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中國9月首次自動交換CRS 征稅期或未同步到來

經過一年多准備工作後，CRS（共同申報准則）即將進入倒計時，按照稅務總局的要求，中國將在今年9月首次開展金融賬戶涉稅信息的自動交換。

作為一個新事物，到目前為止，全球尚未有任何國家具有CRS涉稅信息交換的完整實操經驗。對於高淨值人群來說，CRS一度被理解成劫富濟貧的稅收政策，並造成高淨值人群的“恐慌”。

根據《中國經營報》記者最新了解到的消息，CRS交換來的信息主要用來核查納稅人是否依法履行了納稅義務，並不是交換回來信息就直接征稅。稅務機關需要根據這些信息依法判定納稅人是否需要征稅，以及按照什麼標准，征收多少稅的問題。“更為重要的是，9月份我國首次開展CRS自動交換工作，具體的實施進度要依據OECD（經合組織）政策和稅務總局的要求進行。”一位國際稅務人員解釋。

目前已有100多個國家和地區參與了CRS，第一批以英國、德國、法國、意大利等歐盟國家為代表，承諾於2017年9月開展第一次賬戶信息交換，第二批包括中國、中國香港地區、中國澳門地區等。

稅收身份界定

“中國實施CRS 後，信息交換給誰，誰來征稅的標准是以稅收居民身份來判定的，主要看其是否中國稅收居民，而不是根據國籍來判定。”中國國際稅務研究院研究員劉爽表示。

一個很簡單的例子，假如你是英國國籍，但是多年來都在中國工作、居住，那你就是中國稅收居民，在境外的金融賬戶信息也要交換給中國稅務當局。

根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的相關規定，我國的個人稅務居民分為兩類情形：一類是在中國境內有住所的中國公民和外國僑民，但不包括雖具有中國國籍，卻並未在中國大陸定居，而是僑居海外的華僑和居住在香港、澳門、台灣的同胞。

其中，在中國境內有住所的個人，指因戶籍、家庭、經濟利益關系而在中國境內習慣性居住的個人。

另一類是在中國境內居住，且在一個納稅年度內，一次離境不超過30天，或多次離境累計不超過90天的外國人、海外僑民和香港、澳門、台灣同胞。

上述國際稅務人員表示，這兩類稅務居民在中國的金融賬戶信息不會被交換至其他CRS參與國或地區，但是其在境外的金融賬戶信息需要交換給中國稅務當局。

今年早些時候，中國金融當局已經對此進行了全面布局。

記者了解到，今年1月份，中國資產管理協會向其成員發出通知郵件，提醒各金融機構要做好CRS的應對工作，並使其影響降到最低，郵件特別強調金融機構需要完全遵守規則內容。

澳洲會計師公會大中華區分會理事及大中華區稅務委員會副主席劉明揚在接受采訪時表示，中國CRS的實施意味著中國可能對非居民金融賬戶展開摸底調查。今年9月進行的第一次信息交換，中國個人或機構的海外賬戶信息將被呈報至中國稅務機關。

他介紹，目前中國各類金融機構都在按照自己的節奏推行CRS相關工作，但進展不盡相同。“銀行等金融機構完成度較高，相比之下，一些金融機構對涉及CRS合規承諾的重視度有待進一步提高，工作進展相對比較緩慢”。

按照國家稅務總局的時間表，2017年12月31日前，金融機構完成對存量個人高淨值賬戶的盡職調查。2018年5月31日前，金融機構報送信息。

2018年9月，國家稅務總局與其他國家（地區）稅務主管當局第一次交換信息。2018年12月31日前，金融機構完成對存量個人低淨值賬戶和全部存量機構賬戶的盡職調查。

合規性申報

“據我們了解，中國稅務機關可能會重點針對公司法定代表人、實際控制人、個人賬戶等開展稅務稽查，因此該類金融賬戶的盡職調查也將被重點關注。”劉明揚坦言。

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來源：中國經營網
責編：Zoe Chan

人民幣對澳幣升值太劃算了！中國人忍不住又買起了澳洲房子

經過12個月的中斷後，中國的高端買家正在重返澳大利亞房地產市場，因為他們正在尋找一個投資支柱，直到中國與美國的激烈貿易戰塵埃落定。

人民幣對澳元的大幅升值也有所幫助，一些優質市場的房價現在比兩三年前中國資金流入的高峰期低7-8％。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com報告稱，與2017年同期相比，今年前兩個季度澳大利亞房地產搜索平均增長7.2％。

居外網首席執行官羅雪欣女士（Carrie Law）告訴房地產網站Domain，“許多人正在暫停或減少對美國房地產的投資，直到政治糾紛得到解決，同時充分利用澳幣走弱的優勢以及對買家相對有利的市場行情。”

“去年，澳元兌人民幣彙率下跌約7％，與澳幣近期的低點相比，美元彙率上漲了8％以上。”

由於中國當局實施更嚴格的境外投資規則以及澳大利亞金融機構更嚴格的貸款標准，2017年流入資金下滑。

一些潛在的中國投資者顯然也因為外國干涉澳大利亞政府和安全的辯論越來越尖銳，而推遲了投資。

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，外國人在2016-17財政年度獲批購買現有住房的數量為2,008件，比去年的5,877件下降了三分之二。

這不包括購買新房；因為購買新房不受任何限制，因此FIRB不會對其進行審查

中國買家也通過使用他們的孩子作為代理，來減少購買現有住房的阻力。持有臨時簽證的留學生可以購買新房和一套現房，只要他們在現房中居住，並在離開澳洲之後的三個月內將其售出。

居外網上悉尼這棟結構精巧、設施完備的雙層住宅，建築面積220平房米，只需悉尼市區一套公寓的花費就可以買下它。物業編號：42189669 *點擊查看房源信息*

居外網表示，盡管有所下降，但澳大利亞仍然是去年中國房地產投資者的第二大熱門選擇，僅次於美國。加拿大，英國，泰國，越南，日本，西班牙，法國，新加坡，新西蘭和馬來西亞是中國買家的其他主要選擇。

在禁止外國人購買現有住房以降低房價之後，新西蘭將從這個名單中消失。增長最快的市場是越南，去年中國買家的詢盤數量增加了483％。泰國增長114％，馬來西亞增長64％。

2016 – 17年，中國仍是澳大利亞房地產外商投資的最大來源，遠遠領先於排名第二的加拿大。美國、新加坡和馬來西亞是其他主要的外國來源。

2016 – 17年澳大利亞住房審批下降67％至13,198件，部分原因是中國需求下降。批准價值也下降了65.2％，總投資額為184億元。

其中一個後果是2012年以來最大的房價跌幅。2018年8月平均價格下跌1.6％，悉尼房地產價格下跌5.4％，珀斯下跌2.3％，墨爾本下跌0.5％。不被視為外國買家主要市場的北方城市達爾文下跌6.2％。

一些州的印花稅優惠已經讓比較便宜的市場出現了復甦，但經紀人不確定主要瞄准高端市場的中國人是否會回歸。

雖然有些人可以通過在中國香港籌資來規避外彙管制規定，但如果他們正在尋找投資物業，可能會因價格暴跌而受阻。

很少有人認為2015年和2016年的中國人瘋狂置業潮會重新回歸，當時中國人會砸下1000萬元甚至更多錢購買海濱豪宅，而每年僅僅來此住上幾周。

一位來自上海的房地產經紀人和潛在的中國購房者在悉尼郊區沃克呂茲（Vaucluse）俯瞰悉尼歌劇院和海港大橋

年輕的富二代中國人開著保時捷到大學上課，引發了奢侈品銷售和整容手術的熱潮；在周末，他們在華而不實的派對上一擲千金，即便在悉尼的富豪圈子裡也非常醒目。

由於擔心重新引發關於中國對澳大利亞政治、安全和社會的影響力日益增長的爭論，新買家將保持更加低調的姿態，即使這意味著放棄購買豪宅。

“有客戶跟我說，‘這棟房子很漂亮，但我會因此上頭條的。人們會以為我買最貴的房子是在炫富。”來自上海的悉尼華裔房地產經紀人露露·帕利耶（Lulu Pallier）說，“最近他們都有這種擔心。”

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來源：1688澳州新聞網
責編：Zoe Chan

越南：受中美貿易戰影響可能最深的東盟國家

中美貿易戰的持續升級給越南、菲律賓和印度尼西亞造成嚴重損失，而對出口的高度依賴使越南成為受其影響最深的國家, 英國《金融時報》研究部最近發布的壹份分析報告指出。

2013年美聯儲宣布減弱貨幣刺激力度，引發“QE縮減恐慌”。相比之下，如今東盟前五大經濟體對市場動蕩的抵禦能力已經有所提高。但面對中美報復性貿易保護主義行為導致全球需求的長期降低，這些國家卻尚未做好準備。

以出口為主的越南受到全球需求降低的最直接影響，而菲律賓和印度尼西亞的經常賬戶赤字也使其面臨國際收支平衡風險。

目前，美國已經對價值340億美元的中國進口品加征25%的關稅，並將於8月23日另行對價值160億美元的中國進口品征稅。對此，中國政府選擇以牙還牙。如果中美就此收手，東盟五大經濟體就無需擔心。

但這很可能只是貿易戰的開始。美國考慮向2000億美元的進口品加征10%至25%的關稅。特朗普總統威脅向價值5000億美元的所有中國進口品征稅，他還向歐盟和美國的其他合作夥伴發起了貿易戰。

目前看來，貿易戰已經不僅僅是口頭的威脅，而演變成了實打實的舉措。因此，全球貿易戰全面爆發的威脅也逐漸受到了重視。大部分國家都難逃其帶來的影響。

越南年經濟增長率達到7%，是東盟五大經濟體中最依賴出口的國家。2017年3月至2018年3月，越南出口品占其國內生產總值的99.2%。

過去十年來，越南經濟增長對出口的依賴遠遠超過了東盟前五大經濟體中的其他國家，其出口量在2008年至2017年期間增長了四倍。越南年出口額達到2260億美元，相比東南亞的出口大國泰國僅少了170億美元。

越南每年出口到美國的出口品總值達437億美元，居東盟前五大經濟體首位，因此，越南對美國消費需求的減弱更為敏感。過去十年來，越南經濟的增長得益於其對美國、歐盟和其他發達國家，而不是中國的出口。

貿易戰升級的威脅以及由此引起的美元走強趨勢增加了新興市場的壓力。盡管東盟前五大經濟體受此影響不及土耳其和阿根廷那麽強，但這五大國家的股票市場大大縮水，僅越南保持了去年的收益。

在東盟五大經濟體貨幣中，菲律賓比索表現最差。今年截至目前為止，比索兌美元的匯率下跌了7.3%。印尼盧比跌幅次之，為6.1%。越南央行不聲不響地下調了越南盾幣值（越南實行越南盾對美元的爬行釘住匯率制）。今年截至目前，越南盾貶值了1.5%。如果出口進壹步減少，越南政府將采取更大的動作。

對部分國家而言，如越南、泰國和馬來西亞，貨幣貶值有利於緩沖貿易戰對該國出口型經濟的影響。此外，如果越來越多的公司為了躲避貿易戰的風險而離開中國，促使外商直接投資從中國轉向其他東盟國家，那麽這些國家就將享受更為長遠的利益。對在中國生產的產品征稅將促使中國將生產外包到其他東盟國家。

然而，對不那麽依賴出口的國家，如菲律賓和印尼而言，貨幣的貶值意味著經常賬戶赤字的快速增加以及通脹壓力的增強。這兩個國家貨幣的貶值速度是東盟五大經濟體中最快的。

菲律賓和印尼的經常賬戶長期處於赤字狀態，這使得他們更易受到貨幣貶值的打擊。如果情況嚴重，則可能引發國際收支平衡危機。目前，兩國的外匯儲備尚為足夠，菲律賓的外匯儲備相當於8.8個月的進口額，印尼的外匯儲備相當於8.1個月的進口額。

菲律賓的情況更為危險。受貿易赤字和外匯增長減速的影響，菲律賓的經濟大幅縮水。該國自2016年底以來就處於經常賬戶赤字，外匯儲備從2016年的最高值下降了10.7%。

更糟糕的是，這壹趨勢愈演愈烈。菲律賓外匯儲備損失中近半數發生於過去6個月。如果外部環境持續惡化，菲律賓將無法承擔如此快速的外匯儲備損失。在東盟五大經濟體中，菲律賓對以美元計價的能源進口品的依賴性最高，因此比索貶值意味著其進口額的增加。

通脹使挑戰進壹步升級。由於油價上漲，大米短缺，今年截至目前為止，菲律賓的消費者價格指數不斷增加，從2017年的3.3%增加到6月的5.7%。

目前，印尼的通脹得到控制，但自2012年以來，其經常賬戶赤字在東盟五大經濟體中達到最高，僅上半年，其外匯儲備就下降了8.1%。雖然印尼對出口的整體依賴較低，但其仍依賴煤炭、棕櫚油和其他商品的出口，因此全球需求的降低仍將對其貿易平衡產生十分嚴重的影響。

若中美貿易戰全面爆發，所有國家都難逃影響，但東盟五大經濟體中有些國家將會受到更深的影響。

來源：日經亞洲評論

最新全球城市房價指數發布：地產市場將迎來拐點

《經濟學人》最新房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市，發現過去五年裡，這些城市的平均房價實際增長了34%，其中七個城市的漲幅超過50%。但這樣的增長會保持多久？

房市修正

從奧克蘭到阿姆斯特丹，從悉尼到舊金山，黃金地帶的房價已經一飛衝天。最新的房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市（見表）。這些城市共有1.63億居民，經濟產出相當於德國和日本的總和。過去五年裡，這些城市的平均房價實際增長了34%，其中七個城市的漲幅超過50%。

這番上漲一部分源於全球金融危機後的反彈，而那次危機便是從房地產崩潰開始的。

來源：經濟學人
責編：Zoe Chan

馬哈蒂爾取消百億中資項目 “一帶一路”受挫

馬來西亞總理馬哈蒂爾（Mahathir Mohamad）8月21日在結束5天訪華行程前召開記者會，宣布取消三項中國貸款支持的價值200多億美元的基礎設施建設項目，包括東海岸鐵路計劃及兩項油氣管道計劃。

馬哈蒂爾表示，他向中國領導人解釋，由於高達2,500億美元的國債問題，大馬政府無力承擔，馬來西亞目前也不需要這些項目，而中國則同意取消。

報道稱，馬哈蒂爾上星期在前往中國前，已經暫停這三個項目。這些項目的合同是馬哈蒂爾的前任納吉布（Najib Razak）執政期間達成的。納吉布被控涉嫌挪用國家主權基金IMDB的資金。這個醜聞導致納吉布領導的國民陣線今年5月失去自1957年獨立以來的連續執政。

法新社指出，這些項目總價值或達220億美元。馬來西亞總理辦公室也證實了馬哈蒂爾在北京對記者的評論。

馬哈蒂爾是在為期五天的訪問期間在北京對媒體發表談話時做出上述表示的。他表示，這些項目將取消，直到馬來西亞能負擔得起的時候。這番講話意味著中國國家主席習近平倡導的“一帶一路”在馬來西亞受重挫，這也是馬哈蒂爾實現競選承諾之舉。

法國國際廣播電台網站則稱，馬哈蒂爾是在為期五天的訪問期間在北京對媒體發表談話時做出上述表示的。他表示，這些項目將取消，直到馬來西亞能負擔得起的時候。這番講話意味著中國國家主席習近平倡導的“一帶一路”在馬來西亞受重挫，這也是馬哈蒂爾實現競選承諾之舉。

馬來西亞國營通訊社馬新社報導，馬哈蒂爾在訪問北京行程最後一天對記者說，這些項目會讓馬來負債累累，而馬來西亞沒有償還能力，而且這些也並非馬國目前需要的項目，目前主要的任務是解決預算赤字。他說，中國國家主席習近平和中國國務院總理李克強兩人都理解取消這些計劃的理由，並且表示“可以接受”。報道引述馬哈蒂爾在結束訪華時告訴馬來西亞記者，他相信中國本身也不希望看到馬來西亞變成一個破產的國家。

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來源：多維新聞
責編：Zoe Chan

退歐刺穿房產泡沫英國房價創金融危機以來最長連跌

退歐還未成真，英國樓市的泡沫就先破了。

房產中介機構Acadata數據8月13日公布報告顯示，今年7月，英國房產均價為30.2251萬英鎊（約合265萬元人民幣），環比下降0.2%，已連跌五個月，創2009年以來最長連跌。

Acadata報告稱，英國全國房價年化增速降至1.6%，創至少六年來新低，季節性調整後銷量降低6%。國內最火爆樓市倫敦量價齊跌，二季度銷量同比下降7.3%，市內將近三分之二的區房價下跌。

報告指出，英國樓市在經歷三十年繁榮和經濟增長放緩後走向疲軟，英國退歐帶來的不確定性和過去一年通脹增速跑贏薪資給樓市施壓。倫敦的房屋均價是全國平均水平的兩倍多，也是全國樓市最受打擊的地區。

法國興業銀行經濟學家Albert Edwards預計，過去十年，英國房產價格增長逾50%，隨著房產泡沫逐步縮小，英國房價可能跌幅高達12%。

Edwards認為，英國央行過去十年的貨幣寬松助長了貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引了海外國民投資英國樓市。而今，英國定於明年正式退出歐盟，加之英國央行加息，制造房產泡沫的需求勢必枯竭。

Acadata也認為，今年8月英國央行加息料將進一步降低樓市活動。

華爾街見聞上月文章就提到英國樓市繁榮消退的跡像：今年7月英國全國房屋開價下降0.1個百分點，為七個月以來首次下降，其中倫敦房價下降0.5個百分點，小戶型價格降幅高於大戶型。

英國《衛報》稱，截至今年3月，倫敦地區房價在過去的一年中已經下跌高達15%。下圖的英國房價同比增長數據來自英國全英房屋抵押貸款協會Nationwide。

（以上圖表來自華爾街見聞數據頻道）

文章認為，倫敦樓市的不濟直接反應了市場對英國樓市的擔憂：一方面，退歐協商遲遲未能落定，為英國樓市增加風險，尤其是倫敦能否保持全球金融中心遭到質疑；另一方面，英國央行將上調利率，增加按揭貸款負擔，也引起市場擔心。

受美聯儲進入加息通道影響，去年11月英國央行十年間首度加息，本月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會進一步收緊。

延伸閱讀：【居外研究：脫歐2年後英國房價增速創5年最低】

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

炒房最賺！全球房產市值達280兆美元創新高

全球房地產仲介商第一太平戴維斯（Savills）發布最新統計數據，揭露2017年全球房地產價值達280.4兆美元，其中，住宅不動產占220兆美元、商業不動產占33兆美元、農地為27兆美元。但誇張的是，這個數據竟是全球股票市值、債務證券及原油市值的總和。

根據第一太平戴維斯的統計數據，2017年全球房地產價值為280.4兆美元，遠高於全球債券的105兆美元、全球股票83兆美元，也高於石油市值114兆美元，甚至債券、股票及石油這3項市值加總，才能超越房地產的市值。

該數據也突顯了糞土變黃金，土地滾出財富的原理，但也反映了2008年金融海嘯後全球資金泛濫，低利率環境，熱錢湧入房地產，造成全球房地產嚴重泡沫化及破滅危機。

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來源：三立新聞網
責編：Zoe Chan

加拿大房貸政策緊縮阿爾伯塔省首府房價不降反升

2018年1月，加拿大政府為了避免房地產市場過熱，推出了“國家抵押貸款壓力測試法規”，規定首付不超過20%的加拿大購房者必須通過“房貸壓力測試”才可以購買。這已經是加拿大第八次試圖收緊房貸政策，專家預計加拿大房市將遭遇挫折，停滯不前。

在這樣的預測下，加拿大最富裕省份阿爾伯塔（Alberta）的兩個重要城市——卡爾加裡（Calgary）和埃德蒙頓（Edmonton）卻逆勢而上，房價出現了小幅度上漲。Royal LePage預測，截至2018年第三季度末，埃德蒙頓的房屋總價將比第二季度上漲1.0％。

埃德蒙頓這個名字對大部分中國人來說，可能有些陌生。事實上，它是一個很棒的居住地。埃德蒙頓位於阿爾伯塔省中部，是一個人口超過100萬的大型城市。距美加邊界560公裡，是通向北方的門戶。作為阿爾伯塔省的首府，它也一直被認為是文化、教育、娛樂和政府的中心。埃德蒙頓有豐富的文化生活——鱗次櫛比的劇院、畫廊、博物館、大學；令人目不暇接的休閑娛樂機會——藝穗節、民樂節，大量的城市公園，超過84個高爾夫球場、滑雪場，西埃德蒙頓購物中心（West Edmonton Mall）規模堪比一座小型城市。

埃德蒙頓所在的阿爾伯塔省經濟，經歷了2014年的周期性衰退，在2017年快速復蘇，並在2018年上半年保持上升趨勢。這一快速的變化主要歸功於阿爾伯塔油砂區的強勁投資。阿爾伯塔是世界上最大的油砂儲量供應地之一，埃德蒙頓則處於其石化工業的中心位置。憑借這一優勢，埃德蒙頓的收入水平和就業機會在近兩年均有大幅增長。在生物材料技術、金融和教育的多個領域對熟練勞動力的穩定需求，不僅為埃德蒙頓的居民提供了良好的就業前景，也增加了周邊人口向該地區的遷移速度，因此才出現了房價“逆勢而上”的現像。

通常來說，一個城市的經濟復蘇將在一兩年後體現在住房市場上。趁著埃德蒙頓房價還未大幅回升，趕緊抓住當下的投資好時機。

在埃德蒙頓全新的Clareview Rec Centre黃金地段，有一棟全新的薩威達（Savida）公寓正在售賣。薩威達的地理位置非常優越——步行5分鐘即可到達Clareview大型商圈，入住商家包括沃爾瑪（Walmart）、佳市得（Costco）及數十家品牌店、餐館、影院和金融機構。小區門口有公車，同時靠近輕軌（LRT）Clareview站，乘車僅需25分鐘即可直達市中心的阿爾伯塔大學（University of Alberta）和北阿爾伯塔理工學院（NAIT）。自駕車只需3分鐘可上城市主干道Fort Road和環城高速Anthony Henday Dr.到達城市的各個角落。

公寓的主推的戶型Velas，是一臥兩衛加一間彈性房的設計，靈活配合屋主的生活方式，提供居住、工作和娛樂空間——U形廚房配有一個大型餐廳，無論是准備食物還是宴請賓朋都得心應手。摩登風格的起居室與開放式廚房相連，可通往寬敞的陽台。

主人套房設有一間大臥室，配有步入式衣櫃和全套衛浴設施。無論是沐浴、更衣還是洗衣和儲物，都能在套房內完成，極為方便。另有一間彈性房，可作為家庭辦公室或客房使用。

除Velas外，薩威達公寓還有另外3種戶型可供選擇。淨使用面積83-89平方米，全精裝修，全部配備美國惠而浦（Whirlpool）家電套裝，科勒（Kohler）衛浴，附贈車位。

薩威達公寓的開發商Landmark Group，是一家以高品質聞名的大型本地住宅建築商。在過去的40多年裡，它在阿爾伯塔省銷售超過17,000套住宅，以高品質和技術創新著稱。現在，您可以直接從Landmark Group購房，不但能節省費用（免除房地產經紀人的成本），還能享受集團內管理公司提供的物業代管和代租服務。更棒的是，付款周期非常靈活，您可在簽訂購房合同、支付定金後就搬入薩威達的新家，三個月之內補足房屋余款即可。

這樣的好公寓肯定不缺買家。目前，薩威達公寓85%的單元已售罄，還有12套尚在售賣中，價格在24萬-25.5萬加元（約合人民幣124萬-132萬）之間，具體價格由戶型、屋內配置和樓層決定。如您感興趣，可至居外網的薩威達公寓專頁（http://www.juwai.com/41896161.htm）查看不同單元的戶型圖和照片，或垂詢居外網官方熱線400 041 7515。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理公司Landmark Homes (Canada)提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

新西蘭通過最嚴禁購令：中國人不能買現房了

為了遏制海外炒房者，新西蘭政府出了一個狠招——禁止外國人買房。作為該國住宅最大的海外買家，中國人受到的影響無疑是最大的。然而，該禁令並沒有包含“外國人購房排第二”的澳大利亞人，同時新加坡人也有望取得豁免。

路透社8月15日消息，當天，新西蘭議會正式通過一項法律，禁止非居民的外國人購買本國存量住宅，兌現了工黨在競選時的承諾。

對此，新西蘭財政部副部長大衛•帕克（David Parker）表示，“這是一個重要的裡程碑，表明政府致力於讓更多的新西蘭人實現擁有住房的夢想。”

據彭博社今日報道，帕克還指出，“這屆政府相信，新西蘭人用於購買住宅的花費不應該高於那些富裕的外國買家。”

新西蘭總理傑辛達•阿德恩（Jacinda Ardern）去年在競選期間曾提出將頒布外國買家禁令，她稱海外投機者推高了房價，使新西蘭許多年輕人無力購房。由於創紀錄的移民和建設缺口，新西蘭房價在過去十年飆升超過60%，導致房屋所有率降至1951年以來的最低水平。

雖然數據顯示外國買家在新西蘭住房市場中扮演的角色很小，但諸如資本大鱷彼得•蒂爾（Peter Thiel）和前電視節目主持人馬特•勞厄爾（Matt Lauer）等美國富豪購買該國房產成為頭條新聞。這助長了人們對新西蘭被全球精英當作避難所的觀念。延伸閱讀：【全球富翁湧至“避難”推高房價新西蘭的外國買家購房禁令進入倒計時】

政府稱該議案將使新西蘭與鄰國澳大利亞保持一致。議案將把住宅用地歸類為“敏感”，意味著未經海外投資辦公室的許可，非居民或非公民不能購買二手住房。

更早之前草擬的禁購法案更為嚴格，而現在的版本已經有所放寬。根據最新提交的法案，外國購房者可以購買大型樓盤或高層大樓中的新公寓。

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那些確實需要購買住宅的外國人必須說服新西蘭政府，無論他們做什麼都會給這個國家帶來更大的好處，才有希望通過購房審批。他們需要向政府展示，要麼將土地更換成其他用途，要麼承諾增加住宅數量，然後用於出售，比如將原有的獨立房屋拆除，新建一棟公寓樓。

此外，持居留簽證的人如果每年在新西蘭停留至少183天，可以在不經同意的情況下購買房產。

路透社報道稱，新西蘭政府表示，禁令不適用於澳大利亞人，並且他們正在和新加坡方面進行談判，因為兩國之間的自由貿易協定允許在對方國家擁有財產，因此新加坡人有望取得豁免。

盡管新西蘭本次通過的法律將絕大多數國家的買房者拒之門外，但受影響最大的無疑是中國買家。

據新西蘭統計局提供的數據，2018年第二季度，外國人在該國的房產交易中貢獻了2.8%。

該季度中國人在新西蘭一共買下了552處住宅，在所有外國買家中遙遙領先，超過3成。排名第二的是澳大利亞人，一共買下240處。

值得注意的是，去年6月至今的每一個季度，中國買家都比其他國家的人買入更多的新西蘭房產。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網的發言人戴夫•普萊特（Dave Platter）表示：“禁令是明智的還是有用的呢？我們認為它都不是。”

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來源：觀察者網
責編：Zoe Chan

紐約公寓樓資本化率開始上升

投資者已經不像以前那樣樂意付高價來購買紐約的公寓樓了。曼哈頓96街南側的公寓資產價格相對於租金收入略有下降，而城市其他區域的公寓價格也失去了上漲的勢頭。

城市裡的公寓樓依然有買主——相比去年同期，投資者今年上半年花費了更多的錢來購買公寓。而數筆金額龐大的交易，例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合資企業以1.55億美元收購布魯克林的小星城（Starrett City）的那筆交易，正在推高銷售額。隨著利率上升，投資者已變得越來越謹慎。

紐約一家調查公司Real Capital Analytics（RCA）的高級副總裁Jim Costello說道：“沒有人願意支付最高的價格。”

資本化率上升

在曼哈頓大部分地區，投資者為房地產支付的價格的上漲速度已經跟不上房租上漲的速度了。紐約一家商業房地產服務公司Ariel Property Advisors表示，2018年上半年，曼哈頓96街南側每套公寓的平均價格為79.8萬美元（約549萬元人民幣）。相比去年70.9萬美元（約488萬元人民幣）的水平，公寓的平均價格有所提升。

然而，根據Ariel Property Advisors的統計結果，2018上半年，公寓樓的平均資本化率已從去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率環境使得人們對資本化率的預期變得更高，從而對物業定價造成了一定的壓力，”Ariel的總裁兼創始人Shimon Shkury說道。

市政府官員也開始向城市物業租賃法規的執行和監督投入了更多精力。這可能會打消潛在買家在租金管制建築中提高租金的念頭。

從總體上看，相對於曼哈頓的租金收入，公寓的估值依然在上升，只是速度非常緩慢。RCA提供的曼哈頓公寓物業數據顯示，2018年第二季度，投資者承擔的資本化率為3.6％。相比一年以前，這項指標略有下降（去年為3.7%）。

紐約外圍區域物業第二季度的資本化率稍有變化，現已跌至4.4%（去年同期為4.6%）。

大額交易推高投資金額

2018年上半年，紐約市的公寓銷量有三分之一來自6筆交易，這6筆交易的交易額都超過了1億美元。這些交易的總額為19.1億美元。相較之下，去年同期只有一筆交易的銷售總額超過1億美元。

根據RCA的數據，2018上半年，投資者共花費了28億美元來購置曼哈頓的公寓，相比去年的16億美元出現了大幅上漲。但與2015和2016年上半年投資者所花費的40億美元相比，這個數字算不上十分可觀。

Costello說：“業主可能覺得自己的公寓樓還能以過往的價格出售，或者認為自己還能獲得融資……他們沒有積極行動的動力。”

投資者一反常態，開始花費更多錢在曼哈頓外行政區外購買公寓樓。2018年上半年，他們花費31億美元在布魯克林區、皇後區、斯塔滕島和布朗克斯購買公寓，而去年這些地區只售出了價值為20億美元的公寓。然而，2016年和2015年上半年，這個數字分別為33億和35億美元，依然高於目前的水平。

布魯克林區小星城出售

交易額占今年房地產交易總額（截至目前）將近三分之一的一筆大交易產生於外行政區。Brooksville和Rockpoint斥巨資購買了小星城，一個位於布魯克林，面積遼闊，包含5881套公寓的經濟適用型住宅建築群。

自1974年以來，賣家Starrett City Associates一直擁有著這一片高大的棕褐色公寓樓。許多公寓的陽台都可以觀賞到牙買加灣附近的景色。賣家還包括美國總統唐納德·特朗普，他持有小星城4%的股份。

這筆交易還包含一個附帶條件：在未來幾十年內，把公寓的價格維持在低收入的紐約居民可以負擔的水平。小星城就第8節租金補貼簽訂的聯邦合同將持續到2049年，並於2054年正式參與紐約州的Mitchell Lama計劃，該計劃專為中等收入家庭提供經濟實惠的租賃和合作住房。

布魯克林小星城（Starrett City）的一套經濟型公寓正在居外網上出售。公寓位於二樓，包括社區停車區的停車位、2間大臥室、一間用餐廚房、一間起居室/餐廳組合、兩間完整的浴室和一個陽台。房價僅為30.8萬美元（約¥205萬）。
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來源：National Real Estate Investor
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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