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美國6成都會區房價太高 中產都買不起

美國大都市房價居高不下，一般老百姓只有乾瞪眼的份。

根據個人理財網Interest.com調查，全美25大城市裡，只有10座城市的中產階級，能買得起當地房子。40%比率看起來很低，但較去年8座城市相比，已經稍有進展。2012年情況較好，有14座城市的中等收入戶，足以負擔當地房價。

全美25大城中，舊金山房價最讓中產階級吃不消

大城市房價太高，使得當地能容納多個家庭的多單位住宅（multi-family building）越蓋越多，民眾也被迫遷至二級都市或郊區。洛杉磯加大齊曼房地產中心主任蓋博爾（Stuart Gabriel）說：「這造成相當大的影響，不只是一般人能否負擔的問題，也衝擊到都會區的經濟成長與活力。」

有些人索性在家工作，但對於工作地點在大都市的人們來說，高住房成本的殺傷力極大。蓋博爾說：「老師、消防員與警察，這些人是都會區內重要的從業人員，因為買不起市區房子，只好長途通勤。這在洛杉磯尤其明顯。」

調查顯示，沙加緬度（Sacramento）在過去12個月房價實惠度降幅最多，從12名落至18名，但仍好於洛杉磯、聖地牙哥與舊金山。加州三大主要城市的中階房價，比當地居民的中等收入高出46%。紐約在25個城市中，房價第二高。

房價相對親民的是明尼阿波利斯（Minneapolis）、亞特蘭大（Atlanta）、聖路易（St. Louis）與底特律（Detroit）。

Interest.com編輯桑德（Mike Sante）表示，這些地區的房貸利率較低，多少讓民眾更能負擔，不過當地人收入仍沒有起色，尤其是明尼阿波利斯，許多居民還欠學生貸款，更別說拿出錢繳房屋頭期款。

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中國央行宣布降息 美股和美國房市走強

中國人民銀行2月28日突然宣布降息，自3月1日一起下調金融機構貸款和存款基準利率，一年期貸款基準利率下調0.25%個百分點。美國金融專家表示，此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路，美國則是最好的登陸點，也將預示南加房地產和美國股市將再度走強。人民幣貶值也不會影響中國遊客赴美消費的熱情。

中國人民銀行2月28日突然宣布降息，美國金融專家表示，此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路，美國則是最好的登陸點，也將預示南加房地產和美國股市將再度走強

金融專家林日昇表示，其實28日的降息並不突然，是這兩年來中國金融政策的延續，很多金融機構都對此有預期，只是28日宣布而已。自去年開始，中國央行已經開始讓人民幣貶值，打破近七年來人民幣只升不降的神話，也減少中國央行的壓力。

過去幾年，幾乎所有金融機構均認為人民幣會持續升值，給中國央行帶來巨大壓力。美國有的銀行還開展人民幣增值儲蓄業務，人民幣貶值後，這些業務均出現虧損。人民幣相對貶值，不但澆滅了國際金融炒家的炒作，也是對中國國內經濟的回應。因為自習近平上任後開始反腐，導致中國國內消費不振，人民幣貶值，銀行銀根放鬆後，不但可以增加出口，給中國低迷的消費找出路，也可以刺激國內消費，尤其是房地產消費，保證房地產市場不會崩潰。

林日昇說，人民幣相對貶值後，中國國內的資本將尋求國外出路，美國是最好的選擇。他說，美元現在持續走強，利息豐厚，世界各國的資金均湧向美國，對美元及美國經濟的預期都很好，所以近幾年來，大量的中國資本到美國投資，買樓買地，私人則辦投資移民，他預計情形還將至少持續兩至三年。尤其是南加，是很多中資的目的地，所以他預計，南加近兩三年內房市還將繼續升溫。而由於中國反腐等因素影響，很多隱形富豪的資金也需要迅速轉移出中國，所以也會有大量資金流入美國，更促成南加房市升溫，尤其是高級住宅和商業地產的走強。此外，美國國內的經濟形勢越來越好，以及近期超低的房貸利率，也讓美國國內的人對住房的需求增加，也促進房地產升值。

洛杉磯加大安德森經濟預測中心經濟學家俞偉雄表示，中國去年就開始人民幣貶值進程，但因為人民幣並不是靠市場變化，是政策調控，所以他認為人民幣未來貶值的幅度並不大。他說，現在美元是全世界最強硬的貨幣，不但相對於人民幣在升值，相對於歐元等其他貨幣也在升值，這對於美國出口將造成影響，加州的農產品和工業品出口將會疲軟，但他認為，人民幣貶值幅度不大，這並不會影響中國遊客赴美旅遊購物的熱情，南加的華人商圈並不為此而擔心。

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加拿大多倫多公寓市場現1月小陽春

經過2013和2014年的緩衝，多倫多的公寓市場逐步走上正軌，蒙特利爾銀行經濟專家Sal Guatieri發表報告，稱今年1月份發展商投入多倫多公寓市場的單位多達1萬400個，等于過去10年的月平均量的8倍。

加拿大多倫多公寓市場現1月小陽春

絕大多數公寓單位已經售出，但是沒售出的單位比例還是達到21年來最高。

多倫多公寓市場的回暖頗具戲劇性，尤其是聯邦監管機構的關注以及國際金融機構，如德意志銀行，對加國國民債務水平一再升高的擔憂之下。

新一波公寓的完工可能標志著多倫多公寓市場徹底擺脫過去2年的困境，去年底多倫多公寓市場的銷售觸及4年半的最低點，新單位的落成也爲過去18個月來最低。

多倫多公寓單位的年平均落成量爲2萬5千左右，但是從2012年開始，發展商開始瘋狂建造新的公寓大樓，當年開發的公寓單位就達到3萬7千個。

今年1月多倫多公寓市場的興旺也反映了金融借貸公司開始返回公寓市場，他們不再擔心公寓項目爛尾，或者買家無法支付按揭。

聯邦政府一直嘗試收緊按揭政策，前任財長費拉遜和前任央行行長卡尼都是如此，不過現在各大銀行試圖填補過去2年的按揭漏洞，找回損失的生意。上周舉行的全國商業地産會議上，金融公司代表明確表達了加大按揭的力度。

豐業銀行地産部副總裁Chris Milne表示，過去幾年按揭只能借出70%的房款，現在可以借出75%了。

開發商動工之前預售的單位數目也沒有以前要求的那麽多了，預售單位達到65%就可以達到貸款的要求。

目前公寓市場的繁榮並不算投機，由于價格上升相對緩慢，相當部分的投資者會把公寓單位用于出租，保持比較好的回報率。

皇家銀行首席行政官Robert Hogue表示，今年1月份公寓市場的小陽春只是短期的，多倫多公寓市場真正的考驗要再今年下半年。

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澳洲房價漲勢“壓不住” 2015新年首月漲1%

最新數據顯示，澳洲房產在經過去年底和新年伊始稍微“安靜”了一段時間後，1月漲幅又出現了攀升。新年首月，澳洲房價已上漲1%，與2014年同期1.1%的漲幅相當。金融公司分析，近期降息的風聲與較低的澳元彙率為兩大推動因素，特別是低利率對外國買家進入澳洲房產市場起了強力作用。

澳洲最大的房地產分析公司CoreLogic數據顯示了如上結果。2014年下半年後幾個月，澳洲房產市場略顯清淡，從去年9月至12月中旬，該指數只上漲了1.4%，而2013年同期漲幅達3.9%。但是從新年到上周日，澳洲各主要省會城市的房產已又攀升了1%。

公司分析，近期持續的降息預測是房產再漲的因素之一，沒有任何其它因素像降息這樣對買家有吸引力。2月3日澳洲儲備銀行（RBA）董事會議的決定了降息，利率從2.5%降至2.25%。另外目前較低的澳元彙率，也是刺激澳洲房產的另一個因素。

國民銀行（NAB）近日公布的房產季度調查顯示，15%的新房和9%的二手房被外國買家買去了。

墨爾本房價在2015年1月升0.7%，在澳洲排第二

小編推薦：墨爾本的優質房源

特別值得一提的是，外國買家可是不受澳洲儲備銀行收緊放貸政策影響的一族。這些政策絲毫不會打擊外國買家在澳洲購房的積極性。較低的彙率正增強了外國買家在澳洲的購房能力。

截至1月25日，澳洲各大城市房價漲幅分別為：悉尼0.9%、墨爾本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

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過半中國買家不睬豪宅 青睞澳洲潛力房

在澳洲政府對海外購房者推出一個購房新稅，並將對違反外國投資法規的海外買家加以懲罰之際，一個新的調查數據消除了人們對亞洲買家的迷思。這項調查發現，中國人並不都是熱衷於購買澳洲豪宅的買主，與100萬澳元的房產相比，在澳洲過半數的中國買家更傾向於有投資潛力的50萬澳元的房產。

Investorist網站在這項網上調查中，採訪了105家中國買家的澳洲房地產中介，發現中國的投資者們並不都是千萬富翁和財源滾滾之輩，但與其購買100萬澳元的房屋，這些精明的投資者更青睞於具有高收益的接近50萬澳元的房產。

該調查顯示，有54%的中國投資者正在尋找低於50萬美元（64萬澳元）的一所海外房產，34%的中國投資者尋求50萬至70萬美元的房產。僅有1%的中國買家在買房上的花費超過100萬美元。

在澳洲過半數的中國買家更傾向於有投資潛力的50萬澳元的房產

推薦房源：墨爾本8室4臥2衛的房產，售價約464萬人民幣

調查中，有近三分之二的人說價格是中國買家考慮最多的事情，四分之一的人說地區是他們的首選，只有十分之一的人說，個人財產對他們來說是最重要的。一名中介說，我的客戶是經驗豐富的投資者，所以我只會在一個合理的價格範圍內向他們推薦一個房產，和提供物有所值的住宅。

調查發現，目前吸引人們在海外買房的最大原因是由於更好的投資基礎。與中國相比之下，在澳洲購房具有更高的房市收益率和更穩定的經濟環境；海外買家在澳洲購房可獲得80%的貸款，並有機會獲得一所完全屬於自己的房產（在中國房產屬於租賃性質）。

海外房產直銷機構的一位人士說，中國大陸的房地產市場正在走下坡路，而人民幣購買力在上升；所以肯定會有越來越多的人想要將他們的財富轉移到不同的市場。

促使中國買家在海外購房的另外兩個主要原因是，一是出於教育目的，諸如購房為孩子在海外留學用，此外就是為移民海外做準備。

根據調查，有近四分之三的中國買家想買一所自住房，約有十分之一的投資者對酒店公寓或商業地產感興趣，有1/20的人青睞於購買學生宿舍或渡假村。

有趣的是，最受歡迎的投資類型是，幾乎中國買家都想買一套公寓或一所獨立式的房子——帶有一個小工作室，或只有一間臥室的公寓，其次是連地帶房（House & Land Package），和聯排住宅（Townhouse）。

該調查說，對中國投資者們最重要的事情是，他們能夠獲得物有所值的房產，事實上，在中國的房產中介商們正在為他們的客戶努力尋找符合其最佳利益的房產。

澳洲公寓是最受中國買家歡迎的投資類型

推薦房源：昆士蘭布里斯班的公寓房

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中國香港房委會：擬調高中國香港公屋入息及資產限額

中國香港特區房委會近日表示，建議調整中國香港公屋（即廉租房）入息及資產限額，按住戶開支總額變動，平均加5.8%及約7%。

中國香港房委會：擬調高中國香港公屋入息及資產限額

據了解，中國香港的1人家庭入息限額由9670港幣調高至10100港幣，加幅4.4%；2人家庭加幅為7.8%，新入息限額是16140港幣；4人家庭新入息限額則為25250港幣，加幅為5.6%。

中國香港特區房委會的文件表示，如果建議獲采納，估計符合公屋申請資格的用戶數量會增加約13.75萬戶。至於住戶資產限額，房委會亦建議進行調整，1人家庭建議由22.1萬港幣增至23.6萬港幣；4人家庭則加至48.7萬港幣。

2015新加坡組屋房產稅調低

從2015年起，住在新加坡三房式至五房式及公寓式組屋的屋主將繳交較低新加坡房産稅。

新加坡國內稅務局（IRAS）前不久發文告說，由於市場租金下跌，當局將下調政府組屋的年值（annual value）約3％，比起兩年前，組屋住戶明年須繳交的新加坡房産交易稅將減少42元至54元。壹房和二房式組屋的屋主明年繼續無須繳交房地產稅。

2015新加坡組屋房產稅調低

稅務局定期評估住屋的年值，主要是根據住屋的潛在全年租金來計算。這已是組屋住戶連續第二年繳交較低的房地產稅。

累進房地產稅率從今年起生效，在這項調整下，自住房屋免稅年值限額從6000元上調至8000元，之後的最低稅率區間為4％，然後逐漸增加至最高的15％。

 

新加坡房產稅，有錢人多征普通人少征

新加坡房產稅稅制結構簡明合理，其政策非常註重促進社會公平和優化資源配置，有錢人多征，普通人少征，並且依據不同時期內國家的經濟政策進行調整。

新加坡房產稅，有錢人多征普通人少征

註重促進社會公平

在新加坡政府的財政收入中，稅收收入占80%以上，但新加坡仍是稅率較低的發達國家之壹，其新加坡房産交易稅在新加坡政府稅收體系中占的比重非常小。

新加坡國內稅法有《所得稅法》、《經濟與發展鼓勵法》、《遺產稅法》、《財產稅法》、《印花稅法》等，其中規定有房地產稅的為後三部法律。

新加坡的房產稅稅制結構簡明合理，其政策非常註重促進社會公平和優化資源配置，有錢人多征，普通人少征，並且依據不同時期內國家的經濟政策進行調整。2011年稅制改革之後，凡是年產值低於6000新幣(1元新幣約合5.1元人民幣)的，免收房產稅，體現了房產稅制度更加傾向於弱勢群體的政策意圖。

屬於壹般財產稅

新加坡的房產稅主要歸於財產稅中，其財產稅屬於壹般財產稅。新加坡是個城市國家，沒有設置地方性行政機構，因此由中央政府下屬的稅務署全權負責國內稅務的征管，其內部機構設置比較精簡，並嚴格區分納稅評估機構與稽查機構。稅務署設有稅收電腦中心，負責所有稅收的征收以及資料的存儲和查詢，是壹個非常完整、高效的系統。

房產稅的征稅對象主要是土地、房屋、公寓、建築物等不動產。雖然新加坡住宅有政府組屋、公寓和私人洋房三大類，但所有住宅都必須繳納房地產稅，征稅範圍很寬泛。

依據房屋的年產值

新加坡的房產稅每年征收壹次，其計稅依據是房屋的年產值，而房屋的年產值是由新加坡國內稅務署按照房屋每年可賺取租金的凈收入，即年租金減去物業管理、家具以及維修的費用得出的綜合價值。房屋年租金也由國內稅務署來作綜合評估，參考年景好壞、房屋新舊程度、地段、是否有健身設施等因素。但應當註意的是，這裏租金的估算僅僅是針對壹個房間，而不是整套房屋的租金，因此其稅基相當低。

而在稅率上，新加坡采用的是比例稅率，依據兩種不同的用途，采用兩種計算方式。自用房采用4%的低稅率，其他用途的房屋則按照10%來征收，其中，自用居民、政府組屋居民、小戶型居民還可以進壹步享受壹系列的優惠或折扣，因此，普通居民繳納的稅款是很少的。

征收遺產稅

新加坡對死者在新加坡的動產與不動產要征收遺產稅。遺產稅的計算沒有區分動產與不動產，稅基以總的遺產價值為準，不超過1200萬新幣的，稅率為5%，超過1200萬的部分，稅率為10%。但死者擁有的住宅的財產價值不超過300萬新幣的，可以免交遺產稅。

新加坡是住房問題解決得最好的國家之壹，房地產稅制的設計在其中發揮了壹定的作用，因為其征稅與優惠並重，照顧了絕大多數的居民。但是，也不能誇大房地產稅制在其中的作用，其實，新加坡的房地產稅制在抑制房地產投機方面的作用並不大。住房問題的解決主要歸因於新加坡實行的“組屋工程”，直到上世紀末為止，新加坡實行組屋工程40多年，共修建了近百萬套組屋，容納了80%以上的新加坡人，這種組屋戶型適中、價格低廉，惠及絕大多數的新加坡人，從根本上瓦解了商品房投機的基礎，穩定了房地產市場。

 

 

美國房租上漲最快的城市 舊金山位列第壹

大家都知道，在紐約或舊金山這樣極具誘惑力的大都市租房越來越貴，不過，這壹趨勢已在全國中小城市中蔓延。

據福布斯報道，Zillow的壹份最新報告顯示，房租在全美許多城市都出現快速上漲，甚至是那些房地產市場還未出現起色的地區，不僅如此，在許多情況下，其上漲幅度已遙遙領先。

例如，丹佛租金中位數同壹年前相比已飆升10.2％，堪薩斯城為8.5％，波特蘭為7.2％，奧斯汀為7％。在這些城市，租金增長速度超過全國平均水平3.3％的兩倍還多，是紐約都會區平均漲幅2.1％的三倍多。

房租上漲最快的美國城市

Zillow表示，自2000年以來，租金的增長已是收入增長的兩倍，這就是為什麽經濟學家們認為這是美國巨大問題的原因。

Zillow稱，壹般來說，租房者所支付的租金應僅占其收入的四分之壹，如今卻要付出近30%，這會影響他們退休以及購房首付的存款能力。

盡管生活在很多小城市的美國人也面臨租房成本的不斷上升，但仍有壹些租金相對便宜的地區。試著比較壹下這些城市的租金中位數，夏洛特（1235美元）、丹佛（1827美元）、洛杉磯（2460美元）以及紐約（2331美元）。

報告顯示，舊金山仍然是全美租金上漲最快的城市，其平均租金已連續四年同上年相比增長15％，目前月租金為3055美元，遠遠高出全國平均水平1350美元。

超過半數受訪房地產專家表示，房租支付能力會是未來兩年的壹大問題。

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澳洲推雙辣招 違規購置澳洲房產罰1/4房價

澳洲將查核房產擁有人身份，違規者罰款可高達房價25%，其所購房產更可能遭強制出售

澳洲擬推限制外國人買樓的“雙辣招”，不但要求買家支付最少5,000澳元澳大利亞房産稅手續費，違規購房罰款更可高達房價四分一。分析指澳洲政府的矛頭，直指近年活躍於澳洲樓市的中國客。

財長霍克奇（Joe Hockey）宣布，新措施將規定海外買家購買澳洲住宅物業時，若房價低於100萬澳元，須支付5,000澳元澳大利亞房産交易稅手續費；其後房價每多100萬澳元，手續費遞增1萬澳元，估計每年可為庫房進帳逾2億澳元。

非法購房產可強制出售

當局亦將加強規管非法購房，海外買家買樓除須經由澳洲外國投資審核委員會（FIRB）批准外；當局亦會成立全國性海外買家名冊，農業土地也包括在內，以便查核擁有人身份及是否身在澳洲。違規者罰款可高達房價25%，其所購房產更有可能遭強制出售。

現時海外買家購買澳洲房產，並無任何額外稅項或費用，有別於中國香港或新加坡須付額外稅項。

原則上，海外買家於澳洲亦只可購買新樓，因當地的海外投資法例規定，非澳洲居民不得購買當地二手樓；取得12個月以上簽證的非永久居民，則可在留澳期間購買二手物業自用，但在簽證結束後就必須出售。

助遏洗錢資助恐怖活動

惟有業界人士表示，不少海外買家利用法例的灰色地帶，成功買入二手樓。霍克奇亦指，部分非法海外買樓個案涉及洗黑錢及資助恐怖活動。

另外，新措施規定海外買家若購買價值逾10億澳元的澳企，須支付10萬澳元手續費。

總理阿博特（Tony Abbott）指新措施有助澳洲國民置業，措施可令澳洲與鄰近地區看齊，又稱徵費架構堪與新西蘭比較，仍稍遜中國香港及新加坡。

草案即將進入為期4周的公眾諮詢。以上措施比預期更“辣”，財政部早前遞交報告，僅建議向海外買家徵收500至1,500澳元手續費。

悉尼及墨爾本為澳洲三分一人口所居，惟購房困難程度全球排行第6；悉尼去年至10月房價急升逾13%。

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