完美主义苏州富豪如何在中国香港淘豪宅 | 居外买家故事

作者:中国香港房产经纪Ankely根据真实交易经历为居外网独家撰写

中国香港被称为“弹丸之地,寸土寸金”。 土地昂贵,高楼鳞次栉比。但吸引华人买家的是其语言和生活文化上与大陆的相似性,因此,中国香港是很多大陆人士进入海外置业的第一站也不足为奇。

不少内地买家涌入到中国香港这个弹丸之地,购买豪宅,考虑的并非短期投资,更多是为了自住或长线持有,而港府对“外来大陆买家”实施”调控”加税很难奏效,因为该人群对税赋并不敏感。

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本文中大陆富豪买家购买的中国香港豪宅外景

 

置业投资概况

  • 买家:黄先生/ 中国买家
  • 买房区域:中国香港
  • 置业目的:自住
  • 投资金额:HK$1亿以内
  • 买房类型:新公寓
  • 户型:4房,共1990平方英尺(约184平米)
  • 置业结果:成功投资

 

一、挑剔买家的漫长看房历程

黄先生在苏州、中国香港和澳大利亚都有生意往来,经常都会到中国香港开会和处理业务,间中也会带同妻子和两女儿来中国香港游玩。本来他打算如果可以移民到中国香港也挺不错,因为他跟妻子都不太会说外语,觉得中国香港人比较容易在语言和文化上沟通,而且中国香港四季气温温和,饮食方面选择丰富,对他们来说可是最适合不过的居住环境。

不过,追求完美的黄先生对于选房有着相当严格的标准:必须是全新的高档住宅、要配有四个房间、还要求全海景、交通方便,而且要有两个车位。我们都知道,中国香港住房的面积相对而言都比较小,尤其是分层式的公寓要上二百平方米的就更难找! 整个看房时长前后就经历了一年多,黄先生往来大陆与中国香港之前到处看房,就是很难找到合自己心意的房源。

黄先生觉得九龙和新界区环境不够理想, 又带他看过港岛南区,虽然感觉良好但是他觉得距离市区稍远。  后来我帮他找到了一套目标物业在港岛山顶,本来以为可满足他的要求,但结果因为这物业是位于雾线以上,他又嫌太潮湿! 后来,在半山区有套独立洋房,对他来说应该是十全十美,房源合适但价格却比他的预算高出一倍,十个回合商讨过后,双方要求的价钱仍是有差距,最终未能敲定。

二、买卖双方皆大欢喜的交易

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房产平面图
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内部实景,视野绝佳

在三方都意兴阑珊之际,经纪人终于发现有一套位于中半山的全新公寓非常契合黄先生的需求。该物业全幢楼高42层,单位位于极高层,拥抱180度维多利亚海景,雾线以下,实用面积1,990平方呎、配有四个房间,交通便利,这幢新楼刚巧遇着入伙期(搬新家的意思),而当时的业主是一名投资者,不想长线持有这物业,故希望能赶快在办理按揭手续以前将本单位快速出手。2010年,在买卖双方的祈望和理想配合之下,很快就达成了协议,连同两个车位成交价HK$6,500万,皆大欢喜!

最初黄先生购买房屋是希望移居中国香港自住的,但事后最终改变初衷,他们一家最终移民到了澳大利亚。因为以往投资移民到中国香港只需要投资在房地产或金融产品上便可以申请,但鉴于不少申请人都将资金投放入房地产,中国香港政府为免政策倾斜,2015年1月15日起已经取消“资本投资者入境计划”。

三、投资收益

不过,黄先生对千挑万选而得的完美物业又怎会轻易放弃?现在这单位已变成长线投资,出租给一家外资银行的高级职员,租客本人有高额住屋津贴,而且以银行自动转账方式支付租金,现时每月租金收入HK$180,000,回报率3.3%,可算是颇安稳的优质投资项目。

更重要的是,时至今日,该套房产市值已经飙升至一亿港币,涨幅达到了54%。

 

 

看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

 

排版:Shelly Du

责编:Vincent Xie

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

出租英国房产,别忘了买份保险|居外专栏

当你决定将房产出租,从房屋自住者成为房产投资者和房东时,新的责任也就随之而来。其中最关键的一个方面,也是最大的一个改变就是保险。你要考虑的是,如果发生意外,什么样的保险可以为你提供保护?

当房产遭遇火灾、失窃等不幸时,或有人在你的房产中遭遇意外或受伤时,家庭财产保险可以为你提供保护,承担费用。但一旦你的房产成为了出租房产,你成了房东后,家庭财产保险就失效了。这时候,你就要尽快选择能够为房地产投资者和房东出租房产提供保护的业主保险

不久前,我的一个客户因调到海外工作而决定将公寓出租,但他却忘了将家庭财产保险换为业主保险。这是一个严重的错误!后来租户在房产中受伤,并向房东索赔。但因为家庭财产保险没有覆盖此类事件,租户发起法律诉讼,房东不得不支付赔偿金。幸好租户没有受到致命伤害,否则房东所要支付的赔偿金可就要贵得多了。

为什么家庭财产保险不为出租房产提供保护?

家庭财产保险主要为独户家庭、屋主自住房产提供保护。一旦出租,房产就不满足上述要求。因此,家庭财产保险部位出租房产提供保护。

房屋一旦出租,承保人承担的风险就相应增加。由于租户不像业主那样对房产保护有加,房屋出租后,承保人常常收到更多的索赔。因此,家庭财产保险不适用于出租房产的房地产投资者。

业主保险

如果你计划出租房产,你需要购买业主保险。一般来说,由于承保范围更广,这一保险的平均费用相比家庭财产保险高出20%。

房东有两种保险组合可供选择:

  1. 业主财产保险组合
  2. 承租人财产保险组合

这一保险为受到大雪、冰雹、风暴、火灾、雷电和其他风险侵袭的房产提供保护。承保范围还包括共租户使用的家庭用品以及割草机、扫雪机等设施。

业主保险还包含责任险。例如,如果租户或其客人在出租房产中受伤,业主保险将承担其产生的医疗和法律费用。在房产因重建或修缮期间而无法出租的情况下,大多数业主保险还会支付这一时间段内的租金。但不同保险承包范围不同,最好的方法就是在买保险前认真阅读具体条款。

如果你想要了解更多信息,咨询哪一款保险产品对你而言最适用,能够为你承担不必要的责任,免除后顾之忧,就请联系伦敦房地产中介Stonelink International。

 


翻译:LPS
责编:Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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投24万涨37万 华人买家分享悉尼投资实操秘笈 | 居外买家故事

作者:Charlie 

今天的澳洲,房产中介已经不需要苦口婆心地劝客户投资了,过往的房价数据就是最好的证明。居外网接下来为大家介绍的是成功投资悉尼房产的普通买家——查理Charlie,一起了解下他是如何理性、有策略地实现悉尼房产投资梦想的。

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Charlie在悉尼购买的新公寓外景

投资概况

    • 买家:Charlie/澳洲新移民
    • 买房区域:澳洲悉尼圣雷纳兹区(S Leonards)
    • 置业目的:投资
    • 投资金额:18万澳元(首付+养房费用)
  • 买房类型:新公寓
  • 户型:2房1厅2卫+车位,共100平米
  • 置业结果:成功投资

 

备注:本案例中,Charlie买的是期房,海外买家在澳洲也同样可以买,不存在限购问题。

下面是Charlie分享的买房决策过程及重要决策逻辑,供各位看官参考。

一、买房前该回答的N个问题

无论买房目的是投资还是自住,都需要考虑清楚以下问题:买在什么地方?买什么样的房?自己的预算有多少?找谁买?全款买还是贷款买?贷款的话,澳洲的银行能贷款吗?如果行,贷款比例多少?能贷多久?利率多少?采用固定利率还是浮动利率?如果投资出租,租金多少?需要自己贴钱还房贷吗?投资回报率多少?等等诸如此类的问题

由此可见,居外编辑建议做一个表格,问题对应数字和答案,各位想要进入海外房产投资的投资人, 需要先结合自己的财务状况,调研和评估,回答完关键问题再采取行动。

二、悉尼买房的全流程实战经历

基于Charlie的买房经历以及他此前在房地产开发管理咨询背景,Charlie特意分享了独门购房流程图,能令各位读者朋友对于怎么在澳洲买房一目了然。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

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流程图

1、前期准备

购房的前期准备工作非常重要,需要了解市场锁定目标区域确定预算范围,还有澳洲政府关于海内外买家的购房政策和法规,银行贷款政策、税务的问题以及购房过程中将会发生的费用等等,下面会分别介绍。

1.1、了解市场,确定预算范围

买房之前肯定得通过各种渠道了解市场以便确定目标区域和预算范围,做到有的放矢。首先通过个别房产中介了解市场情况,包括悉尼房地产市场变化的历史数据和趋势,同时在澳洲一些知名的房屋销售网站上了解各类价格数据,也和线下中介接触了解一下他们的看法。

通过广泛的调研,我也根据自己的经济条件基本确定了自己的预算范围为60~80万澳元。

1.2、了解澳洲购房相关政策和法规

通过浏览澳洲新南威尔士州公平交易厅网站(英文)可以了解如何选择中介以及购房时有哪些注意事项(中文)。按照法律规定,只有具备执业资格的中介才可以开展中介业务,这样的话,万一发生什么问题可以向州政府公平交易厅以及中介行业协会投诉。

对于海外买家,还得了解澳洲政府海外投资审查委员会的最新政策、地方政府关于印花税的政策,还有银行的贷款政策等等。

需要注意的是,澳洲市场上有些属于黑中介,没有任何执业资格,而且胆大妄为,如果没有搞清楚就容易上当受骗。州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍,没有经验的买家可以先好好看看。

1.3、联络会计师和房贷顾问

买房之前还应该预先和自己的会计师和房贷顾问沟通一下。找会计师主要是涉及税务问题,是以个人名义买房还是家庭信托买房比较好,假若以后房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民,购买房屋一年之后出售的话,盈利部分的50%得计入纳税收入。

找房贷顾问需要了解的是,假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款,一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约,需要支付贷款银行一定数额的罚金。这一点我是真的忽略了,毕竟以前没有买过房。当然,后来房子升值想做转贷时问了贷款顾问,贷款顾问告知会有所损失,觉得还能承受也就算了,当然,贷款顾问也会有损失,因为先前银行支付给贷款顾问的部分佣金会被银行收回。另外,如果买家认识房地产估价师当然也不错,可以咨询一下目标房产的价值。

1.4、了解购房的税收和费用

购买澳洲房产时,印花税是买家需要缴纳的最大一笔费用,根据房产价格、个人情况以及房产所在地不同,所付印花税有时可能高达房价的5%。如果是海外买家,根据房产价格的不同,则需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的费用,例如价格在100万澳币以下的房产,目前需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳5,000澳元的费用。

我当时买的73万澳元的房子,印花税交了2.7万澳元。购房时还有律师费,悉尼这边大概是900~1200澳元,律师费中其实还包括一些政府的收费,为了省事都由律师代缴了。

2、拟定买房策略与选择房源

随后我拟定了基本的买房策略:通过广泛接触中介或开发商寻找位置不错、符合预算以及口碑好的开发商开发的公寓楼花(即期房)。

楼花的最大好处是付了第一笔款(一般房价的10%)签署合同之后,还有一段时间准备过户的资金,不利之处是不知道房子能否按期交付,也不知道是否会有设计变更,或者规划是否能获批,最终房子能否真的建起来,或者最终质量到底如何,要避免这些风险,找个口碑好的开发商尤为重要。

经过一段时间的了解,有人向我推介悉尼北岸圣雷纳兹地铁站附近一个2房1厅1厨2卫带车位的高层公寓楼花,室内面积100平米,价格73万澳元,所在的楼层视野也不错,可以看到远处的海湾,离悉尼歌剧院大约5站路,另外,楼盘附近有不错的学校和医院,还有知名连锁超市,当地市场上类似房源每周租金700澳元左右,我一看,这个可以考虑!

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悉尼北岸圣雷纳兹地铁站,地理位置和配套都不错,是我选择的重要因素。

 3、选择贷款顾问及预批贷款

好的贷款顾问能够根据买家的具体情况提出好的贷款建议,寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批,这个非常重要。假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来,那么买家有可能损失10%的价款(如果购房合同规定是10%的话)。

这是我买房之后才知道的,当时没有经验,也没有谁提醒我。现在回想起来,只能说老天爷眷顾我了。特别在当今澳洲银行基本拒绝贷款给海外买家的情况下,海外买家一旦付了钱交换了合同而最终又没法办理贷款,房子没法过户的话,这笔价款和印花税可就白白损失了。还有,万一房价在过户时跌价了,开发商收回房子转卖时还会向买家追索这个跌价的损失。

4、选择律师及购房合同谈判

好的律师会真正为客户考虑,他们会仔细研读购房合同并指出其中的不利条款并努力争取更有利于买家的合同条件。一般大家关注的主要是交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等。在交换合同之前最好和律师沟通一下,看看自己关心的问题是不是问题。

在房地产行情好的时候房子不愁卖,开发商一般不会愿意和买家谈判合同条款,假若市场不好,态度又可能不太一样,协商的余地就大一些。我买房的律师是中介介绍的,事后想来也是一个陷阱,没事皆大欢喜,万一和开发商发生冲突的时候你的律师就不是你的律师了,因为中介是代表开发商卖房给你的,中介往往会“好心”给你介绍律师,这些律师的生意来自中介,而律师和你只是一锤子买卖,对吧?

5、交换合同

按照合同规定,我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期,冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。需要注意的是,通过竞拍拿下的房产是没有冷静期的!

我当时提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了,也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。交换合同时无需办理贷款,一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款。

6、房产的过户

当房子完工并验收合格,开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房,看看还有什么问题,然后拍照留底签字记录在案,给开发商大约二周时间整改。

房产过户前买家还必须办好银行贷款,如果是打算付全款的土豪,办理银行贷款这个环节就可以省略了,到时候直接拿支票给自己的律师,买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。假若房产有贷款,那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的,买家拿到的是复印件。需要说明的是,房产的过户手续除了律师可以帮忙办理,买家自己也是可以办理的,只要您有这个专业能力!

三、投资收益:2年升值37万!

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按照2017年下半年当地的房价水平,我这套房产的投资收益概况

我当时买的这套公寓是2014年底交房的,首付一共20%,银行贷款80%,贷款利率属于只还利息不还本金,利率平均4%,锁定2年。每周租金700澳元,市政费每季度250澳元、物业管理费每季度1000澳元,房屋保险费每年174澳元,水电和网络宽带费用由租客承担。

这样的话,我的收支相抵之后还有盈余。也就是说这个物业属于正现金流资产,无需自己倒贴钱。不过假若中介找的租客出现什么问题就不好说了。最重要的是,最近几年该区域房产升值不错,同类房产售价达到110万澳元。也就大概2年半的时间,这套房产升值约37万澳元,假若现在售出,投资回报率还是不错的,但是会交很高的税,澳洲政府会通过税收政策抑制炒房,无论对于买家卖家都是好事情。

四、投资心得:看好澳洲房市发展、投资有技巧

澳洲是目前全球少有的相对比较健康的房地产市场,当欧洲面临一波波恐怖袭击的威胁时,澳洲由于得天独厚的地理位置还有相对严格的枪支管制,成为地球上最后一片乐土和避风港,这也是最近几年全球投资人和移民蜂拥而来,从而不断推高澳洲房产价格的重要因素。

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澳洲的新公寓都是精装修房,交房后即可出租收取租金,图为我买的公寓内景

对于海外买家来说,如果有钱都不是问题,但是想要进入澳洲这个市场,做足功课,找到一个好的中介或购房顾问、好的律师、好的贷款顾问和好的会计师则是投资置业成功的重要保障。以下投资建议细节需留意:

1、中介是代表开发商卖房的,从开发商那边拿佣金,所以买家无需支付任何费用。但是,对于想要购买高性价比房产的朋友,可以考虑支付房价1~2%的服务费找个能够代表自己利益的中介或者是购房顾问去寻找合适的房源,和卖家进行谈判,以便更好的维护自己的利益。

2、贷款顾问是从银行那边拿佣金的,所以买家也无需支付贷款顾问任何费用,但是,贷款银行办理贷款手续时会收取买家一些费用。

3、假若买的是公寓,房子成交之后需要按季度支付市政管理费、物业管理费、水费和电费,而网络宽带费用一般是按月支付的。假若买的是别墅,则无需交物业管理费,但是需要缴纳土地税。另外还有房屋保险费,数百澳元而已,不同的保险公司保费有所不同。

4、如果房产过户之后并非自住,那么可以委托中介帮忙出租,房东支付中介租金收入的5~6%作为服务费,中介负责招租、代为收租和支付市政费、物管费等费用,还定期通知租客配合消防年检以及通知房东检查房屋情况。

5、常听到有人说,房子升值主要是因为土地在升值,要买就买有土地的别墅!事实上,每个人的情况都不同,本钱不多的人不能老想着攒钱买别墅而错失购买公寓的投资机会。公寓可能升值少一点,但是资金要求也不高,租金收益一般比别墅高,还贷压力相对小一些。一般说来,同一个区域的别墅长远看升值会比公寓高不少,但是,前面好些年可能倒贴钱。

五、2018年投资展望

由于2017年下半年澳洲房地产已经呈现明显的疲软态势,2018年上半年将以观望为主,同时积极寻求捡漏机会。假若是公寓,地段必须很好,交通方便,容易出租,假若是别墅,也应该关注好一些的区。我将重点关注悉尼的机会,毕竟我生活在悉尼,而且由于悉尼的人口仍然处于持续增加中,房价抗跌能力会比澳洲其它城市更强。

 

看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

排版:Shelly Du

责编:Vincent Xie

 

如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流,还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜,但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora(同时也是居外特约专栏作家)在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例,和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得:

投资概况

  • 买家:Zora/美国华人
  • 买房区域:康涅狄格州布里斯托
  • 置业目的:投资
  • 投资金额:7万美元(首付+养房费用)
  • 买房类型:多单元房
  • 户型:共3户,每户为3房1卫(110平米),共330平米
  • 置业结果:成功投资,净现金回报率达13%

 

*备注:多单元房(Multifamily),是美国特有的住房的类型,从外表上看是一幢独立房,但建筑里面却包括了2-4个独立的单元(公寓),每个单元都同时入住一户家庭,为此能获得较高的租金收入,是最适合投资的房屋类型。

关于多单元房的投资优势,可参考“选择投资美国多单元住宅(multi-family)的五大原因” 

投资房产怎样实现13%回报率? 美国华人实例解析 | 美国
Zora所购多单元房外景。从外观上看,与一般独立房无异,但里面却包括3套独立的公寓,这也是获得更高租金和投资回报的关键。

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这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市(Bristol),面积近330平米,共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟,5分钟步行到购物区域,靠近公交站,14 分钟步行距离到公园,高尔夫球场,网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层(working class)为主,这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情,每个单元的租金为900-1100美元/月左右。

一、房产投资回报率如何计算?

在计算这套多单元房的投资收益钱,先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式:资产回报率(CAP RATE)、现金回报率(Cash on Cash Return)。

  • 资产回报率CAP RATE

CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格,也就是不考虑有贷款的条件下,一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额,减去所有费用,包括地产税,保险,维修,房东所支付的水电费等。值得说明的是,银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。

  • 现金回报率Cash on Cash Return

净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同,现金回报率的计算更看中的是每年现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如,房产价格为10万美元,首付款25%为25000 美元,如支付完贷款和房产经营费用以后,纯利润所得为每月300 美元,CASH ON CASH的回报为 ($300 *12/$25000)=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值,并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

投资房产怎样实现13%回报率? 美国华人实例解析 | 美国
布里斯托市方位图。刚好处于波士顿与纽约之间,良好的经济情况使得当地租房市场旺盛,租金较为稳定。

二、实例计算:布里斯托Bristol)多单元房投资收益计算

1、买房主要支出

  • 成交价格205,000 美元
  • 首付金额:51,250美元(25%)
  • 维修费用:12000 美元(在专业验房过程中,屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄,在和卖家商讨后,卖家给出10000 美金的折扣,作为买家的我们会出资进行修葺) 
  • 月贷款利息和本金:$847;年贷款利息和本金为$10,163.40 美元

 2、每年养房费用(必须支付的养房和出租衍生费用)  

  • 维修费用10%:每月$326 ,每年3912美元。
  • 空置期分摊(vacancy rate 10%):每月326,每年3912美元。

备注:10%的空置率是一个比较保守的数字,康州的冬天比较长,如果房屋在冬天空置,招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值,大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算

  • 专业物业管理费用10%:每年3912美元

备注:业主如果居住在外市,或者没有时间亲自管理,可以雇佣专业的物业公司负责招租,维修,接通业租户电话等,一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产,但1-2年后计划由物业公司接手管理,所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。

  • 房产地税:4700 美元/年
  • 水费:150 美元/月,1800 美元/年(根据房产的建筑结构,不是所有的房产水费多有房东支付)
  • 房产保险:2332 美元/年
  • 总费用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入为$39,120 美元(月房租收入$3,260*12)

为此,本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下:

资产回报率=(年房租总收入- 费用支出)/ 房产购买价=($39,120 -$20,568)/$205,000=9%

现金回报率=年净利润回报(年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金)/现金投资(首付金额+维修费用) = ($39,120 -$20568-$10,163.40)/ ($51,250.00+$12,000)=13%

注意:如果大家无法在美国拿到贷款,现金支付购买的话,CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。

三、投资心得:避开热门区域、找个好经纪

美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素,未必适用于美国所有其他城市和地区,需要说明的几点是: 

  • 选择适合的投资区域

美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约,房产在过去几年中价格上升迅速,尽管租金也在上升,但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。 例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。 与之相比,康涅狄格州比邻纽约和波士顿,最近一两年才开始被中国投资人所了解,是一个投资门槛低,回报较好的市场,能以更少的现金投入获得不错的现金回报,更适合普通投资者。

  • 选个称职的经纪人真的很重要

选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用,保险和水费的预估信息,帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师,专业验房公司,物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议,让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说,找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。 

 

看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

 

撰稿:Zora

排版:Shelly Du

责编:Vincent  Xie

 

前Geeky京城工科男 現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事

前面几期内容里,居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事,让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过,“授人以鱼不如授人以渔” ,以往的买家案例固然精彩、有价值,而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。

买家概况

  • 买家:Peter Pang /北京人
  • 置业区域:澳洲
  • 置业目的:投资
  • 买房类型:适合投资的各类物业
  • 置业结果:成功投资,小有所成

备注: Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房(HO)及总结,共6部分,篇幅较长,请耐心阅读。

一、怎样选择买房区域

新移民或买家到了澳洲,该在哪买房呢?这里我想先解释一种现象,那就是宇宙的中心五道 口的形成(上海人也可以理解为五角场或莘庄现象)。北京的大学主要集中在海淀区,那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里, 再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地,大批IT公司在那里聚集,也就形成了工作学习的必要环境,大量的居住和购物消费需求由此诞生,肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。

长此以往,随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施,亲戚朋友这么一问,都说住五道口交通便利,生活工作两不误,于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤, 你要是问问老北京买房会不会选五道口, 得到的答案一定是否定的。

有人说了, 哪个大城市不是从无到有发展起来的呢?废话, 一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么?

初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样, 问问朋友,找找亲戚,发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子, 一致回答 :Glen 好啊, mt 豪啊,又是排名前十的公校校区,又是大型的购物中心,还有电影院,火车站,汽车总站, 亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley , 一批一批的土豪大妈,一掷千金,200万,300万,不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢?呵呵,跟五道口的答案是一样的。

其实从投资的角度来讲,就要买 glen 这种五道口位置,步行距离可以到达一切,因为人口爆炸增长,房价大幅增长,短期投资回报很高,买完等俩月马上卖,赚快钱或者囤地做开发, 赚大钱!但要选对当地最热的区域,还需瞭解当地的居住观念。

一个问题你必须明白,宇宙的中心,就算再繁华,也算不上宜居之地。周围高楼林立,车水马龙,酒吧的音乐就能吵死你,大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐,警车从你家不远处24小时呼啸而过,开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售,但不会做成别墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里, 他们的地都被谁买下来做了什么, 你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化,是要和繁华的中心保持安全的距离(必须有车), 而不是直接住在市中心。当然,无论如何, 把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区,肯定是不会错的!

二、影响房价的N个因素

买房不要凭感觉,而让数据说话!幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀,这样会误导大众, 因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图, 要培养自己用数据画图的兴趣, 学习用好每个工具,从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素:

1、房产及周边配套列表

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影响房价最最直接的因素,左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。

 

2、各区均价排名变化

3、学区地图

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学区地图 (维多利亚州某学区的范围划定,来自官方网站)

4、房屋周边土地规划

5、区域需求判定

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维州某个区的房屋需求量。可以清楚看到,该区域的住房需求远远高于维州平均水平,因此投资潜力巨大。

6、周边房价对比

7、每周成交数据

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这些都只是一些最基本的图表和工具,而且当地都有对应的专业网站提供相关数据,查找不难。其实还应该包括更多,比如用 google earth 查房子海拔,打电话给区政府询问 zone code 等等,一套房子贵,总归是有一些原因的,多看多听、多经历,形成自己的理论并不断完善。

三、是否该投资学区房?

中国的教育资源大都集中在公立学校手中, 从小我们就知道, 中国的私校是混日子的, 教不出好学生,一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的(主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同)。

国外的有钱人,包括中产, 一般是不会送孩子去公立学校的, 因为公校不论硬件设施, 还是教师资源都远远不如私校,因为国外政府根本没钱,连政府都会破产的国家,怎么可能靠政府养好学校呢?

再有就是,老外对社交圈非常重视,其实就是国内的关系网,试想一下,如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子,那么等他们 长大了, 你还会担心自己的孩子混不好吗?

那么学区房到底重要不重要呢??

这里我来讲一个道理,力从地起,人类所有的行为都需要土地。 想造汽车?需要厂房;想办学校?需要教学楼;想开车?需要修公路;想看病?需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为,都需要土地的支持, 而各种各样用途的房子,也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。

如果最近几年的新生儿出生率高, 那你屯个学区房准没错, 如果最近留学生开始多起来 了, 那就买两套大学旁边的学生公寓吧, 要是认为人口老龄化是个趋势, 那么买个医疗有关的用地是会保值的, 看好互联网?物流用的厂房是关键, 要是觉得今后会普及在家办公, 那么办公楼千万别买,o2o 送餐会波及餐饮业?那就别碰做饭馆的底商, 新移民数量看涨?那买两套市中心的公寓也无妨。

房地产是一个很大的行业, 涉及到经济的方方面面,因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行,小到停车位,墓地,大到海岛,摩天大楼, 房地产即 经济本身!

所以到底要不要买学区房呢??我相信读到这里,你应该已经有了自己的判断,何止学区房, 医院,商店,办公楼,咖 啡厅,谁知道会不会是你的下一个目标呢?

四、怎样的房产才算豪宅?

下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素,一套房子如果能给人带来精致感,那么就离卖个好价钱不远了,就像买苹果产品和中关村地摊货的区别,要让人有住在里面有高大上的感觉,可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖,至少4车位车库,健身房,网球场,电影院,书房,9洞推杆草坪,中院,地下室,空中花园,户外烧烤区,四合一卧室,钢琴,壁炉,高墙阔院,单层房高超过3米,前园有纵深感,酒吧,视频监控安保系统,中央空调等,以上都算必备的要求。

2、景观(view)要好。说到 view 有一点不得不提, 就是上坡地还是下坡地的问题, 有些人说地一定要平, 其实大错特错了,对于豪宅而言为了获得更好的 view ,地一定要又坡度, 只是选择上坡或下坡,玩法不一样而已,平地你只能看到邻居家的窗户,只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行~比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上: 最好的木地板,复古花纹地毯,水晶灯,旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手,浮雕墙,木包墙,拱形吊顶,透明玻璃透光顶,厕所浴室天然大理石从顶到底,嵌入式水晶柜,整体厨房用最好的厨具。

所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材;整面墙的书柜;外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕;电源位置设计合理看不到明线;灯光够足、房间布局采光合理;每个房间之间靠走廊隔开;电影院合理的声乐场设计;宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画;墙体凹凸设计可放置古董展示;双开木质复古门或玻璃门;镂空的玄关;地宽超过20米并有气势的房子前脸;前园纵深足够走车,全自动院门,木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘;每个房间有自己独立控温的中央空调;天然大理石厨房中控台;泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池;灯光网球场;花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。

以上都是很具体、很明确的硬性指标,下面是一些我看到的不错的豪宅设计,供参考。

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豪宅地势要有一定坡度
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配套和景观
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内部典雅奢华
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私家泳池-豪宅必备

五、是否可以买古董房

很多人都说在澳洲买了古董房(HO) 你就别想升值了, 还有很多人说古董房千万不能买, 维护起来可贵了,住里面又破又小,到时候想转手都卖不掉的,我想说的是,你知道北京的四合院都谁买么?你知道上海的老洋房都谁住么?

其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样,即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力,为啥?因为这才是跟暴发户的区别所在, 这才是格调和品味的代表,这才是一个国家历史文化的精华,这才是底蕴!

其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了,物以稀为贵,所以动不动就要几个亿才能买一套, 但澳洲的古董房很便宜, 不是因为真的没人要又没法住,而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到 处都能看到这样的住宅,有些甚至整条街都是,这也就形成了另外一个优势,想住好区又预算有限,那就买套格局好的 HO 自己收拾吧!

HO 有很多种, 有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色, 有些是整体保留一砖一瓦都不能动,但有一点是可以肯定的,房子里面你想怎么整都可以,所以外面看起来很旧的房子,里面可 以是全新的,房间的布局、功能性,一样也不会比新房少,就好像北京有个小区叫观塘,还有一个叫中国院子, 其实都是四合院风格的房子,但房子里面都是现代装修, 住起来一样舒服,一辈子就住里面了又怎样, 很牛逼的好不好。。。。

还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅,其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种,买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅, 什么时候成为仅仅是时间问题而已 (你现在买的是法风新房, 过二十年你再想拆试试,区政府肯定不让你拆,这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的,所以才会成为 HO), 你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。

点击查看澳洲建筑风格的 wiki , 帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格

以下几个不同时期的 HO 图片, 你会不会怦然心动呢?

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六、总结

虽然我并没有说什么自己的买房经历,而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的 经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变,帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节, 比如如何避税, 如何再抵押套现继续买, 如何购买商业地产等等。

下面简单回答下读者重点关注的问题。

Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢?

A: 简单来说就是要不停的找白菜,试想,如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值,那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少, 那么这个时候如果低于这个市场价值买入,那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入,因为这其实原本就是房子本身的价值而已, 只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好,有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下,转手就是利润。

买下有潜力的旧房进行翻新,也可以快速达到这个目标,再不济你买块地盖个新房也能快速办到,因为你在路上看到的任何一套房子,不论多老多旧都曾经是一套新房,试问在几十年甚至上百年的过程中,曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的, 这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性,它能带给每一位房主稳定的收益。

Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办?

A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套,就变成海外人士也可以买

的新房了。

 

 

看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

 

排版:Shelly Du

责编:Lisa Zhu

中国人在泰国投资置业创下新纪录

投资者对房地产的需求,尤其是对曼谷房地产的需求有增无减。尽管曼谷的绝对游客人数有所下降,但中国房地产买家的询盘数量依然稳定上升,甚至创下了新纪录。中国人不仅在赴泰旅游次数上超过了其他国家的人民,在房地产方面也是最热情的投资者。今年第三季度,中国购房者在泰国的房地产打破了以往的记录。

泰国房地产市场上第二活跃的投资者群体是中国香港公民。

根据居外网 Juwai.com提供的统计数据,中国大陆买家的询价次数同比增长了一倍有余,比上一季度(第二季度)高出了近30%。

居外网首席执行官罗雪欣(Carrie Law)表示,泰国房地产询盘达到了前所未有的数量。“如此强劲的结果背后有部分原因是8月份出现了一次罕见的询盘激增。这对整体的影响使得第三季度的询价相比去年同一季度高了一倍以上。”

如此理想的表现得益于中国游客提供的长期性支持。曼谷一直是备受中国游客青睐的旅游目的地,黄金周期间的游客人数更是可观。尽管今年的旅游数据低于预期,但游客人数仍超过了2017年。

泰国之所以这么受欢迎是因为它有很多景点,中国游客往来也比较方便,而且物价相对实惠,对团体和自由行游客都有一定的吸引力,”罗女士说。

泰国曼谷Ashton Chula-Silom公寓项目由阿南达房产开发公司(Ananda Development)开发,位于泰国曼谷市挽叻县Si Phraya区Mahaphruttharam路,邮编10500。Ashton Chula-Silom公寓已于2018年完工。公寓包括一幢56楼的独立建筑,共1180个单元房。
居外房源编号:43433232 点击查看公寓的更多信息

由于台风潭美和此前的另一场风暴,许多飞往另一个深受中国游客欢迎的旅游目的地——日本的航班均被取消,该国房地产在第三季度的询盘数量也因此有所下降。

七月份的普吉岛游船倾覆惨案似乎对当地的游客人数造成了影响。此外,泰国旅游局(TAT)最近发布的报告显示,前往清迈的中国游客人数多次下降。在过去一个月内,清迈部分地区的中国游客人数减少幅度高达50%。

根据konradlega.com的说法,中国政府将继续支持在泰国等国家的投资以鼓励这些国家参与“一带一路倡议”。这类投资呼应了中国推动邻国基础设施建设的战略,还可以促进同一地区内的跨境贸易活动。

“虽然目前只有9%的中国公民拥有护照,但预计到2020年之前,拥有护照的人数将增加一倍,达到2.4亿,而这些护照持有者对泰国来说都是潜在的游客和投资者。”


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来源:The Thaiger
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

一个中产在新加坡付房产税的经验

作者:华侨银行驻新加坡经济学家 谢栋铭

本文没有高屋建瓴的政策建议,也没有细致的政策解读。只是通过笔者了解的三套不同属性的房子,为读者们分享一个普通新加坡中产阶级家庭缴付房产税的经验和一些体会。

笔者是2009年初在新加坡首次置业,当时全球金融危机的悲观情绪并没能抑制笔者的新婚刚需。和多数新加坡中产家庭一样,笔者的首套置业选择了转售政府组屋。新加坡的住宅房屋主要分三种包括政府组屋、私人公寓以及有地住宅(别墅)。所谓的政府组屋类似于中国的经济适用房概念,由政府规划兴建,然后以优惠价格出售给人民。而新加坡独特的组屋政策,使得新加坡基本实现了“居者有其屋”。目前新加坡全岛组屋已经超过100万套,超过80%的人口居住在政府组屋里。

房产税初体验

新加坡组屋政策的目标是实现人“人人有房”
新加坡组屋政策的目标是实现人“人人有房”

笔者2009年8月搬入组屋,12月初收到了来自税务局的人生第一封房产税缴付通知。新加坡房产税一年一算,一般年底政府会通知明年需要缴交的房产税金额。计算公式非常简单,所缴交的房产税等于房屋的年值(Annual Value)乘以房产税率。无论是政府组屋还是私人公寓和别墅,公式都是一样的。不过年值和房产税率这两组变量则会根据房屋性质和房屋功能来确定。因此普通居民要精确预测未来三年自家需要缴付的房产税基本是不可能的。

先来看房产税率。新加坡的房产税率主要分自住非自住两种,其中投资出租或者空置都属于非自住范畴。2009年笔者首次置业时自住税率为4%,而非自住税率则为10%。再来看年值,新加坡房产税的年值是根据同地区同类型房屋租金计算得来。简单来说,决定年值的不是房价,而是邻居出租的租金。税务局2009年底对笔者组屋年值估计是9300元,根据4%的自住税率,2010年度所需缴交的房产税为372元,不过当年政府给了组屋自住税务抵扣,外加消费税抵扣等,实际需要缴付的房产税为227元。应该说对于任何一个普通中产阶级来说,一年227元的房产税是可以承受的。

笔者由于买房的时候做了一些功课,对房产税做好了心理准备,不过却发现政府计算的房产税比预期低不少。这里主要原因是房屋年值远低于预期。政府给出的9300元年值所隐含的月租金只有775元,这是远远低于当时市场租金的,甚至不到一半。后来笔者仔细查了税务局的解释才了解到,税务局对年值的估算是基于没有装修和家具的房屋租金。结合后来笔者参与私人住宅的经验来看,新加坡税务机构对政府组屋的年值估算是比较保守的,这种保守其实降低了组屋居民的房产税压力。

房产税的劫富济贫

2010年开始新加坡政府对房产税进行了改革。自住的房产税率调整成累进税率年值6000元以下,税率为零,6000元到65000元区间内为4%,而超过65000元部分则上调至6%。2010年底笔者在收到的税务局的信中欣喜地发现,由于年值维持在9300元不变,笔者2011年度所需缴交的房产税金额已经由上一年度的227元下降至132元。

而新加坡的房产税改革并没有止步,2014年开始新加坡将房产税更为细化,自住的房产税累进档数由原先的三档提高至八档,不过一年以后的2015年又将八档缩减为七档。除了税率细分之外,免税额也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承担的房产税进一步提高,其中年值超过13万新元的房产税率将达到最高的16%。除了自住房之外,非自住房的税率也从2014年开始改为累进式税率。年值超过9万新元的出租或者空置房房产税率将达到20%。

目前新加坡的房产税率沿用了2015年开始执行的累进税制。居住在二房或者一房式政府组屋的中低收入居民受益于递进式税中的免税额,不需要缴付任何房产税。而豪宅投资者所需要缴付的房产税大幅提高,譬如一套年值9万元出租或者空置的私人公寓每年房产税将达到12000元。累进式的房产税率起到了劫富济贫的作用。对于笔者来说,笔者也受益于新的累进制度,之后在这套组屋中缴付的自住房产税再也没有超过2009年时的227元。

居外精选新加波房源1华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼,最高达290米,是新加坡最高公寓;以3,227新元(约合15,311元人民币)的平均尺价,在全球最昂贵公寓中排行第九。

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随行就市的房产税

新加坡房产税的调整有两个阀门,除了税率之外还有年值。由于年值从租金中计算得来,因此年值与经济周期成正相关。2008年全球金融危机后,受益于全球央行非传统货币宽松的支持,新加坡房地产市场出现了深V反弹,房价在2009年中触底之后迅速反弹,直至2013年底见顶,随后房价在政府高压调控政策打压下回落。在这轮牛市中,笔者的组屋年值也不断被调升,从2010和2011年度的9300元被上调至2013年度的12300元,但是由于上文表述过的房产税率的改革,虽然年值被调高,但是笔者实际支付的房产税却有所下滑。

既然租金是跟着经济周期变化,房产税并不是只上不下的。2014年后随着移民政策调整,房屋供给上升以及全球经济复苏不如预期等叠加因素影响下,新加坡房租开始出现回调,并带动年值回落。最新的2018年度,笔者的政府组屋年值已回调至10980。

由于政府组屋带有福利性质,其年值波动幅度并不大。而更多的波动由经济条件更好的私人住宅的居民承担。笔者有位亲戚在2010年初市场大幅反弹后购入了一套私人公寓参与房地产投资。购入时该公寓的年值仅为21600元,但是2010年中刚完成交易后,就收到税务局的信表示从2010年下半年开始年值上调至26400元。2011年初房地产高烧不退,3月笔者亲戚在刚刚缴完2011年度房产税后不到两个月再次收到税务局信件,表示该套房产年值再次被上调至32400元,因此需要补交房产税。笔者的亲戚接手该公寓不到一年时间,房产税(非自住10%税率)由原先的2160元大幅上调至3240元,涨幅达到50%。不过现在回头看,当时政府对年值的调整却有先见之明,在这波牛市中,该套公寓的月租金由2010年刚接手时候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可见,通过年值的调整,政府可以从地产牛市中分得一杯羹,而来自较为富有的私人住宅贡献越多,就可以减少公共住宅居民的税负负担。

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“富人区”的持有成本

2016年随着笔者孩子长大,笔者也加入了拼爹行列。为了给小朋友一个小学报名抽签的机会,笔者在新加坡一所传统名校旁买了私人公寓。这所小学所处的社区属于欧美企业外派高官传统聚居的社区。虽然新加坡总体租金过去几年出现较大回落,但是该地区租金依然不低,从而推高了笔者所在小区的年值。从每平方尺单价来看,笔者购买的屋子并没有比笔者亲戚所购的屋子贵很多,但是由于年值上差距较大,意味着房产税高了不少。在新加坡的例子里,房产税多少有时候并不和购买房子时的单价成正比。可见要挤入所谓“富人区”不光是交易成本较高,每年的持有成本也提高了。不过这不正是二次分配所扮演的角色嘛!

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透明是对纳税人的负责

一眨眼,笔者已经在新加坡缴了九年房产税,每年按时缴税已经成为生活不可缺的一部分。不过让笔者欣慰的是每次税单上政府都会感谢纳税人对国家建设的贡献。去年开始一贯以廉洁透明著称的新加坡政府又将透明度提高到了一个新的高度,直接在税单上详细表明了房产税将和其他税收一起进入一个资金池用于支持新加坡的发展,包括基建、医疗,教育,国防以及家庭建设等领域。笔者也和朋友开玩笑,看完政府的缴税通知后,有种缴税光荣的感觉。

自2008年全球金融危机以来,相对香港,上海和台北等华人为主的国际大都市,新加坡在房地产调控上是最成功的。除了交易环节的各种税收之外,笔者觉得新加坡持有环节的房产税对稳定房价也起到了重要的作用。2017年度新加坡税收收入达到602亿新元,其中房产税贡献44亿新元,占到总税收的7.3%左右。金融危机以来,经过一系列的改革,房地产税收入从2009年的19.9亿上涨至2017年的44亿元,涨幅达到121%,为新加坡政府的基建教育等基础支出做出了贡献。

笔者经过多年的实践发现新加坡的房产税有三个主要特征,首先累进制的设计让房产税在二次分配中扮演了劫富济贫的作用。其次,房产税也不是一成不变的,有着随行就市的特征,与地产和经济周期呈正相关。最后,就是笔者发现房产税并不一定和房价成正比。房产税的设计从来都不是一劳永逸的,完美的房产税机制也不是从天而降的。过去九年新加坡对房产税制度的几次改革也显示了摸着石头过河的房产税制度完全是可以起到兼顾公平效率的二次分配作用。

 


来源:FT中文网

责编:Zoe Chan

居外课堂:五大海外热门国家买房税费大PK

居外课堂:五大海外热门国家买房税费大PK

美国:对于买房来说,交易税所占的比例是最大的,而律师费的差别非常大,特别是在纽约市,律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的0.3%-0.5%。其他费用各地区差距不大,一般控制在2000美金以内。此外,美国买房的中介费是由卖家支付。

需要注意的是,在美国买房时,一次性支付的买房费用比例最少,但买房后,还需要支付大约0.5-2%的房产税。这也是一笔不小的支出。

想要瞭解更多,可点击:美国各州房产税一览表

 

澳洲澳洲买房费用,除去房子的价钱之外,你大约还需要预留房价5%-7%(一般不超过房屋总价的10%)的金额来支付各种费用。假如你还需要申请按揭贷款,那么费用的支出还会更多。其中印花税是买房税费中的大头,征收比例因州而异。

想要瞭解更多,可点击:

澳大利亚新南威尔士州(New South Wales)房产印花税征收标淮

澳大利亚西澳州(Western Australia)房产印花税征收标淮

澳大利亚维多利亚州(Victoria)房产印花税征收标淮

澳大利亚昆士兰州(Queensland)房产印花税征收标淮

 

英国:在英国买房,主要的费用包括聘请律师的费用、印花税、中介的费用三部分。其中印花税是最为重要的房产交易税,也是数额最大的费用支出。通常在房产交易完成的30天内缴纳。值得注意的是,英国房产印花税的征收标淮并非固定不变的,而是不定期更新,以下是最新的征收标淮。英国房产交易税是多少?

居外课堂:五大海外热门国家买房税费大PK

加拿大:在加拿大买房税费包括13项,其中有一笔开销不能忽视,那就是土地转让税。你需要缴纳多少税完全取抉于你购买房屋的价值,价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者,政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多,可点击:加拿大买房税费

 

新加坡:在新加坡购置房产,印花税是最主要的交易税费,在目前降温措施影响下,18%的税率会对很多买家造成抉定性的影响。使外国人购房与本地人不再同等待遇,除要缴纳固定的约3%印花税外,海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅,必须支付3%+15%的额外买方印花税。

居外课堂:五大海外热门国家买房税费大PK

想要瞭解更多,可点击:新加坡房产投资费用详解

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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仲量联行:教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示,由於另类房地产具吸引力的收益率,以及看好亚太区长远的增长前景,越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出,在香港,由於传统房地产价格不断创新高,以及超低的房地产收益率,吸引更多投资者关注当地另类房地产资产,当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示:“对投资者而言,我们认为香港教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。

Q1. 另类房地产包含什么物业类型?

整个报告系列共分六部,将另类房地产定义为非传统房地产资产,包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示:“环顾全球,亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟,但随著投资者继续寻求新板块的投资机会,以实现资产多元化及提高回报率,令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁,为投资者提供稳定的现金流收入,并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测,随著城市人口迅速增长,亚太区国际学校数量将增加三至四倍,这将刺激教育和学生住宅板块的发展
仲量联行预测,随著城市人口迅速增长,亚太区国际学校数量将增加三至四倍,这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何?

根据仲量联行的数据,东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%,悉尼则为4%至6%。相比之下,东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%,悉尼则为2.5%至3.5%;而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示:“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年,这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区,我们亦发现类似趋势,发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何?

报告指出,由於亚太区广泛的人口变化,例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化,预期区内的另类房地产的投资前景理想,并将继续保持增长趋势。 

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人,有利教育和自助储存设施的发展。未来十年,区内预计将增加5.6亿互联网用户,智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时,区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人,将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求,但或面对不少不明确的因素。首先,护老和数据中心通常受到政府的高度监管,需按照当地法律进行严格管理。在亚太区,各种另类房地产的成熟度有一定距离,因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战,但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称:“随著亚太区城市人口迅速增长,我们预计未来15年间,亚太区的国际学校数量将增加三至四倍,才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展,他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地,老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展,特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

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来源:财华网
责编:Zoe Chan

如何投资英国学生住房,以购房出租实现高回报?

近期英国房东税收政策的变动引发了人们对购房出租投资市场的疑虑。尽管有警告称购房出租市场愈发不景气,但许多人仍纷纷投身英国私人住房出租市场,寻求可观的投资回报。这是因为英国住房投资仍然存在获利的可能,但你必须清楚你在做什么而且在选择投资房产时要更加谨慎挑剔。

过去几年来,学生住房逐渐成为炙手可热的投资市场。区域性城市和城镇的学生住房价格相对低廉,而租金却相对较高,使得投资者可以从中获利。

截至2018年4月,英国学生住房的年净投资收益达到5.25%

英国大学联盟数据显示,上一学年有232万学生在英国的高等教育机构学习。近几年,学生租房市场快速发展,传统多类型住户房产中学生租房比例增加,与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言,专用学生住房相对较昂贵,因此传统的学生住房更受欢迎。

房主也更青睐传统住房,因为他们可以将房子租给不同类型的租客,租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言,多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租,也不会影响其他租客按期交租,这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期(房屋没有出租,因此无法产生租金收入)角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。

此外,全国各地学生住房的需求不断增加,因此在传统高收入区域(伦敦和东南部地区)以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来,利兹曼彻斯特伯明翰利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产,并将资金投资到了北方。

曼彻斯特一所大学迎新周时的一名学生——该城市的住房价值呈增长趋势

但面临多样化的投资选择,你该如何趁着学生住房的热潮进行投资呢?

了解房产所在地区和租客

要想进行购房出租投资,关键在于了解你所在的市场。这意味着要充分了解你所要投资的房产所在的地区。许多大学生都希望其所住的区域有各类学生住房,这样他们与其朋友交往时就能来去自如。在某些城市,“靠近学校”这一要求比在其他城市更为重要。

谢菲尔德是英国的教育重镇,超过30万大学生分布在1小时路程内的12所大学。Cornwall Works是英国谢菲尔德市最新开发的项目,售价79万人民币起,3年确保8%的租金回报。
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可供选择的住宅类型也十分重要。

在大学城的郊外地区购买一栋公寓听起来是一个合理的选择,但如果住房靠近校园,那么投资这类住房将更为合理,因为其需求将会很高,这样投资者有条件征收高额租金。

许多大学逐渐与开发商和地方政府部门合作建立全新的专用学生住房。这类住房设有学生社区,提供优质服务和安全保障,房间配有浴室,装备齐全。

随着更为合理的新住房的出现,租客的偏好也会随之发生变化。因此要时刻关注市场上的现有住宅以及未来的住宅趋势。

投资学生住房:购房再出租

一般来说,投资学生住房的唯一方式就是通过贷款购买或者自行购买学生住房,再进行出租。这意味着房东们需要有获得大量资金的渠道来满足投资需要,这限制了其投资数量,导致投资风险相对集中。在前财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)实施税收改革,导致房东收益减少之前,这大体上算是一种成功的投资方法。

现在,购房出租或购买第二住房需要在承担原有税率的基础上另行缴纳3%的印花税。此外,房贷利息的税收减免率从全额下调到至多20%。此外,英国银行加大了2017年房东贷款申请的评估审查力度。房东越来越难以盈利。

投资环境的变化促使购房出租和学生住房市场出现了新的投资方式。其中一个方法就是以众筹方式投资购房出租房,即通过个人对个人借贷,或向基金或平台投资(购买名下有房产的股份有限公司的股票来进行投资)来共同承担购房出租房产的贷款。

这些投资方法的优点在于投资者无需大量的资金就可以投资学生住房。由于房产的管理工作由其他人负责,因此此类投资方式也更加省时省力,这也意味着你无需成为购房出租方面的专家就可以从中盈利。

但和所有投资一样,这些方式也有其风险所在,因此在你决心用你的辛苦钱进行投资前,请确保你做好了相关的调查工作。

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原文:ThisIsMoney.co.uk
翻译:LPS
责编:Zoe Chan