巴黎房市异军突起 房价涨幅有望达9% | 法国

2018法国房市乐观,根据“奢侈不动产全球晴雨表”指出,2018巴黎房价将可能飙涨 9 %。法国首都巴黎市似重新受到美国、欧洲及海湾国家买主青睐,此乃受惠于经济前景趋佳的结果。法国新住房价格去年上涨了9.3 %,这是法国房地产代书公证人报告指出的。报告并说,法国的全国新房建筑案例数量两年前一直不断增长,房屋建筑申请许可证签发案件每年增长15.2 %,季度增长率12.3 %。

不过,房屋需求再急,新建住房也无法救急。导致法国的购屋需求量大增,甚至连旧屋的价格也被带动上涨。

据法国RFI报导,巴黎目前成了全球投资者搜索定位的目标,特别是来自美国、中东及欧洲等地区的投资人。这也正是法国科奈特(Knight France)房地产连锁集团在其高档住房市场的兴旺盛世介绍中指出的。在它每年以放大镜方式检视的13个大城市当中,巴黎的房市明显异军突起,预估巴黎2018年的房价可飙涨 9 %,高于中国香港及柏林的 7 %,日内瓦的 3 %,以及伦敦的 0.5 %;巴黎现今在房市可说异军突起。

2018巴黎房价涨幅有望达9% | 法国
巴黎的房市明显异军突起,预估巴黎2018年的房价可飙涨 9 %,高于中国香港及柏林的 7 %(图片来源于居外网真实房源,物业编号:36070118)

点击查看巴黎更多精品房源

如果说,新加坡经过一些年的房地产市场低迷不振,重新有起色后,伦敦的房地产就风光不再来。 可奈特房地产专家指出,伦敦2018年的房价几乎保持固定。他在五年前曾风光带动了全球房价上涨 13 % ,在英国脱欧后,一点也不奇怪的,紧接着就是其就业率及房市价格受到极大的冲击。而当年它的房价盛世,如今花落在巴黎房市。这特别说明了人们对经济前景及法国总统马克龙充满信心,这是可奈特房地产研究报告指出的。此外巴黎也是吸引最多不同国籍人士的大城市,除了南美、东南亚地区外,全球投资者对于这个灯火通明的城市非常感兴趣。

2017年全法国的房屋销售创纪录,巴黎市房价不断攀升,根据房地产公证人公会的数据,一月份巴黎房价达到每平米9190欧元。

巴黎旧屋的心里价格,平均每平米9000欧元。巴黎房地产代书指出今年九月,巴黎旧屋每平米8940欧元,从2018年一月起,将达到每平米9190欧元,这是根据巴黎房市签约前合同统计数据指出的。而且涨价趋势短期内还不会停止,这是巴黎房市的特点,目前也正出现到处房价开始上涨现象。

巴黎房价还会继续上涨,根据巴黎的房地产公证人德勒萨勒DELESALLE指出,在巴黎房价上涨是没有理由突然停止的。在巴黎地区,房东保持其房子的期间平均是7到8年。房市的活络也只是这两年的事,而且还有许多民众要解决他们在巴黎的住房问题。

今年第三季度全法国的房地产交易年度量创下历史新高,达到95,2000个成交案件 (去年一年成交量为82,5000件),而价格的上涨仍持续中,上涨了3.9%。在大巴黎地区房屋销售量同样也特别活络,一年增加了12 %,但是成长率倾向放缓。不过,愈靠近巴黎,房价年长率就愈高,大大超过了全国平均上涨率。大巴黎郊区公寓房价格一年当中飞跃上涨5.8 %,巴黎市里的上涨率则为7.8 %,更外围的大巴黎省地区上涨率幅度则更加降低,年长率为2.7 %。

 

来源:旅法华人战报(ID:DailyFR)

责任编辑:Shelly Du

巴黎以外,法国这些区域房市正在升温 丨法国

据国际货币基金组织(IMF)数据显示,2017年法国经济体量小幅超越英国,重回全球五大经济体之列,该机构预测这一领先优势可能在2018年还会继续扩大。同时期,部分欧盟机构原本设在伦敦的职能部门也将迁至巴黎,加上2019年欧洲银行管理局总部也将从伦敦迁至巴黎。经济的发展和巴黎的繁荣使整个法国房产重回投资者视线,尤其吸引了海外投资者的目光。

那么除了巴黎以外还有哪些地区值得投资呢?

普罗旺斯一直都是英国买房者的心头之爱,如今北美投资者也将目光锁定这里。数据显示2017年至今,美国买家对普罗旺斯房产的询盘量同比增加25%,主要得益于美元兑欧元汇率走强、马赛国际机场的交通便利,都是国际买家对普罗旺斯房产需求增高的原因。

戛纳与摩纳哥之间的法国西南蔚蓝海岸(Cote d’azur)地区,一直是自由派人士向往的乐土。该区域居民背景多元化,尼斯机场也方便国际人士进出。2016年蔚蓝海岸地区房价上涨了2.6%,北欧和比利时、荷兰等别墅“收藏”者十分热衷在蔚蓝海岸置业。因为国际电影节而驰名的戛纳也是国际名流的心爱之地,戛纳房市的景气程度不容小觑。莱坊房屋经纪表示他们今年在该区域的销售额增长强劲,仅上半年完成销售额就比2016年全年销售额多出800万欧元,主要新增购买者来自中东和亚洲国家。

法国房地产市场繁荣发展 除了巴黎还有这些地区有潜力 | 法国
居外网蔚蓝海岸(Cote d’azur)住宅,物业编号:35264086

             点击查看居外网法国房源

瓦尔省(Var )海岸线 全球著名的圣特罗佩斯半岛(St Tropez peninsula)就坐落于此,瓦尔省内陆的加桑(Gassin)、格里莫(Grimaud)和拉加尔德弗乐(La garde – freinet)小镇一直令人向往,该区域房价在2007年后房价下跌30%,但2017年的询盘价和挂牌价差距逐渐缩小,显示房价下跌趋势不再,初现复苏迹象,尤以欧美询盘者居多。

尽管目前欧洲存在政治和经济上诸多不确定性,但英国买家仍是整个法国南部的主要投资者。法国总统选举成功后,马克龙当选重新修复了市场对法国的信心,该国房地产市场因而得益。

 

稿件来源:http://www.abode2.com/

编译:Shelly Du

责任编辑:Helena Yu

三季度中国境外地产投资创近14个季度新低 同比下降51%

根据戴德梁行近期发布的《中国境外投资市场报告》显示:2017年第三季度对外投资交易额骤减,中国境外房地产投资同比下降51%至25亿美元,这是自2013年四季度以来季度投资总额的最低成交记录。

三季度中国境外地产投资创近14个季度新低 同比下降51%
数据来源: 戴德梁行研究部 / RCA

投资类别来看,本季度境外土地开发仍延续前两季度的良好上涨势头,占当季投资总额的58%。我们预计这一趋势将在一段时间内维持不变。从前三季度来看,今年土地开发整体需求旺盛,截至目前境外土地开发项目投资额已累计至84亿美元,比去年同期大涨234%。而过往最受国内投资者青睐的写字楼资产在本季度只录得7.1亿美元的境外投资额(占当季总投资额的28%), 环比骤降83%。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd指出:”和我们此前预计的一样,土地开发快速成为中国境外房地产投资最受青睐的投资类别,从2016年初只占总投资额的10%到如今超过总投资额的一半(58%)。而同一时间,写字楼则从最高71%下降到如今不到30%。

三季度中国境外地产投资创近14个季度新低 同比下降51%
数据来源: 戴德梁行研究部 / RCA

得益于相对低廉的土地成本以及资产多样性,澳大利亚本季度一跃成为最受青睐的投资目的地,三季度国内对澳大利亚地产投资金额高达7.8亿美元,其中土地开发占据当地总投资额的63%。英国中国香港也因多起土地开发项目排名第二和第三。本季度加拿大以1.9亿美元超过美国成为榜单排名第四的国家。

三季度中国境外地产投资创近14个季度新低 同比下降51%
数据来源: 戴德梁行研究部 / RCA

国内投资者对外投资的未来前景还是主要依托于中央政府对政策的调控。在这段不确定时期,多数投资者还是维持观望态度。许多投资者在等待潜在投资机会的同时也在不断加深对其感兴趣的国外市场的瞭解。毫无疑问的是,在现阶段严格的限制政策下,被抑制的对外投资需求正不断上涨。

戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管李志荣表示:”虽然本季度对外投资金额创近几年新低,但投资者投资需求仍保持旺盛。国内投资者对外投资的未来前景还是主要依托于中央政府对政策的调控。然而,中国对外”走出去”的政策并不会改变。随着中国开发商的日益壮大(世界500强企业中已有5家国内房企在今年上榜),毫无疑问如今的中国企业比任何时候都需要在全球进行谨慎的资产配置。

 

来源:戴德梁行 

责任编辑:Shelly Du

免稅自由港“迪拜”房价持续下跌近2年 抄底机会隐现 | 迪拜

迪拜房产持续下跌近兩年,外国买家纷纷逃离。迪拜高端房产比伦敦、中国香港便宜很多,700万人民币可买三房公寓。

迪拜今年7月的高端住宅价格与两年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅销量则较上年同期猛跌了约三分之一。这座海湾城邦型国家近期经历的阵痛应该会让绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里。

但大卫•戈德肖(David Godchaux)并不感到悲观。他经营着迪拜本地经纪公司Core,该公司主要提供房产销售数据。“在过去的十八个月中,迪拜房地产市场的跌幅在6%至15%之间,这取决于你所关注的方面。但这是迪拜房市首次真正意义上的健康调整。”

在他看来,迪拜经历过远比这更糟的情况。在金融危机爆发初期,迪拜房产价格大幅下挫,来自房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)的数据显示,仅2009年头三个月内的跌幅就达到了40%,而在此之前迪拜刚经历了一轮汹涌的地产投机热潮。到了2009年11月,迪拜国有投资公司迪拜世界(Dubai World)宣布将延期偿还590亿美元的债务,受旗下房地产分支Nakheel的大规模损失影响,这是自2001年阿根廷事件以来规模最大的主权债违约。

负债累累的房产所有者——他们靠着像威化饼干一样薄弱的储蓄基础购买了多套房产——纷纷逃离迪拜,因为担心无法按期偿还抵押贷款会导致他们被投入监狱。新闻报道中常有超级跑车被遗弃在迪拜机场的图片。

与之形成对比的是,近期房价下跌给人的感觉较为良性。在戈德肖看来,这些现象表明,迪拜作为一个经济体已变得更加多元化,抵押贷款行业也已吸取了经验教训——引入了25%的首付比例要求,该比例在个人购买下一套或者更加昂贵的住宅时还会进一步上浮——对银行业的监管也有所加强。“买家们并未全部同时离场。买家中的投机者变少了,而且如今的投机者也拥有更强的资金实力。”他表示。

迪拜或许能比上一次更好地应对此轮房价下跌,据莱坊2016年的超级富豪调查显示,迪拜或许是净资产超过3000万美元的个人在全球范围内最青睐的五座城市之一。迪拜房地产市场自2014年以来的危险走势所带来的启示是,这在很大程度上仍是一个新兴市场,受制于驱使全球资本流动的外部影响。

负责管理莱坊在迪拜高端住宅业务的玛利亚•莫里斯(Maria Morris)表示:“房地产行业尤其取决于全球和地区范围内的一系列基本面因素。”

在过去的十八个月中,迪拜房地产市场的跌幅在6%至15%之间
在过去的十八个月中,迪拜房地产市场的跌幅在6%至15%之间

查看居外网的迪拜精品房源

地产经纪们表示,在2014年初欧盟和美国对俄罗斯实施制裁之后,俄罗斯投资者突如其来的抛售潮是导致此次房价下跌的因素之一。近期美元汇率走强则是另一个原因——阿联酋货币迪拉姆实行相对于美元的盯住汇率制度。对于外国买家来说,迪拜房产的价格看起来很贵,而对外国的住宅所有者而言,这似乎是止损的好时机。

迪拜对其他国家的敏感性还进一步表现在它的经济对外来劳工的依赖上。来自联合国(UN)的数据显示,在阿联酋的常住人口中,只有不到12%的人为本国公民,而非公民中的绝大部分人都在从事低薪工作。阿联酋政府正在越来越重视迎合这一群体的需要,以防范他们突然离去的风险。去年YouGov调查了阿联酋外籍人士,半数受访者表示他们会考虑离开,因为阿联酋的生活成本高昂。地产经纪人表示,政府正努力提供经济适用住房,比如,政府推出了一个要求新建住宅项目必须包含某一强制比率的低成本住宅的提案,但这个提案或许会遇到很大阻力。

第一太平戴维斯(Savills)表示,因有25%的首付要求,以及6.5%的购房费用,买家们在购房时必须预先筹得约占新房价三分之一的资金。戈德肖表示,按照目前提出的比例要求,即便购买最便宜的房产也要花费约50万迪拉姆(合13.6万美元)。“绝大多数人为了支付购买这些住宅所需的金额将会拼命存钱,即便他们需要存上十年。”除此之外,绝大多数迪拜本地的抵押贷款商要求贷款人的月收入至少达到1.5万至2万迪拉姆才会批准贷款,戈德肖补充说。而低收入工人的月收入或许只有1万迪拉姆,甚至可能更少。

对于来自国外的富有买家来说——这一群体主宰了迪拜的高端住房市场——偿付能力不成问题。来自经纪公司Core的数据显示,迪拜高端住宅的平均价格比纽约高端住宅的平均价格低了60%;与伦敦高端住宅每平方英尺的价格相比便宜了75%;与中国香港顶级住宅的价格相比则便宜了85%。居外网作为全球最大国际房产平台,为全球华人提供包括阿联酋在内超过50个国家丶480万套真实房源,包括投资房丶国外学区房丶移民房产等各类物业。

近期的房价跌势意味着即便是最优质的存量住宅现在也在降价出售。在朱美拉棕榈岛(Palm Jumeirah)——这座独一无二、棕榈叶形状的人工群岛于2009年完工——今年6月的公寓价格较上年同期下跌了7%。而来自Core的数据显示,迪拜市中心的房价已经下跌了12%。在市中心的哈利法塔(BurjKhalifa)——这是目前全球第一高建筑——莱坊正在以7000万迪拉姆(合1900万美元)的价格出售一套四卧室公寓。

美拉棕榈岛(Palm Jumeirah)6月的公寓价格较上年同期下跌了7%
美拉棕榈岛(Palm Jumeirah)6月的公寓价格较上年同期下跌了7%

查看居外网迪拜美拉棕榈岛上房源

但地产经纪们表示,强劲的潜在租房需求使得旗舰房地产开发项目的房价免于进一步下跌,而由固定资本价值下降引起的租赁收益率上升或许会给目前乌云笼罩的迪拜地产市场带来一线曙光。据第一太平戴维斯的研究估算,2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低于4.5%。Core则表示,对于最好的房源来说,租金收益率可以达到6%,而且入住率接近于90%。

购房指南

● 所有买家须支付4%的转让费;来自海外的买家仅限于购买可终身保有的不动产

● 高端住宅的平均价格为210万美元(合1392万人民币)

● 迪拜作为一个城邦型国家,是组成阿联酋的七个酋长国中人口最多的那一个

你能买到什么样的房子. . .

● 花100万美元可以在朱美拉(Jumeirah)买一套带三个卧室的公寓,新建的房地产开发项目带游泳池、健身房以及门童服务。

● 花200万美元可以在靠近朱美拉棕榈岛沙滩的地方买一栋带有四个卧室的住宅。

● 花350万美元可以在酋长山庄住宅区买一栋带佣人房的七卧室住宅。

居外网精选迪拜房源推荐

豪华公寓勒瑟夫(Le Rève)总统阁楼

Le Rève是一栋有50层的顶层阁楼式公寓塔。装修精美的豪华公寓共有4卧室,6100 平方英尺的生活空间。客厅非常宽敞,可享有迪拜海岸线和世界著名的棕榈朱美拉岛的美景。主卧室和第二卧室设计的有步入式衣柜,而其他卧室则是内置衣柜,每个卧室都配备有独立卫浴。位于新迪拜的中心——迪拜滨海,面向大海,著名的迪拜国际海洋俱乐部几乎就在门口。

603b76cc53eeb2830d18a9bb8c87b6c0-9e456a3afa334d1270c7b84929bb21a1

603b76cc53eeb2830d18a9bb8c87b6c0-a99d0d634b06a71f14b10ca5d6eb30d7

查看更多房源信息

卓美亚村国敦酒店(Avalon Tower)

国敦酒店是屡获殊荣的国际酒店和房地产开发公司——“第一集团”在卓美亚村最受欢迎的地区打造的物业。酒店位置十分优越,距2020年世博会展馆仅有几分钟路程,驾车片刻即可到达阿勒马克图姆国际机场,周边拥有众多的购物场所、景点和主题公园。

04bf15a072fee721f2af23741c1696c0

国敦酒店拥有340套客房、建有餐厅和咖啡厅、商务中心,带有智能门禁系统。同时酒店提供24小时接待以及礼宾服务、24小时客房服务、24小时安保、洗衣房和干洗服务、代客泊车服务。酒店还提供完善的娱乐活动场所,包括带有天台泳池、健身房、蒸气浴以及阳光甲板的俱乐部会所。

03272c7387df5cb0ae835a2b53042285

“第一集团”保守估计国敦酒店的投资年回报率高达6% – 8%,另外加上资本增值。售价仅约145万元人民币。

查看更多房源信息

朱美拉棕榈岛瑟雷尼亚公馆(Serenia Residences)

坐落在豪华的华尔道夫酒店和安纳塔拉度假村之间,瑟雷尼亚居民将臻享各种精品餐厅和世界级水疗中心的选择。瑟雷尼亚公馆将享有朱美拉棕榈岛的全景、白色的沙滩、亚特兰蒂斯的地标性酒店和迪拜码头的神奇天际线;北翼的公寓将享有海湾标志性的迪拜帆船酒店、朱美拉古城和哈利法塔的全景。 

b30537daa636dc995840f7b61c6dc992

瑟雷尼亚确保您拥有世界最好的海滨生活——宁静的环境、精心挑选的装修和全天候的礼宾服务,包括室外无边泳池、私人海滩、先进的体育馆等的完备设施。预计将于2017年年底落成。

48c09ef14d22f833bac97bab70aa3822

查看更多居外网房源信息

来源:英国《金融时报》
责任编辑:Zoe Chan

财商全球化:中外私人银行的区别在哪里?

中外投资者和投资环境的差异究竟在哪儿?由此推导出的中外私人银行的区别又会是什么?这个貌似简单的问题,却困扰着很多理财师和CPB。本文或许能给你一点思考。

一方面,我们会看到境外私人银行(以欧美为代表)业务领域所提到的各类方法和理念。无论是量化模型、投行衍生、家族信托,还是价值投资、时间复利、市场反身性等,我们或具备条件,或熟练掌握。但与此同时,我们却总有一种隐隐的焦虑,觉得不够,似乎还缺些什么。

另一方面,面对自己的私人银行客户和市场,我们经常会感到迷惑或困扰。忽而说高净值客户的财富目标已转为财富安全和财富传承,忽而又说高净值客户很在意收益;忽而说我们的理财工具非常齐全,忽而又说我们的产品同质化非常严重,不能满足客户需求。各种观点,分开看自成一体,逻辑井然;放到一起,左右互博,似是而非。

矛盾的背后,是中外投资者和投资环境的差异。作为理财师,我们怎么理解面前的财富市场和私行客户,并从中找到属于自己的机会和价值?

一、中外投资者差异对比

即便是从最直观的角度的上看,不同国家的百姓在投资上呈现出的差异都是非常明显的,这里不妨列举一二:

中外私人银行的区别在哪里?

1、对待储蓄的态度

爱存钱,似乎已经是牢牢的贴在中国人身上的一张经典“标贴”了,国际货币基金公布的数据显示,中国的国民储蓄率从20世纪70年代起就一直稳居世界前列,90年代初居民储蓄占国民生产总值的35%以上,到2015年中国储蓄率更高达51%,而同期全球平均储蓄率仅为19.7%。

至于美国,则处于排名的另一端,超过62%的美国人从储蓄账户存款不足一千美元,其中三分之一根本没有储蓄账户,其整体居民储蓄率只有8%左右。

2、财富管理行为的理性程度

最近中国央行发布了一份题为《消费者金融素养调查分析报告(2017年)》的报告,里面有一些比价有趣的数据,比如13.03%的人购买金融产品后,对其风险和收益没有清晰的认识,13.88%的人表示不太理解。

即有两成多的人不知道怎么比较金融产品;购买理财产品后,10.18%的人根本不看产品合同,另有15.54%的人表示难以理解;调查中,约65%的人认为自己的金融知识水平不够,对基础金融知识问题的平均准确率只有约59%;61%的人认为要依靠自己的存款、资产或生意收入来保障老年开支。

国外虽没有同口径的数据,但这份调查报告很直接的呈现出了国内投资者财富管理基础理念比较缺乏的现状。

3、财富管理的风格

在中国的投资者身上,还有一个著名的标签—“散户”,数据显示,国内证券市场上,机构和散户的比例大体保持在1.4:8.6的水平,并贡献了市场约90%的成交量;其投资行为,呈现出明显的短线特征,两三年就算长线投资了;而欧美证券市场上,散户比例只有约11%,绝大部分投资者的财富管理重在“稳”字,大多选择周期长(动则几十年)、风险可控、收益目标不高的稳健投资方式,且交由专家打理。

二、差异背后的原因分析

存在即合理,从中外投资者的差异表现里,我们试图挖掘其背后的深层次原因。

中外私人银行的区别在哪里?

1、国家发展阶段不同

在地球村、全球化分工的大格局中,欧美等国整体上属于消费国,中国属于典型的生产国(沙特等典型的资源国不在讨论范围),不同的国家处于不同的发展阶段,不同发展阶段国家的投资者在财富理念和财富行为上也形成了相应的不同特点。

2.产权制度差异

欧美人为什么不储蓄?公共选择理论大师布坎南的一句话道出了其中的部分成因:“是产权保护而不是财富本身带来自由,而自由最终会带来财富的积累;只有私有产权的保护、法治环境和社会安全的完善才能产生真正的自由选择和退出权。”

这句话放在私人财富领域,就能更好地理解储蓄差异问题了。在欧美,相对完善的产权制度(比如土地及私有房产的产权是无限期的,其所有者可以终身拥有并顺畅传承)对于私人财产起到了更好的保护作用,这就使得私人轻松拥有了一个可以对抗长期通货膨胀的工具。

相对于此,中国的房屋产权是有70年上限的,与此同时,老百姓对通货膨胀的体会非常之深刻。这意味着大众对货币形势的财富心存疑虑,但又缺乏一个对抗长期通货膨胀的有效工具,不安全感由此而来。

在尚没有找到一个合适的解决之道以前,焦虑的国人只能把对财富数量的追求放在首位,未来的变化以后再说,现世的财富多多益善。

3.社会福利体系特点不一

在相对完善的社会福利体系的保护下,欧美人整体上“先富后老”,其“重消费低储蓄”的社会行为模式得到了保障。这样,其个体的财富管理目标就转向了一个与中国非常不一样的领域:退休后规划。无疑,这个目标是一个长期投资的概念。

而中国的社会保障体系尚待完善,与之相对的,退休保障却相对稳定。这在一定程度上削弱了中国投资者对于养老规划的需求,反而医疗、意外、财产损失等当下资金需求旺盛,故而对短期收益较为看重。

4.投资理念有差距

设想一下,一个人利用20—60岁(大约40年)的现金流进行财富规划,最大的优势就是能够充分发挥时间复利效应。欧美人通常以退休规划为目标,委托专业人士制定长期的财富管理方案。这也是在欧美的权益投资市场,参与者主要是机构而不是个体的主要原因之一。

对比国内,似乎很少把投资目标放在30、40年之后的,更多的是“只争朝夕”的繁忙景象。三两年之内没有看到较高的收益所得,便开始调整投资方式或者更换服务银行;羡慕权益市场的高收益水平,看到模模糊糊的机会便亲自上阵,追涨杀跌,最终往往以“炒股炒成股东”或者做为“韭菜”被收割为结局;

喜欢听“一夜暴富”的传奇故事,但总记不住“光见贼吃肉,不见贼挨打”的教训,乃致于类似泛亚、金凤凰、外汇平台等“庞氏骗局”事件层出不穷。

这种投资理念上的巨大差别,使国内投资者陷入了一个非良性循环状态,即便各类投资方法和财富理念都有,但是往往缺乏对这些方法和理念的坚持,没有给到足够的验证时间便匆匆进行更换。

投资者处于焦虑之中,总觉得财富管理的方式有问题。高净值客户整体的财富目标发生了明显的切换,但在局部和数量上,大多数人群仍然在追逐更高的收益,期盼更好的产品。

三、理念差距下的私行空间

对比中外私人银行,从二者的区别及思考中,我们看到了中外私行客户在深层次财富理念不同之下所呈现出的财富管理行为的不同。

显然,我们的私行客户在财富理念上还有许多需要完善的地方,这也为我们理财师提供了一个巨大的发挥空间。

中外私人银行的区别在哪里?

1、理财师的职责不是帮客户赢取高收益

这个世界上并不存在一种低风险、高流动性、高收益三者兼备的投资方式。比如股票市场,其根本特点就是充满不确定性。所有的股票投资方式都是在有效的范围内尽可能地降低或分散风险,或者力争略高于平均数的收益。

即便如此,当出现类似2016年股灾的系统性风险时,这些方法下的投资结果也基本都是亏损。要预测不可预测的资本市场,本身就是一个悖论。在低风险甚至保本的水平上,还要尽快实现高收益,这也是一个悖论。

当然,市场上永远不缺传奇,每个人都会听到很多关于某人、某机构取得了如何高的收益的故事。这背后是“幸存者偏差”所带来的不成熟的社会心理,是大众将目光过多地关注于“一将功成万骨枯”中“将”的光环,而选择性地忽略了大概率的失败者。

无论如何,对于大多数人而言,收益预期是不能够过高地偏离整体经济发展状况所能支撑的收益率水平的。

所以,虽然很多客户都抱着让自己的资产尽可能快地增值的想法,但是必须要强调的一个观点是:理财师的职责绝不是帮客户赢取高收益。

2、理财师需要为客户构建正确的投资理念

知道了不该做什么,该做什么就清晰了。理财师最重要的事情就是帮助客户构建起正确且适合自身实际的投资理念,比如瞭解美林时钟背后的周期循环、保险对人生不确定性风险的对冲、基金定投中对长期投资成本的分摊、FOF产品中相反风格选择对风险的对冲、量化产品中对部分收益的放弃等等。当客户深入理解这些投资理念之后,你和他之间的交流也就调到相同频道上了。

3.理财师应该做好预期管理和资产配置

上面所说的,从另一个角度看,其实就是对客户的预期管理。当客户对投资领域的正确理念有了比较深刻的理解之后,结合自身的风险偏好或者说风险承受能力,就能形成比较合适的收益预期了。

对于理财师而言,只要客户有了这个基础,就是你可以合理进行资产配置的大好时机了。因为从正确的投资理念出发来看,资产配置就是天底下唯一的免费午餐。

资产配置的本质就是在管理好资产整体下行风险的基础上,把握住周期里的上行机会,获取安全的资产收益。资产配置的收益必然不是高收益,但是资产配置能够取得长时间的收益,并借助复利的威力实现财富的稳健成长,告别紧张与焦虑,从容向前,为财富人生保驾护航!

 

中外私人银行的区别在哪里?

作者:宁掌柜

来源:麦策家 (微信公众号)

责任编辑:Shelly Du

 

2017年全美各州租金排行榜出炉 夏威夷居然第二 | 美国

美国人这一辈子在食住行上差不多花费160万元,其中最大的部分是住房成本,占了近三分之一。

不过呢,不同地区,在住房上的花费还是有很大差异的,沿海城市要比中西部地区贵上三四倍。与此同时,住房成本高的地方人们的收入也会更高,所以对于他们来说房价高一些也不会成为太大的负担。

美国人在租房上会花多少钱?Priceonomics分析了租金在各州之间是如何波动的?哪里租房最贵?哪里更实惠?哪里的美国收入用于租房的比例更高?哪里更低?

数据摘要

租金最高的州

加利福尼亚州:平均租金1,901美元,比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉矶:平均租金2,600美元,占洛杉矶居民收入的23.9%。五个租金最贵的城市中有4个位于加州

租金最低的州

西弗吉尼亚州:平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托莱多:平均租金550美元。五个租房最负担得起的城市中有三个在中西部地区。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

在洛杉矶租房是最贵的,平均租金2,600美元,占洛杉矶居民收入的23.9%
洛杉矶租房是最贵的,平均租金2,600美元,占洛杉矶居民收入的23.9%

点击查看居外网上超过1万套洛杉矶房源

各州的租金

美国的平均租金是1,249美元。在44个有数据可询的州中有19个(占43%)高于这一水平,而57%低于此数。

加州位列全州榜首,夏威夷平均租金为1,734美元位列第二。纽约州排在第16位,这一排名反映了纽约市以外的地区租金并不是很高。

US_rent_rank-2014-2017

各地区的租金

很明显的是,沿海城市的租赁市场显然更贵。这也可能反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高,特别是纽约市旧金山洛杉矶等城市。

分析显示,东北部($1408)和西部($1,393)租金最高,南部($1206)和中西部($1,042)则相对便宜。

Rent-US-Map@2x

各州租金占收入的百分比

数据显示,南部和中西部各州的生活成本较低,但居民的收入也不高,因此收入用于租房的比例更高。下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是,这些数字代表了税前收入的百分比。

States-by-income-on-rent@2x

可以看到,在这里有一个稍微不同的情况。租金排在第33位的南达科他州,以实际的租金成本计算,占收入的百分比位列前茅,平均租金占到了居民收入的24.8%。据美联社报道,南达科他州的一些城市目前正面临出租房屋短缺的情况。

租金最高的城市

再来看看各城市之间的数据。这里所列的城市是根据人口普查局的数据人口最多的城市。

Most-expensive-cities-rent@2x

加州洛杉矶居于惊人的高位,平均租金为2,600美元。不甘落后的还包括加州的圣何塞($2,502)和旧金山($2,333)。

在20个租金最贵的大城市中有5个位于加州,其他是西部或东北部的沿海城市。

不过不要担心,美国仍然有很多可负担得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托莱多平均租金为550美元,只是洛杉矶的五分之一。在美国的最大城市中有12个平均租金低于1,000美元。在租金最低的20个大城市中亚利桑那州占了4个。

Cities-by-total-income-spent-on-rent@2x

各地区租金占收入的比例

洛杉矶租金收入比为23.9%,是各大城市中最高的,其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩(23.4%)、加利福尼亚州的圣地亚哥(22.5%)和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯(22.2%)。

Screenshot-2017-11-02-11.47.43

教育和租金也有关系

最后,看看教育水平在房租上起了什么样的作用。

数据显示高中毕业的人租金水平一般在1000美元左右,随着教育水平的提高,房租上升。特别是那些拥有专业学位的人所支付的租金中位数要高得多:

牙医(DDS)

租金中位数:1,687美元

医生(MD)

租金中位数:2,023美元

Screenshot-2017-10-31-10.45.53

最后,概括一下,从上面的这组数据,得出一个身处这一地区的人们都不愿承认的结论:在洛杉矶租房是最贵的,没有之一。

文章来源:侨报网
数据来源:Earnest
责任编辑:Zoe Chan

脱欧挫伦敦豪宅市场 房价由3年前高位挫15% | 英国

出于对英国有可能在2019年3月仍不能与欧盟达成“退欧”后的贸易协议,多家跨国银行近期透露可能把伦敦的职位逐步转移至欧洲大陆其他金融中心。伦敦作为欧洲金融中心,银行业是伦敦的经济命脉。“脱欧”前景的不确定因素,令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲。根据英国地产中介网站Rightmove的数据,Kensington及Chelsea地区房价按年跌9.4%。

现任英国首相特丽莎•梅早前提出,英国在“脱欧”後两年的过渡方案,期间让伦敦市保持现有进入欧盟金融市场的通行证。然而,欧盟拒就未来的经贸安排开始谈判,以逼使英国对欧盟的财政义务有更大的让步。欧盟首席谈判代表Michel Barnier形容谈判正陷僵局。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

“脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲,伦敦多地区楼价按年录得下跌
脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲,伦敦多地区楼价按年录得下跌

点击查看伦敦房源

谈判陷僵局 银行酝酿撤出

根据Savills Plc编制的数据,伦敦豪宅价格已较2014年9月的高位下降15%。房价下跌之势,更蔓延至伦敦其他地区。根据LSL property Services的数据,伦敦今年截至9月,房价按年跌2.7%,跌幅是2009年以来最大。

e9997c360b5ef6620d938dfff8fa083a

在伦敦东南部Orpington区任职医生的Satyajit Sahu,上月卖出了自己的家,称担心英国“脱欧”可能会影响英国房市前景。Sahu称,伦敦房价近期跌幅,是金融海啸以来最大,正忧虑英国前景,“我猜自己卖得合时”。

税率上调加息阴霾夹击

业主的税率上调,以至英伦银行可能在10年内首次加息的前景,也削弱了买楼的意欲。根据房地产调查公司Molior London的数据显示,伦敦卖出的新楼盘数目,落後於兴建数量。截至第三季末,未卖出的伦敦楼花增至接近1.3万户破纪录,相比去年底的数量为1.26万户。

租金同见下跌

按揭贷款经纪商John Charcol的经理Ray Boulger向彭博社称,在伦敦某些地区寻求按揭贷款的买家,发现自己准备买入的房子,估值低於标售的价格,不得不准备更多首期,或要求业主减价,甚至要放弃交易。Savills Plc的分析师Lawrence Bowles称,伦敦楼宇买卖交易已经减少,房价“正接近一个转折点”,最终业主会厌倦等待买家出现,愿意降价求售。

伦敦房价下跌之际,租金也在下调。HomeLet租金指数显示,伦敦(Greater London)地区的租金9月按月跌1%。地产经纪商莱坊称,过去一年伦敦黄金地段的租金跌了3%。地产经纪商Globe Apartments称,租金在下降轨道,暂未见底。买卖及出租减少,也拖累地产经纪商的股价下滑。地产经纪商Foxtons股价今年跌逾34%,Countrywide跌35%。

伦敦以外地区房价仍升

不过英国政府的Help to Buy置业资助计划,对伦敦房价仍有一定支持作用。由於Help to Buy资助计划主要为伦敦房价60万镑或以下的房屋,提供高达40%的无息贷款,支撑了伦敦较廉宜地段的楼宇买卖。英国地产发展商亦从中受惠,例如Berkeley Group股价今年升38%,Barratt Developments升46%。不过业界认为,2014年提升了豪宅印花税,去年又增加了业主的税负,其对房市的影响,远远抵消了政府置业资助计划的作用。

e9998bbaa569e43d71e9ac923855a6c6

截至上月,伦敦房价已连跌6个月。初步数据显示,该市平均房价低於58.2万镑,是2015年尾以来最低。相比下,伦敦以外的地区及英格兰东南部,楼市似乎仍相对活跃,9月平均房价按年升逾3%,某程度反映“脱欧”的不确定性,对伦敦房市的影响。

e9999c97929990ecbf8f05243d1aeb90

来源:明报

责任编辑:Zoe Chan

海通证券:泡沫下中低端板块及可做民宿 奢侈房仍有机会 | 越南

胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语,暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高,未来是否能够维持强劲的走势呢?胡志明市房价又是否会复制中国浦东的神话呢?本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发,分析越南地产未来的投资价值。总体上看,越南房价整体较高,未来虽然仍有一定增值空间,但是由于市场已对房市做出过度反应,中短期内房市升值空间有限,但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来,二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

越南房地产发展阶段

越南1945年独立后,又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因,南北经济的发展还是有比较大的差距,整体上南方经济发展水平超过北方,这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市河内为代表,所以本篇关于越南房市的讨论,主要以这两个城市为主。越南房地产市场,以2005年为起点,主要可以分为三大阶段:

1. 腾飞期(2005-2009年)

2005年开始,越南的房价开始起步,信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止,胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2. 调整期 2010-2013年)

随着房价的不断走高,政府也意识到了地产泡沫的潜在风险,开始调低信贷规模,控制房价成交。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。房价的成交量受到了打压,成为房市引爆的转折点,而真正的房市泡沫破裂发生在2011年前后,首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市,河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例,房价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还,导致了大批坏账的产生。

3. 快速发展期 2014年到现在)

2014年以后,随着VAMC的成立,政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革,市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应,整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来,房市再度出现新一轮繁荣,一直延续到现在。

影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢?我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素,结合越南自身的情况进行探讨:

1. 经济发展状况

如图所示,越南近二十年来保持了较快的增长速度,尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上,为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

VN_propertyvalue001

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况,越南以8.4%的水平处在首位,说明从经济实力来看,越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平,同样创造了一个相对温和的经济环境。
 

VN_propertyvalue002

2. 政策法规影响

与中国类似,越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态,越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制,使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来,越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定,这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3. 人口因素

我们再从人口的角度分析,越南房地产的需求动力是否还能延续。

a. 人口结构

目前越南处在人口红利期,截止2016年,15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%,其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力,所以单从人口结构看,不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量,单就国内居民的购房需求也很高。此外,目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平,说明越南地产仍有较大增长空间。

VN_propertyvalue003

b. 消费能力

根据越南的数据统计与预测,2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长,而中等收入家庭也有超过50%的增长,说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

VN_propertyvalue004
 

c. 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产,用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变,贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前,几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款,而到了2015年之后,这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月,越南发放给买房居民的贷款就激增了22%,也是从2015年开始,基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善,加之降息的作用,住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4. 金融环境

与任何一个投资标的一样,房地产行业最主要的两大因素:一个是收益,一个是成本。收益重点看两部分:房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本将重点留意信贷成本。

a. 收益

从租金回报率来看,越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的,胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右,远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项,净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看,在过去三年,越南房地产确实有了较大增值,然而这种增值幅度是否能够持续,我们目前保持谨慎态度,具体将会在风险部分再做详细阐述。

越南目前的租金回报率有吸引力,胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右
越南目前的租金回报率有吸引力,胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右

点击查看居外网越南房源

b. 成本

从信贷成本来看,越南的借贷成本相对较高,如图所示,贷款利率曾经一度逼近20%,近年来有所回来,逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力,这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策,相信未来利率环境相对稳定,不会造成较大波动。

VN_propertyvalue005

越南房地产的潜在投资机会

未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资:

1. 直接投资房地产业

综上所述,越南房地产仍然具备一定的上升空间,但需把握结构性机会。越南房地产市场,大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的,集中在两类地产。一类是中低端房地产,可考虑长线投资;另一类则是功能性地产,通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动,而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看,后者的价值要大过前者,但同时面临的风险也较高。

VN_propertyvalue006
 

由上图可知,胡志明市的中低端住房成交量,从2012年到2016年五年期间,实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测,未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率,而结合之前对人口结构与收入结构的分析,需求更多会集中在此类住房。

2. 间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话,那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上,当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。    

投资越南地产业面临的风险

1. 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示,目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段,已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球房价负担能力调查》,房价入息比率(房价中位数除以家庭全年入息)排行前五位的城市分别是:中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西,其对应的房价入息比率分别为:18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果计算胡志明市的房价入息比率的话,目前均价大约在2500美元/平方米左右,而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右,当地房价中位数大约为13万美元,约102万港币。所以基本上胡志明市的房价入息比率也在9左右,从全球来看也处在相对较高的水平线上,积累了一定高位风险。

VN_propertyvalue007

2. 需求错配风险

未来另一大主要风险,是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说,就是目前市场高端地产的供给过多,而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力,大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率(成交量/供给量),基本上仅维持在30%左右,而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

VN_propertyvalue008
 

3. 政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全,法规不完善,关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于房市之中。2011-2013年的房市崩塌,与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南房市刚刚对外国人开放,整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购房再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成房价的波动。

4. 政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后,中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看,这种外交风险还是相对可控的。一方面,中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系,截止2016年,中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴,是越南第一大进口来源地和第四大出口市场,越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面,随着一带一路的深入,中越两国必将在更多项目上有深入合作交流,所以这方面的风险相对比较稳定。

作者:黃少明 海通国际证券宏观研究部 董事总经理
来源:华尔街见闻
原文发布日期:2017年10月13日
责任编辑:Zoe Chan

深度:销售量大涨21% 现在到伦敦买豪宅正当时 | 英国

话说,由于脱欧进展不顺,各种政策上的不确定,使得伦敦房市也跟着“不确定”了一把。

有人建议抄底,有人建议观望,总之众说纷纭,让人不知道该听谁的。

全球首富,Zara的老板Amancio是完全没在怕脱欧的。由于租金上涨,Amancio在牛津街和Devonshire House的商业地产,在一年当中增值了9000万英镑。

不过,Amancio老伯毕竟是有钱买楼的人,个人投资者也没有几个能做到向他这样大进大出。很多人担心:就算趁着英镑低迷抄底,房市万一不景气,那不就把钱给套死了?

其实,如果你瞄准的是价值1百万-1千万英镑的房产,那一定要抓紧时间买房了。

帮女王奶奶管钱的Coutts银行,对7月-9月的房市做了个总结最近出了份报告:

买这个价位的房子,平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

这间名叫Coutts的银行,成立于1692年。与其说是银行,倒不如说是一间私人理财公司。母公司NatWest被皇家苏格兰银行收购后,这银行自然就成了其中一个分支。

除了英国王室成员,这家银行的客户还包括富商巨贾。

Coutts银行的报告承认,由于脱欧带来的诸多不确定性,高端楼盘经历了一段时间的滞销期。卖家和中介为了吸引买家,一般会在询问价(asking price)上给折扣。

在印花税上涨,买房出租首付比例上涨的双重压力下,投资者的成本虽然提高了,但是房产的平均原始价格却已经回覆到2013年的水平了。

银行资本管理和贷款部的负责人James Clarry告诉《标准晚报》:

“弱英镑和房价降低,吸引了很多国际买家和本土买家。和去年同期相比,奢华户型的销量增加了21%。我们对市场前景充满信心。”

伦敦范围内,这个价位的房子,有不少是精装公寓。很多开发商其实对投资者非常瞭解:能够负担得起的人,一般都是富二代学生或者投资移民高净值人士,所以对区域和户型选的选择,可以说是正中靶心了。

下面就给大家举几个例子:

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

现在到伦敦买豪宅正当时  销售额大涨21% | 英国
Hampstead:外交官住的地方,有公园,有文化气息,犯罪率低
现在到伦敦买豪宅正当时  销售额大涨21% | 英国
肯辛顿/切尔西:国民公公,凯特王妃和威廉王子,还有中东/俄罗斯巨贾住的地方
现在到伦敦买豪宅正当时  销售额大涨21% | 英国
伦敦东南一区:靠近金融城和市中心文化圣地,这地方即使自己不住,也能租给在附近工作的金领,不怕收不到租

点击查看伦敦房源

另外,现在英镑对人民币居然破8.8了。

这是截止写稿时间24小时内的英镑/人民币走势图:最低点在8.70160, 最高点在8.81245。

现在到伦敦买豪宅正当时  销售额大涨21% | 英国

对美元倒是没有特别出色的表现,最高点在1.32681,最低点在1.31134

现在到伦敦买豪宅正当时  销售额大涨21% | 英国

对于英镑上涨,《电报》的解释是:由于英国经济在第三季度涨势超出预期,达到0.4%。

在这样的背景下,英格兰央行下周加息在望。

就在昨天,由于央行代理行长Jon Cunliffe说“会不会加息依然有待讨论”,话音一落,英镑马上小幅下挫,说明市场鼓励加息。

这也就是说,英格兰央行如果下周四通过加息决定,房市又要经历新一轮变动。

加息之后,通货膨胀和消费将受到抑制,那也就是说,人们会渐渐倾向于存钱而不是花钱。

如果排除其他影响因素,那么买家就会减少,从而让房价下降。

现在到伦敦买豪宅正当时  销售额大涨21% | 英国

从长期来看,加息的作用还包括刺激货币升值。所以说,大家一定要瞅准剁手时机,寻找英镑尚弱,房价尚低的时段剁手。

在英镑升值之前结束所有的交易,接下来的时间就当是存钱吧~由于加息,经济增长和投资行为必然放缓,假如你需要在短时间内做买卖房产的交易,盈利空间是不大的。

所以…那话儿怎么说来着?伦敦房市就是全世界土豪的银行啊,存着不贬值。

 

(来源:悦居英国

责任编辑:Shelly Du

深度:“穷却性感”的柏林 房价为何5年翻倍?| 德国

根据柏林市政府与柏林投资银行(IBB)今年4月发布的一份报告指出,柏林2016年的房价比前一年成长了7.1%,跟2009年比起来,更是翻涨了整整一倍,达到每平方公尺3538欧元。

不只售价,租金也跟着水涨船高。报告指出,柏林租金的中位数年成长3%,来到每平方公尺9.07欧元。尽管德国有规定租金的“指导价”,以及每3年最多只能涨15%的天花板,但如果是新公寓或新合约,就不受此限。

近几年,柏林已成欧洲乃至於全球年轻人趋之若鹜的创意城市。同一份报告指出,过去5年,柏林每年增加的常住人口将近4万人,其中87%是外国人,95%不到30岁。柏林现在人口数将近360万人。

每年有4万多各国年轻人移入,柏林的居住市场,愈来愈白热化
每年有4万多各国年轻人移入,柏林的居住市场,愈来愈白热化

点击查看德国柏林房源

“柏林穷,但是性感(Berlin ist arm, aber sexy),”是柏林前市长沃维雷特(Klaus Wowereit)在2003年城市陷入财务危机时的一句名言,流传至今。

从百废待举到房地产黑马

只不过,在两德统一28年後的今日,柏林似乎已经渐渐脱贫,走向发达之路。

来自河南的林友珍,从事房地产业已十多年,一开始在北京的德国地产公司任职,管理亚洲市场,2003年她来到德国,2年前在柏林成立嘉华房地产公司(YLS Sherpa),主要服务华人市场,业务涵盖房屋销售丶企业或个人的购房投资

她亲身经历了柏林房市的起飞期。

林友珍回想,柏林房地产市场在1990年代曾经非常冷淡,直到2008年金融海啸之後之後才开始活跃,主要是因两德统一之後需要时间复苏。

她分析指出,过去5年间,柏林的平均房价上涨了50%,位於市中心的城中区(Mitte)也涨了30%。

柏林市中心的哈克雪市场(Hackescher Markt)是各国游客最爱的个性逛街区,住房租金在每坪242人民币左右
柏林市中心的哈克雪市场(Hackescher Markt)是各国游客最爱的个性逛街区,住房租金在每坪242人民币左右

柏林的房地产吸引力愈来愈高,有几个原因,首先是政策因素

直到柏林围墙倒塌的10年後,德国首都都还在小城波昂。1999年首都迁往柏林,随之而来的诸多政府单位与各国企业总部,纷纷把柏林作为根据地,带来许多工作机会。

2010年开始,柏林房市从“供过於求”开始转变成“供不应求”的态势。例如林友珍自己在城中区的公寓要出租,每平方米14欧元,就有超过30组人马争相抢看,最後还得笔试加面试,才能决定租给谁。

第二是经济发展因素

因为起飞得晚,基期很低,从2005年至今,柏林的GDP成长率18.8%,高於同期德国整体经济成长幅度。

近年来,柏林新创企业迭兴。根据近期报导,全德国的新创公司,有17%选择将总部设於柏林,约有1800多家,主要因为经营成本较低,年轻人口多。许多报导更直指柏林将成为“欧洲矽谷”。

第三则与欧洲央行政策有关。

德国的租赁市场向来蓬勃,超过一半的德国人并未拥有房产,而是租房。但2014年欧洲央行为了对付通缩而实施存款负利率,情况开始反转,愈来愈多德国人不愿眼睁睁看着钱放在银行缩水,转而寻求投资房地产保值。

林友珍以亲身经历说明,在2010年以前,100多间公寓的新建案,通常要花2到3年才能卖完,但近几年,最多只要一年半就可以卖完;而且以前还能买到新成屋,现在都是在预售屋的期间就已经卖光,可见房屋抢手景况。

位处柏林市中心的选帝侯大道(Kurfürstendamm)人行道上就有房地产建案广告
位处柏林市中心的选帝侯大道(Kurfürstendamm)人行道上就有房地产建案广告

种种因素,让柏林房市日益白热化。况且不只买卖市场,就连租赁市场也受影响。

在柏林教叙利亚难民德语的史蒂芬(Stefan Hauer)租房多年,对房租上涨特别有感:“几乎所有区域的租金都在涨。”他住的莫阿比特区(Moabit)以往有大量土耳其社群,但因为离市中心不远,过去6年的房租涨了将近3成。“有点吃不消,如果再继续涨,我可能要搬回老家住爸妈的房子,”他说。

随着欧陆各国如奥地利丶匈牙利纷纷“向右转”,显露排拒移民的态势,再加上英国脱欧,许多企业已经宣示要把欧洲总部迁往德国。

柏林西边重要交通枢纽动物园站(Zoologischer Garten)旁,一栋商办大楼正加紧赶工
柏林西边重要交通枢纽动物园站(Zoologischer Garten)旁,一栋商办大楼正加紧赶工

在德国强势经济的拉力以及其他经济体的推力交互作用下,让柏林房市洛阳纸贵,这个充满性格的城市,是否还能性感依旧?或是她将把这些活力的来源一步步向外推?未来几年也许就可以看得出来。

 

来源:天下杂志

责任编辑:Zoe Chan