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据《北京青年报》2月12日报道，从2014年的一纸承诺到去年10月《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法(征求意见稿)》的出台，CRS自今年1月1日起就进入“实操期”。其实针对绝大多数中国居民而言，这项新政是“无所谓的”，但对在海外有金融资产配置、在海外持有壳公司进行投资理财等行为的富豪来说，其影响却不可小视。

CRS自今年1月1日起就进入“实操期”。这意味着，从今年开始，人们除了在银行换外汇时要多填写一张申请书进行自我声明，在开立新账户时也多了一道手续，即填写一份声明自己税收居民身份的文件。虽然对于绝大多数百姓来说，这份文件只是在表格中的“中国税收居民”一栏后画个勾，但这份声明背后则大有文章。这是为我国税务机关即将定期与全球上百个国家(地区)的税务机关相互交换居民账户信息而做的铺垫。这意味着今后中国税收居民在国外的账户信息情况将由中国税务机关清楚掌握；相应的，外国税收居民在中国的账户信息也将由其本国税务机关掌握。

关注：神秘的CRS究竟是什么？

其实，虽然对普通百姓来说，对这个细节并不很在意，但自从国家税务总局去年10月中旬公布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法(征求意见稿)》，其中明确提出了要打击跨境逃避税，履行金融账户涉税信息自动交换国际义务。对此，国内很多特定人群还是相当敏感的，其中就包括通过各种渠道将资产或多或少转移到海外的中国人。这些人对CRS，即金融账户涉税信息自动交换标准也早有耳闻。

所谓CRS，是各国家和地区之间基于同一标准的一项共同申报准则。据了解，经济合作与发展组织(OECD)发布的AEOI(金融账户涉税信息自动交换)标准，其中就包括共同申报准则(CRS)，其大致内容就是签署国或地区之间相互披露对方国家或地区公民在本国的经济财产情况，以提升税收透明度和打击跨境逃税。

追访：已有101个国家地区参与信息交换

据国家税务总局有关人士介绍，随着经济全球化进程的不断加快，纳税人通过境外金融机构持有和管理资产，并将收益隐匿在境外金融账户以逃避居民国纳税义务的现象日趋严重，各国对进一步加强国际税收信息交换、维护本国税收权益的意愿愈显迫切。二十国集团(G20)委托经济合作与发展组织(OECD)制定了一项“金融账户涉税信息自动交换标准”，并于2014年7月发布。

这项“标准”获得当年G20布里斯班峰会的核准，为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了强有力的工具。在G20的大力推动下，截至去年底已有101个国家(地区)承诺实施“标准”。

我国是在2014年9月的G20财政部长和央行行长会议上就承诺将实施这一“标准”的，其中确定首次对外交换信息的时间为2018年9月。

动态：今年先完成600万元以上账户调查

根据G20委托经济合作与发展组织发布的“金融账户涉税信息自动交换标准”的规定流程，调查首先由一国(地区)金融机构通过尽职调查程序识别另一国(地区)税收居民个人和企业在该机构开立的账户，按年向金融机构所在国(地区)主管部门报送上述账户的名称、纳税人识别号、地址、账号、余额、利息、股息以及出售金融资产的收入等信息，再由该国(地区)税务主管当局与账户持有人的居民国税务主管当局开展信息交换，最终实现各国(地区)对跨境税源的有效监管。

根据日程，从今年1月1日开始我国将对新开立的个人和机构账户开展尽职调查；今年12月31日前，完成对存量个人高净值账户的尽职调查。所谓高净值账户，是指截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元。在2018年12月31日前，我国将完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

影响：海外存有巨款人群账户信息将被掌握

某外资银行的理财分析师在接受北京青年报记者采访时表示，其实针对绝大多数中国居民而言，这项新政是“无所谓的”，但有几类特殊人群应该是会受到影响的。他举例说，在海外有金融资产配置的人肯定首当其冲，比如某位中国公民在英国某银行存有巨款，一旦中国与英国达成了协议，那么这名中国公民在英国的哪家银行存有多少钱的信息将由英国银行报送到英国银行管理部门即英国金融服务管理局，该局再报送到英国税务局，由英国税务局与中国国家税务总局进行信息交换，这位中国公民在英国银行的所有信息对中国税务总局来说将一览无余。

另外，在海外持有壳公司进行投资理财，以及已在海外设立家族信托的中国公民都会受到影响，尤其是中国早期富豪最喜欢在新加坡、中国香港、新西兰、开曼群岛、维尔京群岛、库克群岛、耿西岛等设立家族信托，目前这些国家和地区已都成为CRS签约方。当然，这些受影响人群都属于富豪级别，与普通百姓没什么关联。

最新：购买中国香港保险也将被上报

与中国内地一样，中国香港属于已经承诺实施CRS的国家和地区中的“第二批”，这意味着中国香港金融机构也是从今年起实施CRS。

在海外购买超过一定金额的高额人寿保险的中国公民也将在交换信息之列，比如前一段很多内地居民热衷到中国香港买人寿保险显然就要受到影响了。有消息称，今年起凡内地居民购买中国香港保单7800港币以上，其保单信息会自动作为个人税务资产上报中国税务机关。此信息会作为多项调查的依据，包括资产来源的合法性、资产出境的合法性、缴税的合法性等。事实上，不仅是今年新购买中国香港保险的内地居民受到影响，由于中国香港是CRS签约地区，因此中国香港的保险公司有义务将历史上购买过大额保单的高净值客户的保单资产信息报告给国家税务总局。

释疑：美国为何不在CRS之列？

尽管目前已经有超过100个国家和地区加入了CRS，但作为全球头号经济大国的美国并不在其列，这意味着中国税务机关对中国公民在美国的金融资产账户信息目前还无法通过CRS掌握。

不过这并不意味着美国排斥这种账户信息的交换，而是美国其实早有自己的“海外账户税收合规法案”(FATCA)，而CRS在很大程度上也是根据这项美国法案升级而成的。

根据美国2010年颁布的FATCA，要求外国金融机构向美国税务部门报告美国人账户的信息，否则外国金融机构在接收来源于美国的付款时将被扣缴30%的惩罚性预提税。FATCA主要采用双边信息交换机制，美国与其他国家(地区)根据双边政府间协定开展信息交换。其实这意味着，虽然美国不在CRS的集体交换信息之列，但其可以与其他国家“一对一”签署协议，同样可以互换金融账户的涉税信息。

强调：“中国税收居民”并非依据身份证件

特别需要强调的是，虽然大多数人今年起在银行新开立账户时在声明表格中会选择自己是“中国税收居民”，但其实“中国税收居民”的概念与我们身份证件上的“居民”概念并不完全相同。

那么如何确定自己的身份呢？根据我国税法，“中国税收居民”中的个人是指中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人(在中国境内有住所是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住)；中国税收居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。而不符合上述条件的个人和企业即不属于中国税收居民。值得强调的是，外籍华人、已经取得外国永久居留权者，或者在境外停留超过一定时间的华侨，如果根据所在国(地区)法律已经构成当地税收居民，即不属于中国税收居民。

（据北京青年报）

 

关于CRS给中国买家在海外投资、置业带来的影响，居外网将持续关注、并解读，敬请留意！

 

 

对美国拥有房子的家庭来说，住房开销是每月最大一笔的费用，且大部分费用毫无疑问来自抵押贷款，还有房屋保险和地税等。单从地税来看，美国各州有很大不同。

据“今日美国”报导，事实上，地税是无数房主的巨大负担，在美国某些州，地税轻易就超过按揭付款费用。如新泽西州2015年的平均地税增至8,353美元。

那么，美国各地的平均地产税率是多少？根据美国人口调查局数据，典型家庭每年花费2,127美元的地税，但在美国的一些地区，房主可能要支付超过平均地税10倍的数额。由于地税是房主不可避免的一部分费用，当你买房时，需要考虑地税费用。

买房要综合考虑房价和地税

全美范围内，夏威夷、阿拉巴马州、路易斯安那州和特拉华州的房产税税率最低。与此相反，新泽西州、伊利诺伊州、新罕布什尔州和威斯康星州的地税税率最高。

如果你想买房，需要考虑地税如何影响整体住房成本。但请记住，地税税率是基于房屋价值多少而定。一个州（或一个州内地区）可能地税税率高，但房价低，整体看来比其它地方更实惠。

以夏威夷为例，虽然夏威夷拥有全国最低的税率，但它的房价中位数仍然很高，约 504,500美元。与此同时，特拉华州的房产税率几乎是夏威夷的两倍，但房价中值仅为23.29万美元。

这意味着，如果你在夏威夷拥有价值504,500美元的房子，将每年支付1,412美元的房产税。但如果你在特拉华州拥有价值232,900美元的房子，你每年将支付1,234的地税。

不仅如此，232,900美元的房屋按揭付款也低于价值504,500美元的房子每月付款。换句话说，虽然地税确实影响住房成本，但买房时还是要整体考虑。

地税在上涨

买房时需要了解关于地税的另一件事是，即使在房价下降时期，地税也会增加。2000年，美国房主支付了大约2470亿美元的房地产税。到2010年不久之后房地产泡沫破灭，但在房地产市场恢复之前，这一数字却攀升到4760亿美元。

虽然你不能预测未来的地税，也不能太大意，买房子还是要保守一些。一般来说，房屋成本（包括保险和地税在内）不应超过家庭收入的30%，如果每月在房子上的花费已经很高，如果下一年地税增加，就可能入不敷出。

另一方面，也需要考虑各地缴纳地产税所要求的方式，例如，在一些地方，居民需要使用挂号邮件邮寄房产税；而在其它地区，居民除了缴纳税款外，不得不支付私人运输费。

此外，不要忘记房产可以获得很好的扣税。如果你的房产税较高，每年报税后获得退税也多。

总之，无论是首次买房还是考虑搬家，请务必注意房产税在总体住房成本中的份额。

以下是美国地税税率最高和最低的10个州：

税率最低的10个州：

1、夏威夷
地税税率：0.28%
2、阿拉巴马
地税税率：0.43%
3、路易斯安那
地税税率：0.48%
4、特拉华州
地税税率：0.53%
5、华盛顿DC
地税税率：0.57%
6、南卡
地税税率：0.57%
7、西弗吉尼亚
地税税率：0.59%
8、阿肯色州
地税税率：0.62%
9、科罗拉多
地税税率：0.62%
10、怀俄明州
地税税率：0.62%

税率最高的10个州：

1、新泽西州
地税税率：2.29%
2、伊利诺伊
地税税率：2.25%
3、新罕布什尔
地税税率：2.1%
4、威斯康星
地税税率：1.97%
5、德克萨斯州
地税税率：1.93%
6、康涅狄格
地税税率：1.91%
7、内布拉斯加州
地税税率：1.88%
8、密歇根州
地税税率：1.83%
9、佛蒙特
地税税率：1.72%
10、罗德岛
地税税率：1.61%

互联网资讯综合整理

世界著名会计师事务所毕马威（KPMG）每年都会对其各行业用户进行一些问卷调查，来获取未来一年行业走向。而在1月31日该公司公布的2017年房地产行业预期调查中的结果显示，美国的房地产从业人士认为2017年全美房价仍然有进一步上涨的空间。

毕马威此次的调查由美国全国各地64位房地产公司高级管理人员完成。在这64位房地产公司高管看来，尽管美国很多地区的房价涨幅已经趋缓，甚至有部分地区可能进入调整或者下降，但2017年美国整体房地产市场还是积极向上的趋势偏多一些。

旧金山湾区2017年的房地产走势在美国各市场中尤为受到关注。湾区房价在过去三五年中持续大幅上涨。目前当地房价已经达到全美大城市中最高水平，与纽约不相上下。在2016年末，旧金山房价已经出现后继乏力的情况。涨幅大大缩水，不过房地产从业人士普遍认为，房价大幅下跌的可能性还是非常小的。

毕马威太平洋西北部房地产研究主管Roger Power表示，“旧金山湾区和硅谷本身在全球房地产市场就有非常好的声誉。对于海外投资者来说，湾区的房地产拥有超一流的吸引力。”

房地产行业对于2017年也并不是完全盲目乐观。调查显示，86%的地产高管认为，对贷款等方面的监管更加严格可能在2017年让房地产市场受到影响。不过77%的高管认为，美国的经济至少在2017年会表现得和2016年差不多。51%的高管认为，公司在2017年的投资会至少高于2016年投资5%。一些房地产企业高管认为，美国新任总统特朗普可能会在2017年进行一些税务上的改革，不过他们认为，在房地产行业的角度，这些改革的影响可能是错综复杂的，并不一定会直接给房市造成负面影响。

（据新浪财经）

根据领先全球的房地产服务商戴德梁行发布的《2016第四季度中国海外投资市场》报告，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。

据该报告显示，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。中国内地对中国香港丶韩国丶英国丶加拿大和德国的投资总额较去年也有所增加。就英国而言，中国投资者借英镑走低的优势，投资总额按年上升了32%。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“许多中国投资者认为，美元对人民币的汇率仍有上升空间，而一些其他主要货币似乎有更大的贬值风险。目前来看，对於大型企业投资者而言，中国的立场及美国总统在中国的投资将对中国在美国的房地产投资产生更大影响。”

对於私人住宅投资者来说，除了投资回报外，教育和生活方式等因素，也是吸引他们投资於美国房地产市场的原因。

据报告显示，写字楼市场吸引了中国最大部分海外投资资金，占了45%以上。令人惊讶的是，酒店市场按年飙升了13个百分点，占据了27%的投资总额，达到103亿美元。开发用地的投资按年下降了18个百分点，仅占15%；商铺市场仍不受青睐，仅占3%；养老及健康地产是首次出现的资产类别，占总额的2.5%，这一比例预计会持续增长。

中央政府限制资本外流政策

由於2016年外汇储备大幅下降了691亿美元，在2016年11月底，中央政府加强了海外投资监管，并增加了对个人每年换汇额度达50,000美元的审查。新措施包括：禁止超过100亿美元的交易；在与公司核心业务无关的部门，超过10亿美元的交易将被限制；超过10亿美元的房地产投资亦受到限制等。

对於该政策的发布，林荣杰表示：“真正决定境外房地产投资金额会否获批的关键因素，是政府有没有能力控制货币贬值和境外资本流动。如果贬值或流出资本变小，那麽审查过程将不会那麽严格。尽管政府正在监控汇率并设法对中国的资本外流进行严格控制，但中国政府仍致力让企业’走出去’，并作多元化的投资。”

戴德梁行大中华区研究部高级经理及资本市场研究负责人陈妍斐表示：“基於中国投资者预期内地核心资产的收益率将持续走低，加上投资者不断追求全球性的多元化投资，我们预期海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。当然，近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长，投资规模减少，从而令今年的交易量略低於去年。”

（据华富财经）

不平凡的2016年结束了，想要在美国买房的你，还在犹豫吗？今年不买的话，明年买房的成本或许会更高。

一方面，美联储已经加息25个基点，美国房贷利率不断上涨，从而导致买房成本增加。

美联储在上周三宣布，将联邦基金利率从0.25%~0.5%升至0.5%~0.75%，符合预期。这是美联储一年来首次加息、十年来第二次加息。美联储预计2017年加息三次，比9月会议时预计的加息两次要快。

美联储在2008年底将利率降至近0水平，此后维持了大约7年的超低利率。去年12月，美联储开启十年来首次加息，官员们同时表示今年将继续加息，预计会有四次加息。然而年初金融市场出现大幅震荡、海外经济形势不稳、美国劳动力市场报告一度变糟、英国退欧、美国总统大选等因素，令美联储在今年前11个月中都未能加息。

美联储在声明中表示，通膨预期已大幅上升，货币政策依旧宽松，这将使劳动市场情势进一步转强，并使通膨率回到2%。另外，美联储也重申将以“渐进”步调升息，未来决策将取决于经济数据。

如果美联储在2017年如预期加息的话，住房贷款利率也会相应提高，房贷成本将会更高。

另一方面，美国房地产市场的发展现状，也导致明年买房或将更难。

据美国Mercury News网站消息显示，很多美国人都想拥有一套属于自己的房子，但以美国房产市场的现状来看，买房并非易事。那么，美国房产市场的现状到底是怎样的呢？

美国房产市场的现状大概可以总结为以下8点：

1、住房拥有者数量增速加快

2015年，美国新增130万住房拥有者，回到了正常趋势。在2013年，美国仅增加了65.3万住房拥有者。

2、独栋住房面积变大，公寓面积变小

数据显示，去年，美国新建独栋住房的平均面积为2467平方英尺，而新建公寓的平均面积则为1075平方英尺，低于2007年的1200平方英尺。

3、自建房较少

去年，美国只有110万家庭选择自建房居住，比经济危机之时增加了10.8%。

4.高租金

租房者平均花费30%的收入在房租上。在纽约、旧金山等大城市，花费50%的收入租房也很常见。

5、为了买房少吃饭

房贷压力最大的25%人群每个月的饮食支持减少了41%，此外还有一些人减少了健保支出。

6、建筑工人高龄化

由于裁员人数增多、新房建设增加，更多人选择做建筑工人。2014年55岁以上的建筑工人数量比2007年增加了16%。

7、政府支持不足

只有四分之一的符合住房补贴要求的租客领取了政府资助。这意味着政府支持不足。

8、贫困社区翻倍

2000年到2014年，美国贫困率超40%的社区数量翻了一倍，达到1370万个。这与社区之间的种族隔离有关。25%贫困人口为非裔，18%为西班牙裔，6%为白人。

土地越来越少、房价越来越高等因素导致买房难，美联储已经加息，而且预期今年还将加息3次，美国房贷利率会不断提高，今年不买，明年成本或更高！

（据网易）

为何现在西雅图的房屋这么昂贵？几乎每个人都会找出理由：一是亚马逊；二是买不起房的加州人；三是海外购房者；四是拆除旧房建造新豪宅的房地产开发商。

但是，房地产行业的人们却指出了一个更广泛的问题，那就是：没有人打算卖掉他们的房屋。

根据realtor.com发布的一份新报告，西雅图地区去年仅有0.4%的房屋挂牌上市，排名全美国第二低，仅次于旧金山湾区。

换句话说，西雅图地区每263幢房屋和分户出售公寓仅有1套挂牌出售。这比全国平均水平低三倍以上，创造了明显不利于购房者的市场。

西雅图购房者早已了解房地产市场上的竞争有多么激烈了。在西西雅图一带，一幢太危险以至于一般人都不敢进去的危房竟然收到了41份报价，并最终以42.7万美元的价格成交。

但是，最新的数据仅仅显示了西雅图相较于美国其他热门房市的竞争激烈程度。

西雅图是全美国第15大房地产市场。然而却有36个更小的美国房市比西雅图拥有更多的待售房屋，包括奥斯汀、丹佛和圣地亚哥。

尽管波特兰的房市只有西雅图的一半大，但是待售房屋数量却与西雅图基本相同。芝加哥和迈阿密这两个都比西雅图更大的房市，待售房屋数量均为西雅图的九倍多。

您或许会认为房主会热衷于卖房并赚取高额利润：过去五年来，大西雅图地区的房屋价格飙升了约60%。

然而，房地产经纪人却表示，房主之所以不愿意卖房，是因为他们不想重返房市购买更昂贵的房屋。

确实如此，那些上市的房屋通常在挂牌后没多久就被卖出。据Redfin介绍，西雅图是全国房屋销售最快的房地产市场，平均每幢房屋上市仅15天就被售出，尽管西雅图地区房地产竞购战的激烈程度仅次于旧金山湾区。

房屋库存短缺已经成为了困扰西雅图及其周边区域数年、且日益严重的问题，购房者当前可选的房屋可谓少之又少。

金县上个月的待售房屋数量创造了有记录以来的新低：仅有1600幢房屋挂牌上市，多位于郊区。与六年前的7400幢相比出现了大幅下滑。

此外，大量上市的房屋属于高档豪宅，因为它们通常需要最久的时间售出。

据在线房地产信息公司Zillow公布的数据，截至本周，整个西雅图仅有81幢待售房屋的售价低于50万美元，其中一部分属于拍卖和丧失赎回权。这些房屋绝大多数位于城市的北边及南边。

西雅图仅有约260幢待售房屋的售价低于100万美元。这让竞购战愈显激烈，使得搜寻新房的过程变为长达半年至一年的持久战，令一些做足了准备的家庭只能先居住在市面上已有的房屋内。

但是最大的影响在价格。当需求与工作岗位及人口数量一同走高、以及租户受够了高昂的公寓租金时，在一段时间内的供给就会下降。

西雅图的房屋库存去年减少了13.4%，是二十个最大的房地产市场中跌幅第三大的。因此，要想让故事的情节在2017年发生改变，西雅图地区就需要一个彻底的大转变。

（据西雅图在线）