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海外 | 欧洲黄金签证：投资未来新生活

随着中国买家在海外购置房产的目的越来越多样化，投资者们也更善于根据不同的投资目的选择投资地点。根据居外网的调查，留学、移民、投资与度假已为中国买家海外购房的四个主要目的。近些年来，海外住宅出租回报率、学区房等概念被炒得火热，而如何通过海外购房进行移民对很多想要移民的国人来说仍是一个灰色地带。

当今可以通过购买房产获得永久居民与公民资格的国家当中，最出名的就是欧洲的“黄金签证”国家。这些国家中，最受国人认可的则为：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯与马耳他。西班牙与葡萄牙是被国人广泛了解的国家；希腊兼具着爱琴海的静谧与浪漫；马耳他与塞浦路斯则是位于地中海的美丽海岛，均为英联邦成员。这些“黄金签证”国家的房市走向略有不同、购房移民政策也各有特色。不同类型的投资者应该如何选择呢？

市场走势

黄金签证国家房价走势

数据来源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

说到在欧洲投资，许多投资者可能会因近期疲软的经济形势对投资前景产生担忧。诚然，近年来只有少数国家还能保持明显的增长。在这样的大经济环境之下，欧洲主要的黄金签证国家房价走势也并不像主流房产投资国家那么涨势喜人。上图中我们可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙与葡萄牙的房市自2008年全球金融危机之后均有走弱的趋势，一直到2014年末出现触底反弹的趋势，在2015年末与2016年初已经出现持续的上扬动力。然而马耳他的房市似乎并没有受到太多来自经融危机的负面影响，在2008至2009年经历短暂的调整之后，继续呈现上涨的趋势。2016年1季度马耳他房价已经比2013年同期上涨超过20%。

事实上，出台黄金签证的国家基本都希望通过吸引外来投资振兴本国经济，改善经济局面。想要在这些国家进行买房移民却同事将投资盈利最大化最为目的，是不现实的。对于打算通过买房移民的投资者来说，在海外买房既是财产投资，更是对未来生活的投资。不同于财产投资，生活投资的价值难以用数字来衡量，需要每一个投资者根据自己对理想生活的期望与计划进行判断。黄金签证国家的移民政策

移民政策

黄金签证国家的移民政策

西班牙：最快获得居留权

西班牙是居留签证批准最快的黄金签证国家。在购买50万欧元房产之后1个月内就可以获得居留准证，且没有最低居留要求。然而从那之后，投资者如想获得永久居民或者公民身份，需要的时长与居留天数规定则是欧洲黄金签证国家中最严苛的。可以说在西班牙买房移民，获得签证容易，但彻底变换身份则较难。

葡萄牙：最受欢迎项目

西班牙的邻国-葡萄牙，拥有着最受欢迎的黄金签证项目。与西班牙类似的投资门槛，可以在半年内获得居留准证。虽然有一定的居留要求，但相比于西班牙来说，在葡萄牙购房可以更快速且方便的获得永久居民与公民身份，相信对希望取得欧洲护照的投资者更具吸引力。

希腊：最低门槛项目

希腊拥有全欧洲投资门槛最低的黄金签证政策，25万欧元（约185万人民币）的投资额度在国内一线城市也很难购买到的住宅。在投资之后大概40天内，投资者就可以获得居留准证，且不附带最低居留天数的条件。配偶与18岁以下的子女也将自动获得居留准证。不过，想要进一步获得希腊国籍，申请者需要等待7年时间。另一方面，希腊政府征收较高的房产税，使得房产投资的收益率相交其他黄金签证国家有所降低。

塞浦路斯：最快获得公民资格

对于富裕的投资者来说，在塞浦路斯投资250万欧元，可在3个月内直接获得塞浦路斯国籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一项政策则允许投资者通过较少的投资额度先获得永久居民身份，在满足对地居留条件的情况下，可在5年后申请公民。

马耳他：最严苛审核程序

作为黄金签证国家中房市发展最好的一个，马耳他的公民获得难度也最高。虽然需要的投资额不像塞浦路斯那么高，但投资者需支付政府一大笔不可归还的款项作为捐助。马耳他对申请者采用十分严苛的调查标准，确保只有足够合格且拥有名望的投资者才能获得马耳他公民。在申请人获得在马耳他的居留准证 12 个月后，居住在马耳他的申请人将被授予马耳他公民资格。需要留意的是，虽然已经签署协议，塞浦路斯尚未正式成为申根成员国，正式加入的时间将取决于“塞浦路斯问题”的解决时间。

匈牙利：国债移民新方式

除了房产投资移民，匈牙利还出台了通过投资当地国债获得居留权的政策。相比与一些国家，匈牙利国债投资门槛更低，批准时间更短，直接获得永居身份并且可以进一步获得公民，适合一般移民者。国债投资相对于房产投资投入时间较短，回报虽不一定高但可预期性较强。

相信许多国人都有探索世界，在不同国家生活乃至定居的愿望。类似黄金签证这样的政策正为拥有一定经济基础的投资者提供了十分便捷的机会。近年来，人民币兑欧元持续走强也让更多人产生了在欧洲投资的想法。当然，美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等热门移民国家也都有自己的投资移民政策。不过想要移民这些国家通常需要极高的资金投入与繁杂的程序。投资者们一定要明确自己的需求，衡量好投入与回报，就一定能找到自己心仪的移民新家园。

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？【阅读原文】

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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旅游热下的房产风潮 | 泰国

这是一个可以与加勒比海媲美的阳光普照之地。很多海外的买家都试图在禅意十足的泰国寻求高回报率的投资。

盘踞在印支半岛的中心，泰国那有着棕榈叶树荫的海滩，漂浮的集市与充满异域风情的丛林，都集中展现了亚洲的精华。该国在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年来旅游业更是发展迅速，度假者和房产投资者蜂拥而至，尝试这里的热带风情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir说：“外来移民在这里买房的历史也有几十年了。

大多来自中国香港、新加坡、美国和澳大利亚，但是西方和富有的东亚人是带动这里旅游住宅销售的主要群体，还要感谢飞机航线的完善和一条豪华地产专线的迅速发展。像在普吉岛这样的热门地的中等价位（在过去的十年中每年上涨20%－50%），依然比竞争对手马来西亚的房价要优惠，并且大大低于新加坡。生活消费是欧洲的三分之一，中国香港汇丰银行的侨民探索者调查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰国位居第二，其生活质量得到移民的大加赞赏。

一个正在兴起的趋势是，海外游客对泰国度假别墅的需求增多

虽然外国人在泰国房产市场的投资，受到2015年曼谷爆炸事件的影响，但是该领域还是显示出了其坚韧性。来自CBRE泰国办公室的 James Pitchon 说“那场发生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸惨剧打击了市场的投资氛围。“但是相比单一的突发事件，整个国家的经济是拉动房产市场的更主要的因素。房产市场主要是被本地经济推动产业，而不是依赖外国资本。国际买家也很关键，但是他们绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元。”

第二房产买家们，尤其是热衷于开发日益繁荣的度假租赁房产市场的人，有很多地段可以选择；比如人群熙攘的度假胜地华欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），还有岛屿乐园——普吉岛（Phuket）和苏梅岛（Koh Samui），可以提供炙热的阳光浴。来自地产中介Siam Real Estate的Patrick Lusted说：“六个月前，芭提雅、普吉岛、甲米（Krabi）和华欣都吸引了大量买家的兴趣。尤其是芭提雅，因为几个世界级的主题公园的相继开工，预计会加快房产价格的增长。

普吉岛正成为东南亚最受欢迎的岛屿，这里的国际机场在2015年一年中，飞机的起落超过1000万次。远远超过了其他受欢迎的度假地。来自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 说：“这些岛上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年时间对基础设施进行完善，还开发了几个顶级的度假胜地，以便更加推动投资。”

来自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda认为，一个正在兴起的趋势是，海外游客与普吉岛当地的中产阶级对度假别墅的需求增多，类似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，为满足此类需求做了很多调整。

“同时，在首都曼谷，买家所关注的不是豪宅别墅，而是公寓。据泰国银行称，在过去的5年里公寓的平均价格上涨了10%。投资的潜力很大。客户如果购买期房和正在建设的公寓基本可以拿到10%的回报，如果出租的话，会得到8%和12%的年净回报率，因为是旅游胜地，这里每年的租赁旺季长达250天。”

曼谷是东南亚的动力之城，对外国人的投资一直保持着吸引力。市中心的黄金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓价格从2015年便开始增长。这些地段的高价公寓的供应量非常有限，加上临近著名的昭披耶河（Chao Phraya），这座城市前沿的开发区，已经具备了成为热门地段的所有条件。据泰国地产协会的数据确认，这里超豪华的开发区的楼盘起价每平方米£4,000，个别项目为每平方米£6,000。

当地的地产中介Fabrice Lore确定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓买家来自海外，中国香港和新加坡占大多数，但是越来越多的欧洲人，也纷纷乔迁到这里。他们喜爱这里的生活方式和房产本身自带的门房服务。在首都，全套的的酒店式服务是王牌。”

一个典型的例子便是建筑公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大厦（MahaNakhon），这是泰国最高的建筑。还有有着奢华服务的公寓Nimi Langsuan售价£500,000起。这个有着187套房的大楼楼顶设立了私人聚乐部，座落在廊双路上，临近伦皮尼公园，该项目还在建设之中，目前已经售出5套顶楼套房。PACE公司预计2018年完工。

也许更有趣的是买家们对地段的选择。Lore 说：“几年前，大部分国外买家都停止他们在市中心之外的搜索，现在，这些异乡人越来越多地从市中心搬出，在捷运延伸出来线路上安家落户。现在在Bearing和Bang Wa购买房子的外国人不再少见，两站之外的房子价格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分钟。你的生活依然会和城市紧密相连。”

泰国的国际买家绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元

在泰国买房注意事项

泰国有非常严格的房产产权法律。外国人可以永久拥有房产权，但是没有土地权。
大多数房产都是续约租赁权的机制，就是买家会对其房产的租赁权30年续约一次，或是可以增延到120年。租赁人可以在租期内改建房子，还可以转让给亲友。
对于私人住宅，政府不收房产税。只有在出卖房产时才有费用产生。一般在房产市值的2%－3%，该费用一般由买家和卖家共同承担。卖家要承担中介费，一般在房价的3％－5%之间。

在电影《指环王》中，霍比特人弗罗多·巴金斯和他的同伴们踏上寻找魔戒的征程，其拍摄地便是制片人Peter Jackson的家乡——新西兰。如今，买家们有着不亚于电影中弗罗多所身负的“使命”，来到这地球中心上的岛屿，寻找奢华的世外雅居。在这里史诗般的梦幻宅邸不再是虚幻的空想，而是真实的存在。Laura本期带我们去领略新西兰双岛的魅力。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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海外 | 买房出租热欧洲学生宿舍平均收益6%

近年有不少人选择把资金转往海外投资，当起海外包租公，欧洲、日本、东南亚等都是投资客热门选项，有业者跟上海外购屋热潮，推出包租建案，平均租金投资报酬率最高可达7%，不过想抢当海外包租公，要承担的风险也不小。

海外置产报酬率比国内高，但注意各国法令细节，避免纠纷，郑文灿出访欧洲国家，盼提升桃园绿色指标。过去在学区买房当包租公，投资报酬率高，但随着近年房市税率调涨，持屋成本提高，以及未来少子化的冲击，不少包租公担心投资的学区，是否会面临学校退场、找不到学生租客的危机，而现在海外投资正热，也有中国台湾包租公、投资客选择出走，其中人口增加速度快的澳洲，也成了投资客最爱。

根据澳洲权威地产研究机构SQM预测，2016年墨尔本房价涨幅最高为13%，租金投报率最高可达7%，根据自由时报报导，有业者推出的包租建案，100~140坪的别墅，室内3~4房，台币仅约1千万元起，潜销1个月就销售3成，但也要注意，澳洲政府规定，外国人只能买新房，且持有一年内必须转手，也只能卖给有澳洲护照的人，并课50%的利润税收。另外，想当海外包租公，欧洲的学生宿舍也是近年相当吸金的投资标的，由于欧洲学生宿舍需求量大，平均年收益率大约在6%，学生宿舍的稳定报酬率，也是新加玻主权基金频收购欧洲各地学生宿舍的原因，而中国台湾目前引进的有“全球型宿舍基金”、“欧洲地区学生宿舍基金”两种，前者去年投报率4.27%，今年至10月为止，收益率是5%，后者则今年只有0.84%，但2014、2015年都有8~9%，两档基金从成立以来，都只有1、2个月绩效下跌，相对稳健。

不过，虽然海外投资报酬率相对国内来的高，但“看不到的房子”所要承担的风险可不少，除了注意购买的房子是否符合当地人的需求，选择海外包租，也要注意和业者签订的合约细项，天时地利不动产创办人张欣民曾也撰文建议，若要投资，海外首都都心区建设完善、机能好，在地及外来购屋需求最高，因此选择第一、二大城市是最好的选择。

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（互联网资讯综合整理）

泰国 | 东南亚成为华人房产投资者“新宠”之泰国篇

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？

泰国在近些年逐渐成为国人房产投资热地，曼谷市中心公寓或普吉岛的海景公寓房已经成为投资者们经常会谈论的选择。居外网的数据表明，2015年间中国买家关于泰国房产的问询量相较2014年增长41%，询盘价格中位数约为60万元人民币。超过一半的咨询者表示度假与旅游是在泰国置业的首要目的。

泰国房价指数（来源：泰国银行）

外籍人士在泰国以个人名义只能购买公寓，如要购买土地月有的别墅则需先注册公司，再以公司名义进行购置。2008年以来，泰国公寓房价一路攀升，2016年第一季度的公寓价格相比2008年第一季度已增长约60%，年化增长率超过6%。公寓价格的攀升一方面是因为90年代泰国房地产泡沫破裂之后，政府对新建住宅总量进行严格控制，市场供给大大减少；另一方面，随着泰国经济与国际影响力稳定发展，越来越多泰国当地与海外投资者将目光投向这个充满魅力的国度。人民币对泰铢也在今年逐步走强，2015年到达5.75的最高值。虽然2016年初人民币对泰铢略微走低，但仍处于历史高点。

泰国房产受追捧有两个根本原因：泰国经济的良好发展与更亲民的房产价格。

2014年9月—2016年9月20日泰铢兑人民币汇率（来源：exchangerates.org.uk）泰国国民生产总值GDP & 人均国民生产总值（来源：世界银行/www.tradingeconomics.com）

经历2009年全球金融危机打击之后，泰国经济自2010年逐步迈出低谷，过去6年里泰国的GDP增速增幅在16%至-5% 之间震荡，但总体形势向上。曼谷是泰国的政治金融中心，据2010年泰国人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830万，加上流动人口曼谷目前的人口规模为1500万，全泰国约有13%的人口都居住在曼谷。

作为东南亚第二大国际化大都市，加之诸多跨国企业和机构在曼谷开设办公室，整个城市对房产租售无疑存在巨大需求。90年代泰国房地产泡沫破裂之后，曼谷新建住宅总量大大减少，过去3个季度中每季度仅有7000多个单位上市。根据Colliers研究，2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售价约为2.2万元人民币/平方米。市场上供给最集中的价格区间也正是在1.8万元至2.8万元每平米。而这样的价格在国内一线城市只能购买偏远市郊的住宅。除了良好的市场前景，曼谷充满魅力的生活方式也让人心之所向。阳光充沛的热带风光、昭披耶河沿岸各式古迹、丰富的夜生活与让人大快的泰式料理，吸引着各地的人留在曼谷生活。

泰国城市房产投资优势比较（来源：Numbeo.com）

清迈是泰国第二大城市，泰国注明文化旅游城市。盛大的水灯节与清新的新兴旅游景点-拜县，都是游客们最爱前往的地方。清迈生活节奏很慢，物价低廉，适合养老。房价比曼谷低将近一半，是理想的入门级投资景点。不过由于房产市场需求没有曼谷那么旺盛，房价与租金上涨较为缓慢。更适合作为长期潜力投资与度假自住房的选择。

距离曼谷1个多小时车程的芭提雅，是著名的旅游景点。将来高铁建成后，到曼谷机场仅需20分钟。芭提雅丰富的旅游资源与多样的夜文化，吸引着全世界的游客，也是理想的养老地点。芭提雅房产的出租需求大多来自与外国人，房租较高，可与国内一线城市媲美；而房产售价则远低于国内一线城市，是中级投资者的理想投资地点。

普吉岛与周边岛屿的海景早已世界闻名，是泰国毋庸置疑的头号旅游胜地。作为成熟的旅游区，普吉岛拥有各种旅游度假设施，但也拥有泰国最高的物价。由于岛屿土地不多，房产供给十分有限。这也造就了普及的高房价。然而由于旅游业是这里唯一的产业，这里住房需求的淡旺季明显，淡季（5-11月）出租率较低。作为设施齐全的明星旅游景点，普吉岛是泰国最适合度假自住的地方。这的房价增幅则与泰国旅游业的发展趋势直接相关。因为，普吉岛的投资者需要研究旅游市场，抓准投资与获益时机。

与日本、新加坡不同，泰国的政治经济稳定系数尚未达到发达国家标准。总体而言，泰国房产更适合作为短期投资或度假屋。计划长期投资的投资者应密切关注泰国社会动态。

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年，然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房市投资额达到170亿美元，使中国成为全球第二大跨境房地产投资来源国。居外网最新的数据表明，2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。【阅读原文】

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居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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韩国 | 高房价逼韩国人“逃离”首尔去年13万人迁出

与中国虚虚实实的“逃离北上广”有所不同，“逃离首尔”在韩国有了确凿的数字支撑。今年5月，首尔人口时隔28年首次跌破千万，高房价问题导致“脱首尔”现象严峻。而“逃离”首尔的人们大多选择邻近首尔的首都圈城市安家落户，使首尔周边城市的人口明显增加。最典型的就是仁川，该市常住人口有望首次突破300万，成为继首尔、釜山之后的韩国人口第三大城市。（韩国首尔房价走势）

今年5月，首尔人口时隔28年首次跌破千万，高房价问题导致“脱首尔”现象严峻

首尔人口跌破千万

1988年，韩国首都首尔人口首次突破1000万，开启了千万人口时代。然而近些年，面对这座韩国人心目中的第一城市，高房价让越来越多的人选择离开，“脱首尔”现象日益严峻。

据韩国《亚洲经济》报道，房价过高是导致“脱首尔”现象的主因，很多青年人不得不选择首尔之外的地方发展。据韩国统计厅发布的“2015韩国移动人口统计”显示，2015年首尔净流出人口中，61.8%与住房有关。

据韩国KB国民银行统计，目前首尔市平均房价为1860万韩元/坪(约合3.3万元人民币/平方米)，而仁川的房价仅为841万韩元/坪，不到首尔房价的一半。人们想在首尔市租赁“全租房”(房屋承租人向业主支付房屋市价约70%的保证金，即可免费居住，租约到期后保证金会退还，很多韩国家庭采取这种居住方式)，其成本也高达1273万韩元/坪。换句话说，拿着在首尔市内仅够租房的钱，人们完全可以在仁川买到自己的房子。

周边地区人丁兴旺

原本生活在首尔江西区的尹秀仁17日成为一名仁川市民。她告诉韩国《中央日报》，“本打算在首尔租一套新的全租房，无奈价格太高。仁川上班近，环境也好，所以搬到了这里”。在首尔市民为躲避房价(包括房屋租金)暴涨而纷纷“逃离首尔”的情况下，仁川则迎来了“300万人口时代”。仁川市17日表示，包括外国人在内的登记人口总数有望在本周突破300万。

据估算，仁川人口数量到2040年可能超过釜山，成为韩国第二大城市。带动仁川人口增加的直接原因并非出生率的上升，而是松岛、永宗、青萝等隶属于仁川市的经济自由区近年来大力建设不动产项目。

韩国《朝鲜日报》18日称，仁川便宜且生活便利的住房吸引了大量韩国人前来购房，其中不少是不堪高房价压力的首尔人。据韩国统计厅统计，去年共有13.73万人“逃离”首尔，其中约1.13万人迁至仁川居住，其余大多迁至环绕着首尔的京畿道城南、高阳、河南等邻近首尔的“半小时车程”首都圈城市。

韩政府全方位施压

面对以首尔江南地区为中心的房地产投资过热趋势，韩国政府也在采取应对措施，为楼市降温。

韩国政府已实施了限制贷款购房的对策，将贷款购房的最高价格标准从9亿韩元(约合539万元人民币)降低至3亿韩元，贷款额度也从5亿韩元降至1亿韩元。然而，首尔平均房价已经超过5亿韩元，按照以上规定首尔市几乎所有的购房需求者都无法得到贷款。因此，近日首尔的购房贷款记录几乎为零。

韩国政府宣布限制贷款方针后，韩国各大银行也大幅加强了对家庭贷款的审查。随着韩国金融监管当局严格限制家庭贷款，预计银行的贷款利率在近期将会再度上涨。据报道，韩国政府还决定对家庭贷款大量增加的银行进行特别审查，以加大对银行的施压力度。韩国政府对房地产贷款的全方位施压正趋于表面化。

韩国《每日经济》18日称，2006年韩国房价暴涨，2008全面暴跌，现在是否会再次重现这一怪圈？韩国政府出台的措施是否真的能够奏效，外界正拭目以待。

（据环球时报）

海外 | 2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年。中国经济衰退，英国公投退欧，全球经济不确定性不断增加。然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、中国香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中国投资者的投资总额已经超越加拿大，成为美国房地产最大的海外投资来源国；同时期中国投资者在泰国的投资额翻了五翻，超过1600万美元，成为泰国第三大海外投资来源国；2015年下半年至2016年上半年，中国投资者在澳大利亚房产市场投资额达到180亿美元，为美国买家投资额度的3倍，新加坡买家的6倍。

居外网最新的数据表明，相比于前些年，2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。2013-2015年间，将投资作为海外置业主要目的的中国买家稳定维持在所有买家的30%左右，在2016年前八个月却攀升至43.5%。与此同时，2015年大热的教育投资却有所下滑。这一现象有两个潜在原因：随着海外资产配置的概念被更多中国买家所接受，投资需求从教育、自住等刚性需求变为更具前瞻性的资产配置需求；另外随着人民币贬值压力增大，更多的国人主动寻求更多海外投资方式已保证资产增值。

2016年中国海外房产投资性买家的消费趋势

那么这一部分以投资为目的的海外购房者来自何处？平均花费为多少？最喜欢的投资目的地又是哪里呢？我们可以从居外网的独家用户数据洞悉一二。

投资目的地比较：泰国受追捧

2016年1至8月，居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%，为最受欢迎的目的地。不过如果我们将目光聚焦在以投资为主要目的的海外购房者中，最受他们青睐的国家则是澳大利亚。在投资性海外房产询盘中，超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地，25.7%的问询者倾向于美国，排名第三的泰国则吸引了8.6%的潜在买家，加拿大以7.1%的询盘量紧随其后。具体到城市，墨尔本、悉尼与芭提雅三个城市在投资性询盘量城市排行榜上分列前三位。通过这样的对比我们不难发现，澳大利亚与泰国房产对中国的投资性买家具有极大的吸引力。在针对泰国的四个主要投资城市普吉岛、清迈、芭提雅与曼谷的所有房产询盘中，超过三分之二都以投资为主要目的，这一比例超过全球任何其他地方。而通过比较这些国家的询盘价格，我们不难发现泰国城市吸引众多投资者的主要原因。

所有海外房产买家和投资性买家的目的地比较

在传统投资地澳大利亚、美国与加拿大，投资性询盘中位价均为38万美元左右（约250万人民币），对成熟的投资者来说，这些国家市场机制健全，回报稳定，是十分合适的选择。相比之下，2016年1-8月间泰国投资性房产询盘中位价仅为8.1万美元（约54万人民币），这一价格即使在国内二线城市进行理想的房产投资也较为困难。正是因为巨大的价格优势，加之地理位置的便利，泰国房产成为了中国大众级投资者海外投资的理想选择，在投资性询盘量上仅次于澳大利亚与美国。

投资性询盘中位价格（美元）

投资房型比较：中小户型为主

因为子女教育或移民而进行海外置业的买家通常会通过自己与家庭的实际情况来选择房屋类型与大小，不过在投资性房产询盘中，选择中小型住宅的买家占大多数。打算在澳大利亚与美国投资者的买家更倾向于价格10至50万美元的2至3卧住宅，而泰国的潜在买家更喜欢投资额低于10万美元的1卧小户型。在房价较高的城市，一室户的房型也受到一些买家的欢迎。

投资者来源地比较：北上广继续为主力军

2016年1-8月间，来自北上广的投资性询盘占据居外网所有投资性询盘的50%。其中来自北京的投资性询盘占23.4%。通过进一步分析这三个城市的投资性询盘数据，我们发现虽然三个城市在询盘价格上相差不大，询盘中位数均为32至35万美元间，但北上广的投资者有着不同的投资行为。

北京投资者选择的投资地点十分广泛，既有欧美传统投资热地，也不乏北欧、南美这样充满潜力的投资地。值得一提的是北京投资者对日本房产的关注度很高，占据了日本房产所有投资性询盘的43%，询盘中位价也高达83万美元（约551万人民币）。

上海的投资者则更倾向与亚太地区的市场，在越南、新加坡、泰国与澳大利亚都占有较高的询盘百分比。另外，在美国、加拿大等中端投资市场，上海投资者的询盘中位价也要高出北京投资者。

广州投资者对马来西亚与欧洲房产青睐有加。超过70%的投资性马来西亚房产询盘来自广州，询盘中位价为25.3万美元。除此之外，西班牙、意大利、德国与法国的投资性房产询盘中，广州投资者都占有相当的比重。不过广州投资者的询盘价格普遍要低于北京与上海。

虽然目前海外房产投资仍然集中在主要一线城市，但同2015年相比，2016年前8个月中一些二线城市表现突出。郑州、杭州、合肥、南昌、南宁等城市的询盘占比都出现了明显增长。

近年来央行出台一系列措施，使人民币国际化与汇率自由度不断提高。人民币汇率的波动与海外投资趋势必将成为越来越多国人生活中讨论的话题。随着国人国际化资产配置意识越来越强，深度挖掘投资动机，分析不同的投资习惯，将有助于投资者得到更人性化的服务，对整个海外投资业的发展有着深远意义。

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日本 | 东京房价为何不涨

《金融时报》东京分社社长罗宾哈丁 (Robin Harding) 对东京的城市规划政策感兴趣，全世界大城市楼价近年大幅上升，做成严重社会矛盾，例如年轻人和老年人对立，但东京楼价过去几十年原地踏步。

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哈丁发现楼价不涨的原因，跟供应有关，东京楼市不错表面上已经非常挤迫，但实际上房产供应量，却源源不绝。

中国香港立场新闻报导，上世纪八十年代，日本经济出现泡沫，资产价格升至疯狂水平，特别是东京楼价，当年便传出东京某几幢商业大厦的估值，可买起整个纽约曼克顿。

当年东京城市规划由上而下紧控，政府操生杀大权，管制新地产项目，供应量不多。然而，泡沫爆破后，东京百业萧条，政府对城市规划的态度，一百八十度转变，变成无为而治，对地产发展放任自由，把权力转移到业主手上。

中国香港式“强拍”在东京是匪夷所思，业主的业权，圣神不可侵犯。业主可百分百决定物业的发展方向，因此重建项目四处可见。

东京楼价为何不涨，主要原因是业主不停把低密度楼房改建为多层式发展。在东京买入低密度房子，隔离随时变为工地，改建为 20 个单位的五层高的楼房，哈丁在东京的住所正发生此事。近年不少中国香港人在日本置业，须留意东京楼价长期不升的基本特征。

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（据钜亨网）

日本 | 10月25日元对人民币暴跌跌幅近0.2%

数据显示，北京时间周二(10月25日)日元对人民币汇率今日走势暴跌，目前汇价报价0.0648，短期均线空头排列强力压制，预计后市日元汇率仍将继续下跌。日元汇率走势图

据银行间外汇市场最新数据显示，2016年10月25日日元对人民币汇率中间价为：1日元对人民币0.0649元，100日元对人民币6.49元，1人民币对15.4167日元，100人民币对1541.67日元。

日本 | 10月25日元对人民币暴跌跌幅近0.2% — 10月25日元对人民币暴跌跌幅近0.2%

日元还要继续下跌

富达国际日本首席投资官认为，随着美联储将射出加息之箭，美日货币政策分歧料推动日元兑美元汇率到2017年底跌至110-120日元。

富达投资(日本)首席投资官Takashi Maruyama指出，日本央行(BOJ)将政策重点从买入债券转向控制国债收益率曲线，将有助于防范日元升值损害经济。

他表示，假如海外通胀预期升温，且美国能够实现大约2%的增长，从而为美联储加息创造条件，日元可能会大幅贬值。

Maruyama上周在富达东京办公室接受采访时表示：“日本央行的政策是一种寻求利用外部因素变化的政策。阻止日元走强是一个中长期目标，在日本央行的购债项目下是不可能实现的，因此日本央行将目标瞄准了收益率，提高了可持续性。这一点很合逻辑。”

Maruyama表示，日元不再进一步走强是促进日本经济和消费物价上涨的前提条件。Maruyama预计，美联储在今年12月会加息，并在明年继续上调利率。与此同时，因油价抑制进口成本，日本央行不能实现其通胀目标。

（据第一黄金网）

柬埔寨 | 中国超越韩国成为柬埔寨房地产投资霸主

柬埔寨国土规划和建设部副国务秘书罗迪西哈近期表示，韩国在柬埔寨房地产业称霸约 10 年之后，如今已被中国已取代，成为柬埔寨房地产业投资最多的来源国。

高棉日报报导，罗迪西哈表示，从 2000 年到今年 9 月为止，外资企业在柬房地产业投资共有 287 个项目，建筑面积约 1050 万平方米，总投资额共 42.97 亿美元。在外资企业中，一共有来自 18 个国家企业，其中来自中国则有 110 个项目，总投资额为 16.56 亿美元，排在第一位。

他表示，在柬埔寨房地产业的国际投资来源国中，中国已替代韩国成为柬埔寨最大的投资来源国。韩国排第二，投资项目共有 46 个，总投资额共 15.93 亿美元。排名第三是日本，共有 34 个项目，投资额共 2.24 亿美元。

据 FOCUS Property 房地产公司总经理布英光说，他对中国投资增长不感到意外，他说：“柬中关系不断得到巩固和加深，尤其是目前双方的关系已升级到全面合作战略关系，这对吸引中资企业到柬投资起到积极的促进作用。”

（据钜亨网）

在新西兰买房，哪些地段最物有所值？| 海外

记者Laura Henderson本期带我们去领略新西兰双岛的魅力，诸多神话类电影都将那翠绿如画的风景作为拍摄地，而这片神奇的土地也的确如电影中的画面一样，美得令人难以置信。

在电影《指环王》中，霍比特人弗罗多·巴金斯和他的同伴们踏上寻找魔戒的征程，其拍摄地便是制片人Peter Jackson的家乡——新西兰。

如今，买家们有着不亚于电影中弗罗多所身负的“使命”，来到这地球中心上的岛屿，寻找奢华的世外雅居。在这里史诗般的梦幻宅邸不再是虚幻的空想，而是真实的存在。

皇后镇

Touch of Spice是新西兰皇后镇的一家度假酒店，出租奢华的度假屋的同时，还提供定制体验服务。主人Jacqui Spice认为，如今的游客和潜在的房产买家们希望享受到的是，有魅力、时髦，且在原生态环境下的生活。

她说：“我刚刚做这个生意的时候，很少听到一晚上$1,500的度假屋，现在，对于高端客户，一晚上收$3,000都是很正常的。”

Jacqui将时尚的皇后区称为“富人的游乐场，他们喜欢在这里抓新鲜的小龙虾，煮来吃；乘坐私人飞机来去自如，或是被直升机载着去米佛尔峡湾玩儿。很多情况下，游人到此度假后便决定在这里买房，安家落户了。”

有些人可能认为，作为英国前殖民地中的一个乡下岛国，这里是毫无生气的。Jacqui的说法试图消除这种偏见：“这里的岛屿越来越精致了，很多地方都有美食、商场和酒吧。新西兰不再只有羊群和连绵的山丘。”

在奥克兰北岸的休闲之都卡塔普纳，设备完善的顶层阁楼海景套房以700万元售出

惠灵顿

很多海外买家希望找到物有所值且安全地方居住，于是新西兰的房价随着来自澳大利亚、中国、美国和欧洲的买家们的涌入，而水涨船高。据来自北部房产中介Bayleys Wellington的Chris Barnes说，有些人买下宽敞的豪宅作为家庭居所，有些人则只为投资而购买公寓。

Chris认为惠灵顿的房价与其他几个城市相比价格低廉，很低的汇率非常利于贷款（4%的汇率，可以保持2到3年不变）。尽管最近的一项声明说，为了防止本地买家买不起房，要限制海外买家贷款，但Chris肯定地说：“总是有银行愿意贷款的，所以海外的买家不用担心。”

Alison Parker是一位高端房产代理人，住在奥克兰北部海边的塔卡布纳。据她观察，英国买家还是钟情于别墅，或是装修过的，建于19世纪末20世纪初的房子，这些房屋大多位于有特色的乡间，那里的好学校和沙滩这些对买家的来说至关重要，其重要程度不亚于Tolkien在《指环王》中所塑造的戒指。

Alison透露，自带花园的别墅的价钱一般在$200-$250万之间。拥有绝佳视野的大别墅，一般要$400万以上。而高端的沙滩海景房则可能达到$1000万。

卡塔普纳也是一个公寓中心，价钱从$85万到$250万不等。Alison最近以$700万的价格，卖掉了一个设备完善的顶层阁楼套房。

来自另一个奥克兰房产中介Legacy Realty Partners 的Jim Rohrstaff 说，国际买家会买的典型房产一般位于市郊，如莱缪拉（Remuera），赫恩湾（Herne Bay），帕内尔（Parnell）和圣玛丽湾（St Mary’s Bay），这些区域都离好学校，餐厅还有商业区不远。

“海景房也是国际买家关注的重点，如Te Arai，那里新建了Tara Iti 高尔夫球场，离奥克兰有90分钟的车程。”Jim还说：“你可以花$200-$400万美元在这里买块地，然后就可以自由地在新西兰建造你梦想中的沙滩海景房了。”

来自房屋中介Bayley，位于奥克兰办公室的Daniel Coulson推荐激流岛（Waiheke Island），乘坐渡船40分钟就可到达商业区。他说：“那里紧邻市区，但又有着世外桃源般的幽静。激流岛在地里位置上受豪拉基海湾（Hauraki Gulf）的庇护，所以有着独有的气候。这里有着丰沛的葡萄园，沙滩，咖啡馆，一年到头节日不断。

在新西兰首都惠灵顿，拥有绝佳视野的大别墅一般要400万元以上

克赖斯特彻奇

东海岸的小镇克赖斯特彻奇（Christchurch，又名基督城）5年前曾经被地震侵袭，很多人因奥克兰房价太高开始陆续而搬到这个重建的小镇，从前被这个小镇提不起兴趣的人在听到这个消息的时候会很振奋。

来自Bayleys的Rosemarie de Jong说：“你在这里会得到相对于北部更佳实惠的价格，在市郊黄金地段的一套很好的家庭用房只需$200万。

如果你不介意的话，也可以考虑买一座被地震损坏，但更加便宜的房子。有些房子的墙上因地震而出现裂缝，这些瑕疵可以在保险赔偿下修复好。

在准备去“中土世界”远征之前，你要熟悉新西兰的购买程序。有60%的房子会被拍卖，也就是说成交后改价，或是最后一刻毁约的情况是很少的。Daniel强调说：“先付10%的订金，所有的买卖都是无条件的现金交易。“

在新西兰买房绝对如同《指环王》中神奇旅程一般，与白巫师甘道夫并肩——最后坐享银屏上出现过的奢华生活。

有人说时间是最好的治愈师，德国的首都柏林便是这句话最好的印证。地产专家Laura Henderson发现，德国前卫的首都城市柏林，正迅速成为欧洲最受欢迎的国家，大批国外买家正在涌入。今期专栏，我会分析德国房产市场的最新发展，以及公开在柏林买房的注意事项。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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