Category: Financial

日本消费税诞生于1989年，在经历了两次上涨后，又将于今年10月1日起从现行的8%提高到10%。

老龄化、少子化等问题，使得日本备受财源不足和债务问题的困扰，日本每年有约1.3万亿日元的财政缺口，该数字还在不断增长中。因此有媒体指出，这也是日本政府“不得已而为之”的事情。

回顾历史，日本引入消费税的第一年（税率3%），房屋销售价格不仅没有下降，反而急剧攀升。1990年至1991年的泡沫经济对房地产价格的影响比增加消费税更为大，日本住宅市场用了超过三年时间才能得以恢复。

日本第二次消费税增加（从3%到5%）发生于1997年。次年，房屋销量下降了21%（从82861套减少到65470套）。两年之后，房屋销量才回到消费税增加之前的水平。

从2014年公寓的供求情况来看，消费税增加（从5%到8%），并未引致突然抢购的情况，销量同比下降19%，从55245套减少到44529套。至今，房屋销量还未恢复到消费税增加前的水平。

总体看来，在前两次消费税上调（1997年和2014年）中，房屋销售数量同比下降约20%。

此次消费税调整后，日本市场上待售房产的数量和房价或将上涨，识别房产质量是否优秀变得尤为关键。尽管可供出售的房产数量会增加，但房屋售量是否会攀升仍值得怀疑。

从上图可以看到，日本房产销售额在2013年7月至9月期间达到顶峰，即日本第三次消费税增涨的前六个月。从数据来看，这一时期共售出近两万套公寓，销售率为78.0%。

这背后的原因是，买家们利用临时的“过度措施”来减轻消费税增加可能带来的预期效果——对于2014年4月1日后取得所有权的房产，买方可以通过在2013年9月30日之前签订的销售合同，以5%的消费税率购买房产。

此外，房屋平均售价也在2013年7月至9月达到峰值。这在一定程度是因为，增税前，房屋需求激增。

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现行消费税上调计划将于今年10月10日生效，如果计划不变，今年3月13日签订的房地产合同也将适用过渡性措施。

近期，日本市中心房价正处在相当高的水平。与此同时，抵押贷款利率已降至1.0%以下。此外，政府正采取各项措施促进购房，抵押贷款利率扣除就是这些措施中的项目之一。当抵押贷款利率处在历史低位时，就会吸引更多买家。

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参考来源：日本房产资讯网
撰稿：FERN WANG
排版：KYRA WANG

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在英国脱欧前，伦敦是欧盟毫无争议的金融中心，遥遥领先其他竞争对手。但一旦英国和欧盟彻底分家，欧盟金融中心的地位必然要转移到欧盟其他城市，之前巴黎、阿姆斯特丹、都柏林等都纷纷有意争夺这一位置，但从目前看来，德国的法兰克福，一座人口仅75万的小城在众多竞争者中已遥遥领先。

全球金融中心指数是英国智库机构Z/Yen对世界金融中心城市竞争力的权威评估，根据其最近一次（2018年9月）公布的数据，受脱欧的长期拉锯战影响，伦敦金融中心指数再度下滑，已将榜首之位拱手让给纽约。与此同时，其他上榜的欧洲金融中心城市排名大多都有明显提升，其中进步最快的正是美茵河畔的法兰克福，从上次的第20名，一下子跃居Top10，在欧盟城市中已高居第一（伦敦不计）。

据安永会计师事务所保守估计，在英国正式脱欧前，将有约7500亿至8000亿欧元的资产被转移到德国法兰克福。

超过90%的银行资产流入德国

随着当地时间15日晚，英国议会投票否定了首相特雷莎·梅与欧盟达成的脱欧协议，英国无协议脱欧的可能性越来越大。

德国法兰克福莱美两河地区国际投资促进会总裁孟睿轲（Eric Menges）在接受第一财经记者专访时表示，脱欧到目前为止仍有许多不确定性，这对金融业的影响甚大。因此有不少银行为了防止无协议脱欧，把欧洲的总部从伦敦搬到法兰克福，据他目前所了解的消息，至少有超过25家的大中型银行已确定将欧洲总部迁到法兰克福。

孟睿轲称，此外也有不少银行扩张了其在法兰克福的分部，聘用了新员工。还不能确定将有多少金融业岗位直接从伦敦转移到法兰克福，但可以肯定的是，当地银行业大为受益，相关交易额将大幅增加。

据安永保守估计，在正式脱欧前，将有8000亿英镑（约合6.96万亿人民币）的资产被转移到欧洲其他金融中心，这约占英国银行业总资产的10%，而其中超过90%（约7500亿至8000亿欧元）都将流入德国法兰克福。

与此同时，还有数千个金融岗位将被迁离伦敦。

据公开消息看，从伦敦迁入法兰克福的资产主要来自德国与美国的金融机构。去年底，德银就宣布准备将资产负债表的四分之三（约6000亿欧元）迁回德国，而德银的总部就位于法兰克福。据英媒报道，德银在英国的资产规模相当于欧洲银行业在英国资产总规模的一半。

另据美媒去年底报道，美国多家银行计划将德国法兰克福的资产规模扩大10倍。预计从伦敦转入德国的资产为3000亿美元，其中规模最大的是摩根大通集团，约1000亿美元;其次是高盛，约400亿~600亿美元，转移的资产类别包括证券、贵金属、银行贷款等。

安永英国金融服务部门主管阿里（Omar Ali）表示：“我们的数据只反映了已经公布的转移举措，在幕后还有不少公司在为无协议脱欧做准备。”他称，如果英国最终“无协议脱欧”，当前的资产和就业岗位转移规模可能将只是“冰山一角”。

法兰克福究竟有何魅力？

法兰克福之所以能成为欧盟第一的金融中心，除了得益于英国脱欧的”东风”之外，也与其自身的众多优势紧密相关。

历史上，法兰克福一直都是德国传统的经济、金融中心。德国知名的金融机构包括：德意志银行、德国商业银行、德国复兴信贷银行等的总部都位于此。

自1998年6月1日欧洲央行在法兰克福成立后，法兰克福作为欧元区“首府”的地位便无可动摇。德国Helaba银行在一份报告中指出，银行业对货币政策极为敏感，把欧洲总部设在法兰克福，更有机会在政策公布前掌握动向。

此外，法兰克福也聚集了不少中资金融机构，中国四大行及浦发、招行都在法兰克福设有分行。2014年，法兰克福还成为了欧洲首个人民币离岸交易中心，比伦敦早了三天。作为欧盟的人民币清算中心，同时也是德国华人最多的城市，法兰克福地区因此成了中资企业在德国进行绿地投资的热门首选地。

德国法兰克福莱美两河地区国际投资促进会中国事务高级经理徐知贤告诉第一财经记者，目前已有850多中资企业在法兰克福地区落地，而且投资势头良好，比如奇瑞汽车就将于今年初在法兰克福附近的劳恩海姆市建立研发设计中心。

根据欧洲城市观察机构的报告，自20世纪90年代后，法兰克福在欧洲最重要城市的排名中长年位居第三，次于伦敦与巴黎。

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除了丰厚的金融底蕴之外，法兰克福另外一个特色在于它“小而全”。作为一个（市区）人口仅75万的城市，论规模它和伦敦、巴黎并不在一个重量级上。

孟睿轲告诉第一财经记者，法兰克福最大的优势在于它是欧洲大陆交通的枢纽，拥有欧洲最繁忙的机场，和世界各地紧密地结合在了一起。由于良好的基础交通设施，出了机场15分钟就能抵达拐角便能遇到金融机构总部的市中心，而住在周边城市的居民也可以在最多20分钟之内，到达法兰克福市中心或者机场。

他还表示，在IT方面，比如在数据网络通信上，法兰克福的硬件条件也是全德国最好的。

法兰克福同时也是德国最为国际化的城市，法兰克福市长费德曼（Peter Feldmann）称，当地25%的人口都不持有德国护照。

德国黑森州外国人参议会议员杨明告诉第一财经记者，法兰克福有移民背景的人口实际上已超过了半数。

欧元区“首府”房价直追伦敦

根据德国调研机构Empirica公司的最新数据，法兰克福当地公寓每平方米均价已接近6000欧元，而据英国最大的抵押贷款机构Halifax近日统计，伦敦中心市区房屋每平方米均价在6000~8000英镑之间（按最新汇率：1英镑约等于1.12欧元）。如果法兰克福能保持住最近2~3年的涨势，很快房价就将和伦敦看齐。

根据法兰克福房地产和咨询公司Immoconcept公布的数据，自2008年以来法兰克福每个区的房价都至少涨了100%，增幅最快的是“好人区”（Gutleutviertel），达到了180%。

德国一家知名基金公司地产投资部负责人夏晨晖对第一财经记者表示，根据业内预测，脱欧之后数年内，会有8000~10000个银行岗位从伦敦搬到法兰克福，除此之外，律师、会计师、咨询师等金融服务业的人员也会相应增加。夏晨晖表示，虽然新增人员及其家人不一定会全部举家搬到法兰克福，但对于法兰克福本来就供不应求的住宅市场而言，未来的住房短缺问题无疑将会更加严峻。

孟睿轲表示，近年来，全德国大城市的房价涨势都十分惊人，归根结底这是因为德国良好的经济形势所致。法兰克福是一座充满活力和年轻人的城市，因此需要很多的居住空间，住房紧缺问题，早已引起当地政府的关注，将来可能陆续会出台相关政策来缓解这一问题。

德国德升地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，城市就业机会的增加，外来人口的涌入，也许会刺激法兰克福政府对基础设施进行改善并扩大投资，推出更多的住宅地块，私营经济也应该对此有所反应。不过对比伦敦和巴黎，法兰克福的软性设施还有很大差距，比如在国际学校、服务业等方面都有很大的提升空间。

孙杨还表示，中国投资者敏锐的目光其实早就注意到了法兰克福，2016年英国公投之后，向他咨询当地房产的华人开始有明显的增加。

位于法兰克福的新建楼盘，充分引入了现代化节能住宅体验，对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元（约¥257万）。
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海外房产中文平台居外网CEO罗雪欣女士对第一财经记者表示，中国买家对法兰克福房产的询盘，从居外网的数据来看，在2018年第一季度之前，一直保持稳定增长，但幅度不大，自第二季度开始询盘量明显上升，到第三季度环比上涨了126%，比2017年同期更是增加172%。这与2018年年中以来中国买家对德国房产的兴趣大幅度提升保持一致。

孙杨认为，无论退欧谈判最终结果如何，对法兰克福的积极影响已在逐渐发酵，法兰克福作为欧盟金融中心的核心地位将进一步得到巩固。

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来源：一财网
责编：Zoe Chan

古巴，这个谜一般的国度随着去年10月宋慧乔在哈瓦那海滨大道拍《男朋友》一剧又火了一把。

曾经被嘲笑为离开祖国的低等“蛆虫”，现在他们口袋里现金充裕，他们被财政紧张的政府伸开双臂欢迎回家，冀望他们像蝴蝶一样，扇动一场市场经济革命。这不是改革开放之初的中国，而是今日的古巴。

60年前为了摆脱美国的控制，卡斯特罗兄弟与国际主义战士切·格瓦拉等领导的古巴革命让全世界记住了这些大胡子。然而到了今天，古巴年轻人80%亲美，在哈瓦那城市博物馆做公务员的讲解员大妈在对笔者解释时则保持一种复杂的矜持——“古巴今天的问题无关政治，都是经济问题”；古巴革命60周年之时，不得不说是革命的悲哀。

赤脚游荡在哈瓦那海滨大道的马里奥·加西亚像雪茄一样是古巴产，而他在国外流亡16年后的回归是共产党执政下古巴新兴房地产市场背后人口经济学的一部分。

自2013年以来，估计有40,000名像他一样的古巴人被政府的市场化改革和移民回归政策所吸引从国外返回（古巴人口约1100万），这些政策方便于外籍古巴人回国并购买房产。

如同1978年改革之初的中国，热烈拥抱港澳台华侨，古巴则张开双臂欢迎当年流亡的政治难民——他们往往是肤色较浅的富人阶级。

2011年劳尔·卡斯特罗上台后的一项改革，允许古巴人购买和出售房地产。他哥哥于1960年的住房改革禁止房地产销售，同时古巴人不能拥有一套以上的城市住宅，一纸法令也让成千上万的租户与佃农变成业主与地主，尽管窝在手里无法出售，这正是“居者有其屋”的社会主义理想。然而这无法阻止古巴人交易房产；那时古巴人发明了自己的方式交易——换房，只要两家觉得彼此条件差不多或者吃亏一方获得其他形式补偿，于是双方就都有了新居，一举两便。

房地产销售在1100万人口由国家主导的经济体在2012年有4.5万桩交易，2013年8.8万桩，2014年达到10万桩，2015年略有回落，规划官员加西亚·普莱安说，这位来自加泰罗尼亚的西班牙人因仰慕古巴革命来到这里至今超过半个世纪。

古巴地产并未完全向外资开放，通常需要合资公司，由当地自然人或机构控股，譬如古巴新开的凯宾斯基酒店。革命之后，如同中国一样，没收了帝国主义资产，古巴只有国有酒店，价格又贵服务又差，通常服务于外国游客，一晚房费往往超过100美元，而古巴收入较高的医生阶层，月收入还在30美元到50美元之间徘徊。

而哈瓦那国会大厦对面的那家笔者曾点过炸虾的意大利餐厅则据称是尤文图斯俱乐部合资的产业。

2015年第35届古巴国际旅游交易会即将闭幕的时候，北控集团与古巴政府签署了建造高尔夫度假项目的意向书。

很难想象，古巴在知名旅游度假胜地瓦拉德罗原本只拥有一座18洞的高尔夫球场，中国北控集团与古巴合作在古巴北部海岸的贝洛蒙特地区(Bello Monte)建立一所新的高尔夫球场和度假村，该地区位于首都哈瓦那和瓦拉德罗之间。

39岁的玛格达·莫拉在意大利和迈阿密工作了14年后于2012年回到哈瓦那，在该市Vedado区的中心位置购买了一块3,300平方英尺的复式公寓，进行了翻新，现在与家人一起住在楼上，将下层单元改造成迷你宿舍。它有五个房间，每个房间每晚35美元，在TripAdvisor上获得好评。

根据《迈阿密先驱报》2018年9月的报道，目前古巴待售房产超过8000处，其中五分之四位于哈瓦那。而且大部分房源都位于哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado区和Playa区。这些街区的典型三居室，双浴室公寓的售价约为60,000美元，而那里的联排别墅或者独立别墅的价格也不过10万美元。去年旅游业的激增使得该市酒店客房严重短缺，如果新上台的民主党众议院推动取消特朗普上台后的旅行限制，预计未来几年将有数百万美国游客入境。由于最近Airbnb等短租平台入驻促使美国人在网上预订房间，因此该市最令人向往的街区公寓很快就被包装为客栈（Casa），日租价格已比2012年笔者在古巴时翻了一番。

而且幸运的是，由于旅游业，靠近机场和沿海地区的一些物业相对维护得很好。因此，您可能需要考虑投资哈瓦那老城区、Vedado区和Playa区，旅游胜地瓦拉德罗，圣地亚哥和Cayo Largo海滩等地区；事实上旅游业是古巴收入最高的行当，为涉外旅行社开车的司机日薪都超过80美元（主要来源是欧美旅客的小费），即使开黑车月收入也能达到1000美元，这在人均月收入不到30美元的古巴简直是天文数字。房屋修缮业也随着地产交易的放开而蓬勃发展，新的浴室设备从南佛罗里达州Home Depot（家得宝超市，美国知名建材连锁）源源不断的海运过来。哈瓦那熟练的电工和管道工一天的收入已高于医生一个月的收入。

古巴不同于世界上任何成熟的房地产市场。首先，房地产经纪人很难找到。此外，如果确实有人帮助您完成房产交易，请不要指望他们知道您感兴趣的房产的准确价格，在市场化价格形成之前，成交极度依赖于本地化的知识与人脉。

虽然现在允许当地人拥有，购买和出售房产，但政府仍然对整个市场保持非常严格的控制。任何对古巴房地产感兴趣的外国人都需要熟悉第17.1条第6章。在进行任何投资之前，请咨询居外以获得更多信息。

如果您不是古巴公民，只有以下三种方式可以在古巴购买任何类型的房地产：

1. 迎娶/嫁给古巴人

与古巴人结婚的外国人可以申请永久居留许可。这使他们享有与当地人相同的权利，包括房屋的所有权。如果您有古巴配偶，您可以直接从当地购买该国任何地方的房屋。

需要注意的是，如果婚姻结束，古巴公民有权保留房产（如果你没有入籍则可能失去房产）。由于不少古巴留学生认为古巴处于市场化前夜，与古巴人结婚也并不新鲜。加之古巴公民获得美国绿卡曾有特殊政策（即干湿脚政策，截至2017年1月，凡不经第三国登陆美国的古巴公民，一旦成功登岸即可获得美国绿卡），更加诱人的是在古巴结婚，花费仅为5000土比索，仅相当于200美元左右。当时就读于哈瓦那医学院的A同学咨询过老师之后简直不敢相信，后来他任职于北控驻哈瓦那办事处，并迎娶了当时还在读大三的古巴同学，早早买了房。

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2. 以古巴亲戚的名义购买或合资

临时居留签证的外国人通常以其古巴亲属的名义购买财产，这些亲属也可能是配偶或子女，或者与可靠的古巴人合资，不幸的是，这使外国所有人几乎无法控制他们的物业。

另一个需要考虑的挑战是，即使是公民也不得在古巴拥有两所以上的房屋;一个是住宅，另一个是度假屋。不过很多古巴人通过子女、配偶父母的名义来购置房产。

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3. 从另一个外国人购买房地产

在20世纪90年代初，古巴政府允许在哈瓦那建造一些公寓式建筑。当时允许外国公民在这些建筑物中购买公寓。当时购买房产的人仍然可以将其出售给非该国永久居民的其他外国人。

然而特朗普上台之后于2017年11月9日重启对古巴的制裁政策，限制美国与古巴之间的贸易与旅行，“削弱了投资潜力和投资者对房地产市场的兴趣，“古巴规划官员加西亚·普莱安表示。

“但是，从长远来看，潜力巨大，并将再次上升，”他说，并补充说，古巴的房地产行业最终可能对外资开放，即使这可能会加剧价格飙升。“

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来源：迈阿密先驱报、华盛顿邮报、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
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萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，馬來西亞房產市場將可看到隧道另一端出現曙光，盡管外圍衝擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出，大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升，2019年財政預算案建議的一些財政措施提供比較明確的指引，投資者信心有一些正面跡像。在該期間落實一些商業產業投資交易，顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

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第14屆全國大選舉行後，市場對住宅產業的信心改善，在市場基本面改善的情況下，發展商看好市場前景，2018下半年更多產業計劃推出反映了這一點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉洸瑋說：“盡管市場挑戰嚴峻，詢問與交易活動增加，預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場，2019年財政預算案宣布的一些措施，多數是協助首次購屋者，料有助推動房產市場的交易，在海外房產買家的眼中，大馬住宅產業具有吸引力，價值水平合理，加上沒有額外征收印花稅，都是一些利好因素。”

整體來說，2018下半年大馬產業市場走勢平穩，交易活動並未顯著下跌，雖然大馬自獨立之後首次轉換政府，市場仍存在不穩定因素，多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望，有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

在2019年，大馬產業市場基本面料進一步改善，並將鞏固需求，特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力，辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平，料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面，萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說：“在2019年，預測土地交易活動增多，特別是工業產業發展商准備增購，市場需求強大推動相關交易，特別是工業產業擁有較大增值潛能，業者了解登上工業4.0列車的需要，對發展商和投資者來說，這是個不可錯失的機會，通過提供終端使用者適合的產業類型，賺取可觀的資金回酬。”

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“展望未來，預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行，建議中的巴生英達島自由貿易區，預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列，至於已建立起來的工業園，預測將把一些工廠重建為多層廠房，以緩衝土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

在辦公樓市場，預測租金方面沒有顯著變動，雖然在2018下半年，一些小型辦公領域的出租率下跌，萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅（譯音）說：“邁入2019年，辦公樓市場一些租戶，料因為競爭加劇面對壓力，不過租金保持穩定，較新的辦公大廈，將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外，不少老舊的大廈探討重新定位和裝修，以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場，2018年6月至8月的3個月免稅期，推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位，該指數隨後下跌，不過仍保持在超過100點的擴張水平，在供應超出需求的情況下，零售產業市場料保持競爭力。

與此同時，萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說：“零售產業市場依然面臨挑戰，可以看到購物商場采取措施，改善購物者的體驗，例如Fahrenheit 88最近迎來大馬首個Selfie購物館，迎合現代新趨勢，隨著現代購物者普遍具備科技認知，商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年，規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰，在零售商有更多選擇下，租金的成長空間有限。”

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參考來源：星洲日報
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英美加澳超七成人士投资目的为养老；看看婴儿潮一代、X一代和千禧一代不同的态度。

投资理财似乎已经成为新时代中产阶级及以上人士的热衷的事业了，小到储备养老金，大到房地产长线投资，不同人群有不同的投资目的。而投资目的也因地而异，因人而异。

数据网站Visual Capitalist对比不同国家居民的投资态度后发现，加拿大、澳大利亚、美国、英国四国居民大部分是为了养老而理财，比例高达70%以上，加拿大更是高达78%。大部分人从年轻的时候就开始投资不同类型的养老计划，通过购入基金等投资手段来达到长期稳定的较高收益。

其它国家就没有这么未雨绸缪了。新加坡、巴西、德国、法国、印度、阿联酋在这一比例上从57%到12%不等；中国在预备养老金的投资目的人群比例上为零。有意思的是，中国投资者更愿意投资房地产，这一人群占到了42%；“购入高价商品”、“用于教育投资”、“用于创业投资”这三个投资目的各占了18%、12%、12%。

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说到投资，免不了要提到资产经理人。投资人往往会委托专业的资产经理来管理自己的财产，没有专业背景的小散户难免会心有余而力不足。而大部分投资者委托财产经理人最看重的就是他们能一切以投资者的利益为上（Trusted to act in my best interest），占到35%；以及是否能将投资回报最大化的能力（Ability to achieve high returns），占比17%，而解雇财产经理人的原因也不外乎是他们没有做到这一点（Underperformance），或者有道德上的错误，比如数据外泄（Data breach）。

而在选择财产经理标准中，投资人注重的因素有很多。是否能做到收支透明、是否能有效地保护投资人隐私、是否能写出简单易懂的投资报告等等都是投资人认为一个好的财产经理所需要具备的素质。不过调查显示，似乎只有40%-50%左右的投资人对他们的财产经理人这些方面的素质感到满意。

再来看看不同时代的人所呈现的区别。出生在二战之后二十年内的婴儿潮一代（Baby Boomers）正迎来退休年龄，因此他们的投资目的不外乎是更好的为退休铺好路。同时他们对财产的保护度（Make sure money is safe）和渴求度（Preserve as much wealth as possible）也相对比较高。

这几个方面暂无远忧的千禧一代则是垫底，他们更关心，如何将财产继承给自己的后代，以及是否有足够的钱支付人生中重要活动的花费。同时对迅速累积财富的风险较高收益较大的投资计划也比较感兴趣。

而X一代（Gen Xers）则是比较稳扎稳打，既不急于求成也不过于未雨绸缪。他们更愿意在市场中抓住合适的机会，为个人财富增值。

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来源：新浪教育
责编：Zoe Chan

自2008年金融危机至今，德国房地产市场经历了连续10年之久的繁荣期，房价数十年不涨的神话早已破灭，当地的公寓和房屋价格正变得让普通民众越来越难以承受。即使是在市场动荡不安的2018年，全球大多数资产类别普遍出现负收益的背景下，德国房价，尤其是大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。

据汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新数据，2018年第三季度德国前七大城市每平米均价（含新房及二手房）同比增长11.3%，达到了4410欧元（约合34400元人民币），且增幅未有明显放缓的趋势。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为（德国）当地政策的关系，德国房地产开发公司拿地十分困难、周期漫长，因此兴建房屋的速度远远跟不上市场需求。

而据海外房产网站居外网向第一财经记者独家提供的询盘数据显示，2018年，德国房地产市场的询盘量同比2017年增加149.1%（其中大部分询盘人士来自中国地区）。总询盘量排在第六，比2017年上升了一位，仅次于美国、澳大利亚、加拿大和泰国等热门国家。

大城市房价涨上天

2007年以前，德国房价曾连续几十年保持相对稳定，未有明显的波动。但2008年金融危机之后，德国的房地产市场异军突起，开启了长达10年的快速上涨期，每年平均增幅稳定在8-10%之间，成为近十年来收益表现最佳资产之一。

汉堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度数据显示，德国整体房价同比增长了7.6%，而前七大城市的涨幅更为强势，达到了11.3%。同期汉堡房价上涨了9.3%，至每平米5690欧元（约合44380元人民币）。

GEWOS的负责人万德兹科（Carolin Wandzik）表示，“我们仍未看到房价上涨有放缓的趋势。”

2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四席，分别是柏林（第二）、法兰克福（第五）、汉堡（第七）和慕尼黑（第十）。

Domizil am Park项目位于柏林中产高端地段Steglitz。楼房古朴别具风格，公寓设计实用，适合个人或家庭居住，更是海外买家的高回报保值之选。租务大旺，供不应求，入市价低，现仅售约¥556万。
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据德国调研机构Empirica公司的数据，慕尼黑的房价高居德国大城市第一，当地公寓每平米均价已达8158欧元，其次是法兰克福（5889欧元）和斯图加特（5886欧元），然后是柏林与汉堡。

2018年初，Empirica公司的分析师曾悲观地预测德国大城市的房价将在未来四年内下跌30%，然而市场似乎并不买账，去年仍有大量热钱流入，继续推涨着房价。

供不应求是核心因素

归根结底，任何一种资产上涨的最核心原因都是供不应求，德国房价也不例外。根据德国建筑行业数据，每年需要兴建35万-40万套住房，才能满足市场的需求。但2018年，完工的住房仅30万套。

德国地产及住房行业协会数据显示，德国住房市场的缺口目前已达85万套。随着大城市房价不断上涨，人们开始转向一线城市周边的中小城市，同时也带动了这些城市的房价上扬。

德国Helaba银行分析师米特罗普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世纪90年代中期，德国每年建造超过60万套住宅，之后很长一段时间，房价几乎没有上涨。2008年全球金融危机爆发后，新建住宅跌到了谷底，每年仅16万套，这使得房市供不应求的情况极为严重，房价也是从那时起一飞冲天。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为当地政策的关系，德国房地产开发公司拿地十分困难、周期漫长，因此兴建房屋的速度远远跟不上市场需求。

除此之外，德国经济近年来增速稳定，吸引了大量外来移民和难民的涌入，也进一步助推了当地房价。

孙杨认为，德国的整体人口虽然没有增长的趋势，但大城市，比如法兰克福、柏林等地人口的数量却一直在稳定增长，这将支撑德国大城市房价的进一步上涨。另一方面，英国脱欧的不确定性让部分投资者把目光从英国转向了经济局势更加稳定的德国，这也推动了外来资金的流入。

此外，2018年12月中，德国内阁通过了该国历史上首部移民法草案，鼓励专业人才来赴德就业，并对获得长期工作签证的条件给予了放宽。这加强了德国对全球人才市场的吸引力，对于未来的房价也是一个长期的利好因素。

2019年房价还会涨吗？

对于高企的房价德国联邦银行曾发出过多次警告，认为德国房价被高估了30%，但大多数市场专业人士并不认为德国房价在2019年会突然发生转向。

米特罗普洛斯认为，推动德国房价上涨的驱动因素完好无损，持续的低利率让融资成本维持在低位，虽然明年欧洲央行有可能加息，但加息幅度料将有限，大量人口会继续涌入大城市，“我没有看到德国经济要发生衰退的迹象，房价也没有下跌的理由。”

孙杨在接受第一财经记者采访时表示，从机构投资人的角度看，2018年全球股市整体下跌，持有股票的基金损失惨重，而房地产的表现一直优秀，回报相对较高并且稳定，如果这一趋势持续下去，2019年各大金融机构势必会继续增加对房地产的持有比例，继续加重市场上优秀资产难求的现象，导致价格继续上涨 。从个人角度看，德国经济和政治环境稳定，良好的就业机将继续吸引人才涌入大城市，对房地产的需求还是会稳健增长，即使欧洲央行宣布终止持续近四年的债券购买计划，并且有可能在2019年进行加息，但大城市几乎为零的空置率以及持续不断的的住房缺口，可能仍将继续推动大城市地产价格上涨。

德国Pfandbrief银行协会认为，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房价涨幅将有所减弱，与周边地区的房价差距将会减少。该协会的主要负责人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房价增速将放缓，但我们不认为会出现严重的调整。

德意志银行房地产基金经理阿兰多夫（Georg Allendorf）表示，德国房地产市场的繁荣将持续相当长的一段时间，“在未来一两年内，房地产市场将保持当前的上涨趋势。”但他也承认，“许多地区的房价已经到了很高的水平，对我们而言，这意味着投资选择变得更加困难。”

德国房地产委员会会在马特纳（Andreas Mattner）则发出了警告，他认为政治家的监管措施可能会对房价上涨产生抑制效果，比如更严厉的租赁法、更高的土地税、甚至禁止租金上涨，都可能会给房价较大的负面影响。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan