Category: AU Investment Column

11月12日起，大麻食品在澳大利亞維州合法化。大麻在澳合法化後，澳洲人民可以購買到各種含有大麻的食品：大麻麥片、大麻奶昔、大麻甜點……

一、對人體竟還有好處？

研究顯示，大麻籽含有豐富的維生素、礦物質和不飽和脂肪酸，尤其是Omega-3脂肪酸，好處很多。

澳洲聯邦助理衛生部長吉萊斯皮（David Gillespie）表示，僅低四氫大麻酚（THC）大麻籽產品獲批上市銷售，即精神作用活性成分含量低或者不含有。斯威本科技大學研究報告顯示，服食低四氫大麻酚大麻籽產品後進行毒品檢測，結果並不會呈現陽性。

二、大麻搖身一變：合法食品

據透露，大麻食品可使用的食品標簽中，不可提到有改善人體精神等功效，且不可使用“cannabis”（可吸食大麻）以及“marijuana”（藥用大麻）等字眼。

澳洲消費者最早將在11月12日後在商店貨架上買到大麻食品，畫風是這樣的，請自行感受一下：

三、澳洲大麻合法化歷程

2016年10月14日，澳洲政府推出了“麻醉藥物法規”（Narcotic Drugs Regulation 2016），允許就種植及生產醫用或研究用大麻進行持證申請，讓大麻種植和生產走向合法化。

2017年2月初，AusCann Group（ASX：AC8）獲批政府首個大麻種植許可。同時，政府發表聲明稱將全力推動大麻的供給並放寬大麻進口相關的法規。

澳大利亞維多利亞州藥用大麻合法化提案獲批，維州成為全澳第一個藥用大麻合法化的州。

自2017年起，維州已經生產、供應及銷售藥用大麻產品，患有嚴重癲癇病的兒童將成為該州第一批可使用大麻治療疾病的患者。

四、沈寒冰解讀大麻合法化的意義

關於澳洲是否應該大麻合法化，讓我們來聽聽澳洲最大華人律師行AHL法律沈寒冰大律師是怎麼說的：

大麻合法化，各方意見不一

其實關於澳大利亞大麻合法化問題，各方爭論不一。反對方表示，毒品一定要進行嚴格控制和管理，對毒販進行致命打擊，否則會造成毒品泛濫，國家經濟和治安將會急劇惡化。

而支持方認為，毒品之所以會造成犯罪，是因為毒品沒有合法化，導致一些犯罪分子產生強烈走私念頭，來牟取暴利。毒品一旦合法了，大眾觸手可及，它的價格會大幅下降。此後獲得毒品不用付出很大代價，癮君子們的犯罪率會低得多。

毒品也是藥品的一種

沈律師建議大家不要把毒品看成是洪水猛獸。毒品本身就是藥品的一種，一旦合法化，便會失去它的神秘性和牟利性，對人們的吸引力也就沒有那麼大，犯罪率自然也會有所降低。

大麻合法化是未來必然趨勢

因此綜合來說，沈律師認為：建立在以下基礎上，毒品合法化應是未來必然趨勢。

第一，提高全民素質，意識到毒品的危害；

第二，有一個高效有能力的政府來運營毒品合法化政策。

這樣或許能夠有效抑毒品犯罪率的上升。

澳洲大麻合法化你怎麼看？

A、贊同，大麻合法化可以降低犯罪率
B、反對，大麻合法化會導致越來越多的人吸大麻
C、保持中立，合不合法都不關心

歡迎通過居外網聯系沈律師，發表你對“澳洲大麻合法化”的意見！

責任編輯：Zoe Chan

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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實際上，對於買家來說，如果他們在今年年底才買房，大多數情況下，由於購房程序會需要一段時間， 這通常使客戶不能夠在聖誕節前搬進房子，這也成為了購置房產的主要障礙。

然而，在12月購置房產的競爭仍然激烈，所以對於那些想要在本月通過拍賣來購入房產的買家來說，這裡有一些最好的建議，可以幫助您節省數千澳元的成本，並幫助您避免在聖誕節前的房地產拍賣中錯失良機。

1、盡快看房

如果下一次開放日超過了三天，客戶可以直接向中介提出私人看房要求，而不是等待到再下一次的開放日，因為通常想要在12月購買房產的人時間安排是很緊迫的，並且房產會被盡快出售。

2、嘗試在拍賣日前購買房子

如果您希望在拍賣日前提供一個可觀的報價。

在過去的12個月裡，例如悉尼東區這樣的優質地區經歷了幾個月高達45%的拍賣房提前完成交易。如果業主期望在年底前完成出售，年底時期的緊迫性對買家有利。

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的辦公室拍賣清盤率比2017年高出92％。John Anderson提到，如果你可以在拍賣日前購買房子將是一大優勢。

一年到了這個時候，買家通常會在營銷期的首7-10天內向拍賣物業出價，所以如果你是買家，而且看中某套房子，就不要等待拍賣當天才行動。

在拍賣日前提前完成交易的房產實例：

3、要求縮短結算周期

來自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示，一年到了這個時候，業主往往會感到有點疲憊，並開始優先考慮其他事項，如聖誕節和學校假期，所以較短的清算時間在這個時候更容易被接受。

4、詢問合同和建築報告的發放數量

在拍賣日之前，向中介咨詢他們發放了多少關於這個房源的建築報告，以及多少正式合同。這樣通常情況下，比起在拍賣會當天憑空猜測參加人數，你可以更加准確現實地估計市場對這個房源的興趣。

5、提前到達拍賣地點，避免聖誕檔期交通擁堵

記住，特別是在聖誕前夕的周末，交通會更加繁忙。因此買家最好允許額外10-15分鐘的交通時間，避免因為擁堵錯過拍賣會。

6、一月是節奏最慢的月份

根據過去的情況，整個一月至二月初是悉尼房地產拍賣節奏最慢的時間。所以，如果你急需立刻買下這套房產的話，可能需要把這個因素考慮進去，避免這個時間段。

責任編輯：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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自從經濟危機以來，澳大利亞的房地產市場開始升溫，尤其是外資開發商與海外個人買家在澳洲的需求不斷上漲，這一現像，激發了澳洲民眾的不滿。

澳洲聯邦及州政府隨即出台一系列稅務舉措，以新州政府為例，提高了外籍投資者的附加印花稅率、附加地稅稅率。這一舉措，很有效地抑制了新州異常繁榮的房產市場。

新州政府調控房地產措施

早在2016年，新州政府就已經針對海外買家進行稅務調控。海外投資者需繳納4%的附加印花稅（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地稅（Surcharge Land Tax）。今年，財政部長佩羅特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

• 外國房地產投資者現有的印花稅附加費將翻番至8％
• 地稅附加費則從0.75％提高至2％

然而，這一舉措雖然抑制了過高的房價，但從整體來看，房地產市場卻受到限制。對於新州的現狀來說，房地產市場投資嚴重不足，附加稅的大幅度增加抑制了外資投資，尤其是對於外資開發商來說，喪失了與本地開發商公平競爭的機會。如果繼續，那麼新州政府“引進外資”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府設置附印花稅返還機制

近日，在經過地產業的爭取後，新州政府決定修正相關政策文件，規定符合條件的外資投資商可以申請附加印花稅退款。

新法案的看點主要有：

1、外資房地產企業以建造新住宅用房為目的建造、銷售給非關聯方或者進行土地分割都可以享受印花稅附加（Stamp Duty Surcharge）退稅的優惠政策。這一新規定擴大了退稅的適用範圍，使其不局限於此前公布的主營建造和銷售新住宅房屋的開發商。

2、修正案中指出，受讓者有權獲得的印花稅附加（Stamp Duty Surcharge）退款金額是根據法律的規定，由政府財務官（Treasurer）擬定並在其公報上公布的數額為准。這一額度是否即為全額稅金，取決於個案情況。

3、申請稅收返還，必須在購買或分割土地事宜完成的十二個月內進行。並且，建好的新房以及分割完畢的住宅用地必須在十年內全部出售。這一期限從五年上調到十年，充分考慮了復雜的大型開發項目在五年內可能無法竣工。設定該期限旨在防止進行囤地的開發商從中受益。

4、根據該法，符合要求的受讓人可以對本修正案生效之前已經完成的交易申請稅收返還。

5、滿足條件的開發商有機會申請提前豁免，而不是在開發項目全部出售後進行退稅申請。政府的發言人指出這項規定將適用於“信譽良好”的開發商。具體的判斷標准還須參考即將發布的指南。

目前，這一修正案的具體實施細節還有待公布。屆時，AHL法律將為您解讀相關政策法案。

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自《海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？》發文後，許多讀者與投資者紛紛詢問實踐運作或討論其它的投資架構。

的確，在進行投資行為之前，最關鍵的步驟是確保投資結構設計適當，以避免發生不利或其他意料之外考慮到法律、會計、稅務、資產安全與繼承等問題。因此，選擇購買主體、收購架構和投資工具對於搭建擬議交易結構十分重要。

欲投資於澳大利亞房地產行業的讀者主要可以通過直接購買，或采取間接方式，收購持有房產的公司或信托結構的所有權等投資架構來實現交易利益最大化。

參考：

• King & Wood Mallesons LLP,
• Managed investment trusts, ATO: https://www.ato.gov.au/General/Trusts/In-detail/Managed-investment-trusts/Managed-investment-trusts—overview/
• , TaxTalk—Insights Financial services
• 深圳證券交易所綜合研究所，《房地產投資信托基金研究》

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與本平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

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澳洲的經濟高度多元化，在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”，市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角，因此許多人在如何做盡職調查（Due Diligence）或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講，“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前，潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數；許多通過合適且及時的盡職調查，查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

澳州的經濟高度多元化，在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”，市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角，因此許多人在如何做盡職調查（Due Diligence）或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講，“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前，潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數；許多通過合適且及時的盡職調查，查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此，法律專欄的《新移民經商必讀（1-4）》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點，包括購買生意的事項，闡述籌劃商業談判的重要性，介紹您可能購買經營的不同生意類型，以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章：

1. 新移民經商必讀（1）澳洲生意買賣盡職調查80問
2. 新移民經商必讀（2）如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
3. 新移民經商必讀（3）澳洲租用商用物業盡職調查
4. 新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包》：

一、員工雇佣

“雇佣”（Employment）的法律解釋是什麼？如果您為某人提供了一份全職或兼職或臨時的工作，並且：

• 付給此人薪水或者工資或者報酬，
• 告知其工作時間和工作條件，且
• 就如何完成工作和工作順序給予指導。

這種工作安排被歸類為“雇佣”。任何想要逃避雇主責任的約定（比如現金交易情況）都能造成訴諸於勞工法庭或者觸犯勞工補償法的嚴重勞資糾紛。

以下列出四張表格以解讀在關於雇佣員工時所應考慮的法律注意點。

二、員工雇佣或獨立承包

在界定員工和承包人（Contractor）時應考慮一系列事項。有些雇主因為相信可以在工資稅及其他獨立承包人不享受的法定權利方面節約成本，而將原有員工歸類為獨立承包人的情況並不罕見。

法院（勞工及民事）可以通過審查任何與獨立承包人協議有關的書面文件，來確立事實。錯誤地將人員歸為獨立承包人，如果該雇佣形式被質疑，將會使企業面臨昂貴的訴訟，並導致巨額罰款。

• 參考與更多閱讀：http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
• 聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

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澳州的經濟高度多元化，在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”，市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角，因此許多人在如何做盡職調查（Due Diligence）或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講，“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前，潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數；許多通過合適且及時的盡職調查，查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此，法律專欄的《新移民經商必讀（1-4）》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點，包括購買生意的事項，闡述籌劃商業談判的重要性，介紹您可能購買經營的不同生意類型，以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章：

1. 新移民經商必讀（1）澳洲生意買賣盡職調查80問
2. 新移民經商必讀（2）如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
3. 新移民經商必讀（3）澳洲租用商用物業盡職調查
4. 新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀（3） | 澳洲商用物業（店鋪）承租指南》：

簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前，您應該全面了解合同中所列條款和條件，以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。

一、租約簽署前的房東聲明與盡職調查

房東必須至少在租約生效前七天將出租人（房東）信息公開聲明交給承租人， 該聲明中須列出有關店鋪和租約的一些重要事實。承租人必須在收到該聲明後七天之內將承租人（租客）信息公開聲明交給房東。

仔細閱讀房東的信息公開聲明，檢查其中是否包括協商過程中達成的所有協議及任何許諾。在承租人信息公開聲明中記錄下所有房東或房東代理向您做出的口頭承諾。如果不理解或不同意房東的聲明，則要立即通知房東。如果需要的話，向房東再要一份新的信息公開聲明。

在承租人聲明中一定要寫入任何房東曾說過的有關店鋪的你認為重要的信息，如房東說過的有關以下方面的話：

• 途經貿易額；
• 承租人組合；
• 房東打算做的任何工程；以及
• 你享有銷售某種特定產品或服務的唯一零售商的權利。”

二、租約簽署時所須知的重點條款解釋

三、租約的相關主要費用

四、租約的爭端與解決

• 參考與更多閱讀：
  • http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
• 聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

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一般來講，“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前，潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數；許多通過合適且及時的盡職調查，查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此，法律專欄的《新移民經商必讀（1-4）》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點，包括購買生意的事項，闡述籌劃商業談判的重要性，介紹您可能購買經營的不同生意類型，以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章：

1. 新移民經商必讀（1）澳洲生意買賣盡職調查80問
2. 新移民經商必讀（2）如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
3. 新移民經商必讀（3）澳洲租用商用物業盡職調查
4. 新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀（2）澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊》：

建立生意需要從一開始就做出一項重要決定：什麼類型的企業結構最適合您的生意背景與發展需求？選擇一個適當的商業結構對於您的生意收益最大化和風險最小化尤為重要。對於澳洲的新移民而言，主要有三大基本組織和經營企業的方式可以選擇：個體經營者（Sole trader），合伙企業（Partnership）和公司（Company）。

一、澳洲企業結構的選擇

二、澳洲企業的名稱與商標注冊

當您為您的新企業結構選擇名稱或商標時，您正在為您的企業創造一個身份。這個身份將您的產品和服務與競爭對手的區分開來，因此它很重要，應該是令人難忘的、有意義的並且受保護的。把營業名稱、公司名稱和域名注冊成商標，將給與它們更好的保護。

• 參考與更多閱讀：http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
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中國投資者赴海外買房早已不是新鮮事，買房子對中國人而言算是一件 大事，就算是買國內的房子前前後後准備的資料也夠你煩的，更別說是在海外購房，不熟悉當地的環境、政策，如何確保房產交易的安全，保障自己的權益呢？

先來看看澳洲的購房流程，手續之復雜，程序之繁瑣！簡直就是過五關斬六將才能將房子拿到手！

1. 選區、看房
2. 預定房源
3. 找律師
4. 申請海外人士購房許可證
5. 簽訂合同
6. 冷靜期
7. 支付10%的首付和印花稅
8. 辦理貸款
9. 房屋驗收
10. 過戶

海外買房一定要找律師嗎？

澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，買家必須選一位澳洲認可的律師解釋和協助，並於交房時作為你的代理。所以律師的作用非常大，甚至可以說與購房中介、開發商、銀行同等重要。

律師在各個環節中的作用

1、預測作用

一般經驗豐富的房產持牌律師，會在簽署購房合同之前，就房屋買賣合同提出相關法律意見，以其專業角度盡可能地去除對買方不利的條款，預測行為的功效是使買方處於“有備無患”的良好處境。

2、參與合同審查作用

由於國內的外彙管制，通常中國買家需要更多的時間，將款項轉賬到澳大利亞。這時，你的律師會與賣方律師協商，要求延長買方支付定金的時間，以確保你能正常履行合同條款。

3、咨詢作用

買家隨時可以就所遇到的問題向律師咨詢，印花稅該如何計算、相關文件、表格如何正確填寫以確保符合法律、法規的要求。律師和買家有某種親緣關系，無形中形成一種信任感，能從維護買家利益的角度來出謀劃策。

4、避讓和代理作用

澳大利亞各州對於房產轉讓證書的要求較高，稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。在交割當日，買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。此外，買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點，通常由律師代表買方出席交割過程，以保障買房權益、以及房產的順利交割。

5、威懾作用

律師是國家承認的具有特殊地位的“准司法人員”，因此在房產交割時有了律師，就會給對手一種無形的壓力。如果在房產交割中一旦出現問題，可以以律師的名義出據律師函，解決原本要訴訟才能解決的問題。

找律師時常常會有以下幾個疑問

1、找律師還是過戶師？

律師：Solicitor。過戶師：Conveyancer。
律師可以把關買家的法律責任，然後負責過戶手續。而過戶師只管過戶手續。

2、如果買家不在當地，怎麼簽署合同？

一般可以有兩種方式，簽名影印件和授權委托書。

簽名影印件是一個簡單經濟的好方法，卻有一定的風險，因為，並非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。

授權委托書可以彌補因為耗時較長的原因錯失好房子這一風險，使代理人可以及時簽訂合同。當然，簽署授權委托書涉及一定的律師費用及土地局登記費用（約在500澳幣。

3、律師會不會出錯？

澳洲法律體系健全，買房過程中有復雜的法律程序，一定要找專業的持牌律師。持牌律師會審閱一系列法律文件，再幫助買家簽訂購房合同加以確認。由於專業要求較高，澳大利亞律師在為客戶服務時，會提供一份律師收費協議，明確客戶和律師的關系，包括雙方在該服務項目中的權利和義務。

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