海外資產配置中的風險控制

2014 年全球金融市場有幾件重大事件,壹是美國股市全年表現超群,但是美國國債表現仍然超過股市,收益率曲線趨平;二是美元指數走強至90大關上方,為六年來首次,黃金價格則先漲後跌,走出了最中庸的行情;三是原油市場年中開啟暴跌,年底前腰斬至每桶50 美元/ 桶附近,鐵礦石暴跌,農產品價格在大跌後反彈,其它大宗商品的市場疲軟;四是後QE時代遭遇通縮,歐元區通脹率壹路下滑。

海外資產配置中的風險控制

資產配置的六特征

以這個簡要的回歸作為背景分析,2014 年全球資產配置的流向主要有六大特征:

金融危機後債券相比股票被過度配置的情況依然非常顯著。美國股市直到2013年才出現資金流入,普通投資者依然將很高比例資金配置於債券,股市配置不足,從而基本踏空美股6年的牛市行情。

利率正常化是周期性資產重新配置的機制。從歷史上以及過去幾年來看,利率上升通常會造成債市資金轉投股市。2014年,國債收益率下跌,資金重回債券,股市資金流入趨於停滯。在歐洲,由於預期歐央行[微博]推出QE,投資者將資金從股市撤出、投入債市。

2014 年債券資金回流到長期債券。2014年,加息預期降溫,情況剛好相反,高收益率企業債出現大規模資金流出,流入級別較高的企業債和長期國債。

雖然漲幅最大,美國股市獲得資金流入最小。2008年12月以來,累計資金流入最高的是新興市場,然後是日本,再然後是歐洲,美國排在最後。2014年,資金向美國回流,與過去美元升值周期的模式相同。

美元多頭頭寸規模與上壹個美元升值周期類似。盡管美元多頭頭寸很高、存在多頭平倉的風險,但由於美元升值依然只到中途,我們預計美元多頭頭寸的規模將會持續下去。

原油和黃金的多頭頭寸規模也可能具有粘性。原油多頭頭寸處於壹年半的低點,但相比歷史水平依然很高。就像去年的黃金壹樣,在價格暴跌的情況下,原油多頭持倉“堅守”在高位意味著可能繼續存在對原油和大宗商品的戰略性資產配置需求。

圖壹列出的是美國市場收益率中比較關鍵的幾個參數,重點關註美國的房地產市場和固定收益市場。近三年以來,美國的房地產增幅達到30%,換算成年化收益大概是9%。而固定收益市場如果換算壹下的話,如果2014年初投資美國國債,年末的收益應該超過5%。

富豪配置海外資產

在了解美國市場在2014年的收益情況之後,再來看壹下高收益的美國市場是中國高凈值人群值得矚目的投資平臺。

中國高凈值人群的資產正在快速增長,2013年,全球私人財富達到152 萬億美元,美國私人財富總額為46萬億美元。其中,中國私人財富總額為22 萬億美元,規模過去五年超越德國和日本,排名僅次於美國。中國私人財富管理行業處於發展初期,潛力巨大。

在高凈值人群方面,2013年,全球高凈值人群為1630萬,財富總量為54萬億美元;其中,中國高凈值人群為237萬,財富總量為4.4萬億美元。中國高凈值客戶數量已經占比14%。

2013年,中國金融產品市場的規模約為13萬億美元,其中,股票市場為4.2萬億美元,債券市場為4.8萬億美元,信托產品為1.8萬億美元,銀行理財產品為1.6萬億美元。中國金融市場規模不能滿足私人財富投資需求。

海外資產配置方面,2013年,全球高凈值人群24% 投向海外資產,中國超過30% 的高凈值人士持有海外投資,但其中只有5% 的財富投向海外資產。中國高凈值人群海外資產配置比例偏少,空間廣闊。

通過簡單的優劣勢分析法(SWOT)分析,可以清楚看到中國高凈值客戶資產面臨的機遇和挑戰,中國高凈值客戶對於資產在海外的均衡配置,實際上是存在內需的。

出現內在需求的原因,首先,目前高凈值人群的財富總量達到4.4萬億,但是只有5%的財富流向海外,而當下人民幣國際化的進程正在加速,進行海外資產配置的現實條件在不斷完善。而當下美元指數上漲,導致以美元計價的資產走高,正好是投資比較好的時機;其次,如果資產的配置中偏重本幣資產, 抵禦系統風險的能力就很低;另外,由數據可以看出,目前在美國的投資回報比較豐厚;最後是時機問題,當前中國的國內經濟高速增長的步伐在放緩,通脹預期可能會進壹步下降,基準利率也會走低,投資的不確定性在加大。而國際資本正在流向以美國為代表的發達經濟體。

長期配置鎖定收益

值得重點提出的,是高凈值人群在海外資產配置過程中的理念問題。與在國內的投資方式不同,筆者倡導在海外投資中引入“壹分為三”的理念:壹是分散投資,就是俗話說的雞蛋不能放在壹個籃子裏面,把資產配置盡量多元化壹點;二是關註長期的投資,因為高凈值客戶會更關註資產保值,獲得更長遠的收益;三是聘請專業化管理的團隊,或者服務機構,包括私人銀行、第三方財富管理公司,甚至專業的資產管理公司等。

海外資產控制風險

在海外的資產配置中,風險控制永遠是重中之重。從理論上講,在資產類型的相關性很小的情況下,通過分散投資能夠在同等收益的情況下降低風險,也可以說是獲得更高的風險調整後的收益。在中國目前的經濟情況所呈現出的系統性風險之下,中國高凈值人群要想住財富的話,就需要考慮合理的海外配置,通過減少和國內資產的相關性,來獲得更為穩健的投資收益,這也許是未來十年或者幾十年財富管理致勝的關鍵。

首先要關註人民幣匯率波動的風險。匯率變動會帶來很大的風險敞口,壹般來說,個人投資者很難靠自己的力量對沖。

其次要了解海外金融市場風險。成熟國家的金融市場發展歷經百年,金融產品的品種細化且繁多,對這些金融產品的解讀、分析和遴選,從而形成適合客戶風險收益特征的組合是對財富管理的巨大考驗。可以從最簡單、流動性最好的公募基金開始,在海外配置的漸行漸近中,逐步豐富海外投資的品種、擴大海外投資的範圍。

再次是控制信息不對稱風險。對比其他的投資機會,投資海外資本市場,由於國內外交易機制、時差等差異性,導致信息不對稱,對投資者來講參與海外投資的專業性和需要付出的精力都需要更多。

最後是要規避法律監管風險。必須系統研究和熟悉投資標的所在國家法律法規和對外合作政策,掌握相關法律條款和政策規定,避免在項目運行中出現法律糾紛,造成經濟損失。

瑞銀:今年人民幣料貶值3%左右 或再降息兩次

中國資本外流加劇的情況下,人民幣匯率何去何從?國際投行–瑞銀發布報告認為,經常賬戶順差規模依然可觀以及國際壓力的存在,使得人民幣大幅貶值的可能性很小,且央行[微博]也不希望人民幣大幅貶值。

報告並稱,資本外流的主要因素在於人民幣升值預期消退和境內外利差收窄,而資本管制放松可能也助推國內企業和居民增加海外資產配置;預計年內央行至少還將降息兩次,累計降息50個基點。

“雖然資本持續大規模流出,但經常賬戶順差規模依然可觀、且仍在擴大;來自美國的政治壓力和決策層推進人民幣國際化的意圖都限制了人民幣貶值空間。”瑞銀並稱,同時為避免市場貶值預期加劇引發更大規模的資本流出、加劇國內流動性和金融市場波動,央行也不希望人民幣大幅貶值。

該投行並稱,綜合考慮,再加上內需疲弱、美元不斷升值,今年人民幣對美元料小幅貶值3%左右,不會出現超過5%的大幅貶值,維持2015年底人民幣兌美元匯率6.35的預測。

針對央行可能放寬匯率浮動區間的市場預期,瑞銀認為短期內進壹步擴大匯率浮動區間既無必要、也非決策層所願。

“如果決策層允許人民幣更大幅度地貶值,完全可以更頻繁、更大幅度的促使人民幣兌美元中間價貶值。我們認為目前擴大浮動區間只會加劇市場貶值預期,與決策層維穩的意願相悖。”瑞銀稱。

人民幣兌美元2014年全年貶值2.42%,成為2009年之後首個下跌年份。數據顯示,自從2005年人民幣匯率形成機制改革以來,人民幣即期基本上延續持續單邊升值的態勢,其中僅在2009年受金融危機的影響,人民幣匯率即期出現年度下跌走勢,但跌幅非常有限。

瑞銀:今年人民幣料貶值3%左右 或再降息兩次

美國量化寬松政策的正式終結,令美元迎來回升之旅,國內資本外流明顯加劇。據瑞銀估算,2014年FDI以外的資本流出(包括證券投資、其他金融項目流出、經常轉移及其他資本外逃)高達3,240億美元,與2013年凈流入560億美元形成了鮮明反差。

瑞銀認為,推動資本外流的主要因素,是人民幣升值預期消退和境內外利差收窄,同時資本管制放松可能也助推國內企業和居民增加海外資產配置。

“作為應對,央行可以通過降準、公開市場操作及各種流動性管理工具進行‘反向對沖操作’、緩和資本外流的影響。”瑞銀並稱,預計年內央行料還將降息兩次,累計50個基點。

中國國家外匯管理局上周二公布,中國2014年四季度經常項目順差611億美元,資本和金融項目逆差912億美元。2014年全年,國際收支經常項目順差2,138億美元,資本和金融項目逆差960億美元。

中國央行周二發布2014年四季度貨幣政策執行報告,強調將繼續實施穩健的貨幣政策,並更加註重松緊適度,適時適度預調微調,為經濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境。

購買美國房產需了解:2015年美國新建房屋的十大趨勢

想在美國購買房產的人,有必要了解壹下2015年美國新建房屋的十大趨勢

與以前的房子比起來,2015年美國的新屋較小,但較環保,也較“聰明”。以下是今年房屋的11項趨勢:

1.房子較小:從2014年起,壹家庭房屋的平均面積開始縮小,從前壹年的2662平方尺減至 2642平方尺,部分原因是為吸引包括千喜世代的首次購屋者。

2.鍍銅卷土重來:從水槽到流理臺面和裝飾品,鍍銅再度成為熱門金屬。門把、浴室配件和廚房水龍頭都用鍍銅,營造出時髦的工業風格。但是鍍銅容易刮損、凹陷、久了變黑。

3.電磁爐:由於價格昂貴,電磁爐在美國的接受度不高。但這個情況正在改變,價格也往下調。電磁爐加熱和瓦斯爐壹樣快,冷卻的速度更快,而且更易清理。不過放在電磁爐的鍋具底部需有鐵磁性。

4.連接網路的地板加熱系統:沒有NuHeat’s Signature連網路地暖地板系統的房子,就不算智能屋。屋主可用手機應用程式或網路瀏覽器,來控制溫度調節裝置。不過駭客可能闖入網路,取得控制。

5.智能車庫:自動車庫技術讓用戶用手機開關車庫門,同時提供安全與方便。預算充裕的人,可考慮安裝汽車升降機,在住家車庫就能停放更多車。然而車庫較大,清潔、保養和電費也增加。

6.太陽能:近年太陽能的成本大幅降低,因為採用出租20年的模式, 供應商在屋頂安裝系統,仍然擁有該系統,並向妳出售該系統生產的電力。由於政府提供投資抵稅,屋主平均所付的費率比目前電費低15%到30%。安裝太陽能板以前,應確保屋頂狀況良好。

7.浴室:浴缸漸從浴室移向臥室,通常是四腳獨立浴缸。在浴室裡,有如水療的沖澡間,須有多個大型蓮蓬頭、可坐的地方和蒸汽。臥室若想放獨立浴缸 ,先強化地板。

8.寬敞的廚房:廚房比較寬敞,配置開放式櫥架和格局,讓妳在做菜的同時,可看到孩子的活動。近八成的千喜世代希望廚房與家庭室完全打通,或是只有半面墻之隔,不過打通墻可能需要遷移管線。

9.亮麗的地板:新顏色和類型的木板及潤飾漆,使得硬木地板重獲新生。業者表示,灰色調是2015年最新流行的顏色,令人感覺很現代。選擇地板顏色不要太鮮艷,才能在未來搭配不同的裝潢風格。

10.多重功能的地下室:地下室成為房屋真正的延伸,可容納媒體室、健身間、遊戲間、撞球間、小廚房、甚至酒窖,使妳家有個全新的起居區。地下室可能暗壹點,可花點錢安裝特別照明或出路窗。

11.混凝土:這種材質的流理臺面,外觀既現代又時髦,最近非常熱門。若妳能做壹個好模子,混凝土臺面可以自己動手砌。但是這種臺面非常重,安裝時需要很多人幫忙。

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投資海外房產 土地使用年限需註意

2010年時,劉先生在中介的介紹下,以2萬多美元拍下壹套海外房產,覺得很便宜。誰知買房後,劉先生才發現,房子不僅舊,地段又偏僻。為了能用租金抵消日常房子的維護費用和稅費,便對房子進行了翻新,花掉的錢都與買房錢差不多了。另外,由於房子是在“窮人區”,租客經常不按時繳租金,甚至“白住”,而他不可能為了租金,坐飛機去國外打官司。劉先生也曾想過把房子賣掉,但是賣房需6%的中介手續費,算下來最終還要虧本,現今劉先生對此次投資後悔不已。

如果妳對投資海外房產感興趣,除了要清楚投資需求和目的,最好提前了解以下6個問題。

投資海外房產 土地使用年限需註意

問題壹:該國整體投資環境

除了國家政治和經濟形勢、房產市場是否健康、是否對非本國居民買房有限購和稅收以及匯率變化等,投資者還要了解清楚該國房屋租售比(即月租金和所買房產價值的比值),確定自己的投資方向。若租售比值小,以投資買房,低買高賣形式較好;反之比值越大,以出租來獲得穩定的收益較好。

問題二:該國買房的優惠政策

要了解各國的買房優惠政策。比如澳大利亞和加拿大等國家,非本國居民買房,申請銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇,貸款政策非常優惠寬松;像塞浦路斯,規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產,即可獲得該國永久居留權,享受本國公民待遇;還有希臘、西班牙等國也有類似的政策。

問題三:該國的土地使用年限

由於土地制度不同,各個國家的土地所有權也有所不同。海外很多國家土地都為私有制,壹般來說購買了該國的住房時,也就獲得了土地的永久產權。但也有個別國家有特別規定,比如泰國的房產土地使用年限是90年,到期後得歸還給政府。

問題四:該房產的地段和升值空間

理財師表示,在投資海外房產時,投資者仍需選擇大城市、好地段的房產,這樣未來在保值、增值方面更具優勢。但同時要註意兩點,壹是充分評估當地房產的市值,避免買到有水分的房產;二是要選擇該國的大城市,這樣的投資才最有保障。

問題五:需繳哪些稅費

現今不少海外國家的房價可能並不高,但在購房、持有、出售環節,成本很高。比如投資加拿大房產,購房時,需繳納貨品與服務稅,還有土地轉讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等,這些費用約為房價的10%左右。房產持有階段,還要向政府繳納稅,如多倫多的稅率,現今約為房價的1%左右;出售時,還要繳納各種稅費,比如增值稅、房屋轉讓費、中介費、驗房費等等,這些費用積累起來就會攤薄投資的最終實際收益。

問題六:小心房產中介從中使詐

很多房產中介為了推銷海外房產,宣傳時故意誇大其辭。比如說在葡萄牙買50萬歐元以上房產,24小時內就可辦完手續,平均每年只需住7天就可享受在該國永遠居住的權利,卻對投資者還需通過葡語A2考試才能獲得國籍資格壹事只字不提。所以,最好自己能親自去看房產,去了解,多咨詢投資專家和成功投資人士,防止中介從中使詐。

年半來首降息 澳洲房産市場火上澆油?

2月3日,澳大利亞儲備銀行宣布將現金利率下調25個基點至2.25%的曆史低點。該行在此前一年半時間裏一直維持利率不變。

現金利率降至2.25%
1990年至今的利率走勢

房地産市場的擔憂

很多經濟學家最擔心的問題是,本次利率下調可能會進一步刺激本已亢奮的房地産市場。自2011年末降息周期開始以來,澳大利亞的整體房價已經暴漲了近20%。

CoreLogic RP Data公司的房産分析師蒂姆·勞利斯(Tim Lawless)稱,如果澳洲各銀行普遍執行降息政策,標准可變房貸利率會下降至5.7%,折扣利率會平均下調至4.85%。

昆士蘭銀行(Bank of Queensland)已經宣布全面執行澳聯儲降息政策,將于2月24日下調標准可變利率至5.76%,折扣利率至4.62%。

ME銀行也將從2月20日起全面執行澳聯儲降息政策。但迄今爲止,澳洲主要銀行僅表示,它們的利率正在審查決定中。

房貸比較網站Finder稱,利率下調 25個基點,對于30萬澳元的平均房貸,每月能省下借款人47澳元。

勞利斯看來,房貸利率平均水平現在可能會降至1968年以來最低水平。但他擔心,“更低的房貸利率有可能爲本就強勁的房地産市場火上澆油”。

澳洲銀行的跟進反應:

  • 澳新銀行(ANZ):下調可變住宅貸款利率0.25%,至5.63%。
  • 澳洲聯邦銀行(CBA):下調可變住宅貸款利率0.25%,至5.65%;下調5年期固定利率0.3%,至4.69%。
  • 澳大利亞國家銀行(NAB):下調可變住宅貸款利率0.25%,至5.63%。
  • 西太平洋銀行(Westpac):下調可變住宅貸款利率0.28%,至5.7%。
  • 昆士蘭銀行(BoQ):2月24日起,下調可變住宅貸款利率0.25%,至5.76%。
  • ME Bank:2月20日起,下調可變住宅貸款利率0.25%,至5.13%。
  • ING銀行:2月20日起,下調可變住宅貸款利率0.25%,至4.97%。

澳聯儲主席格倫·史蒂文斯(Glenn Stevens)稱:“消費者信心進一步減弱,借款人審批要求更嚴格,投資者貸款條件進一步收緊,支付能力面臨挑戰,租金收益率更低,這些因素都會緩和2015年的房地産市場。”

這肯定是澳聯儲所希望的。史蒂文斯再次指出,悉尼房價大幅攀升,投資者的放貸增長強勁。“澳聯儲正與其他監管機構合作,將評估和遏制房地産市場可能引發的經濟風險。”

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壹、澳元/人民幣匯率

2014年至今,澳元/人民幣匯率從最高點5.8,降至當前的歷史最低點4.7,降幅高達18.9%!現在到澳洲旅遊、旅遊、買房,相當於打八折優惠!

  過去壹年澳元/人民幣匯率表現   值得關註的澳洲房市:
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澳元貶值,不僅旅遊和購物得實惠,買房也更便宜了!那麽澳洲哪些城市的房市值得關註呢?

布裏斯班
據統計,布裏斯班的房產投資回報率是八大首府城市最高的,2014年第四季度,布裏斯班獨立房與公寓的房價中位數分別為47.3與35.7萬澳元。

了解布裏斯班 布裏斯班房源

墨爾本
全球最宜居城市之壹,除悉尼外,中國人最關註的另壹個澳洲城市。2014年第四季度,墨爾本獨立房和公寓的房價中位數分別為61.5萬與42.3萬澳元。

了解墨爾本房市查看墨爾本房源

悉尼
國人最熟悉的澳洲城市,自2013年起,因為大量中國買家的湧入,悉尼房價高居八大城市之首。2014年第四季度,悉尼獨立房與公寓的房價中位數分別是84.3萬與58萬澳元。

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澳元/人民幣匯率下降的影響

2014年第四季度,悉尼公寓的房價中位數是58萬澳元,按不同匯率購買,差價高達63.8萬人民幣。

 

澳元/人民幣未來走勢

盡管過去壹年,澳元/人民幣匯率“跌跌不休”,但長遠看,當前4.7的最低點肯定不是終點。我們都知道,澳洲歷來是鐵礦、煤炭等資源出口大國,而當前大宗商品價格持續下行、礦業投資將繼續低迷,非礦業投資回暖不可能強勁——高匯率將拖累經濟增長。為此,專家預計, 澳洲經濟在接下來的幾個季度,仍將保持低速增長的趨勢,所以,澳元/人民幣匯率或許還維持在這樣的低位壹段時間。

 

二、歐元/人民幣匯率

金融風暴至今,歐元走勢可謂壹路起伏、緩慢下跌。2014年,歐元/人民幣匯率從最高點8.6,降至當前的歷史最低點6.9,降幅高達19.7%!

  過去壹年歐元/人民幣匯率表現   值得關註的歐洲房市:
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大部分國人都有壹股濃濃的“歐洲情結”,到歐洲旅遊、留學、搶購奢侈品,早已習以為常。如今隨著歐元的壹步步下跌,到歐洲“淘”個房子,或許也是個不錯的主意,因為歐洲各國提供的選擇實在太豐富了!

法蘭克福
法蘭克福是歐洲的經濟重鎮,但其房價卻與其經濟地位嚴重不符。從2011年到2014年,法蘭克福房價上漲18%至4,000歐元/ 平方米 。目前在法蘭克福購買壹間約100平方米的公寓,平均房價為40萬歐元,而在2011年,其平均房價為34萬歐元。

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裏斯本
葡萄牙的“黃金簽證”推出以來,大受國人歡迎,如今,對有移民打算的買家來說,歐元匯率下降將為帶來雙重的優惠——投資移民與買房費用大大減少。按照“黃金簽證”50萬歐元買房移民要求算,前後匯率的變化將可節省近100萬人民幣。

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歐元/人民幣匯率下降的影響

德國是歐元的核心國家,慕尼黑是德國房價最高的城市。2015年1月,慕尼黑房價平均價為3600歐元/平米(約2.53萬人民幣),以70平米計算,總價為25.2萬歐元,按不同匯率購買,差價為42.84萬。

 

歐元/人民幣未來走勢

與其他主要貨幣相比,決定歐元匯率走勢的因素更為復雜。2014年整個歐元區的經濟表現欠佳,作為歐洲增長引擎的德國的經濟發展也開始下滑。隨著2015年歐元區開始實施量化寬松政策(壹直持續到2016年9月),導致國際貨幣市場唱衰歐元。此外,更有“烏克蘭危機”與“希臘債務危機”兩個定時炸彈隨時影響歐元走勢。所以,預計歐元匯率將進壹步走低。

 

三、美元/人民幣匯率

與其他主要貨幣的走勢不同,2014年至今,美元/人民幣匯率走勢走出了壹個“U”字型,不過幅度僅為2%!2014年5月份走出最高點6.25,在11月探到最低點6.10後,逐步回升,再度回到6.25,並且還有繼續往上攀升的勢頭!

  過去壹年美元/人民幣匯率表現   值得關註的美國房市:
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在歷次“中國人最喜歡的海外房市”調查中,美國總是名列前茅,由此可見國人對美國房市的喜愛程度。在美國,各類買家都能找到合適自己的房產,土豪們最愛的紐約豪宅,科技牛人紮堆的加州矽谷獨立房,以及旅遊度假勝地奧蘭多度假屋。

紐約
據專業報告顯示,紐約連續第四年成為全球最大的房地產投資市場。過去幾年中,眾多大家耳熟能詳的投資案例都發生在紐約,如張欣收購通用大廈、安邦保險收購華爾道夫酒店等。可以說,紐約已成為土豪紮堆的投資樂園。

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加州矽谷
矽谷地區匯集了美國眾多高科技巨頭公司,由此推高了當地房價,美國十個房價最高的城市中,有4個位於矽谷。2014年12月,矽谷地區的房價中位數已經高達90萬美元,已高出07年峰值12%左右!

了解矽谷房市矽谷房市分析查看矽谷房源

奧蘭多
奧蘭多位於美國陽光之洲佛羅裏達,被譽為世界上最好的休閑旅遊城市之壹。相對於洛杉磯、紐約這些熱門城市,其房價不算高,但增長速度領跑全美。由於當地出租市場極為火爆,所以蘊含較大的投資潛力。

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曼谷住宅房産投資重心向市外移 公寓價格漲勢佳

根據泰國房地産公司在第四季度《曼谷房地産時報》調查報告中指出,曼谷住宅地産的購買和投資焦點已從商業中心區轉移。

曼谷CBD公寓推出單位數量
曼谷CBD公寓價格指數

報告中指出從2014年開始,曼谷住宅市場形勢欠佳,當地政治動蕩導致大部分開發商均推遲他們的發展項目。直至下半年,在市場推出的住房項目數量才顯得積極,第三季度共有大約1830個新住宅單位推出。

曼谷政局不穩已致使投資者和個人買家對購買公寓的地理位置考慮得更加周全。相反,這也意味著開發商更樂意在中心城區之外的地方發展房地産項目。

在2014年,泰國政府批准開通更大規模的公共交通路線,帶動CBD之外地區的住房需求。而且公寓的面積也縮減成單臥室公寓,讓中産階級買家購買得起而大受歡迎。

2014年曼谷外環地區的公寓均價穩步上漲,戴德梁行房地産顧問公司(DTZ)預測2015年近郊公寓均價還會保持上漲勢頭。

根據戴德梁行的統計,2014年第四季度有8個新公寓開發項目,合共1733個公寓單位在曼谷推出。預料2015年內當地的住房需求會逐步向非中心城區轉移。盡管如此,投資者對地理位置優越和配備優良的高品質住宅項目仍有相當濃厚的興趣,開發商繼續能夠在預售階段賣出所有住宅單位。

曼谷的豪華公寓銷售額有望在2015年內因強大的海外需求而上漲到200億泰铢。曼谷的公寓價格在東南亞地區仍然相對較低,所以依然吸引到投資者的興趣,預計海外投資者將占曼谷公寓項目銷售的20%。

戴德梁行指出,大多數海外買家來自中國香港和新加坡,中國和日本買家同時也占據曼谷公寓銷售的大比例。歐洲買家逐漸減少,來自英國、德國的買家合共少于10%。

CBD轉售公寓有望在2015年穩健增長,第四季公寓環比價格上漲3%,全年上漲大約5%。戴德梁行指出,部分原因是由于2014年初缺少交易活動,而且轉售公寓是對許多買家一個相對實惠的購房選擇。

2015年曼谷的地價有望持續上漲,但上漲速度減弱,漲幅大約介乎5%-10%。這將反過來持續推高公寓的均價。

房地産公司總結,曼谷住房市場基本上會繼續爲國內和海外買家創造有利條件,期望在中長期內保持穩健的發展前景。

在美國申請房貸:白人很容易 少數裔常遭拒

根據地產網站Zillow公布的壹個最新分析報告,亞裔、拉丁裔和非洲裔在申請房貸的時候要比白人更容易被拒絕。然而,亞裔社區的房地產價格目前已經超過了2008年經濟危機前的水平,而非洲裔和拉丁裔社區的房地產價格仍然遠遠低於經濟危機前的高峰水平。

亞裔、拉丁裔和非洲裔在申請房貸的時候要比白人更容易被拒絕

根據地產網站Zillow公布的壹個最新分析報告,洛杉磯的非洲裔美國人在申請房地產貸款時遭到拒絕的比例最高,達到21.6%;拉丁裔則擁有17.5%的拒絕率,亞裔達到14.4%,白人則只有11.5%。同時,在全美,非洲裔美國人申請房屋貸款的拒絕率為27.6%,拉丁裔為21.9%,白人只有10.4%。

然而,經濟收入的差距也是少數族裔獲得貸款較難的壹個原因。Zillow的經濟學家哈姆福瑞斯(Stan Humphries)則指出,拉丁裔和非洲裔年收入要比白人少2萬美元。房地產中介人何愉珍(Charlotte He)說,在亞裔社區,如果房貸的頭款繳納得比較高、信用分數比較高,大部分亞裔都很容易獲得貸款。白人壹般支付10%到20%的頭款,但是如果工作不穩定,信用分數不高,獲得貸款也不容易。

何愉珍指出,現在很多銀行都有自己的標準,但銀行在接受貸款申請時都沒有看種族,因為壹般銀行都會受到監管,如果少數族裔遭到拒絕的比例比較高,聯邦很快就會介入,所以大部分還是比較公平的。她指出,銀行主要還是根據申請人的信用和工作情況來決定是否批準貸款,壹般來說亞裔的信用都比較好,白人也有信用好的,但是百分比沒有亞裔和華裔那麽高,所以壹些白人在申請貸款時也沒有那麽容易。

同時,根據Zillow的分析報告,目前房地產價格已經在恢復,而亞裔和白人社區的平均房價已經恢復到經濟危機前的最高水平,尤其是亞裔社區的房價甚至要比高峰期還要高9.6%,但是拉丁裔社區的房價仍然比最高水平低20%。

何愉珍則分析說,這些都是表面現象,幾年之前亞裔有雄厚的財力和信用,銀行願意給他們貸款,所以華裔和亞裔可以搬到喜歡的社區,而壹些白人、拉丁裔和非洲裔如果頭款付得不夠和信用不好就很不容易進入好社區。所以華裔和亞裔買房子的時候價錢就高,房地產市場好的時候,他們所住的社區房價就會高,這都是有因有果的。

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澳洲買房徵收申請費能就此阻擋中國買家嗎?

一位接待過無數中國富豪投資者的移民中介稱,向外國房產買家征收申請費並不能阻礙中國人的步伐。

芬德利(John Findley)是上海資源公司(Shanghai Resources)的總經理,他說外國買家僅僅在悉尼的二手房市場據稱就有超過10億元的可疑交易,監管機構因此被質疑執法不嚴,提議征收申請費對於打擊非法交易會有幫助。

按照澳洲法律,外國投資者可以購買澳洲新房,但買二手房則有嚴格限制。由自由黨議員、財長國會秘書奧德威爾(Kelly O’Dwyer)領導的一個調查委員會提議,外國投資者在澳洲買房將要繳納申請費,以便更好地資助外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board,FIRB)執法。

芬德利表示,雖然這筆費用最高估計是1500元,它並不能阻擋中國投資者的買房潮流。“我和中國人打交道的經驗豐富。我發現,對於這樣一個什麼都不缺的國家,這些人非常明白房地產的價值。”他說。

“這不過是一個小小的障礙,地產中介會告訴這些買家,他們要支付這筆費用,大概是1500元。市場將會發出抱怨聲,但中介們可能會將它視為一種營銷策略。”芬德利說大部分可疑投資都來自離岸投資者,他們利用朋友或親人在這裡買房。他聽說僅僅在悉尼這類交易就有數十億。

澳洲法律規定外國人可以購買新房,但買二手房則有嚴格限制

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不過也有專家表達不一樣的看法。專門向中國人銷售澳洲房產的地產門戶Juwai的副執行長安祖耀(Andrew Taylor)告訴《澳洲人報》:“提議征收的1500真的能減少外國人在澳洲的投資。其他市場也有針對外國人的費用和稅收,目標就是遏制外國投資,毫無疑問澳洲提議的這筆費用也是出於這個目的。”

報道稱政府已經確信FIRB的執法分支需要擴展,而收費是資助它的最佳方式。

FIRB自2006年起就沒有懲罰過任何一個非法購房的外國投資者,自2008年起沒有任何投資者被要求銷售違規購買的房產。在11年裡,FIRB只發出過17個撤資命令,期間外國人購買了近3萬套二手房,價值超過230億。

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