Category: Financial

自2009年以來，德國的房地產熱潮一直在擴張，一些城市的公寓價格在此期間翻了一倍多。隨著主要城市的人口和就業人數繼續增加，房地產價格和租金的增長預計不會很快結束——盡管缺乏新的供應意味著投資機會可能變得更加稀缺。

根據仲量聯行（JLL）的研究，2017年德國的住宅交易總額為170億歐元（約1346億元人民幣），比上一年增加了近25％。更重要的是，德國占歐洲住宅總量的近40％。它的五個城市——柏林（Berlin）、漢堡（Hamburg）、杜塞爾多夫（Dusseldorf）、德累斯頓（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是歐洲大陸的前20名城市之內；首都柏林更脫穎而出，成為國際買家的最愛。

雖然供應短缺仍然是一大障礙，德國強勁的經濟、相對穩定的政治和持續的移民淨增長都讓海外投資者有充分理由對2018年及以後該國的住宅市場感到樂觀。

｜歐洲的避風港

雖然倫敦仍是海外購房者的傳統偏好，英國退歐所帶來的不確定性和房產印花稅的增加在過去幾年裡令德國受益匪淺，因為許多投資者和全球企業都尋求更加穩定的選擇。“英國退歐的影響” 是投資者給出的常見原因——他們在今年較早前普華永道（PwC）發布的《2018年歐洲房地產新興趨勢》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）報告中將柏林和法蘭克福列為首位。

盡管大多數德國住宅投資主要來自國內買家，外資仍占據著重要的份額，並正在迅速增長——根據仲量聯行的數據，外資從2016年的不到20％增至2017年的超過四分之一。大多數外資來自其他歐洲國家，如法國和瑞士，但隨著德國住宅市場在海外獲得更多曝光，來自更遠地區的投資也正在相應地增加。

由於現有住房存量有限，遠期購買交易正在增加，因為買家希望確保對仍在建設但可能在完工前售罄的房產分一杯羹。資產和基金經理也在幫助投資者實現投資組合多元化，以實現最佳的收益率表現。

｜在德國哪裡投資？

雖然城市之間存在顯著差異，但德國大都會區的特征通常是需求增長和供應不足：城市人口不斷增加，空置率下降，租金增長加快，部分地區比其他地區更多。

柏林繼續占據主導地位，去年的住宅投資達到37億歐元（約293億元人民幣），超過任何其他歐洲城市。柏林的房地產市場極為多樣化，高端的市中心公寓和郊區物業比更具競爭力的實惠房子享有更強勁的價格和租金增長。公寓是柏林房地產買家特別感興趣的領域，平均價格自2010年以來翻了一倍多。

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）。點擊查看房源更多信息

在首都之外，德國其他一些主要城市的價格增長和淨收益率更令人雀躍。去年漢堡的投資增長了63％，總額達到10億歐元，而杜塞爾多夫的投資則增長了126％，達到5.6億歐元。遠期購買占兩個市場交易的一半以上。法蘭克福（Frankfurt）是另一個吸引投資者和移民的選擇，因為其國際人口眾多，經濟蓬勃發展，2.9％的淨收益率高於其他主要城市。

位於法蘭克福的新建樓盤，充分引入了現代化節能住宅體驗，對於想要接近文化、購物、金融區和各種休閑活動的人們不要錯過。代理公司更特別為在德國投資房產的客戶提供租憑和管理服務。售價僅約33.3萬歐元（約¥257萬）。

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｜住宅市場前景

與歐洲大部分地區一樣，德國房地產市場的發展因缺乏新建築以滿足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重點開發經濟適用房意味著建築許可嚴重受限。

隨著人口增長放緩以及更多目前正在規劃中的項目進入市場，預計未來幾年這種壓力將會緩解，但就目前而言，大多數投資者都滿足於通過遠期購買來靜待投資成果。隨著價格和租金增長可能在未來幾年繼續增長，德國的住宅投資能夠在相對較低的風險下提供有利可圖的長期收益。

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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。

2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。除此之外，部分開發商也開始接受分期付款，一些開發商甚至允許買家將60%的房款留至交房的時候支付。開發商們希望通過這樣的獲得更多的剛需，並鼓勵一些租房者自己買房。根據對主要相關方的調查，德勤估計2017年迪拜有15000個單位進入市場，比2016年增加了3.5%。

2018年趨勢展望

迪拜的國際地位將會繼續提升

• 迪拜已經擁有包括迪拜國際機場在內的諸多國際頂尖基礎設施
• 迪拜有著有利於商業的法務與監管環境，商業自由度非常高
• 迪拜已成為全球公認的活動中心，將舉辦2020年世博會

2018年，迪拜將與世界其他地方更緊密地聯系在一起。不過伴隨著這些國際化的機遇，迪拜也將面臨一系列挑戰。世界銀行警告，目前全球經濟將面臨的挑戰主要來自更極端的經濟保護主義、更嚴峻的不穩定地緣政治與潛在的金融市場波動。

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開發商們在迪拜的融資選擇正變得更先進更多樣化

• 合格地產開發商與項目可申請的銀行貸款存量充足，借貸比例為60%至70%，融資成本約為5%至6%
• 迪拜的非銀行融資選擇正在成長
• 迪拜的住宅開發商正在通過分期付款方案降低買家所承擔的投資風險

隨著非銀行類的借貸方案越來越多，迪拜的開發商金融市場正在變得更多樣化，不過依然競爭激烈。有良好信用記錄的開發商將有更大可能獲得資金。從購房者角度來看，多個住宅開發商提供的分期付款方案意味著投資風險減小，門檻也有所降低。

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3D打印等破壞性創新將在房地產業成為更加主流的科技

• 迪拜已設下目標，2019年所有新建築須有2%的結構為3D打印而成；到2025年，此比例將提升至25%
• 迪拜土地部門正在探索包括區塊鏈在內的交易管理新技術
• 雖然起步較晚，但是迪拜的電商行業正在蓬勃發展。2017年亞馬遜收購了中東電商com，同時中東也出現了吸引了大量資金的新電商Noon

今年開始，破壞性創新將在迪拜房地產業成為更加主流的科技。不過同時面對科技的機遇與挑戰，市場上並不存在絕對的贏家與輸家。拿電商行業來說，科技的發展並不僅僅影響線上與線下商店，也深深地改變著市場的每個渠道。因此電商科技的發展，必將對各個資產類別都產生不同程度的影響。

開征增值稅將是迪拜房地產市場的最大威脅

• 租金或面臨上行壓力
• 增值稅或對開發商現金流帶來威脅
• 迪拜各方面需要增加成本對不同收入來源進行增值稅核收流程的建立

2018年1月1日起， 迪拜開始征收增值稅。對房地產市場而言，迪拜的住宅類房產交易基本均免收增值稅。不過對於個人投資者與開發商來說，在建築、維護、使用房地產相關服務的過程中產生的交易依然需繳納5%的增值稅。增值稅的開征可能將是迪拜房地產市場最大的威脅。從會計系統到現金的壓力，無論開發商、運營商或者是購房者都將面臨復雜且深遠的壓力。

參考來源：德勤2018年迪拜房地產展望報告
閱讀原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國大陸高收入的職業人士將成為香港的新一批購房者，為香港房市帶來新的購買力，進一步刺激香港這一目前全球最高房價市場的需求和房價。

裡昂證券數據顯示，2019年，來自中國大陸約21,000名職業人士將成為香港的永久居民，而隨著香港政府的簽證政策吸引越來越多的高收入人士，未來這一數據將進一步增加。

在香港居住7年後即可獲得永久居民身份，這意味著此類購房者無需承擔非居民購房者需繳納的15%的購房稅。該稅法於2012年與其他針對非永久居民購房者的稅收一同推出，要求非永久居民購房者支付高達30%的稅收。

如今，2012年搬入香港的職業人士將無需承擔這一稅率。據裡昂證券稱，這意味著香港這一供不應求的房市將新增7,000棟的購房需求。

裡昂證券房產研究的區域負責人王女士（Nicole Wang）表示，“這一稅法於2012年推出，一經實施就限制了2010-2012年間來香港的中國大陸職業人士的購房能力。今年以及2019年，這一人群將為房市帶來高需求。”

王女士表示，“這一人群為了避免支付購房稅而支付了七年的高昂租金。因此，他們勢必要在香港買下一套公寓。”

過去26個月來，香港中檔住房的價格不斷上升。新房開發商每賣出一棟公寓就提高售價，市場上銷售信心高漲，開發商相信只要有新的房產供應，就會有買家瘋搶購買。

香港政府近期推出新的舉措，試圖控制房價，其中包括向未出售的房產征稅、增加建設公共住宅的土地面積等。花旗銀行預計，今年下半年香港房價將下降7%，並指出房產供應將增加，股票市場將出現下滑。

但考慮到新一波購房者帶來的7,000棟住房的潛在需求量，部分分析人士認為房價不大可能出現下滑。

利嘉閣地產的調查負責人陳先生（Derek Chan）表示“政府每年計劃建立18,000棟私人房產，而目前還有7,000的新需求。來自中國大陸的新增需求即使不會進一步增加也會保持下去。如果政府不增加土地供應，房價就不會下降。”

政府數據顯示，超過30%在香港工作的中國大陸職業人士的月工資超過4萬港幣。而相比之下，去年香港本地職業人士的月收入中位數為16,800港幣，超過4萬港幣的僅為14%。

市場上已有種種跡像表明這些即將成為永久居民的中國大陸人已經做好准備將其工資收入投到房產市場中。

35歲的金融職業人士李女士（Angela Li）表示，“我雖然不窮，但購房稅的負擔太重了。”李女士2011年來到香港。她表示，“我剛來的時候就考慮買一所房子，但不久後新的稅法就出台了，我就放棄了。”

她目前在九龍靠近奧運站的住宅區尋找住房，她現在就住在這一地區，月租達到25,000港幣。

李女士表示，“住房貸款應該會和我目前的租金差不多。”

房產中介稱，過去幾個月來，年輕中國大陸購房者的數量增加了20-30%。

美聯物業的住宅董事布少明（Sammy Po）表示，“由於無需承擔重稅，越來越多的中國大陸人會選擇買房子。”

“他們主要是在啟德、西九龍和北角等新開發區尋找住房。與此前來香港‘大采購’超級豪宅的資金雄厚的大陸商人不同，他們是全新的一波購房者。”

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原文：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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中國香港的房地產市場似乎有一種抵抗熊市的特性，這違背了萬有引力定律最終必將應驗的預言。

然而現在出現了一股逆風——從放緩的中國經濟到即將到來的加息，還有重新抬頭的房價降溫監管措施——這股逆風使得一些長期持懷疑態度的人卷土重來，並聲稱香港房市的調整期可能即將來臨。花旗集團（Citigroup）上周稱熊市來勢洶洶，預計下半年香港房市將下調7%，而博科國際控股有限公司（Bocom International Holdings Co.）的Hao Hong認為下跌幅度可能超過14%。

“房地產股票的表現說明調整期即將到來，”Hong說道。Hong認為股票下跌幅度是房市調整的先行指標。“在未來幾個月裡，就算房價下跌15%我都不會感到驚訝。”

世界上房價最高的房地產市場走向崩潰尚未成為定局。在香港這個兩個停車位的價格就遠超100萬美元的地方，購房者的熱情已經讓所有悲觀的預測一掃而空。但中國香港政府在努力應對高企房價的過程突然得到了一系列外部力量的幫助，包括唐納德·特朗普（Donald Trump）為解決他口中所謂的“不公平貿易行為”而采取的一系列措施。

在Ken Yeung等多位花旗集團分析師看來，上半年房價上漲13%加大了下半年出現調整的風險，而中國經濟放緩可能成為一項觸發因素。野村控股公司（Nomura Holdings Inc. ）仍堅守其年初所做的預測——今年的價格預計將與去年持平，而這一預測意味著該公司也認為香港房價下半年可能下滑。美國美林銀行則認為香港房價在2019年至2020年期間將出現10至20%的調整。

以往對香港房地產出現熊市的預測曾幾度“失靈”。花旗的分析師們自2016年11月起曾發布三次看跌預測，然而實際房價卻上漲了30%。許多分析師認為，短期內高利率不會造成什麼明顯的影響，尤其是目前實際利率由於通貨膨脹仍保持負值，而這可以刺激買家的購房熱情。處於歷史地位的抵押貸款利率和政府無法迅速解決的供應短缺現像也可能緩解市場的下跌趨勢。

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不過，市場上還存在著其他風險，包括不斷升級的貿易戰。貿易爭端可能會擾亂全球經濟，使中國經濟放緩趨勢進一步加劇。

“我們最關心的是貿易戰造成的影響，”香港第一太平戴維斯咨詢公司研究部主管Simon Smith說道。“貿易戰將破壞全球經濟，中國更是首當其衝。這將引起企業估值和股市指數波動，並最終對香港房地產市場造成影響。”

仲量聯行研究部門負責人Denis Ma表示，政府所采取的空置稅等房價降溫措施只會加大房價暴跌的幅度。若香港特首林鄭月娥的提議獲得立法者批准，政府將對超過六個月仍未出售的公寓按照兩倍於年租金收入的稅率，即該公寓價值的5%征稅。

“采取這些措施無法實現任何形式的軟著陸，”她說道。

香港的最高利率（設定了抵押貸款的上限）有望在十年內首次增加。根據上海商業銀行有限公司研究部門負責人Ryan Lam的預測，這樣的政策可能會降低首次購房者的置業需求。

“這將最終促使當前的業主相互進行房產置換，”Lam說。“當人們意識到市場上只有原來的參與者，沒有新加入的參與者時，他們的情緒可能就會崩潰。”

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原文：彭博
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

作者：Kerin Hope

希腊財務危機爆發後，民眾陷入了恐慌，並承受著巨大的經濟壓力，大多數人只能為汽車投保僅維持數月的汽車保險。面對這樣的情況，Alexis Pantazis（希腊保險公司Hellas Direct創始人兼執行董事）迎難而上，創立了一家在線汽車保險公司。

現在，這位Hellas Direct的創始人兼前高盛銀行管理人員觀察希腊司機們的行為後發現了一些跡像，這些跡像表明，經歷了八年的衰退之後，希腊飽受重創的經濟正在重新煥發生機。

“與一年前相比，人們現在的生活態度更為樂觀。人們駕車出行的頻率變得越來越高，消費也越來越多，”Pantazis先生說。“人們現在續保時會延長保險期限，這表明他們對未來更有信心了。”

上個月（6月），政府正式簽署了人們期待已久的債務減免協議，它標志著希腊即將步入一個新的重要階段：該國預計將於8月20日正式退出三輪國際救助計劃中的最後一輪計劃。這第三輪計劃曾迫使政府采取前所未有的緊縮性政策。這使得經濟學家和商界人士對希腊經濟適度復蘇的前景保持著一種謹慎的樂觀態度。

“到了這個時候，我們可以期待一些較為積極的變化了，”雅典經濟與商業大學教授George Pagoulatos說。“資產大幅貶值，勞動力成本下降，多項改革正在進行——這一切都發生在一個貨幣風險可控的國家裡。”

債務減免計劃提振了希腊人民對該國巨額債務可持續性的信心（希腊所欠債務相當於其國內生產總值的180%）。希腊政府成功將近1,000億歐元的貸款的還款期限延長到了2032年，在此之前，希腊必須支付利息或本金，最後還要支付150億歐元的救助資金，而救助資金中有一部分將被用於提高希腊的現金儲備。

“由於債務協議的存在，人們對較長的期限有了清晰的認識，”Pagoulatos先生說。“我們現在擁有超過十年的時間來休養生息……這應該有助於吸引投資。”

希腊在2015年差點退出歐元區，而且目前銀行和出口企業依然受到資本管制，不過國內還是出現了一些鼓舞人心的跡像。財政改革已經啟動，稅收大幅度增長，而人們對於結構性措施的反對態度已有所軟化。

由於激進左翼聯盟領導下的政府官員表現出了與歐盟和國際貨幣基金組織救助監督員合作的積極意向，許多工作也得以在最終期限來臨之前順利完成。政府的新態度，還有債權人對其實施的嚴格救助後監督，正在增強人們對扭轉改革倒退趨勢的希望。

根據歐盟的預測，在國內消費增加和期待已久的國內外投資金額回升的推動下，今年希腊經濟預計將增長1.9%至2%，而且到2022年之前會維持與此相近的增速。

值得一提的是，有越來越多的外國投資者把注意力轉向了雅典房地產市場，包括商用物業和住宅市場。自2010年以來，雅典房價平均跌幅超過了40%。

“現在流入希腊的資金已不再是典型的不良資產基金。我們看到了包括幾個國際知名投資商在內的普通投資者，還有一些房地產資產的大規模競購，”雅典的金融家Christos Vlachos說。“銀行正面臨著壓力，它們必須盡快解決不良貸款來清理資產負債表。它們已經開始積極爭取取消抵押品贖回權，從而讓更多物業進入市場。”

希腊旅游業創下了新的夏季營收紀錄後，有越來越多的家庭四星級酒店吸引了當地和外國的買家。在農業方面，私人股本基金正在審查效率出色但資金拮據的利基型食品加工廠。幾家新成立的希腊風險投資基金正在尋找前途光明的科技初創企業。

然而，傳統農業生產商和許多缺乏可投入資金的小制造商前景黯淡。“希腊經濟不會呈現V型復蘇趨勢，也就是說，不是每一個行業的情況都會有所改善，”Pantazis先生說。

分析師表示，復蘇中期的增長率會更高，因為政府向債權人做出了承諾：未來5年內，初級預算盈余（不包括償還的債務本金和利息）將保持在國內生產總值的3.5％的水平。希腊政府最新發布的財政計劃設定了更宏偉的目標，即爭取在2022年之前達成5.2%的累計盈余。

另一個難點在於希腊的銀行。在不良貸款平均占比超過35%的情況下，銀行會拼命地榨取流動性。“（不良貸款）配置處於高位，而危機最嚴重時大量流失的存款正緩慢地回到銀行當中，但返回的速度令人失望。我們即使為成長型公司提供運營資金時都有一定的困難，更不用說發放新貸款了，”一位身在雅典的資深銀行家說道。

鑒於希腊已經同意在2019年開啟另一輪的養老金削減工作，消費者支出飆升的預期可能會顯得不合時宜。2020年，所得稅起征點將下調，100多萬戶家庭將受到相應的影響。

希腊家庭依然要艱難度日：根據希腊統計局本月公布的數據，去年有近35%的人口處於貧困邊緣，相比2016年36%的比例僅略微下降。失業率剛剛超過20%，這比歐盟平均水平高了近兩倍。

“退休金和稅收調控措施將對本已被攤薄的可支配收入造成負面影響，”國際治理創新中心（Centre for International Governance Innovation）高級研究員Miranda Xafa說。“失業率正在緩慢下降，但大部分新工作都來自兼職崗位，而這些崗位是不太可能幫助家庭脫貧的。”

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原文：金融時報
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