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自从中国政府缩紧个人外汇流出之后，中国人在纽约市买房变困难。这个因素直接引起变化的市场就是贷款市场。一些小银行和贷款机构应运而生，成为中国人的热门。

据《The Real Deal》援引“全国地产协会”（National Association of Realtors）的数据，在2015年4月到2016年3月之间，中国人在美国买房的71%的货款是现金形式；20%从美国银行贷款；6%从中国银行贷款。

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但是如今情况大为转变，中国人开始找贷款银行。Quontic银行、汇丰银行、Guardhill金融、国泰银行和国宝银行等都成了中国人的热门银行。

这是因为，美国大银行对贷款客户的要求严格，需要对方提供大量的证明材料，来说明他们的钱是干净的，这个叫做“了解你的客户”（Know Your Customer）规定。这让上述小银行有机会可乘。

这些小银行虽然有办法给中国人贷款，当然也需要避免他们的风险。所以这些银行一般只能给绿卡持有者65%的房贷；没有绿卡的只能贷50%的房款。

一位中国人本来想在法拉盛买一套70万美元的房子，但是即便是贷款也需要20、30万的现金首付，她汇不进来钱，最后只能买套20万美元的房子。

国泰银行的伊莉莎白李说：“如果他们弄不出来钱，从我们这里也贷不出款。”

有些贷款机构要的利息还很高，从7%到13%；但即便这样中国人也没有别的办法，“要不赔进全部首付，要么付7%利息成交。”一个公园大道的地产中介说。

尽管外汇汇出如此困难，纽约市对中国人的吸引力还是很大。据JLL公司的统计，中国人的地产投资在2016年是330亿美元，比2015年增长了53%；今年到现在为止的高端房屋买主中，很高比例是中国人。

根据另外的报告，2016年银行对纽约市的商业地产贷款比前一年下降了17%。业内人士分析，主要原因是高端地产价格的下滑，导致多家庭住宅市场缓慢了下来，很多买主也显出谨慎的心理。

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美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税徵收的主体是郡政府丶市政府和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都徵收房产税，房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

同时，不同地区每年徵收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会徵收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属於美国政府，政有权对长期迟缴丶不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

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美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。

美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市丶县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决於周边房屋价格丶地块大小丶房屋大小丶房型丶房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。

房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值丶装修增加值丶市场增值），二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

而对於投资用房来说，例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属於投资（Investment Expense）而非自住，所有房产税/地税也只能报至适用於自住的税收分项上抵扣。因此，中国人如果准备进行海外投资，在海外配资的过程中研读相关法律，找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外，如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎麽管理房屋，也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理，租金占收入总额的30%。美国国税局（IRS）对於积极参与房屋管理的海外持有人需要徵收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入 – 费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

地产税作为美国房地产投资的重要一环，是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税，看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很对地产税：房产税的徵收主体虽然是地方政府，但是政府收到所有的税款之後，仍将其投入用於建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。

另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对於投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中，房贷利息的点数和计算方式，可以在用於自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款，头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

海外配置资产作为近年来新兴领域，对入门者存在较大的信息差。老移民所主导的北美华人至今仍旧习惯於阅读纸媒，甚至通过黄页电话簿联系商家。互联网平台更具有传播和效率上的优势，近年来逐步开始改变房产投资行业的商业逻辑。对於购房者来说，选择最少中间环节的途径置办产业便能以不变应万变。

从本质出发，地产税是美国政府通过房屋价值判断业主的经济能力，从而徵收的税款。和国内地产业不同的是，在美买房更是一种对未来价值的投资，地产税很大程度将被用於改善该地区的教育丶治安和生活设施。对於文化差异所带来的不同，选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

（据北京新浪网）

这些天，如果你问一名纽约客，去哪里找到正宗的中国菜，他们可能指向布鲁克林，而不是曼哈顿唐人街。日落公园已经形成了布鲁克林的第一条唐人街。在本森赫斯特，中国移民已经挤走了意大利后裔，成为这里的主人。

CNBC报导说，布鲁克林移民成分改变的一个重要原因是，飙升的房价和高档化步伐吸引了财大气粗的外国买家，特别是中国家庭。他们视布鲁克林房地产为一个安全、高回报的投资。

自从大衰退以来，抢购美国沿海城市的黄金地产已经成为中国富豪的热衷行动。在2014年，中国人购买曼哈顿公寓的数量首次超过俄罗斯人。美元相对于人民币的强势驱使中国中产阶级成为布鲁克林房地产市场的主力。其投资回报率也很诱人。

布鲁克林房地产经纪人Jeanette Colegrove说，在Bed-Stuy等社区买房子，每月的租金可以产生7%—8%的回报率。根据Elliman报告，布鲁克林房租中位数已经涨到2750美元。

然后还有房地产每年的升值潜力。从2015到2016年，虽然曼哈顿公寓转售价格下跌了1%，但是布鲁克林的联排别墅和公寓价格却上升了16%。这个速度，曼哈顿房地产赶不上，股市也赶不上。

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自从2007年以来，房地产投资已经成为中国人规避中共当局外国投资限制的流行途径。美国房地产比人民币存款带来更高的回报，更不要说它有更大的稳定性。

尽管中共限制公民每年向海外汇款不能超过5万美元，但是中国对美国的外国直接投资在2016年达到创纪录的456亿美元。这个数字是2015年的三倍，使得美国成为中国外国直接投资的最大接受国。

亨特学院城市规划教授邝治中告诉CNBC，对于许多中国中产阶级而言，布鲁克林房地产代表的不仅仅是长期投资计划，更是通向美国公民之路。这条路主要归功于EB-5签证计划：那些向美国住宅或商业项目投资50万美元，并创造10个以上就业的外国投资者，有资格为自己、配偶和未结婚子女申请绿卡。

中国大家庭常常凑钱来铺就这条移民之路。当一个小家庭终于获得绿卡，然后入籍之后，他们就可以赞助其他亲戚移民。跟中国大城市天文数字的房价相比，布鲁克林的房子简直就是白菜价。

Colegrove说，一名在布鲁克林买房的外国投资者可能代表着国内多名买家。“他不仅仅是在花他自己的钱。有很多人在凑钱做这笔交易：家人，朋友，商业伙伴。”

尽管中共收紧资金外流限制，加强审查外国投资，但是邝治中说，许多中国人仍然拚命地将资金转移出国。他认为，中国人将找到规避规则的办法。邝治中说，华人社区将继续沿着布鲁克林的地铁线壮大，包括终点在康尼岛的N火车线。

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海外投资人在新的一年正陆陆续续涌进美国房地产。据美国全国房地产经纪人协会的数据，美国房产的挂牌价格平均同比上涨10%。此外，协会还指出，待售房产数量创历史新低。这些情况都暗示投资者应该紧紧抓住时机，趁着目前较低的利率条件大胆买卖。

与日俱增的购房需求

今年年初，美国各大房地产机构就开始对2017年美国房地产形势作出相关预测。着名房地产网站Redfin就表示，与2016年相比，2017年美国房价的中位数将上涨5.3%。该公司的首席经济学家认为，尽管销售额增速放缓，但房价仍会平稳增长。这主要得益於购房者与日俱增的购房需求。

逐渐明朗的房产市场给了投资者极大信心。据相关调查显示，41%的房地产公司高管计划在2017年对房地产的有机增长进行重大投资，包括产品开发，定价策略和地域扩张。毕马威会计师事务所表示，美国经济不断增长，房地产基础良好，融资和资本投入较多，都给房产大佬们一个积极乐观的市场信号。此外，美国房产业对外界投资持欢迎态度，他们期望看到大量新老投资者的涌入。

另外，随着千禧一代步入职场，租房需求大大上升。据美国哈佛大学数据显示，近40%的租房者为年龄在35岁以下，年收入低於25,000美元的人群。 该类人群的逐渐庞大促使对城市出租房的需求增加，租金价格也将相应上升。如果房产投资者将运营成本保持在低水平，那麽今年投资可能会有更大的收益。

然而，纽约证券交易所仍提醒投资者在投资任何项目之前要一再谨慎，仔细阅读相关条例并且在必要时要求公司出示相关文件证明。尽管2017美国房地产市场发展态势喜人，但对於投资者来说，保底投资才是稳中求胜的不二法宝。

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房地产市场将持续升温

2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。

专家预测，美国房地产市场在去年表现不俗，2017年将持续呈现上行趋势，是投资者配置美国房地产资产的良好时机。此外，美国全国房地产经纪人协会，抵押贷款银行协会，房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。根据房地产经纪人网站（Realor.com）最新预测，虽然购房者今年会面对一些不利因素，但美国房市整体发展前景仍然光明。

首次购房者将占大半

在人口及经济稳定增长的基础上，首次购房者的数量将增加。预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。调查显示，去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者，今年则上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後，今年将略微上升稳定在63.5%的水平。由於房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加，新屋销售量预期将上升10%。新屋开工量将适度上升3%，但仍低於正常水平，当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。

千禧一代进入30岁，开始组建家庭安顿下来，婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄，开始考虑搬迁，这两代人将进军房屋市场。分析预计，千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%，并带动房屋市场未来10年的房屋需求。

房屋库存减少，房屋售出时间缩短

Realtor.com分析，当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%，预测今年房屋供应将持续紧缺。这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天，较全美平均水平短11天。

房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺，成为置业的最大障碍。

2016年，40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍，但根据Realtor.com预期，该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代，原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。去年9月的首次置业人士春季购房调查显示，37%的受访人士表明最大的置业障碍是首付问题，另有30%受访人士则称很难在预算范围内找到合适的房屋。美国房地产经纪人协会（NAR）预计贷款利率今年将继续攀升，年底前上升至4.6%。

郊区将受购房者追捧

由於市区居住人口的高度密集，加上千禧一代开始生儿育女，郊区已成为首次购房者的首选居住地。事实上，Realtor.com的受访者中有50%表示郊区会是他们的首选居住地。原因是一些理想的郊区离市区较近，社区安全性高，居住空间也较大，且提供众多工作机会和大众运输，非常适阖家庭居住。婴儿潮一代选择郊区一部分原因是他们希望与子女或朋友居住得近一点。

（据发现新闻）