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Royal LePage 2019年加拿大房市预期：大多伦多稳步上升蒙特利尔或成明日之星！｜居外专栏

由于经济、监管，外加政治因素的作用，加拿大的房价涨幅将2019年有所放缓。
2019年年底，大多伦多地区的房价预计将提升3%，大温哥华的房价涨幅预计为0.6%，渥太华房价涨幅预计为2.5%。
在全国主要城市中，预计房价涨幅最高的是蒙特利尔，达3%。
由于石油行业的不景气，阿尔伯塔和萨省的房价预计将会下跌。

全国总体水平：渐趋调整，稳中有升

加拿大著名地产公司Royal LePage皇家地产于上周发布了2019年加拿大房地产市场预测。Royal LePage表示，预计2019年全加拿大的房屋中位数价格将小幅上涨1.2%，达到$638,257。

在大多伦多地区，房价将依然保持平稳上涨的态势，预计明年的涨幅将是1.3%，中位数价格为$854,552。

在大温哥华地区，房价的涨幅将更加平缓，预计2019年房价涨幅将为0.6%，中位数价格为$1,291,144。

相比其他大城市，明年房屋涨价潜力最高的是蒙特利尔，预计涨幅将达3%，中位数价格将达到$421,306。

根据Royal LePage总裁Phil Soper的说法，“目前的房地产市场并非尽善尽美。2019年，加拿大的房地产市场将继续经历一波调整期。前几年，许多地区的房价都经历了一段大幅度、反常规的上涨，如今这些地区的房价涨幅都低于长期以来的平均水平。当然，这是就整个加拿大这个大市场来说的。这其中包括了许多形形色色情况各异的小市场。为了给投资者和消费者提供更多有参考价值的信息，我们的预期同时涉及了‘全国’和‘地区’两个层面。”

Phil Soper表示：“有两点需要引起特别注意。首先，我们预计2019年的房价依然会上涨，只是涨速将会放缓。其次，支撑加拿大房价的经济基本面依然向好，例如新组建的家庭数量增多，就业率上升等等。因此加拿大房地产市场的前景依然十分光明。越来越多的就业者希望有个栖身之地，可租房市场却十分短缺。如此一来，全国几个主要市场的政策制定者都将面对住房短缺这一问题。这不仅仅是房屋可负担性的问题，我们将面对全面的住房供应危机。”

2019年的市场将会保持一个不温不火的状态。造成这一局面的原因，除了因为此前房地产市场过热，还有一些不确定的因素，包括缓慢增长的银行利率，国际贸易方面的风险，加拿大石油出库价格持续走低，以及来自政府的监管干预，这点以卑诗省为最。

在12月5日，为应对油气行业的不景气，加拿大央行宣布目前不会将银行基准利率上调至1.75%。尽管2019年预计还是会加息，但至少就目前而言，这对许多购房者会是一个好消息。

Phil Soper还表示，未来几年，加拿大人口结构的变化和新移民的到来将给有限的住房供应带来越来越大的压力。我们对加拿大25-30岁的的首次购房者进行了调查，结果发现他们中的绝大多数都希望能拥有一套属于自己的房子。此外，每年还有许多新移民来到我们的国家，他们也有强烈的购房需求。而婴儿潮一代也已经到了退休年龄，根据此前Royal LePage的调查，他们也有很强的意愿将目前所住的大面积房屋售出，并在一些适合过退休生活的地方买进一些面积小一些的房子。

根据加拿大央行的预期，2019年加拿大的GDP增长幅度将达到2.1%，较2018年略有增长。而加拿大的失业率已经在2018年11月降低到了5.6%，这是自1976年以来的最低数字。

魁北克或成明日之星

Royal LePage预计，2019年加拿大的房价之星将会是魁北克。和全国其他地方一样，魁北克的经济增长强劲，人们也能实现普遍的就业。不同之处在于房屋的可负担程度。我们要注意，无论是这十年的多伦多和温哥华，还是再之前十年的卡尔加里，它们的房价都在疯涨，可这却几乎没有影响到蒙特利尔。在未来至少一年内，由于油气运输方面的困境，以及全球产能的过剩，我们能源产区的经济活跃程度将会减弱不少。而温尼伯、哈利法克斯，和渥太华的房价将会以一种平稳的态势缓步增长，其市场将会保持在一个比较中庸的水平，不会太过火热，也不会太过冷淡。

多伦多基本面依旧向好

而在大多伦多地区，明年的房屋中间价预计为$854,552，较今年提升1.3%。支撑预期中这一温和增长的最主要因素是本地人口的持续增长、健康良好的经济环境，以及由于房屋库存过低而被长期压抑的购房需求。

来自Royal LePage的房地产专家Chris Slightham表示，相比2016和2017年时创纪录的房价涨幅，大多伦多地区的房地产市场将在未来几年实现更加健康和可持续的增长。那些在房价疯涨阶段被拒之门外的潜在购买者，将会2019年重新获得入场机会。“我们预计，2019年春季的销售活动将比去年同期更为活跃。”

2018年，在大多地区，许多位于多伦多以外的城市都经历了房价下滑。人口的持续增长或许能减弱这一势头，并且促使郊区房价重新回归上升的轨道。此外，多伦多的地铁可能会向郊区延伸，这也可能逆转这些地区房地产市场的颓势，并且推地铁周边区域的房价。

Chris Slightham说，他预计独立的价格和销售情况将在2019年逐渐趋于稳定。

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以下是加拿大各大城市完整的预测数据：

责编：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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居外年终盘点：投资者关心什么？哪些地方泡沫最大？

全球性的商业房地产服务与投资公司世邦魏理仕就全球投资者意向进行调查，2018年反映了全球1000多家主要投资者的投资意向，有以下发现：

从全球来看，投资者今年投资房地产的主要动机是收益和资产配置多元化。

总的来说，更多的投资者计划在2018年比2017年更多的购买房产，扭转了连续三年房产投资意愿萎缩的趋势。

投资者还计划在2018年出售比2017年更多的房地产，这表明市场流动性可能会增加。

投资者最关心什么议题？

潜在的“全球经济冲击”是投资者最关心的问题，其次是加息超过预期。

投资者感兴趣哪类物业？

工业地产和物流仓储是2018年投资者最受欢迎的房地产行业，其次是写字楼，住宅仅排第三。

全球对房地产“替代品”投资的兴趣大幅增加，房地产债务最受欢迎，特别是在美国。大多数投资者普遍认为，当联合办公空间占据建筑物的40％时，对于房产价值会产生积极影响。

而UBS（瑞银集团）则对全球哪些城市房产呈现泡沫展开研究。

他们开发出了交互式全球房地产泡沫指数，并追踪五个全球金融中心的房地产泡沫风险。香港在2018年名列榜首。

全球房地产泡沫指数可以通过选定城市，查询瑞银给出的该城市房产高估或者低估的指数，如纽约，高估68%，在五大金融中心中泡沫水平最低。

价格泡沫是房地产市场中经常出现的现象。 “泡沫”一词指的是资产的实质和持续的错误定价，除非泡沫破裂，否则无法证明其存在。瑞银全球房地产泡沫指数根据这些模式衡量房地产泡沫的风险。

2018年泡沫风险最大的地方在哪里？

在香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹，泡沫风险最大。主要的不平衡也是斯德哥尔摩、巴黎、旧金山、法兰克福和悉尼的地产市场特征。

今年的研究表明，负担能力越来越有限。在世界上大多数城市，购买60平方米的公寓超出了大多数人的预算，即便这些人能赚取高技能服务部门的平均年收入。

价格继续飙升，但在研究的一半城市中，住房市场仍在蓬勃发展，通胀调整后的价格在过去四个季度中至少上涨了5％。不过在另一半的城市房价停滞或下降。

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参考来源：世邦魏理仕、UBS
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

2019年新西兰房产买卖交易的九个建议

最近两年来，首次购房者占购房者里的比例正在逐渐增长。目前，有大约四分之一的购房者正在购买自己的第一套房产。

对于这些购房者来说，房地产市场属于一个全新的未知领域，一方面是对于未知事物的恐惧，另一方面则是这可能是你目前做过的最大一笔交易。

对于一部分自主升级和投资者而言，2019年同样显得尤为重要，经历了价格波折的2017与2018，房市未来走向何方，也正在牵动着大家的心弦。

无论你是购买房产，还是出售房产，只要提前做好功课，正确的认识市场和自己，都将有助于减少短期的不确定性和长期潜在的风险。

今天，就为大家分享一些针对不同人群的房产交易建议，让你在2019年避开房产买卖中的坑。

自住和首次购房者

1、加强自身在于存钱

这条是最没有技术含量，却是很多人都做不好的一条。

对于买房者来说，你需要拥有足够的存款，还需要证明自己财务状况良好，才能够向银行证明：对于买房，你是认真的。不仅是能够省下首付，在未来你也能够按时偿还房贷。

当然，首次购房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000纽币。

要记住的是，在没有其他房产的情况下。首付准备的越多，意味着你可以选择的房产就越多。换句话说，你在借贷和买房时所处的位置就越好。

2、理清自己的财务状况

在开始看房之前就联系银行（或者贷款中介）并且做好房贷的预批。这样对于自己能够负担什么样的房产才能有一个具体的概念。

在开始看房之前就理清自己的财务状况可以避免出现看了一套很喜欢的房产，最后却发现买不起的情况。

需要注意的是，除了购买家具和搬家可能会产生的额外开支，还需要考虑到律师，新家装修等费用。

一般来说，预留五万纽币用于购买家具和小装修（刷新油漆，升级卫浴，安装煤气等）可以算是绰绰有余了。

3、了解自己的真实需求

很多买房的朋友在选择房产的时候并不能了解自己的真实需求。

在脑海里想一下过去，现在和未来对于房产的需求，并且列出“必须”和“精美加分”清单。

很多自住买家会对于自住房提出投资需求。通常来说，自住和投资是两个概念，一般而言，属于精美加分项的通常有房产的土地面积，房产的停车位数量和花园是否精致。

具体而言，建议在找房期间就与自己的房产中介进行沟通，从而获得其专业的建议，买到负担得起同时又最能满足自己要求的房产。

最后，由于新西兰的房产大部分都不是标准商品，所以对于大部分买家来说，找到“完美的家”几率远低于彩票中大奖，所以要准备好在一些地方做出妥协。

4、无法控制别人的想法

对于首次购房者和自住买家来说，买房一般都属于刚需。所以在买房的过程中会倾注大量的个人情感。要注意的是，无论你是议价还是拍卖，都需要意识到，你无法控制别人的想法，不论是竞争者还是卖家，他么都会为了自己的利益作出努力。

所以大部分的情况下，房哥建议作为购房者，你需要充分与自己的中介沟通，从而为卖家提供最有竞争力的报价。

当然，如果最后你为了买下心仪的房产多付了一些金钱，请不要太往心里去，此时最重要的是享受新房为你带来的满足感。

从更长远的时间维度上来看，多支出的些许金钱都会在未来收回。如果因为只差1000纽币与心仪的房产失之交臂，带来的心碎远超多花了1000纽币锁定心仪房产的幸福。

孤悬海外但风景如画的新西兰吸引了大批国内高净值人群前来投资、移居，尽管“限购”已出台，但仍无法阻挡国内买家的热情。

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投资类购房者

对于房产投资者，几乎每一名投资房产的投资者都有一套自己的投资逻辑。

有专门做土地一级开发的，有专门建联排别墅的，有专门投资Do-Up潜力房产的，也有大地破房流等等不同的投资方式。

虽然投资逻辑不同，但是总体而言，投资者需要注意这两个问题。

5、重视个人财务状况的潜在风险

总体上看来，房产类资产的流动性并不算太好。

对比股票，日常交易才是刚需，最坏的情况也不过是T+1就能离场，而对于房产来说，新西兰人平均持有一套房产的时间是7年多。

目前奥克兰房屋成交（上市到签约）的平均周期仍然处于历史较高水平，即使这样也要5周左右的时间。

即使中介给力，上市当天就有买家签约并且无条件，一般来说房产从签约到正式交割之间仍然有一个月左右的时间。

这也是虽然房产总是周期性上涨，却总有房产投资人破产的主要原因之一。

破产者大部分都忽视了个人财务状况可能会出现的潜在风险。比如说09-10年出现的房贷利率暴涨，手中房产却无法及时变现就让许多资深房产投资人深陷泥潭。

6、购买之前就想好退出路径

每一次房屋交易都是对市场对于该房产的重新定价。

比如说Unitary Plan刚刚面世的时候，让无数曾经无人问津的“偏远土地”变成了香饽饽。

尤其房产估值的变化周期相对其他资产要长很多。如果你不出售房产，最直观的估值变化就是三年更新一次的政府CV估价。

而想要在重新定价中取得一个好价钱，有针对性的考虑房产未来购买者的需求与偏好变得很重要。

然而，想要把握好这一条却很难。

不仅涉及到房产所在城区的人口结构，不同人口类型的购买偏好，还需要考虑到不同人口类型购买力水平等等因素。

自住买家要考虑的第一要素是自己住着舒不舒服，自己喜不喜欢。

而投资房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考虑好未来购买者（接盘侠）的偏好。

房产卖家

7、了解自己出售的房产

在卖房之前，房哥觉得屋主首先要想明白的就是自己的房产值多少钱。

如果你对于自己的房产价值产生错误的预期，预期低了确实能更快售出，却无法最大化自己的获利；预期高于市场价则会导致房产长期无法成交。轻则影响资金流动性，严重情况下甚至会改变人生。

比较简单的方法就是在周边有邻居卖房的时候多看看，让当地比较知名的房产中介做一个免费的估价。

让房产中介估价不仅能够了解其对于当地了解的水平，通常还能看出房产中介性格是否符合自己的预期。

8、了解并选择合适的销售方法

并不是所有房产都适合用拍卖的方式销售，哪怕同样是拍卖房产，也有公司拍卖室拍卖和现场拍卖。

在选择代理出售自己房产的房产中介时就可以与其沟通，让其以专业人士的角度为你分析针对这一套房产，选择何种销售方法能够带来最佳的结果。

除此之外，还需要仔细了解中介对于房产的推广方案，并让中介解释清楚销售的流程与各项开支的金额。

目前新西兰各个房产公司的收费很不一样，不同的销售方式也有自己独特的优点，针对不同的房产，侧重的市场宣传方向也不一样。

在这里，没有最好的销售方法，只有最适合自己房产的。

9、把与买家沟通交给中介

要记住，卖房找中介就是为了让中介代劳找买家和卖房的。

你所指定的房产中介是房产的专业人士。虽然出售的可能是你已经居住多年的房产，但是在房产专业上，其拥有更高的专业度。

尽量不要直接与买家沟通，因为对于自己待售房屋的依恋很容易影响到你理性思考的那部分大脑。

要知道，中介能够通过该房产交易赚多少钱，完全取决于房屋成交的价格，成交价越高，他能拿到的销售提成就越高。

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来源：新西兰天维投资
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“伦敦之巅”不会“凉凉”，金丝雀码头2.0启动

12月15日，多家英国媒体报道了位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的绿地英国“伦敦之巅”项目的最新进展。

绿地可能修改“伦敦之巅”项目方案的消息在市场上流传甚广。英伦投资客第一时间和绿地英国公司取得联系后拿到官方的第一手回复，即绿地确实在重新全面评估伦敦之巅项目，可能会修改方案，但也可能保留，目前还没有做出最终决定。

根据原方案，伦敦之巅预计造价达8亿英镑，高241米，总共67层，建成后将成为英国乃至西欧最高的住宅建筑。然而原方案中最具争议的部分，在于伦敦之巅的设计，由于其并非四四方方的筒子楼，三叶草形状的设计对工程要求非常之高。

另一方面，绿地也在回复中提到了伦敦住宅市场正在发生变化。

的确，在绿地取得项目规划的2016年，英国公投决定脱欧，而后两年，伦敦住宅市场有所冷却。由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大，金丝雀码头确实在当前受到不少质疑。

不过同时，金丝雀码头2.0也开启了紧锣密鼓的招商，并在近期频频传出大公司入驻的捷报，未来人口导入有望的情况下，金丝雀码头的投资价值也到了重新评估的时候。

“备受争议”的金丝雀码头，还值得投资吗？

脱欧造成银行撤离了吗？

2016年英国脱欧公投后，金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上，过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。

当前距离英国正式脱欧（2019年3月29日）只剩下100多天，英国已经和欧盟达成了脱欧协议草案，目前脱欧只剩议会投票这一不确定性，现在回过头看这个问题，已经可以找到更接近真实情况的答案。

以位于金丝雀码头的大投行为例：最新调查显示摩根大通最多只会撤离700名员工；巴克莱的大部分业务仍将留在伦敦金丝雀码头，但会搬迁50名员工去德国法兰克福；瑞士信贷（Credit Suisse）预计撤离50名伦敦员工到其马德里办公室。

根据路透社在今年9月份开展的最新调查，相比之前信誓旦旦的威胁，目前只有630个金融岗位真正离开了伦敦。

另外金丝雀码头这边，也在引进一些科技企业和政府机构，包括美国金融科技公司Motive Partners、英国药品和医疗产品监管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律师事务所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多样性，另一方面可以降低对金融的依赖。

Crossrail通车延期，未来金丝雀人口是流入还是流出？

经停金丝雀码头的伊丽莎白线（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通车。

参考Jubliee地铁线延伸工程对金丝雀码头房价的拉动，伊丽莎白线通车后，从金丝雀码头出发，6分钟就能到达老金融城Liverpool Street，13分钟就能到达邦德街。而通勤时间的降低和换乘能力的提升能直接推高房价。

Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离，那人口会因此流出还是流入？

金丝雀码头所在的Tower Hamelts做了一些调查统计，数据显示，由于大公司不断入驻，Tower Hamelts常住居民人口在过去三年（2014-2017）增加了2.5万人，预计未来10年（2018-2028）常住人口将增长6万左右。

大伦敦市政府预测的数据则显示，同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位，Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。

金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗？

金丝雀码头二期——伍德码头（Wood Wharf）目前在紧锣密鼓的施工中，最早一期将于2019-2020年完工，整体将于2023年全部落成。

伍德码头完工后，金丝雀码头将规划200万平方英尺的商业办公空间，增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。

除此之外，为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头还规划了一部分中小学，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，随着金丝雀码头2.0日渐成型，Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge，用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。

回到供应是否过剩这个问题，短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集，数据显示，金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设，占Tower Hamlets整体供给的52%。长期来看，金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。

不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成，Crossrail也是2020年才通车，短期内的供需错配仍然存在，至少2019还会是比较难得的买方市场。

总的来说，如果决定投资的话，有几个点大家可以把握，比如这几个项目里，有些是商业用地转住宅用地而来，因此其产权是250年而非英国常见的999年。

其次项目的位置也非常重要，是否处于金丝雀码头核心区，是否靠着地铁或Crossrail，是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。

对于金丝雀码头的投资价值，一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑，毕竟二期造的如火如荼，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。当然如果真的决定投资的话，还是需要慎重考虑。

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来源：英中时报
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每年的什么时候在美国买房最划算

由于基本面强劲，预计未来几年房地产市场将继续攀升。但是您应该现在购买还是等几个月再购买房屋？

为了帮助您做出决定，从美联储、人口普查局和Zillow等来源汇编了公开的国家住房数据。我们使用这些数据分析得出了房产交易的最佳和最差时间。我们还讨论了买家在购买时可能需要考虑的其他因素，例如市场上待售的房屋数量。

购买房屋的最佳和最差月份

对于我们采访的大多数人，包括行业内房地产专家，价格是购买房屋最佳时间的决定因素。希望获得大量收益的买家可参考此表查看哪个月是在美国购买房屋的最佳时间。

购买房屋的最佳月份：1月

一年之计在于春，为了讨一个好的开始，不少开发商为购房者提供很多优惠。我们的分析显示，1月是对价格敏感的买家购买房屋的最佳月份。

1月份房屋销售的中位数处于最低点。此外，在这个月达成成交的房屋平均挂牌时间超过三个月。一般来说，房屋停留在市场上的时间越长，成交时的价格就越低。当房屋长期停留市场时，买家有更多的空间来谈判价格。

尽管1月份销售价格高于挂牌价格的房屋百分比并非最低，但也不是最高的。由于销售价格中位数和平均挂牌天数对您有利，因此1月份是购买房屋的最佳月份。

最糟糕的一个月买房月份：6月

春夏之交是购买房屋的最糟糕时间。与其他月份相比，6月份成交的房屋销售速度最快，因此买家没有很多谈判价格的空间。这也解释了为什么6月份销售价格中位数达到峰值，房屋销售价格高于挂牌价格的概率仅次于3月，4月和5月。

四月份是美国的退税季，往往会提高买家的购买力。

市场挂牌时间短，销售价格中位数高，房屋销售价格高于挂牌价格，这使得6月成为购房的最差时间。总的来说，价格敏感的购物者应该避开这个月。

买方要考虑的价格以外的因素

虽然许多人认为在购买房产时将价格作为首要考虑因素，但一些买家可能愿意花更多的钱来获得他们的梦想家园。对于那些买家来说，房屋库存更重要。

对于那些买家来说，下面的排名可能更有意义。春季通常会为市场带来最多的新房。拥有众多选择的买家有更好的机会在5月新房源数量达到最高点时找到他的梦想家园，而总房屋存量为216万，仅次于7月和9月。总的来说，这个月里不乏选择。

另一方面，到每年年底，选择很少。 12月是美国的休假季，大多数房屋已售出的时间。总库存降至最低的178万，新挂牌也处于每年的最低点。如果你在12月买房，你可能很难找到你的梦想家园。

数据来源

1.销售价格中位数

我们追踪了2010年至2017年每个月的房屋销售价格中位数。我们依靠人口普查局提供的数据。平均销售价格较低的月份获得较高排名。

2.市场挂牌时间中位数

由于买家有更多的空间在一年中的那些时间进行谈判并获得更好的交易，因此房屋需要更长时间成交的月份会获得更高的排名。我们统计了2012年至2017年每个月挂牌房屋成交的中位数天数。数据来源Realtor.com。

3.销售价格高于挂牌价格比例

高于挂牌价格销售的房屋比例较高的月份排名较低。我们收集了Zillow提供的数据，Zillow是领先的房地产和租赁平台。根据Zillow2016年的挂牌和价格数据，统计出售房屋价格高于挂牌房价的百分比。

4.新挂牌数量

新挂牌数量是每月在市场上出售的新房数量。根据Realtor.com提供的数据，Realtor.com全国房地产经纪人协会的官方网站。我们统计了2012年至2017年每个月新挂牌数量的平均值。

5.总房屋存量

总房屋存量是当月新挂牌的数量加上已经列出待售和在市场上销售的房屋数量。我们收集了美联储和雅虎提供的数据。我们统计了2012~2017年每个月的房屋库存，并计算了每个月的平均值，以获得该指标的排名。

这个排名与其他关于买房最佳时间的主要研究结果非常接近。

【Zillow的研究结论】

Zillow与我们的分析一致。Zillow检视了2016年的挂牌和价格数据。他们发现春季提供最多的房屋选择，但它也是价格最具竞争力的季节。与一年中的任何时间相比，房产销售速度更快，成本更高。他们建议买家应该保持耐心，并考虑在夏季结束时提出报价，因为那时买家将拥有更多时间讨价还价。

Zillow的结论支持我们的排名。虽然我们认为冬季是以折扣价购买的最佳时间，春季则拥有更多选择，但我们的分析还显示，7月是兼具更多购买选择和讨价还价的最佳月份。如果价格是唯一的考虑因素，那么7月就会排名靠后，但就选择范围而言，7月排名第二。因此，如果您权衡二者准备做出妥协，也许七月是您出手的最佳月份。

【Realtor.com的研究结论】

全国房地产经纪人协会（NAR）的官方网站Realtor.com发现秋季是购房的最佳时间，也是发现完美房产的好季节。他们提供了几点支持他们的主张，但有三点与我们的研究相关：

更低的房价 – Realtor.com依靠RealtyTrac进行的研究来证明10月是达成交易的最佳时机。

买家竞争减少 – 据Realtor.com称，秋季是购物的好时机，因为大多数夏季买家已经离开市场。然而，这里的问题是可能没有太多房源可供选择。

破旧的房屋卖家 – Realtor.com写道，在秋季房屋仍然没有卖出去的卖家很可能会打折出售。房子在市场上停留的时间越长，您就有更多的谈判空间。

我们的发现与Realtor.com不同，因为Realtor假定了卖家打算在感恩节到新年的假期前出手。

根据我们的排名显示，整体而言夏末到秋季结束也是购房的好时机。这是你有充足选择的月份，有更好的机会达成一笔好交易。另一方面，6月是购买房屋的最糟糕时间。尽管与春季相比，挂牌量很大，但刚刚挂牌卖家期待很高，不愿打折，竞争对手的出价也要高得多。

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一月将至，你准备好出手了么？

综合fitsmallbusiness.com、美联储、人口普查局、Zillow、Realtor.com相关信息整理而成。

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撰稿：Adam Chen
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加拿大房屋建筑商：现在是放宽抵押贷款规定的最佳时机

根据加拿大房屋建筑商协会（Canadian Home Builders’Association）提供的数据，现行抵押贷款规定对千禧一代，以及卡尔加里等本已陷入困境的市场造成了尤其严重的影响。

阿尔伯塔省卡尔加里的建筑工地。根据加拿大房屋建筑商协会的说法，该市疲软的房市正受到B-20压力测试的打击

今年加拿大联邦政府出台了旨在让房市降温的抵押贷款政策，而当地的房屋建筑商现在正在督促政府放宽相关限制以增强市场活力。

北美地区最大的房屋建筑商Mattamy Homes的高层管理人员表示，这些政策的初衷是实现较为理想的软着陆，但在当前利率不断上升的情况下，这些规定已经没有存在的必要了。加拿大房屋建筑商协会表示，这些规定对于千禧一代和卡尔加里等本已深陷泥沼的住房市场造成了尤其严重的影响。

这项规定今年一月份开始生效。根据规定条款，所购买的物业首付占20%而且不需要按揭保险的人必须证明自己有能力支付比约定价格高2个百分点的款项。这项所谓的B-20压力测试已被纳入被保险的抵押贷款。今年4月份，多伦多的平均房价同比大跌12%，随后逐渐趋于稳定。延伸阅读：【2018年加拿大房贷新政深度解析︱居外专栏】

加拿大顶尖的高级公寓开发公司Cresford在今年隆重推出最新一共85层高的热盘YSL Condo。由于坐落多伦多市中心寸土寸金的最繁华位置，租金有保障，售价仅由60万加元（约¥311万）起。
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“我们将继续劝说政府废除现在的B-20计划，”Mattamy Homes加拿大公司首席执行官Brad Carr在接受采访时说道。“这项计划已经产生了非常有针对性的结果。现在它的效果已经有点过头了。”

随着利率不断上升，“市场正在进行自发的调控，因此我们自然希望政府取消或者至少调整2%利差的政策，”Carr说。Mattamy Homes的创始人兼首席执行官Peter Gilgan，利差应该降到1.5%或1%，这样才更合理。Mattamy Homes的总部位于多伦多。

“在理想的情况下，此时最好的办法是完全废除或撤销新出台的压力测试政策，”加拿大房屋建筑商协会（CHBA）通讯总监David Foster说。“卡尔加里等市场的表现本已十分疲软，现在又遭受了这一政策的重击。”

Foster称，这些限制对于初次买房的年轻人造成了显著的影响。这项规定实施的时间越长，这类年轻人受到的剥削就越严重。他还说，压力测试会反过来促使人们选择开放性浮动利率抵押贷款或者逃避监管，而这两种结果都会给借款人带来重大风险。

“鉴于当前环境所隐含的风险和缺陷，健全的抵押贷款发放制度具有前所未有的重要性，而这项制度包括对借款人偿还贷款能力的严格评估过程，”联邦监管金融机构监管办公室发言人Annik Faucher通过电子邮件表示。

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原文：南华早报
责编：Zoe Chan

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怎样正确地选择多伦多的学区房｜居外专栏

2018年很快又要过去，在多伦多学生相信已经考虑下一年新学期开始的计划了，不在多伦多的孩子如果决定明年来这里读书，也要开始做打算如何申请签证了。现根据我所遇到的不同家庭的类型，来谈谈我们大家所关心的学区和学区房的选择问题。

几年、十几年以前，来到多伦多的人除了技术移民，就是投资移民，这两种身份的家庭，来到多伦多，有居住身份，选择居住房屋因家庭经济情况而异，比较简单。

经济条件特别好的家庭，可以选择多伦多豪宅聚居地，Rosedale、Foresthill、Bridle Path（跑马径），这三个区一直以来是各明星政要和高端人士的首选之地。它分布在downtown（市中心）和北约克之间，Yonge街左右。

这三个地区离downtown近，社区成熟，古木参天，环境优雅，更重要的很多顶级私校分布周围，孩子接送非常方便。这些学校有男校Ucc、Cresent，女校Bss、Branksome Hall、Havergal，混校TFS等。

如果选择公校，几个比较有名的高中如：Lawrence park CI、Northern SS、Yorkmills、Leaside，还有附近的几所小学，都在多伦多乃至全省排名领先，孩子们有很多的选择。

经济条件相对不错的家庭，不想购买很贵的房屋，又不想远离市区生活，适合选择在北约克附近居住。这一片特适合白领家庭的人士居住，绿化和社区规划都很成熟。

这一片有几个不错的公立学校，Earl Haig、William Lyon Mackenzie C.I等各有特色，尤其这里还有过几个排名特别靠前的小学也各有千秋，吸引很多家庭租住公寓也要送孩子去这些学校。对于年轻的家庭，有这样不需要学费而又有优质的学习环境，的确值得好好利用。

住在这里，交通方便，生活也方便，大小饭店罗列在Yonge街两边，尤其以韩国的和中国的及其他的各种餐厅出名，还有很多的快餐店，特别适合都市生活的人们。特别是从国内来的白领阶层，来到多伦多这个大农村，远离城区会非常不适应。这里既有城市的一点小喧哗，还有乡村的寂静。向东向北开车无论近远都可以找到很多家乡味道的饭店和中国超市，是工作人士的首选。

而且，这个社区的公寓也很多。对于习惯了都市生活的小家庭，如果喜欢公寓，有很多的选择，花费不多，享受健身房，游泳池……何乐而不为呢。

由著名开发商Pinnacle International开发的One Yonge Condo（央街一号公寓），位于北美最长的街道Yonge St（央街）和安大略湖的交汇处。央街1号将会包含三栋95层、80层和65层大楼，共有3885个混合公寓单元，将成为多伦多最高楼之一。大楼与PATH相连，可直接步行至中央火车站，地铁站等，交通指数100分。拥有无敌湖景和城市风光！
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那如果您不喜欢离都市生活太近，您又喜欢安静，不需要受工作位置的限制，您的选择就很多。你可以选择康山、万锦和列治文，这三个社区的学校都不错，有很多排名前十的高中和小学，公立学校和教会学校都可以的。

这三个社区房屋相对较新，中国人多，周围中国口味饭店很多，超市很多，吃惯了中国口味，住得近一点，也是一种口福啊！缺点是没有地铁。

当然，如果您想学点英语，交点外国朋友，不愿意和同胞们住在一起，您可以详细选择在Oakville、Burlington等几个地区，这里有大的和海一样的优美的安大略湖，也有大的找不到邻居家的院子。这里也有著名的私校Appleby College，大大的美丽的校园让你驻足而望。

关于有多伦多居住身份的家庭在选择购买学区房（公立学校校区），最注意的一个问题，如果你看好了一个学校，一定要到多伦多教育局的网站上，根据学校的区域限制，查看你要选择地房子是不是在要求之内。有些非常热门的学校，即便是你选择的房屋就在学校的边上，但也不一定可以去这个学校入读，切记查看！

其实多伦多可以选择的地方还很多，需要慢慢去了解，我也会慢慢介绍给大家。

上边部分我所谈到的是带有居住身份的家庭的选择。

我简单谈谈外国人在加拿大选择学区房应该注意的问题。

这一两年，随着十年签证的签发，很多没有当地居住身份的旅游者也来到多伦多居住，并且带着孩子来读书。他们就是所说的外国人。

2017年上半年以前，房市非常火爆，相信与来自国外人士的购买者有很大关系。2017年四月之后，外国人购买房屋需要交税的政策实施之后，多伦多的房市冷了下来。

但是来到这里读书的人还是大有人在，为什么呢？多伦多的教育局允许外国孩子到当地的公立学校读书。公立学校的选择，也按照家庭地址来选择，购买的、租赁的房子的地址都有效。唯一不同，交一部分学费，这个费用，相比起国内的有些私立学校，还有这里的私立学校，费用已经很低了。很多中国的中产阶级，把孩子很早送到这里，并且有母亲陪读。

这部分家庭的孩子们选择多伦多的公立学校可以分两部分来考虑，小学初中部和高中部。

小学初中部，基本按照居住地址来安排学生就读的学校。居住地址可以是购买的也可以是租赁的。

高中部会有所不同，很多高中都有了新的规定，比如Earl Haig高中，从今年开始，持有外国人身份的学生不能就读这个学校，所在本校区的学生被按照家庭地址分到就近的各个学校。

如果选择约克地区的学校还有所不同，很多高中和小学都可以接受外国留学生，但是政策会不会改变，接受的名额有没有限制，还要以每年教育局的最新规定来执行。

很多外国人选择学校方面关于私立和公立存在着误区。不是所有的私立学校都好，不是所有的公立学校都不好，也许有的私立学校不适合你的孩子，也许有的公立学校恰好适合你的孩子，我们要分析学生的特点而选择合适的学校。

关于外国人购买房屋需要交纳新税的问题，需要注意两点：

1. 哪些人可以退税？

从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者；
全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；
合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将您的税退还并付利息，但要求所购房屋必须是主要居所，并且是他/她及配偶独自拥有。

强调：留学生购房不能与父母一起注册产权，否则无法退税。

年龄低于18岁的未成年学生不可以单独注册房屋产权。

2. 哪些区域需要缴15%的额外税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant、Dufferin、Durham、Haldimand、Halton、Hamilton、Kawartha Lakes、Niagara、Northumberland、Peel、Peterborough、Simcoe、Toronto、Waterloo、Wellington和York。

外国人选择住房的问题除了税务问题，房屋住址和对应的学校的关系，还有一个父母亲最应该关注的问题：选择的学校是否设有ESL班，这对年纪小，英语基础薄弱的学生尤为重要。

这些问题看起来简单，但在处理的过程中琐事也非常多，希望购买学区房的家庭中能够咨询并得到专业人士的帮助。

责编：Zoe Chan

多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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Tinsa预测：2019年西班牙房价将上升5至7%

西班牙顶级房地产估价公司Tinsa表示，根据目前已颁发建筑许可证数量，房产销售量和抵押贷款总额的变化趋势，预计该国2019年的住房市场上的物业平均价格将增长5%至7%。

基于过去两年的数据，Tinsa预计西班牙的住宅物业销售量明年将从目前的50多万套增加到62.5万至65万套，而房地产抵押贷款笔数预计将上升约15%，达到27.5万至30万笔之间。该公司表示，获得建筑许可证的新物业数量呈上升趋势，预计将增加10万至15万间。

然而，Tinsa还指出，房产销售指标比2006年和2007年投机性购买热潮高峰时所达到的水平低36%，所以这些指标的大幅增长不应该引起人们对新一轮繁荣和萧条周期的担忧。

Tinsa还意识到，房价的平均增长依然无法体现区域之间、城镇之间、甚至行政区之间的巨大差异。大城市和城市群的物业价格呈现出显著的增长趋势，而在多个沿海和人口较少的地区，住宅物业的价格自触底以来几乎没有上升，但是随着市场持续保持稳定，预计价格复苏的范围将有所扩大。

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该预测还考虑到了西班牙明年经济增长轻微放缓的变化趋势（预计2019年经济增长率为2.2%，而今年的经济增长率为2.6%）。失业率很有可能继续下降，而这将有助于促进更多的市场需求。

一般而言，人们对2019年的预测都比较积极，然而，有部分因素可能会带来不确定性。在西班牙，这些因素包括抵押贷款利率可能上调，年轻人在试图登上房地产市场第一级阶梯时所面临的困难，经济增长预测可能出现的下调，全球范围内的经济放缓趋势，消费者信心指数下降和贸易保护主义政策。这些问题都可能引发人们的担忧。

来源：Murcia Today
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这一轮美国经济周期里，哪里租金涨得多？

在2010年至2018年6月这一轮经济周期里，美国的经济增长出现与前几轮不一样的特征：那些常被视为落后的产品成为此轮美国经济增长的领头羊；未被预见到的行业板块强势扩张雇佣了更多美国人。在这样的大背景下，美国的房租涨幅出现在以下区域也就不足为奇了。

美国RealPage咨询公司在回顾了2010年至2018年6月这一轮经济周期里全美50个大都会区671个房市区域的租金数据后，罗列了这一轮经济周期里的房租领涨者。每个大都会区里的排名靠前区域都在下图中标出。

全美排名No.1 山景/帕洛阿图/洛斯阿尔托斯（Mountain View/Palo Alto/Los Altos）

来自：加州圣何塞 – 桑尼维尔 – 圣克拉拉大都会区

租金涨幅：69.7%

该区域是本轮经济周期里全美租金涨幅冠军区。尽管过去两年里，该区域房租年度涨幅都低于5%，慢于前几年，但在2011年时，该区租金同比涨幅高达18%。这一区域当之无愧是圣何塞和湾区最贵的区。截止2018年6月，该去平均租金为3364美元，相比之下，整个圣何塞的平均租金仅为2814美元。

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全美排名No.6 雷德蒙（Redmond）

来自：华盛顿州西雅图 – 贝尔维尤 – 埃弗雷特大都会区

租金涨幅：62.3%

雷德蒙是此次排名前十里唯一一个来自湾区以外的地区。雷德蒙位于西雅图市中心以东约24公里处，是微软和任天堂美国总部的所在地。尽管该区域房租平均在2008美元左右，比起临近的西贝尔维尤、美色岛和西雅图市中心都要便宜，但租金同比涨幅在2016年中期高达12%，随后两年，该区域的租金涨速已趋于平缓。

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全美排名No.8 弗里蒙特（Fremont）

来自：奥克兰 – 海沃德 – 伯克利大都会区

租金涨幅：60.8%

对比奥克兰的房市趋势与湾区其他地方，通常奥克兰是亦步亦趋的走势。弗里蒙特是距离硅谷最近的东湾区城市，在这轮经济周期里，该区域的房租涨速全美第八。在2015年，该地区租金同比涨幅高达16%，随后涨速回落，近两年增速低于全美平均水平。目前该区平均租金为2375美元，略高于全奥克兰平均水平，远低于海湾对面的圣何塞。

弗里蒙特3卧2卫房产，103平米，约511万人民币
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全美排名No.9 阿罗哈-西比弗顿（Aloha-West Beaverton）

来自：波特兰 – 温哥华 – 希尔斯伯勒大都会区

租金涨幅：60.1%

阿罗哈-西比弗顿地区在本轮周期中房租涨幅在全美排名第九。该区域离俄勒冈州首府城市波特兰市西区16公里左右，该区域本轮经济周期涨幅如此之高归功于B类房产，在2015年该区的房租涨幅达17%， 2018年6月该区域平均房屋租金为1325美元，与大波特兰都会区水平一致。

阿罗哈4卧3卫房产，建面191平米，约283万
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全美排名No.11 奥罗拉西南（Southwest Aurora）

来自：丹佛 – 奥罗拉 – 莱克伍德大都会区

租金涨幅：59.7%

奥罗拉西南的房租涨幅紧跟全美前十名，属于大丹佛区涨幅最强的区域板块，主因要归功于 B 级房产的租金涨幅。该区域过去9年里新建公寓数量相当少，而年化房租涨幅达7%， 2015年该区的租金同比涨幅甚至高达14%，过去两年里，该区域的租金年度涨幅都低于5%。

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本文第一张地图仅罗列了美国主要大都会区里领涨的次级板块。很明显，大多数领涨的区域都位于美国西部。事实上，这张榜单上，唯一一个进入排名前列的非西部区域来自亚特兰大郊区的罗斯维尔，排名为第五十三，涨幅49.5%。而前52名领涨区域都来自美国西部。拖后腿的区域是圣路易斯市，租金涨幅仅为4%，落后于同时期全美房租30.6%的平均涨幅。

居外诚意推荐：西雅图市中心“晨曦”高端公寓

建筑师郑景明与艺术家约翰·霍根联手打造。

西雅图“晨曦”（First Light）是西雅图市中心近十年来罕见的高端公寓楼盘。总共有469套，含开间、一卧一卫、两卧、三卧和顶层豪阁五种房型。项目位于西雅图市中心，弗吉尼亚街和第三街交叉口，步行五分钟可达全球最大电商平台亚马逊公司总部、派克市场、高级百货Nordstrom。想要领略西雅图这座全美数一数二的文化经济大都市的生活，住西雅图“晨曦”会是最佳选择。周边文化博物馆、艺术博物馆、图书馆、音乐厅和体育场应有尽有。从“晨曦”公寓出发到西雅图塔科马机场不过20分钟车程。

该项目无州所得税和海外买家税，为难得的美元资产配置之选。
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来源：realpage.com
责编：HY

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买家有福了！今年悉尼房屋拍卖季将持续至平安夜｜居外专栏

往年对于打算在悉尼购置房产的投资者来说，12月的头两个周末是最为热闹的，同时也标志着这一年拍卖季的收尾。其中一个主要的原因是在新南威尔士州（NSW），买房的过渡期通常是4-6个礼拜。如果无法在圣诞节前乔迁新居，这对于买房者可是很扫兴的。

不过今年买家有福了，直到现在市场上的房源数量仍然没有明显的消退势头，不少房产中介也纷纷表示将把拍卖期延长至12月底。这也就意味着，今年一直到圣诞前夕，投资者们都有机会为自己拍下一套心仪的居所。而房源的质量也是今年与往年另外一个很大的区别。悉尼许多非常优质的城郊豪宅破天荒地在一年中的这个时候出现在了市场上，这无疑又是一项福利。

悉尼核心地段的冠军中介，Metro Reality房产公司总监Joseph Fairchild表示，今年市场经历了一段相对平稳的过渡期，从2014-17年疯狂火爆的卖家市场转换到如今相对现实的买家市场。尤其重要的是，市场对于价格预期从最开始就相对理性。越发充裕的房源以及不断收紧的借贷限制让大多数意向买家不得不三思而后行，同时也使得房价成为了交易中最为重要的考量因素，这无形中增加了销售的难度。

9月份的数据显示，通过拍卖的形式成交一套房产平均需要49天，而通过正常交易渠道，这个数据则多达69天。这也印证了接下来的另外一组数据：9月份流拍的房产中，之中大约有68%在接下来的1-2周内成交了。

对于投资者和屋主来说，拍卖在当下买方市场中无疑是更受欢迎的，其中的优势非常明显：零反悔期彻底避免了成交后的众多不确定性，而拍卖过程中的紧张和刺激从某种程度上来说也能更好地促成买卖。

甚至有一些拍卖是正好安排在平安夜前几天的，今年Joseph Fairchild也有赶上了一回。这是一处位于8 Panorama Rd Lane Cove的双套间居所，设计相当独特。如果12月19日下午6点30分前还没有名花有主的话，它就会接着去拍卖场上碰碰运气。Joseph表示，这是一套很有意思的住所，内有两个独立的单位，无论是一家人自住或者投资出租都非常合适，自由度极高。在他看来，如果是一年前的行情，这样一处房产在拍卖会上用不了4周就能轻松找到买家的。

International Realty Australia总监Toby Pinhol

Toby Pinhol是墨尔本的一名高档房屋中介，他同时经营着一家专门针对高端市场的房产中介公司International Realty Australia。他的观点和Joseph不谋而合。Toby认为，眼下墨尔本的房产市场与悉尼十分类似，虽然说买卖并不好做，但是高质量的房子依然是不愁买家的，只不过要在推广和操作中多花上些功夫而已。在圣诞前的拍卖季中，甚至出现过不少非公开的独家拍卖，造就了相当可喜的业绩。总而言之，只要操作得当，拍卖依然是能为客户带来最佳回报的交易方式。

居外诚意推荐：悉尼市郊Waverton的2卧2卫公寓

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拍卖时间：12月22日（星期六）下午12时15分
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美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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