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2015年4大倫敦房産投資潜力區 您不容錯過

隨著倫敦城市公交系統的伸展，政府對城市部分區域公共設施投資的加大，新的商業區和新樓盤在這些地區的不斷建設，使倫敦市內的一些地區成爲吸引購房者的理想購房區。這裏我特別挑選了倫敦市內4個比較有潜力的地區加以詳細介紹。

在倫敦這座國際大都市里，泰晤士河上計劃建設的一座新的橋梁， 都會給倫敦相關區域的樓市造成影響。倫敦市內，一座地標性的建築，或者是一個各方面都很優秀的新住宅小區也給周邊樓市帶來波動。

2015年倫敦需要特別注意的4大購房區域：

  • 西倫敦——Notting Dale

Notting Dale位于倫敦城市西北，屬于城市郵政編碼的W11區。處于倫敦城市地鐵White City站和Ladbroke Grove站之間。說起Notting Dale人們恐怕幷不熟悉，但是附近的Notting Hill諾丁山地區却是舉世聞名，無人不知。

比起充滿了人文情懷，文藝氣息濃厚的諾丁山，Notting Dale區的發展起步較晚。二戰之前，這裏曾經是倫敦有名的貧民區，從本世紀50年代開始，政府加大對這裏的投資，各種現代的新式建築，居民小區開始興建。

例如由著名的普氏集團開發的樓盤More West，樓盤由面積各异的單元房組成，可全額購買或選擇shared ownership， 單元價格41.5萬英鎊起。Notting Dale區域重建計劃的一部分由倫敦Kensington肯行頓 and Chelsea切爾西行政區負責，高端的建築設計帶有濃厚的藝術氣息。富有美感的建築給這裏注入活力，使Notting Dale面貌一新。

  • 北倫敦——Hornesey

Hornsey位于倫敦北部, 屬￿城市郵政編碼的N8區, 是倫敦歷史比較悠久的老行政區之一, 1965年起劃歸Haringey行政區管轄範圍。

Hornsey緊鄰風景優美的亞歷山大宮公園， 區域內有大量保存完好的維多利亞時期，和愛德華七世時期的古老建築。這裏交通方便，火車在30分鐘內直達倫敦中心的Moorgate 車站和King’s Cross車站。Hornsey區域中心的購物街和商鋪正在維修重建中，由于這裏有大量古建築的存在，重建計劃在英國歷史文化遺産保護委員會的保護下進行。

緊鄰城市運河，在老供水廠舊址上興建的New River Village，由600套新房組成， 一房的價格32.5萬英鎊起。

Hornsey中心也有新房元月份交工，一室單元的價格約30萬英鎊。

  • 東倫敦——Leyton

Leyton位于倫敦東部, 屬于城市郵政編碼的E10區。這裏距Stratford僅1.5英里，緊鄰2012倫敦奧運會的主會場。

Leyton位于倫敦3區，在地鐵Central line綫上。區內有倫敦最大的開放式綠地。

正在進行的開發建設使Leyton的地産投資潜力大增。這裏的房型以維多利亞時期和愛德華七世時期的排屋爲主。價格多在40萬英鎊到65萬英鎊之間。

這裏的新房以維多利亞式的聯排別墅和單元房居多，價格39.5萬英鎊起。

  • 南倫敦——Brockley

Brockley屬于南倫敦, 城市郵政編碼的SE4區。在80年代曾經是在倫敦市中心上班族的聚集地；隨著倫敦Overground的延伸， 現在這裏重新成爲受城市年輕一族青睞的地方。

Brockley周邊被公園和綠地環繞，環境優美，年輕的帶小孩的家庭喜歡落戶在這裏。

這裏的很多維多利亞式的大別墅現在被改建成較小的適合小家庭使用的單元房；Brockley也有現代的新單元房，聯排別墅等多種房型。隨著計劃建設的East London line的延伸，Brockley也成爲倫敦地産投資具潜力的新區域。

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Minni談英國倫敦房産投資

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2014年12月最新美國房價走勢

 

去年12月份，美國房價月度上漲0.9%，繼續保持平穩增長的走勢。而同比漲幅從11月的6.4%上漲至6.6%，均價達到179,200美元。值得註意的是，12月份美國新房銷售量環比上漲11.6％，顯示出了樓市復蘇的動能加強。

值得註意的是，幾個熱門都會區的房價全線上漲，舊金山和西雅圖都會區表現優異。

其他方面，12月成屋簽約銷售數量下滑，美國房地產經紀人協會（NAR）認為可售房屋數量的下降以及房價略微上升影響了銷量。新房銷售雖然在美國整體房地產市場所占比重不大，但對拉動經濟增長仍有重要作用。

展望2015年，隨著就業市場的不斷改善，房價較小的增幅則意味著更多的房屋價格仍然處於購房者能夠接受的範圍之內。這也有助幫助維持房地產市場的反彈，進而提振經濟復蘇。

在其他房價指數方面，12月S&P/CS20座大城市房價指數年率上漲13.42%，為去年6月以來首次放緩。

 

查看更多國家月度房價報告

 

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2015年1月英國房價趨勢報告

 

2015年1月份，英國房價反彈，月度上漲1.4%，暫時扭轉了前兩個月的跌勢，為新的壹年開了個好頭。而同比漲幅則升至8.2%，均價達到了273,275英鎊，壹月份房價數據的走強緩解了去年下半年以來的悲觀預期。

從區域來看，本月出現了西南強，東北弱的特點。西南地區和西米德蘭茲表現最為亮眼，月度漲幅分別達到了3%和2.9%，而表現最弱的地區是北部地區和約克郡，兩者分別下滑了1.7%和0.2%，大倫敦地區不溫不火，小幅上漲0.9%，均價達到了566,404英鎊。

 

 

 

房價上漲可能表明近期抵押貸款利率下降、印花稅改革、實際收入多年來首次增加正在對英國房地產市場提供溫和刺激。而2015年房產市場能夠繼續走強，還有諸多疑問。比如今年5月的英國政府換屆大選會是壹個非常大的不確定性，它將提高貨幣市場中大規模融資的成本，進而拉高抵押貸款利率。

 

在其他英國房價指數方面，英國1月Halifax季調後房價指數月率增長2.0%，遠超預期和前值，創8個月來最高水平，且單月漲幅創下2014年5月以來之最。而全英房屋抵押貸款協會公布的最新數據顯示，1月份英國房屋價格同比漲幅為6.8%，不僅低於去年12月份7.2%的同比增幅，同時也是英國房價連續5個月放緩。

 

 

 

 

 

 

 

 

謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

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决定澳洲房産“長期增值”的四大主因 投資房産就靠它們了

在選擇房地産投資對象的時候，人們往往會被當前某些市場正處于火爆勢頭的地區所吸引，從而大量涌入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因爲這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，于是就有不少投資人把它當作了如今最好的房産投資地。

但在我看來，這幷不是一種合理的投資觀念。正如我一直强調的那樣，房地産是一種長綫投資，而不是短期投機行爲。因此在選擇去什麽地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地産市場火爆與否。决定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潜力；居住環境；教育水平等。

人口增長潜力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地産的發展起决定性作用，因爲人口數量才是維繫房地産的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裏斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬（請見下图），到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優勢。
此外，澳大利亞的某些城市，因其單一産業結構，决定了其人口規模很大程度上受到産業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那对珀斯房地産業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元産業發展均衡的城市絕對不會因爲個別産業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區域開發潜力

房産發展固然需要一定的人口規模，由于地區過于成熟，但包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地産的發展産生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼。雖然在很多方面都具有領先優勢，但由于它的人口規模相對于其可開發的地區而言，已經處于飽和狀態。然而對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潜力已經非常有限了。

反之，墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，决定了它的發展潜力：

1）土地資源豐富，房價爲東南區一半，升值空間大；

2）距離CBD最近；距離菲利普灣較近；位于墨爾本國內和國際機場的中間；

3）新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；

4）墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；

5）政府重點投資發展的地區。（請見下图）

教育出口潜力

留學生的存在，也是構成房地産投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潜力，也對房地産的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱産業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。澳洲政府還將繼續推進這一産業的發展。

價格增長潜力

澳大利亞房地産發展的長期優勢，還在于價格增長的規律性。從過去50年的房地産價格平均增長數據看（1960年代澳洲平均房價爲8千澳元，2010年爲56萬澳元），基本上穩定保持在7~8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

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金凱平墨爾本房産投資

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英國購房出租投資：哪種房地産可獲得最大收益？

專家表示，公寓大廈的租金收益率增長並將形成規模經濟

在英國購房出租作爲投資，“群居出租房”（HMO）不再是最賺錢的模式。

所謂的“擁有多單位的永久産權大廈”是指包括購買整幢公寓大樓或將大廈改建成公寓，2014年10月到12月間，投資者的租金收益率達到9.3%。

這些收益數據是基于從2011年以來主要抵押貸款購房出租代理業務中成千上萬的實際交易而得出的，均爲“毛利收益”。這就意味著投資者不考慮如房屋按揭，維修費用和地租 –  或租賃中介費和收入所得稅等附加費用的成本。

該圖表（見下方）將租賃市場內如公寓大廈，群居出租房和主要含兩或三間臥室的獨立屋或公寓等租賃投資類型作比較。

投資公寓大廈並不便宜。倫敦市外的一幢含8套公寓的大廈起售價大概在50萬英鎊左右，而在倫敦市中心同等類型的公寓大廈起售價卻在400萬英鎊。

然而，近年來投資者對公寓大廈的平均投資預算有所下降。在2011年初，房屋均價爲932,148英鎊，需支付44%的押金。現在房屋均價爲497,644英鎊，需支付36%的押金。

通常情況下，業主將公寓租給租客個人，然後收取單元租金和地租。

目前投資者可以在諾丁漢（ Nottingham）地區購買內含8套公寓的維多利亞式改建房屋，市值47.5萬英鎊。根據在線房地産門戶網站Rightmove指出，目前該類房屋的租金收益率爲7%。而在倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）區的內含20套豪華公寓的豪宅項目目前售價爲3,300萬英鎊。

群居出租房還會持續發展強勁

群居出租房還會持續發展強勁

群居出租房的租金收益率比傳統的購房出租高，但利潤在過去幾年內持續下滑。將一套住宅隔成多個房間來出租，租客們共享一個居住空間，但需要各自簽訂租賃合約，這類出租房的租金收益率比去年同期減少1.4%

多單位的公寓因已形成“規模經濟”且租金利潤豐厚，但可能只會令大額投資者獲益。

同時，因租客需求量高，所以群居出租房依然大受歡迎。出于各種原因，包括五年內英國國內薪酬漲幅有限，許多租客依然租不起整套住宅。因此，相比租下整套住宅，許多租客依然喜歡租單個房間，2015年群居出租房的需求將會保持平穩增長。”

傳統租房的規模貸款和資産價值比較

根據Your Move and Reeds Rains房地産連鎖公司指出，現時英格蘭和威爾士地區的平均租金從2014年12月起從每月745英鎊上漲到現時每月767英鎊。

英格蘭和威爾士地區主要出租房屋的總租金收益率爲5.1%，同時平均資本收益達到10,546英鎊。

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遵循13條建議 變身美國房產投資達人

海外房產投資現在越來越流行，而美國房產投資是所有海外房產投資中的大熱門，本文就為大家介紹一下在美國買房的13條建議，希望對您的美國房產投資與置業有所幫助。

13條建議助你成功投資美國房產，推薦房源：美國紐約新建公寓「公園廣場30號」

1、進行數據分析。制訂組合一個財務計劃，以確定你是否真的能夠負擔買房的費用。畢竟，僅僅因為目前是購買住房的好時機並不意味著它對你來說就是一個買房的好時機。重要的是要瞭解你能負擔得起多少錢的住房以及購置房產是否可能會妨礙你解決生活中其它的重要的財務問題。

2、存下20%錢用於支付首付。我並不是存下低於該金額的首付款的支持者（雖然聯邦住房管理局（FederalHousing Administration）允許如此）。確保你的首期付款資金是現金或現金等值賬戶的形式，這樣，市場變動就不會妨礙你的計劃。

3、使用相關媒體提供的非常好的「租房對比買房」計算器。租房在你的生活範圍裡可能仍然是一個更好的交易。

4、做一位知情買家。你不會只是因為房子的漂亮的照片被發布到網上就打算購買這所房子，但你還可以進行更多的價格研究。這就是說，再沒有什麼比和房屋附近的鄰居們聊聊以獲得「實地」情報更好的了。

5、索取一份你的信用報告的副本。如果你在過去的一段時間以來都沒有這樣做的話，請打開相關網站並申請獲得你的信用報考的免費副本。重要的是，在你開始進行按揭流程之前要先糾正報告中存在的任何錯誤。

6、獲得按揭貸款的預先核准。預先核準是一個對你的購房價格範圍的很好的全面檢查。銀行將會給任何有心跳的人提供資金的日子已經一去不復返了。著手進行此事的最佳方法是從請朋友轉介抵押貸款經紀人到對銀行和信用合作銀行貨比三家。請確保是在同等條件下進行比較，並詢問經紀人交易結束時的總成本。

你也應該知道，一旦你真正找到了房子，按揭貸款流程讓人痛苦的程度和牙根管治療的程度是一樣的，只是它需要更多的耐心，並且也沒有奴佛卡因（Novocain，譯者註：局部麻醉劑）。你將需要進行大量的文書工作和提前通知–當你距離交易結束越近時，將會出現越多的提供甚至更多的文件的要求。最終，你將需要其中詳細說明了你的貸款審批的條款的「承諾書」。

7、找一位代理人。差不多每個人都會對房地產經紀人有所抱怨，但我仍然認為獨自一人完成房屋購買的流程是很困難的。在一些市場上，買方經紀人是存在的，但是，經濟人們最重要的素質是誠實、經驗豐富、與其它代理人有良好的關係以及來自喜歡你的買家的良好推薦。請記住，大多數的代理人代表的是賣方，而不是買方。

8、聘請一位房地產律師。這你的生活中的一項重大交易，因此，當涉及到法律費用時，不要試圖省錢。即使你的抵押貸款公司提供了一位律師，你也要自己聘請一位以幫助你起草所有的文件並確保你的利益在流程的每一步中都獲得維護。

9、進行評估。評估將決定房產的市場價值，並最終將會被你的貸款人用來確定你的貸款金額。你擁有獲得一份評估報告副本的合法權利，並且也需要一份副本以供備案。

10、預約驗房。認為你已經找到了自己理想的房子？也許吧，但是，除非有一位工程師和你一起排查這所房屋，否則你可能會在一兩年後就要翻新房屋。如果在檢查房子的過程中出現了問題，不要被嚇壞；它往往可以通過簡單的價格調整而被解決。保護好自己是必須的，所以不要漏掉這重要的一步。

11、從一個合理的報價開始。該報價應該基於附近的在過去的六個月內售出的近似房屋的價格而制定。你的代理人將會在過程中為你提供幫助，但該報價應該包括你願意為這座房子所支付的價格，你的貸款條件以及比如特指如果在檢查過程中出現了任何問題會發生什麼事的不可預見的費用。

12、購買房屋業主保險。如果你是一名終身承租人，成本方面可能是一件令人驚奇的事情。請確保你瞭解投保結構和投保內容之間的差異。如果你正要購買一處靠近水源的房產，請確保你有一家可以幫助你加入國家洪水保險計劃的代理人。

13、在完成交易之前核對住房和城市發展部的聲明文件。政府文件提供了關於有關各方的基本細節以及大量的數字。難免會出現一些錯誤，這也就是為什麼讓你核對該聲明並確認一切是正確的至關重要的。

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美國人口老齡化嚴重 養老類地產潛力巨大

借著奧巴馬醫改的東風，美國有更多老人能負擔得起養老院的費用，這也使得養老類商業地產(Senior Housing)供不應求。某些地區的養老社區甚至壹直“滿員”，需要排隊等待入住。地產開發商也將此視作是新的投資機會。隨著基金公司、私募進入市場，養老類地產價格走高，回報率從之前的兩位數跌落至7%-9%。

美國養老類地產已發展35年 體系與法規完善

養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了壹套完整的體系與法規。按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型。

第壹類是Active Adult Communities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

第二類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。

第三類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆癥)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供“壹站式”服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的“頂配”。

投資不足 美國養老類地產供不應求

1990年之後，養老類地產的供給就壹直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這壹現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裏，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就壹直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將占總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到臺前，成為主流地產開發項目之壹。

2012年全美各年齡段占總人口百分比

老年人口眾多 美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的壹代。根據美國統計局數據顯示，這類人群占總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

然後是沈默的壹代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

最偉大的壹代也就是1945年之前出生的人口，這壹代人屬於“二戰老人”，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這壹代人需要更專業的護理。

1960-2012年美國人均壽命走勢圖

開發養老類地產需層層審批 存在運營、市場滲透風險

中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地產對專業要求相當之高，需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格，因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

此外，美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助，因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前壹定要做足功課。

建立品牌化老年公寓勢在必行

NAREIG商業地產部調查數據顯示，盡管養老類地產供不應求，但是大多數老人還是傾向於高服務質量的品牌社區。同時，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在壹些中低收入地區，大多數老人仍然與子女居住，或者獨居。這點也從側面顯示出中產階級老人更願意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢在必行。

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澳洲首次購房有補貼 2015年澳洲各省做法

首次購房者補貼，澳洲各州做法互不相同。從2015年1月1日起，北部行政區、塔州的首次購房補貼有較大變化。

北部行政區從1月1日起，將與其它州份一致起來，即不再給購買舊房的首次購房者提供補貼。之前，北部行政區的做法是提供1.2萬至2.5萬澳元的補貼，視位置而定。

塔州的首次建房補貼將減少到2萬澳元，而且從2015年7月1日起，進一步減少到1萬澳元。在2015年1月1日之前，此補貼曾是3萬澳元。

在新州首次購房可以獲得1.5萬澳元補貼

推薦房源：悉尼4臥2衛的房產

有關詳情以及其它各州的情況如下:

首都行政區

首次購房者可以得到1.25萬澳元的補貼。這只適用於價值不超過75萬澳元的“新”的或“大規模翻新”的房產。

其定義如下：

  • 一處從未作為住房使用或出售過的房產；經過重大改造的房子，在改造後，尚未作為住房使用或出售的；通過“樓花”協議購買的房產。
  • 購買已經存在的房產，不能享受補貼。
  • 首次購房補貼的條件規定，購買者必須在房子完工後居住在裡12個月。
  • 為了申請此項補貼，購房者需要在購買生效日或有了房產居住證書之日後的一年內提出申請。自建房者只有在房子完工後才可提交申請。補貼金通常在收到申請後10天內發放。
  • 符合首次購房補貼條件者還可以推遲付印花稅。

新州

首次購房者可以獲得1.5萬澳元。從2016年1月1日起，這筆補貼額將減少到1萬澳元。

此補貼只適用於購買新房或自己建新房者。房地產價值須在75萬澳元或以下。

符合條件的房產如下：

  • 不曾被人住過的；不曾被當作住房出售過的；經過重大翻新的，或代替拆除的舊房的新房。
  • 購買已經存在的房產，不能享受補貼。
  • 補貼的條件規定，購買者需要在房子到手後12月內在搬進去連續居住6個月。在澳洲軍隊任職而且是新州注冊選民的，此居住期限可以縮短。
  • 購買價值不超過55萬澳元的，可免印花稅；價值55萬至75萬者，可減印花稅。
  • 購買價值不超過35萬澳元的空地者，免交印花稅，價值35萬至45萬者，減印花稅。
  • 要有資格享受首次購房補貼，你必須在2000年7月1日前沒有在澳洲擁有過房產；你必須在2000年7月1日之後沒有在澳洲擁有房產，而且居住在裡面達六個月。

北部行政區

首次購房者可以獲得最多2.6萬澳元。從2015年1月1日起，首次購房補貼只適用於購買新房或自建新房者。

新房的定義是從未作為住房居住過或買賣過。然而，為了避免異常情況，在某些有限的情況下，可以把曾經買賣過但不曾居住過的房子視為新房。

從2012年12月4日其起，首次購房者的印花稅減免已經取消。

昆州

購買新房的首次購房者可以獲得1.5萬澳元的補貼。但是，購買已經存在的房子者不能享受補貼。這種做法是從2012年9月12日開始的。

如果你在2000年7月1日前擁有任何房產，即使是投資房，你都沒有資格享受首次購房者補貼。

2000年7月1日後擁有投資房產，但自己沒住過此房，或許符合條件。你需要提供退稅詳情、租房合同、及目前的電費和電話賬戶。

申請遞交後10天內就會得到處理。購房者必須在12個月之內住進去，並且連續居住六個月。

南澳

首次購房者補貼本來適用於新房與舊房，但從2014年6月30日以後，買舊房的就不能享受此補貼了。所購買的房產價值不能超過57.5萬澳元。

買新房者，從2014年1月1日起，補貼是1.5萬澳元。

如果你在2000年7月1日之前擁有任何房產，即使是投資房，你都沒有資格享受首次購房者補貼。2000年7月1日之後擁有投資房產，但自己沒住過此房，或許符合條件。你需要提供退稅詳情、租房合同、及目前的電費和電話賬戶。

購房者必須在新房建成後12個月內搬進去，並且連續居住六個月。

以樓花形式購買的新公寓房或翻新公寓房，可以享受印花稅的減免。從2012年5月31日至2014年6月30日期間的做法是，印花稅全免，但上限是50萬澳元的公寓房應交的印花稅，即21330澳元。從2014年7月1日至2016年6月30日的做法是，免交部份印花稅。

塔州

對新房來說，2013年11月7日以後，“新建房促進金”（First Home Builder Boost）從8000澳元增加到了2.3萬澳元，但到2014年12月31日為止。符合條件的還可以享受首次購自住房補貼，即7000澳元，總計可獲得3萬澳元。

從2015年1月1日至6月30日，新建房促進金減為2萬澳元，7月1日後進一步減為1萬澳元。

要具備享受補貼的資格，你必須在2000年7月1日之後沒有擁有並居住過房產六個月，而且在此日期前不曾擁有過房產。

得到補貼者，必須在房產居住證發放之日後的12個月內搬進去，並且連續居住六個月。

維州

只有買新房者才能享受補貼。從2013年7月1日以來，補貼是1萬澳元。

這只適用於購買價值不超過75萬澳元的房子。但坐落在農業用地上的房子不受此條限制。

享受補貼者必須在房子成交後12個月內搬進去，並且連續居住12個月。

印花稅的降低非常可觀。印花稅最初在2011年7月1日減少了20%，然後在2013年1月1日又減少了10%，2013年7月1日與2014年9月1日又分別減少了10%。

西澳

2013年9月以來，首次購買或建造新房者可獲得1萬澳元的補貼。購買舊房者可以獲得3000澳元的補貼。

從2010年開始，制定了上限，房產價值不得超過75萬澳元，如果地處南緯26度以北者，此上限為100萬澳元。

如果你在2004年7月1日之後擁有過自住房，不論你在裡住了多長時間，或者在此日期之前你擁有自住房，並在裡住了六個月以上，你就沒有資格享受補貼。

你必須在房子成交後12個月內搬進去，還得連續居住六個月。

西澳還提供另一種補貼，稱為“購房者資助賬戶”（Home Buyers Assistance Account），可以給首次購房者提供2000澳元的資助。這筆錢出自房地產中介信托賬戶上的利息。

此外，還有對買房過程中雜費的補貼，比如律師費、估價費，你只能在購買40萬澳元或以下的房子時才能使用這些補貼。你所購買的必須是已經存在的或者部份建成的自住房，而且你必須要在頭12個月裡住進去。你必須通過一個有執照的房地產代理來購買，並且向貸款機構貸款。你所購買的房子必須是你在澳洲所買的第一處房子。

首次購房者還可以獲得印花稅的折扣。要享受折扣，所購買的已經存在的房子不能超過53萬澳元。如果價值在43萬澳元以下，不需要交任何印花稅。高於此線的部份，每100澳元的印花稅，只需要交19.19澳元。對於空地來說，你必須先全額交印花稅，然後在建房完畢獲得首次購房者補貼的時候再獲得印花稅免交部份的退還。所買空地的價值不得超過40萬澳元

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專家對澳洲房產投資的新年建議

只需相對較少的時間是房地產投資的吸引力之一，澳洲房產投資者購買了房產以後不需花太多時間打理，特別是聘用了專業的房產經理的服務會使事情更簡單。然而，有些事情，房產經理做不了，你不能指望他們隨著時間的推移給你帶來豐厚的回報。

在2015年到來之際，保險公司EBM Insurance Brokers負責土地保險的RentCover公司總經理斯萊特（Sharon Fox Slater）給予澳洲房地產投資者如下新年建議。

1、檢查貸款利率是否具有競爭力

目前的固定利率和浮動利率都較低，而且在很多情況下，給銀行的客戶服務部門打個電話就可以獲得更低的利率，特別是當你能夠提供出競爭者願意接受的價碼時。低於5%的利率是很容易實現的。

2、申請折舊報告，並保持更新

許多房產投資者都沒有意識到房產貶值的好處，這可以衝抵每年的應納稅額，改善資金流動狀況。申請做折舊報告，只需要找一位具備資格的測量師做一份一次性的折舊報表，就可以每年使用了。

有了折舊報告，應向會計師更新房產設備如更換熱水系統或安裝了新空調等的開銷情況。

3、時常檢查房產投資組合的價值

尤其是長線投資者，有時會對自己的投資組合的價值感到驚喜。准確了解房產投資組合的價值可以幫助投資管理，以便在擁有足夠的資產時考慮進一步投資，如更多的房產或其它類型資產。

4、了解保險政策，檢查保險金額

房主和建築保險並非同等，但很多投資者直到需要提出索賠時才發現不夠了解保險政策。例如，有些政策不包括意外損害、租客縱火、秘密毒品實驗室的清理或短租的房產。保險不足是常見的問題，因此應確保保險的准確性，能包括房子拆除和重建時有足夠的保險賠償。

投資澳洲房產不需花太多時間打理，但最好不斷增值自己的房產投資知識

5、比較市場上的房租水平

通過同一地區同類房屋的租金比較，可以了解目前的澳洲租金是否合適，是否應該上調。這也將幫助決定是否值得加裝空調等額外設施。

房產經理可以幫助了解該地區的行情。

6、檢查投資房的業績（如有必要，控制損失的繼續發生）

承認自己犯了一個錯誤而賣掉房產是非常困難的，特別是結果蒙受損失的情況。然而，持有效果不佳的投資會妨礙你在其它地方進行更好的投資。房產投資的目的是為了賺錢。如果賺不到錢（不管是通過資本收益或租金回報），而且看不到會有改變，那還有什麼意義呢？

7、將所有房子的賬單交由房產經理管理

絕大多數的房產經理負責從租金中支付各類賬單，如市政費、土地稅和水費，而不收取額外的費用。然後，他們會在財政年度結束時提供一份清晰明確的報告，以方便投資者或會計師使用。你值得稍微花點精力把這些設定好，把所有的賬單都轉寄給房產經理。

8、繼續學習澳洲房產投資知識

可以利用周圍一些優秀的免費及廉價的資源，來進一步擴充自己的房產投資知識。如博客、電子通訊、投資論壇、雜志及電子出版物等有用的信息來源。

9、建立自己的聯系網絡

具有豐富經驗的聯系人團隊非常寶貴，如建築工、技工、房產經理、貸款經紀人、城市規劃師、同行投資者、房地產經紀人等等，通過積極建立關系，在需要時可以聯系他們。

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