外國買家在西班牙買房置業手冊

編者按:對於生活在英國的人們來說,本土陰冷、多雨的地理環境讓他們極為渴望陽光的環境,為此,氣候暖和、陽光燦爛的西班牙成為他們選擇“第二家園”時的最佳選擇。據統計,英國人長期占據西班牙房市頭號外國買家的地位。本文為英國媒體撰寫的,英國人作為外國買家在西班牙買房時的指南手冊,對於中國買家來說,壹樣適用。為此,居外網翻譯如下,供中國買家參考。

西班牙房產

 

妳是否正在考慮在西班牙購買房產?看看這篇文章,評估壹下2018年是不是合適的時機吧。如果妳想移居西班牙以充分享受悠閑自在的生活方式並降低生活成本,那妳就必須掌握在西班牙購買物業的基本知識。

2018年,西班牙的房地產市場處於什麽狀態?

2008年爆發的信貸危機導致西班牙房地產價格暴跌,2014年,西班牙房市開始復蘇。近年來,西班牙經濟實現強勁增長,對房市起到了部分推動作用。2017年,西班牙共售出46.5萬套物業,同比增長了15%。

據西班牙畢爾巴鄂比斯開銀行(BBAV)預測,2018年,西班牙房價將上升5%;房租也將實現兩位數的增長。巴塞羅那、帕爾馬和馬德裏等主要城市的平均租金都已創下歷史新高,且市場上可出售的房產數量也日益增多。

外國人可以在西班牙購買房地產嗎?

英國買家通常會發現在西班牙置業的流程相對簡單,因為當地政府並不限制非西班牙居民購買房地產。西班牙積極鼓勵境外人士投資於房地產市場,其提出的主要法律條件是申請西班牙NIE納稅人識別碼。

然而,英國退歐協議引發的不確定性已促使部分英國人推遲置業計劃,他們打算在協議內容明朗之後再考慮購買房地產。盡管目前抵押貸款或產權的形勢不太可能改變,但人們對未來的醫療保健服務和養老金發展仍存在壹些疑問。

2018年西班牙-英國同類物業的房價水平對比

英國房價,西班牙房價
與英國房價相比,西班牙各個類型的物業價格都更實惠,且自然條件更為出眾,難怪會成為歐洲人選擇“第二家園”時的首選。

我應該如何在西班牙尋找理想的物業?

選擇壹家信譽良好的房地產代理機構可以幫助購房者降低在購房過程中遇到的風險。近年來,西班牙有許多已經建成、但沒有獲得適當規劃許可的住宅——壹位精明的經紀人可以幫助投資者避開這類物業。

投資者還要留意那些要求購房者提前付款的機構,因為這類操作並不符合監管要求,而且沒有遵守行業最佳慣例。妳也可以訪問idealista.com、fotocasa.es和pisos.com等房地產相關網站來了解其他信息。

外國買家購買房產的步驟有哪些?

  • 原則上要先簽訂貸款同意書;
  • 在市場上搜索可滿足個人需求的物業;
  • 在西班牙物業登記處查詢物業信息,以確保妳所選擇的物業名下沒有任何未繳稅款或債務;
  • 交納物業押金——10%的購房款;
  • 簽訂出售契據並支付剩下90%的購房款。
陽光、沙灘、再加上實惠的房價,這是西班牙備受全球房產買家青睞的重要因素。圖為巴利阿裏群島海濱實景。

點擊查看西班牙真實房源

如何申請西班牙房地產按揭貸款

妳可以先咨詢壹下英國當地的金融機構能否提供貸款,隨後再了解桑坦德銀行等在西班牙占據重要地位的主要借貸機構的情況。

英國公民在西班牙銀行申請抵押貸款時不會受到任何法律限制,但是信貸審查必須在當地進行,而且其過程遠比在英國申請貸款復雜,所以申請難度更大。

毫無疑問,無論購房者選擇在哪裏申請貸款,他們都必須把資金從英國銀行賬戶轉移到西班牙銀行賬戶,以便交納押金並支付法律咨詢或估價費用。

在西班牙買房時應該如何省錢

大部分購房者在西班牙購買房地產時都會認真考慮壹個問題——如何減少不必要的開銷。有助於降低成本的壹個方法是:為了購買房地產而進行跨國支付時,妳應該始終確保匯率處於最理想的水平。

請專門處理國際轉賬交易的公司來操控轉賬過程可以幫妳節省大量資金。比方說,如果妳打算購買壹套價值20萬歐元的西班牙房產,而英鎊兌換歐元的匯率為1.129,則妳需要支付177148英鎊。然而,如果匯率只有1.10,則妳最終要花181818英鎊來購買房產。所以,在匯率較低的情況下,妳最後要額外支付4760英鎊。

移居西班牙房地產熱點區域並不壹定是壹個復雜的過程。只要妳按照正確的流程,在購買物業前做好必要的功課,妳就能在自己心儀的住宅中享受西班牙溫和的氣候而不必因擔心落入潛在的陷阱或騙局而失眠了。

萊坊:吉隆坡豪華公寓市場或將迎來回升

房地產咨詢公司萊坊發現,新政府的確立振奮了市場信心,推動購房需求的增加。今年,吉隆坡奢華公寓市場或將迎來回升。

今年第一季度,216所公寓達成交易。這一數據略低於去年第四季度238所的交易記錄。

星報稱,萊坊在其2018年上半年的房地產報告中指出,近期市場情緒的高漲、經濟的強勁增長勢頭、石油價格的回升等因素表明房地產市場,包括高端市場在內,或將迎來回升的可能。

“隨著新政府明確政策的推出,市場逐漸穩定,馬來西亞預計將重新成為投資者的選擇。”

萊坊還指出,長達三個月的免稅期對房地產市場的發展也十分有利。免稅期商品服務稅的免除意味著消費者購買商業房產時無需支付商品服務稅,這將大大促進商業房產市場的發展。因此,萊坊預計商業房產市場將達成更多的交易。

由於住宅房產市場此前已經免除了商品服務稅,因此短期內不會有明顯的價格變動。

一級市場的開發商在全國範圍內開展路演推介活動,旨在通過折扣和優惠組合活動推廣近期推出的新房產並出售現有房產存量。因此,高端房產市場的銷售將有所回升,但回升速度較為緩慢。

萊坊表示,租房市場已觸底反彈,目前需求量有所增加。萊坊稱,2018年上半年大部分高端公寓/酒店式公寓項目的租金保持穩定。

萊坊還指出,吉隆坡孟沙區(Bangsar)的租金普遍偏低。在租賃狀況緊張的吉隆坡市中心,不善留住租客的房主轉向線上出租市場,尋求租賃服務運營商,如愛彼迎等平台的幫助,以高價短期出租其房產。吉隆坡市中心租房供求不匹配的狀況為二次定價帶來壓力。

吉隆坡孟沙區(Bangsar)的兩樓半的別墅,建築面積250平方米,4臥4衛。位置很好,靠近商城、市場和餐館咖啡廳,學校、交通和診所都在3公裡之內,屋頂還是個花園。售價約230萬馬幣(約¥361萬)。
居外物業編號:37962408 點擊查看房源信息

與此同時,其他受調查地區的價格保持穩定。在安邦希裡爾/U-Thant,新推出的Impression U-Thant項目的最低價格為130萬馬幣(1700馬幣/平方英尺)。鑒於該項目的房產面積相對較小,且尚未完成全面裝修,因此其每平方英尺的價格相比附近地區的現有項目而言偏高。

Inspirasi Mont’Kiara房產的售價為776馬幣/平方英尺,而Damansara Fifty6房產的平均售價為830馬幣/平方英尺。

星報引用萊坊的報告,稱二級市場高級地段,如The Troika和Pavilion Residence的大中型高級公寓/酒店式公寓(1300-3400平方英尺)的價格仍十分強勁,分別達到1200馬幣/平方英尺和1700馬幣/平方英尺。

KLCC附近最著名地標The Troika高級公寓,位於吉隆坡中心繁華地帶KLCC/星光大道,緊鄰雙子塔。由英國著名設計公司設計獨特,每層設私人專署電梯直達門口,是吉隆坡少數高層頂級豪華公寓之一。此單位為4+1房,全套家具裝修。在客廳您即可欣賞到吉隆坡燈火輝煌的夜景和花園水池全景。
居外物業編號:19021008 點擊查看房源信息

國家產業咨詢中心數據顯示,今年第一季度,未出售的建成住宅房產共有34532棟,價值222.6億馬幣。這些房產包括酒店式公寓和家庭辦公室。相比去年,未出售房產的數量增加了55.72%。

 

來源:EdgeProp.my
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

中國國籍的LGBT群體蜂擁購買泰國房產

全球最大的中文海外房源門戶網站——居外網稱,曼谷和普吉島是中國LGBT群體在東南亞的首選住房地,因為他們認為居住在這兩個城市讓他們感到自在舒適。居外網的首席執行官羅雪欣(Carrie Law)女士表示,曼谷所有購房需求中,中國大陸的女同性戀、男同性戀、雙性戀或變性人(LGBT)占比約達到5-8%。

LGBT群體房產資產估算

圖表:曼谷郵報

過去18個月來,中國購房者的曼谷購房需求達到10億美元(327億泰銖),其中LGBT群體的購房需求達到5000-8000萬美元。2017年,中國LGBT群體的購買力為9380億美元,相比兩年前增加了3倍。該群體月平均收入是全國平均水平的5倍。羅女士表示,“考慮到這一群體沒有小孩,他們的可支配收入更為可觀。”

盡管LGBT群體的消費能力頗高,但他們在中國的日常生活面臨許多不便。2001年以來,同性戀在中國被官方認定為精神疾病。羅女士指出,“但在國外,他們則可以自由地公開他們的身份,與其伴侶在公開場合表達愛意並自由生活。他們希望在其所能自在生活的地方購置房產。”

由於LGBT購房者一般沒有小孩,因此他們的購房選擇較其他中國購房者有所不同。對大部分中國購房者而言,獲得國際教育或有益兒童發展的生活環境是其購置海外房產的主要目的。羅女士表示,“LGBT購房者則更傾向於購買單純的投資房產或供其本身居住的第二或第三住房。他們常常在深受LGBT游客歡迎的地方購置房產。”

居外網近期的一份報告顯示,泰國是亞洲對LGBT群體最為友好的國家,而曼谷則是亞洲的同性戀之都,被中國游客和購房者視為友好的同性戀天堂。

居外研究指出,泰國是亞洲對LGBT群體最為友好的國家

同性戀在泰國並不違法,佛教僧侶還常常為同性戀主持婚禮。這裡還有為中國游客服務的同性戀夜總會。近十來所旅游公司提供同性戀主題的泰國旅游項目。泰國當地的酒吧業主表示他們在其音樂播放列表中加入了中文歌曲。

羅女士表示,“LGBT中國購房者偏愛中央商務區,但若無力承擔中心地段,他們則傾向於購買交通便捷的郊區房產。地段的選擇主要根據預算決定。”曼谷新豪華公寓的售價為4500美元(約3萬元人民幣)/平方米,相當於中國香港同類住宅價格的1/6。相比香港、大多數亞洲或世界其他國家,高端購房者在曼谷能夠買到面積更大、地段更中心、裝修更高檔的住房。

曼谷為購買力相對較弱的購房者提供了全新的公寓選擇,最低售價達到13萬美元(約88.7萬元人民幣)。相比大多數其他受中國大陸購房者喜歡的城市,這一價格已經處於最低之列。

對中國LGBT購房者而言,曼谷房產還是理想的投資選擇。過去30年來,曼谷土地價格上升了1000%。僅過去五年內,中心地段的公寓售價就翻了一番。

居外推薦泰國房源: 曼谷新開發的復式房產 – Life Rama 9


目前泰國在加強地鐵建設,房產投資區域最為看好的是以地鐵MRT Phra Rama9為中心的區域,作為規劃中的未來曼谷新CBD區域Rama9,以及正在施工建設的東南亞第一、世界第三高樓曼谷Super Tower超級塔,Rama9房價從15年至今每年穩定上漲10%,現在買房就像10年前在北京國貿旁買房,在上海中心大廈旁買房那麼任性,是強烈推薦公寓購買的區域。售價僅約¥74萬。
居外物業編號:41178630 點擊查看房源信息

居外網的客戶調查顯示,中國LGBT購房者的泰國購房需求中,自住房占比45%,度假房產占比13%。曼谷房地產市場上來自中國的購房需求日益增加,其中LGBT的購房需求增勢更是十分顯著。2018年上半年中國購房者的購房需求就已經超過了其2017年全年的購房需求。

羅女士表示,“今年,曼谷中國大陸LGBT購房者的預算中位數約為16萬美元(約109.3萬元人民幣),這一數字根據時期以及市場上住房的不同而有所不同。該群體的購房預算一般比中國其他購房者的預算中位數高出5%或10%。

她指出,LGBT購房者出於投資目的購置房產時的考慮同其他投資者相同,也會因看中曼谷熱情愜意的環境而選擇在此購房。她補充表示,“在購置住房時,他們則選擇盡可能中心、方便的地段。”部分LGBT購房者則會考慮住房的娛樂設施,例如住房大樓是否設有可供出租的公共區域、大型廚房或用餐區。

羅雪欣表示,“開發商要想成功吸引這一群體的購房者,其所要做好的比起房產本身而言,更重要的是配套的銷售服務。開放商應當明確定位這一群體,表達對其價值觀的理解,並在銷售和配套服務中體現這一點。”

對尋求自在生活、滿足投資需要的中國LGBT購房者而言,普吉島與曼谷一樣,也是十分受歡迎的選擇。普吉島是亞洲最受LGBT游客歡迎的海灘度假目的地之一。普吉島,特別是芭東,也擁有許多為LGBT服務的休閑娛樂場所。每年4月,成千上萬的人都會來到普吉島,參加長達一周的同志游行節。

普吉島的同志游行節

LGBT購房者通常會購買可出租的新房產。這樣,他們在平常可以將房產出租,而當他們來普吉島度假時則可以在此居住。而他們中的一小部分則選擇長期住在普吉島。

7月2日普吉島沉船事件致死47名中國游客。此事件導致購房需求下降至長期平均水平的17%。但這一下降僅是暫時的。盡管出現下滑,2018年中期普吉島房產的購房需求仍近乎2017年同期的兩倍。延伸閱讀:【泰國房市觀察:不太平的7月 過山車般翻轉的購房熱情|居外專欄

全球最受中國LGBT購房者歡迎的住房目的地中有5處位於東南亞。這些目的地具備吸引該群體購房的3大特點:LGBT友好性、地理鄰近性和房價可承受性。東南亞大量城市的文化背景使其對LGBT群體表現出較高的友好性。這些城市中除了曼谷和普吉島外,還包括金邊、馬尼拉、胡志明市。此外,地理鄰近性以及顯著偏低的首付和月供費用也是東南亞吸引大量購房者的因素所在。

相比之下,中國大陸和其他傳統的投資市場,如中國香港、新加坡和悉尼,則具有房價高、費用高、限制多的問題,因此房產投資相對困難。


居外網juwai.com
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來源:曼谷郵報
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

什麼是CRS全球稅務交換協定?它會對我有影響嗎?|居外專欄

什麼是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用報告標准”,是由經濟合作與發展組織(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)於2014年7月提出的,簽署CRS的國家和地區通過信息平台自動向相關方提供金融賬戶交易信息。其出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息,稅務居民的資料,用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為,也就是我們所說的全球征稅。

目前,已經有100個國家率先加入CRS體系中,並承諾在2017年9月首次進行信息交換,其中不乏百慕大、維爾京、澤西等之前的避稅天堂地區。中國承諾將於2018年9月首次與其他國家共享信息。

2017年,經濟合作與發展組織(OECD)在G20峰會期間發布了一份稅收報告。其中披露了不少關於國際稅收發展和CRS落實信息交換的進展情況。截至2017年7月,大約50萬自然人披露了離岸資產,征收到了額外稅收收入大約850億歐元。

然而,彼時並未引起境內外納稅人的足夠重視。時至上周,廣東地稅局據跨境情報交換,成功向東莞108人追稅繳3608萬元人民幣。境外收入和跨境信息交換的威力,足以讓擁有海外賬戶、境外收入以及跨境企業的納稅人感到如履薄冰。

中國CRS的日程表

CRS交換哪些信息?

  • 海外機構的賬戶類型:存款機構、托管機構、投資機構特定的保險公司在內的金融機構;
  • 賬戶內容:存款賬戶、托管賬戶、現金值保險合約、年金合約、持有金融機構的股權/債券權益
  • 資產信息內容:賬戶及賬戶余額、姓名以及出生日期、稅收居住地、年度付至或計入該賬戶的總額

中國版CRS對於哪些人群有影響呢?

中國版CRS主要針對的是中國境內開立賬戶的非居民,或者有非居民控制人的消極非金融機構,這裡的非居民指的是中國稅收居民以外的個人和企業(包括組織)但是不包括政府機構,國際組織,中央銀行,金融機構或者證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國版CRS影響最大的人群包括在海外配置了大量資產,有海外賬戶的中國籍稅收居民,主要資產在中國,又移民到新的國家的高淨值人士。舉例說明,如果中國高淨值居民王先生在英國金融機構開立了一個金融賬戶,在英國,王先生就會被認為是非居民金融賬戶,該賬戶的信息就會經由英國金融機構報送至英國稅務機構,然後交換給中國稅務機構,由中國稅務機構識別這位王先生是否已為該賬戶資產報稅,如果沒有,就要進行追繳。(請注意,我們認為這個識別行為,目前來看,是被動的,抽查性質的,換句話說如果中國政府不提出特殊要求,英國政府並不會主動響應的提供這個數據給中國政府)

又如果王先生加入了英國國籍,但是資產都還留在中國,中國稅務機構就會將信息交換給英國稅務機構,由英國稅務機構識別王先生是否為該賬戶資產產生的額外現金流報稅。(同樣,我們認為交換信息的過程,目前來看,仍然是被動的,換句話說,英國政府需要明確的知道相關信息後,向中國政府提出信息交換要求,然後中國政府響應相關信息給英國政府)。

這就進一步的降低了通過海外賬戶避稅的可能性,中國居民的海外賬戶更加透明。

CRS只申報有現金流,有現金價值的金融賬戶,對於非金融資產如不動產,藝術品,貴金屬,珠寶等,不在申報披露的範疇。

我們在這裡重點分析兩種財產類型——銀行存款和非金融資產。

銀行存款

聽到“全球征稅”,很多“出國務工人員”有些擔心,是不是我每天在國外吃土豆啃面包存在銀行的那點錢要被報告給中國政府然後被征稅了啊?淡定,親,不是的。

金融機構在按照當地的CRS法規實行外國居民賬戶盡職調查和賬戶信息報送時,通常是依據賬戶持有人稅收居民身份所屬國的類別來進行的,接收這些金融賬戶信息的國家應為賬戶持有人稅收居民身份所在國,也就是說在CRS下的涉稅信息交換是建立在稅收居民身份這一重要概念的基礎之上的。

舉個例子,李小姐是中國人(持有中國護照),在德國的某汽車公司工作了十年。其名下有在德意志銀行的存款50萬歐元,同時還在中國銀行北京分行擁有存款200萬人民幣。中國和德國都是CRS的參與國,但是德意志銀行和中國銀行在CRS下的就李小姐存款的合規要求卻不盡相同:

– 德意志銀行:需要識別該50萬歐元的賬戶持有人信息。通過識別發現李小姐雖是中國人,但是從稅法的角度,李小姐是德國的稅收居民。CRS下金融機構只需要申報外國稅收居民的賬戶信息,因此德意志銀行是不需要將李小姐的信息通過德國政府傳遞給中國政府的。也就是說在CRS下,中國政府是不會知道李小姐在德意志銀行50萬歐元的這筆存款的。

– 中國銀行:需要識別該100萬人民幣的賬戶持有人信息。通過盡職調查,中國銀行發現該賬戶的持有人李小姐在國外居住工作,並聲明為德國稅收居民。此時中國銀行應當按照中國政府的CRS法規將李小姐的個人基本信息和100萬人民幣存款以及相關利息收入或其他與該賬戶有關的收入等信息通過中國政府傳遞給德國政府。根據德國稅法規定,德國稅收居民應就其全球所得征收個人所得稅,那麼當德國政府掌握李小姐在中國銀行的存款信息以後,會判斷與該存款有關的相關利息收入或其他應稅收入是否被申報納稅,從而達到打擊跨國逃稅的目的。

當然,在現實中可能存在一個國家的稅收居民同時還屬於另外一個國家的稅收居民,也就是所謂的雙重居民身份,在這種情況下,通常可以依據這兩個國家之間的避免雙重征稅協定,來判定自己應屬於哪個國家的居民,並在哪個國家負有納稅義務。

非金融資產

如果是個人直接持有房產,且持有的過程中與金融機構不發生任何業務往來,那這裡面既不涉及到金融資產的判定,也不涉及到金融賬戶的識別,這種情況是完全不用考慮CRS影響的。除了房產以外,通常你在海外投資直接持有的游艇、跑車、古董字畫、珠寶等等非金融類資產都是不在CRS的合規範圍之內的。CRS的“執法一線”在金融機構(包括存款機構、托管機構、投資機構和特定保險機構),如果你持有的資產跟這些金融機構沒有任何關聯,那麼通常是不用擔心受到CRS影響的。

與個人持有的情形不同,因為公司或者信托屬於CRS下“實體”的概念,也就是說需要看該公司或者信托是否屬於“實體”分類中的金融機構類別來判斷CRS下的合規義務,如果是金融機構,則需要完成CRS下的賬戶識別和信息報送義務。但是對於直接持有房產的公司或者信托,在CRS下通常是無法滿足金融機構的概念的(因為,房產並不屬於金融資產的類別,導致規定中的“financial assets test”無法滿足)。

案例1:個人持有

李小姐是中國居民,其在英國擁有一套價值約1000萬英鎊的莊園。CRS下去識別金融賬戶的主體是金融機構,而這裡面根本不涉及到金融機構,因此,李小姐在海外直接持有再多的房產也不會在CRS下被披露給中國政府。

案例2:個人通過公司或者信托持有

李小姐是中國居民,其在開曼群島設立一家房產持有公司A,並由當地的管理公司B來管理,通過A公司,李小姐在英國擁有一套價值約100萬英鎊的莊園。此時A公司無法滿足CRS下金融機構的概念,而且這其中的房產持有關系中並沒有其他金融機構的參與,因此,該房產的信息也是不會在CRS下被披露給中國政府的。

但是,如果通過兩層或者更多層實體間接持有房產,那麼情形就會變得復雜,因為要具體分析其他間接持有房產的公司是否屬於投資機構。例如,如果上例中A公司上面還有一家設立在香港的B公司,那麼B公司是有可能被分類成投資機構的,因為其持有的是B的股權(即金融資產)。B有可能需要將李小姐的個人信息以及A公司的資產信息通過香港政府報送給中國政府,從而李小姐持有開曼公司的信息也會被中國政府掌握。

案例3:金融機構持有

王先生是中國稅收居民,其在開曼群島設立了一家私人投資公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的資產中80%為金融資產,20%為非金融資產,其中包括位於英國境內的一套房產。那麼在CRS下,如果該A公司屬於金融機構(如投資機構),那麼A公司在申報其金融賬戶(即投資機構的股權權益或者債權權益)時,其所持有的金融資產和非金融資產的價值全都應當作為賬戶余額來進行申報。

在CRS下,金融賬戶涉稅信息自動交換的核心是“賬戶”,也就是說跨國之間共享的信息是金融賬戶信息,而並非金融資產信息,因為一個金融賬戶有可能同時涉及金融資產和非金融資產。其中,金融資產的概念與金融機構身份屬性以及金融賬戶類別的判定密切相關,單從金融資產本身無法判定其是否需要申報。一個金融賬戶如果屬於需申報的賬戶,那麼該賬戶下所持有的所有資產,不論是金融資產還是非金融資產,均需要申報和交換。

這樣看來,購買房產還是在目前執行CRS的情況下,是非常保險的一種投資選擇。

如果您對在英國投資置業感興趣,歡迎致電居外服務熱線 400-041-7515,或透過居外聯系英國皇冠地產的資深房產顧問。


責編:Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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德國法蘭克福房市的繁榮並非完全受益於英國脫歐

2016年夏天,英國轟動的脫歐公投導致一小部分國際企業和投資者離開英國,投奔歐洲其他更為安全的強勁市場。德國的金融中心法蘭克福便成為了英國脫歐的主要受益對像之一,其後其房市的增長就充分證明了這一點。但法蘭克福房市的成功背後還有其他的原因。

早在英國脫歐前,法拉克福強勁的經濟就吸引了許多歐洲以及其他地區優秀且前景看好的企業和投資者。法蘭克福超過一半的人口為外國人,因此,相比其他德國城市,英語和其他語言在法蘭克福的使用範圍更為廣泛。法蘭克福機場是歐洲最繁忙的機場之一,這使得法蘭克福成為國際企業和企業家設立基地的一大方便選擇。作為美世咨詢公司評選的十大優質生活城市,法蘭克福還是備受歡迎的宜居城市

德國金融中心——法蘭克福高於平均水平以上的住房市場增長受益於英國的脫歐公投,但脫歐並非法蘭克福房市繁榮的唯一原因

自2006年以來,該城市的房價就進入了上升趨勢。住房需求與收入水平的增長賦予房主和售房者更高的定價權力。此外,法蘭克福不針對房產投資征收資本所得稅,這進一步增加了海外購房者的投資興趣。

英國脫歐的影響

英國脫歐雖然不是點燃法蘭克福住房市場繁榮之火的火種,但確實為其進一步發展填了一把柴。部分大型金融組織從倫敦撤出轉向法蘭克福,預計為後者在未來幾年內創造了約4600至10000個工作崗位。今年年初發布的普華永道《房地產市場新興趨勢報告》顯示,英國脫歐使法蘭克福躍居第二,僅次於柏林。僅2017年上半年的房地產轉手交易額就達到了28億歐元,創下新高。

德意志銀行數據顯示,直到去年,住房市場價格的增長才略有放緩,現有公寓價格上升了15%,新公寓價格上升了近17%。仲量聯行的調查發現,截至2017年末,法蘭克福新建公寓的平均售價達到了4830歐元(約¥3.8萬)/平方米;市中心新公寓的租金達到美元15-16歐元(約¥119-127)/平方米,超過柏林和大多數主要城市的價格。

德國法蘭克福緬因的這座優雅新型建築,采用經久不衰的現代風格,擁有大窗戶和馬鞍型屋頂。在這裡,您可以根據您的喜好進行個人定制選擇,並享有5年保修。公寓樓將於2019年完工。房價為34.2萬歐元(約¥264萬)。
居外物業編號:40039648 點擊查看房源信息

2017年,法蘭克福迎來13000新人口,人口增長達到新高。他們中的大多數人衝著該城市低至5.6%的失業率而來,希望在這裡找到更多的工作機會。柏林及其他城市的人口增長出現放緩,但法蘭克福的人口卻迎來最快速的增長。截至2018年底,該城市人口預計將達75萬,到2027年,將達到80萬。這為目前已經存在供應緊張問題的法蘭克福房市帶來的新的壓力。

供不應求

為滿足不斷增長的住房需求,開發項目的發展速度也達到了前所未有的高度,但即便如此,也難以滿足當前的市場需求。自2011年來,法蘭克福的人口增加了超過62500,但與此同時僅建成14200所公寓。仲量聯行預計,為滿足市場需求,每年需要建成約7000所新公寓。就目前可用的土地情況來看,達成這一目標是不可能的。

政府也注意到了這一市場情況,並為此制定了一系列解決措施,其中包括開發新的城市區、將公共和商用樓轉變成住房、在現有公寓樓的基礎上增建新樓層等。開發萊因緬因(Rhein-Main)大都市區土地以新建92000所公寓的計劃可能因基礎設施成本問題而延期。

盡管法蘭克福大力發展新建和再開發項目,但未來十年,房市供不應求的緊張狀態仍將持續下去。盡管這對住戶而言是一大難題,但供不應求的市場對住宅房產投資者而言是有利的,因為他們可以利用房價的上升趨勢,在未來幾年內進一步抬高價格。

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原文:南華早報
編譯:Zoe Chan

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高力國際:菲律賓房地產的發展將迎來歷史新高

房地產顧問服務公司高力國際稱,盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰,但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩,達到三年來最低的6%,但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三,僅次於越南(6.8%)和中國(6.7%)。

高力國際表示,“盡管經濟增長放緩,但房地產行業仍是十分堅挺,2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

菲律賓首都及第一大城市馬尼拉

然而,該公司補充道,利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出,由於開發商對高利率的影響有所擔憂,因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初,菲律賓央行將政策利率上調了50個基點,為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示,“我們認為,利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作,共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外,加速的通貨膨脹對消費產生抑制,因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月,由於食品和飲料產品價格上漲,通脹率達到5.7%,為五年來最高。

高力國際指出,房地產行業還面臨其他的挑戰,如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤,路權問題以及稅制改革加速與納入(Tax Reform for Acceleration and Inclusion)法律(該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策)實施的不確定性。

高力國際稱,數據顯示,今年,辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年,馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米,高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米,此外,新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米,創下又一歷史新高。

高力國際表示,“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租,因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外,馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時,住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱,“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價,由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市,如加維特省(Cavite)、布拉幹省(Bulacan)和邦板牙省(Pampanga)投建水平項目(住房和土地)。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目,因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市(Tagaytay)離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖,是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等,周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房,酒店供應量達到歷史最高,因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計,從明年開始至2021年,馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%,與此同時,酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為,盡管今年第一季度,由於稅制改革加速與納入的不確定性,工業房地產的投資下降了38%,但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示,“最初,人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹,以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展,政府必須確保實行適當的政策改革,包括繼續實施稅收和非稅收刺激,以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力;放寬關鍵行業(如建築)的外國合作限制,以解決項目進度延期的問題。”

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原文:PhilStar

翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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土耳其里拉崩盘 房产成海外投资者美餐

“今年第二季度,我们向土耳其的购房者卖了75套,而去年这个时候,我们卖了109套”,土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆(Deggin Cameron)向《每日经济新闻》记者说道。

上周五(8月10日)土耳其货币里拉崩盘,盘中刷新历史低点至6.6,日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升,但是自今年以来,里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌,一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动,美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响,这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户,黄金等高收益投资代替房地产,”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森(Ali Hepsen)向《每日经济新闻》记者解释称。

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里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

在过去的两个月里,土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来,房价已经降了近60%”,德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者,他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值(GDP)的增长率时,可以观察到在2018年第一季度,建筑业的增长率为6.9%,非常接近7.4%的GDP增长率”,赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时,他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示,“对于土耳其人来说,投资房产是他们的第一选择,其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现,在今年2月~4月,房屋销量较去年同期都有所下滑。其中,3月降幅最大,房屋销量同比下滑14%,共计售出110905套。

(图片来源:土耳其统计局)

除了Property Turkey外,房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度,我们向土耳其人卖了60套房屋,低于去年同期,”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么,一向爱买房的土耳其人,近段时间为何购房意愿不再那么强烈了?

“随着土耳其里拉的贬值,抵押贷款利率的上升,这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平,那未来几年可能租房比买房更有优势,”赫普森教授向记者解释道。

今年6月,面对不断贬值的里拉,土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势,维持国内物价的稳定,曾宣布将其政策利率上调125个基点,目前达到了17.75%。

另一方面,卡梅隆向记者表示,土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧,“如果整体经济放缓,房价回升可能会缓慢,这意味着资本增长缓慢”。但他也提及,土耳其人正在等待货币稳定,一旦货币稳定,他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际,海外投资者却加快了他们的步伐。

土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外,与其他国家的市场相比,土耳其的房价仍然处于较低水平,”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套(约合人民币34万元),但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔,平均房价大约在60万里拉一套(约合人民币70万元)”,奥尔汉·瓦坦达斯(Orhan Vatandas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来,美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%,这意味着一套价值60万里拉的房屋,在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买,而在现在,只需要约10万美元就能购买。“目前,美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉,这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点,意向购买土耳其房产的问询也增多了,用里拉标价的房子,用美元支付可能收获甚至高达40%的收益,”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示,今年以来,土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升,其中7月同比涨幅最大,增长了65.6%,共售出2858套。其中,外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔,销量排名第一,共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋,其次是伊朗321套,沙特阿拉伯211套,俄罗斯173套,科威特171套。

卡梅隆向记者表示,由于里拉的贬值,未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价,这意味着他们的成本已经上升,开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平,已经面临着提价的压力”。

“事实上,现在是投资土耳其里拉的黄金时间,里拉下降了,开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格,他们可能很快就会开始涨价,”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源:每经网(上海)

责编:Zoe Chan

泰國房市觀察:不太平的7月 過山車般翻轉的購房熱情|居外專欄

7月的泰國很不太平。

普吉島的游輪失事將會成為受害人親友心頭一道抹不去的傷疤,在這裡我也借此機會向所有受影響的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的時間,在距事發地以北大約800英裡的清萊,12名少年足球隊員和他們的教練在被困被洪水淹沒的地下洞穴超過一周後獲救,總算讓世界各地密切關注此事件進展的人們都松了口氣。

12名泰國少年足球隊員和教練被困洞穴18天後成功獲救

那麼問題來了:上面這兩起事件與房地產有什麼聯系?

過去的13年我都是在泰國度過的。這期間我經歷了不少天災人禍,甚至包括一系列的軍事動亂和國家政變。但是,這一切都沒有影響泰國房價在這13年中不斷攀升的勢頭。

最近泰國房產中介CBRE發表了一篇報告,文中顯示,自該公司在當地開業以來,30年間曼谷當地房價的增幅已經超過了1000%。即使是對2002年入手曼谷房產的買家及投資者來說,他們現在手中的房產價值也可以較當時輕松翻番,甚至達到當時價格的三倍。

上面這一系列數據想要表達的就是:即使在動蕩的年代,房地產板塊依然是一項穩定且看好的投資選擇。

目前泰國當局在國家的基礎建設方面投入了大量的人力物力,未來10年內,將會形成一個以首都曼谷為中心的規模龐大的交通網絡。

同時今年泰國的國民生產總值(GDP)增幅預計在3%左右,較2017年僅僅是略有下滑,而今年1%的通貨膨脹率較去年的1.3%反而表現更佳。

除此之外,大量投資泰國公司股票的泰國基金(Templeton Thailand Fund)一直以來是投資市場的風向標,它在房地產板塊相當活躍:目前房地產相關的股票已經超過了其控股總額的10%,其持股量排名前十的公司中有兩家來自房地產板塊。泰國基金在泰國當地管理的投資金額超過1.73億美元,而且和大部分海外投資者一樣,它經營的主要任務就是實現資產的不斷增值。

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自7月5日的普吉島游輪失事以來,居外網收到的有關泰國房產的問訊及咨詢直接減少了近乎一半。但是這項數據很快就出現了反彈,截至目前已經超過了6月底時的數據。

問訊及咨詢出現如此大幅度的下滑是完全可以理解的,但是後續如此快速的反彈卻是真正在我意料之外的。這其實是個好消息,因為中國買家是泰國目前最大的單一海外購房群體。

中國人是很精明的,即使受到悲傷情緒的影響,他們還是可以理性地判斷短期事件對於房屋價格的影響。現階段雖然泰國存在著一些消極的因素,但是當地房產市場中長期的投資潛力仍然是相當可觀的。

 

責編:Zoe Chan

 

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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全球富翁湧至“避難”推高房價 新西蘭的外國買家購房禁令進入倒計時

作者:夏洛特·格雷厄姆·麥克萊(Charlotte Graham McLay)

大批百萬富翁紛紛赴新西蘭購買豪華的末日避難所,致使當地購房者無房可買,且房價飆升,因此新西蘭政府將出台相關禁令,禁止外國買主購買當地房產。

繼科技業億萬富翁彼得·泰爾(Peter Thiel)——貝寶(Paypal)創始人兼臉書(Facebook)早期投資者,還有因性行為不當指控而丟掉工作,名聲掃地的前NBC主持人馬特·勞爾(Matt Lauer)等一大批富有的外籍人士在新西蘭購置物業後,新西蘭政府正准備采取嚴厲措施以阻擋這一趨勢。

新西蘭吸引了眾多超級富豪在當地購下躲避世界末日的安全避難所。近年來,這已成為一種屢見不鮮的現像。領英(LinkedIn)聯合創始人裡德·霍夫曼(Reid Hoffman)去年在接受《紐約客》采訪時說道:“在新西蘭買房子已經是一件心照不宣的事。”延伸閱讀居外看點:財富自由後,他們去新西蘭尋找詩意生活

那些准備躲避世界末日的海外百萬富翁顯然十分青睞新西蘭溫和的氣候、寬敞的空間和干淨的水源,並把這裡當成了理想的避難所——但政府已經忍無可忍

然而,以總理傑茜達·雅登(Jacinda Ardern)為首的新西蘭中左翼政府指責這些末日准備者造成了重大住房危機,使新西蘭的無家可歸率達到了發達國家中的最高水平。

雅登女士所屬的工黨堅信,通過修改法律,禁止外國人購買該國大多數種類的住宅(修訂法案預計將在本周的議會上獲得通過)將有助於降低房價。再加上政府在十年內建造10萬套經濟適用房的計劃,新西蘭的劃區和基礎設施問題將得到妥善的解決,而境況不佳的建築業也會有所提振。

更早之前草擬的禁購法案更為嚴格,而現在的版本已經有所放寬。根據最新提交的法案,外國購房者可以購買大型樓盤或高層大樓中的新公寓。該禁令禁止非當地居民購買現房,但根據自由貿易規定,澳大利亞和新加坡籍的買主將不受此禁令限制。

新西蘭經濟貿易和發展部部長兼這項法案的負責人大衛·帕克(David Parker)表示,這項禁令所涉及的內容並不只是房價。

“在這個財富不斷集中的世界上,我們不希望海外小圈子裡的富人因為能夠開出更高的價錢,而贏取那些成功新西蘭人與生俱來的權利。”他說道。

然而,一些經濟學家及國際貨幣基金組織質疑這是否是新西蘭的真實情況。6月份公布的官方數據顯示,今年前3個月內轉手的物業中,被外國買主買走的物業只占3.3%。

但新西蘭最大的城市,也是國際人口統計組織(Demographia International)房價過高城市榜單上的常客——奧克蘭的中部地區,外國買主購買的物業占比高達18.7%。在南島(South Island)皇後鎮,一個風景宜人的度假村,9.7%的物業轉讓給了外國購房者。

“但是各處的房價都在漲,”奧克蘭咨詢公司Sense Partners的住房經濟學家Shamubeel Eaqub說道。

他也認為新法案可能會產生某種層疊效應,因為從最高端的豪宅市場中剔除外國購買者可以自上而下地釋放出可出售的房產,“但這會引發一個問題:實施這項舉措是否可以推動房價的大幅變動,”他說道。“我正在努力思考這個問題的答案。”

中國大陸居民是最常見的外國購房者,其次是來自澳大利亞、英國和中國香港的投資者。然而,自美國總統唐納德·特朗普(Donald Trump)當選以來,越來越富有,喜歡在新西蘭購買世界末日避難所的美國人常常登上國際頭條新聞。

瓦納卡湖上的阻尼灣(Damper Bay on Lake Wanaka),硅谷大亨彼得•泰爾在此擁有土地
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一家奧克蘭房地產經紀公司的經紀人格雷厄姆·沃爾(Graham Wall)的客戶包括文萊蘇丹(Sultan of Brunei)人和泰爾先生——此人僅在新西蘭居住了12天就獲得了公民身份,這件事引發了許多爭議。沃爾說,這項新法案讓一些富有的外國客戶感到不安。

“人們對此感到驚訝和困惑,因為以前新西蘭非常歡迎他們,他們無法理解這種新的敵意從何而來,”他說道。

沃爾說,富裕的外國地主為新西蘭人創造了成千上萬個就業崗位,還有數十億美元的旅游收入。他還補充道,這些外國人還會向當地學校和社區活動提供捐助。

許多富人購買的物業都位於或鄰近風景如畫的新西蘭南島皇後鎮一帶,而中產階級人群幾乎買不起那裡的房產。

皇後鎮的鎮長不希望政府把外國買家拒之門外。吉姆·博爾特(Jim Boult)表示,如果高端房產的業主受到禁令的限制而無法向理想的買主出售物業,那麼新西蘭的“國際聲譽”就會受到威脅。博爾特說,想搶奪皇後鎮的經濟適用住房的並不是外國買家,而是那些想購買度假別墅的新西蘭富人和澳大利亞人——不管怎麼樣,他們都不會受到這條禁令的影響。

占據皇後鎮山(Queenstown Hill)的絕佳位置,這塊獨特的1,907平方米地塊可以容納一座宏偉的山頂住宅,並已建有私人綜合設施,包括溫水游泳池、豪華水療中心、桑拿蒸汽浴室和最先進的健身房。

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三月,該地區計劃實施的一項社會住房計劃失去了一位歐洲投資者——基礎資本公司(Foundation Capital)的支持。這項即將實施的禁令使這家公司望而卻步。該項目的房產信托基金已經獲得銀行貸款,住房建設目前在持續推進,但發言人朱莉·斯科特(Julie Scott)表示,現在的條款和條件“絕對不像離岸投資模式下的條款和條件那樣富有吸引力”。她希望更為寬松的新法案可以重新激發投資者的興趣,讓他們回到新西蘭。

一位來自中右翼國家黨派的議員艾米·亞當斯(Amy Adams)表示,她聽說,由於投資者對新法律持謹慎態度,某些住宅項目現已擱置。然而,負責該法案的部長大衛·帕克否定了新西蘭似乎對外國投資持敵對態度的說法。

“人們都是基於收益率進行投資的,不會摻雜個人情緒,”帕克先生說。

他說新西蘭依然是一個理想的投資目的地,並贊揚了新西蘭所謂的“包容性”企業海外投資制度,還有處於高位的外國直接投資率。

今年早些時候,該法案還處於草擬階段時,政府委員會收到的一些文件請求立法者將高淨值個人(這些個人表示自己購買的房產價格可能遠遠超出新西蘭人的平均價格 )剔除出此禁令的限制範圍。

然而,貿易部長帕克先生稱這些讓超級富豪享受特殊待遇的建議讓他感覺被“冒犯”了。

 

原文:英國電訊報
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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印尼總統維多多讓雅加達捷運駛入正軌 有望明年3月底通車

日本和印度尼西亞的承包商花費五年時間,不惜在已經十分擁堵的城市引發交通混亂並花費15億美元(約102.3億元人民幣)巨資後,終於看到了雅加達開創性的捷運(MRT)系統第一期工程完工的曙光。

絕大多數人,尤其是雅加達捷運項目負責人William Sabandar根本不需要別人提醒也能牢牢記住捷運開始運營的時間:2019年3月31日——立法和總統選舉前27天。在這次競選當中,所謂的“基礎設施總統”佐科·維多多(Joko Widodo)將爭取連任。

自2016年10月地面工程由於土地收購問題而處於停滯狀態,而Sabandar開始負責該項目以來,維多多已經進行了六次現場視察。每次視察期間,總統都會提出同樣的問題:“工程趕上進度了嗎?”

印度尼西亞總統佐科·維多多(Joko Widodo)在2017年2月23日視察雅加達的大眾捷運(MRT)項目。

實際上,捷運工程的進度大幅落後。在全亞洲沒有現代化軌道旅客捷運系統的城市當中,雅加達是規模最大的一個。根據專家預測,除非通勤者願意放棄使用汽車和摩托車,轉而乘坐公共交通工具,否則到2020年,雅加達將出現全面擁堵。

雅加達市區內已經容納了1000萬名居民,但雅加達南部的茂物(Bogor),東部的勿加泗(Bekasi)和西部的唐格朗(Tangerang )還有廣闊的住宅區,每天有400萬人要從這些地方出發,前往雅加達市區上班。

捷運路線以萊巴布魯斯(Lebak Bulus)南郊27公裡長的走廊為起點,一路延伸到雅加達市中心的印度尼西亞酒店(Hotel Indonesia)環線,止於雅加達北部歷史悠久的科塔(Kota)區。2030年完工後,捷運網絡沿線覆蓋的路程將達到108公裡。

遺憾的是,曾經矗立在雅加達繁忙的主干道——蘇迪曼大道(Jalan Sudirman)兩旁的高大樹木早已被砍倒,而這是“嚴愛之城”為了完成400年歷史上最大的基礎設施所必須付出的代價。

2018年6月7日,記者在雅加達捷運建設工程的隧道裡看到了工程師和工人。在雅加達交通繁忙的街道下方,一條捷運隧道可能是緩解該市嚴重交通僵局的關鍵因素。

此外,長度為230公裡的雅加達捷運公交車(Transjakarta Busway)網絡,還有運輸量達到50萬,價值60億美元(約409.2億元人民幣),最終長度為41公裡的輕軌(LRT)系統將把市中心與偏遠的茂物、勿加泗和德波克(Depok)連接起來。

如果沒有1997至1998年爆發的金融危機,印度尼西亞也不必花費大量時間來恢復經濟實力,那這項計劃的進度本可以大大加快。緩慢的經濟增長意味著該市不可能在沒有獲得高額國家補貼的情況下運營捷運系統。

那時還在擔任雅加達市長的維多多花費了頗長的一段時間來決定是否要在2012大選後繼續進行這個項目。由於當時政府已經開始為雅加達捷運公交車網絡支付一年2530億盧比(1.2億元人民幣)的補貼,他擔心捷運將會造成過多的負擔。

但他必須做出決策。該項目的融資機構——日本國際協力機構(JICA)承諾為兩期南北工程提供24億美元(約163.7億元人民幣)的優惠貸款,還款期限長達40年,而年利率僅為1%。

起初,雅加達政府需承擔58%的債務,但在維多多執政的兩年時間裡,他慢慢地把這一比例降到了51%,而中央政府同意承擔其余的債務。

2017年11月9日,工人們在雅加達的一個地鐵施工工地上忙碌著。

當Sabandar介入時,捷運項目正面臨危機,且施工進度嚴重落後。盡管印尼2012年頒布的《物權法》對征收權做出了新規定,但有三個地面站點周圍土地的所有者們仍堅持要求政府以高於當時市場水平(每平方米2500萬盧比,約11838元人民幣)的價格來征收土地。

身為一名交通工程師和在新西蘭受過教育的地理學博士,且曾負責蘇門答腊(Sumatra)西部,受地震破壞的尼亞斯島(Nias)建設工作的Sabandar挺身而出,應對挑戰。在那之前,2004年海嘯侵襲印尼後,他還在亞齊(Aceh)和尼亞斯修復重建機構負責人Kuntoro Mangkusubroto組建的優秀團隊效過力。

Sabandar用了兩個月時間,把所有的利益相關者聯合起來,終於攻破了最後16個釘子戶的防線。這些釘子戶一開始要價高達每平方米1億盧比(約合47350元人民幣),最終他們做出了讓步,同意以每平方米3000萬到3300萬盧比(約為14205至15626元人民幣)的價格出讓土地。

2017年初,心情焦慮不安的維多多視察了該項目,這位心情愉悅的捷運項目主管向他彙報:任務已圓滿完成。但是,自從這項工作完成以來,壓力始終存在著。“這已經成為了一個政治目標,”他說。

由於涉及建設、持有和維護新交通網絡,雅加達捷運系統被劃分為一個歸地方政府所有的實體,且政府允許其負責人在尋找替代融資時保有一定的靈活性——這是國有企業無法獲得的特權。

工人在捷運系統的地下工地,攝於2018年7月。

基於距離定價的票價預計只能填補40%的運營成本。其余部分將由以公共交通為導向的開發項目(TOD),南北走廊及其沿線21個車站的電子廣告和其他商業活動來覆蓋。

工程的大部分重點將放在都庫阿塔斯(Dukuh Atas)中心區域。根據建設規劃,該區將成為郊區鐵路、輕軌、南北捷運走廊,還有以巴拉拉查(Balaraja)西側為起點,一直延伸到西卡朗東部(Cikarang),綿延87公裡的待建東西向列車線路交彙的綜合性樞紐。

南北捷運的二期工程耗資20億美元(約136.4億元人民幣),其八個地下車站將需要另外五年的建設時間,這主要是因為北側的地下水位較高,而且下方還有河流經過。

與此同時,政府還將開展耗資39億美元(約266億元人民幣),長度為27公裡的東西線中段工程。建成後,該線路將跨越從甘邦岸(Kambangan)到Ujung Menteng這兩個雅加達城市邊界。整個捷運網絡達到盈虧平衡預計需要25年。

都庫阿塔斯開發項目覆蓋範圍的初始半徑為700米,預計將於今年末開始動工。最終在城市一分為二的瑪琅河(Malang River)兩側將建起高層辦公大樓,地下購物區和公園綠地。

捷運項目最初的目標是每天運送乘客17.34萬人次,還存在著3萬人次的缺口。誰也猜不到捷運系統要用多少時間才能改變雅加達混亂的交通狀況。但是,如果參考曼谷建設空中列車的早期經驗,這個目標決不能一蹴而就。

2016年2月4日,雅加達一個正在施工的立交橋(背景)附近,汽車司機在通勤過程中遇到了交通擁堵。

以雅加達捷運公交車網絡為例。假設乘載客摩托車(ojek)去最近車站的成本為每天7000盧比(約3.3元人民幣),乘坐捷運的來回車票,而且到站後可能還要再搭乘一次摩托車,每位雅加達通勤人員每月平均交通費為20萬盧比(94.7元人民幣)。

另外還要考慮到新增的1000輛新摩托車的定金,而且這些摩托車會加入到雅加達街道上的車流中,加劇交通堵塞。在某些方面,由於公共交通工具的便利性,它們在緩解交通堵塞方面可能會造成比汽車更大的挑戰。

盡管鼓勵駕車者乘坐公共交通工具意味著捷運全長都將計入市中心電子道路收費(ERP)範圍,且停車費也會相應提高,雅加達市長Anies Baswedan至今仍拒絕發布禁止在雅加達市中心的主干道上使用摩托車的禁令。

這形成了一個重大的障礙,但它很快就會被消除。人們普遍認為Baswedan現在是總統候選人Prabowo Subianto參加2019年競選的搭檔,而更加務實的商界人士Sandiaga Uno將接手他的工作。

下個月在雅加達舉辦的亞運會上,捷運工程將繼續進行,而且建築工人們正沿著雅加達主要商業道路——蘇迪曼大道鋪設寬闊的人行道。這是令人印像深刻的“高檔化”項目的一項舉措。

在雅加達這樣一個通常將行人視為二等公民的城市裡,這是一項令人震驚的創新。但在接下來的幾個月裡,城市執法人員的工作量將大幅增加:他們將要驅趕那些不肯離去的食品攤販,並確保乘坐摩托車者不把人行道當成額外的車道。


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來源:Asia Times
翻譯:LPS

責編:Zoe Chan