Finance News – Page 67

2018多伦多商业地产展望和关注点 | 居外专栏

上一期，Daisy黄岚和大家聊了2018年加拿大商业地产展望，今天让我们来聚焦加拿大第一大城市多伦多，从以下几方面来看看2018年多伦多商业地产的趋势和看点：

｜宏观基本面

和全国一样，多伦多在2017年也创造了商业房地产投资的新记录，资本流入多伦多超过了150亿美元。2018年多伦多继续成为各类资本的商业地产项目的首选目的地。

Daisy黄岚的【从科技人才来看多伦多楼市】的原创文章中提到了科技和人才对城市发展基本面的支持，预计2018年技术和人才将继续成为多伦多经济的推动力。
在强劲的加拿大经济支撑下，多伦多市区写字楼市场在全球范围内继续变得越来越具有竞争力。写字楼空置率创历史新低。随着科技行业的持续增长，办公空置率预计将保持在低位。

多伦多已进入一个新的开发周期，以应对极低的空置率并跟上市中心的租户需求，开发商现在正在积极建造A级写字楼。在新一批办公楼交付市场前，大型高端租户的选择仍然有限。

｜区域和业态看点

TTC的旺市延伸线拓展了Vaughan都会中心的发展前景。因此北约克和旺市的办公楼也值得关注。
电子商务的兴起改变了零售和工业物业的格局，如何打造全面的供应链网络，从仓库、分销、到门店，都将变得至关重要。位置良好的物流仓储式物业将成为香饽饽。
由于多伦多仍然是加拿大移民的首选目的地，但高昂的土地成本使得开发商难以真正的提供大量新的房源。新的Condo房型可能不可不变得更加局促来分担高企的成本。
在整个GTA中，酒店物业由于开发渠道非常有限，市场供应不足，预计2018年酒店物业将继续增值。

｜值得关注的项目

CIBC Square

2017年，CIBC宣布了一项具有里程碑意义的交易，成为现在名为CIBC Square的多复合发展项目的主要租户。该项目由位于联合车站附近的两座甲级办公楼组成，高架公园位于轨道线之上，连接两座建筑。第一座塔楼将于2020年交付，第二座塔楼将于2023年交付。

东湖滨区

多伦多东部湖滨地区去年2017年发生了大量的活动，包括几个大型项目的破土动工。糖码头Suger Wharf是一个正在建设的由多个高楼组成发展项目，将成为LCBO的未来总部。Google宣布他们将与多伦多湖滨区合作，建立世界上第一个“智能城市”。位于Don Valley Pkwy以东的East Harbour购物和办公区项目预计将为多伦多东部带来超过1000万平方英尺的新办公空间。

万锦市中心

约克大学万锦校区万豪酒店和GO-Transit Stouffville Line扩建项目是Remington Group旗下Downtown Markham开发项目之一。这些发展计划使Metrolinx和VIVA都能与万锦市合作推进沿Hwy 7等主要干线公路的基础设施。建设综合的多式联运系统对万锦市中心项目的成功至关重要。

居外精选多伦多商业房源：7 St.Thomas

多伦多7 St.Thomas大楼位于市中心超级黄金地段Bay-Bloor大街，坐落于Bay社区的繁忙大街交叉口处。作为高端零售与商务办公的集合，该大厦汇聚了维多利亚时期建筑与当代建筑风格，尤其注重设计品质。该建筑获颁发LEED®绿色建筑金级认证，强调了生态环保意识和社会责任感。这座完全翻新的三层历史联排别墅目前仅馀少量单位出售，投资机会绝无仅有。

点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

责任编任：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

来美国“淘金圣地”印第安纳州，坐拥私人庄园实现超凡梦想！

近年来，美国凭借巨大的消费市场、全球研发中心、领先的技术水平以及持续提高的劳动生产率等优势，成功吸引了众多境外投资，成为境外投资最多的国家。但是，投资美国选择哪个州最明智？作为备选州之一，印第安纳州默默掏出了一份榜单：

在福布斯榜上，印第安纳州曾凭借其自身强大的的海陆空运输能力、全美最佳的基础建设、全美排名靠前的税收优惠政策等优势，位列全美十大最适宜经商州之一。境外企业在印第安纳州的经营成本位列全美最低，成为名副其实的“淘金圣地”。同时它还拥有着以汽车整车及零部件制造为代表的先进制造业、医疗健康产业、农业这三大支柱产业，可谓卓尔不群。今天小编就在这个低调而有腔调的印第安纳州内，为各位投资者和专业人士，寻找到一处属于“大梦想家”的伊甸园。

从辛辛那提西部驱车仅35分钟、从印第安纳州首府印第安纳波利斯驱车仅90分钟，您就将十分便捷地到达这座位于摩斯伦希尔（Moores Hill）市郊外的私家庄园。在一片连绵起伏的丘陵地带，在一片田园梦幻般的127英亩的坡地上，这栋超过12,000平方英尺的豪宅就像一部美国西部史诗，正等待着来自东方国度的您，用脚步来丈量、用心来感受它的魅力。

一踏进这座庄园，您将会有一种穿越时空的错觉——时光仿佛回溯到了几个世纪以前，您和您尊贵的客人们穿着价值连城的华服，从装饰着精致顶冠的圆形拱门下鱼贯而入，耳边传来高雅的古典音乐，耀眼的烛台与精致的银器、酒具相映成趣。是的，这所豪宅里每一处您能够想到的细节，都彰显着主人地位的尊贵；这令人惊叹的庄园，分明就是大梦想家们的天堂！

中午时分，阳光透过精美的彩色玻璃洒入屋内，尊贵的客人们三三两两地步入典雅而正式的大堂；弧形楼梯上，一袭优雅长裙的女主人缓缓而下；耳畔，小型室内乐团的弦乐四重奏轻柔响起，一场盛大而私密的宴会就此拉开了序幕。

另一侧，男主人邀请尊贵的客人们在一楼宽敞的吧台上小憩，穿着考究的侍者适时地为您端上一杯精致的鸡尾酒，随后引领着您步入房子内部更加温馨私密的会客厅。在这里，商谈正事或者只是放松闲聊，相信一定会宾主尽欢。

在美国的上流社会，邀请重要的客人来自己的家中做客是很重要的社交手段，因此拥有华贵宽敞的厨房和餐厅就显得尤为重要！来吧，这个配有两个岛台、巨大的集成冰箱和双烤箱的美食厨房丝毫不会让您失望，在这里，再多的朋友和客人前来就餐也不会显得拥挤。奉上主人的诚意、美食与美酒，还有什么谈不成的事情、结不成的伙伴呢？

主卧室堪称这栋豪宅的“颜值当担”——暖色调的实木地板、拱形窗户和漂亮的装置无一不让您的身心得到巨大的放松和满足。想象一下，忙碌了一天的你，躺在这宽大舒适的木质床上，享受贵族般的生活，夫复何求？

与主卧相匹配的主卧浴室自然也不会让您失望。高档浴缸与洗浴设施一应俱全，罗马柱与镂花玻璃窗相得益彰。洗去一天的疲惫与辛劳，好好睡上一觉，明日满血复活，继续创造新的商业奇迹！

值得一提的是，在这座令人惊叹的、郁郁葱葱的庄园里，居然还设有第二处住宅！它的设计也很经典，毫不马虎。共设有3间卧室、3间全浴室、1间半浴室和一个设备齐全的低层空间，这样充分而人性化的设计，绝对可以满足亲友团的住宿要求。

这样的一栋位于美国印第安纳州摩斯伦希尔郊外的私家庄园堪称完美！正是来美国的投资者、专业人士以及向往田园生活的人士所寻觅的。抢尽先机，就是成功的秘诀！等你来，实现大梦想家的美国梦！

（购买此处房产必须提供相关资金证明，具体信息请致电居外热线400 0041 7515或者点击http://www.juwai.com/43657260.htm详细了解。）

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Rebecca Glazier提供

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

多伦多海外买家税返还攻略｜居外专栏

时间过得很快，2017年4月21日加拿大安省颁布“海外买家税”（NRST）已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户，已经陆续开始申请赎回买家税，明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据，不然会受到财政部的挑战和质疑，甚至直接驳回请求。为此Daisy黄岚特地整理了相关资讯，希望以下三页【海外买家税返还攻略】能帮到广大中国买家。

符合以下三类条件可以申请退还海外买家税：

申请退还海外买家税需要提供的文件：

海外买家税常见问题：

责编：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧｜居外专栏

随着选择公寓而非独栋住宅的购房者越来越多，开发商们在配套设施方面的角力也日趋白热化。

在纽约，名人夫妇汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）刚刚卖掉了他们的“麦迪逊一号（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫妇以1170万美元（约8140万元人民币）的价格购买了这套整层公寓，后以1395万美元（约9706万元人民币）的价格将其售出。

汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）夫妇

西雅图的房屋建筑商已经开始像2005年那样纵情狂欢了：没错，公寓的时代回来了。

自前十年的房地产泡沫破灭后，开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。

其结果或许是这样的：未来几年内，购房者可能会拥有丰富的购房选择，这对于年轻人，其他买不起独栋住宅的首次购房者，还有想缩小住房面积的空巢老人来说都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的价格也不便宜——一间单卧室小公寓的售价通常超过50万美元（约348万元人民币）。而且公寓还将吸引更多投资者，这些投资者不仅会抬高价格，让普通买家更难买得起房子，有时还会空置房产等待它们升值。

到目前为止，西雅图和贝尔维尤大约只有2000套公寓是开放出售的。但根据一家追踪该地区公寓销售情况的市场营销公司Polaris Pacific的说法，未来几年内，大约有6000套公寓即将完工。

目前仅在西雅图就有20多个公寓项目（共5000套公寓）正在建设当中，而其中的大多数项目过去数月才刚刚公开。

在某些情况下，公寓项目是全新的专项工程；在其它情况下，开发商原本打算建一般的公寓，但中途改变了计划，决定将它们改造成共管公寓（两者的区别在于公寓的用途是出租还是出售）。

自上世纪中叶房地产泡沫破灭之前的共管公寓发展盛况以来，西雅图地区还没有出现过这样的公寓热潮。

居外诚意推荐：西雅图晨曦豪宅公寓

西雅图晨曦是西雅图市中心近十年以来，少有的高端豪宅公寓项目。它与西雅图标志性建筑“太空针塔”遥相呼应，在多重意义上刷新了“地标性塔楼”的概念。项目位于市中心区域，弗吉尼亚街与第三街交叉口。步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心，在西雅图晨曦附近，就有文化博物馆、艺术博物馆、图书馆音乐厅和体育场。从这里出发到西雅图塔科马机场也只需要约20分钟的车程。
点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

澳大利亚东海岸沿岸的资本市场发展趋势十分明显：悉尼和墨尔本的房地产价格增速大幅下降，而布里斯班房价增速的下降幅度要低得多。

根据CoreLogic （悉尼知名房地产数据分析公司）提供的数据，2017年，悉尼房价上涨了2.1%，而2016年的房价涨幅为16.7%。墨尔本的房价于2017年上升9.1%，远低于2016年15.1%的水平。布里斯班的房价增长率略有下降——2017年的房价涨幅为3.1%，而2016年为4%。

CoreLogic的《2017年度优中之优报告》（Best of the Best Report 2017）显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。

在繁荣期即将结束时，我们往往会发现城市整体的房价增长速度下降，但是人们对最佳郊区的优质房产依然有着长期需求，这类房产的价格也保持着强劲的增长。最佳郊区可以被定义为那些能为人们提供一种良好生活方式，临近工作场所或价格可负担性较强的城市边缘地带。

在当前周期所处的阶段，购房者会变得更加挑剔，而且不愿意争夺“B”或“C”类房产。

比方说，去年悉尼的房价可能只增长了2.1%，但下北岸麦克马洪斯角附近的高档海滨郊区的房价上涨了45%。这些郊区都是重要的公寓住宅区，建有大量的公寓建筑群。

对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。

Raine & Horne Green Square公司旗下经纪人Trever Back提供的房源实例：这套3卧室分层顶楼公寓坐落于悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9号，堪称中央商务区边缘地段的奢华住宅典范。该物业将于11月10日拍卖。

责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

脱欧日期临近英国高端房产市场前景如何？｜居外专栏

脱欧的脚步日益临近，距2019年3月29日正式脱欧这一天只有大概五个月的时间。在英国政府与欧洲的谈判陷入焦灼状态之际，英国首相特蕾莎·梅又提出一项新的针对海外买家加税的政策。很多国际的高净值买家对此时的投资方向心存疑虑：是机遇还是风险？伦敦豪宅代理巨擘Beauchamp Estates常务董事Gary Hersham对以下几个问题的解答希望能够或多或少地为您未来的投资方向掌舵。

Q1: 从广义上和长期的角度来讲，脱欧将如何影响英国的高端房產市场？

A: 英国是世界上政治、社会和经济最稳定的国家之一。首都伦敦也是世界上文化最多元且友好开放的城市之一。这些因素使英国成为世界舞台的中心，也使伦敦和英国其他城市成为国际性的商务中心，吸引并连接着全球的精英人士和杰出企业。

从短期来讲——这确实造成了一些不安，但是欧洲只是英国贸易往来的伙伴中的一部分；很多国家是先于欧洲共同市场成立以前就与英国建立了贸易合作。欧洲虽然是英国最邻近的贸易伙伴，但是却不是唯一的。

英国吸引人的社会文化和经济，以及地理位置，会使英国高端房产市场的需求一直存在，因为高净值人群总会在伦敦寻找自住或投资的房产。脱欧的不确定性也许会使销售量下滑，但是并没有极大地改变房产的价值。

从长远来看——因为伦敦的商业与文化魅力，这里的顶级高端房产依然会非常受欢迎。而有限的豪宅房产数量，会确保高端房产保有良好的投资价值。而目前的汇率变动，被很多国际买家视为购买房产的好机遇。

Q2: 最近首相特蕾莎·梅将对海外买家多征收3%的印花税，您对此怎么看？

A: 今年的保守党大会期间，英国首相、保守党领袖特蕾莎·梅宣布，外国买家在英国买房可能会被征收额外3%的印花税。这是政府应对英国住房危机的策略之一。

新增的税收可能会导致伦敦最受欢迎地区修建新房的速度进一步放缓，也可能导致开发商降低售价。

如同之前的“第二房产印花税”一样，新提出的政策有可能导致房產市场出现短暂的购买热潮，因为一部分还没有最终下定决心的人可能会趁没有加税之前採取行动。

另外值得注意的是，这只是针对不是英国纳税人的海外买家征收的税款，也就是说如果你已经在英国工作或生活，便不会为此受到影响。而且该政策是一个提议，具体是否施行还没有确定。

延伸阅读：【英国拟对海外买家增税华人房产投资者遇变数】

Q3: 很多买家视目前英国房价下跌为购买的好机会，但是有些人则等待房价进一步下降。您对此怎么看？

A: 现在看到的，因为脱欧而造成的价格下降已经呈现见底回升的趋势。其实对海外买家来说，主要是汇率的波动造成了10%到20%的折扣。

汇率下降和脱欧的不确定性带来的机遇正在结束，因为目前的价格已经非常低。很多买家认为，过去的12个月中是很多买家在英国锁定房产的绝佳时机，特别是市场上最高端的那些房产。

伦敦顶级豪宅“VICTORY HOUSE”——全新建筑，达到世界最高标准，让您体验极致的奢华。坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫对面。设有顶级安保系统和电动门，起居室/舞厅、6个卧室，浴室配有淋浴间，还有泳池、水疗、健身房、电影院、书房、花园，以及屋顶露台、私密停车处。
点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

Q4: 在充满不确定性的市场条件下，Beauchamp Estates有怎样的优势能够确保买家的青睐？

A: Beauchamp Estates的总部位于伦敦，并且在世界各地的主要城市设有办公室。这使我们得以在世界多个地方为客户提供服务。Beauchamp Estates在这个领域已经有40年的经验。以极大的热忱持续地提供专业的服务使Beauchamp Estates成为全球高净值人群的首选购房顾问。

Beauchamp Estates一直保持着“小型精干”的企业规模，这使我们能够非常多样灵活，不被大公司的结构和流程所限制；公司的规模虽小，但是在业界却有着很高的地位。在超过千万英镑的房产销售量方面，居业界领先地位。我们对客户的需求回复及时迅速，并有很好的口碑，加上丰富的经验和以客户为中心的理念，使我们拥有很多忠实客户。

责任编辑：Zoe Chan

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新租房政策出台迫使新西兰业主退出房地产市场

新西兰政府计划针对业主出台更为严格的政策，以加强保护租户权益，这一举动导致部分业主决定出售出租房产。这一政策包含一系列要求，如给房子供暖，业主无权要求租户不携带宠物，降低租金等。但业内专家表示，此举仅属于简单的膝跳反应，以迎合部分租房体验不佳的租户。

Rentals BOP的Gary Prentice表示，过去12个月来，随着客户卖掉出租房产，该公司已经失去了超过20套房产。他指出，在出租市场供不应求的情况下推出这一政策简直是疯狂之举。“大多数业主都认为这很疯狂。他们表示出租市场越来越难以盈利，没有必要再留着出租房产了。让政府自己去想办法吧。”他又指出，到头来，租户将承担所有花费。

Prentice并不是这一策影响的唯一“受害者”。奥克兰一名业主需要花费42000新西兰元的价格修缮其出租房产。面对有利于租客的新政府法律，这名业主对投资房产的价值性提出了质疑。

Tauranga Rentals的所有人Dan Lusby表示，他告诉业主称，7月1日新规定实施后，如果他们无法满足政策要求，公司将无法为其管理房产。“我们必须强制要求他们这么做。因为我们不愿因为他们的失职而接受4000新西兰元的罚款。”

他表示，住房条件的确需要改善，但业主们感到难以接受的是起居区需要安装热泵，每间卧室都要安装加热片，浴室和厨房都要安装排气扇。他指出，为达到这些标准，需要花费高达5000新西兰元的支出。这让部分业主“敬而远之”。

陶朗加（Tauranga）房地产投资者协会主席Juli Anne Tolley担心新的政策条款会在业主提前90天告知租户要搬出房产时要求业主需要提供相应理由。“如果你的租户存在威胁，或给邻居造成不便，你该怎么办？”她指出，房产投资者正在考虑其他的投资选择，如商业房产。

Lindsay Richards在陶朗加、蒂普基（Te Puke）和罗托鲁瓦（Rotorua）拥有出租房产。他认识的一些业主已经卖掉了他们的出租房产。他表示，政府的计划可能只是虚张声势，他决定暂时按兵不动。“我决定坚守阵地，希望最后情况会恢复理智。”

科罗曼德尔半岛（Coromandel Peninsula）旺阿马塔（Whangamatā）Ray White房产的经理Trish Morisson表示，业主必须意识到政策严重偏向租户，如果业主做错了事情，他们就可能被要求退还租户的所有租金并接受罚款。她指出，12年来，平均租金翻了一番。怀蒂昂格（Whitianga）的房产比旺阿马塔更贵。

旺阿马塔Ray White房产经理Christine Fletcher和Trish Morisson

Danny Boeglin曾经居住在泰鲁瓦（Tairua）。他拥有14套公寓、单元房和出租房产。他在房产出租行业拥有25年的经验，他决定在租期到期后就悉数卖出这些房产。“我们一直都尽力照顾好我们的租客，但政府现在的所作所为是在剥夺我们的财政自由，我们无法决定如何使用我们的收益。这很可怕。如果我有一辆价值20万新元的兰博基尼，我会很害怕别人开走它。而现在政府却希望我们将主动权交给租客，而我们只能祈祷一切能有好的结局。”

住房和城市发展部长Phil Twyford表示，3/1的新西兰人都选择租房，如果租期不稳定，那么这些家庭就会被迫频繁搬家。

过去一年来，商业、创新和就业部（MBIE）的租房债券上涨了2.3%，该部门计划于未来四年内在丰盛湾（Bay of Plenty）建成275套政府房产。他承认，出租市场处于不确定时期，但同时希望业主能够对政策的改变有所发言权。

陶朗加租金看涨

Trade Me数据显示，8月陶朗加租金中位数达到490美元，上升了6.5%。租赁部门负责人Aaron Clancy表示，“光环效应”持续对奥克兰周边地区造成影响，丰盛湾的租户受影响程度最高，周租金中位数年增幅达到8.2%。

OneRoof 编辑Owen Vaughan表示，陶朗加优质出租房产的需求十分强劲，其发展与该城市的房地产市场并驾齐驱。“与普遍看法相反的是，业主并不是总能受益于的租房需求的增强。数据显示，运营出租房产费用的增长速度略高于租金的增长速度，而租金增长则普遍低于收入增长水平。”

新西兰Ray White公司在居外网上出售的陶朗加3卧2卫房产，在这里您可以将乡村生活与城市便利相结合，教育丶娱乐和购物都在轻松的车程内。
居外房源编号：30454859 点击查看物业信息

法规建议

政策变化或将于2020年生效。部分政策建议如下：

业主若要提前退租，须明确说明合理理由；
业主若要提前退租，不论情况如何，须提前90天告知租户；
如果租户认为租金高于市价，可向租赁仲裁庭申请降低租金；
业主无权拒绝租户携带宠物；
健康住房标准将设定最低供热标准。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多新西兰的在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新西兰房产的投资机会。

来源：新西兰先驱报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

利斯苏富比运营总监深度解读新加坡降温措施｜居外专栏

｜市场情况

新推出针对私宅价格及组屋出租的降温措施引起了相当大的反响，说明购房依然是新加坡人心中一个高度关注的话题。对于一个像我们这样土地极其稀缺的国家来说，不难想象购房不仅代表着一种归属感，同时也是一种优质的资产保值以及财富传承的手段。本地的私宅交易市场有起有落，但整体上还是上行的。

｜降温措施是否真的是苦口良药？

私宅市场从2017年二季度开始触底反弹，私宅价格指数（PPI）过去四个季度增幅达到9.1%。今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降温措施，意在压抑开发商投资拿地的欲望以及控制买家对于第二及第三套房产的需求，从而减缓房价的增长速度。

一方面，房价最近的这一波涨幅已经接近2009年2季度到2013年4季度的那一波，当时17个季度之中房价上涨了62%，甚至在次贷危机期间也仍然处于上升趋势。另一方面，从2013年3季度以来，政府一共8次出台了不同的调控措施，并在接下来的15个季度里，成功地让房价下调了约12%。通过这一系列操作，我们不难看出，政府对于市场波动的关注还是相当密切的，不希望前期采取的调控措施因为市场的活跃而最终功亏一篑。政府的再次出手可以理解，但是出手的时机，范围和力度却是在市场意料之外的。新一轮的调控对包括买家、卖家以及开发商的各方都有不小的影响。购置第一套房产的买家是唯一幸运的一群人，但即使这样，贷款比例（LTV）的降低也将从一定程度上影响他们的购买力。

最新一轮降温措施发布的前一天，新加坡金管局（MAS）管理总监Ravi Menon先生曾发表讲话，将新加坡房市比做“乌托邦“，警示民众。在剑桥词典中，“乌托邦”的解释为：一种极度愉悦的状态，有时候在特定情况下甚至显得不合常理。在业内人士看来，虽然说私宅价格增长速度超出预期，但是交易量并没有到达之前高峰期时的水平。可惜政府并不这么认为，在他们眼里，房价飞涨有可能超前经济基本面，如不提早采取行动，后期就可能需要更大的纠正力度。

新政策带来的反应是立竿见影的，就在正式发布的当天晚上7天到12点前，共有超过1000套公寓抢在新政策生效前被售出。许多原本举棋不定的买家很快下定了决心，毕竟零点一过，同样的单位就将因为印花税的原因贵上个几万块钱了。这么多房产在仅仅数小时之内成交，这充分显示了市场上不乏流动资金，同时买家对于私宅房产市场的长期走势还是非常看好的。

开发商在这轮调控中是最为受伤的一方。在新的制度下，购买住宅房产并进行开发时，开发商需要支付的额外买家印花税（ABSD）将从原本的15%上调至25%。如果开发商在规定时间内满足政府提出的相关要求，那么这笔额外的款项是可以被豁免的。但是他们仍必须在一次性多支付一笔费用，数额为地价的5%，这笔钱是不可返还的。这就不难理解为什么新加坡房地产开发商协会（REDAS）会在新政策发布后第一时间强烈发声了，他们表示政府在市场还未完全恢复的情况下就采取如此强硬的调控措施，这样的举动是非常不成熟的

新加坡的私宅市场一直以来都是一个受限制的自由交易市场，政府会通过发布相关的政策来引导市场朝一个健康可持续的方向发展。这也使得从1970年私宅价格指数（PPI）开始统计以来市场总体上呈现稳步增长的态势，其中也经历过不景气的时期，但是相较于行情好的时段依然属于少数。新政策的发布必然会给之前四个季度的市场回暖降温，原本的”V“字型的反弹很大可能会演变成一轮较为平缓的”U“字型调整，或许这样相对稳定的改变从长期来看将会对各方产生更为有利的影响。

根据现有的数据，8月份非有地住宅的二手房交易价格为1219新币每平方英尺，较1-7月的平均值，1228新币每平方英尺仅仅下降了约1%。虽然数据显示8月份的交易量只有448个单位，比今年1-7月的月平均交易量，1146户减少了月61%。但是这并非只是新政策的原因，毕竟在农历7月看房及购房在华人眼里本来就是一项忌讳。综上所述，市场在面对新政策时已经展现出了很好的韧性，相信长期依然是持续向好的。

我个人认为随着时间的推移，只要经济大环境保持稳健，买家额外印花税及更高的首付都会在市场定价时被充分考虑在内，并逐渐淡出人们的视野。普通买家也会意识到这点并调整好自身的预算上限，然后再考虑是否愿意在可承受的经济范围内接受面积更小的户型。高端买家通常是有能力且有意愿长期持有房产的。所以除去价格，他们还会会考虑更多的因素，比如说质量、独特性、生活体验，甚至是保值能力，资产组合等投资综合因素，收到的影响预计会更小。

｜外国买家还有机会吗？

很多人怀疑新政策是否会让所有的外国房产买家望而生畏。从高端房产市场的角度来说，海外投资人在购置房产时主要考虑的是新加坡与其他国家相比之间的优劣，这包括政治稳定度、货币走势、当地房产市场的走势，税收政策等等。这一方面新加坡的优势依然是很明显的，毕竟在像中国香港、伦敦、温哥华等许多其他热门城市进行房产投资，需要缴纳的印花税并不见得会比这里来得低。

当然短期内市场肯定会有一定的本能反应并，但是一旦有合适的房产出现，新加坡依然会吸引不少海外投资人的回归。毕竟对于他们来说，做决定的重点不在于价格，而更多的来自于房产本身是否能够满足需求和期望。圣淘沙湾的一栋别墅就是个很好的例子。这栋别墅当时的交易价格高达3330万新币，每平方英尺1795新币，是自2013年以来圣淘沙别墅的成交记录。类似的案例还有South Beach Residence的一套顶层豪宅，也是以约3000万新币的天价被一位外国买家购得。

圣淘沙岛是新加坡首个也是唯一真正的海滨住宅，允许外国人拥有土地。这个位于圣淘沙岛东海岸的综合住宅兼码头度假村开发项目，完美融合现代建筑的元素和风格。
居外房源编号：43466743 点击查看物业信息

｜“未来“中介

利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）在亚太区域已经是一个非常有影响力的房产中介公司了，至今在日本、夏威夷、新加坡、香港及菲律宾已设立多达15家办事机构。除此之外，我们在泰国曼谷的办公室也将在9月份开业。同时我们还与印尼和越南达成了合作协议并将在2019年进驻当地开始运营。通过强有力的国际业务及影响力，我们意在将自己打造成为亚洲各大城市房产市场的门户企业。利斯苏富比国际房地产目前全球共有约960处办事机构以及超过22000名专业独立的置业顾问，经营范围遍及72个国家。我们可以为客户提供最全面的关系网络并且保证他们的房产拥有最大化的曝光率。2017年，我们在全世界范围内完成交易总额超过1080亿美元。

但是我们也深刻地意识到眼下市场竞争的激烈程度以及演变的速度。新兴科技对于人们交易行为和模式所产生的影响对于每一个行业都将是机遇和挑战，房地产市场也不例外。而最有效的应对方式就是积极接受并适应改变，同时快速反应，永远快人一步。特别是当市场出现类似于政府调控等突发动荡因素时，拥有一个强大而稳定的区域平台无论是对企业本身还是客户来说，就都显得越发地重要了。

责任编辑：Zoe Chan

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

是谁炒热了迪拜房产市场？

迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。

这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。

Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。”

他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。”

越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。

投资者的种类

Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。

智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。

Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。”

对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。”

哪里的房产更受欢迎？

Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。

Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。

与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。”

外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。

SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。
居外房源编号：40301105 点击查看详情

谁在买迪拜的房产？

Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。”

Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。

开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。”

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多迪拜在售房源，或致电 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。

来源：Gulf News
编译：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

菲律宾房市繁荣发展离不开海外劳工的强劲购买力

一位观察人士表示，海外菲律宾人将超现代的全新生活方式快速介绍到菲律宾各个角落。

2018年9月16日

菲律宾外出务工人口总数约为910万人，达到全国人口的10%。2015年，海外劳工向菲律宾国内汇款总额达到280亿美元，占菲律宾GDP的9.8%，这一数据反映了菲律宾海外劳工群体对国家经济的巨大贡献。

然而，海外劳工的整体消费实力、以及其对菲律宾经济发展模式带来的转变，却被大大低估。

点击查看更多马尼拉都会区房源

房地产需求

从海外劳工群体中收益最为明显的行业，当属菲律宾的房地产市场。自21世纪初以来，这一群体购房需求的增长，就开始推动马尼拉大都会及其周边地区房地产市场的繁荣发展。

菲律宾房地产和建筑商协会负责人Manuel Serrano表示，“海外劳工人员振兴了公寓市场”。

房地产的繁荣势头已经超出了马尼拉大都会的范围，达雅台（Tagaytay）、宿雾（Cebu）等省城以及拉斯皮纳斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新兴农村城镇都出现了新的住宅和高楼建设项目。

面对海外劳工的买房需求，菲律宾房地产开发商以全力提升服务品质和商业思维作为回应，并且已达到国际化的较高水平。

早在2005年初，房产开发商Ayala Land就开始针对海外劳工、在海外工作的专业人士以及居住在美国和欧洲但退休后会回菲律宾居住这些特定人群，启动了其房产项目国际销售的计划。

如今，菲律宾各大房产开发商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美国、加拿大、英国、迪拜和新加坡，这些潜在菲律宾购房者派出了海外销售代表团队。

2004年至2005年，开发商Rockwell的销售代表Mika Bautista每年往返美国4-5次，向在美国的菲律宾人销售公寓。在英国，菲律宾房地产公司出现在当地各类与菲律宾相关节日庆典上（如菲律宾巴里奥嘉年华）推销房产。

面向海外消费者开展宣传活动

菲律宾房地产公司还在国际菲律宾媒体上大力宣传，开展吸引眼球的推广活动。

Rockwell 在Filipino Channel（一家菲律宾有线电视台）上投放广告；总部位于伦敦、加拿大、澳大利亚的房地产公司在“Planet Philippine”这类杂志上投放广告；而总部位于美国的房产开发商，则在“Filipinas” 杂志上投放广告。除此之外，这些公司还在新加坡、伦敦等地区设立分支机构（设有办公处和员工）。

这些战略收获了巨大的利润回报。

2017年，菲律宾海外劳工对房产开发商Ayala和Filinvest分别贡献了31%、40-50%的销量。专攻海外菲律宾客户的Megaworld公司称，2006年公司盈利增加了3020万美元，增幅达92%。2017年，在美国工作的菲律宾人为Ayala贡献了52亿比索（9800万美元）的收益。

这些公司转变了其业务操作方式，成为吸引海外菲律宾客户购买其产品的“跨国企业”，并取得了巨大的成功。

如今，这些工作在海外的菲律宾人不仅是其国内消费的主力军，更意味著富裕的、可靠的投资者，很显然，他们并没有成为国家的“边缘人”！他们不仅为菲律宾房地产业务模式和环境的转变做出了贡献，更将一种全新的、现代化的生活方式快速传播到菲律宾的每个角落。

来源：channelnewsasia
责任编辑：V X

基礎設施建設為馬尼拉住房需求帶來積極影響

WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

點擊查看馬尼拉都會區的真實房源

都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail）和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X