多伦多房子难抢 买房人免验房成风 年轻人最苦 | 加拿大

多伦多房子难抢  买房人免验房成风

如今多伦多房市一房难求。许多人为抢房,在开价时干脆免除过去人们买房时的标准条件之一——专业验房和财务突发情况,致使验房生意大跌。

今年多伦多房价继续上涨,抢房越来越激烈,与此同时,多伦多验房公司Carson Dunlop营业额大幅缩水34%。安省验房师协会(OAHI)会长帕瑞希(Murray Parish)对《金融邮报》表示,他名下的验房公司Parish Home Inspections同期验房业务大跌30%。

免验房成常态

Century 21 Leading Edge Realty房产经纪公司多伦多房产经纪吉安诺卡基斯(Tasis Giannoukakis)称,关键问题是房源紧张,买家开价高出卖方要价20万已是常态,这种压力下,大伙都争抢著免除验房条件。

吉安诺卡基斯称,由于网络信息的发达,以及家装电视节目的普及和流行,如今的买房人在房屋维修和装修上,普遍比一、二十年前的人精明。许多人虽不是出于自愿免除验房条件,但在众多抢房人中,提出免验房条件肯定会加分。

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多伦多房子难抢 买房人免验房成风 年轻人最苦 | 加拿大
许多人为抢房,在开价时干脆免除过去人们买房时的标准条件之一——专业验房和财务突发情况,致使验房生意大跌

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多伦多iPro Realty公司房产经纪西伯斯坦恩(Lorand Sebestyen)表示,如果只有你一个人开价买房,当然可充分提条件,但和多个买房人争抢一个房源时,就没这么好了。
 
专家警告
 
专家提醒,免除验房条件买房的,房子买下后可能会有许多问题,维修成本巨大,尤其对于远超预算许多的买房人来说,更应谨慎。Carson Dunlop验房公司创办人卡森(Alan Carson)表示,他的公司多年验房过程中发现的问题很多,如水管接错,地基严重侵蚀,蚁害严重,屋顶破旧,浴室水管破损等。有时验房过程中,还会发现阁楼藏有装满子弹的来福枪,大包珠宝,甚至还看见过脏兮兮的浣熊在壁炉减震器跳上跳下。
 
多伦多Capital Lending Centre房贷经纪公司老板达斯古普塔(Shubha Dasgupta)称,不验房的话,根本不知道墙壁后面有什么。
 
其它城市也流行
 
实际上,无论哪个城市,只要房市火爆,无条件买房肯定会盛行。温哥华Royal LePage West Real Estate Services地产经纪迪纳尼(Adil Dinani)表示,去年上半年温哥华无条件买房交易曾一度飙升。
 
房屋同样火爆的美国旧金山也是这样。湾区Bay Sotheby’s International Realty地产公司总裁阿塔哈(Mark Attarha)说,他曾见过许多人无条件买房,开价超要价许多。他估计,他接待的客户中,高达75%接受卖方提供的验房报告就行了,不会自己请人验房或在买房条件中增加验房条件。
 
吉安诺卡基斯称,并不是人们不想验房,而是因买房竞争太激烈不得已而为之。从另一方面来讲,能买得起百万大屋的人,多掏几千块钱维修也不算个事。
 
投机浮现
 
有几种情况下,买房免除验房条件不用担心。如新屋和共管公寓。达斯古普塔称,新屋都是按建筑标准法规建,不验房没关系。共管公寓一般有较好维护,不像独立屋可能有破损残缺问题,不验房也没问题。
 
西安大略大学房产律师兼教授兰姆(Michael Lamb)认为,从法律角度来看,买家在买房时,应自行发现问题,发现问题后,应能讲价。如免除验房条件,今后一旦出现问题,责任由买方承担,法律也没办法保护。
 
华盛顿特区房产律师西蒙(Marcus Simon)表示,上次华盛顿出现大波免验房潮是金融危机暴发前的2007年,此次华盛顿部分郊区又出现这一现象。出现这一现象,说明市场开始出现投机,有些人看到房价飞涨,不想失去机会。
 
唯一不担心验房业务大幅下滑的是房贷机构。达斯古普塔称,银行只关心房价涨,根本不关心房屋交易后可能导致的成本昂贵的维修。验房本身更多是保护消费者,对于银行来说,房屋有无问题根本无需负责。
 
多伦多房价飙升,也带动周边小城市房价疯涨和验房生意下滑。北距多伦多近65公里的巴里(Barrie)市地产经纪希尔(Peggy Hill)女士说,过去3个月内,高达80~90%的房屋交易免除验房条件,比过去的10~20%高出数倍。巴里(Barrie)验房公司EnerOne的老板伏格尔(Derrick Vogel)称,今年公司的验房生意大跌近45%。
 
房价太高 安省年轻人最苦
 
近年,安省房价疯涨,涨幅与工资涨幅严重脱节,苦了许多人,但最苦的是年轻人。CBC新闻报导,卑诗“受挤压一代”(Generation Squeeze)红色警报运动最新报告指出,在全国年轻人中,安省年轻人经济状况排倒数第二,仅次于卑诗,导致这一切的主要罪魁祸首是高房价。
 
报告说,自2003年以来,安省是唯一一个存在25~34岁年轻人群,全职收入出现下滑的省份。该组织创办人、卑诗大学教授科肖(Paul Kershaw)说,雪上加霜的是,安省的住房成本不断上扬。
 
报告说,自1980年代初以来,扣除通胀因素后,安省平均住房成本上升30多万,同期全职收入却下降4,600元,使得安省年轻人全职工作收入低于全国平均水平。住房力恶化,不仅影响人们生活质量,还迫使年轻人推迟人生规划,如买房、自立和成家立业。
 
结构问题需改革
 
安省24岁米尼尼(Victoria Mininni)女士,除做全职设计师外,还在酒吧打第2份工,1周工作60小时,她努力赚钱付房租、水电和还学贷,同时攒点钱以备急用。即使这样努力赚钱,买房对她来说仍遥遥无期。
 
多伦多大学高级研究员帕拉迪斯(Emily Paradis)说,许多像米尼尼这样的年轻人,可能都觉得赚不到钱攒不到钱,是自身问题。但实际上不是,这种情况不是个别现象,不是哪个人运气好运气差的问题,而是社会结构性问题。
 
科肖也认为,改变目前这一结构性问题唯一办法是,让住房成本与收入同步。报告则建议,安省应增加房屋供应,将房价控制在年轻人能承受的范围内,同时制定政策控制日托成本。报告还呼吁,省府应废除1991年房租涨幅法案,禁止1991年后新建的房屋乱涨租金。
 
安省两性收入仅得C评级
 
与此同时,加拿大咨议局(CBC)另一份最新全球15个发达国家和国内各省社会经济表现报告评级中,安省在收入平等、贫穷和两性工资差距上,仅得C评级,综合评级为B,在所有被评国家和各省中,评级属中游。加拿大两性收入得B评级的省,仅新布省和爱德华王子岛。
 
CBC首席经济师亚历山大(Craig Alexander)说,安省收入平等、贫困水平和两性工资差距排名和加拿大两性工资差距的评级都只得C。主要是因为加拿大职场中,高层管理职位仍多为男性,女性太少。上周公布的安省年度阳光薪资榜单,证实了这一说法。阳光名单显示,收入最高的省府高层管理人员中,仅4分之1为女性。
 
两性收入得最高评级A的国家,有挪威、丹麦和瑞典。加拿大评级最高的一项是生活满意度,得A评级,这说明加人对生活现状普遍满意。
 
加拿大总体评级虽得B,但却高于美国的D评级。亚历山大说,缩小两性收入差距,提高收入平等,是构建健康社会的关键。
 
上述结果说明,加拿大社会安全网比美国更牢固,但却比不上这些北欧国家。
 
 
(据加拿大家园)

八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲2016第四季度房价报告: 首府城市同比增长6.1% 霍巴特表现强劲

2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价(剔除通胀因素)同比增长6.1%,高于上季度同比增幅,但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%,为六个季度以来最高,同比增长亦超过10%,显示出房价回升势头。

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澳洲第四大城市珀斯与北部海港城市达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间止步不前;而旅游资源丰富的塔斯马尼亚州首府霍巴特的房价则显示出了很强潜力,在近几个季度内涨势明显,澳洲REA集团首席经济学家Nerida Conisbee认为这是由于中国人赴澳旅游兴趣不减,但受限于当地新房库存有限,而房价上涨 。

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澳大利亚统计局的最新数据表明,澳大利亚2016年四季度GDP环比上涨1.1%,逆转了第三季度的跌势。但同期失业率上升,3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%,为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下,澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房加强审批力度,包括澳外国投资审查委员会(FIRB)对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行提高外籍人士贷款门槛、以及地方政府对外国买家新增印花税,影响了海外投资者尤其来自中国的买家规模,但在四季度澳洲房产市场回温显示了政策并未影响买家兴趣, 市场回暖,因而澳洲四大银行在2017年第一季度纷纷上调购房贷款利率,旨在打击借助银行资金杠杆的炒房者。

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加拿大2016房价概况:主要城市同比大涨10.66% 创06年以来最大涨幅

尽管政府多次出台市场降温措施,加拿大11个主要城市在2016年的房价大涨,同比涨幅10.66%, 比起2015年4.52%的涨幅超过一倍有余,也是自2006年以来的最大同比涨幅。2016年4季度而言,加拿大房价涨幅环比为 1.13%。caprice-01

涨幅排名:多伦多房价(剔除通胀因素后)同比涨幅最高,达到17.96%,随后是维多利亚 (15.96%), 汉密尔顿 (15.71%)和温哥华(15.24%)。渥太华和温尼伯的房价涨幅更平缓,分别为2.05%和1.83%。

跌幅排行:2016年魁北克的通胀调整后价格跌幅最大,跌2.18%,随后是埃德蒙顿(-1.35%),卡尔加里(-0.93%),蒙特利尔(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

该国的住宅换手量在2016年达到53.6万套,同比上涨6.3%(加拿大房地产协会CREA数据),其中大多伦多地区、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔、伦敦和圣托马斯等地方房屋交易量总和涨幅接近70%。截止到2017年1月,加拿大可供销售的住宅库存量大约为4.6个月,也是近6年来的最低水平,显示出住房市场的供应持续走紧。

但在房贷政策上,2016年10月,加联邦政府为测试民众对于房贷利率上涨的承受力,进行了压力测试。对于2017年可预期的住房贷款政策收紧,加拿大房地产协会总裁Cli_ Iverson表示“这一手段的有效性可能会因为区域不同而效果不同”。该协会首席经济学家Gregory Klump 表示,2017年“加拿大房贷新政可能意味着银行要求提高首付比例,或者控制可贷款房屋价格上限”。

由于加拿大居民消费水平持续走强,该国经济在2016年上涨1.4%,好于2015年0.9% 的微弱涨幅(加拿大统计局数据)。该国经济今年预计增长1.9%,2018年增长2%(国际货币基金组织数据)。鉴于美国可能出现的政策波动增加了经济和政治的不确定性,加拿大银行在2017年1月将其基准利率保持在0.50% 的水平,低于 2010 年9月至2014年12月之间的1%基准利率,在2018年一季度之前,市场人士认为加央行可能会保持现有的0.50%基准利率。

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住进伦敦著名优质学区米尔山,高端公寓带来非凡居住体验 | 英国

对很多想为子女挑选最好学区房的家长来说,对米尔山(Mill Hill)这个名字肯定不陌生,因为这里是汇集了北伦敦的最好学校,很多最杰出的英国学校都在这一区域内,提供了全年龄段的优秀教育,确保孩子能够在最理想的环境中成长。Eleven Trees位于伦敦西北部的Mill Hill,处于非常理想的郊区位置,为您带来珍贵置业机会。

米尔山(Mill Hill)汇集了北伦敦的最好学校,很多最杰出的英国学校都在这一区域内
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Eleven Trees住宅位于伦敦西北部的Mill Hill,处于非常理想的郊区位置,为您带来珍贵置业机会
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公寓所在的Mill Hill位于巴内特伦敦自治市中,是距离查令十字西北方9英里外的一个郊区。 这里环境很好,十分宜居,既享有便利又不吵闹,氛围很好,尤其适合有孩子的家庭。这里的新物业具有很好的升值潜力,极具投资价值。

 对于汇集了北伦敦最好学校的米尔山(Mill Hill)这个名字,很多想为子女挑选最好学区房英国家长都很熟悉。这里都有着浓厚的社区氛围以及传统的乡村风光,以及多所领先的私立和公立学校,包括该地区最优秀的学校之一的Mill Hill School中学。

Eleven Tree有着非常高超、其他物业所无法比拟的高品质,这3栋独栋公寓位置很好,公寓带有5间宽敞的卧室
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公寓豪华的低层休闲中心包括电影院,水池,更衣室,蒸汽浴室和健身房
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英国房市3月月报:新房售价增幅持平,中部增长后劲惊人 | 英国

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2017年3月英国房产月报如期而至,我们来看看本月房产市场又有哪些新的动向值得关注。

首先值得注意的就是根据统计,全国范围内本月投入市场的新房售价在一个月的时间里增长了3,877英镑,涨幅1.3%,这是既2007年以来非常大的月增幅(往年3月增长率基本都在0.9%上下)。另外一点是除去传统的高房价区域继续保持稳定增长,英格兰中北部尤其是东西米德兰地区房价增速也开始全面提升。

截至本月中旬,英格兰威尔士总体平均房价为310,008英镑,比去年同期上升1.3个百分点,虽然持续上涨,但为近十年来数值最高的3月增速之一(往年均在0.9%左右)。

图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照
图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照

分区域来看,除威尔士地区,英格兰所有地区房价在经历上个月上升后继续保持稳定增长,东米德兰月增幅最高达2.1%,门槛一向高的伦敦在上个月增长2.6%后本月仍然保持1.4%的增长。即使威尔士本月房价下降2.5%,但也是在上个月大幅增长8.1%的基础上进行小幅回落,房价仍在稳定增长中。与去年同期相比,英格兰所有大区房价都比去年有所增加,中北部最明显,比去年同期高出2%-6%。

图2:英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化
图2:英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化

房产均价方面,伦敦地区依旧最高,英格兰南部和东部次之,英格兰西南和西米德兰地区紧随其后,但值得注意的是中部区域房价增长大有赶超之势,房价年涨幅2.3%起步,而东米德兰地区(East Midlands)房价也首次突破了20万英镑大关,这是一个北部城市崛起的非常强劲的信号。

聚焦伦敦地区,截至月中伦敦地区平均房价为649,772英镑,较上月增长1.4%(8,656英镑),与去年同期相比也增加了0.9%(5,727英镑)。使伦敦房价持续两个月稳定增长的因素主要来自伦敦郊区房价上升的推动。

肯辛顿切尔西区(Kensington and Chelsea)房价仍在持续下跌,自上个月下降14.6%后本月再掉10.9%,汉默史密斯区(Hammersmith and Fulham)-1.9%,汪兹沃斯区(Wandsworth)-0.2%。这对于准备在西区定居的购房者是个利好消息,伴随高价房产的降温以及英镑近期走低,以稍低价格买到好房子的机会大大增加。但除了这三个区以及莫顿区(Merton)和伊斯灵顿区(Islington)维持不变,伦敦其它27个行政区房价都发生了不同幅度的增长。

图3:伦敦地区2017年3月房价增长/下降幅度最大的行政区
图3:伦敦地区2017年3月房价增长/下降幅度最大的行政区

使月度房价数据增长的主要集中在传统高价房产集中区域和南伦敦近郊,房价年涨幅最大地区仍旧是卡姆登区(Camden),上个月月报中月度年度涨幅均达到27%,本月再接再厉增加3.5%;威斯敏斯特区(Westminster)也是大幅增长了9.8%,恩菲尔德(Enfield),格林尼治(Greenwich),克莱顿(Croydon)等伦敦近郊区房价同样表现抢眼,年涨幅均超过了1%。

图4:过去1年中英国每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图4:过去1年中英国每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图5:过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度(截至2月底)
图5:过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度(截至2月底)

房屋出售时间方面,全国范围内近期的平均时间较之前有所减少,大概是一周的时间,为71天,“北多南少”的现状依旧持续,伦敦地区上月房产出售速度也变快不少,减少了7天至64天,房源放出2个月基本就可以售出,为全国最快。

图6:截至3月中旬英国房价5年内增长趋势
图6:截至3月中旬英国房价5年内增长趋势

经历了1月的房价开年“维稳期”(+0.4%)之后,本月房价可以说是强势回温,如果说上月大家都在开始制定开年目标,那么从本月开始一些实干的买家便付诸行动。根据数据来看,在经历脱欧公投等诸多不确定性使去年后半年房价出现停滞甚至下滑后,自年底开始的房价回暖至今大部分地区以及基本恢复到往年水平甚至更高。换句话说,脱欧影响的房价增长停滞现象已经基本消退。

Rightmove住房调研中心主管Miles Shipside针对本次3月月报表示,在最近的十年中,春季伊始的房价增幅一直都是较为平缓的,一直以来3月房价增速大约都在0.9%水平徘徊,而本月增幅则达到了1.3%。自2007年以来,高数值的3月房价增幅只有2016年大家争相在最后时刻抢购Buy-to-Let房产的时候,因为紧接着印花税新政就要实施,而今年我们又迎来了相似的高数值房价增长率。

但另一方面,房价增长迅速,薪资水平与之相比仍然有不小差距,首次购房购房难度加大,因此市面上可能会出现不少“价格敏感者”,即对价格超出自己预期的房产产生抵触心理,因此也提醒广大房产卖家,售房定价不宜定的过于高昂,否则房子可能会滞留手中更久。

对于首次购房者,全国范围内门槛仍然是19.2万英镑;如果您准备购买二套房,那么至少要有26万英镑预算的准备;对于多套房购房者门槛稍有上升,达到了54.2万英镑,比上个月增加1万英镑。

以下为截至2017年3月20日伦敦32行政区房价趋势概览,供大家参考:

(数据来源:Rightmove)
(数据来源:Rightmove)

 

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多图!一百万英镑在英国各地都能买啥样的房?| 英国

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去年的500万人民币买小岛新闻,让很多国人看的都不淡定了。与其花差不多1000万去买海淀实验小学的学区房,还不如去当桃花岛主…

500万人民币买小岛
500万人民币买小岛

今年,英国房产网站做了个调查:100万胖子在全国各地都能买啥样的房?伦敦人看完,欲哭无泪…

伦敦,贝丝瓦特(Bayswater):单卧室公寓一套

在富人未满中产以上的贝丝瓦特区,100万胖子可以买一套单卧室公寓。样子还是蛮好看的,就是这种白色的大楼带草坪。

伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓

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虽然只有一个卧室,但是面积80平米,相当宽敞,装修也是满现代的,外面还有个小小的花园。

伦敦,富勒姆(Fulham):单卧室公寓一套

这个公寓比上面那个稍微宽敞一点,位于顶层楼,可以看到美丽的城市风光与泰晤士河。富勒姆区绿树成荫,有很多好学校和精制餐厅,及受伦敦中产欢迎。

伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓

伦敦,海格特(Highgate):双卧室二层公寓一套

这个区域位于伦敦北三区,风光优美,不过生活配套就没有南边那么fancy,所以相应的房子也会大一点。

伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓

同样的价格,在诺丁山(Notting Hill)也可以买到一间双卧室公寓,只不过楼上还住了人。诺丁山(对,就是休格兰特拍电影的那个诺丁山)距离切尔西很近,但是没有那么posh,更像个文化胜地。英国首相卡梅伦在这里有套大宅。

诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓

在伦敦周边的海岸小镇布莱顿(Brighton),这么多钱可以买到一栋乔治亚时期的三卧室三层楼大宅,还带楼顶露台。

布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅

到了度假小镇康沃尔(Cornwall),一百万胖子可以在大海边买一栋设计超屌的三卧室别墅,真正实现面朝大海春暖花开,在自家阳台上就可以看海。

康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅

索佛克乡下,这么多钱可以买一套由著名设计师Peter Aldington设计的四卧室大宅,看起来好像浮在草坪上。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

除了奢壕的四个卧室,这栋房子还有三个会客厅,一个私家花园和两个浴室,还有周围的林地。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

在中产热爱的通勤区萨里(Surrey)一百万英镑可以买著名设计师Glen Beard设计的这套四卧室大宅。

萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅

在风景如画的小镇科茨沃尔德(Cotswolds),则可以用一百万英镑买到一套四卧室的大宅+周围的林地+马厩(言下之意就是,只对有钱人出售…)。

科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅

那么,到更偏远一点的诺桑伯兰(Northumberland),也就是湖区的所在地,这么多钱可以买下一栋五卧室大宅,自带林地和游泳池!

诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅

在北部小镇莱顿(Ryton),可以买六卧室大宅,带按摩浴缸。

莱顿六卧室大宅
莱顿六卧室大宅

看完了,只觉得住在伦敦真的很苦逼…

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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中国人买房数量减少 澳洲华人中介心乱如麻 | 澳洲

最近接触了不少华人地产中介公司,有悉尼的,有布里斯班的,也有墨尔本的。大家似乎都多多少少有些迷茫。表面上都很忙活,开新门店的、招新员工的、拓展新业务的。。。但我能明显感觉到,在自我定位、服务差异化和策略规划上想得非常清楚的人也许不多。正应了那句话,大家是在用战术上的勤奋,来代替战略上的懒惰。

于是就有了今天这篇文章,和各位地产中介的老板与从业人员说些心里话。先要声明的是,本文的读者群体是地产从业人士,所以阅读难易指数为中等,对想进入或者想离开这个行业的朋友们也会有些帮助,此声明一;其二,以下言论仅代表我个人的看法,只分享心得,不敢有丝毫说教,而且可能都是错的。

现状

澳洲的地产市场在经历了10年以上的蓬勃期后终于进入了一个“调整期”,自去年开始征收海外投资者额外印花税开始,后来的澳洲银行海外贷款限制、中国资金限流等都促使“华人买房”业务进入了冬天,而且到目前没有丝毫改善的迹象。

几大首府城市收到的冲击也各不相同,悉尼还算好,因为本地的华人投资者市场有一定的规模,而且前几年通过房产投资积累的财富已经让不少人都拥有了两三套甚至更多的房产,所以上面提到的那几点对这个人群影响不大;墨尔本和布里斯班受到的影响就比较明显了,很多新的公寓楼花和联排别墅在销售过程中都遇到了不少挑战。

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原来是买房的人多,市场广阔,所以华人中介迅速涌现;现在是qualified的客户明显变少,市场骤然变得狭窄。

本地人的二手房市场不说,火爆得不得了,单说海外买房人群这一块,其实还是很多人在买,根据去年我文章里提到的《胡润海外置业白皮书》里提到的,84%的中国中产阶级到海外买房不是为了投资,而是为了子女教育、资产安全和将来移民,所以买房的动力依旧十足,只是这些有条件的投资者到底在从谁手里买的问题。

挑 战

澳洲华人中介大体分成三类,第一类的公司数量很少,但却占据相当大的资源,通常成立多年,品牌知名度较高,虽然可能褒贬不一,但华人的公司就算做得很好,也会因为同行嫉妒、客户不了解等原因有流言蜚语,这不奇怪;第二类公司成立三五年左右,有几名固定的员工,通常有个漂亮的办公室,但公司知名度有限,在上下游的资源都很有限;最后一类数量比较多,一般全职员工不超过3个人,干得很久的也有,刚成立没多久的也有,不靠合作很难活得很好。

以上三类中,第二和第三类中介公司尝过市场好的甜头,投入和放弃成本相对较少,所以不少在找其他机会或者索性不做了。

而第一类华人中介一般有包括办公场所、门店、全职员工等较大的固定成本,加之多年的经营放弃成本过大,在面临销售额明显下降的情况下,会开始考虑转型和深耕,等待下一次房地产高潮的到来。

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“如何转型或升级”便成为了不少中介老板思考的问题,其实无非两个思路:要么是在产业链上找出路,要么是在商业模式上做文章。 

产业链这个思路比较好理解,很多房产中介原来只是卖房子赚佣金,现在开始向上游、下游、支流伸出触角,有的开始做房产开发,有的开始做基金,有的开始结合民间资本做临时信贷,在多个环节上赚一点,总比在一个环节上饿肚子要好。产业链太长,对于规模不大资源有限的公司来说未必是好事,但在过冬时期,也许只能这样,毕竟活下去更重要。

比产业链更重要也更有效的,是商业模式的转型和升级。请允许我斗胆在这里抛个砖,能不能引出玉来就看各位老板的聪明才智了。

什么是“商业模式”呢?定义:商业模式描述公司如何创造和获取价值。

每个行业都会出现一种主流商业模式。如果没有市场扭曲,主流模式就会反映出最高效的资源组织分配途径。引入新模式的尝试多数失败,但偶尔会有人成功颠覆主流模式,其推动力通常是技术。如果行业新进入者运用新模式取代在位的公司,或者竞争对手采用新模式,就说明行业发生了转型。第一类中介公司的老板可能要多留心这一点。

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例如颠覆了酒店业的Airbnb,该公司创立于2008年,至今已经实现了惊人的增长,房间数量多于洲际酒店和希尔顿全球酒店集团的总和。本文成文之际,Airbnb在纽约酒店房间供应量中占19.5%,并在192个国家和地区运营,房间供应量占全球总数的5.4%。

各位地产中介老板心里可能要清楚一点,那就是虽然做的是地产买卖,但其实房产中介的本质是人的生意。原来是靠客户数量取胜,转化率低也没问题,现在是路转粉的阶段,每一位客户都要尽全力争取,目标是这位客户的下一套房子,这位客户亲戚的房子,这位客户邻居的房子,都从你这里买才行。

而实现这些需要的关键点是好的销售人员,如果一家中介公司最好的销售是公司老板的话,那这家中介不会做很大的。而留住优秀销售人员一直是各中介老板最头疼的问题,其实是可以解决的,有机会我们展开聊。

回到上面的话题,公司如果想实现转型或升级,有6大关键因素:

关键因素1:定制化程度更高的产品或服务

要围绕着比现有模式更加贴合客户个人需求的宗旨提供服务,这一点不能拍脑门想出来,要靠客户反馈、大数据等手段实现。

关键因素2:闭环流程

提高效率,减少消耗和统一服务标准,与其延长产业链,不如抓住一个环节闭环做精。

关键因素3:资产共享

资产在不同供应链环节共享,可以是物理资源,也可以是知识信息,更可以是人。

关键因素4:远离价格战

千万、千万、千万不要跳进价格战旋涡(比如返佣金、送家具电器等),就算赢得了客户,他们也不是你想要的忠诚客户类型,随时会因为小恩小惠找别人,真正好的地产投资者是不会在这些小的地方上占便宜的。

关键因素5:合作性更高的生态系统

2017年地产行业的关键词应该是“合作”,更合理的分散商业风险、降低成本,可以让大家抱团等待市场下个周期到来,与其每个人自己吃一张小饼,都挨饿,不如一起吃张大饼都吃饱。我知道这一点对我们华人来说有挑战,但意思其实大家都懂。

关键因素6:具备敏捷性的自适应组织

地产公司老板要顺势而动,如果你不了解传感器技术发展、大数据、人工智能、物联网等这些新事物,那在未来一两年内只会有更多头疼的事要解决。

本片文章结束前,我最后想提一句“品牌”在转型和升级中的重要性,想要在任何市场环境下都能活下去的公司是要靠品牌的,公司品牌好可以吸引优秀的人才,也能让公司的人更容易展开业务,只有公司品牌有了,才有话语权,但绝大多数华人中介公司都没有专门的Marketing专员,而且“品牌”的边际成本为零,可以无限使用。个人品牌也变得越来越重要,在我看来,每个中介公司老板都应该成为“网红”,不然大家都做一样的事,没点特征,员工和客户都不会很忠诚。

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(据金钱抱)

贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实 | 澳洲

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内容摘要

  • 期房贷款只能通过私人借贷机构获得,并且利率非常高
  • 期房单位面积不得低于50平方米
  • 如果清偿超过18个月,将无法申请贷款

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产,你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。(中国人在澳洲买房条件

事实是,很多有关期房项目的事实有待公布。

每个经济学家都会提及的真正问题是澳大利亚(附设小浴室及小厨房)的单间公寓是否存在过剩。

澳大利亚储备银行(澳储银行)估计,单单位于悉尼、墨尔本和布里斯班市中心,定于未来两年内建成的在建公寓总数将就高达3.8万套左右。

若是将这三个城市全部市场算在内,房地产市场研究机构CoreLogic指出,这一数字高达20万套(到2018年4月)。

市场肯定是有一些担忧,有趣的是澳洲银行最近几个月对此的反应。

你无法获得单间公寓房抵押贷款

为打击外国投资者大量收购房产,澳大利亚审慎监管机关(APRA)已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。
 
因此,中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。
 
这迫使多数购买计划流产,除非你愿意向私人贷款机构贷款,并支付相当高的利率(年利高达11.00%)。

然而,如果你找到一套新建的50多平方米的公寓单位,会如何?

结算不得超过3个月

如果结算超过3个月,你将无法申请抵押贷款

过去,如果距离结算3-18个月,一些特定的澳大利亚银行允许你申请抵押贷款,但是如今这个选项不再可用。

为何如此?原因在于市中心公寓价格波动大,尤其是单间公寓。

你考虑过买标准房产吗?

虽然无法预测澳大利亚房地产市场的未来,不过,从澳联储以及澳洲审视监管局等权威机构到高级经济学家,均表示他们对市中心的公寓供应过剩的担忧。
 
然而,新建的标准住宅市场依然强劲,需求远远超过了供给。
 
通过获得外国投资审查委员会(FIRB)的购买批准,并与专家商谈选择正确的银行抵押贷款中国投资者就仍然有机会投资澳大利亚房地产市场

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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CAMP END MANOR:缔造传世工艺,见证建筑传奇 | 英国

Camp End Manor是伦敦郊外的一处全新设计的优美宅邸,由知名设计师和经验丰富的匠人倾力打造。

李氏建筑师事务所、林利室内设计和琢石艺术公司在2014年被共同委任在圣乔治山脉上打造一处绝佳宅邸,如今他们成功地将Camp End Manor带给了世人。李氏建筑师事务所的安德鲁·鲍尔森说:“人们都想造一个完美的房子而我们真的做到了!对此我们感到非常骄傲。这座宅邸绝对超乎人们的想象,它是我们所希求的一切又不止于此。”

CAMP END MANOR:缔造传世工艺,见证建筑传奇 | 英国
Camp End Manor是伦敦郊外的一处全新设计的优美宅邸,由知名设计师和经验丰富的匠人倾力打造
CAMP END MANOR:缔造传世工艺,见证建筑传奇 | 英国
这座宅邸完美地融合了地势地形,与自然风光融为一体

“这座宅邸完美地融合了地势地形,与自然风光融为一体,”安德鲁继续说到,“建筑的四个立面在设计上呼应不同方向上的不同景观。在住宅的南面,是一片横跨二十英里的英国乡村风光,这是绝无仅有的,在整个英格兰都没有别的房子拥有如此壮丽的景色。”

林利公司的室内设计总监穆雷在设计之初就充分考虑到该处住宅外部的旖旎风光。他说,“有这样优美风光的住宅已经很少见了,我们不希望房屋的内部设计与外部的风景相悖,所以我们的设计宗旨就是精致、平和、低调而不失优雅。我们希望客户住进来之后能完全放松下来,有家的感觉。”

CAMP END MANOR:缔造传世工艺,见证建筑传奇 | 英国
住宅有着能给人留下记忆,永不过时的室内设计,风格优雅而稳健,细节和工艺无懈可击
设计宗旨就是精致、平和、低调而不失优雅,客户住进来之后能完全放松下来,有家的感觉
精致、平和、低调而不失优雅是住宅的设计宗旨,客户住进来之后能完全放松下来,有家的感觉

帕拉第奥建筑型式的对称构造,给建筑的结构和房间内部带来和谐的平衡。这也意味着,从住宅的一端可以不受遮挡地看到另一端的风景。高吊窗的设计给室内带来充足的自然光,屋顶中央倾泻下来的光线与优雅的石阶交相呼应。