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2015年美國房市繼續走強 紐約是中國人置業首選

2015年1月15日，大紐約地區的2,300位最有影響力的房地產業者齊聚曼哈頓希爾頓酒店，參加了119屆紐約房地產委員會舉辦的年度酒會和宴會。與會的業界人士們預測，2015年美國房市會繼續走強，紐約仍是中國人在美國置業的首選城市。

紐約是中國人在美國的置業首選地。圖為曼哈頓的熨斗大廈

紐約房市仍在繼續走強

當晚出席的有紐約市長白思豪、紐約最大的房地產經紀公司道格拉斯‧艾利曼的CEO道狄‧赫爾曼、和科科倫集團CEO帕馬拉‧利伯曼等在內的數千名地產政商名流。

科科倫公司CEO帕馬拉‧利伯女士曼剛剛結束2014年在中國的旅行，她拜訪了很多投資紐約的客戶，很高興看市場需求依然如此強勁，中國投資者非常渴望瞭解紐約的房地產信息。

利伯曼對2015年紐約房市持非常樂觀的態度，「現在利率依然在低位，沒有人預測今年紐約房價會上漲，所以2015年是一個非常有利的投資環境。紐約房地產將繼續走強，我們有更多的單元上市，來自中國買家會比去年有更多更好的選擇。」

道格拉斯‧艾利曼CEO道狄‧赫爾曼女士認為，房地產市場已經回暖了相當長一段時間了，紐約的房市已經回到次貸危機之前的景氣。她預期在2015年美國各地，包括紐約的房產市場會很繁榮。她說：「紐約的就業市場表現良好。而且紐約的不動產是安全的，是美國最安全的大城市之一。」

紐約是中國人在美國的置業首選地

道狄‧赫爾曼說，他們有很多與中國人來往的生意。房地產界早就注意到，華人是紐約最大的少數族裔之一。中國人總是衝著很好的學區和大房子而來，而且偏愛紐約和長島地區。「作為投資的房產買盤通常來自中國買家，而且經常是非常高端的價位。紐約這個城市真的沒有壞的房地產可買。我想說紐約的所有不動產都是值錢的，就連一些外圍地區，比如長島的房價都在上漲，還有布魯克林。」

帕馬拉‧利伯曼說道：「紐約的房價在2008年、2009年和2010年的前期下降，但從2010年底開始紐約房地產市場以每月2％至3％的速度回升。不是一個月，也不是一年，而是繼續一路上漲，直到今天。我從來沒有見過這樣的事情，這只能表明紐約的房地產是何等的受歡迎，在過去是被低估了。」

來自中國大陸的投資置業需求巨大

在被問及中國人何時開始在紐約置業時，利伯曼介紹中國人在紐約置業2007年達到高峰，她從來沒有想過在自己的職業生涯中會再次看到這樣的高峰，現在來自中國大陸的投資需求更加巨大。

通過兩週的中國之行，利伯曼表示：「我們看到了更多的錢進來了，來自中國和遠東地區，比我過去33年的從業經驗中看到的更多。紐約與其他城市不同的是，它的流動性很強，這意味著如果你需要出售不動產，在紐約你可以很快出手。」

「我們最近開了一個樓盤，考慮作為一個不動產投資項目。因為我們發現有很多150萬美元以下的單元，70％的買家是中國人。我們的中國買家每年都會有大量的增加，我從來沒有見過這麼多來自中國大陸的買家。」

曼哈頓依然是房地產之王

道狄‧赫爾曼表示曼哈頓的地位不可替代：「我們只推薦黃金地段，正如《大富翁》遊戲，從長遠來看黃金地段的投資總是最好的。每個人都希望來曼哈頓，因為你的投資會賺更多的錢。」

帕馬拉‧利伯曼認為，房地產的價值觀是往上走的，如果你買得對，應該能賺得很不錯。對於不同類型的中國投資者，利伯曼的公司有不同的應對。對正在尋找一百萬美元，或一百五十萬美元以下單元的購房者，她認為紐約上城東和布魯克林的房產是這類買家的好選擇。她說：「當然曼哈頓永遠是曼哈頓，是紐約稀缺而又堅挺的房地產之王。」

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澳洲首次購房有補貼 2015年澳洲各省做法

首次購房者補貼，澳洲各州做法互不相同。從2015年1月1日起，北部行政區、塔州的首次購房補貼有較大變化。

北部行政區從1月1日起，將與其它州份一致起來，即不再給購買舊房的首次購房者提供補貼。之前，北部行政區的做法是提供1.2萬至2.5萬澳元的補貼，視位置而定。

塔州的首次建房補貼將減少到2萬澳元，而且從2015年7月1日起，進一步減少到1萬澳元。在2015年1月1日之前，此補貼曾是3萬澳元。

在新州首次購房可以獲得1.5萬澳元補貼

推薦房源：悉尼4臥2衛的房產

有關詳情以及其它各州的情況如下:

首都行政區

首次購房者可以得到1.25萬澳元的補貼。這只適用於價值不超過75萬澳元的“新”的或“大規模翻新”的房產。

其定義如下：

  • 一處從未作為住房使用或出售過的房產；經過重大改造的房子，在改造後，尚未作為住房使用或出售的；通過“樓花”協議購買的房產。
  • 購買已經存在的房產，不能享受補貼。
  • 首次購房補貼的條件規定，購買者必須在房子完工後居住在裡12個月。
  • 為了申請此項補貼，購房者需要在購買生效日或有了房產居住證書之日後的一年內提出申請。自建房者只有在房子完工後才可提交申請。補貼金通常在收到申請後10天內發放。
  • 符合首次購房補貼條件者還可以推遲付印花稅。

新州

首次購房者可以獲得1.5萬澳元。從2016年1月1日起，這筆補貼額將減少到1萬澳元。

此補貼只適用於購買新房或自己建新房者。房地產價值須在75萬澳元或以下。

符合條件的房產如下：

  • 不曾被人住過的；不曾被當作住房出售過的；經過重大翻新的，或代替拆除的舊房的新房。
  • 購買已經存在的房產，不能享受補貼。
  • 補貼的條件規定，購買者需要在房子到手後12月內在搬進去連續居住6個月。在澳洲軍隊任職而且是新州注冊選民的，此居住期限可以縮短。
  • 購買價值不超過55萬澳元的，可免印花稅；價值55萬至75萬者，可減印花稅。
  • 購買價值不超過35萬澳元的空地者，免交印花稅，價值35萬至45萬者，減印花稅。
  • 要有資格享受首次購房補貼，你必須在2000年7月1日前沒有在澳洲擁有過房產；你必須在2000年7月1日之後沒有在澳洲擁有房產，而且居住在裡面達六個月。

北部行政區

首次購房者可以獲得最多2.6萬澳元。從2015年1月1日起，首次購房補貼只適用於購買新房或自建新房者。

新房的定義是從未作為住房居住過或買賣過。然而，為了避免異常情況，在某些有限的情況下，可以把曾經買賣過但不曾居住過的房子視為新房。

從2012年12月4日其起，首次購房者的印花稅減免已經取消。

昆州

購買新房的首次購房者可以獲得1.5萬澳元的補貼。但是，購買已經存在的房子者不能享受補貼。這種做法是從2012年9月12日開始的。

如果你在2000年7月1日前擁有任何房產，即使是投資房，你都沒有資格享受首次購房者補貼。

2000年7月1日後擁有投資房產，但自己沒住過此房，或許符合條件。你需要提供退稅詳情、租房合同、及目前的電費和電話賬戶。

申請遞交後10天內就會得到處理。購房者必須在12個月之內住進去，並且連續居住六個月。

南澳

首次購房者補貼本來適用於新房與舊房，但從2014年6月30日以後，買舊房的就不能享受此補貼了。所購買的房產價值不能超過57.5萬澳元。

買新房者，從2014年1月1日起，補貼是1.5萬澳元。

如果你在2000年7月1日之前擁有任何房產，即使是投資房，你都沒有資格享受首次購房者補貼。2000年7月1日之後擁有投資房產，但自己沒住過此房，或許符合條件。你需要提供退稅詳情、租房合同、及目前的電費和電話賬戶。

購房者必須在新房建成後12個月內搬進去，並且連續居住六個月。

以樓花形式購買的新公寓房或翻新公寓房，可以享受印花稅的減免。從2012年5月31日至2014年6月30日期間的做法是，印花稅全免，但上限是50萬澳元的公寓房應交的印花稅，即21330澳元。從2014年7月1日至2016年6月30日的做法是，免交部份印花稅。

塔州

對新房來說，2013年11月7日以後，“新建房促進金”（First Home Builder Boost）從8000澳元增加到了2.3萬澳元，但到2014年12月31日為止。符合條件的還可以享受首次購自住房補貼，即7000澳元，總計可獲得3萬澳元。

從2015年1月1日至6月30日，新建房促進金減為2萬澳元，7月1日後進一步減為1萬澳元。

要具備享受補貼的資格，你必須在2000年7月1日之後沒有擁有並居住過房產六個月，而且在此日期前不曾擁有過房產。

得到補貼者，必須在房產居住證發放之日後的12個月內搬進去，並且連續居住六個月。

維州

只有買新房者才能享受補貼。從2013年7月1日以來，補貼是1萬澳元。

這只適用於購買價值不超過75萬澳元的房子。但坐落在農業用地上的房子不受此條限制。

享受補貼者必須在房子成交後12個月內搬進去，並且連續居住12個月。

印花稅的降低非常可觀。印花稅最初在2011年7月1日減少了20%，然後在2013年1月1日又減少了10%，2013年7月1日與2014年9月1日又分別減少了10%。

西澳

2013年9月以來，首次購買或建造新房者可獲得1萬澳元的補貼。購買舊房者可以獲得3000澳元的補貼。

從2010年開始，制定了上限，房產價值不得超過75萬澳元，如果地處南緯26度以北者，此上限為100萬澳元。

如果你在2004年7月1日之後擁有過自住房，不論你在裡住了多長時間，或者在此日期之前你擁有自住房，並在裡住了六個月以上，你就沒有資格享受補貼。

你必須在房子成交後12個月內搬進去，還得連續居住六個月。

西澳還提供另一種補貼，稱為“購房者資助賬戶”（Home Buyers Assistance Account），可以給首次購房者提供2000澳元的資助。這筆錢出自房地產中介信托賬戶上的利息。

此外，還有對買房過程中雜費的補貼，比如律師費、估價費，你只能在購買40萬澳元或以下的房子時才能使用這些補貼。你所購買的必須是已經存在的或者部份建成的自住房，而且你必須要在頭12個月裡住進去。你必須通過一個有執照的房地產代理來購買，並且向貸款機構貸款。你所購買的房子必須是你在澳洲所買的第一處房子。

首次購房者還可以獲得印花稅的折扣。要享受折扣，所購買的已經存在的房子不能超過53萬澳元。如果價值在43萬澳元以下，不需要交任何印花稅。高於此線的部份，每100澳元的印花稅，只需要交19.19澳元。對於空地來說，你必須先全額交印花稅，然後在建房完畢獲得首次購房者補貼的時候再獲得印花稅免交部份的退還。所買空地的價值不得超過40萬澳元

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普通公寓15萬港元/m2 中國香港居屋再創天價

15.6萬港元壹平方米，這並非豪宅，也不是什麽名校學位房、豪華中心地段，只是中國香港壹套實用面積僅為19.8平方米的居屋單位。2014年9月至11月中國香港就業者月收入中位數為1.35萬港元，據此計算，要買1平方米居屋需要不吃不喝工作11.5個月。

不足20平米居屋兩年升值60%

15萬港元/m2 中國香港居屋再創天價

1月29日，中國香港壹個只有13.6平方米的公屋單位以每平方米12.4萬港元成交，創下中國香港最貴公屋單價，周末有中國香港房屋中介透露，中國香港居屋也創下史上最貴單價。房產中介家天下黎振傑表示，晉身中國香港居屋樓王的單位為鄰近港鐵奧運站的海富苑海寧閣中層10室，實用面積19.8平方米，向東南園景，1月30日晚以309.5萬港元成交，每平方米達15.6萬港元，比同壹屋苑去年12月中創出的每平方米14 .6萬港元紀錄高出近7%，為全港居屋最貴單價單位，也是該屋苑此類單位首破300萬港元。

中介表示，買家為壹名80後女青年，現居於葵湧，早前已不斷看樓，並有到屯門等區看居屋樓盤。相中海富苑首先因為總價低，且與其工作地點接近，看樓兩次後於1月30日晚最終決定入手。中介表示，該單位銀行可提供九成按揭，日前父母有陪同女子看樓，相信是在父母資助首期情況下購入。

成為中國香港居屋樓王，不到20平方米的房屋究竟有何價值？有記者前往現場探訪，發現該套房屋室內剛翻新裝修，房屋光線充足，但因為大廈設計問題，與毗鄰單位較近，可清楚看到同座樓上樓下空調及窗戶，加上景觀不算開闊，略有壓迫感。

黎振傑表示，該單位於去年12月底放盤，放盤前以月租約8200至8300港元租出，租客遷出後，原業主在兩周前放租，月租9000港元，經中介遊說後才再以約320萬港元放售，其間有壹到兩個買家洽購。

據土地註冊處資料顯示，該居屋單位原業主為銘發有限公司，公司董事包括梁美恩在2012年9月用公司名義以192萬港元買入，短短2年零4個月升值61%。

資料顯示，上壹宗全港最高單價居屋交易所在同為海富苑。去年12月中旬壹個實用面積19.7平方米的開放式單位以288萬港元成交，每平方米達14.6萬港元，但該紀錄在短短壹個半月已推高近7%。

房屋總價越低越受歡迎

除了大角咀居屋創下天價外，新界粉嶺公屋華明苑壹個只有13平方米的單位，上月底也以每平方米12.4萬港元成交。中原集團創辦人施永青表示，由於剛需人士可負擔能力愈來愈弱，中國香港樓市升浪已近尾聲。不過，他認為中國香港樓價不會急速回落。施永青表示，現在港府沒有條件撤銷樓市辣招，因目前樓價持續上升，社會仍希望政府抑制樓價，壹旦放寬現時措施，將會招致社會反彈。由於市民負擔能力弱，因此住宅單位面積越小越偏遠，總價越低，反而越受市場歡迎。

名詞解釋

居屋　港府在1976年推出的“居者有其屋計劃”簡稱居屋。為讓低收入市民能購買住房，港府決定由中國香港房屋委員會興建公營房屋，並以低於市價並扣除地價售予低收入市民。合資格市民購入居屋後，5年內不得轉租和出售，5年後需向政府申請補地價，以補回當年政府以較低價格向其出售居屋之損失，方可進入市場租售。

投資英國街區公寓出租收益堪憂 英格爾與威爾士租賃毛利最高

將家庭住宅分割爲幾間臥室兼起居室，或“多用途住宅”（HMO）已經不再是Buy-to-Let（買來租）行業裏最賺錢的方法了。

所謂的“多單位塊永久業權”（multi-unit freehold blocks），意味著購買一塊街區的公寓，或將一棟建築改建成公寓，這種方式在2014年10月和12月之間爲投資者賺取了9.3%的利潤。

相反，一些房産投資商，如開發商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式，在同一時期才賺到了9%的利潤。

這些數據是以2011年以來發生的上千起真實的交易爲基礎計算出來的，它們是“毛利潤”（gross）。這意味著這些數據沒有將成本考慮進去，例如物業費、維修費、地租或像代理費和所得稅這樣的附加費用。

下面這張表格比較了HMO，街區公寓（blocks of flats），以及傳統的Buy-to-Let方式所能賺取的利潤的差异。

向街區公寓投資幷不便宜。一棟包含8間公寓的建築在倫 敦以外開價50萬英鎊，而在倫敦市中心則開價400萬英鎊。然而，今年來買家購置街區公寓的平均預算已經下跌了。在2011年早期，平均預算是 932,148英鎊，首付44%，而現在投資者們的平均預算是497,644英鎊，首付36%。一般來說，房東將公寓出租給個人，向他們收取房租和地租。

現在，投資者可以購買一棟改建過的維多利亞式建築，位于諾丁漢，帶有8個公寓，售價475,000英鎊。另一棟帶有20個公寓的大建築位于倫敦的Canary Wharf，售價3300萬英鎊。

HMO租賃模式帶來的利潤比很多傳統的Buy-to- Let模式要高，但是去年以來，收益有所下降。代理商Mortgages for Business的維特阿克（David Whittaker）表示， “街區公寓的利潤超過了HMO是令人驚訝的，不過這可能是因爲在此時期街區公寓的交易量恰好非常龐大。”故其認爲HMO將繼續表現良好。

由于規模經濟效應，街區公寓顯得更爲合算，是那些資金 充裕的投資者的首選。而同時，由于仍然存在大規模的需求，HMO將繼續表現良好。維特阿克說：“出于多方面的原因，像工資水平問題，很多租戶幷不能承擔一 套帶有獨立臥室的公寓。所以，出租一間房間，而不是整套公寓的方式，在2015年將繼續流行。”

根據房産代理連鎖商Your Move and Rees Rains統計，目前，英格蘭和威爾士的平均房租爲每月767鎊，比去年12月份的745鎊略有提高。

在英格爾和威爾士，一間租賃公寓的毛利潤率是5.1%，也就是說，房東資本平均可賺達10,546鎊。

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房租不賺錢沒關系 資產升值就好！ 澳洲房產投資勿因小失大

對澳洲房產投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值

在澳洲對許多買投資房出租的人們來說，他們的租金收入遠遠抵不上他們購房貸款所需償還的利息。也就是說，他們在賠錢。但他們並不擔心，因為他們滿懷信心，認為房產多少年之後一定大幅度增值。

例如在墨爾本和布裡斯本擁有三處出租公寓房的人說，在十年裡每一處房產帶來了3萬澳元的損失，但是房產價值卻增長了20萬澳元。

這只是澳洲幾百萬名房地產投資者中的一個例子。他們斷定澳洲房地產持續增值，因此承受著損失也買房投資，他們的投資舉動導致了澳洲債務水平的空前高漲。而且，他們也面臨很大的風險，如果利率上調或者房地產價格下降，他們的處境就會很艱難。

問題是，關於房價上漲的假設是否合乎實際？有很多人認為是，也有很多人認為否。

根據澳洲統計局的最新數據顯示，去年10月份，在所有的抵押貸款中，投資者的貸款額占了51%，而一年前這一份額是46%。根據澳洲儲備銀行的數據，在去年9月，澳洲的債務水平達到了一家一戶可支配的年收入的153%。

2014年9月份時，儲備銀行警告道，購買投資房的人數相對於購買自住房的人數的增多，可能是一種“投機過度的標志”。

隨著澳洲主要城市房價的創記錄飆升，其部份是由於澳洲2.5%的低利率，越來越多的澳洲人在買房。

“對投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值”，悉尼的房地產研究機構Domain集團的高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）說，“過去12個月裡，進入房地產業的投資者人數幾乎創下了歷史記錄，這不令人驚奇。”

隨著澳洲房產投資者擁有的房產數量在增加，首次購房者們所能負擔得起的房產也就越來越少。根據統計局的數據，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。

根據國際貨幣基金的數據，就房價與收入水平相比而言，澳洲是世界上僅次於比利時的房價最高的國家。

“2014年，在澳洲所有的省會城市，房租升高了1.8%，這是十年來升幅最小的一年，”房地產數據機構CoreLogic說。

第四季度，廣告的租金中位價沒有出現變化，獨立房租金中位價一周430澳元，公寓房是410澳元。

據澳洲稅務局的最新數據，截止到2012年6月30日，總計約130萬澳洲人，即所有投資者中的三分之二，其澳洲出租房產給他們帶來的是虧損。這比兩年前增加了7.5%。他們蒙受的損失總額為138億澳元。在2012財政年度，其余的那三分之一人，獲得了總計59億澳元的收入。

澳洲的稅收政策為投資蒙受損失者提供了少交稅的好處，這在鼓勵著他們買房投資。

上個月發布的由澳洲政府委托所作的一份報告說:“投資房產所獲得稅務待遇，在鼓勵人們竭力投資及投機投資”。報告稱，房地產是澳洲財政系統與澳洲經濟的一個潛在的風險之源。報告建議政府考慮改變有關稅收政策。

澳洲審核監管局去年12月敦促銀行把貸款增長速度限制在每年10%之內。而2014年，這個目標在11月30日就已經突破了。

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面向全球整合資源 中國民企對外投資快速趕超國企

中國已成為資本輸出大國，如今，在浩浩蕩蕩的出海企業大軍中，民營企業從2008年占全國對外投資的14%，上升至2013年的45%，5年增長了3.5倍，所占比重接近國企。專家指出，民營資本在對外投資中產權明晰，決策靈活，未來應與國企優勢互補，分工協作，實現投資效益最大化。

面向全球整合資源 中國民企對外投資快速趕超國企

面向全球整合資源

目前，在全球184個國家和地區內都有來自中國的投資，其中，很多民企都從事著大手筆投資。從中國民營經濟國際合作商會日前發布的“2014年民營企業走出去十大新聞”中，可以壹瞥這些企業在海外創業的身影。

壹是阿裏巴巴集團於美國時間2014年9月19日紐約證券交易所上市。二是三壹集團在美勝訴。三是華為榮登中國企業海外專利申請量榜首。四是復星集團海外投資達52億美元。五是新希望投資27億美元，在澳洲建首個萬頭牧場。六是利關集團實行海外本土化經營，在俄羅斯建廠。七是蘇寧低調建立跨境電商自營體系。八是萬達集團將在歐洲投資最大單體地產項目。九是錦江國際並購歐洲盧浮酒店集團。十是臥龍電器收購海外機器人公司。

專家指出，改革開放以來，中國民營企業發展迅猛，逐漸具備了參與國際化競爭的實力，走出去面向全球整合資源成為必然。亨通集團副總裁孫中林說，經過多年發展，民企在國內已遇到發展瓶頸，而國際市場非常大，如果進壹步發展，只有走出去。同時，隨著中國經濟在世界扮演越來越重要的角色，國內民營企業走出去具有非常多的機會。

據普華永道發布的數據顯示，2014年上半年，中國內地民營企業海外並購金額較2013年下半年暴增218.6%，而同期國有企業海外並購金額環比增幅僅為5.03%。

競爭優勢日益凸顯

民企對外投資增速能超過國企，在於其自身具有壹定的競爭優勢。專家指出，相比國企，民營資本的優勢是產權明晰，決策靈活，反應迅速，也有較好的人才儲備。對於國企與民企的在對外投資方面的差異，中國民營經濟國際合作商會副會長兼秘書長王燕國總結，第壹個是政治障礙，第二個是決策效率，第三個是投資成本。

美國波士頓咨詢公司大中華區董事總經理廖天舒認為，與國有企業海外並購主要集中在資源領域不同，中國私營企業海外投資更為多元化，更關註獲取技術、品牌和打開當地市場。這使得私營企業的“國際化”發展速度更快。

此外，海外對民營資本接受度較國企更高。“在發達國家，民企受到的制度和政治的懷疑阻力可能會少。在第三世界國家，民營企業更加靈活，更能夠適應當地的情況。很多民營企業的項目是涉及民生以及建築方面的。”《環球時報》社總編輯胡錫進認為。

從國內審批看，民企走出去將越來越寬松。“民營企業自己拿錢到國外投資，政府沒必要給人家審批，幫人家把關！”國務院總理李克強表示。

分工協作互利共贏

雖然所有制不同，但走出去的民企和國企都代表著中國投資。聯合國有關機構的報告指出，中國應推進對外投資體制改革，制定新的對外投資戰略，即通過集群式、國際生產壹體化的對外投資，在更高層次上利用、整合國際資源，最終建立自己的全球壹體化生產體系。專家表示，在這個壹體化生產體系中，民企國企需要分工協作，實現互利共贏。

民企在海外投資的表現可圈可點，但國企資金實力強大，受經濟外交政策等方面的支持多，更有利於開展對外投資。專家建議，在對外投資的區域和領域中，民企、國企可根據自身特點進行科學布局。

“通常在新興經濟體中，國有企業與權威型政府的合作比較多壹些；但在發達經濟體，還是以民間合作較多。”東方證券首席經濟學家邵宇建議，民資進行商業投資，政府做偏基礎設施的投資，讓國家和民間這兩股力量形成效益最大化，走到壹起形成合力。

民資和國資混合所有制走出去也是很好的方式。邵宇認為，部分民營企業走出去已有壹段時間，有些已獲得競爭優勢。國資在資源方面比較有優勢，只需要將資金配給民企，讓他們將海外投資的能力成倍放大即可，相當於民資作為GP（壹般合夥人），國資成為LP（有限合夥人），這樣整個投資的效率和強度都會迅速增加。

 

專家對澳洲房產投資的新年建議

只需相對較少的時間是房地產投資的吸引力之一，澳洲房產投資者購買了房產以後不需花太多時間打理，特別是聘用了專業的房產經理的服務會使事情更簡單。然而，有些事情，房產經理做不了，你不能指望他們隨著時間的推移給你帶來豐厚的回報。

在2015年到來之際，保險公司EBM Insurance Brokers負責土地保險的RentCover公司總經理斯萊特（Sharon Fox Slater）給予澳洲房地產投資者如下新年建議。

1、檢查貸款利率是否具有競爭力

目前的固定利率和浮動利率都較低，而且在很多情況下，給銀行的客戶服務部門打個電話就可以獲得更低的利率，特別是當你能夠提供出競爭者願意接受的價碼時。低於5%的利率是很容易實現的。

2、申請折舊報告，並保持更新

許多房產投資者都沒有意識到房產貶值的好處，這可以衝抵每年的應納稅額，改善資金流動狀況。申請做折舊報告，只需要找一位具備資格的測量師做一份一次性的折舊報表，就可以每年使用了。

有了折舊報告，應向會計師更新房產設備如更換熱水系統或安裝了新空調等的開銷情況。

3、時常檢查房產投資組合的價值

尤其是長線投資者，有時會對自己的投資組合的價值感到驚喜。准確了解房產投資組合的價值可以幫助投資管理，以便在擁有足夠的資產時考慮進一步投資，如更多的房產或其它類型資產。

4、了解保險政策，檢查保險金額

房主和建築保險並非同等，但很多投資者直到需要提出索賠時才發現不夠了解保險政策。例如，有些政策不包括意外損害、租客縱火、秘密毒品實驗室的清理或短租的房產。保險不足是常見的問題，因此應確保保險的准確性，能包括房子拆除和重建時有足夠的保險賠償。

投資澳洲房產不需花太多時間打理，但最好不斷增值自己的房產投資知識

5、比較市場上的房租水平

通過同一地區同類房屋的租金比較，可以了解目前的澳洲租金是否合適，是否應該上調。這也將幫助決定是否值得加裝空調等額外設施。

房產經理可以幫助了解該地區的行情。

6、檢查投資房的業績（如有必要，控制損失的繼續發生）

承認自己犯了一個錯誤而賣掉房產是非常困難的，特別是結果蒙受損失的情況。然而，持有效果不佳的投資會妨礙你在其它地方進行更好的投資。房產投資的目的是為了賺錢。如果賺不到錢（不管是通過資本收益或租金回報），而且看不到會有改變，那還有什麼意義呢？

7、將所有房子的賬單交由房產經理管理

絕大多數的房產經理負責從租金中支付各類賬單，如市政費、土地稅和水費，而不收取額外的費用。然後，他們會在財政年度結束時提供一份清晰明確的報告，以方便投資者或會計師使用。你值得稍微花點精力把這些設定好，把所有的賬單都轉寄給房產經理。

8、繼續學習澳洲房產投資知識

可以利用周圍一些優秀的免費及廉價的資源，來進一步擴充自己的房產投資知識。如博客、電子通訊、投資論壇、雜志及電子出版物等有用的信息來源。

9、建立自己的聯系網絡

具有豐富經驗的聯系人團隊非常寶貴，如建築工、技工、房產經理、貸款經紀人、城市規劃師、同行投資者、房地產經紀人等等，通過積極建立關系，在需要時可以聯系他們。

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悉尼中國城附近公寓房兩年轉手能賺80萬人民幣

2012年，買家將悉尼The Quay公寓樓開發項目所有282套公寓房的樓花被一搶而空。現在，開發商正在出售最後四套公寓房。雖然價格還未公布，但根據樓中已經進行了的一些轉售交易來看，這些悉尼公寓房的售價肯定比當初高很多。

在2012年，單間公寓房的起價為43萬澳元；一臥室公寓房起價為51萬澳元；兩臥室的為81萬澳元。

一套70平方米的公寓房樓花在2012年4月以51.5萬澳元出售；而去年8月該房的售價為68萬元，升值了32%，還有18665澳元印花稅減免的誘惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售價為60萬澳元（包括22490澳元的印花稅費用），去年10月以70萬澳元賣掉。

除印花稅之外，諸如律師費和資本利得稅等成本費用稍微抵消了部份利潤。

到目前為止，該大樓的總體資本收益平均為20%左右。但Domain Group的數據顯示，乾草市場在同樣的兩年期間，公寓房中位房價增長只有8.1%。

悉尼The Quay公寓樓項目

The Quay公寓樓項目的開發商是隸屬北京首都開發控股（集團）有限公司（BCDHG）的澳寶股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所設計。公寓樓的兩棟分別為16層和17層的高樓坐落在中國城附近原先的家禽市場位置上，大樓的下面是零售區。部份老式的外牆在設計中被保留了下來。

The Quay公寓大樓周圍的乾草市場區正在進行的改造重建。澳寶總經理Gavin Zhang表示，該開發項目在可持續的城市生活方面處於領先地位，並且已經獲得了綠色能源4星級的評級。

由於建築設計師的環保理念、精益求精的設計及對激活周圍的公共場所的考慮，悉尼市政府給這個項目多批了10%的占地空間。

悉尼公寓房的增值前景良好

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加拿大房貸利率下調 房產投資者受益

根據地產銷售業者與分析師指出，近期油價下跌，已對加拿大多單位住宅（multi-family home）的投資者帶來好處。主要的原因來自低油價迫使加拿大央行（Bank of Canada）調降隔夜拆帳利率至0.75%，各銀行房貸利隨之調降率，商用不動產抵押貸款因此也變得更為便宜。

分析師指出，低油價所帶來的低利率將會對投資多單位住宅的置產人士有利

位於亞省卡加利，主攻公寓出租市場的Mainstreet Equities公司總裁狄安（Bob Dhillon）表示，目前購買多單位住宅的房東或投資者，已可拿低到2.3%的十年房屋抵押貸款利率。這個月狄安才在素里以3300萬元買下一棟有331個單位的公寓大樓，而且還在尋找其他投資目標。他指出，大溫地區公寓出租的回收率約為4%，加上這樣的低利，幾乎是穩賺不賠。

基隆那的地產開發商沃斯利克（Renee Wasylyk）也表示，低油價對消費者十分有利，民眾可將加油時所省下的錢轉做其他用途，等同於促進民間商業活動。她強調加元與油價雙雙下跌的結果，將為出口商與製造商帶來利多，卑省房地產也將因而受益。

但另一方面，商業辦公大樓出租則可能遭受衝擊，以大溫為例，目前辦公樓空置率已直叩10%大關，升至十年來最高，不過在溫市中心仍有200萬平方英尺的辦公空間正在大興土木。

分析師指出，低油價極可能造成卑省液化天然氣（LNG）產業急速冷卻，連帶影響辦公大樓的出租率。

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英國房産市場呈平衡健康發展態勢 2015倫敦房價預大幅下跌

英國最大房屋建築商之一Taylor Wimpey日前表示，英國房價增長目前有趨緩迹象。隨著價格增長率降低，整體房市呈現出一個更平衡、健康及可持續發展的態勢。

英國房價增長目前有趨緩迹象

英國房市在2014年急速上漲，這一繁榮使得很多人買不起房。但在2015年，利率提高、五月大選以及較少的國外買者，會使房價提升速度緩慢下來。

全國建築協會亦預期英國房市在2014年平均房價上漲8.3%後，于2015年降溫。 與此同時，近期經濟和商業研究中心的預報也表示，2015年房價將下跌，其中倫敦將會是跌幅最大地區。

Taylor Wimpey在2015年新年開始就有 14億英鎊的訂單，比起2014年增加了12%。2014年該公司完成12,454間房屋訂單，比2013年增加6%。該公司亦在交易聲明中表示，“2014年後半年，我們看見了一個更健康以及更平衡的房産市場的回歸，英國住房市場亦將持續增長。”

因得到政府“幫助買房抵押貸款資助計劃（help-to-buy mortgage-subsidy scheme）”的支持，英國一些大型房屋建築商在房市暴漲期間獲得了豐厚利潤。

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