Finance News – Page 76

专家点评：中美经贸成功在于控制精英、阻止动荡，而非赢得贸易战

作者：拉娜·弗鲁哈尔（Rana Foroohar）

弗鲁哈尔现任纽约《金融时报》的全球商业专栏作家和副主编，也是CNN的全球经济分析师。

中美紧张关系是当前经济市场活动的主要原因。市场分析集中在关税、货币操纵、战略技术和中美在贸易战中的优劣所在。但在两国未来的成功及稳定性方面，还有更重要的问题值得考虑：中美二者中谁更有能力控制本国的富裕精英？

经济学家曼瑟尔·奥尔森（Mancur Olson）在其1982年的著作《国家的兴起和衰落》（The Rise and Decline of Nations）中指出，当金钱利益超越政治占据上风，文明就会衰落。显然，这一情况在中美两国都出现了。两国均存在财富分配不均的情况。中国顶尖1%的精英拥有国家30%的财富。而在美国，这一数据为42%。

中国在习近平反腐政策的带领下，对贪污腐败进行了严厉的打压，这是为了实现经济发展的更高目标而必须采取的行为。

近期和中国领导人有过交流的人向我透露，王岐山带领下的反腐工作本质上是旨在打破企图保持当前廉价劳动力和资本这一现状下的既得利益网络。

中国领导人认为美国对本国精英的放任将导致国家的衰亡。他们的看法不无道理。上周，最高法院的若干重要决定都以少数精英为受益对象，其中包括，削弱了反垄断法执法力度的美国运通判决、特朗普对主要来自穆斯林国移民的禁行令以及撤销美国工会活动资金的决定。

这些决定都是因为共和党（包括商业界内的共和党）支持特朗普，因为他们知道特朗普任命的最高法院法官将对他们有利。但特朗普的做法其实是对过去几十年来民主党与精英勾结（比尔·克林顿政府与华尔街合作、奥巴马政府与硅谷合作）的反击。

党内的主要捐款人和有权有势的掮客都奉行20世纪80年代“贪婪是件好事”的信条。上周纽约市议会上，众议院领袖第四席的老将代表被一名28岁的年轻代表打败。后者主张保障就业和全民医保。

数十年来，美国精英商务阶层一直想要通过宣传垄断来抵抗伪善。美国公司抱怨中国不公平的贸易行为和知识产权窃取行为。但面对中国市场的挑战，它们倾向于自行解决，而非寻求美国政府的帮助，以防为自己带来更多的官方压力（高通公司寻求美国政府帮助，就商业秘密窃取进行诉讼，最终向中国提交了9.75亿美元的罚款）。

贸易专家、原民主党迈克尔·韦赛尔（Michael Wessel）表示， “拥有13亿消费者的中国市场是在太有吸引力了。但他们以美国长期的经济未来为代价，换取的是不如预期的回报。”

令我惊讶的是，西方跨国公司居然会认为他们能够从中获益。中国清楚表明将在国内及其影响力大的地区加大力度支持其本国公司的发展。但新自由主义带来的希望总是时不时地出现。过去几天来，市场出现松了一口气的迹象。因为新自由主义派认为像财政部长史蒂文·姆努钦（Steven Mnuchin）这样支持自由贸易的人士会劝阻特朗普不要对中国投资实行严厉的禁令。

但这只是一时的。中国反腐工作是否会恢复对共产党的信心仍然前途未卜，很可能最终将适得其反。

但美国在控制精英方面也好不到哪里去，情况甚至更加糟糕。过去20年来，美国的游说资金翻了不止一番。左翼在资本收益和道德选择上犹疑不定，右翼也是如此，政治体系一旦崩溃，由此产生的经济和政治影响将十分巨大。

未来美国很可能面临如下选择：是选择农村白人支持的法西斯主义，还是城市千禧一代支持的社会主义？投资者深知，这两个选择都不是好选择。主要债券市场指数——利率曲线趋于平缓，甚至将出现倒转。如果这一情况出现，那么经济衰将成为可能。

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原文：金融时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

海外买家禁令放宽返场新西兰房地产好时机

去年年末，新西兰总理杰辛达·阿德恩（Jacinda Ardern）刚上任不久，即刻引入了一项关于海外投资法案的修正案。这一被称为“外国人购房限制令”的法案闪电般通过一读，旋即受到了来自社会各界的反对与质疑。反对者认为，对海外投资者的大举关门，势必会对本土的房地产建筑商带来不可控制的负面影响。政府建房计划步骤将很难兑现。

时至2018年6月，故事又有了阶段性更新。6月19日，专责委员会公布了《海外投资法修正案》审议报告，对部分条款做出重大让步和修改。外国人在一定限制条件下，可在新西兰购置房产。（相关阅读：【海外买家禁令放宽！满足这些条件外国人也可以在新西兰买房】） “新西兰房地产对海外资金的渴求”与“政府调控房价的企图心”之间的博弈，无疑为外国投资者带来一线机会。现在，正是返场新西兰地产的好时机。为了确保下手时稳准狠，不妨先做好功课，看看有哪些稀有的房地产项目值得收藏。

在中国，二十世纪初留存至今的住宅大都被作为名人故居保护起来。很难想象，在新西兰第三大城市——基督城的中心地带（Christchurch Central City），一栋82岁“高龄”的别墅，今昔又重返交易舞台。这栋始建于1936年的房产——公园露台屋122号（122 Park Terrace），是新西兰历史场所信托基金（The NZ Historic Places Trust）认证的历史建筑。占地1131平方米，可俯瞰350英亩大小的哈格利公园（Hagley Park）和穿城而过的雅芳河（Avon River）。

单从外观上，你也许很难看出这栋建筑的实际年龄。说起来，它与新西兰最大的书籍礼品连锁品牌Whitcoulls有着千丝万缕的联系——1882年，乔治·汤姆斯（George Tombs）和乔治·霍克斯·惠特科姆（George Hawkes Whitcombe）将他们的业务结合起来，组建了一家能够主宰新西兰图书贸易的国家出版公司。惠特科姆的继承人伯蒂·惠特科姆（Bertie Whitcombe）14岁时就加入了父亲的公司，并使其逐渐成长为南半球最大的教育出版商。这就是Whitcoulls公司的前身。

1936年，伯蒂在基督城的中心地带购买了一部分土地，并委托着建筑师赫尔莫尔和科特里尔设计了公园露台屋（Park Terrace）122号。这座混凝土房子是当时最昂贵的房屋之一，耗资4000英镑建造。1983年，该物业最后一次出售，售价为40万美元，创下当时的基督城房价纪录。

时隔35年，这套创纪录的房子重返市场，它的价值，远不限于历史价值这么简单。

１．工艺价值

作为同时代最高品质的住宅，公园露台屋122号由最优质材料建成。建筑师没有使用当时最常见的木材作为建筑材料，而是选择了罕见昂贵的混凝土。90毫米的混凝土双壁外墙坚固且可以提高热效率；威尔士板岩屋顶；铜质防雨板、排水沟和落水管；新西兰红松木（Rimu）榫槽地板；中央供暖系统；所有的室内木制品都使用了贝壳杉；每个房间都安装有仆人铃。

20世纪70年代，屋主翻修了厨房和浴室，重新铺设了露台、游泳池、桑拿浴室和车库，使其更适合现代人的生活方式。在2010-2011年的坎特伯雷（Canterbury）地震中，房子虽然遭受了一些破坏，但其杰出的混凝土结构确保其处于安全和稳定的状态。

２．审美价值

公园露台屋122号作为格鲁吉亚复兴住宅的典范，由基督城建筑师赫尔莫尔（Heathcote Helmore）和科特里尔（Guy Cotterill）设计。最初，两位设计师都为新西兰建筑师赛西尔·伍德工作（Cecil Wood，主要作品新西兰圣保罗座堂）。随后两人均前往英国，在路上看到了形形色色的美国殖民地建筑。在英格兰，赫尔莫尔为埃德温卢廷斯爵士工作，后者是当时设计格鲁吉亚复兴建筑的知名艺术和工艺品建筑师，他设计的布卢姆斯伯里酒店（The Bloomsbury）至今还与西区剧院、大英博物馆等地标建筑一起，坐落在伦敦市中心历史悠久的社区。埃德温卢廷斯爵士的个人风格对两位设计师产生了很大的影响，当他们回到基督城时，也开始设计格鲁吉亚复兴风格的房屋。

３．情境价值

公园露台屋作为基督城内的独特的住宅区，是公认的城市地标与景观。二十世纪前半期，沿这条街道建造了许多精美的房屋，本世纪晚期经历了重建，但房屋的基本特征均被保留了下来。遗憾的是，2010-2011年的坎特伯雷地震对邻里造成了重大损害，大部分住宅被拆除，122号是少数的幸存者之一，至今仍毗邻哈格利公园，倚靠着雅芳河，维持着整个街区景观的独特性。

最后不得不提，新西兰是世界上最清廉的国家，全国只有500万人口，给您和家人提供非常放松的生活方式和安全的生活环境。现在，适逢返场新西兰房产的好时机，以中国一线城市一套平层的价格，即可购入这栋有着多重价值的历史建筑，让昔日的精致生活重现。您可至http://www.juwai.com/39333763.htm查看或致电居外热线400-041-7515垂询。

就赶在拍卖日期7月5日之前来这里看看吧——基督城民风淳朴，天高云淡，山水秀美，作为南岛（South Island）最主要的城市，有直飞航班往来广州。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约房产经纪Alison Aitken提供

撰文：Cheng Qi
责编：Zoe Chan

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曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？｜泰国

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。

购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，近几年来，我们看到人们会在开盘之前在大街上睡几个晚上，以确保自己能够抢到最好的房源。

曼谷的公共交通系统，即BTS（架空列车）、MRT（主要是地下铁路）和BRT（快速公交系统）正在扩展，这可以归功于4年前开始执政的当前政府。

2014年以前，曼谷的基础设施开发毫无进展；是当前政府推动了这一进程——而且速度非常快。

目前，整个曼谷有78个公共交通站点以及超过110公里的公共交通网络，到2025年，曼谷将建成相当于现在的两倍的公共交通网络。

购房者和投资者都不应忘记连接曼谷市中心和素万那普（Suvarnabhumi）国际机场之间的机场快线沿线站点。值得注意的是，过去一年这些站点对于购房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前伦敦的公共交通网络。短短7年之后曼谷也会拥有同样的出行方式。

让我们来看一下是隆（Silom）架空列车沿线两个公共交通站点附近的几种共管公寓的售价。

BTS Talad Phlu距离曼谷市中心10站，约30分钟。Talad Phlu附近共管公寓的中间价格约为310万泰铢（约62万元人民币），每平方米均价为93,228泰铢（约1.86万元人民币）。

BTS Krung Thonburi距离市中心只有3站，不到10分钟即可到达。在这里，共管公寓的中间价格目前约为630万泰铢（约126万元人民币），每平方米均价为12.4万泰铢（约2.48万元人民币）。

显而易见，共管公寓的实际售价由多种因素决定，但这个例子很好地说明了一个事实，即人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。

在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。

根据售价，一个距离BTS Talad Phlu仅需步行3分钟的项目可以实现每年高达5.22%的租金回报率。

距离同一站点需要步行10分钟的一个类似项目的租金回报率则较低——每年4.41%。

虽然租金回报率看似差别不大，但从全年来看，累加起来也是不小的金额。

许多开发商已经为其距离公共交通站点仅几步之遥的共管公寓创立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不过，居住在曼谷公共交通站点附近并不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000万泰铢（约200万元人民币）。在距离公共交通站点较远的地方，价格显著下降。

如果您第一次在曼谷投资房产，购买紧邻公共交通连接点的共管公寓将会让您有更好的机会获得高租金回报率，也会让您在未来转手变得容易得多。

居外网推荐曼谷近铁精品房源

1. Ideo S115——距离BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35层楼的高层公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配备多种现代化设施，包括超大泳池和屋顶花园。附近有Big C超市，还临近地铁，249万泰铢（约¥50万）的价格可以称得上非常实惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距离MRT Phetchaburi站290米

位于Makkasan区域，毗邻于 CBD 中央商务区的Asok 和 Rama 9交汇处，是曼谷唯一的城市双CBD交汇处。拥有这里，就拥有所有的城市配套，高端商场、医院、大学都近在咫尺，地铁5站可到素万那普机场。

3. Niche MONO Sukhumvit——距离BTS Bearing站250米

34楼高层公寓，位于曼谷素坤逸名门之地，跨国房企联合打造呈现高端品质。乘坐BTS 轻轨可轻松抵达素坤逸区热门区域；项目周围有满足生活需求的商场、国际学校、医院、餐厅和娱乐场所等。

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责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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洛杉矶名流购房屡创新高跟James Pratt去看今年流行什么？｜居外专栏

对于洛杉矶和加州的房屋卖家来说，2018年伊始无疑是一记激动人心的。

今年早些时候Hard Rock Café的联合创始人Peter Morton将其位于Malibu海滩的家以110万美元的天价（每平方尺均价超过13,000美元，约8.6万元人民币）卖给了油气大亨Michael S. Smith。然而对于当地买家来说情况可就没有那么乐观了，由于市场上可供选择的房产较少，间接导致了今年房屋交易价格创下了4月历史同期的最高，这同时也意味着该区域的房价已经连续三个月突破了历史新高。这是自2007年次贷危机以来房产再次开始出现大幅溢价的情况。

今年4月洛杉矶房价的中位数约为59万美元（约389万元人民币），较上月增长约1%，比去年同期增加了7.3%。来自Corelogic的分析师Andrew Lepage表示南加州房价的上涨很大程度上是因为市场上房源的短缺所造成的。事实上今年洛杉矶郊区待售房源的稀缺程度甚至有些不正常，4月份的房屋成交量较一年前下降了约8%。

另一方面，4月份价格介于2-3百万美元的“轻奢”型产品在洛杉矶却非常走俏。在洛杉矶整体房屋销售量与去年基本持平的情况下，这类户型的销售业绩较去年增涨了约39%，当仁不让地成为了市场上最强势的竞争者。

此外，之前相对低迷的市场板块，类似于世纪城（Century City）地带的高端公寓如今也越来越受欢迎。在高端公寓界顶尖的房产中介谭雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）在她的发文中指出，世纪城旁边的综合型购物商场Westfield Mall提供了电影院，高档餐饮，超级市场以及各式各样的商铺，生活非常便利。同时比佛利山庄（Beverly Hill）和世纪城也将马上迎来振奋人心的一站式高端服务公寓小区：四季公寓（Four Season Residences）和世纪广场公寓（Century Plaza Residences）。这将很大程度上改变洛杉矶的城市面貌。

价格介于4百万到1千万美元左右的房产也有不俗的表现，因为不少刚刚在另一档市场（2-3百万）赚得盆满钵满的卖家难免要开始考虑升级起他们的住家。

谭雅刚刚挂牌的一处房产就非常让人心动：地址位于1740 Stone Canyon Rd, Los Angeles, CA90077，报价429.8万美元（约2,835万元人民币），包括4间卧室，一间非常宽敞的厨房，还奉送拥有6个灶台的商用炉灶以及窗外San Fernando Valley Hills的优美自然风景。

在同一条街道上，居外网有以下这套现代化豪宅挂牌。1704 Stone Canyon Rd，由Zoltan Pali和FAIA（年度建筑文摘/住宅）设计的建筑已经全面翻新，屡获殊荣。面积约5,800平方英尺，量身定制，追求最大舒适度，室外有壮阔的湖景和山景。

谭雅透漏这处房产潜在买家不少来自本地，他们极其注重隐私，却又想兼顾生活上的便利，一心想寻找一处靠近Hotel Bel Air和比佛利山庄的住所。对于这样注重生活品质的买家，他们的预算可以高达500万美元（约3,300万元人民币）。

除了传统的高端别墅以外，主打安保特色的门禁社区过去5年来在洛杉矶也越发地受到买家的青睐，而且在名流界尤其吃香。比如2016年奥斯卡影后珍妮弗·劳伦斯（Jennifer Lawrence）就曾以800万美元（约5,278万元人民币）在Hills of Beverly complex为自己购置了一套住所；好莱坞名导泰勒·佩里（Tyler Perry）则在Mullholland Estates购置了一套价值1,450万美元（约9,566万元人民币）的别墅，并且在6个月后以1,540万美元（约1.2亿元人民币）的高价转手卖出。

谭雅认为，安全性是人们选择门禁社区的一个重要原因。眼下无论是当地还是外国买家都越来越看重居住的安全性，也更倾向于选择带有门卫的小区，像是Bel Air Crest, Mulholland Estates；或者是像Wilshire Corridor以及Century City这类安保设施较为完善的高层公寓。进入2018年以来，得益于股市的不景气，洛杉矶这类房产的售价几乎在各个价格区间段都屡创新高。

居外网上出售的**洛杉矶Wilshire Corridor的2卧2卫10楼公寓**，享有城市灯光的壮丽景色。物业编号：40201493 *点击查看房源信息*

今年6月，知名房地产开发商Gala Asher旗下高端门禁社区Wallingford Estates内的一个单位被摆上了货架，喊价1.35亿美元（约8.9亿元人民币）！如果这处位于比佛利山庄邮局附近的房产最终以这个金额成交，那它将创下整个洛杉矶有史以来住宅交易价格的新纪录。

今年接下来房屋市场预计将继续走强，而洛杉矶和加州的房地产将会是一个绝佳的投资选择。点击查看居外网上更多的洛杉矶豪宅房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询。

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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巴黎是欧洲第二受全球超级富豪青睐的房地产市场

一项最新调查的结果显示，巴黎是欧洲第二受全球超级富豪欢迎的房地产投资市场。

发起这项调查的莱坊房地产经纪公司（Knight Frank）分析了超高净值人士（那些家庭总资产超过2,420万欧元的个人）房地产投资在全世界的流向，并对那些最具吸引力的城市进行了排名。

去年公寓价格创下历史新高的法国首都巴黎，位居欧洲第二，仅落后于伦敦，在全球排名第12（共有40个国家参与评比）。

“巴黎已经再次得到了全球投资者的关注，其中来自美国、中东和欧洲的投资者特别喜欢在巴黎置业，”莱坊公司的发言人最近说道。

不足为奇的是，超级富豪更青睐巴黎中央地区，包括第一、第六和第七区。

但令人比较惊讶的是，他们对发展得相对落后，但正在迅速复苏的巴黎第十行政区也展现出了浓厚的兴趣。

莱坊公司在调查报告中对第十区进行了如下描述：“第十区拥有‘精致的当代建筑’和充满活力的街道，对‘追求时尚的年轻群体’具有一定的吸引力，而‘圣马丁运河（Canal Saint-Martin）沿岸的开阔主干道，步道，酒吧和餐厅……构成了一个特别吸引人且丰富多样的社区。

如果您想抢在超级富豪涌入之前迅速进入巴黎的房地产市场，那您可以考虑以75万欧元到95万欧元的高价购买一间面积为100平方米的公寓。居外推荐的巴黎连排别墅“Villages Nature自然村庄度假村”，是由欧洲迪斯尼和法国Pierre & Vacances-Center Parcs集团，两大欧洲领军集团首次联手推出地产投资项目。收益保障，无忧管理，品牌价值，升值潜力巨大。居住面积70-75平方米，只售36万欧元（约¥278万）起。

事实上，最近发布的一份报告显示，现在巴黎房产每平方米的均价已超过9,000欧元（约69,021元人民币），购房者必须支付比以往任何时候都要多的钱才能买到心仪的房产。

根据法国全天候电视台（BFM TV）公开的一份报告，下个月，巴黎房产均价可能会攀升至9,300欧元（约71,317元人民币）。

最受超级富豪喜爱的房地产市场是……

伦敦不仅是全欧洲，而且是全世界最受超级富豪欢迎的房地产投资目的地。

纽约紧随其后，香港、上海和洛杉矶则分别排在第四、第五和第六。

其他上榜的欧洲城市包括法兰克福（第13名）、日内瓦（第17名）、苏黎世（第18名）、莫斯科（第23名）、慕尼黑（第28名）、阿姆斯特丹（第34名）和罗马（第36名）。

延伸阅读：【法国外资持续走高巴黎成欧洲之最具吸引力城市】

原文：thelocal.fr
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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专家看好迪拜房市前景：新签证制度将促进长期投资

作者：LuxuryProperty.com创始人兼首席执行官 Jason Hayes

毫无疑问，在过去几周内最令人振奋的消息之一就是阿联酋政府发布的一项公告。公告宣布，阿联酋市场上的投资者和某些特定类别的专业技术人员将获得为期10年的居留签证，且允许所有本地公司拥有100%的外资所有权。我的工作中一项相当重要的内容就是为迪拜的房地产市场吸引新的投资，所以这一消息让我兴奋不已。这则公告对於迪拜这个城市来说是新迈出的一大步。

迪拜一直是备受投资者青睐的中东城市之一，其房地产业更是一大投资热点。我认识的好几位英国人和美国人都在考虑是否要在迪拜投资，而我一直赞成他们这样做。我认为，以下五个要点可以证明在迪拜投资是一个明智的选择。

1. 首先，尽管市场经历了许多动荡，但仍然有越来越多的大型房地产项目正如雨后春笋般出现在迪拜的各个角落，而且无论是从表面还是从实质上看，这些房地产都在重新塑造城市景观。 即将於2020年召开的世界博览会预计会吸引大波游客，这会对迪拜的房地产市场起到一定的推动作用，同时还可以帮助迪拜维持其作为全球顶尖居住和旅游目的地的有利地位。

越来越多的大型房地产项目正如雨后春笋般出现在迪拜的各个角落，并重新塑造了城市景观

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2. 第二个关键点是，迪拜正在兑现它所做出的承诺。哈利法塔（Burj Khalifa）丶朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）丶穆罕默德·宾·拉希德城（Mohammed Bin Rashid City）——每一项成就都体现了迪拜的雄心壮志。有些人可能会说，这些项目原本都只是遥不可及的设想，但迪拜已经逐渐把它们变成了现实。虽然目前穆罕默德·宾·拉希德城项目的第一期工程已进入交付阶段，建筑的地基也还在加固，但我们已经开始展望第二期工程了。

3. 第三点，或许也是就投资而言最重要的一点：迪拜所能提供的投资回报远远超过世界各地的其他大城市，如伦敦丶纽约丶香港。

4. 第四点是，迪拜的法规和政策旨在为投资者提供便利，最大限度地减少书面手续和繁琐流程，在引入增值税的同时打造一个免税天堂。这份新公告强化了第四点的影响，同时还构成了我要强调的第五个重点。

5. 投资者主要关注的是在迪拜投资的短期回报。他们将资金投入到这个经济体中，等待资本增值，然后在合适的时机撤回资金并重新投资到其他地方。为了稳住投资者在本地的投资组合，我们现在应该促进中短期投资向长期投资的转化。

如果可以在没有当地合作伙伴参与的前提下拥有阿联酋当地企业的全部所有权和经营权，那不仅一般市场上的投资会有所增加，商用地产的投资也能迎来新的发展。我认为，在不久的将来，本土企业和初创企业的数量将会激增，使当地经济变得更具竞争力，进而创造更大的利润。

居民丶业主同受益

新制度不仅可以造福投资者，还能为当地居民和房地产所有者带来一些好处。签发阿联酋10年期居留签证的举措本身就已经相当令人惊讶了，但当你想到世界上其他地区签发的居留许可证期限都比这要短时，这项政策就显得更了不起了。尽管迪拜不再只是旅游景点，而且已成为人们眼中一个越来越有吸引力的高端房地产市场，它还是会给人留下一种瞬息万变的印像，居民也倾向於只在此短时间停留，最终还是会迁移到其他城市。如果能确保人们在迪拜过上10年舒适的生活，那这座城市就会更像一个家园，而这反过来又会提升人们对住宅的需求。

毫无疑问，我认为新签证制度出台是一个非常令人振奋的消息，它为我所在的私人客户办公团队带来了新的动力。他们目前一直忙於向世界各地的客户提供与这些新动态有关的建议。在接下来的几个月里，我预计这项通知引起的连锁反应会让我们忙得不可开交。激动人心的时刻即将到来。

居外推荐迪拜房源：Al Furjan

Al Furjan是迪拜最受欢迎的住宅区之一，活力满满，充满了和谐社区的氛围。这里有四卧室别墅和三卧室联排别墅，房屋设计满足了住户的实际需求，现代化且舒适，提供具有多种功能并且设计灵巧精妙的住宅。

从Al Furjan出发，可轻松抵达Sheikh Zayed路丶Sheikh Mohammed Bin Zayed路和Al Yalayis路，还临近Ibn Battuta购物中心和Discovery花园，距离EXPO 2020展览场地只需15分钟路程。

Al Furjan Pavilion和Al Furjan West Pavilion这两个社区中心提供泳池丶运动场丶咖啡馆丶餐馆丶零售设施，还设有清真寺。Al Furjan俱乐部设有一间带室内和户外座椅的餐厅丶泳池丶运动场和设备齐全的健身房，带四间健身室。

建筑面积： 301平方米
占地面积：231平方米
房型：3卧4卫
楼层：共2层
房屋价格：AED 2,997,000 – 5,500,000（约合543万-996万元人民币）
物业编号：34703192

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原文：Khaleej Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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英国最贵小镇Beaconsfield高端房市遇冷折扣常见机遇处处

据说英国作家Alison Uttley和英国著名儿童文学家、小说家Enid Blyton是对竞争对手，原因之一是她曾形容Enid是一个“粗俗的卷发女郎”。不过很巧合的是，在1938年，这两位作家居然同时搬到白金汉郡的Beaconsfield小镇（位于伦敦和牛津之间）。如今，她们之间的这种激烈的竞争似乎蔓延到了Beaconsfield的房地产市场。

1962年，Enid Blyton在她位于Beaconsfield的Green Hedges家中

近几年，Beaconsfield的买家和卖家之间经常出现紧张的“对峙”。据《金融时报》报导，汉普顿国际Beaconsfield分部的销售经理Sam Heywood表示：“要想达到同两年前一样的交易数量，需要比原来多一倍的看房数量。”

｜英国最昂贵的小镇

从伦敦搬进Beaconsfield小镇并买房的家庭占小镇房产市场的一半。这里到伦敦马里波恩（Marylebone）只需要23分钟火车，拥有好学校和大型住宅，对想要买房的伦敦人有很大吸引力。因此，Beaconsfield已经成为英国最昂贵的小镇。根据Lloyds银行的数据显示，这里的平均房价为105万英镑（约906万元人民币），比房价第二高的Henley-on-Thames高出26％，比白金汉郡的平均房价高出647,623英镑。

｜高端市场低迷折扣十分常见

然而，与首都的紧密联系也给Beaconsfield带来了问题：价格偏高使人们难以承受。据《金融时报》报导，受印花税增加、英国脱欧和伦敦高端房市低迷的影响，很多伦敦人需要首先以自己满意的价格出售自己在伦敦的房屋，然后才能搬家。第一太平洋戴维斯Beaconsfield分部的负责人Chris Moorhouse表示，在过去的三年里，来自伦敦高端房产市场的买家数量急剧下降。

根据汉普顿国际汇编的土地注册数据显示，2017年1月至11月期间，有85个套房的成交价格超过100万英镑，较销售量达到顶峰时的2015年同比下降19％。

Moorhouse认为，目前折扣已很普遍。 “高端房市中，超过50％的房产在出售之前会降价，”“5％到10％的折扣十分常见”。

尽管白金汉郡南部的房价持续温和增长，根据第一太平戴维斯高端房指数显示，Beaconsfield的高端房价格在今年第一季度下降了3.7％，几乎和伦敦高端房市场的趋势相同。

｜开发商改变营销策略

原本许多新的开发区都是针对高端住户的。比如楼盘Beechcrest是开发商Millgate负责建造的8栋公寓楼之一，已于4月底完工。Millgate的销售和市场总监Jonathan Cranley说：“这里非常适合那些想要随时入住，按照自己的意愿装修，并在夏季外出假期或住在其国外住所的人。”公寓自12月开发计划开始以来已售出两套。

然而，《金融时报》表示，在2014年和2016年的印花税改革后，Millgate也不得不改变销售策略，因为2014年和2016年的印花税改革增加了所有价格超过93.75万英镑的房产税，而且对第二套住房征收额外3％的费用。Cranley说：“在很多情况下（伦敦附近郡），我们之前可能建造12套房子的地方，现在我们需要建造14或15套房。我们把公寓建造得更小了。”有时候，房屋售价也更便宜。

另外，对于个人住房建设，所谓的“McMansions”（廉价房）在Beaconsfield非常普遍。当地人争相在房子的规格和样式上竞争，想让自己的房子别具一格。

Heywood说：“5,000平方英尺的房子被称作豪宅的时代已经过去了。现在新房的建筑面积都是7,000或8,000平方英尺，有些甚至为12,000平方英尺。”在Stratton路上，居外网正在出售一套321平方米（约3,455平方英尺）的6居室现代风格的房子，价格为165万英镑（约1,424万元人民币）。

｜颇受欢迎的地段

代理商表示，车站周边地区非常受欢迎。 Heywood说：“伦敦上班的人都想尽量减少他们的通勤时间。” Strutt＆Parker Gerrards Cross 土地和新住宅部经理Andy Strogood表示：“因此，Beaconsfield的‘金三角’地区——位于车站附近Burkes路和Gregories路之间地区的住房价格可以高达600英镑（约5,176元人民币）/平方英尺。” Heywood认为：“Beaconsfield网球中心周边地区也很受欢迎。”居外网上正以2,350英镑（约20,524元人民币）/月的价格出租一套位于Burkes路的4卧2卫、花园朝南的房子。

｜小镇中的低价地段

Heywood表示，住在小镇的北边，也就是Forty Green 和Knotty Green 一带的人们可能离火车站较远，但这里的房子空间更大且更便宜。M40高速公路离火车站非常近，但Heywood 认为：“我们确实感受到了一些公路噪音。”

不过，综合上述，即使Beaconsfield最近受经济低迷的影响，但该地区仍然吸引许多科技和时尚企业。Gerrards Cross地产中介公司Strutt & Parker分部的经理Andy Toogood表示，新酒吧和餐厅正在使Beaconsfield “更时髦和更像伦敦”。如果作家Blyton和Uttley居住在现今的Beaconsfield小镇，她们很有可能在新开张的泰国餐厅Giggling Squid里发生“争吵”哦。

｜Beaconsfield小贴士

•总租金收益率约为3％

•Beaconsfield高端市场的价格今年第一季度下跌1.1％

•学校：Wycombe Abbey（每学期9,450英镑，约81,528元人民币）和The Royal Grammar School都在20分钟车程内

•希思罗机场距离这里仅30分钟的车程

•根据第一太平戴维斯的prime London指数，Beaconsfield高端市场的价格为平均价格为420英镑（约3,623元人民币）每平方英尺

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来源：金融时报
责编：Zoe Chan

居外看点：日本共享住房的现状大公开

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多数日本人对通过投资增加积蓄的做法心存警惕。他们的谨慎是出于多方考虑的结果，因此大多数日本人选择将存款放入银行，虽然利息奇低，但至少长期看来不会遭受损失。然而，尽管20世纪90年代早期日本房产泡沫破灭后房地产的发展十分有限，但一些工薪族还是选择投资房地产，因为他们意识到仅凭养老金不足以支持其退休生活。

近期，新闻报道了房地产投资诈骗事件。其中就有涉及共享住房的诈骗事件。最初，日本用“共享住房”来形容美国和欧洲常见的住房行为，即一群互不认识的人共住一间公寓或房屋，分摊房租，共享设备。当时，这一形式在日本还不常见。在共享住房中，租客有自己的独立卧室，共享厨房、浴室和起居室。这一住房形式没有在日本火起来的原因之一是日本房屋普遍比较狭小。更主要的原因是，房主不愿意将房屋出租给一群不认识的人。

如今，日本各式各类的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，现代化的“公寓房”（此类房屋在二战后被称为“公寓房”）：同一屋檐下的独立起居空间，设有共享厨房和厕所。20世纪50、60年代，这类公寓房一般没有安装浴室，住户需要到公共澡堂洗澡。现在，这类公寓房都配有淋浴室。但这类公寓房没有提供公共交流空间，如起居室或用餐室，而且厨房一般都是以实用性为主，仅提供煮饭的空间，然后住户各自回房用餐。

换言之，这类共享住房并没有为住户共享生活、交流沟通提供空间。但如果在设计时有意考虑交流功能，共享住房就能够做到这一点。

但互动共享气氛的缺失并不是有意为之，而是因为住宅房屋主要是处于投资目的而存在的。工薪阶级纷纷贷款购买共享住房，房地产公司通过转租收取租金，业主利用租金收入来支付贷款。

这类共享住房的建设耗资高达1亿日元（约588.7万元人民币），这对年轻的工薪阶层来说是个巨大的压力，他们整个工作生涯都要为住房贷款而奋斗，但一旦偿清贷款，接下来的租金收入就成为了纯收益，在业主退休时是一笔不错的收入。大多数房地产公司表示，东京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投资者甚至在还贷款的过程中就可以盈利了。

诸如东京都足立区这样改造公寓的共享住房通常提供有独立卧室、公用厕所和厨房设备，但没有提供公共交流或起居空间，住户间互不了解

但房产经纪公司抱怨称，共享住房相比其他类似的投资方案而言，已经不是很好的投资选择了。朝日新闻发布的一篇文章称，1月，由于租金收益不足，东京800多个共享住房业主在偿还贷款上显得有些吃力。其中约700个业主是通过Smart Days的房产经纪公司进行投资的。该公司从1月起就没有向业主发放租金了。

朝日新闻报道称，Smart Days在业主不知情的情况下，在其递交的银行贷款文件上伪造信息。部分投资者告知骏河银行（Smart Days的贷款机构）由于没有收到租金，他们无法偿还贷款，从而发现他们贷款申请中的信息遭到了篡改。为了通过贷款申请，部分申请中的银行存款余额被提高了10倍之多。

据悉，骏河银行和Smart Days联手进行了这一欺诈行为。3月初，朝日新闻报道称，对Smart Days不满的投资者数量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，这一诈骗行为就不会公之于众。但共享住房的受欢迎程度并不像Smart Days宣传的那么火爆。

Invest in Life博主、房地产投资顾问指出，共享住房的空置率相当高。东京共享住房的空置率达到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地铁站的房屋，其入住率就越高。但该博主发现，即使是距离交通站点5分钟路程的共享住房，其平均入住率也仅为53%。如果距离增加至15分钟，入住率便下降到32%。

Invest in Life还发现了一个有趣的现象：相比租金较低的新共享住房，租金较高的早期共享住房的入住率更高。建于2014年的共享住房的平均空置率达到47%，平均租金为57,000日元（约3,355万元人民币），而建于2017年的共享住房的平均空置率达到79%，平均租金为48,000日元（约2,826万元人民币）。博主将其原因归纳为，早期共享住房所处地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房并没有想象中的那么火热，这是因为它们主要是出于投资房产而非居住房产而存在的。在东京，用租一间共享住房的钱可以租到配备独立浴室和厨房的工作室或1卧公寓。实际上，比起共享住房或整栋的公寓楼，单身公寓反而是更好地投资选择。

商业杂志《东洋经济》2016年10月的一篇文章指出，投资公寓的回报不高，但更为可控。尽管投资房产的利率高于居住房产的利率，但其利率仍相当低。投资者可以通过房产经纪公司买下一间公寓，并由经纪人管理转租业务。如果公寓地段良好，就会有较低的空置率。如果贷款期为25-30年，那么每月偿还的贷款金额就会相对较低，这样如果公寓暂时空置，也不会还不起贷款，因此更为可控。

这类住房投资交易以年轻人为目标客户。投资者在短期内不会有大额的收益，但25-30年后，他们就可以拥有公寓，届时就可以选择出租获取租金收益、自行居住或出售。但房产经纪公司常常避而不提的一点是，业主需要花钱来维护其房产。而且，30年后，如果同一栋楼的其他业主决定翻修公寓，那么你也要对你的公寓进行翻修。

朝日新闻指出，高收入人群常常购买多处房产，希望翻倍投资收入。但收入翻倍的同时，风险也翻倍了。对于表现不如预期的房产，投资者可能会选择出售，但既然该房产不受租户欢迎，自然也就不受买家欢迎，因此售出的价格就会低于买入的价格。

在日本这样变化无常的房地产市场中，所有的投资房产，不论是共享住宅或是出租公寓，都有其投资风险所在，投资需谨慎！

延伸阅读：

居外推荐日本公寓房源：

1. 东京豪华公寓

高达32层的豪华公寓楼，周围绿树成荫。位于26层的4间公寓结合在一起而成，面积超过了430平方米，这是绝无仅有的。包括3个开放式的起居室、客厅和厨房的布局，5间卧室，步入式衣帽间和杂物间。24小时的安保服务随时确保业主的安全。售价约5,431万元人民币。

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2. 大阪市低层公寓

位于大阪市住之江区，离住之江公园车站走路只需7分钟，交通非常方便。非常好出租，周边生活设施齐全，是非常好的投资选择。楼层为10层楼的2层部分，房屋面积84.8平米。售价约146万元人民币。

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3. 东京港区高层公寓

位於东京港区的高级住宅大厦City Tower的高层单位。大厦2008年4月落成，43层共828户的大型高级住宅。单位於25楼，室内约82平方米以上，露台向东南。24小时保安，步行1分内有超市，现时空室可即入住。售价约432万元人民币。

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原文：Japan Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

世界杯之后看东京，2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本

随着2020年东京奥运临近，越来越多的投资者看好日本房产。日本政治稳定，法治健全，房地产波动幅度小，收益稳定；除此之外，日本房产价格便宜，精装入住；拥有永久产权；建筑质量非常好，设计美观，更有着可观的投资回报率……

以上这些利好因素都使日本房产涨幅惊人。其实仔细想想，中国人去投资海外房产的原因无非就是看重资产保值、抄底机遇及增值潜力。

尽管日本人口连续7年净减少，但东京人口持续增加。日本人比上年减少37.2万人，连续7年减少(0.30%)，为1.24648亿人，减少数创最大纪录。然而在47个道府都县人口中，东京都是仅有的7个人口保持增长的行政区中增长率最高的，达到0.73%，这也是东京人口连续21年保持增长；人口集中于东京、大阪等都市区的趋势仍在持续。（数据来源：日本总务省统计局）。日本人口持续减少与老龄化使得引入移民与外籍劳工刻不容缓。

尽管今年第一季度日本GDP在去除物价变动因素后环比下滑0.2%，换算成年率为下滑0.6%，是九个季度以来日本经济首次呈现负增长，然而日本经济复苏的基本面并未改变。国际货币基金组织预测2018年实际GDP增长率为1.2％，2019年为0.9％，与世界银行的数字相似。

2018年第一季度，日本东京房价上涨4.59％，新加坡（4.4％），韩国（0.58％）和台湾（0.25％）。在亚洲发达经济体中居于首位。

即将到来的2020年奥运会引发了一场重建浪潮，将改变东京和主要地区城市面貌。

大规模的新建扩建项目以及2020年和2020年以后的基础设施改善，将使东京的景观焕然一新，使城市更具吸引力和便利性。宏观经济和人口趋势应继续支持2020年后重点城市的发展；奥运会可以突显日本经济和房地产市场新的增长时期的开始。

从历史来看，奥运会主办城市房价在奥运筹备期间均大幅上升，2008年1月到2015年5月，圣保罗房价增长了223.5%，里约房价更是疯涨266.1%，自2008年至今里约人均收入增加了60%。2012年伦敦奥运会主场地在斯特拉福德（Stratford）的伊丽莎白女王奥林匹克公园（Queen Elizabeth ）这个地区房价每月涨幅最高达3522英镑，为英国全国房价平均增速的3倍，奥运举办前四年内房屋价值增加53%。更不用说北京奥运会带火了北京乃至全国房产。

图一： 2017年1季度至2018年1月日本住宅价格指数

根据Trading Economics全球宏观模型和分析师的预期，日本房屋指数预计将在本季度末达到108.98个指数点。展望未来，我们估计日本的房屋指数将在12个月内维持在109.63点。

国际上通常以租售比界定投资价值，1:200到1:300之间为良好，如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对较小；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。东京公寓的租售比约250，而独栋别墅的租售比更是不足150（如下图）。

东京大改造计划

图四：东京夜景

为了配合2020年东京奥运会，安倍政府推出“东京大改造”计划，这是在日本顶级财团支援下的城市基建计划，受惠的有6个东京地区，分别是：

1. 银座

2. 大手町，丸之内，日本桥及八重洲地区

3. 虎之门，六本木地区

4. 涩谷区

5. 品川区

6. 2020年东京奥运中心的湾岸地区

这6个地区被设定为日本战略特别区域，相当于中国的雄安新区。

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房屋价格：约¥ 523万
建筑面积：63平方米
房型：2 卧 1 卫

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作者：陈仲伟

排版：Shelly Du

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专家：中国资金对奥克兰房市的影响比低利率和高移民量更显著

作者：Greg Ninness

新发布的海外买家购房数据再次引发关于“政府针对海外购房者的住宅房产出台限制规定”的激烈讨论。

数据显示，今年第一季度，整体住宅房产交易中，海外购房者的比例从去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。

然而，这一数据首次出现了地区倾向性。该数据显示，海外购房者购买的房产多集中在奥克兰（7.3%）和皇后镇（10%）。

在奥克兰部分郊区，近20%的房产交易都来自海外购房者。

周五（6月8日），财政部副部长大卫·帕克（David Parker）指出，海外购房者买房行为较为集中的两大地区都存在房价过高，当地人无法承担的现象。

新西兰房地产协会数据显示，2018年4月，奥克兰住宅房产价格的中位数从2012年4月的49.6万纽元上升到了85万纽元，上涨了71%。

2018年，皇后镇湖区房价的中位数增幅更为显著，从2012年4月的49.3万纽元增加到了95万纽元，增幅高达93%。

同期，全国房价中位数上升了51%。

新西兰皇后镇的精品别墅，尽享湖光山色，邻近学校丶酿酒厂丶高尔夫球场和雪场等（居外房源编号：36217649，点击图片查看信息） — 居外精选房源1：**新西兰皇后镇的精品别墅**，尽享湖光山色，邻近学校丶酿酒厂丶高尔夫球场和雪场等（点击图片查看信息）

奥克兰和皇后镇海外购房者数量的增加是新西兰过去几年来房价显著增加的主要原因吗？

推动房价疯狂攀升的主要原因有以下三点。

｜第一，过去六年来，移民数量出现了显著的快速增长。

2011年4月至2012年4月，相比移民进入新西兰的人数，更多的人选择离开新西兰出国生活，因此新西兰人数减少了4,006人。

在接下来的一年中，情况出现逆转，净移民人数达到4,776人。2013年4月至2014年4月，这一数据攀升至34,366人，并持续增加，并在2016年4月至2017年4月期间创下了最高纪录71885人。

2017年4月至2018年月，这一数据达到67,038人。

移民数量的快速增加，导致房产供不应求，在奥克兰尤其如是，从而引发了奥克兰房市危机。

随着供不应求市场状态的出现，房价自然就上涨了。

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｜推动房价上涨的第二个原因是低银行贷款利率。

interest.co.nz发布的《房贷负担能力报告》（Home Loan Affordability Report）显示，两年期固定按揭平均利率于2008年3月达到目前一轮的最高点，即9.64%，并于2016年5月下降至最低点，4.35%。

目前，两年期固定按揭利率仅为4.69%。

低利率和高移民数量带来的供不应求现状已经足以推动房价的增长了。

｜但除此以外，还有第三个因素在发挥作用，即2016年末出现的中国资金外流现象。这一因素成为推动奥克兰房价上涨的主导因素。

从2014年中期起，interest.co.nz调查了大量奥克兰主要住宅房地产的拍卖情况，发现中国购房者是拍卖的主力军，他们或是亲自来到现场，或是通过电话参与拍卖。

用“疯狂”二字来形容2014年至2016年末奥克兰房产的拍卖情况再适合不过了。

这一疯狂现象的出现主要是由于中国购房者希望通过竞标买房将资金转出中国。鉴于短缺的房产供应和低廉的贷款利率，奥克兰住宅房产是投资的理想选择。

这些中国投资者可以在家坐享收益增加。

但2016年中期，随着中国政府加强对资金外流的制约，这一疯狂现象也就戛然而止。

几个月后，楼盘和拍卖现场的中国购房者日趋减少，房产交易也开始走下坡路。

投资者不再疯狂，房市随之降温。

针对新抵押贷款出台的贷款价值比限制规定，对银行贷款申请审查力度的加强，以及投资房产减税规定的变化等其他因素也导致了房市的降温，但这些因素对奥克兰房市的打击力度都不及中国的资金外流控制政策。

如果中国放宽管制，情况将会如何？

奥克兰的贷款利率仍在低位徘徊，接近历史最低水平。此外，奥克兰人口数量增幅持续显著超出新房供应数量，且尽管政府推出项目（如KiwiBuild项目）旨在提高房产供应量，但未来几年房市供不应求的局面仍将持续下去。

只要中国资金再次流入奥克兰，房价就将再登巅峰。

除非政府出台措施管控外国购房投资行为，奥克兰的房市就会轻松迎来新一波海外投资热潮。

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原文：interest.co.nz
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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