Special Investment Column – Page 101

海外 | 旅游创新高欧美经济强泰国房市迎接光辉新一年

步入新的一年2017年之际，泰国游客人数刚刚刷新历史记录：2016年达到3260万，同比增长9％，为泰国带来1.6万亿泰铢收入，同比增长12.6％。

旺季时泰国出租物业的入住率一直很好，特别是泳池别墅，现在简直就像黄金般渴市！不过必须要指出的是，当前入住率略低于前几年。

2016年也是震荡的一年，无论泰国国内还是国外，虽然许多人对未来一年似乎持积极的看法。

泰国经历了一段过渡时期，再次证明其经济极具弹性，该国游客人数创历史新高，货币汇率稳定，股市表现为2016年全球股市最好的之一，同比增长20％。2018年初泰国将进行大选，按照计划，该国基础设施将得到持续改善，该国前景向好。

全球展望方面，2017年，美国当选特朗普将正式上任，最有可能推行民粹主义政策，改善美国经济。美股走势清楚地反应了这一点，健康的美国经济将有利于全球经济。

欧洲市场，我们将看到英国触发《里斯本条约》第50条，并成为第一个脱离欧元区的国家，到目前为止还没有出现预期中的末日情景。欧洲也有一些亮点，通货膨胀正在上涨，欧洲北部国家的经济也正走强。

美国和欧盟经济的改善将对房地产市场产生积极影响。

自2013年-2014年触及高峰，普吉岛房产转售价格下降，在某些地区甚至暴跌20％。在部分地区，买家不能购买土地，也无法以这里的二级/转售市场购买物业同等的成本建房。

上述原因加上普吉岛新开发房地产项目数量的减少，导致转售交易量的增加，而往年新建房产需求量最高。

普吉岛土地价格依旧高居不下，可能以后也不会出现下降，因为土地所有者往往愿意长期持有土地，等待价格回涨，而不是追逐市场。

然而，这种趋势不可能永远持续，最终，物业转售价格必将重新调整。随着全球经济改善，人们开始看到泰国的稳定，投资者将回归。由于目前缺乏新开发项目，这将推动转售物业的需求，从而推高价格。

正如上述所述，泰国出租物业入住率仍然很高，证明人们不能远离泰国！若全球经济好转，我们预计出租率将上升，旅游人数也会增加，加上新开发项目的减少，将推高租金价格。

俗话说，“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的买入时机”和“你将在股市的一片大好声中付出高昂代价”，虽然当前泰国大街上没有鲜血，市场发展缓慢，但前景积极。通过现在购买房产，你可能会得到令人艳羡的高回报，这无疑会在未来几年变得更具吸引力！

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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美国 | 纽约房市：回顾2016年，展望2017年

2016年，作为充满戏剧化转变的一年，终于拉上了帷幕。但对于纽约房地产市场来说，这是相对稳定的一年，趋势有序地放缓。

2016年第一两个月，纽约房价从2015年达到的高峰稍有下降。3至6月间，无论市场价格及交易速度来说都有所回升，但进入夏季后房地产市场再次趋于平静。秋季作为楼市旺季，的确比夏天要繁忙，但是整体市场没有反弹得像去年那么强劲。下图是纽约房地产市场各项关键指标在2016年11月，2015和2014的总结。

从图表中我们可以清楚地看到整体市场交易的时间相对过去一年在拉长。但是，这一年中成交数量和成交总量都稳定在一个较窄的范围。这意味着尽管楼市放缓，交易还是持续发生。

2017年又会给房地产市场带来怎样的局面呢？

业内一些尊敬的评估师例如Jonathan Miller预估市场价格会持续稍微下调。其中有两个重要因素。

第一，新楼盘供给量还是饱和。2015年大约产生了5,500个新房源，2016年约是6,000个，2017年还有3000个。

第二，2017年房屋贷款率会有所上调。然而，市场上还是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借贷在整体市场中还是相对比较低。在2016年，获得贷款意外条款在总交易筹资中的比例十分低，只有26%。房源量虽然持续攀升，但是很大程度上是因为新楼盘的供给，如果发展商停止楼楼盘（已经在发生），供给量会很快下降。在100万美金以下的楼盘的供给量在3—4个月（需要3-4个月吸收所有供给），100万—200万美金的楼盘在7个月左右，然而200万—300万美金的楼盘则为8个月。另外，发展商已经放缓新楼盘项目。

最后，2017年纽约市地区的大经济环境和就业前景还是相当乐观的。

纽约最大房地产代理公司优秀经纪人葛宜珉专栏全集

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加拿大 | 一读搞定加拿大房贷（一）房贷的前世与今生

引子

本来应网友要求，撰文谈谈房贷renew 和 refinance的话题。后转念一想，与其写这种随机的话题，不如干脆写一个系列，把关于加国房贷的方方面面都说个通通透透。既有连续性和系统性，又以让更多让读者都能从中找到自己需要的东西。大概想了一下，从今天概述开始，接下来会涵盖的话题包括：加国贷款机构，获得贷款的渠道途径，贷款经纪，银行agent及分行，审批的流程，申请人的资质，个人信用管理，renew和refinance，怎样应对银行罚款，port和blend，等等。

房贷的前世与今生

房屋贷款，是把房地产实物抵押给金融机构获得融资。其英文mortgage是由两个词根mort和gage组成。 mort在拉丁文里是指与死神相关的。mortal（致命的）这个词便是由mort衍生而来。gage则暗含绑定之意，例如，engagement（订婚），说白了就是某两个人彼此被绑定了。mortgage在刚刚被发明出来时，它的本意就是一份终身卖身契，借款人会用长达几十年的时间来慢慢偿还这笔债务。彼时，房贷的关键词除了利率还是利率，只有拿到尽可能低的利率，才能保证把借款成本保持最低。80年代那会19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世纪初，能搞到5%的利率都高兴地做梦能笑醒。

但是，在这样的一个时代，当汽车可以无人驾驶，土豆也能当选总理，你就得知道，一切都是会变的。

今天，房贷已经迅速从过去单一的金融借贷关系，演变成了普通民众对抗全球资产加速泡沫化的金融工具和护身利器。这里，全球资产加速泡沫化的概念是Bruce Li的原创。过去，资产泡沫的概念虽屡屡被提及，但多是持泡沫将破裂之论调。Bruce坚定的认为，在一个相当长的周期内，这种泡沫非但不会破裂，更会呈现越来越加速之趋势。有人说，泡沫终究会破裂。who cares？重要的不是泡沫何时破裂，而是这个过程你看到了没有？参与了没有？受益了没有？

下面这张图是世界主要央行的当前指导利率。日本是负利率，欧洲是零，美联储和加拿大央行是0.50。这些看似平常的数字其实是于无声处听惊雷：存钱的就是loser，投资的才是赢家。

有人说咋没有天朝的？天朝利率水平也正处在史上最低水平。请看下面：

下面是加拿大的Prime Rate 80年来的图表，怎么样，我们现在是不是身处一个百年一遇的低息时代？显然，跟货币对应的资产，尤其是承担货币蓄水池功能的房地产别无选择，只有一路走高。这时，能否贷到款，买到房，实现以小博大，撬动资本杠杆，是摆在每一个不想在资产泡沫化大潮中被吞没的人们面前的一个重要课题！

2006 - 2016年加拿大5年房贷优惠利率 — 2006 – 2016年加拿大5年房贷优惠利率

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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一带一路机遇：马来西亚蓄势待发

马来西亚买房靠谱吗？最近，我在网上看到一篇文章，说马来西亚是一块“福地”，因为这个地方没有台风、没有海啸，也没有地震，更没有核电厂。因着她的独特地理位置，不只让马来西亚远离自然灾害，更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。

马来西亚位处东南亚的交通及经济中心，亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。马来西亚是东盟十国中的第三大经济体，仅次于印尼及泰国，领先新加坡。服务业、工业及农业分别占该国GDP的55%、36%及9%。主要行业有电子、汽车、棕榈油加工、建筑、金融、保险、房地产、批发零售业。（马来西亚首都）

马来西亚毗邻新加坡，无论语言、文化及政府均与新加坡相近，但新加坡贵为东南亚的经济“老大哥”，其市场早已成熟饱和，竞争也非常激烈，也许不适合新的投资者贸然加入。相对之下，大马市场仍存在发展空间，特别在房地产市场方面，新加坡的房价是马来西亚的70倍，而马来西亚去年的房价上涨了17%，涨幅是亚洲之冠，值得投资者留意。

年轻购买力助推高楼价

马来西亚约70%人口属于适龄工作组别（15至64岁），而当地消费开支增加，同时私人储蓄率下降，令大马成为消费力强劲的国家。而现时十多至二十多岁的大马青年，即将成为楼市的主要买家，这些年轻购买力有望成为当地房价上升的催化剂。

为了吸引外国投资者及海外资金，大马政府推出“马来西亚第二家园计划”，顾名思义就是希望投资者把她当成“第二个家”——虽然海外投资者只能投资或购买当地价值100万马币以上的资产，但借贷比率可高达50%至60%，加上没有限购规定，自由度比大部分国家大，对海外投资者来说，是非常吸引的条件。近年，多家中资大型发展商，包括碧桂园、富力及雅居乐等，纷纷向大马进发，可见当地的发展可能性。

令吉下滑海外投资者愈买愈便宜

除了优秀的投资环境外，马来西亚的货币令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持续下滑，对海外投资者而言，马来西亚资产可谓“愈来愈便宜”。单单以去年11月的令吉兑港元汇价比较，现时令吉已较一年前下跌5%；若以2014年11月的汇率计算，现时令吉更“便宜”了24%——换句话说，假设当地资产价格维持不变，中国香港投资者现在入市的话，比两年前可谓打了个七六折。在美国预告明年将会升息3次、美元持续走强的情况下，相信令吉跌势将会持续，继续利好海外投资者。

马来西亚最为国人熟识的城市，非首都吉隆坡莫属。事实上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投资马来西亚楼市的首选。吉隆坡是大马华人的聚居地，加上大马政府在2010年公布了“大吉隆坡计划”（Greater Kuala Lumpur），锐意要在2020年前，将吉隆坡打造成全球首20个宜居城市之一。加上连接吉隆坡及新加坡的隆新铁路预计将于2021年启用，届时来往新加坡及吉隆坡所需的时间，将由原来的4小时大大缩减至1.5小时。现时吉隆坡的楼价仅仅是新加坡的三分之一，在交通时间减少下，相信吉隆坡的黄金地段如双子塔一带将成为抢手货。

除了吉隆坡外，投资者亦可考虑较冷门的柔佛州依斯干达（Iskandar）及槟城（Penang）。依斯干达是大马与新加坡两地积极发展的经济特区，与新加坡仅一个海港之隔，分为五大旗舰区，其中A区包括著名的旅游景点乐高乐园（Legoland）、商业办公室、酒店、购物商场等，著名地产商碧桂园亦在去年底于当地插旗，建设“森林城市”计划。而一向大受旅客欢迎的度假胜地兼美食天堂槟城，其发展潜力同样不可忽视，投资者不妨多加留意这两个地点的发展潜力。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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澳洲 | 在澳洲“以房养学”，父母与孩子如何联名买房？

购买澳房，问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外，联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此，本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。

实务中，许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，配偶的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。

共同共有 – Joint Tenancy

在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。

特点：

“不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。
“生还原则”(Principle of Survivorship)：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

缺点：

如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方，则需要得到另一联名者的同意。
如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付，但是买房之后拥有产权的形式是共同共有，那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说，即使将来卖掉房子的收益，也必须是以50/50的比例去分配。

案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有联名购房，则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世，则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有，即王大嫂成为唯一的业主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房，则三人各自拥有该房产33.3%所有权，如果王大哥过世，其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。

按份共有 – Tenancy in Common

特点：

“比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。
“自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。
“出资不同“的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

缺点：

购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人，即使另外一方不同意也必须遵循。
如果果联名者一方过世，房子不会自动转到另外一个人的名下，而是需要按照遗嘱来进行分配，法律手续较共同共有会相对繁琐。

案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产，并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承，而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。

总结：

如果买家决定以联名的方式买房，无论是共同共有（Joint Tenancy）还是按份共有（Tenancy in Common），均需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式。

在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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美国 | 2017首份房地产数据：加州丶纽约称霸房价最高地区

大家新年快乐。恭祝大家在新的一年里事业成功，身体健康。

近来加利福尼亚州南部天气晴朗。圣诞节前夕，沿海城市的人们享受着阳光，欣赏着美丽的海景，到处生机勃勃。偶尔会下雨，但雨过天晴之后一切都变得闪闪发光。

对于像您这样近来考虑在洛杉矶投资，但不在此长住的人们来说，共管公寓是一个不错的选择。它们与今年三月比佛利山庄大洛杉矶房地产委员会（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）中国代表团在上海和中国香港参观的住宅类型类似。其优点是，价格一般低于独栋住宅，且相当一部分维护工作由业主协会（Homeowners Association）负责。此外，许多共管公寓均配备安全门，或者属于高层建筑的一部分，因此在无人居住期间更加安全。我强烈建议投资此类优质资产，以此为立足点成为洛杉矶居民。正如您所知道的，洛杉矶有许多奢华共管公寓，其中包括由大型中国公司开发的若干栋。

我还希望与您分享一些关于美国房地产的数据。这些数据将让您变得更有理由在阳光明媚的加利福尼亚州投资。这些数据由房地产同事Sandra Miller发布。

圣莫尼卡（Santa Monica）在该国房屋售价排名中名列第五！在此工作和生活的我们对此一点也不意外。

美国房屋售价最高的地区几乎全部位于加利福尼亚州和纽约州。

说明这点并不容易：加利福尼亚州房屋售价一点都不低！在100个房屋售价最高的地区中，共有多达72个位于加利福尼亚州。纽约州位居其后，共有21个，其中一半位于纽约市。

该国房屋售价最高的十个地区是……（根据Property Shark）

10. 94028，波托拉谷（Portola Valley）

该邮政编码覆盖整个波托拉谷城——该城被誉为加利福尼亚州最富有的城市之一——该城吸引了众多财力雄厚的买家，其房屋售价中值高达2,815,000美元。

9. 94022，洛斯阿尔托斯（Los Altos）

该洛斯阿尔托斯邮政编码跻身房屋售价前十（去年名列第12名），其房屋售价中值高达2,831,250美元。

8. 94301，帕洛阿尔托（Palo Alto）

该地区——距离多家大型公司仅几步之遥，Googolplex位于附近的山景城（Mountain View）——得益于附近的斯坦福大学（Stanford University）。尽管如此，该帕洛阿尔托邮政编码房屋售价中值仍下跌了215,000美元，该地区目前的房屋售价中值为2,935,000美元。

帕洛阿尔托（Palo Alto）的房屋售价中值为2,935,000美元，房价在全美排名第八

7. 90210，比佛利山庄（Beverly Hills）

该标志性的比佛利山庄邮政编码房屋售价中值下跌了11%，从去年的前三名下降到第七名。

6. 10007，纽约市（New York City）

邮政编码10007覆盖特里贝克（Tribeca）部分地区、部分金融区（Financial District）和世贸中心（World Trade Center）周围地区，该地区2016年房屋售价中值大幅上涨：去年该地区房屋售价中值为2,800,000美元，2016年房屋售价中值突破300万美元大关，达到3,349,657美元。

5. 90402，圣莫尼卡（Santa Monica）

蒙大纳大道（Montana Avenue）北部的奢华社区排名不变，仍吸引了众多财力雄厚的（和国际）买家，其房屋售价中值为3,395,000美元。

圣莫尼卡（Santa Monica）的房屋售价中值为3,395,000美元，房价在全美排名第五

4. 33109，迈阿密海滩（Miami Beach）

该地区是深受欢迎的投资者和财力雄厚的退休人员的休养胜地，邮政编码33109代表着佛罗里达州房屋售价最高的地区，其房屋售价中值为340万美元。

迈阿密海滩（Miami Beach）的房屋售价中值为340万美元，房价在全美排名第四

3. 10013，纽约市（New York City）

该邮政编码覆盖特里贝克部分地区、SoHo和哈德逊广场（Hudson Square），其吸引力无可匹敌。2016年该地区房屋售价相较于去年大幅上涨12%一点也不意外，目前其房屋售价中值高达3,808,765美元——其排名上升一位，跻身该国房屋售价最高的前三个地区。

纽约市的房屋售价中值为3,808,765美元，房价在全美排名第三；图为哈德逊广场（Hudson Square）

2. 94027，阿瑟顿（Atherton）

虽然阿瑟顿的居民不足8,000人，但其引以为豪的是拥有该国最昂贵的部分房产。不过，其2016年房屋售价中值相较于2015年下跌了8%至5,425,000美元。

1. 11962，萨加波纳克（Sagaponack）

凭借其不规则分布的大厦——房屋售价约550万美元——该汉普顿（Hampton）邮政编码在超高房屋售价和独有的生活环境方面是公认的领先地区。虽然萨加波纳克仍雄踞房屋售价最昂贵的邮政编码榜首，但其房屋售价中值下跌了35%——相当于房屋售价下跌了整整300万美元。

萨加波纳克（Sagaponack）的房屋售价中值为550万美元，房价在全美排名第一

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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美国 | 2017年美国房市展望

对于美国来说，2016年是在无休止的加息预期与大选闹剧中度过的。而对于美国房市来说，2016年的主题则是持续复苏。截止2016年9月，美国各主要城市房价普遍同比增长。涨幅最大的为丹佛、西雅图与波特兰。在8个主要的投资城市当中，丹佛、西雅图、波特兰、波士顿与旧金山的房价水平已经超越了信贷危机前的水平，达到新高；而纽约、洛杉矶与芝加哥的房价则仍处于复苏阶段。

2017年值得关注的城市之一是科罗拉多州的丹佛。该城市房价2016年9月同比增长9%，而与五年前相比则增长约50%，涨幅惊人。这种涨幅是否能在2017得到延续备受关注。有趣的是，多种迹象表明近年来丹佛的房价增幅可能与该州的大麻合法化有关。2012年科罗拉多州的大麻合法化，极大地促进了当地相关产业的发展，带来大量就业机会。企业的涌入与人口的增加使得土地、工业建筑与住宅的需求同时增长。丹佛房屋供给难以在短时间内赶上需求的发展，导致了房价节节攀升。不过如此高速的房价增长必定不会一直保持，当房价超出人们承受范围，这些住房需求将更多地转嫁到租赁市场，对丹佛房租造成上升压力。不过在美国许多州政府也在寻求大麻合法化的环境下，相信并非最主流投资城市的丹佛2017年房市供求压力将有所缓解，房价持续上升但幅度减缓，距离市场泡沫尚远。那么在2017年全球新的经济形势下，特别是川普政府的管理下，整个美国房市的走向又将如何呢？

供给：

受到信贷危机与全球金融危机的影响，美国住宅供给近几年一直处于较低水平，导致市场上可供售卖的房屋供给从2009年开始减少，房价也随之上升。从2012年开始，新批开建数量才逐渐增多。进入2016年，新批准开建住宅达到了2008年的水平，不过这些新批准的项目要在几年后才会转化为市场上真实的供给。2017年的住宅供给水平将略为改善，不会有大幅度的变化。一些需求过热的市场会得到一定程度的缓解。

需求：

然而在美国房市供给紧张的同时，美国的住宅自有率却在2016年2季度下滑到了50年来最低的62.9%。这说明供不应求的情况只适用于较富裕的阶层，目前的房价对于部分的美国居民来说依然难以负担。他们不愿购买自己的住宅，而是选择租房或寄宿。这其中相当一部分人是在之前美国房产泡沫破裂时因无力偿还贷款失去了自己的住宅。带来更多的住宅需求，是推动美国房市在2017年继续前行的重要因素。

2016年11月，美国失业率下降至4.6%，达到9年最低，与此同时消费者信息指数则达到一年内最高水平，对住宅购买意愿相信在2017年会有所上升。另一方面，相比于尚未达到十年前整体房价水平的美国房市，美国非农就业工资水平在过去十年稳定上升，增幅将近30%。2017年美联储预期将加快加息脚步，但加息幅度必定较小，不会对仍然处于历史低点的借贷利率产生太大影响。综合以上种种因素，2017年美国住宅市场的需求将会温和上涨。

川普政策：

除了一般的供求关系变化，2017年影响美国房市走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。川普的经济主张较为鹰牌，旨在激发美国自身的发展潜力，对经济跟房市来讲都有着促进需求的意义。川普当选之后股市的连续大涨就说明了市场，尤其是基建金融对未来发展形势的乐观态度。然而这种激进的政策一旦实行，就会带来过速的风险，可能导致通胀过快，贷款利率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成本与新房价格上涨可能会减少本国本土的市场需求，不过对海外投资的影响则相对较小。

2017年美国投资策略

川普上台，美联储可能会加快美元加息脚步，加之全球各大经济体民粹主义与地方经济保护主义的抬头，中国消费者在2017年还将面临人民币贬值与中国出口减速的新常态。对于中国人而言，海外资产配置意义也更加明显。不同类型的投资者应该明确自己的投资目的，并做好相应的准备，以确保在海外房产在自己的资产配置中发挥更积极的作用。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖（公寓）

导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）。

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的公寓。

房市要点一览

房价自2015年第三季度上涨4.6%

房产储量自2015年第三季度下降4.4%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为106天

房产售价与要价的百分比为100%

线下交易的房源百分比为32.13%

第三季度房市分析

第三季度，太浩湖/特拉基的销售活动有明显增加，实现15年来的最高销量。普莱瑟县的销售尤其强劲，内华达县的活动比前几个季度有所回升。因此，房产储量也达到了房市复苏以来的最低点。

卖家保持谨慎的态度，对其房产采取战略定价，以确保尽快售出。因此，房价上涨的情况稳定，房产的成交价格与去年一致。低于100万美元的房产增值最快，且出售速度比高价房产的出售速度更快。但是，与去年相比，各类房产的销售量均有提高。

市场统计数据

自一月到九月，太浩湖/特拉基地区的房产销量与去年同期相比增加了20%，今年第三季度的增幅最大。

中档房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖销售的最接近房价中位数400,000美元的一套房产。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161

加利福尼亚州96161，特拉基5号，Dolomite路11530号
2室/2浴/1,260平方英尺
售价：390,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖出售的售价最高的房产。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145

加利福尼亚州96145，太浩市120号，North Lake大道1877号
3室/3浴/2,222平方英尺
售价：815,000美元

前景预期

秋季太浩湖的房产需求通常会增加，因此我们预计来这里购买度假房产的买家数量充足。但是，房产储量紧张可能会对有意购房的买家构成挑战，也会刺激房价上涨。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖（独栋房产）

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第三季度上涨13.7%

房产储量自2015年第三季度下降6.6%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为79天

房产售价与要价的百分比为100%

线下交易的房源百分比为36.30%

第三季度房市分析

市场统计数据

自一月到九月，太浩湖/特拉基地区的房产销量与去年同期相比增加了20%，今年第三季度的增幅最大。

中档房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖销售的最接近房价中位数639,500美元的一套房产。

加利福尼亚州96161，特拉基，Lausanne路
3室/2浴/1,560平方英尺
售价：635,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖出售的售价最高的房产。

加利福尼亚州96145，太浩市，Ward大道409号
3室/5浴/4,904平方英尺
售价：2,400,000美元

前景预期

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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英国 | 2017英国房屋租赁市场行情预测租客群体喜忧参半

2016年11月英国房屋租金与同期涨幅创新低，2017年全国平均租赁金额预测将翻倍。政府新政拟取消中介收取部分房屋租赁费用，但对于租客来讲，结果或许喜忧参半。今天我们就来关注英国房屋租赁市场的行情。

全国范围来看，房屋租金上涨最快的区域是北爱尔兰（Northern Ireland），本年度租金上涨幅度4.8%；其次是英格兰东南（South East）地区，增速4.7%。西北（North West），苏格兰（Scotland），西米德兰（West Midlands）这些地区的房屋租金增速均领先于全国水平的3.1%。目前全国各地总体租金水平在1,188英镑/月，较去年平均月租增长11英镑。

缩小范围，房屋租金涨幅最快的区域是伯明翰（Birmingham）的Curzon Street，这条街上住宅的租金5年内上涨了23.7%，远远超过全国水平8.8%的均值。主要原因是HS2高铁的敲定，政府的这一倾斜使伯明翰很多区域房价5年内都飙升了20%以上。其余5年内租金上涨幅度较大的城市还有利兹（Leeds）15.3%，谢菲尔德（Sheffield）15%，曼彻斯特（Manchester）14.5%等。

与其它地区相比，伦敦地区的租金增速要明显慢于前者。截至本月初，经历了11月1.4%的小幅下跌后，首都地区的房屋租金与去年同期相比仅上涨了1.6个百分点（月度增长为－0.31%），为1,883.43英镑/月（一年中最高值为1,894英镑/月），这个速度竟然和北部东米德兰地区（East Midlands）持平，并且低于剩下全部的大区。

虽然今年一年的租金涨幅不大，并且居然跑到了英国国内通胀水平的后面，但是待到2017年，Landbay公司给出的租金预测大约是增加3个百分点，是今年的3倍（预计超过明年通胀水平）。例如明年英国央行开始收紧住房贷款的一些政策；税收方面BtL房产的收入来源将无法获得相应税收减免等等，这些已知的即将到来的变动几乎每一个都在瞄准房东的钱袋子，因此房东不得不加紧将损失转移，最普遍的做法就是涨房租。另外该公司数据显示房屋租金的涨幅也呈波动式，2015年增幅还是2.34%，今年增幅减小，明年加速反弹。

Homelet首席执行官Martin Totty表示，与近几年相比，从来没有哪一年可以像2016年这样充满了各种来自外部的不确定性。Buy-to-let房产印花税变动和脱欧这两大事件对房屋租赁的市场影响最大，租金价格虽然上升幅度减缓，但总体一直保持稳定坚挺。房东，租客，房屋中介间的利益博弈一时间难以定论真正的“赢家”和“输家”。

确实，今年10月的哈蒙德秋季预算案中提到将会禁止房屋租赁中介收取中介费，虽然消息一出另不少租房一族欢欣雀跃，但据房姐了解目前不少英国租房中介都在酝酿收费政策调整，一旦中介费被禁，这部分钱也会被转嫁到其它明目的费用中，也就是其它的费用会升高，总体花销可能还是不会减少。

另一方面，对于非学生一族的租客今后需要交的市政税（Council Tax）来年也要涨价，虽然明确的涨价时间点和多少仍然待定，但专家预测3%－6%区间的几率很大。目前Council Tax的政策是不同区域根据不同房型向租客收取税收，伦敦地区一般来讲每人每月50英镑上下，这部分税收一涨，租房一族的预算不得不再次增加。

英国房姐陈新宜Chloe专栏全集

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