在澳洲如何保护子女婚前财产——房产

接我们上期问题,如果国内父母为在澳生活学习的子女置业,今后孩子在澳洲结婚,如果对婚前部分物业进行一定程度的保障。以下有几种方式可供读者参考:

  • 财产协议

配偶间(包括事实婚姻)可以做财产协议,就其各自名下的财产进行分配和约束。如果将来双方一直在一起,则该协议可以不生效,如果某一天双方分居或离婚,那么可以按照该协议内容就各自的财产进行分配。

举例:

A和B婚前各有一套房,那么双方可以约定,如果AB分开,则各自拥有其对该婚前房产的支配权和所有权,另一方不得干涉。婚后共同购买的物业可作为共有财产根据情况进行分配。

这非常类似于人们常说的“婚前财产公证”或“婚前协议”。澳大利亚的法律规定配偶间不但婚前可以做财产协议,在婚中或分居乃至离婚后都可以签订类似的婚前协议,就双方协商内容标准化,以避免可能面临的法律程序。

但是,澳洲法律对于该类协议有严格的格式要求,双方必须各聘一位律师代表由四方共同完成这份协议内容和签署。如果格式不达要求,那么该协议无效。值得注意的是,该协议必须在配偶间进行,所以父母无法替代子女签署。此外,如果日后就婚姻及财产纠纷诉讼法院,法院还有自由裁量的权利重新评定,就合理和公平的方式分配双方财产(财产协议则没有此限制)。

  • 借款协议

一些父母可能通过借款给子女在澳洲买房的方式,对子女名下的财产进行一定程度的保护。即使将来房子卖了,也需要根据借款协议将该部分房款还给父母。然而,正如上期栏目“澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量”中我们讨论过的情况,随着子女与配偶在一起的时间越长,子女从父母方面获得的资助的比重就会越轻。

当然,父母也是希望子女能够家庭和睦美满,因此该份协议在短期内的效用还是比较受到父母欢迎的。

  • 设立遗嘱

当然,父母如果在这方面有较多的担忧,可以将物业写在自己名下。对于没有澳洲身份的海外人士来说,购买新房、楼花和空地目前都是允许的。同时,我们也建议父母在适当的时候赴澳设立遗嘱(或称“平安纸”),为自己在澳的财产进行日后的分配和规划工作。由于澳洲法律对遗嘱的格式也有特别要求,父母应当事先咨询律师做相关准备工作。

  • 信托基金

此外,父母可以设立一个信托基金,通过信托基金购置该物业。信托基金的操作方式好比去银行存钱,本金一直存在银行,每个月可以拿出利息来供子女使用。信托基金可以持有物业、股票、古董等各类投资产品,并在受益人(自身和子女,子女的配偶及孩子等都可在其受益人范围)。然而,设立基金的成本较高,如果自己在澳洲的资产规模较大,可以考虑设立家庭信托。

扬泱专栏全集:

律师扬泱解析澳洲房产

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或是加入Kami的微博:【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。

权威盘点 伦敦20个房地产潜力投资区域

对于伦敦房地产市场这盘游戏,最有趣的部分无疑就是定义它的潜力发展区域。“对于伦敦中心区的地产投资者来说,他们越来越不在意邮政编码带来的利 益。只要价格合适,投资者们正准备重新瞄准那些被忽略的区域,”莱坊国际伦敦住宅研究部门的负责人Tom Bill认为,近年来伦敦交通配套的逐步发展建设也为这一改变提供了有利条件。

那么精明的投资人又会将目光投向哪些区域?像巴特西电站这类即将完成重建的区域则当仁不让的成为关注热点。但是,开发商们同样深知这些区域的发展潜 力,因此这些区域的房价已经有所反应。另外一些初露头角的潜力区域也受到投资者的紧密观察,也成为长期投资的一个不错选择。下面为大家推荐伦敦地区最值得投资的20个潜力区域。

权威盘点 伦敦20个房地产潜力投资区域

点击查看更多英国房产

1. Bayswater/Queensway

莱坊国际的Tom Bill认为Bayswater是“海德公园附近最后一块拼图”。公园北部房价从来都没能与肯辛顿,梅菲尔或骑士桥地区的房价相匹配。但是海外的富豪投资者们已经开始将目光投向Queensway周边区域。

2 Dalston/Kingsland

对于那句所有人都熟知的房地产魔咒,“地点,地点,地点”,现在也许该换成“火车,火车,火车”了。Dalston/Kingsland地区的房价 在过去12个月内上涨了31%。这被认为是受到其附近正在建设的伦敦地面铁路(London Overground)的一部分——北伦敦线(North London Line)的影响所致。此外,其他位于伦敦地面铁路沿线的地区房价也出现了上涨趋势,比如Brockley 和 Brondesbury Park。

3 Whitechapel

白教堂(Whitechapel)地区是否能够彻底摆脱开膛手杰克带来的负面影响呢?答案当然是肯定的。地产专业人士Lochie Rankin认为白教堂地区是“东伦敦最有趣的发展中市场”。虽然该地区的房价有望在2018年横贯城铁(Crossrail)建成前上涨约25%,但开 发商们在最近才发现白教堂地区房产的潜力。纽约风格的阁楼式房产类型将在未来几年成为该区域的主流房型。

4 Peckham

该地区改造工程的推进速度十分迅速。当伦敦地区的房价快速上涨时,尽管Peckham地区临近伦敦金融城且保留有很多优秀的维多利亚时代建筑,该地区的房价还是远远落后于其他地区。随着5年内房价超过2倍的增长,现在正是追回差价的时候。

5 Holborn/Aldwych

Holborn曾经更多的被认为是链接伦敦西区和金融城的走廊地带,而非理想的居住地。如今,该地区已今非昔比。比如住在位于Doughty Street 附近的城市公寓或联排住宅的花费就远远低于在住宅伦敦中心地带。长期累积的利润可是相当丰厚的。

6 Clerkenwell

近年来,经过改造的Clerkenwell已经与过去有了很大的改观。在未来5-10年内,重建规模还将扩大。目前,该地区颇受欢迎的房产价格在 1000英镑-1400英镑/平方英尺之间,但是专家认为该地区的房价还有很大上涨空间,它们没有理由不升至soho区2,000英镑/平方英尺的价格水 平。法灵顿(Farringdon)将成为横贯城铁最主要的受益区域。

7 Nine Elms, Battersea

伦敦房地产专家一致认为,受巴特西电站重建,美国大使馆迁移至泰晤士河南岸以及规划中的地铁Northern Line延长工程,九榆新区(Nine Elms)将迎来一个史无前例的光明前景。众多资金已经注入该区域,但是目前无疑是一个值得考虑的关键时刻。

8 Streatham

“对于很多无法负担像Balham这种成熟社区环境的人来说,Streatham将是一个非常明智的选择。”第一太平戴维斯(Savills)的 Robin Chatwin表示,“在过去12个月中,价格涨幅已接近20%,但未来仍有很大发展空间。”新建的Streatham公园将成为非常吸引人眼球的卖点, 此外,良好的交通配套以及名校也是吸引购房者的重要因素。

9 Stoke Newington

Stoke Newington就好像是5、6年前的Shoreditch,大批年轻的专业人才搬迁至此并营造出相当热闹的氛围。像临近的Newington Green区,这种多元文化对于伦敦哈克尼(Hackney)区来说正在迅速的蔓延,因此选择该地区将是长线投资的明智选择。

10 Southwark

很难想象当泰晤士河沿岸房产的溢价消失会是何种境况。到2016年,该地区最后一个项目也将完工。届时,位于伦敦当代音乐中心的40套现代化公寓将成为Southwark地区最吸引人眼球的住宅,同时也将迅速成为体现Southwark风格的代表。

11 Bow

现在,住在Bow的居民们很少能够讲一口地道的伦敦音。然而,丰富的历史,活跃的气氛使得该地区一直都备受关注。对于无法承受金丝雀码头地区高房价的购房者来说,Bow格外受欢迎,将其作为替代的首选。

12 West Drayton

当2018年横贯城铁建成后,另一个会受到其积极影响的区域就是West Drayton。届时,从West Drayton出发到邦德街仅需23分钟。“在过去的一段时间内,到此投资房地产的投资者数量出现了明显的增长。他们很有信心,认为在横贯城铁贯通后该地 区将会实现巨大的价格增长,”卡梅伦集团董事Nicholas Jordan解释道。

13 Brixton/Kennington

受价值重估的影响,伦敦房地产热点区域正在向伦敦外围移动,Brixton和Kennington都在新热点范围内。Brixton受到越来越多年轻人的青睐,而Oval也成为那些在Bank工作的父母们的置业首选。

14 Earl’s Court

在十七世纪时因Kangaroo Valley而闻名,Earl’s Court从未摆脱一副潦倒的形象。但一切都是可以改变的。Earl’s Court的重新开发包括建设Earl’s Court展览中心,Seagrave Road也将迎来很大的改变。项目包括四个城中村和一所新的小学。因此,该地区房价上涨几乎毫无疑问。

15 Wapping

“在过去12个月间,Wapping的房价涨幅高达24%,而切尔西和骑士桥地区的上浮仅为7%。这对Wapping地区来说是相当令人惊讶的变 化,”第一太平戴维斯的Lauren Ireland表示。Wapping地区兼具历史气息与现代感,由沿河仓库改建而成的房产将受到市场的追捧。

16 Victoria

维多利亚区(Victoria)就好像是伦敦上流社区贝尔格莱维亚区(Belgravia)的穷亲戚。常被看做是即将崭露头角的新秀,却从来没真正 的成功过。但是,对维多利亚地区来说,投资达20亿英镑的维多利亚长途车站的重建工程才是它真正的机遇。超现代化的玻璃建筑正在慢慢取代老式的维多利亚式 建筑,这一改变无疑在向市场释放出一种蓬勃发展的信号。

17 Tottenham Court Road

过去,这个位于牛津街一端的地区并不引人注意。但是,该地区的发展潜力却毋庸置疑,尤其是在Centre Point大厦从新改造成为高端住宅后。此外,托特汉姆法院路的地铁站施工也即将完成,未来从金丝雀码头通勤至此的时间将缩短一半。

18 Honor Oak

从首都的基础设施建设中受益最大的区域就一定是东南部地区了。Lewisham区的Honor Oak就是受铁路带动发展起来的最好案例。虽然该地区从未如达利奇(Dulwich)一样出众,但其发展势头十分迅猛。2018年将通车的火车线路可直达 London Bridge。

19 Mayfair

任何一个玩过大富翁游戏的人都深知梅菲尔区的价值,因此将该区域列入投资热点区域可能略显不合常理。但是,这样的认识也许已经过时了。莱坊国际的 Tom Bill表示:“梅菲尔地区曾经多是办公用的写字楼,但是近些年该区域的住宅项目大幅增长,并很可能会成为一个长期现象。”

20 Elephant and CastleElephant and Castle

地区曾经是那种开车经过连看都不会多看一眼的落魄区域。 但是,在一系列大规模重建计划的刺激下,这个地区的好时候已经来了。地处伦敦轨道交通1区之内,该地区的房价自然有理由更接近中心城区的价格。此外,受交 通配套和地理位置的双重影响,Elephant and Castle可能是伦敦交通1区内最后一块价格洼地。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国,了解英国房产投资独家专业解读。

“得民心 得天下” 保守党紧抓经济与住房一夜扭转乾坤

英国大选终于尘埃落定,卡梅隆所领导的保守党出人意料地赢得331个议会席位,以超半数的绝对优势成为唯一的持政党。

尽管大选前一天,媒体还说这是二战以来局势最难预测的英国大选,可能会出现第二个联合执政的政府,并用“政治生涯系于一线”等词语分析卡梅隆,但一夜之后,保守党不仅直接胜出,还获得了压倒性的胜利。这是为什么呢?

傻瓜,是经济!

分析人士认为保守党获胜的根本原因是在过去的5年中,他们表现出来的出色领导能力及经济发展成就。

It’s the economy, stupid”(傻瓜,是经济!),是西方世界竞选的一条金科玉律。尽管选前好多分析人士认为英国人由于社会保障制度好,从来没有挨过饿、受过累,所以养成了天真、幼稚的习性,可能会由着性子选出只顾眼前福利的政党。但事实证明,英国选民平时看着不正经,但对在关键时刻却投了坚定的支持票。选民是人,归根结底看重的是自己的柴米油盐。

过去5年中,保守党一直主张实行自由市场经济和财政紧缩政策,致力于推动英国经济复苏、降低失业率和通货膨胀率。英国是西方国家中首先走出经济衰退的国家之一,继而又成为经济复苏势头最猛之一。

保守党从竞选的第一天到最后一天,强调的都是经济。他们说,经济复苏的幼芽经不起折腾。工党管理经济无能,只有保守党继续执政才能“让英国沿着经济复苏道路继续前进”。这正是保守党竞选打出的核心标语,并最后获得了大多数民众的认可。

豪宅价格可能翻番

保守党一直被认为是代表富人利益的政党,选战结果出台的当天,英镑汇率与股票价格齐涨,豪宅市场即刻升温。

金融时报百种股价指数(FTSE100)上涨2%达到7024.38点,其中,涨幅最高的为银行股和能源股。在外汇市场上,英镑兑美元汇率上升超过1美分,达到1英镑兑1.54220美元。英镑兑欧元汇率也上升近2欧分,达到1英镑兑1.3757欧元。

国内外富豪听闻保守党获胜,纷纷热烈询问伦敦豪宅,表现出强烈的购买意向。大选前,由于工党提出要对市价200万英镑以上的房产征收豪宅税,富豪们担心工党上台,按兵未动,豪宅市场因此沉寂了8个月。

BBC经济事务编辑罗伯特·佩斯顿分析说,投资者们看好保守党这次大选胜利的原因为:

  • 英国保守党超出普遍预测,获得了绝对多数的胜利,避免了英国可能会出现没有一个党能主导议会,以至于政策难以确定的局面。
  • 工党曾威胁一旦上台就要把大银行分拆,并且要为能源价格制定上限。
  • 很多投资者都在经济上持保守态度

房产专业人士预估,英国未来12个月内,市价200万英镑以上的豪宅成交量将增加20%,未来5年,伦敦精华地段的房价将翻倍。

加拿大签证放宽 探访在加子女将更方便

近日,加拿大驻华使馆签证处发布了最新的加拿大临时居民访问签证申请清单,其中出现了一些较大的调整,特别是将探访在加子女这类人群单独划为一类,并大大简化了递交材料的内容,对于广大子女在加拿大的父母来说的确是个福音。下面我们就具体来看看吧。

加拿大签证放宽 探访在加子女将更方便

此次加拿大官方发布的签证申请清单里,新增的一个类别就是个人访问(探访在加子女)。而在以往,探访在加子女是划归到探亲或访友类下面,没有单独分类。

此次调整,不仅单独将探访子女分类列出,同时在此类人群的签证申请材料准备上更是大大的简化。以前探访子女需要出具收入、资金、资产等方面的审核资料,而现在父母探访在加子女,只需提供父母和子女之间的关系证明、邀请信、以及证明子女在加一些基础材料信息。是不是感觉特别方便、特别便民?虽然目前签证政策呈现利好,但加拿大的签证政策是否会持续放宽还有待进一步观察。

访问签证的政策现在越来越好。不过目前学生的留学签证暂时还未有任何变化,对材料的要求依然严谨。

推荐阅读:申请加拿大探亲签证详细攻略

美国房地产投资的主要税务简析

对于美国不动产投资来说,其税务事项就涉及房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等,所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此,中国人在美国进行房地产投资时,税务问题是不可避免的。本期,我主要简单介绍一下美国联邦税法房地产交易中所涉及的主要税务问题。

税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”:纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本,如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时,产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时(即出售价格高于资本本金),纳税人需要缴纳增值税;反之,纳税人增值税金额为零,但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又被细分为:

  • 长期收益:出售前持有资本(如房产)1年以上
  • 短期收益:出售前持有资本(如房产)1年或以下

一般来说,资本收益作为纳税人当个财政年的所得,按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是,若认定为长期收益,那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且,“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势,即长期资本出售收益 – 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析,在2014年,根据纳税人不同的税级(Tax Bracket),短期资本收益税率可以最高达到43.4%, 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等,除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场,长期和短期收益税率不同,有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。

在产生资本损失的情况下,纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3000(若夫妻所得税进行单独申报,每个各自可使用的抵扣数额为$1500),若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

  • 房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性,IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下,我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。

  • 增值税免征额

当纳税人出售“主要住宅房屋”(Sale of Main Home)时,若符合IRS规定的特殊条件,个人将至多享有$25万,夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS(联邦税务法案)规定,享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件,即所有权和使用的双重条件:

个人申报

  • 5年内必须拥有且使用“主要住宅屋”累计长达2年或以上
  • 所有权与使用条件无需在同2年内满足(2/5年)

如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策,则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。

夫妻共同申报

  • 夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
  • 妻共同满足前述的2/5使用年限要求
  • 夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出,上述免征额主要提供给纳税人的自用房产(Primary Residence),并不适用于投资房产(如出租房)。

  • 增值税的基数抵扣

增值税的基数,也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额(如适用)

税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念,决定了纳税人的缴税基数大小。因此,在投资房产前期和持有房产期间,咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

资本本金主要包括:

  • 购房时的购买价及其他费用
  • 出售房产时的相关支出
  • 出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
  • 持有时的房屋改建费用(Improvements)

所以,购房时的律师费、买方转让税、产权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税(州立)、律师费等都可以算入资本本金,作为增值税基数的抵扣。

更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费,它并不包括房屋折旧通常产生的维修费(如维修漏水问题等)。以上的表格中,IRS明确规定了可抵扣的改建费类型,主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以,投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好,以便享有到最大的增值税基数抵扣。

全球房产投资意向调查:悉尼房产吸引力胜过巴黎、纽约

全球地产集团世邦魏理仕(CBRE)一项调查显示,对全球投资者最具吸引力的房产投资目的地排名中,悉尼位居第四,超过纽约和巴黎

全球地产集团世邦魏理仕(CBRE)一项调查显示,对全球投资者最具吸引力的房产投资目的地排名中,悉尼位居第四,超过纽约和巴黎。
 
伦敦、东京和旧金山位列前三名。
 
“这排名是在意料之中,因为澳大利亚在我们所有的核心部门都提供着全球最高的回报率,次级资产回报率甚至更具吸引力。”世邦魏理仕资本市场澳大利亚区总监乔什·卡伦(Josh Cullen)说,“我们在一些澳大利亚中心商务区(CBD)市场开始看到办公部门积极的迹象,这将巩固增长预期。”
 
在世邦魏理仕这份2015年全球投资者意向调查进行的调查中, 700个房地产投资者中有超过一半计划今年增加采购量,而2014年只有三分之一表示感兴趣。

房地产投资者具全球视野

38%的受访投资者计划投资自己所在地区,主要集中在西欧和亚洲。投资者对二线城市的兴趣也有所增加,其中西班牙的马德里、美国的达拉斯和西雅图名列前十。
 
“我们认为,低利率环境下,加上越来越多的市场进行经济扩张,房地产基本面相应的改善将吸引资本进入商业地产,”世邦魏理仕全球资本市场总裁克里斯·罗德曼(Chris Ludeman)说。
 
虽然全球资本近三年来的流动较为平坦,但流入房地产的资本却在持续上升。

2014年,流入全球房地产的资本上升至略高于1万亿美元,几乎是2009年录得2950亿美元的四倍。

(点击下一页,查看英文原文)

闲谈温哥华房产 经纪如同顾问须按法规行规行事

记得自己还是2002年底登陆温哥华,到了这儿之后,尝试着进入温哥华企业打工,可是英文口语和听力都不好,除了超市打工和饭店洗碗的工作,其他的根本就没有人愿意请我,只好咬紧牙关去当地的西门菲沙大学读了一个商科的学士学位。当时对温哥华的感觉就是,山好,水好,工作难找。现在,成为了房产经纪人后,我可以自由的安排工作时间,多一点时间陪孩子,日子过得平淡而心安理得。

说到温哥华,每个人对这座城市的感受不同。它是全世界最美丽的城市之一,也是是最丑陋的。虽有茂密的原始森林,美丽的海滩,耸入云霄的高山,无边的草坪和豪华的商业区,也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地区,和破破烂烂常年散发着腐臭味的老区。

温哥华人也是最酷的。有勤劳的,也有懒惰的;有最冷酷无情的,也有古道热肠的;有封闭自首的,也有包容的。那里也是文化和宗教信仰最多元的,种族和国家来源最广泛的,教会和寺庙也是最多的城市之一。最重要的是,温哥华房价也是最贵之一。

房地产业是温哥华经济的一个大头。政府、开发商和靠房产物业管理吃饭的人很多, 在过去的几十年里,靠房产生活的人过得也不错。隔行如隔山,温哥华地产业与国内有很多明显的不同,商业规则,法律法规等等完全是不同的操作方式。

地产经纪不同

国内地产经纪的目的是买卖房产,经纪是中介,客户找经纪同买东西一样,短期目标,哪个便宜找哪个,哪个有房源找哪个。

国外经纪是客户的代理,等于说是客户的私人房产顾问。顾问承担房产交易上的法律风险,自始自终有责任把客户的利益放在第一位,提供和确保信息的真实和正确性,对客户个人信息保密等等诸多的法定义务。

不了解这些当地行规,客户没有办法和不负责的地产经纪算账。房屋买卖中的学问很多,只是想找一个便宜的。表面上是省了一笔,亏的却是大头——房子。

按法规行规行事

不论是房产交易还是物业管理,聘请专业人士进行买卖和管理是必须的。每一行都有每一行的行规,执照地产经纪和执照物业经理都必须遵守,他们为客户承担了法律上的风险。如果自己买卖管理的话,一定必须了解什么是自己该做的,什么是不应该做的,应该如何正确地操作,这些问题不是看了几篇网上的文章就明白的。如果是这样的话,就没有专业人士存在的意义了。譬如,物业管理中给租客的通知,所有房东给客户的通知基本上都必须是省政府规定的法定格式,而租户可以不一定使用法定格式。如果用错了通知书,房东的权益是得不到保障的。

房地产里面的学问很多,不是三言两语就能说尽。即使是在该行很久的经纪,每天有不同的新事物发生和学习,基本上是日日更新,日日学习。

几天前,参加温哥华地产经纪讲座,现场邀请了温哥华赫赫有名的地产经纪Bob Rennie 畅谈温市政治和地产,听了不觉哈哈大笑。他讲到几点内容很有意思:一是,温东(温哥华市东部)和温西(温哥华市西部)的贫富差别,希望何时能够看到这个差距能够缩小;二是,地产协会的培训课程明明两个小时可以讲完的东西,要讲6个小时;三是,改变分区规划市政府受到独立屋屋主反对的阻力,温西市民听证会参加会议的清一色是白人,而该区60%以上的居民是亚裔,80%以上的学生是黄皮肤,黑眼睛。

最后,他分享个人成功经验——努力工作,虚心服务客户。Bob是高中学历,没有上过大学,父母是温哥华东区蓝领打工者,每天以四点半就起床工作的习惯著称,谦卑至今,仍然为客户买火柴点烟跑腿。想想这些,成功对他是必然的了。一个势在必得的人,上天都会为他开路。至于值得不值得这样做,是个人价值取向的问题。

最后,我想借用南怀瑾先生的话:“佛为心,道为骨,儒为表,大度看世界。技在手,能在身,思在脑,从容过生活。三千年读史,不外功名利禄;九万里悟道,终归诗酒田园。”

张英专栏全集

持牌经纪张英诠释温哥华房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或邮件至ying.dwyer@gmail.com与张英零距离沟通

用什么来征服你 我的人民?英国房产市场缺憾成各党派博民心关键之梗

纵观整个发达国家与主要发展中国家的资本市场,绝大多数资本都掌握在年长的房产拥有者手中。据研究资料显示,整个英国£5.75tn的房产资本中,有63%房产掌握在个人手中,由此可见,房产已然成为每一个个体最主要的资本。房产的现有价值、未来走势早已与各项政策紧密相连、互相影响。

本月的大选早已成为普通百姓茶余饭后的热点与各大媒体的焦点,住房问题也成为政客之间相互博弈的关键领域之一,各党提出的各项规划、新建、税收等政策也将对英国房地产市场产生一定的影响。

英国房产市场现有的问题显而易见:房屋资源短缺,个别地区房价涨幅巨大。因而,购房者尤其是年轻人的购房压力可见一斑。针对这些问题,各党派争论激烈,各项政策也是值得一探。

问题1:房屋资源短缺与购房压力

工党、自由民主党与联合政府对此问题意见一致,提出至2020年之际,将每年增加20-30万的新建房屋,同时配合各项购房援助计划,使更多的人拥有属于自己的一套房屋。

问题2:首次购房者利益:

工党提出要在未来10年间将首次购房者的数量翻上一番;联合政府提出给予40岁以下的首次购房者20%的折扣;保守党则计划在原有的 “购房援助计划”(Help to Buy)的基础上,新增“首次置业援助计划”(Starter Home scheme)。

问题3:伦敦闲置房

虽然,尚未有足够的资料数据证明闲置房的现象是否十分普遍,但工党最近也是提出了对闲置房产权所有者征缴费用的概念方案,令人期待。可见闲置房问题的解决必然可以在一定程度上减少房屋资源的短缺,或是降低购房压力的一剂良药。

问题4:花园城市规划建设

对于花园城市规划建设,各党派也是一致地表示支持。比如工党计划每年新建造的20万房屋中,就包括了新兴城镇与花园城市的建设。自由民主党也立志至少建造10个花园城市以及连接牛津与剑桥的相配套的铁路设施。

问题5:豪宅税

与保守党不同的是,工党和自由民主党都表示一旦当选,便会对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税。这会使价值200~300万镑的房产拥有者每月增加250英镑的支出。

就目前而言,暂不确定豪宅税与已经落实的对海外投资者资本利得税的征收。针对海外投资者的不利政策,一方面会阻碍海外投资者的进驻,另一方面也会对涨幅巨大的区域产生不利影响,在一定程度上会扰乱市场的自由发展。这将对伦敦房产市场带来负面影响。

各党派的政见可谓见仁见智,虽并不一定会付诸实际,但不可否认的是,这些不确定因素确实使购房者推迟购买,放缓交易。有数据显示,在过去的20年里,5月大选的后三个月中,也就是六6、7、8这三个月的房产交易量与大选前三个月相比,有着20%—24.8%的增长。因此,大选与政局的不确定性对房产市场,甚至于每一个投资者而言,都是一定程度上的煎熬。但对于风险爱好者的投资人而言,确是一个进入交易,放手一搏的好机会。

随着大选逐渐临近,这些不确定因素也终将尘埃落定。我们可以期待英国房产市场存在的问题有所改善,但同时更期待房产市场的所有参与者都能立足长远,更有效地解决房产市场已有的或是潜在的问题。5月7日大选拉开序幕,谁会博得民心,让我们拭目以待。

相关内容:

郭新月专栏全集:

英国Wink worth中国区总监郭新月解说伦敦房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论

硅谷买房热地——库比蒂诺房市报告

库比蒂诺(Cupertino)是一座位于美国加利福尼亚州旧金山湾区南部,圣塔克拉拉县西部的城市。以往谈及库比蒂诺,大家想到的是这是苹果公司的总部所在地,事实上,身处硅谷库比蒂诺同样是华人最喜欢的买房目的地!

 且看最新的相关新闻,据美国《星岛日报》报道,2015年的农历新春是中国买家到旧金山湾区多个优良校区城市抢房季节的开始。华美地产协会(CAREA)会长谭可可表示,中国人来旧金山湾区首选是中半岛的帕拉奥图(Palo Alto),其次是洛斯阿多斯(Los Altos)、萨拉托加(Saratoga),及库比蒂诺(Cupertino)。

库比蒂诺是硅谷核心城市之一,也是苹果公司(Apple Inc.)、赛门铁克(Symantec)、MySQL AB与Zend公司(Zend Technologies)等大公司总部所在地。

点击查看库比蒂诺地区的房源

 中国买家不仅看看中了库比蒂诺地区经济形势、良好的居住环境(多次被评为全美最宜居城市,且排名靠前),更是出于当地优质的教育环境与资源。福布斯杂志曾将其排为美国受教育程度最高的城市之一,库比蒂诺拥有多所全美领先的中、小学,成为买家买房时最为关注的焦点。 

因此,尽管库比蒂诺地区的房价居高不下,但仍有众多买家前来抢购。为了帮助广大买家更全面地了解库比蒂诺的优势,居外网独家推出“库比蒂诺房市报告”,讲解该地区当前的房价形势,并对当地的热门区域、优质中学校逐一进行讲解。该报告主要分三部分:

 

  • 库比蒂诺房产市场分析

介绍当前该区域的最新房价,租金水平等关键指标,并通过与加州、美国对应指标的对比,让大家跟直观地了解到库比蒂诺在加州,甚至整个美国房市中的领先地位。

 

 

  • 热点区域介绍

对库比蒂诺地区最为热门的区域一一进行介绍,包括各区域的优势、所对应的中小学校,帮助大家更好地做出选择。

 

 

  • 中小学校一览

教育资源一直是中国买家买房时最为关注的因素,为此,居外网将库比蒂诺各个学区的优质中小学校一一进行介绍,包括学校特色、优势、API分数等。

 

 点击下载完整的“库比蒂诺房市投资报告”

 

 

 

 

如何规避风险获得回报?英国房产投资者成功的七大秘诀

如何投资如何去避免高风险,才能获得更高的回报呢?是什么原因让成功者能在竞争激烈的房地产业中如鱼得水呢?综合多年的投资经验,内勒(David Naylor)总结出了成功房地产投资人士的七大秘诀,希望能为广大房地产投资者们提供参考。

秘诀一:首先,投资者抱有正确的投资意向

成功的房地产投资者很明确:负债是帮助他们举债投资、加固资产基础的利器,如果能正确经营,负债并非坏事。不过,他们通常不会负债过度。也就是说,如果陷入 财务困境,他们的现金流动从来不会受到影响。如果人生发生意外,他们不用变卖房产来纾困。他们总是预先制定风险防范策略,如保险(收入保险,人身保险,房产权保险。他们与银行建立缓冲账户来保证现金流动。他们把房地产投资视为生意来经营。对他们来说,房地产投资是积极而非被动的。

秘诀二:及时获取投资信息

成功的房产投资者经常通过参加研讨会、阅读房产投资刊物及房产投资网站来充实自己的投资知识。他们努力跟随地产投资形势。也就是说,他们渴求高效的房地产资讯使他们 更具竞争优势,一有合适的房地产投资机会,马上成功猎取。拥有更好的的投资讯息让他们更快更准确地作出下一个投资决定。

秘诀三:雇用专业人士进行投资

所有的成功投资者都雇用专业人士进行投资。他们像公司通过董事会经营一样,雇佣各个领域的专业人士获得指引和建议。如他们非常明确:

  1. 会计和金融顾问可以帮助纳税并建立资产框架。比如,以谁的名义购买房产?期望的预算和现金流动是多少?
  2. 他们通过与金融或银行经纪建立很好的关系,从而获得最好的金融项目来购买房产、或者可以稳定的在必要时支取等额资金。
  3. 他们与房产购买经纪人建立良好关系来帮助他们在准确的地区以合适的价格购买正确的房产,而不被情绪误导。
  4. 他们雇佣房产经纪处理房产租赁及管理业务。
  5. 他们通过律师进行房产移交及有需要时进行房产规划事项。
  6. 他们与保险经纪商讨各方面的资金保险,特别是现金流动的保险事宜。

秘诀四:有明确的负债意识及市场时间概念

成功的房产投资者很明确,为了增加自己的资产基础必须借钱并管理现金流动(举债经营)。但他们不会将自己置于过分的压力下,而总是准备缓冲资金应对紧急情况。

他们知道购买房产是一个长期投资并具有周期性。当房产市场变化时,他们不会惊慌。如果选择了正确的房产,他们明确时间总会平复危机,房产价值长期内一定会增 长。他们认为房产投资回报不仅仅是租金,还包括房产增值(无形增值,不光是银行存款增加)。这帮助他们放眼于长期利益,而不会因为租金减少、短期空置或市 场增值缓慢而变卖房产。当选择了正确的房产,时间是重要因素。也就是说,如果能在房产市场上占据时间越长越能减少风险,因为房产价值会增长。另外,如果买 到劣质地产,他们还会很快的发现并且很快卖掉来减少损失。

秘诀五:了解人口居住的房产市场

成功者在购买房 产前会事先了解人口居住市场,确保投资正确的地区。他们瞄准可能升值的省会、城区甚至街道,事先调查该市区、城郊及街道人口居住统计数据。他们雇佣专业的 房产购买经纪进行实地考察,这些人掌握着所有的数据,包括该地区房产升值趋势、过度发展地区、空置率、租金潜在回报前景。成功者理智进行投资,目标简单专 一,只为资本增值及租金回报。

秘诀六:聪明地利用纳税及现金流动、房产折旧及负债进行套现

几乎所有的成功房产投资者都不是税务会计,他们通过会计师管理税务系统来帮助他们实现重要的现金流动,从而进行下一个房产投资。他们聪明利用资产负债、房产的实物、固定设施和家具折旧率获得多余的现金,这也影响他们投资的房产种类(旧房和新房)。

秘诀七:装修房屋获得更多利益

既然是经营,投资者都会寻得最大的投资效益。如果有机会增加投资回报,他们会装修房屋,如翻新厨房、浴室,或搞更大的工程,像增加卧室或在房外增建小套房。他们投入一点小钱进行装修可以马上增值房产或增加租金收入。

房地产投资已经根深蒂固地植入投资者的基因里,不过不是每个人都会获得成功。以上秘诀是本文作者多年来观察到的成功投资人士的投资行为的总结。希望能为房产投资的朋友们增加成功投资的机会。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国,了解英国房产投资独家专业解读。