Category: Finance News

虽然开发商最近正在推出更多公寓项目，但泰国买家在部分地区购买的物业数量已有所减少，而且预计销量将随着抵押贷款政策收紧而进一步放缓。部分开发商正在尝试寻找合适的项目开发地点，努力在泰国房产最终住户的实际需求和买家的负担能力之间取得平衡。其他开发商则倾向于更依赖国外的买家，但这样做会引发与物业最终使用者有关的不确定性。虽然市中心的外籍人士租赁市场比较稳定，但世邦魏理仕认为曼谷中城区/郊区的租赁市场表现平平，所以那些有意购买出租专用物业的投资者可能无法达到自己预期的收益率。

泰国央行（The Bank of Thailand）最近出台了更为严格的抵押贷款规定，试图通过降低特定购房者的贷款价值比（LTV）以减少抵押贷款和房地产市场风险，同时改善住房贷款的质量。这些预定于2019年4月1日生效的新措施将有利于刚需者，而不是那些以获利为目的，同时肩负多份未偿还抵押贷款的出租专用物业投资者。虽然新法规不会强迫开发商在签订合同时收取最低首付款，但这些政策会鼓励他们收取更高的首付款以对冲转让房产时的贷款违约风险。这将减少投机买家的需求，因为他们现在只需要支付10-15％的首付，但新规执行后就必须支付高达20-30％的首付了。这些措施肯定会让房地产市场降温，从而让市场整体的状况趋于稳定。延伸阅读：【泰国央行调高买房首付比例 公寓板块将受影响】

考虑到新出台的抵押贷款限制政策，预计泰国国内的购房需求将减少。据世邦魏理仕预测，这会引发多米诺骨牌效应，开发商将更依赖那些用自有资金购买房产的外国买家，因为按照外国公寓所有权的相关法规，这类买家的全部资金都必须来自海外。许多开发商表示，外国买家购买的公寓数量有所增加。其中，中国买家（包括个人投资者和进行大宗房地产交易的物业代理机构）购买的物业数量出现了十分显著的增长。从几个项目的销售表现来看，中国买家所购买的物业已经达到了外国所有权的配额上限（可销售区域占比为49%），这种情况过去非常罕见。

“这进一步引发了我们对高度依赖外国买家是否正确的担忧。我们无法确定这些外国买家是不是投机者，会不会转让物业，而且也不知道项目完工后谁会住在这些房子里。大多数外国买家都只是投资者，而且我们也无法确定他们会不会住在自己购买的房子里，”世邦魏理仕泰国公司的执行董事Aliwassa Pathnadabutr女士说道。

世邦魏理仕研究部门的一项调查显示，2018年第三季度，各大开发商在曼谷市区启动了包含7200套住宅的房地产项目，而今年前两个季度启动的项目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，开发商在市中心动工的房产数量相比去年同期增长了8％。

曼谷市中心正在建设的永久业权公寓项目（高端及以上级别）各单元均价小幅上涨了1.7％，达到了每平方米27.7万泰铢（约合5.8万人民币）。世邦魏理仕认为，除了极少数已完工而且未售出物业库存量较高的项目外，市中心物业平均价格下降的可能性很低。从开发商提供的数据来看，市中心在建公寓住宅单元的已售占比已降至67％，而去年同期为77％。

预计未来市中心有大多数项目的销售进程会变得相对缓慢，买家的选择余地更大，那些要价超过每平方米30万泰铢（约合6.3万人民币）的项目尤其容易滞销。那些希望把房产卖出好价钱的开发商必须让买家相信他们的项目确实配得上高昂的价格。

世邦魏理仕的研究部门表示，本季度中城区/郊区有18200套公寓挂售，这打破了自2013年第三季度以来单季度挂售数量的最高纪录。2018年前三个季度开始销售的中城区住宅总数同比下降了4％。开发商现在专注于开发未来公共交通线路经过的地段。曼谷目前有多个公共交通设施项目，例如曼谷地铁绿线和地铁蓝线扩建项目，还有正在建设的地铁橙线、黄线和粉线项目。

曼谷中城区/郊区的公寓期房平均要价已微涨至每平方米99700泰铢（约合2.1万人民币），同比上涨5.6％。超过200个在建的中城区/郊区公寓项目已售占比为71％，而去年同期为59％。世邦魏理仕认为，中城区/郊区项目的销售量提升来自中国房地产代理商达成的多笔交易，但目前还不能确定这些已售出的房产完工后是否确实会转变为转售物业。

由于供应不断增加，国内最终住户需求引发了更多不确定性，而且人们对外国需求可持续性的担忧加剧，共管公寓市场的前景已变得更难以预测。在市中心物业市场上，开发商可能需要调整对黄金地段物业价格的预期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63（Soi Ekkamai）等位于中心且地价略低的项目，而不是Sukhumvit 55（Soi Thonglor）这样的项目。中城区/郊区物业市场将不得不更多地依赖于泰国最终住户对住房项目的需求，为购房者设计投机者和出租物业投资者减少，而且可以申请抵押贷款的项目。

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在市中心的外籍人士住宅租赁市场上，拥有工作许可证的外籍人士数量同比增长了2.7％，而每月住宅租金的预算没有变化。市场整体情况保持不变，新公寓（单一所有权）的供应有限，而共管公寓的供应有所增加。世邦魏理仕预计，未来多个项目完工时，个别业主将把占比约为30至40％的新公寓放到市场上出售。

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来源：Retalk Asia
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

尽管政府对法律的修订限制了非公民和非居民在新西兰购买房产的权利，但也留出了一点余地——外国买家可以购买奥克兰The Pacifica 57层新项目的住宅。

Pacifica项目独家营销代理商世邦魏理仕（CBRE）公司住宅项目部全国总监Gavin Lloyd表示，海外投资办公室（Overseas Investment Office）已经向该项目的开发商授予了豁免权，允许他们向外国买家出售房产。

他说，这是政府首次根据新的反外国买家法授予特定开发商豁免权。

政府通过了《海外投资法》的修正案，这意味着现在只有新西兰公民或居民可以在当地购买住宅和度假物业，而非公民或居民只有在获得特殊豁免的情况下才能购置物业。包含20套或以上住宅的多户型公寓可能获得豁免，但Lloyd称The Pacifica的开发商恒益必须正式申请豁免资格。

“你仍然需要向部长申请豁免权，”Lloyd说。

根据海外投资办公室发布的豁免声明，恒益获得了大型房地产开发的过渡性豁免证书，但这份证书仅适用于特定项目。

Lloyd表示，承建此项目的建筑专家Icon的建设进度已达到15层。到2020年项目完工时，大楼的高度将达到57层，而项目的价值将达到3亿新西兰元至4亿新西兰元之间。

“我们已经卖出了约80%的公寓，”Lloyd说。此项目包含282套住宅。他表示，尽管外国买家只购买了少量公寓，开发商依然有必要申请豁免。

“获得豁免意味着有关部门高度认可开发商的素质以及项目对当地经济的重要作用。海外投资办公室的决策对于The Pacifica项目而言是关键的一步，而开发商最好向官方申请允许外国买家购买特定物业的确认书。这个过程是值得的，”Lloyd说。

截至2023年8月，该项目向外国买家出售物业的豁免权持续有效。

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原文：南华早报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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哪里房价涨幅领跑全球？哪里置业投资回报最高？胡润研究院12月6日发布的两份报告给出了答案。

据胡润百富网站消息，12月6日，胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团，联合发布《斯维登置业·胡润2018上半年全球房价指数》（以下简称《房价指数》）及《斯维登置业·胡润2018上半年海外置业投资回报指数》（以下简称《回报指数》）。

其中“海外置业投资回报指数”是中国高净值人群最主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。报告中的指数变化反映的是截至2018年6月过去一年的年度涨幅。

报告显示，美国城市房价涨幅居世界第一，加拿大温哥华领跑全球房价涨幅，过去一年涨幅达15.4%，西安领跑中国房价涨幅，过去一年涨幅达11.8%；德国柏林成为全球置业投资回报最高的城市；其次是爱尔兰都柏林，排名第三是美国的拉斯维加斯。

据悉，这是胡润研究院第四次发布“全球房价指数”和“海外置业投资回报指数”。

温哥华房价涨幅居全球首位

《房价指数》显示，加拿大温哥华过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达15.4%。房价涨幅第二位的是德国柏林，涨幅14.9%。接下来是美国西雅图和拉斯维加斯，涨幅分别为13.1%和12.7%。爱尔兰都柏林排名第五，涨幅12.5%。西安成为过去一年中国房价涨幅最快的城市，徐州、重庆和洛阳也表现较好，位列全球前20。

前50名城市共来自19个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，比去年同期增加9个；其次是中国11个，比去年同期减少10个；德国4个，加拿大、英国和泰国各2个，爱尔兰、匈牙利、荷兰、西班牙、丹麦、瑞士、法国、澳大利亚、新西兰、冰岛、马来西亚、日本和波兰各1个。

《房价指数》指出，受全国各地限购政策影响，中国城市的房价涨幅明显放缓。西安成为唯一一个进入全球房价涨幅前十的中国城市，涨幅11.8%。对比去年同期，新增徐州、洛阳、温州和宁波四个大陆城市，一线城市中，北京、上海和广州均跌出前50名。

胡润表示：“今年下半年前四个月，上海、深圳房价呈微幅下跌，北京基本维持稳定，广州同比平均涨幅3.5%。二三线城市基本保持和上半年持平的涨幅。”

柏林为全球置业投资回报最高城市

《回报指数》指出，“胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，德国柏林房价年涨幅14.9%，租金回报率2.9%，汇率下跌0.2%，三项相加得投资回报率为17.6%。

德国柏林成为全球置业投资回报最高的城市；其次是爱尔兰都柏林，排名第三是美国的拉斯维加斯。胡润表示：“柏林的投资回报率能排到第一，这让我比较意外。德国房价一直以来都比较稳定，但最近涨得很快。”

《回报指数》显示，前50名投资回报率最高的城市共来自19个国家，其中美国以21个城市居首，比去年同期增加6个；其次是英国5个，德国有4个，加拿大、西班牙、法国和泰国各有2个，中国、爱尔兰、荷兰、丹麦、马来西亚、匈牙利、马耳他、日本、韩国、冰岛、波兰和新加坡各1个。

中国楼市降温

在楼市调控政策持续作用下，中国楼市已开启降温模式。

中国指数研究院发布的最新报告指出，根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2018年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较上月收窄0.20个百分点。其中，西安环比上涨0.64%。

中国指数研究院表示，在中央遏制房价上涨决心不会发生改变的情况下，各地方政府将继续严格执行各项调控措施，加快建立健全住房保障体系，切实改善住房供求关系，确保市场稳定。未来，受政策持续深化影响，一线城市房价将继续维持稳定，其他热点城市房价将继续调整，房价降温的城市数量将进一步增加。

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来源：中新经纬
责编：Zoe Chan

根据资产管理公司Capital Value所做的市场调查，今年，外国投资者向荷兰出租住房市场注入了20亿欧元的资金，这是去年投资总额的两倍。

基于对50家大型投资基金的分析，这项调查的结果显示，在2018年初，25家基金的投资组合中纳入了荷兰的租赁物业。Capital Value表示，目前这类基金的数量已增至32家，它们共同管理着45000套住宅。

大部分资金来自德国、美国和亚洲地区的养老基金。研究人员说，由于人们对荷兰出租房产需求十分强劲，投资者对那里的物业特别感兴趣。

此外，理想的经济环境，稳定的投资回报和适当的人口增长让荷兰房地产成为了颇具吸引力的投资项目。

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这种趋势可能会继续下去，因为投资者表示，未来三年他们还将往荷兰房市追加120亿欧元的资金。

“国际投资者对建成时间较长的房产也很感兴趣，”Capital Value执行董事Marijn Snijder说道。“通过从荷兰投资者和住房协会那里购买这些资产，这些投资者可以再次为这些投资组合注入新的生机，并提高其可持续性。”

“此外，外国投资者新建的物业在增加学生宿舍，新工作者住宅和老年公寓的供应方面可以发挥一定的作用，因为外国投资者在这些领域拥有丰富的经验，”他说道。

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来源：DutchNews.nl
翻译：LPS
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印度尼西亚计划调整税收政策，以改善房地产业低迷状况；同时也考虑采取措施促进出口增长，扩大外国直接投资规模。

印尼财政部长斯里·穆尔亚尼·因德拉瓦蒂（Sri Mulyani Indrawati）表示，印尼计划削减对豪华房产的税收，并调整其他税收政策，以支持房地产行业的发展，吸引外商对东南亚最大经济体的投资。

11月21日晚些时候，她在内阁秘书网站上发表的评论中表示，对房屋和公寓征收20％奢侈品税的门槛将从200亿卢比增加至至少300亿卢比（约合145万元人民币）。

豪华房产的销售也将仅征取1%的税收，而目前的收率为5%。

斯里·穆尔亚尼女士表示，“我们希望建筑行业的业务方面能够得到提升。”她尚未给出具体时间表，但是表示目前正在制定相关法规。

印尼政策制定者一直致力于刺激低迷的房地产行业的发展，以提升国家经济增长率，近几年来，经济增长率一直维持在5%左右。

标准普尔全球评级21日预警到，由于正值大选和印尼盾的进一步贬值，印尼本地房地产开发商和国有企业的财务状况可能会在2019年继续恶化。

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斯里·穆尔亚尼女士表示，印尼政府还在考虑其他税收激励措施，以促进出口的增长，例如取消某些服务出口的增值税，包括会计和法律政策，以及降低出口商定期存款的税率。

印尼政府还计划通过调整煤矿企业的企业所得税，鼓励对资源的投资，以及重新审查矿产出口关税和条例，迫使投资者建立冶炼厂。关于这些政策，她没有详细说明。

11月中旬，经济统筹部长纳苏迪温（Darmin Nasution）表示，印尼政府将进一步放宽其所谓的“负面投资名单”的限制，并将以前禁止投资的部分商业部门开放给外国投资者。

印尼的外国直接投资（FDI）在7月至9月连续第二个季度同比下降。

印尼第三季度吸引了89.1万亿卢比的外国直接投资，使用投资委员会13,400：1卢比兑美元的汇率，约合66亿美元。

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来源：路透社
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为吸引更多外国投资进入埃及蓬勃发展的房地产市场，对于购买房产价值超过10万美元的外国人，开罗政府将向他们购买房产提供居住许可。

作为国际货币基金组织批准120亿美元贷款计划的一部分，2016年，非洲第三人口大国进行了经济改革。紧缩措施包括浮动汇率、增税和一系列削减补贴政策。此外，埃及政府还采取集中反恐战略，加大力度改善国家安全，目前，埃及各个行业的经济正逐步复苏。

2018年5月，哈佛大学国际发展中心发布了全球增长预测报告，该报告将埃及评为继印度和乌干达之后世界上增长第三快的经济体。该报告预测，截止至2026年，埃及的年增长率将达到6.63%。

此外，联合国贸易和发展理事会（贸发会议）将埃及评为非洲地区外国直接投资的首选目的地。埃及外汇储备在2018年创下历史新高，达到444亿美元。

埃及全年气温适宜，毗邻欧洲大多数交通枢纽，也是一个主要的旅游中心，为游客提供多种旅游项目。法老陵墓以其历史古迹而闻名，如大金字塔、狮身人面像，阿斯旺的阿布辛贝神庙，以及位于卢克索的帝王谷和卡纳克神庙。

红海里维埃拉被认为是世界上最佳潜水目的地之一。联合国世界旅游组织在其年度报告中披露，2017年埃及接待了大约850万游客（同比增长55.1％），使其成为世界上增长最快的旅游目的地。根据官方人口普查，2017年埃及人口为1.045亿，其中950万人生活在国外。

如果目前的埃及生育率保持不变，预计到2030年，埃及的人口将达到1.28亿。据房管局估计，面对快速增长的人口，埃及每年至少需要新建造20万套房产，以应对住房短缺情形。

面对不断增长的住房需求，许多私人房地产开发商在全国范围内推出了新的开发项目。由于目前房地产主要还是以现金交易为主，按揭贷款交易只占一小部分，为解决负担能力问题，期房开发商提供长达10年的延期付款计划，无需支付额外的利息。

中央政府热衷于推动房地产市场增长，以扩大外国直接投资规模。根据新颁布的法律，对于以最少10万美元（约69.4万元人民币）购买房产的外国人，埃及政府授予为期一年的居住许可证。购买房产价值为20万美元（约138.9万元人民币）和40万美元（约277.7万元人民币）的外国人将分别获得3年和5年居住许可证。

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这些措施借鉴了西班牙和葡萄牙等国之前采用的居住政策，将有助于推动其房地产市场的发展。埃及的私人房地产开发商支持该政策，他们认为这是吸引更多外国投资进入埃及蓬勃发展的房地产市场的积极举措。

与其他国家的同类房产相比，埃及提供一系列豪华房产，价格要低得多。一系列大型房产项目，如新行政首都旗舰项目、沿海新阿拉曼市，以及毗邻新扩建的苏伊士运河的苏伊士运河经济区，都将进一步吸引投资。

来源：internationalinvestment.net
翻译：LPS
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