不要太往心裏去，此時最重要的是享受新房爲你帶來的滿足感。

從更長遠的時間維度上來看，多支出的些許金錢都會在未來收回。如果因爲只差1000紐幣與心儀的房産失之交臂，帶來的心碎遠超多花了1000紐幣鎖定心儀房産的幸福。

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投資類購房者

對于房産投資者，幾乎每一名投資房産的投資者都有一套自己的投資邏輯。

有專門做土地一級開發的，有專門建聯排別墅的，有專門投資Do-Up潛力房産的，也有大地破房流等等不同的投資方式。

雖然投資邏輯不同，但是總體而言，投資者需要注意這兩個問題。

5、重視個人財務狀況的潛在風險

總體上看來，房産類資産的流動性並不算太好。

對比股票，日常交易才是剛需，最壞的情況也不過是T+1就能離場，而對于房産來說，新西蘭人平均持有一套房産的時間是7年多。

目前奧克蘭房屋成交（上市到簽約）的平均周期仍然處于曆史較高水平，即使這樣也要5周左右的時間。

即使中介給力，上市當天就有買家簽約並且無條件，一般來說房産從簽約到正式交割之間仍然有一個月左右的時間。

這也是雖然房産總是周期性上漲，卻總有房産投資人破産的主要原因之一。

破産者大部分都忽視了個人財務狀況可能會出現的潛在風險。比如說09-10年出現的房貸利率暴漲，手中房産卻無法及時變現就讓許多資深房産投資人深陷泥潭。

6、購買之前就想好退出路徑

每一次房屋交易都是對市場對于該房産的重新定價。

比如說Unitary Plan剛剛面世的時候，讓無數曾經無人問津的“偏遠土地”變成了香饽饽。

尤其房産估值的變化周期相對其他資産要長很多。如果你不出售房産，最直觀的估值變化就是三年更新一次的政府CV估價。

而想要在重新定價中取得一個好價錢，有針對性的考慮房産未來購買者的需求與偏好變得很重要。

然而，想要把握好這一條卻很難。

不僅涉及到房産所在城區的人口結構，不同人口類型的購買偏好，還需要考慮到不同人口類型購買力水平等等因素。

自住買家要考慮的第一要素是自己住著舒不舒服，自己喜不喜歡。

而投資房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考慮好未來購買者（接盤俠）的偏好。

房産賣家

7、了解自己出售的房産

在賣房之前，房哥覺得屋主首先要想明白的就是自己的房産值多少錢。

如果你對于自己的房産價值産生錯誤的預期，預期低了確實能更快售出，卻無法最大化自己的獲利；預期高于市場價則會導致房産長期無法成交。輕則影響資金流動性，嚴重情況下甚至會改變人生。

比較簡單的方法就是在周邊有鄰居賣房的時候多看看，讓當地比較知名的房産中介做一個免費的估價。

讓房産中介估價不僅能夠了解其對于當地了解的水平，通常還能看出房産中介性格是否符合自己的預期。

8、了解並選擇合適的銷售方法

並不是所有房産都適合用拍賣的方式銷售，哪怕同樣是拍賣房産，也有公司拍賣室拍賣和現場拍賣。

在選擇代理出售自己房産的房産中介時就可以與其溝通，讓其以專業人士的角度爲你分析針對這一套房産，選擇何種銷售方法能夠帶來最佳的結果。

除此之外，還需要仔細了解中介對于房産的推廣方案，並讓中介解釋清楚銷售的流程與各項開支的金額。

目前新西蘭各個房産公司的收費很不一樣，不同的銷售方式也有自己獨特的優點，針對不同的房産，側重的市場宣傳方向也不一樣。

在這裏，沒有最好的銷售方法，只有最適合自己房産的。

9、把與買家溝通交給中介

要記住，賣房找中介就是爲了讓中介代勞找買家和賣房的。

你所指定的房産中介是房産的專業人士。雖然出售的可能是你已經居住多年的房産，但是在房産專業上，其擁有更高的專業度。

盡量不要直接與買家溝通，因爲對于自己待售房屋的依戀很容易影響到你理性思考的那部分大腦。

要知道，中介能夠通過該房産交易賺多少錢，完全取決于房屋成交的價格，成交價越高，他能拿到的銷售提成就越高。

 

 

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來源：新西蘭天維投資
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知名房地產研究機構都門（Domain Group）日前發布的最新研究預測顯示，澳大利亞房價持續下跌的狀況將在2019年趨於穩定，之後進入溫和上漲階段。

都門的價格模型模擬了各首府城市未來2年的房價中位數走勢。這一模型預計，全澳單元屋（Unit）的價格在2019年增長2%，2020年增長3%。

該機構經濟學家特倫特·威爾特（Trent Wiltshire）表示，由於穩定的人口增長、低失業率和低利率，到2020年，全澳房價將得以鞏固。

“我們認為市場將在2019年自行修正，然後轉變為2020年適度增長的周期，”威爾特先生稱。

都門同時警告，這一預測也存在不確定性，如貸款利率上升過快、人口增長低於預期、投資者被迫拋售，以及中國經濟下行等。

悉尼和墨爾本的房價出現了1980年代以來的最大跌幅。過去4周，悉尼有超過1,100套房屋流拍，威爾特認為，對於正在考慮買房的人來說，現階段存在一定議價空間。

悉尼

首府城市中，悉尼目前獨立屋（House）中位數較2017年6月的最高點120萬澳幣（約600萬人民幣）跌去約8%。都門預測，直至2019年中期，悉尼獨立屋中位數都將維持目前100萬澳幣（約500萬人民幣）上下，並在之後的2020年上漲4%。

悉尼公寓（Apartments）的情況則不容樂觀，模型顯示，悉尼公寓價格將繼續下跌3%，2019年出現一定回漲，到2020年增長5%。

悉尼近郊的農場，占地約28公頃（70英畝），帶有5臥5衛的獨立屋，是業余農業愛好者不想錯過的家園。現僅售214萬澳元（約¥ 1,091萬）。
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墨爾本

墨爾本的房價已持續動蕩12個月之久，在今年下跌9%後，都門預計明年墨爾本房價繼續下降約1%，2020年將增長約4%。

2017年9月，墨爾本獨立屋中位數達到91萬澳幣（約455萬人民幣）的高點，預計2019年中將下降到80萬澳幣（約400萬人民幣），與2016年底的價格持平。

墨爾本單元屋的價格，今年下跌了2%，預計2019年和2020年將分別增長1%。

布裡斯班

布裡斯班的房價今年下跌了約6%。但由於新房開發減少和人口的強勁增長，都門預計布裡斯班的獨立屋中位數在2019年將上漲4％，2020年上漲5％。這也使布裡斯班成為未來澳大利亞房價增長最快的市場之一。

Ivy & Eve位於南布裡斯班的Merivale Street，是一幢擁有476間公寓的雙塔項目，提供1, 2&3房的豪華公寓供住戶選擇。迷人的景致，度假式娛樂設施，僅44.8萬澳元（約¥228萬）起。
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阿德萊德

報告顯示，與其他州相比，南澳房市今年表現良好。都門預計，未來2年，阿德萊德房價將繼續穩步上漲，獨立屋和單元屋的價格在2019和2020年都將有2%的上漲。

珀斯

由於礦業低迷，珀斯獨立屋的價格自2014年的61.6萬澳幣（約308萬人民幣）已下降了13%，其中今年下降了5%。都門預計，隨著西澳經濟和人口增長，2019年，珀斯獨立屋價格將增長5％，2020年將再增長3％，增速超越其他地區。

2018年，珀斯單元屋下降約6%，都門預計2019年和2020年將分別增長約2%。

霍巴特

塔斯馬尼亞首府霍巴特房價在2018年逆勢增長了12％，目前霍巴特獨立屋價格已比2016年高出40%。但都門預計，未來兩年霍巴特的房價增長將放緩至2%。

堪培拉

得益於低失業率和強勁的人口增長，2018年，首都堪培拉的房價增長了約2%，未來兩年預計將保持4%增速。堪培拉單元屋的價格存在不確定性，都門預計其漲幅將低於獨立屋。

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來源：中金在線
責編：Zoe Chan

澳大利亞的住宅價格持續下滑，其年跌幅達到了6年半以來的最大值。

要點：

• 澳大利亞房價在過去12個月內下跌3.5%，創下了自2012年以來的最大跌幅。
• 悉尼是過去一年中全澳表現最差的房地產市場，其房價下降4%。
• 墨爾本房價經歷了最嚴重的季度下跌，其跌幅達到2.1%。

房地產分析公司CoreLogic發布的最新數據顯示，澳大利亞全國平均房價同比下跌3.5%（目前均價為538668澳元，約271萬元人民幣）。

這標志著澳大利亞房地產市場陷入了“自2012年2月以來最糟糕的宏觀住宅困境……10月，全澳大利亞的住宅價值縮水了0.5%，”CoreLogic調研部主管Tim Lawless說道。

由於全國住房市場普遍處於疲軟狀態，我們可以清楚地看到，信貸收緊拉低了住房需求，並且對全澳大部分地區的住宅價值表現產生了不利的影響。

各大首府城市的平均房價於上個季度下降1.6%，低至625125澳元（約314.5萬元人民幣）。

在過去三個月內，區域房地產價格下跌0.7%，目前均價為375444澳元（約188.9萬元人民幣）。

去年澳大利亞房價變化趨勢

墨爾本的物業平均價格為665044澳元（約334.6萬元人民幣），高居全澳第二。

幾年前，許多專家曾駁斥全國房價將大幅下跌的觀點，而當前的議題已經變成了房價會跌多少。

悉尼和墨爾本市場前25%的“高檔住宅”和後25%的“低端物業“之間也存在著較大的差異。在這些城市中，價格排前25%的房產經歷了近9%的價值縮水。

與此同時，墨爾本價格居後25%的房產獲得了2.9%的價值提升。

然而，悉尼最便宜的房產經歷了4.3%左右的價格下跌。

上個月，珀斯還是表現最不理想的市場——物業價格下降0.8%，目前均價為451148澳元（約227萬元人民幣）。10月，悉尼和墨爾本的房價均下降了0.7%。

小城市實現強勁增長

在過去的一年裡，霍巴特還是房產價格最實惠的市場（物業平均價格為445655澳元，約224.2萬元人民幣），但現在這種情況已不復存在了。

作為塔斯馬尼亞州首府，霍巴特仍是迄今為止表現最強勁的房地產市場。在這段時間內，霍巴特房市取得了9.7%的增長。

達爾文已經成為住宅售價最低的城市，其房產均價僅為433818澳元（約218.3萬元人民幣）——在過去一年內，當地房價下降了2.9%。

布裡斯班上個季度和上月房價均未變化，目前維持在491925澳元（約247.5萬元人民幣）的水平。

阿德萊德的表現稍好一些，月度和季度增幅均為0.2%，目前的房產均價為431554澳元（約217.1萬元人民幣）。

這套搶手的朝北兩臥室現代化公寓距離霍巴特的中央商務區僅數分鐘路程，提供充滿活力和時尚的生活方式。 酒店距離薩拉曼卡海濱（Salamanca Waterfront）僅有幾步之遙，那裡擁有許多優質餐廳、咖啡館和精品店。
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價格持續下跌

“我們預計，在今年剩下的時間裡，房產價值將持續下滑，而且這樣的下跌趨勢至少會延續到2019年上半年，”Lawless先生說道。

“引起這次房價下跌的主要原因是信貸可得性和配給政策變化。”

去年，澳大利亞審慎監管局（APRA）出台了一項新措施，而這項措施使得貸款的發放標准有所收緊。

APRA要求，各大銀行發放的僅付息貸款在其抵押貸款組合中所占的比例不能超過30%。

海因皇家委員會（Hayne Royal Commission）可能會推動多項借貸相關改革，在這些改革措施的影響下，購房者可能會發現自己可申請的借貸額度銳減40%。

資本經濟公司（Capital Economics）的Ben Udy同意這個觀點——他還認為未來房價將繼續以較大的幅度下跌。

“我們之前預測，房價最終會下跌至少12%，而10月份房價持續下跌的走勢驗證了我們的看法。”

Udy先生說，這將導致“當前的房價跳水成為澳大利亞現代歷史上持續時間最長，影響最嚴重的一次下跌”。

“此外，要等到（銀行業）皇家委員會采取的信貸收緊措施完全發揮作用後才能判斷最終的結果。”

房價最高的市場經歷最大跌幅

悉尼和墨爾本再次成為表現最差的房地產市場——去年，這兩大市場的房地產價格分別下降了7.4和4.7%。

這兩個城市是全澳房價最高的兩個房市，投資型買家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含獨棟房屋和公寓）的均價為833876澳元（約419.5萬元人民幣）。

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原文來源：ABC News
翻譯：LPS
編輯: Zoe Chan

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