Special Investment Column – Page 40

全球酒店投資趨勢2019｜居外專欄

2018年，在穩健的全球經濟環境下，人們的旅游需求十分旺盛，這也極大提高了酒店投資的流動性。在過去的一年中，以美國為首的酒店投資市場氣勢高昂，由此帶動的全球酒店交易總額已達到近680億美元。

盡管增長放緩，但據預計，2019年的全球酒店投資量將與2018持平，主要原因是：

為收購而籌集的可流動資產達到創紀錄水平
投資者配置資金的壓力
與其他行業相比，酒店誘人的收益率概況
正在進行的大型投資組合和實體級活動

2019年豪華酒店業的兩大趨勢

1. “體驗型經濟”帶動奢侈品行業

現代奢侈品消費者越來越多地尋求體驗，而對物質的需求相對減弱。對高端體驗式豪華旅行的需求強勁是酒店市場的主旋律。這在世界各地旅游城市的“平均每間可供出租客房收入（RevPAR）”增長中就可見一斑。除美國豪華度假勝地外，巴黎、羅馬、佛羅倫薩、曼谷、馬爾代夫、新加坡和東京等地都在豪華酒店市場中有不俗的業績。

根據Grand View Research的預測，到2025年，全球豪華旅游市場規模將達到1.1萬億美元，在2017年至2025年之間的復合年增長率為4.3％。飯店公司通過推出新的獨特體驗和產品來滿足消費者的需求：

安嵐（Chedi）酒店在位於黑山的新興豪華住宅區成立新的分店，旨在打造豪華酒店與社區生活融為一體的新投資方式以及生活方式
洲際酒店集團對Regent Hotels＆Resorts的收購加強了該公司的豪華產品
希爾頓全球已推出LXR酒店及度假村，提供卓越的豪華物業
凱悅無極限精選酒店提供河上巡游和獨一無二的就餐體驗

在美國，2018年豪華酒店交易量同比增長76％。在歐洲，投資者對位於地中海的豪華度假勝地的興趣不斷提高。以上所有這些都表明了兩地投資者的酒店經營者對豪華旅游領域的關注。

現在，這一趨勢正在進一步發展，以前專注於旅游業之外的公司一直密切關注豪華酒店品牌。伺機進入鄰近產業，並增加豪華服務類產品，以補充現有的豪華品牌。 LVMH擬議收購Belmond Ltd.就證明了這一策略。體驗式豪華旅行是2019年的主要趨勢，而酒店無疑是這旅程的一部分。

2. 酒店變身辦公空間

越來越多的酒店與公司共享工作空間，也是拉動酒店業體驗經濟上升的原因。隨著越來越多的公司制定靈活的工作政策，人們對公共工作空間有強烈的需求。

如果設計得當，這些空間可能是理想的地方，為新一代的消費者進行社交和工作。飯店經營者可以通過創造性地利用未充分利用的現有空間，將其出租給上班族，增加收入。

那些選擇在酒店大堂工作的人傾向於點食物或飲料。此外，它還可以幫助酒店加強客人和當地社區的品牌形像。許多酒店品牌已經接受了這一趨勢，並通過各種合作方式吸引了客人：

芝加哥的維珍酒店為其合作空間收取會員費，其中包括酒吧，私人會議區，免費茶水和咖啡，圖書館，Wi-Fi和無線打印
倫敦的窗簾酒店（The Curtain hotel ）專門為酒店客人和會員提供共用辦公設施
法國酒店品牌Mama Shelter和總部位於拉丁美洲的Selina都在利用自己的品牌和酒店專業知識來開發自己的共同工作共建。

預計其他酒店公司，尤其是針對年輕一代的品牌，將效仿並利用其公共場所邀請更多的靠網絡就可以工作的上班族。

資深國際城市規劃師解讀生活方式新高度

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Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民買走了（下）！｜居外專欄

根據Royal LePage委托進行的一項調查，加拿大的新住民對房地產需求的貢獻非常大。目前，每五個購房者中就有一個是新來者(21%)。如果目前的國際移民水平保持不變，未來五年內，加拿大的新住民預計將購買68萬套住房。根據加拿大統計局(Statistics Canada)的數據，2018年，國際移民占加拿大人口增長的80.5%。

卑詩省

卑詩省是加拿大第三大最受歡迎的國際移民目的地。居住在大溫哥華地區的新住民，住房擁有率為32%，與全省和全國的平均水平(32%)相當。在該省，72%的新移民租住自己的第一套住房，9%的人購買住房，13%的人在抵達加拿大後與家人或朋友住在一起，費用很少或根本不花錢。

作為有孩子家庭的一員來到不列顛哥倫比亞省的受訪者比例為32%。其次是學生(28%)，再次是單獨申請者(20%)，然後是沒有孩子的夫婦(14%)。

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消費者對該省房地產市場的信心是健康的。因為85%的卑詩省受訪者認為，擁有住房是一項良好的金融投資。

在卑詩省，86%的新移民留在他們的第一個城市或居住地。目前，新住民占該省所有購房者的15%，按照目前的國際移民速度，他們預計在未來5年將購買9.1萬套住房。

阿爾伯塔省

阿爾伯塔吸引了加拿大大約8%的國際移民。阿爾伯塔省的新住民擁有住房的比例非常高，有45%的人擁有自己的住房。他們中的絕大多數，相信擁有房產是一項很好的金融投資(90%)。新來者占全省所有購房者的18%，按照目前的國際移民速度，他們預計未來5年將在該地區購買7.6萬套住房。

抵達加拿大後，19%的阿爾伯塔省新住民會擁有自己的第一居所，55%的人租房，13%的人與家人或朋友住在一起，費用很少或不花錢。

與加拿大其他地區類似，最大的受訪者群體是有孩子的家庭(34%)，而29%是單獨申請者。新來者作為唯一申請者的比例明顯高於全國平均水平(20%)。52%的阿爾伯塔受訪者(比例最大的地區)表示，他們家裡有18歲以下的孩子。在阿爾伯塔省的新住民，在購買房屋之前的平均時間是三年。

草原省份

與阿爾伯塔省類似，大草原也吸引了加拿大約8%的國際移民，41%的新住民擁有自己的住房。在草原省份，62%的新來者租第一套房子，20%的人買房，17%的人在抵達加拿大後，與家人或朋友住在一起，費用很少甚至沒有。

新來者占該地區所有購房者的41%，按照目前的國際移民速度，他們預計在未來5年將購買7.1萬套住房。在那些買房的人中，買房前的平均持續時間是三年。

大草原上71%的新移民仍然居住在他們最初居住的地區。與全國平均水平相似，大多數草原上，很多新來者都是帶著孩子的家庭(32%)。百分之八十六的受訪者認為自置居所是一項良好的理財投資。

大西洋省份

加拿大大西洋地區吸引了加拿大大約5%的國際移民。居住在加拿大大西洋地區的新移民的住房自有率為44%，比全國平均水平(32%)高出12個百分點。在所有被研究的地區中，它的比例僅次於北美大草原。新來者占該地區所有購房者的31%，預計他們將在未來5年內購買4.3萬套住房。

大西洋加拿大的新住民，有孩子的家庭比例最高(39%)，比全國平均水平高出8個百分點。在海洋省份的新住民中，81%的人留在他們的第一個城市或居住地。這一地區地區88%的受訪者認為，擁有住房是一項不錯的金融投資。

在該地區，63%的新移民在抵達加拿大後租了自己的第一套房子，20%的人買了房子，18%的人在抵達加拿大後與家人或朋友住在一起，費用很少或根本不花錢。新住民買房前的平均持續時間是兩年。

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Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民買走了（中）！｜居外專欄

安大略省

安大略的國際移民約占所有全加拿大的46%。居住在大多倫多地區和渥太華地區的新住民，住房擁有率都是32%。然而，安省新住民的住房自有率較低，為29%，比全國平均水平(32%)低3個百分點。調查發現，安省84%的新住民仍然居住在他們到加拿大後的首個城市或地區。目前，安大略省新住民占該省所有購房者的21%，按照目前的移民速度，他們預計在未來5年將購買28.6萬套住房。

Royal LePage表示：“安大略，特別是大多倫多地區，從國際移民到加拿大中獲益良多。隨著不斷湧入的新移民在繁榮的社區尋找好的學校和工作機會，整個區域的社區正在蓬勃發展。雖然市中心的生活吸引了一些新來者，但在市中心以外充滿活力的社區，仍有許多經濟適用房可供新來者選擇。”

新到該省的人認為，擁有住房是一項很好的金融投資(88%)，82%的人帶著存款來幫助購買住房。該省對獨棟房屋的需求是由新移民帶動的，這些新移民主要是帶孩子的家庭(32%)。在那些買房的人中，買房前的平均持續時間是三年。

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而渥太華對加拿大的新住民來說，也是一個非常有吸引力的目的地。與加拿大其他城市的市中心一樣，渥太華提供了一流的醫療、一流的學校和安全友好的社區，但房地產價格僅為多倫多的一半，溫哥華的三分之一。新購房者和首次購房者有著大量的需求，而這給市場上那些30萬至50萬美元的房屋帶來了相當大的價格上行壓力。

在該省，60%的新住民租住自己的第一套房子，16%的人購買住房，20%的人在抵達加拿大後與家人或朋友住在一起，費用很少甚至沒有。

Royal LePage表示：“大多倫多地區的人口正在增長，因為新來的人和來自該地區以外的加拿大人都選擇搬到這座城市生活和工作。這種需求給房地產市場帶來了上行壓力。我們預計這種勢頭將持續下去，因為GTA仍然是一個理想的世界級目的地。”

魁北克省

在全國範圍內，魁北克在吸引新住民居住和工作方面僅次於安大略省(19%)。目前，新移民還占該省所有購房者的19%，按照目前的國際移民速度，他們預計在未來5年將購買10.2萬套住房。調查還發現，魁北克省83%的新住民仍然居住在他們的第一個居住地。

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去年7月，魁北克統計研究所在其預測中說，該省的人口增長預計將逐漸放緩。正是來自新住民的人口增長支持了該省對房地產的健康需求。由於勞動力短缺，許多當地企業正在海外招聘人才，這裡的大學也吸引了許多有機會在這裡發展事業的國際學生。

在該省，71%的新來者租住自己的第一套房子(與不列顛哥倫比亞省並列的全國最高租住率)，10%的人會購買，14%的人在抵達加拿大後會與家人或朋友住在一起，花費很少甚至不花錢。

盡管有新來者在魁北克省的購買量，但魁北克省的住房擁有率是全國最低的，只有25%的新來者居住在魁北克省，而在全省，這個比例是61%。在城市層面進行細分後，居住在大蒙特利爾地區的人有23%擁有自己的住房，而居住在魁北克市的人只有28%。在省內購房的人，平均購房時間為4年。

該省83%的新住民表示，擁有住房是一項不錯的金融投資，67%的人帶著儲蓄來到加拿大，這讓他們能夠購買房產，這一數字低於全國平均水平(75%)。在魁省，移居加拿大之前考慮移居美國的人，為全過最少(17%)。

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Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民買走了（上）！｜居外專欄

根據Royal LePage委托進行的一項調查，加拿大的新住民對房地產需求的貢獻非常大。目前，每五個購房者中就有一個是新來者(21%)。如果目前的國際移民水平保持不變，未來五年內，加拿大的新住民預計將購買68萬套住房。根據加拿大統計局(Statistics Canada)的數據，2018年，國際移民占加拿大人口增長的80.5%。

在未來五年內，加拿大新移民預計將購買68萬套住房。
82%的新住民選擇定居在他們剛到加拿大時居住的城市。
75%的新住民帶來了用於買房的存款。
75%的新住民在到達加拿大之前沒有考慮過要搬去美國。
不考慮搬去美國的首要原因，是他們覺得加拿大更歡迎新移民。

Royal LePage 的董事長兼總裁Phil Soper 表示：“除了支持加拿大的經濟增長，新住民對我們國家房地產市場的健康發展也至關重要。年輕的加拿大人和新加拿大人對經濟適用房有著共同的需求。這可以通過明智和可持續發展的住房政策來滿足。重點是保護和發展我們城市中心的綠地。加拿大的經濟和勞動力市場正在擴張，住房供應需要與其保持同步，這點至關重要。”

在這項調查中，Royal LePage將新來者或新住民，定義為那些在過去十年內搬到加拿大的人。受訪者包括移民、學生、難民和來到加拿大工作的人。在全國範圍內，受訪者在加拿大的平均時間為四年。

這些新住民可能是有孩子的家庭(31%)、學生(25%)，或是唯一申請者(20%)。這些人中，有86%的人認為房地產是一項不錯的投資，75%的人帶著存款來買房。研究顯示，新住民在加拿大買房的平均時間為3年。

“新住民認為在加拿大安家是一項不錯的投資，這點不足為奇。我曾在國外生活過，親眼目睹了舉家搬遷到新世界的種種挑戰。這的確很需要勇氣。新住民不僅投資了加拿大的房地產，他們也是在投資自己家庭的未來。”

盡管有購房意願，但新來者的住房自有率僅為32%。而所有加拿大人的總體住房擁有率為68%。在購房人群中，51%的新來者購買了獨棟住宅，18%購買了共管公寓，15%購買了Townhouse，13%購買了半獨立式住宅。

在全國範圍內，82%的受訪者仍然居住在他們初到加拿大時的居住地。對於那些搬到一個新地區的人來說，更好的工作是首要的搬家原因(41%)，其次是生活方式(13%)，以及住房負擔能力(12%)。

64%的受訪者表示初到加拿大時，他們是租房居住的，而15%的受訪者表示他們當時是買房居住。許多新來者選擇先與家人或朋友住在一起，並且他們只會支付很少的費用或根本不用付費(18%)。

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超過半數的受訪者表示，移居加拿大的原因是他們認為加拿大適宜生活和工作(54%)。大多數新住民不曾考慮過搬到美國(75%)。對於為什麼選擇加拿大而不是美國，最普遍的回答是他們覺得這裡更受歡迎移民(31%)，其次是認為加拿大更安全(26%)。

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外籍人士在澳大利亞買期房之貸款指南｜居外專欄

以外籍人士的身份生活有諸多好處。外籍人士的工資通常非常高，而且在多數情況下，外籍人士無需支付房租就能在世界上最有活力的城市裡生活。

另一方面，對於那些在海外生活和工作的澳大利亞人來說，他們申請在國內購房的融資時可以享受最大的優勢。如果您想購買期房，則融資過程的難度可能會有所提高，因為在這種情況下，我們必須考慮一些額外的問題。

如果您計劃購買一套期房，那麼您應該盡早采取一些關鍵行動，從而確保整個過程可以順利進行。

獲取融資的過程

在購買期房時很有必要盡早評估自己的財務狀況。在大多數情況下，若沒有財務條款的約束，而且結算日期為1-2年，則市場狀況或您的個人情況在此期間可能會出現變化。

在預期結算前至少四個月，請重新檢查您的申請，並確保您依然擁有償還貸款的能力，然後再選定最合適的借貸機構。

在提交和處理申請時應該對已完工的物業進行估價，發放貸款文件，然後再進行結算。

在貸款價值比（LVR）方面必須注意什麼？

對於外籍人士來說，可實現的貸款價值比（LVR）最高值為80%；不過，這一指標可能會降低到70%，具體數值取決於及借貸機構的外國收入使用政策。

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應當注意的風險

一般來說，作為一名外籍人士，如果您符合一般的標准，比如信用記錄良好、收入穩定、有能力償還貸款，那您的貸款申請也能獲得批准。有時也可能出現問題；例如，當借貸機構認為您所得收入的貨幣不如澳元穩定時，您的貸款申請可能就會受到影響。

針對期房融資，每家借貸機構僅會為各開發項目中特定數量的住宅單元提供資金。作為一名外籍人士，您在借貸機構方面的選擇余地比較有限，因此很有必要提前提交申請並完成審批流程。您還應在允許估價師介入的階段盡早完成最終估價，以確保自己是首批獲得正式批准的人之一。

另外需要注意的是，當您購買期房時需要支付10%的定金。因此，如果您無法結算，則您的定金有可能會被浪費。

通過精心規劃來保護自己

比較明智的計劃是：確保您有可用的現金緩衝方案，以防估值低於您之前的預期，或至少擁有其他物業的部分權益，從而保證自己在交易時可以結清。

取得經濟優勢的好方法

在通常情況下，以外籍人士的身份生活是取得經濟優勢的理想方式。這可以為您提供一個完美的房地產投資機會，讓您實現額外收入的價值。

如果您作為外籍人士已經做好了充分的准備並且了解這一過程，則申請期房貸款應該不會構成難題。

房地產融資專家Helen Avis介紹澳洲貸款方案

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中國抵押澳洲貸款？內保外貸實例與跨境合規｜居外專欄

在2019年7月30日的中國工商銀行悉尼分行官網上，有著關於內保外貸的融資產品最新介紹。

其描述為“內保外貸業務是指在境內企業（“申請人”）向銀行出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，由該銀行向我行（“受益人”）開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資、融資租賃等）的業務。

該業務主要是為支持境內企業參與國際經濟技術合作和競爭，促進投資便利化，有效解決中國境外投資企業融資難等問題。

目前國家外彙管理局已為我行核准一定額度，在額度內，我行為內保外貸業務提供的對外擔保無須再逐筆向國家外管部門報批，程序簡單、快捷。”

因此從以上官網介紹看，我們可以得出在以往的境外投資項目中，內保外貸因其無需發改委或者商務主管部門的前置審批、尤其是銀行作為擔保人開展的內保外貸僅需向資本項目信息系統報送內保外貸業務相關數據即可。

在資金出境受到較強外彙管制的情況下，內保外貸為中國境內企業“走出去”、更好地利用境外企業低成本資金提供了便利，從而有利於降低“走出去”企業的境外融資成本，有效地促進企業的境外發展與投資。

中國工商銀行“內保外貸”的操作實例

1）實例介紹：根據工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境內企業（貸款申請人）出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下，可為申請人在境外注冊的全資附屬企業（實際借款人）、參股企業或交易對手向境外機構開立保函或備用信用證，由受益人向借款人提供融資（包括貸款、貿易融資或融資租賃等）的業務。

2）申請條件：

貸款申請人：狀況良好，具有充足的反擔保能力；符合融資類保函申請人的基本條件；願意為借款人融資向工行提供無條件且不可撤消的反擔保。
實際借款人：符合國家關於境內機構對外擔保的有關規定；已在境外依法注冊；已向外彙局辦理境外投資外彙登記手續；有健全的組織機構和財務管理制度；工行要求的其他條件。

3）業務流程：申請人向工行境內分行申請開立保函，工行境內分行審查申請人資信情況、被擔保人的基本狀況及反擔保落實情況，受益人進行信貸審查，工行境內分行向受益人開具保函或備用信用證，受益人向借款人提供融資。

境外（澳洲）投資進行“內保外貸”的合規要點與風險建議

1）澳洲債務人主體資格審查：在以往內保外貸中，經辦銀行對澳洲借款人主體的合規性審查往往局限於澳洲商業存在合法性和有效性的審查，而為了符合2017年中國《國家外彙管理局綜合司關於完善銀行內保外貸外彙管理的通知》的要求，澳洲借款人應更加注重其主體資質是否符合澳洲法律規定，在辦理內保外貸業務前，應多次審核其主體自身資格的真實合規性，並留存歷次變更記錄以備查。

2）境外借款資金用途審查：在實務操作中，澳洲借款人僅為澳洲投資項目需要設立的特殊目的實體，因其自身主營業務收入不具備足夠的清償能力或可預期的還款來源，內保外貸具有階段性替代貨幣資金出境的效果，應切記符合借款資金申請用途，且獲得中國境外投資管理部門的相關核准，以防違約貸款合同。

3）借款人還款來源的審核與還款期限的確定：在內保外貸業務中，境外銀行為境外投資行為所提供的“外貸”，因投資項目往往周期較長，項目自身的現金流很難在一年期內產生貸款的還款來源。

因此借款人需要注意還款期限以及還款來源的可融資性，在銀行內保外貸業務中，境內銀行往往會根據境內企業所參與的境外項目的投資回收期，評估項目收益和風險，確定合理的貸款期限，而此類貸款一般是中長期貸款。

4）保證金與彙率風險：由於人民幣保證金或者人民幣理財產品質押可能面臨彙率風險，錯幣種項下的內保外貸保證金管理可在前期將折算彙率適當上浮，或建立補倉機制、並采取套期保值等措施規避彙率風險。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳洲婚前財產的5大“隔離工具”｜居外專欄

在澳大利亞，有三分之一的婚姻最終以離婚告終，如何保衛婚前財產，應該是財商必修課之一。今天的文章，就來為大家分析一下澳洲的離婚成本和財產保衛措施。

中國離婚需要雙方的簽字不同，在澳洲離婚，只要夫妻雙方分居12個月，一方就可以單方面提出離婚訴求。

此外，澳洲奉行“無過錯離婚原則”，即感情沒有誰對誰錯。《澳大利亞1975家庭法》規定，申請人離婚，無需證明自己或者對方有過錯，即無過錯離婚原則；這意味著法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的。

所以在澳洲，不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

通常，給法院的離婚申請費是900澳元，加上其他費用，一般無糾紛的離婚在2000澳元內就能解決。而有糾紛的離婚，需要花費15000澳元以上，這已經趕上八大一學期的學費了。遵循“無過錯原則”，澳洲婚姻法規定夫妻就各付各的律師費。

所以，為了避免因婚姻破裂而產生的財產歸屬問題，一部分澳洲夫妻會選擇設立一些婚前財產“隔離工具”。根據《澳洲金融評論報》披露，目前，越來越多的澳洲父母，也開始為他們子女和另一半的財產分割問題，進行 “強勢插足”與“苦口婆心”。

澳洲五大婚前財產隔離工具：

1、婚前財產協議

簽署婚前協議/財產分配協議呈絕對性增長趨勢。這類協議在澳大利亞的受歡迎程度也日趨上升，目前我們每年受理客戶婚前協議達近百起。

當然，婚前協議/約束性財務協議之所以受歡迎程度不斷上升，家長希望在子女離婚後保護自己贈予其財產只是其他的一個原因。越來越多的父母也期望自己的子女簽署這類婚前協議，以保護自己贈與子女的財產。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前簽署此類婚前協議呈現快速上升的趨勢。尤其是在第一段婚姻失敗，有過因財產分配問題身心俱疲經歷的群體，他們極有可能在開始下一段婚姻前簽署財務協議。

除了婚前協議，很多夫妻在婚姻延續期內簽署“財產分配協議”也開始不斷增加。這部分群體之所以簽署財務協議，是想避免日後就財務問題需要法庭介入進行財產分配的情況。

那麼，一份婚前財產協議究竟怎麼樣才算有效成立呢？

根據法律規定，財產協議必須要雙方在各自的律師的見證下簽字，並由律師出具證明，才具備效力。
簽署協議時，雙方必須公開全部財產信息；否則由於有欺騙或欺詐嫌疑，此份協議很可能在簽訂後被推翻。
如若在簽訂後各自的財產產生了重大的變化，也需要咨詢律師是否有必要留存證據，或重新簽訂協議。規範已有的財產關系在操作程序上相對簡單，規範未來的財產變化就比較困難，甚至在某些情況下根本不可行。

相比訴訟至法院，由法院來判定財產分配，這類財務協議更方便，也更具成本效益。此外，在夫妻雙方簽署這份文書並經律師確認的情況下，具有和法院判決同樣的效力。

2、代持協議

父母給子女資產的時候簽訂代持協議，證明子女手上資產的所有權是父母而非子女。這樣將來父母過世，子女也無需再交高昂的遺產稅。但是在實際操作中，風險也是很多的，比如：代持人身故、資產算遺產、代持人惡意處置等。

3、借款或贈與

如果父母在為子女出資購房時，是以借貸的形式借予子女，則房產這份貸款債務以及利息會在計算夫妻總財產時扣除。即相當於婚前購得的財產是獨立於共同財產的。但是這僅包括初始出資，通常並不包括房產的增值部分。如果夫妻正在共同還款，假如雙方訴諸法院，法庭很難將房子直接剔除出財產池。

而且，父母對子女的出資到底是饋贈還是借款，經常比較難以判斷。父母的不同出資方式將會成為法院判定此婚前財產是否為婚姻共同財產的依據之一。普遍情況下，父母借款給子女不會簽訂專門的協議。因此，購房的同時，子女簽署由律師擬定的借款文件，並由其配偶簽署知情書，會使得事情變得更加重要且簡單明了。

4、巨額保單做嫁妝，終身守護子女

年金保險（Annuities Insurance）是財產隔離的一個有效工具，且適用於不同國家身份的家庭人士。父母作為投保人為子女配置大額保單，生前受益人寫子女，讓子女每年領取足夠的生活費、滿足富足的生活；身故受益人寫父母，避免保單所有權外流。其中領取賬戶都是專用賬戶，這樣就可以實現：保單資產是父母財產，子女婚變對保單歸屬無影響。

5、巧妙設置信托

通過設置信托也可以達到婚前財產的有效“隔離”。

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投資者須知：澳洲物業的特殊收費｜居外專欄

在對新物業提出收購要約之前，大多數投資者都會仔細考慮物業費用對其投資的影響。然而，有一種名為“特殊收費”的費用項目可能比標准物業管理費要高得多。

特殊收費是您需要考慮的一項額外費用，但這類費用也有積極的一面。這些收費有時可用於開展大規模的物業増值工程。粉刷建築外牆、改造公共區域或調整陽台大小等工程都可能會造成特殊收費，而這些工程可以提升房產的吸引力和價值。

為了深入了解特殊收費，我們必須關注一些重要因素，例如特殊收費對投資者和業主的影響。考慮到悉尼物業最近出現的建築缺陷，我們就更應該認真看待這一問題了。

特殊收費是什麼？

特殊收費是業主在正常物業管理費的基礎上需另外繳納的費用。當建築需要進行大規模的計劃外緊急修理工程或物業維護流程須納入某個新項目時，特殊收費會隨之提高。

公寓所有者必須根據其在公寓樓中按住宅單元比例分配的份額來支付物業管理費。這些費用分為償債資金（用於支付維護費）和管理資金（用於支付物業管理、通信等費用）。

當所需維修費用超過可用資金總額或嚴重消耗償債基金，導致所有業主都必須多交錢以支付額外費用時，所謂的特殊收費就隨之產生了。

如何審批特殊收費？

通常情況下，住宅樓的物業管理人員會召開一場臨時全體大會（Extraordinary General Meeting），而各方將在會議上討論待支付的修理費用。有關人員將提供維修報價，並希望在會議過程中達成條件最理想的協議。

特殊收費是否常見？

鑒於我們最近發現悉尼有大量存在缺陷的建築物（奧珀爾大廈（Opal Tower）和吉祥物大廈（Mascot Tower）就是典型的例子），特殊收費正變得越來越普遍。一般來說，新建築的建築保險有效期為7年。然而，有多家開發商在完成開發項目後都會讓其公司停業，並用新名稱在其他地方開辦“新”公司。如此一來，就算在保險期限和隨後的一段時間內出現問題，開發商也可以避免承擔責任。

新南威爾士政府任命了一名建築專員來制定新舊建築物的建築標准，並確保房地產的質量達到預期水平。然而，這一崗位存在的時間不長，因此我們尚不能評估專員的權力有多大，也無法評估其工作效果。以後可能還會出現糾紛。

有時候，特殊收費是無法避免的。建築老化問題及其主要補救措施或現代化工程可能都是必不可少的。最重要的是，我們必須盡早意識到建築本身存在的問題。

現有建築的新買家

任何打算購買現有建築物或舊建築物的人都有必要仔細查看最近的物業管理記錄。物業管理記錄中記載了計劃繳納的特殊收費或已發現問題帶來的影響。

通常情況下（至少在冷靜期內），您的律師通常會在要求您簽署合同或支付任何定金之前索取物業管理報告。如果您不了解或未被告知與公寓有關的未決財務問題，則您可能會發現自己還要承擔超出原先預期購買價格、印花稅和標准收費的大筆支出。

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如果銷售代理人意識到了這類問題，他們是否有披露的義務？

“購者自慎”，或“謹慎購買”的說法已不再是法律規定了。如果代理人知道任何可能影響潛在買家購買（二手房或公寓）的問題，則他們有義務根據法律規定告知有關各方。這些問題可能包括相鄰物業的開發申請、先前可能發生在房屋內的暴力犯罪事件、住宅受到的任何結構性損害、計劃進行的重大工程以及相關的特殊收費項目。

重要的是，您在購買任何物業前都要進行盡職調查，而特殊收費是一項重要的考慮因素。它不僅能幫您省下一大筆錢，避免許多麻煩，還能讓您更清楚地了解物業未來可能會經歷的變化。

資深投資組合經理David McElwain解讀悉尼市場

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海外置業需求增加香港代理變陣求生｜居外專欄

香港的社會運動已經持續了 4 個多月，情況仍然未能受控。外地遊客固然大幅減少，甚至連前來香港公幹人士，也可免則免。大型展覽、體育活動也紛紛取消或延期，大量食肆及零售業都面臨倒閉的危機。

地產代理面對的情況也是極具挑戰性！十月之前，情況還可以，雖然買家的心態轉弱，但只要業主肯減價，成交仍然是持續的！但踏入十月份之後，鐵路受影響經常停駛、商場內又經常發生暴力場面，令本地人在人生安全也成疑問的情況下，盡量減少外出，睇樓活動也一下子受到最嚴重影響。

在此背景下，成交當然大跌！十月份第一個周六、日，新盤只有 7 宗成交；上個周末也只有 20 宗。二手方面，每個周末的成交都是單位數。代理行業有近 3 萬名從業員，絕大多數都會食白果，全港有3,000多間代理公司，都會出現嚴重虧蝕。

筆者估計，整個行業在 10 月上半月，傭金收益在 5,000萬至 7,000 萬之間。以全港超過 700 間代理門店計算，平均每間門店傭金收益只有 1 萬元以下，可態連交電費、管理費也不夠。此等情境令筆者聯想到 2008 年金融海嘯情況。當時還會有租賃成交；現在連睇樓也不敢，令買賣跟租賃同時消失了！

當然這邊廂本地物業成交大減；但那邊廂海外物業的需求卻大增。據筆者了解，由於展銷需要，酒店的場地也令租金急升。五星級酒店隨時標價 10 至 15 萬一天場租。雖然費用高昂，仍然被一早搶訂一空。

筆者公司一向有做大灣區的物業，成交量也在倍升，得以彌補一下本地傭金的損失。有見及此，筆者也加強海外物業的銷售、增加了國際部的人手。先推銷加拿大及澳洲的物業，實行多線發展。政治事件會拖延至什麽時候，大家都無法估。代理要求生，必須變陣，自求多福。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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希腊移民到底適合哪些人？｜居外專欄

從2013年設立“簡單、快捷、低門檻”的黃金簽證以來，希腊已成為歐洲吸引投資移民最多的國家。從近兩年的數據來看，中國投資人仍然是申請希腊黃金簽證的主力軍。而對不同的人來說，選擇適合自己的才重要，那麼哪幾類人更適合去希腊移民呢？

A. 投資金額有限，講究高性價比

細數全球有國家移民法案支持的熱門的移民項目性價比都不如希腊。希腊移民同時具備資金門檻低只需25萬歐、受移民法案支持有保障，政治穩定等優勢，且在希腊經濟全面復蘇的背景環境下，新政府上台減稅親商，希腊經濟持續看好。

此外，隨著中美貿易戰升級，賺錢難，貶值快，國內靠譜的投資渠道少，外彙投資成為了香餑餑。而在貨幣超發的年代，配置海外優質的房產是保存購買力的最佳方式。海外房產能與國內資產隔離開來，對衝人民幣購買力縮水風險，在特定的時刻發揮特定作用，可以收租可以變現。

對投資人而言，如果在希腊首府投資一套高級海景房，只需25萬歐元折合人民幣約為200萬，並且能夠直接獲得永居卡，以及高達年3~5%的包租收益——如此高的租金回報率高源於國內短租行業的蓬勃發展。

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2019年，希腊央行和Airbnb公司首次發布的關於Airbnb民宿在希腊的詳細數據顯示，希腊去年共有215.7萬人曾經入住Airbnb短租民宿，占希腊旅游住宿總份額的5.5%。

2018年Airbnb民宿在希腊的入住率增長了20%，按照目前的發展趨勢，2019年的入住率將再有兩位數增長。所以投資人購房用作民宿經營，預計租金收益10-15年能回本。

B. 追求精致生活，享受自然風光

希腊為地中海氣候，一年有300天陽光普照的日子，全年氣溫變化不大，國際球星C羅年年都造訪希腊，享受度假的樂趣。

希腊擁有綿延一萬多公裡的海岸線和1500多座島嶼，自然景色豐富多樣且獨具特色，生活環境非常優質。夏季從5月持續到9月，人們有充分的時間沐浴陽光，享受湛藍大海帶來的清涼。而短暫的冬季則能夠在山區得見美麗沁人的雪景。

當地飲食以健康的橄欖油、美味的奶酪、聞名世界的希腊酸奶、新鮮的蔬菜沙拉、肉類、家禽和優質葡萄酒為基礎。在這裡，還能嘗到不少特別的水果，如無花果、櫻桃和甜瓜，而在某些島嶼及沿海地帶，新鮮豐富的海魚更是日常飲食的重要組成部分。

鑒於希腊飲食的豐富多樣性，並被科學研究證明可有效減少心血管疾病病發率及延年益壽等特性，也使希腊飲食被認為是世界上最健康的飲食之一。

希腊人的人均壽命為80歲，超過了世界平均年齡79歲。究其原因，除了優越的生存環境外，當地超高的醫療衛生水平也至關重要。希腊的醫療保障體系在全球位列第14位，充足的醫護人員和醫療設施讓居民享受到可靠且專業的醫療服務。

希腊政府每年在醫療上的花費大約占國民生產總值的10.1%，並且希腊實行的是醫藥分離制度，即醫院不出售藥品，藥品均可憑處方在藥店購買。在希腊大大小小的醫院分布很廣，所有居住區附近都有藥店。同時，醫療保健系統涵蓋了整個希腊，持希腊永居卡可以和當地公民一樣享受公立醫院免費的醫療服務。

C. 不受移民約束，全球自由通行

想移民，卻又不想被移民監束縛，希望能夠自由地往返移民國和家鄉或者全球自由行的朋友可以放心選擇，在歐洲有商業發展需求或喜歡全球旅行打算的人很適合申請。

對於那些在國內有工作或生意而無法在希腊長住，但又希望不定期和家人去度假，並且送孩子去那裡上學的申請人，希腊移民也是很適合的。只要在希腊獲得合法移民身份，就可以實現16個申根國家自由通行，其中包括：奧地利、比利時、捷克、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、法國、德國、希腊、匈牙利、冰島、意大利、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亞、西班牙、瑞典。擁有歐洲綠卡，即可在如此多歐洲國家之間往返不用簽證，省去了很多申辦各國簽證的麻煩。

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D. 注重優質教育，期盼子女成才

對於中國的家長而言，孩子的教育絕對是整個家庭的中心，也是最至關重要的問題。為此，很多家長絕對是不惜任何代價的，高價購買學區房，甚至是將孩子送往極其昂貴的國際學校，貴族學校等。因此，現在越來越多的申請者為了孩子的教育而選擇移民希腊。

希腊既是歐盟成員國，又是申根國成員，因其在歐洲占據著重要的地理位置，吸引了眾多高等學府的落戶，這其中包括著名的謝菲爾德大學、州立紐約大學、曼切斯特大學、肯特大學等。在希腊當地就讀，孩子可以享受純正教育資源。

移民希腊後，孩子更是可以獲得眾多的優勢。“進”可以就讀國際學校；“退”也可以回國參加高考。

希腊公立學校的教育體系非常發達且健全，移民希腊後孩子從小學到高中都可以享受公立學校提供的免費教育，也可以讓子女入讀當地的國際學校，不僅教育質量更高，而且費用相較國內要低很多。希腊當地有英式，美式的國際學校，可以學習IB以及A-level課程，相關成績被海外大學承認。此外，希腊當地國際學校的費用要比國內低很多。

拿到希腊移民身份之後，如果孩子回國參加華僑生聯考的話，想考一個重點大學是非常容易的，分數比國內高考低的多。

而近年來，希腊的教育法也在不斷的修繕，許多世界知名學府和名牌院校都會選擇在希腊辦學。所以在這裡能得到不只是優質教育，更是提高了就讀歐洲名校走上人生巔峰的機會。

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