Special Investment Column – Page 40

中國抵押澳洲貸款？內保外貸實例與跨境合規｜居外專欄

在2019年7月30日的中國工商銀行悉尼分行官網上，有著關於內保外貸的融資產品最新介紹。

其描述為“內保外貸業務是指在境內企業（“申請人”）向銀行出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，由該銀行向我行（“受益人”）開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資、融資租賃等）的業務。

該業務主要是為支持境內企業參與國際經濟技術合作和競爭，促進投資便利化，有效解決中國境外投資企業融資難等問題。

目前國家外彙管理局已為我行核准一定額度，在額度內，我行為內保外貸業務提供的對外擔保無須再逐筆向國家外管部門報批，程序簡單、快捷。”

因此從以上官網介紹看，我們可以得出在以往的境外投資項目中，內保外貸因其無需發改委或者商務主管部門的前置審批、尤其是銀行作為擔保人開展的內保外貸僅需向資本項目信息系統報送內保外貸業務相關數據即可。

在資金出境受到較強外彙管制的情況下，內保外貸為中國境內企業“走出去”、更好地利用境外企業低成本資金提供了便利，從而有利於降低“走出去”企業的境外融資成本，有效地促進企業的境外發展與投資。

中國工商銀行“內保外貸”的操作實例

1）實例介紹：根據工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境內企業（貸款申請人）出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，可為申請人在境外注冊的全資附屬企業（實際借款人）、參股企業或交易對手向境外機構開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資或融資租賃等）的業務。

2）申請條件：

貸款申請人：狀況良好，具有充足的反擔保能力；符合融資類保函申請人的基本條件；願意為借款人融資向工行提供無條件且不可撤消的反擔保。
實際借款人：符合國家關於境內機構對外擔保的有關規定；已在境外依法注冊；已向外彙局辦理境外投資外彙登記手續；有健全的組織機構和財務管理制度；工行要求的其他條件。

3）業務流程：申請人向工行境內分行申請開立保函，工行境內分行審查申請人資信情況、被擔保人的基本狀況及反擔保落實情況，受益人進行信貸審查，工行境內分行向受益人開具保函或備用信用證，受益人向借款人提供融資。

境外（澳洲）投資進行“內保外貸”的合規要點與風險建議

1）澳洲債務人主體資格審查：在以往內保外貸中，經辦銀行對澳洲借款人主體的合規性審查往往局限於澳洲商業存在合法性和有效性的審查，而為了符合2017年中國《國家外彙管理局綜合司關於完善銀行內保外貸外彙管理的通知》的要求，澳洲借款人應更加注重其主體資質是否符合澳洲法律規定，在辦理內保外貸業務前，應多次審核其主體自身資格的真實合規性，並留存歷次變更記錄以備查。

2）境外借款資金用途審查：在實務操作中，澳洲借款人僅為澳洲投資項目需要設立的特殊目的實體，因其自身主營業務收入不具備足夠的清償能力或可預期的還款來源，內保外貸具有階段性替代貨幣資金出境的效果，應切記符合借款資金申請用途，且獲得中國境外投資管理部門的相關核准，以防違約貸款合同。

3）借款人還款來源的審核與還款期限的確定：在內保外貸業務中，境外銀行為境外投資行為所提供的“外貸”，因投資項目往往周期較長，項目自身的現金流很難在一年期內產生貸款的還款來源。

因此借款人需要注意還款期限以及還款來源的可融資性，在銀行內保外貸業務中，境內銀行往往會根據境內企業所參與的境外項目的投資回收期，評估項目收益和風險，確定合理的貸款期限，而此類貸款一般是中長期貸款。

4）保證金與彙率風險：由於人民幣保證金或者人民幣理財產品質押可能面臨彙率風險，錯幣種項下的內保外貸保證金管理可在前期將折算彙率適當上浮，或建立補倉機制、並采取套期保值等措施規避彙率風險。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

澳洲婚前財產的5大“隔離工具”｜居外專欄

在澳大利亞，有三分之一的婚姻最終以離婚告終，如何保衛婚前財產，應該是財商必修課之一。今天的文章，就來為大家分析一下澳洲的離婚成本和財產保衛措施。

中國離婚需要雙方的簽字不同，在澳洲離婚，只要夫妻雙方分居12個月，一方就可以單方面提出離婚訴求。

此外，澳洲奉行“無過錯離婚原則”，即感情沒有誰對誰錯。《澳大利亞1975家庭法》規定，申請人離婚，無需證明自己或者對方有過錯，即無過錯離婚原則；這意味著法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的。

所以在澳洲，不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

通常，給法院的離婚申請費是900澳元，加上其他費用，一般無糾紛的離婚在2000澳元內就能解決。而有糾紛的離婚，需要花費15000澳元以上，這已經趕上八大一學期的學費了。遵循“無過錯原則”，澳洲婚姻法規定夫妻就各付各的律師費。

所以，為了避免因婚姻破裂而產生的財產歸屬問題，一部分澳洲夫妻會選擇設立一些婚前財產“隔離工具”。根據《澳洲金融評論報》披露，目前，越來越多的澳洲父母，也開始為他們子女和另一半的財產分割問題，進行 “強勢插足”與“苦口婆心”。

澳洲五大婚前財產隔離工具：

1、婚前財產協議

簽署婚前協議/財產分配協議呈絕對性增長趨勢。這類協議在澳大利亞的受歡迎程度也日趨上升，目前我們每年受理客戶婚前協議達近百起。

當然，婚前協議/約束性財務協議之所以受歡迎程度不斷上升，家長希望在子女離婚後保護自己贈予其財產只是其他的一個原因。越來越多的父母也期望自己的子女簽署這類婚前協議，以保護自己贈與子女的財產。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前簽署此類婚前協議呈現快速上升的趨勢。尤其是在第一段婚姻失敗，有過因財產分配問題身心俱疲經歷的群體，他們極有可能在開始下一段婚姻前簽署財務協議。

除了婚前協議，很多夫妻在婚姻延續期內簽署“財產分配協議”也開始不斷增加。這部分群體之所以簽署財務協議，是想避免日後就財務問題需要法庭介入進行財產分配的情況。

那麼，一份婚前財產協議究竟怎麼樣才算有效成立呢？

根據法律規定，財產協議必須要雙方在各自的律師的見證下簽字，並由律師出具證明，才具備效力。
簽署協議時，雙方必須公開全部財產信息；否則由於有欺騙或欺詐嫌疑，此份協議很可能在簽訂後被推翻。
如若在簽訂後各自的財產產生了重大的變化，也需要咨詢律師是否有必要留存證據，或重新簽訂協議。規範已有的財產關系在操作程序上相對簡單，規範未來的財產變化就比較困難，甚至在某些情況下根本不可行。

相比訴訟至法院，由法院來判定財產分配，這類財務協議更方便，也更具成本效益。此外，在夫妻雙方簽署這份文書並經律師確認的情況下，具有和法院判決同樣的效力。

2、代持協議

父母給子女資產的時候簽訂代持協議，證明子女手上資產的所有權是父母而非子女。這樣將來父母過世，子女也無需再交高昂的遺產稅。但是在實際操作中，風險也是很多的，比如：代持人身故、資產算遺產、代持人惡意處置等。

3、借款或贈與

如果父母在為子女出資購房時，是以借貸的形式借予子女，則房產這份貸款債務以及利息會在計算夫妻總財產時扣除。即相當於婚前購得的財產是獨立於共同財產的。但是這僅包括初始出資，通常並不包括房產的增值部分。如果夫妻正在共同還款，假如雙方訴諸法院，法庭很難將房子直接剔除出財產池。

而且，父母對子女的出資到底是饋贈還是借款，經常比較難以判斷。父母的不同出資方式將會成為法院判定此婚前財產是否為婚姻共同財產的依據之一。普遍情況下，父母借款給子女不會簽訂專門的協議。因此，購房的同時，子女簽署由律師擬定的借款文件，並由其配偶簽署知情書，會使得事情變得更加重要且簡單明了。

4、巨額保單做嫁妝，終身守護子女

年金保險（Annuities Insurance）是財產隔離的一個有效工具，且適用於不同國家身份的家庭人士。父母作為投保人為子女配置大額保單，生前受益人寫子女，讓子女每年領取足夠的生活費、滿足富足的生活；身故受益人寫父母，避免保單所有權外流。其中領取賬戶都是專用賬戶，這樣就可以實現：保單資產是父母財產，子女婚變對保單歸屬無影響。

5、巧妙設置信托

通過設置信托也可以達到婚前財產的有效“隔離”。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

投資者須知：澳洲物業的特殊收費｜居外專欄

在對新物業提出收購要約之前，大多數投資者都會仔細考慮物業費用對其投資的影響。然而，有一種名為“特殊收費”的費用項目可能比標准物業管理費要高得多。

特殊收費是您需要考慮的一項額外費用，但這類費用也有積極的一面。這些收費有時可用於開展大規模的物業増值工程。粉刷建築外牆、改造公共區域或調整陽台大小等工程都可能會造成特殊收費，而這些工程可以提升房產的吸引力和價值。

為了深入了解特殊收費，我們必須關注一些重要因素，例如特殊收費對投資者和業主的影響。考慮到悉尼物業最近出現的建築缺陷，我們就更應該認真看待這一問題了。

特殊收費是什麼？

特殊收費是業主在正常物業管理費的基礎上需另外繳納的費用。當建築需要進行大規模的計劃外緊急修理工程或物業維護流程須納入某個新項目時，特殊收費會隨之提高。

公寓所有者必須根據其在公寓樓中按住宅單元比例分配的份額來支付物業管理費。這些費用分為償債資金（用於支付維護費）和管理資金（用於支付物業管理、通信等費用）。

當所需維修費用超過可用資金總額或嚴重消耗償債基金，導致所有業主都必須多交錢以支付額外費用時，所謂的特殊收費就隨之產生了。

如何審批特殊收費？

通常情況下，住宅樓的物業管理人員會召開一場臨時全體大會（Extraordinary General Meeting），而各方將在會議上討論待支付的修理費用。有關人員將提供維修報價，並希望在會議過程中達成條件最理想的協議。

特殊收費是否常見？

鑒於我們最近發現悉尼有大量存在缺陷的建築物（奧珀爾大廈（Opal Tower）和吉祥物大廈（Mascot Tower）就是典型的例子），特殊收費正變得越來越普遍。一般來說，新建築的建築保險有效期為7年。然而，有多家開發商在完成開發項目後都會讓其公司停業，並用新名稱在其他地方開辦“新”公司。如此一來，就算在保險期限和隨後的一段時間內出現問題，開發商也可以避免承擔責任。

新南威爾士政府任命了一名建築專員來制定新舊建築物的建築標准，並確保房地產的質量達到預期水平。然而，這一崗位存在的時間不長，因此我們尚不能評估專員的權力有多大，也無法評估其工作效果。以後可能還會出現糾紛。

有時候，特殊收費是無法避免的。建築老化問題及其主要補救措施或現代化工程可能都是必不可少的。最重要的是，我們必須盡早意識到建築本身存在的問題。

現有建築的新買家

任何打算購買現有建築物或舊建築物的人都有必要仔細查看最近的物業管理記錄。物業管理記錄中記載了計劃繳納的特殊收費或已發現問題帶來的影響。

通常情況下（至少在冷靜期內），您的律師通常會在要求您簽署合同或支付任何定金之前索取物業管理報告。如果您不了解或未被告知與公寓有關的未決財務問題，則您可能會發現自己還要承擔超出原先預期購買價格、印花稅和標准收費的大筆支出。

點擊查看居外網上在售5.5萬套澳洲房源

如果銷售代理人意識到了這類問題，他們是否有披露的義務？

“購者自慎”，或“謹慎購買”的說法已不再是法律規定了。如果代理人知道任何可能影響潛在買家購買（二手房或公寓）的問題，則他們有義務根據法律規定告知有關各方。這些問題可能包括相鄰物業的開發申請、先前可能發生在房屋內的暴力犯罪事件、住宅受到的任何結構性損害、計劃進行的重大工程以及相關的特殊收費項目。

重要的是，您在購買任何物業前都要進行盡職調查，而特殊收費是一項重要的考慮因素。它不僅能幫您省下一大筆錢，避免許多麻煩，還能讓您更清楚地了解物業未來可能會經歷的變化。

資深投資組合經理David McElwain解讀悉尼市場

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外置業需求增加香港代理變陣求生｜居外專欄

香港的社會運動已經持續了 4 個多月，情況仍然未能受控。外地遊客固然大幅減少，甚至連前來香港公幹人士，也可免則免。大型展覽、體育活動也紛紛取消或延期，大量食肆及零售業都面臨倒閉的危機。

地產代理面對的情況也是極具挑戰性！十月之前，情況還可以，雖然買家的心態轉弱，但只要業主肯減價，成交仍然是持續的！但踏入十月份之後，鐵路受影響經常停駛、商場內又經常發生暴力場面，令本地人在人生安全也成疑問的情況下，盡量減少外出，睇樓活動也一下子受到最嚴重影響。

在此背景下，成交當然大跌！十月份第一個周六、日，新盤只有 7 宗成交；上個周末也只有 20 宗。二手方面，每個周末的成交都是單位數。代理行業有近 3 萬名從業員，絕大多數都會食白果，全港有3,000多間代理公司，都會出現嚴重虧蝕。

筆者估計，整個行業在 10 月上半月，傭金收益在 5,000萬至 7,000 萬之間。以全港超過 700 間代理門店計算，平均每間門店傭金收益只有 1 萬元以下，可態連交電費、管理費也不夠。此等情境令筆者聯想到 2008 年金融海嘯情況。當時還會有租賃成交；現在連睇樓也不敢，令買賣跟租賃同時消失了！

當然這邊廂本地物業成交大減；但那邊廂海外物業的需求卻大增。據筆者了解，由於展銷需要，酒店的場地也令租金急升。五星級酒店隨時標價 10 至 15 萬一天場租。雖然費用高昂，仍然被一早搶訂一空。

筆者公司一向有做大灣區的物業，成交量也在倍升，得以彌補一下本地傭金的損失。有見及此，筆者也加強海外物業的銷售、增加了國際部的人手。先推銷加拿大及澳洲的物業，實行多線發展。政治事件會拖延至什麽時候，大家都無法估。代理要求生，必須變陣，自求多福。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

希腊移民到底適合哪些人？｜居外專欄

從2013年設立“簡單、快捷、低門檻”的黃金簽證以來，希腊已成為歐洲吸引投資移民最多的國家。從近兩年的數據來看，中國投資人仍然是申請希腊黃金簽證的主力軍。而對不同的人來說，選擇適合自己的才重要，那麼哪幾類人更適合去希腊移民呢？

A. 投資金額有限，講究高性價比

細數全球有國家移民法案支持的熱門的移民項目性價比都不如希腊。希腊移民同時具備資金門檻低只需25萬歐、受移民法案支持有保障，政治穩定等優勢，且在希腊經濟全面復蘇的背景環境下，新政府上台減稅親商，希腊經濟持續看好。

此外，隨著中美貿易戰升級，賺錢難，貶值快，國內靠譜的投資渠道少，外彙投資成為了香餑餑。而在貨幣超發的年代，配置海外優質的房產是保存購買力的最佳方式。海外房產能與國內資產隔離開來，對衝人民幣購買力縮水風險，在特定的時刻發揮特定作用，可以收租可以變現。

對投資人而言，如果在希腊首府投資一套高級海景房，只需25萬歐元折合人民幣約為200萬，並且能夠直接獲得永居卡，以及高達年3~5%的包租收益——如此高的租金回報率高源於國內短租行業的蓬勃發展。

居外推薦希腊Attica宅邸，坐擁面積達6,500平方米的大型地塊，周圍環境靜謐清幽，悅目娛心的壯麗海景盡收眼底。這座別墅共三層，其設計和建造均力求最高水准。
居外物業編號：45897181 點擊查看房源信息

2019年，希腊央行和Airbnb公司首次發布的關於Airbnb民宿在希腊的詳細數據顯示，希腊去年共有215.7萬人曾經入住Airbnb短租民宿，占希腊旅游住宿總份額的5.5%。

2018年Airbnb民宿在希腊的入住率增長了20%，按照目前的發展趨勢，2019年的入住率將再有兩位數增長。所以投資人購房用作民宿經營，預計租金收益10-15年能回本。

B. 追求精致生活，享受自然風光

希腊為地中海氣候，一年有300天陽光普照的日子，全年氣溫變化不大，國際球星C羅年年都造訪希腊，享受度假的樂趣。

希腊擁有綿延一萬多公裡的海岸線和1500多座島嶼，自然景色豐富多樣且獨具特色，生活環境非常優質。夏季從5月持續到9月，人們有充分的時間沐浴陽光，享受湛藍大海帶來的清涼。而短暫的冬季則能夠在山區得見美麗沁人的雪景。

當地飲食以健康的橄欖油、美味的奶酪、聞名世界的希腊酸奶、新鮮的蔬菜沙拉、肉類、家禽和優質葡萄酒為基礎。在這裡，還能嘗到不少特別的水果，如無花果、櫻桃和甜瓜，而在某些島嶼及沿海地帶，新鮮豐富的海魚更是日常飲食的重要組成部分。

鑒於希腊飲食的豐富多樣性，並被科學研究證明可有效減少心血管疾病病發率及延年益壽等特性，也使希腊飲食被認為是世界上最健康的飲食之一。

希腊人的人均壽命為80歲，超過了世界平均年齡79歲。究其原因，除了優越的生存環境外，當地超高的醫療衛生水平也至關重要。希腊的醫療保障體系在全球位列第14位，充足的醫護人員和醫療設施讓居民享受到可靠且專業的醫療服務。

希腊政府每年在醫療上的花費大約占國民生產總值的10.1%，並且希腊實行的是醫藥分離制度，即醫院不出售藥品，藥品均可憑處方在藥店購買。在希腊大大小小的醫院分布很廣，所有居住區附近都有藥店。同時，醫療保健系統涵蓋了整個希腊，持希腊永居卡可以和當地公民一樣享受公立醫院免費的醫療服務。

C. 不受移民約束，全球自由通行

想移民，卻又不想被移民監束縛，希望能夠自由地往返移民國和家鄉或者全球自由行的朋友可以放心選擇，在歐洲有商業發展需求或喜歡全球旅行打算的人很適合申請。

對於那些在國內有工作或生意而無法在希腊長住，但又希望不定期和家人去度假，並且送孩子去那裡上學的申請人，希腊移民也是很適合的。只要在希腊獲得合法移民身份，就可以實現16個申根國家自由通行，其中包括：奧地利、比利時、捷克、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、法國、德國、希腊、匈牙利、冰島、意大利、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亞、西班牙、瑞典。擁有歐洲綠卡，即可在如此多歐洲國家之間往返不用簽證，省去了很多申辦各國簽證的麻煩。

居外網搜羅1500套希腊在售房源，馬上查看！

D. 注重優質教育，期盼子女成才

對於中國的家長而言，孩子的教育絕對是整個家庭的中心，也是最至關重要的問題。為此，很多家長絕對是不惜任何代價的，高價購買學區房，甚至是將孩子送往極其昂貴的國際學校，貴族學校等。因此，現在越來越多的申請者為了孩子的教育而選擇移民希腊。

希腊既是歐盟成員國，又是申根國成員，因其在歐洲占據著重要的地理位置，吸引了眾多高等學府的落戶，這其中包括著名的謝菲爾德大學、州立紐約大學、曼切斯特大學、肯特大學等。在希腊當地就讀，孩子可以享受純正教育資源。

移民希腊後，孩子更是可以獲得眾多的優勢。“進”可以就讀國際學校；“退”也可以回國參加高考。

希腊公立學校的教育體系非常發達且健全，移民希腊後孩子從小學到高中都可以享受公立學校提供的免費教育，也可以讓子女入讀當地的國際學校，不僅教育質量更高，而且費用相較國內要低很多。希腊當地有英式，美式的國際學校，可以學習IB以及A-level課程，相關成績被海外大學承認。此外，希腊當地國際學校的費用要比國內低很多。

拿到希腊移民身份之後，如果孩子回國參加華僑生聯考的話，想考一個重點大學是非常容易的，分數比國內高考低的多。

而近年來，希腊的教育法也在不斷的修繕，許多世界知名學府和名牌院校都會選擇在希腊辦學。所以在這裡能得到不只是優質教育，更是提高了就讀歐洲名校走上人生巔峰的機會。

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

迪拜推出退休簽證投資物業正當時｜居外專欄

雖然迪拜所在的國家——阿聯酋經常被人們視為世界上一個孤立的地區，但迪拜卻是一個真正的全球化都市。在阿聯酋當地居民中，外籍人士所占的比例大約為85%。這些外籍人士一直在加班加點地工作，從而成功地提升了迪拜在旅游業和房地產領域中的地位，並使這兩大行業成為了迪拜的主要收入來源。

簽證政策的新調整使得外國買家在迪拜購買退休住宅的難度有所降低。

英國外交部（UK Foreign Office）發布的數據顯示，目前有超過1.9萬名英國公民已經在迪拜購置了第二套住宅，而每年前往迪拜的英國公民數量為150多萬。除此之外，還有超過10萬名英國籍人士正在阿聯酋工作或在當地享受退休生活。

你只需開車沿著謝赫·扎耶德路（Sheikh Zayed）快速地轉一圈就會看到一系列世界知名的零售店、奢侈品店、餐廳和酒店。這些設施極盡奢華，讓紐約等地的同類場所黯然失色。迪拜的城市面貌還在不斷地變化，而且當地政府還在推進一項全方位的住宅旅游計劃，試圖吸引更多的外國人加入到業已發展成熟的外籍人士社區中。

2013年，迪拜榮獲2020年世博會的舉辦權。這場盛會必將讓整座迪拜城煥然一新。本屆世博會的場館占地面積為1080英畝，整場活動計劃持續173天，預計有來自190個國家的代表將到場。這屆展會主要包含三個副主題：機遇、靈活性和可持續性，每項主題都有對應的展館。

阿聯酋希望這場盛事將創造一份意義深遠的遺產，造福於本國乃至全球各國的世世代代，並跨越從創新及建築到社區護理與商業創新等領域。

盡管2020年世博會的首要目標是規劃更光明的未來，但迪拜在實現其短期投資目標方面也有同樣的積極性。最近，當地政府宣布，55歲或55歲以上的外國人現在有資格申請退休簽證了。這項新政策讓當地市場向富有的第三年齡群體敞開了大門。為了獲得簽證，潛在申請人必須擁有價值不低於41萬英鎊的房產，不低於21萬英鎊的存款或每月超過4100英鎊的收入。

這項今年春天剛生效的規定意味著簽證有效期為5年。若個別簽證持有者有意延長停留時間且依然符合申請標准，則可以提交續簽申請。

與該地區以前實施的外國人“短期居住權”規定相比，這條新規可以說是一項重大轉變；推動這項政策變化的主要動力之一是上漲的工資以及持續積累的個人未來返鄉儲蓄。受就業靈活性立法影響，這項新規最近才剛開始執行。為了成功申請簽證，對於外籍人士而言最可行的計劃就是由阿聯酋當地企業或家庭成員提供擔保。然而，新出台的退休人員簽證計劃，以及年初宣布的10年簽證計劃和外國企業100%所有權計劃，正在改變阿聯酋外籍人士的動向，促使他們選擇在這裡永久定居。

物業所有權有獨特的吸引力。第一太平戴維斯開展的國際研究顯示，迪拜房地產市場的租金收益率高，銷售額也十分亮眼，而這些特點大大提升了它的競爭優勢吸引力。比較而言，76.5萬英鎊在阿聯酋可以購買面積為150平方米的優質房地產，而在倫敦只能購買52平方米的小戶型住宅，在紐約只能購買55平方米的房產，在巴黎可以買到78平方米的房子。

有鑒於此，一家領先的跨國優質房地產開發商——首霸房地產公司在迪拜打造了具有倫敦上層社交界特色、30億英鎊規模（總開發價值）的首霸心領地（Sobha Hartland）項目。首霸心領地是一個面積為183英畝的濱水社區，內有多套豪華住宅，世界級便利設施和公園，而其對面就是風景優美的迪拜運河。

在迪拜，該社區實際位於穆罕默德本拉希德阿勒馬克圖姆城（Mohammed Bin Rashid al-Maktoum）城內，距離哈利法塔僅7分鐘車程。該社區內將建成5000套豪華公寓和頂層公寓，以及358套高檔別墅和聯排別墅。這些采用了優雅設計的中低層建築配有世界級的便利設施、餐廳、零售中心、教育和娛樂設施，還有面積高達240萬平方英尺的綠地（包括公園、景觀區、種植園和花園）。對於這座沙漠城市來說，包含如此大面積的綠地的住宅區是前所未見的。

心領地住宅區

此住宅區運用了經過深思熟慮的城市規劃理念，其總體規劃布局以當地居民區為核心，並且用景觀區來隔開各個區域。在每一個社區內都有一個平衡私人空間和公共空間的重點，這個重點以充滿活力的社區景觀為基礎，可以為每位住戶提供專屬的私密空間。

心領地綠野公寓（Hartland Greens）

這一系列定制現代風格公寓分別位於六棟中層公寓樓內，它們會讓人想起倫敦馬裡波恩那些引人注目的錯層式公寓。每棟公寓樓都包含寬敞的開間、一臥室、二臥室和三臥室戶型的公寓以及四臥室的復式公寓。物業起售價為20萬英鎊。

林溪公寓（Creek Vistas）

這些豪華公寓位於兩座帕丁頓盆地風格的29層住宅樓中，其住戶可以俯瞰由附近的迪拜河、迪拜拉斯闊野生動植物保護區和迪拜運河組成的壯麗景觀。每套公寓都配有一個私人陽台，而兩棟住宅樓內均設有健身房和咖啡廳，同時提供禮賓服務。物業起售價為17.08萬英鎊。

梔子花別墅（Gardenia Villas）和森林別墅（Forest Villas）

這些四臥室和五臥室別墅采用了豪華行政家庭住宅的設計，配有私人花園、游泳池和雙車位車庫。梔子花別墅起售價為160萬英鎊，而四臥室戶型的森林別墅起售價為236萬英鎊。

“首霸心領地 ”現正在居外網上掛牌出售，點擊查看詳情

心領地莊園（Hartland Estates）聯排別墅

心領地莊園包含80套三層四臥室戶型的豪華聯排別墅，這些別墅的設計靈感來自倫敦經典風格的聯排別墅。第一期項目中推出了27套聯排別墅。這些別墅分為三層，共有四間臥室，各樓層之間用私人電梯連接。物業起售價為110萬英鎊。

心領地運河別墅精選（Hartland Canal Villas Collection）

心領地運河別墅精選宛如首霸心領地皇冠上的明珠。這一超優質的濱水開發項目包括23套六臥室豪華別墅，住戶在每套別墅內都可以俯瞰迪拜運河的美景。這些宏偉住宅堪稱英國普勒港超高端沙堤社區豪華濱水住宅的迪拜升級版。

這些別墅設有雙層高度的客廳，客廳四周裝有多扇落地窗，而且附帶直接通往露台和大型私人無邊界游泳池的出入口。住宅將按照業主的要求建造，坐落於草木蔥蘢的園景花園中，同時配有可停放四輛車的車庫。住戶可以選擇在迪拜運河附近建造私人游艇系泊區。

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

為什麼悉尼業主紛紛套現並移居昆士蘭？｜居外專欄

想像一下，如果你能一夜之間還清所有房貸，把住宅標准或居住地段的質量提高一倍，同時改善你的生活方式，那該有多麼令人高興啊！

這正是眾多悉尼人移居昆士蘭的原因，也是昆士蘭州理論上可能處於新一輪大幅上漲增長周期早期階段的依據。

從悉尼和布裡斯班的物業價差上，我們可以看到這一現像背後的關鍵原因。

澳大利亞統計局的數據顯示，2009年3月，悉尼住宅的平均價格為53.09萬澳元，而布裡斯班的平均房價則為39.90萬澳元，兩地房產均價之差僅為13.19萬澳元。2018年12月，悉尼房市降溫之後，悉尼房產的平均價格高達106.26萬澳元，布裡斯班房產均價則為53萬澳元，均價之差依然擴大到了53.26萬澳元。

悉尼部分地區的房價增長尤其突出，某些業主甚至以接近200萬澳元的資金出售了他們十年前以60-70萬澳元購買的房屋。這意味著他們將獲得高達百萬澳元的利潤。

事實上，在近期的悉尼房價激增浪潮中，大部分人都沒有注意到，普通業主首次在一個增長周期內利用其房產賺取了上百萬澳元的利潤。如果所出售的房產為家庭住宅，則你獲得的利潤無需繳納任何稅款，而這些資金可以徹底改變你的生活。

去到昆士蘭，你就會發現，你只需支付接近一半的錢就能購買同樣品質的住宅。核心邏輯（CoreLogic）發布的數據顯示，布裡斯班物業的中間價約為486121澳元。然而，重要的一點是，兩地的平均工資幾乎相等。

這座昆士蘭陽光海岸的標志性房產曾獲多項大獎，它是富麗堂皇的度假式生活的縮影，是水上天堂的奢華海濱度假勝地。點擊查詢房價等更多信息

因此，悉尼的普通人可以賣掉他們的房子賺取可觀的利潤，償還剩余的抵押貸款，然後無需申請抵押貸款即可在昆士蘭購買另一套更好的住宅，同時在工資幾乎或完全不受影響的情況下換工作。

現在，這再次成為了一種現代特有的現像。以往，所有報酬豐厚的崗位都在悉尼。在西澳、昆士蘭或者其他地區，人們找不到如此高薪的工作。然而，現在情況已大為不同。人們在其他地區可以找到許多工資堪與悉尼相比的聯邦政府和企業工作。所以，人們的生活出現了很大的變化。

有趣的是，雖然之前悉尼的房價持續上漲，但業主只能眼睜睜地看著，無法采取任何行動。這種現像也改變了。

因此，昆士蘭房地產市場上存在著一個重要的動力來源，它可以推動下一個增長周期。為了過上全方位的美好生活，悉尼人正在跨州遷移。

我們已經發現，這種遷移行為通常出現在增長周期的早期階段。觀察一下從1980年到現在的長期數據，你就會發現昆士蘭應該會迎來一個表現突出，增長強勁的周期。然而，人口減少是一大問題。

在上一階段，平均同比增長僅為3%至5%。如果考慮移居人員數量的季度環比增長，我們就會發現需求壓力即將到來。而且，由於移居者主要為來自新南威爾士州，手頭寬裕的人員，還有富裕的海外買家，需求壓力將大幅提升。

我們預計每個季度大約有4000至5000人移居昆士蘭。就目前的情況而言，昆士蘭州需要建設4-5000處全新高端物業來容納即將湧入的居民，但該州尚未啟動建設工程。昆士蘭州還計劃建設2-3000處低端物業。然而，對於那些手頭有數百萬澳元的閑散資金，計劃在其他州安家落戶並開啟新生活的人來說，低端物業並不是理想的選擇。當前的需求十分強勁，而供應遠未達到所需的水平。

如果你去過昆士蘭，你就會明白為什麼有那麼多悉尼人想搬家。那裡的交通更通暢，沒那麼擁擠，生活成本更低，而且生活方式更優越。

點擊查看更多在售昆士蘭房源

隨著更多資金充裕的悉尼購房者不斷遷入，昆士蘭的房產價格將強勁上漲。現在，昆士蘭房地產市場已經迎來了一個激動人心的時刻。

資深稅務籌劃師Steve Douglas洞悉澳洲房產投資妙法

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

引以為鑒：富人在日本房產投資中失敗模式｜居外專欄

眾所周知，房地產投資作為一種大宗買賣，需要花費很多時間和精力擁有豐富的資產的人在投資之路上，有時會繞彎路，甚至會摔跤。本文將介紹富人投資日本房產的常見失敗模式，讓正在走這條路的人以此為鑒，吃一塹，長一智。

No.1 過多地關注已有的土地

這是對於已有土地的人來說的一個最常見的失敗模式。通常的房地產投資，都是以尋找好地段頗具收益的房子為主。但如果從上一輩繼承、他人贈送或其他方式擁有了一塊土地，勢必會想辦法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱著這樣的想法進行房產投資，這也是順理成章的事。

但關鍵的一點是，你所擁有的土地是否具有投資效益。如果所擁有土地的地段良好、適合租賃，利用自己的土地進行房產投資當然是兩全其美的事，再好不過了。但是大部分情況並不適合出租，比如“離車站距離較遠”、“所在地人口流量小”、“租賃需求不足”等情形。

有效利用自己的土地建新房，或者直接收購土地上的建築，相比直接購買同類型房產成本會有所降低，但是如果房屋空置就得不償失了。用一句業內的話來說，空置等於負債。當然，如果是自住的話就要另說了。

這時候土地所有者需要三思而後行，要學會適應從“地主”的身份切換到“投資人”的視角。例如，將所有地售出，替換成車站附近的可收益房產，堅持“位置優先”。

No.2 只考慮節省稅金

房地產投資時經常能聽到這樣的話：投資房產可以節省稅費。因為不動產遺產稅不是以交易價為計算標准，而是以路線價格，而路線價格實際遠低於交易價。所以在日本很多人為了避免高額的遺產稅都會大量買入房地產，以此來降低遺產稅。

不動產投資具有節省遺產稅的功能是事實，但也只是不動產投資的優勢之一。很多富人甚至買空房作為固定資產傳給下一代。這樣一來，即便會節稅，但如果房子維修成本大大超出節省的稅額，也會造成損失。為避免這種情況，選擇的不動產同樣需要具有方便出租的投資價值。

舉個例子。X先生立下遺囑，自己以5000萬日元在東京購買的一套帶租約房產由大兒子繼承，另外5000萬日元現金由小兒子繼承。根據日本遺產稅法規定，該5000萬日元的房產評估價低於遺產稅基礎抵扣額，所以大兒子無需繳納遺產稅（一般而言日本市價1億日元以上才需繳納遺產稅）。而小兒子繼承的5000萬日元現金需要繳納80萬日元遺產稅。
這樣看來大兒子不僅不需要繳納遺產稅，每個月還有固定收益，穩賺不虧。但若經營不善，房子收益寥寥，到後期不得不轉手。期間收益不抵成本，資不抵債，其實也並沒有占據絕對優勢。

點擊查看居外網上在售日本房源

No.3 進行低回報的投資

此類型是僅限於租賃經營的失敗模式。最典型的情況是，因為持有的房屋有一定年歲比較古老，自然就想到通過大規模修繕來提高房屋的價值，這是老建築房東的一貫思路。但在決定大規模重新裝修之前，是不是也要根據房子的狀態和租賃需求，看是否有更簡便的操作方法。比如降低房租、完善硬件設施等。

大規模修繕確實對於轉售比較有吸引力。但對於租客來說，降低房租或誘人的硬件設施是更實際更直接的手段。修繕工事所花費的成本和整修期間的時間成本，需要多久能收回來也是房東需要考慮的問題。

例如，某房東花費100萬日元進行房屋改造，假如月租金能提高1萬日元，則需要8年4個月才能夠抵消修繕成本。如果在這期間出現了空室狀態，可以回收成本的期間又會進一步延長。然而，如果房屋因為老舊發生了長期空置，“降低房租”或“重新裝修”，你還是需要選擇其中一個。

當然，如果是考慮轉售的話，修繕帶來的價值提升是立竿見影的。

No.4 沉溺於過去的成功經驗

這種模式出自有著豐富經驗善於自主學習的專業型房東。大家一般會認為，失敗只“青睞”投資新手。但其實失敗是公平的，人人都有失誤的可能，哪怕你有一定的專業知識和經驗。

這是什麼原因呢？很簡單，盲目自信。在短時間內，租客的需求和不動產投資的經營環境持續變化，今天通用的技巧不一定明天也能適用。在這樣的環境下，投資者需要重置已有的成功體驗，豎起“天線”迅速地接收租客的最新需求。

這些其實是管理公司必須要做到的。經驗再豐富的房東也不會比專門的管理公司更了解最新市場動向，所以管理公司需要不斷吸收管理案例，及時對市場做出反應，才是一個合格、優秀的管理者。

如果你對自己的管理水平沒有足夠的信心，或者根本沒有時間親自管理，選一個合適的管理公司來協助，會讓你的不動產投資如虎添翼。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本羽田機場擴容：你在飛，它在漲！| 居外專欄

日前，著名旅行雜志評選的2019年全球魅力城市（美國除外）前10位排行榜新鮮出爐，東京連續4年高居榜首。

世界各地的游客用腳投票，再一次肯定了東京的魅力。當然，東京也意識到了自身吸引力只增不減，總要做點什麼才能消化外界的認可。2020年東京奧運會在即，東京羽田機場計劃於2020年3月增加國際航班，日本旅游局表態“將把握機會積極招徠游客”。

9月2日，日本國土交通省公布了計劃於2020年3月開始執行的羽田機場國際航線起降架次擴容分配計劃。在該計劃中，日本每天向9個國家和地區分配了50個航班。獲得份額最多的是美國，共計24個航班。分配給中國的航班共有8個，位居第二多。近年來，中國游客占據了外國訪日游客的半壁江山。

羽田的國際航線起降數量將比現在的每天約80班增加7成，這將為接納因東京奧運會和殘奧會而增加的訪日游客發揮巨大作用。國土交通省估算認為，通過此次增加航班，羽田機場國際航線的旅客人數全年將增加700萬人。如果與2018年的實際人數簡單相加，總數將達到約2500萬人。

羽田機場位於東京市大田區東南端，多摩川河口的左岸。相比有大量廉價航空的成田機場，羽田機場的優勢是方便抵達東京都中心，但航空運費偏高，所以更多的是針對商務游客和比起運費更重視交通的人。

言歸正傳，對於投資人來說，從羽田機場擴容中嗅到投資商機才是關鍵。增加國際航班最直接的影響是大幅擴增人流量，事務所、店鋪等需求量隨之增加，從而拉動周邊住宅區、商業區地價。我們不妨看看最大可能有所裨益的地方是哪裡呢？

羽田機場近距離的一個沿線人流量大車站是大森站，到羽田國際機場約17分鐘車程，一站直達高人氣大站品川站。既承接了羽田機場的國內外游客，也緩衝了往來品川的當地原住民。

大森站位於大田區與品川區交界處，雖然不在東京市中心，但是在羽田機場和品川的照拂下，有著驚人的人流量。2018年大森站的每日平均乘車人數為96,972人，作為沒有換乘路線的單獨車站人流量排名世界第一。

2020年羽田機場擴容，大森站勢必會迎來更多的游客。此站不遠處就是大井競馬場和戶越銀座，很多人來大井競馬場看馬賽、來戶越銀座泡溫泉。

舉個例子，大森商圈的一整層事務所，所處地段優越，正對面是日立公司總部。附近500米內還有西友百貨、itoyokado、oozeki等大型連鎖購物商場，商業氛圍十足。事務所加上停車場，一年租金收入約117萬元人民幣，而且售價僅需1500多萬元人民幣，回報相當豐厚了。

本身所處地段有升值的潛力，預計羽田機場擴容投放使用後，身價又要漲一波。同時，大森商圈的另一棟高端大樓，與上述的事務所僅距335米。一年租金就高達385萬元人民幣，租客都是日本著名連鎖品牌店鋪。

點擊查看居外網上在售日本房源

此樓距離附近唯一地鐵站僅幾米，人潮旺，到品川站只有一站路之遙。品川從古至今就被稱為日本的交通和商業的據點，也是日本羽田機場和中央新干線的換車的地方。簡而言之，此處是交通起承轉合的要塞之地。

羽田機場這一重大變動引起周邊不動產生態環境變化，增值空間不可忽視，投資就是要站得高，看得遠。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

東京目黑區的投資秘笈｜居外專欄

你了解日本嗎？日本各個地區有什麼特色？你想投資東京地區，卻不知道哪些地方值得投資？

相信大多數人都知道東京23區，但認知也僅限於都心五區（中央區、千代田區、港區、新宿區、澀谷區）以三大及副都心（新宿、澀谷、池袋）對於其他地區普遍只知道一個名字，了解甚少。東京既有繁華如銀座、新宿、六本木的商業區，也有靜默如青梅市、奧多摩町。

位於東京都23區西南部的目黑區，面積不大，但是東京的一個重要住宅區。2019年7月1日本官方統計數據顯示的常住人口是287158人，約占東京都總人口的2%。

目黑區從地圖上看形狀狹長，東北側是澀谷區，西邊緊挨著世田谷區。區內的分散坐落著各大企業總部，包括雅敘園、東急巴士、大型連鎖折扣商店堂吉訶德、日本亞馬遜、日本哈根達斯、日本諾基亞等公司總部。

區內有4所大學的校區（東京大學駒場校園、東京工業大學大岡山校園、產業能率大學代官山校區、東京醫療保健大學東丘看護學部），同時擁有諸多的非洲國家的大使館。

區內著名的目黑川是每年春天賞櫻的好地方，櫻花花期約一周，一周後櫻花如雨般落入目黑川上，將目黑川印染成一條粉色的河流十分美麗。

從投資的角度來看，交通是很重要的參考因素。目黑區整體沿著南北方向，區內有東急目黑線、東急東橫線、東急田園都市線等路線可供使用。離車站稍遠一點的地方，也都有巴士公交線路，所以不會有什麼出行不便。

接下來，按照實惠的標准推薦目黑區的三個投資區域。

1、澀谷站——洗足站之間

首先要推薦的是連接澀谷站和洗足站的區域，沿路有東急東橫線可供使用。洗足站周邊是古老的豪宅街，住宅區是有規劃地建造的，一戶建居多。周圍環繞著大學、圖書館、醫院、公園等公共設施，生活安逸便利，所以房價和租金相對較高。

如果想要價格低一點的房子，可以北上選擇稍微遠一點的地方。例如原町和目黑本町，這一帶坐公交車很方便，公交車路面也沒有那麼寬，有點像上海的一些比較窄的老街道。這一帶地區沒有進行大規模的開發，老的獨棟住宅和一戶建留存了下來，反而是公交大街的公寓比較新。因為離車站有一點距離，所以價格上會比較實惠。

車站可以利用東急目黑線的西小山站、武藏小山站。目黑本町步行圈內也有東急東橫線的學芸大學站，每一站都有豐富的商店街、超市、飲食店等。而且是在目黑區內比較平坦的地方，所以騎自行車會很方便。

東京都品川區上大崎2丁目3番新建項目，位於恵比壽站及目黑站之間，最高級街道與代官山相鄰。三站六線並用，可貫穿全東京，交便極其方便。
居外物業編號：50515746 點擊查看房源詳情

2、目黑站——三軒茶屋站之間

第二個要推薦的是連接目黑站與三軒茶屋站的區域。這條線路從目黑站沿著目黑街走，右轉進入住宅區，跟第一條路線一樣，這裡也是尚未進行大開發的地區。該區域步行圈內有東橫線祐天寺站。公共汽車就更不用說了。

但是需要注意的是，與原町、目黑本町相比，這裡斜坡比較多。當然，處於高位置的住宅，眺望條件會占優勢。

3、東急大井町線綠丘站

第三個推薦的是東急大井町線綠丘站附近。該車站夾在東京工業大學所在的大岡山站與超高人氣的自由之丘站之間，與大田區交界。周圍分布著小學、中學大學，洗足池也在不遠處。

這個地方的魅力在於從南邊的九品佛川綠道就能走到自由之丘。住這條路上的人會路過櫻花林蔭道，道路兩旁都放有長凳，可以悠閑自在地賞櫻，氣氛雅致。如果周末不想出遠門，在附近散步就能滿足。

作為投資者，要善於發現有投資潛力的地方。名聲大熱的地方人人皆知，安靜的地方也有獨特的價值所在。希望各位房產界的“伯樂”能早日找到自己的“千裡馬”。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。