怎样做好房屋内的装饰和摆设(一) | 居外专栏

对于一个抱有期望, 想要高价出售自己房屋的卖家来说,卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场,房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象,正因为这样,如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要,Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物,但有时也需要金钱投入,添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些,目的只有一个, 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

  1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前,首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么?为什么要进行布置?怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量?怎样才能迎合大多数潜在买家的审美?自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子?是否有需要聘请专业人士协助完成?

如果想要自己DIY的话,多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题,那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始,外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点,而且简便又便宜。不仅如此,加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

  1. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格,但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色,例如:浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色!保持白色天花板,能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话,那么现在是时候了。

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  1. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用,但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观,还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯,房间内添加台灯和落地灯的摆设,合理运用各种形态灯具,配合上整体家居风格, 一定能让气质增加不少。

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  1. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑,买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况,他们首先想到的就是“买了这所房屋,我需要更换这些地板”,这种情况下,他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换,地毯做好清洁,很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价,而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多,拼装也非常容易,只要有一双灵巧的双手,以及充分的耐心,一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大,操作起来有困难请上专业的人员上门安装,工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

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  1. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态,小修小补一拖再拖,反正感觉也不着急,但在房屋销售过程中,这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等,这些都是平时不在意的细节,但零零散散一多,买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外,还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵(即使是假花也都赏心悦目)、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

  1. 干净,干净,再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋,人们享受着独立屋的宽敞居住环境,也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数,但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的,人们即使投入不少时间来做家务清洁,依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”,干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要,瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意,不要吝啬您的钱包,请专业清洁人员来帮助你,不仅节约时间,也能清洁更彻底。

 

  1. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示,让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时,如果能赋予该房间多个实用功能,会让买家眼前一亮,也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出,让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力,变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

  1. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限,也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外,重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进,也可以大大提高厨房和浴室的样子。

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  1. Staging有大不同

统计显示,经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍,价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低,这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤,也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师,了解不同房屋突出的重点,运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质,并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们,也可以选择向Staging公司租赁,一切从家具到床单您想得到的装饰,他们都能提供租赁。

请记住,售房时您的家即将成为别人的家,要用别人的眼光来布置自己的家,去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰,收起您的照片和私人物品,让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多,那么Staging中细节上可以做那些工作呢?加入什么元素才能更受买家欢迎呢?前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗?下期中,我将会提供更多信息供大家参考, 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

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要找个经纪卖房、买房么? | 居外专栏

“买房或是卖房,你会找经纪么?”面对这个问题,很多人的第一个反应一定是“不”。
在现在这个网络发达、资讯通畅的时代,房源都在网上,所有想知道的信息都可以查得,为啥还要花钱经纪呢?

就在刚过去的2017年12月1日,加拿大联邦上诉法庭(Federal Court of Appeal)维持2016年4月加拿大竞争仲裁局(Competition Tribunal)的裁决,勒令多伦多房产局(TREB)允许其房产经纪会员将房产交易数据在网上公布,其中包括房屋交易价格和地产经纪佣金等敏感信息。虽然TREB发誓要上诉至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada),一定要再争个高下,但就在法院刚公布判决几天之后,至少四家网上综合信息平台开始公开提供大多地区的房屋销售价格,有些甚至能够显示过去五年里的售价。这让许多购房者兴奋不已,因为他们相信这样一来就可以不需要经纪自己买房了。其实在魁北克,我们也有信息透明的房屋买卖网站:Centris.ca。关于买卖成交价格,只要房子交易在公证师那儿已经完成,一般老百姓就可以上魁北克土地登记局(Registre foncier du Québec)花一点钱查到成交价。

显而易见,这种数字化、信息化的趋势是大势所趋,无人可挡。
但是有了大量的信息就意味着你可以成功的自己买卖房产了么?不见得吧!

在刚过去的新年假期,和老朋友聚会时,我碰到了好久不见的王姐,听说她去年换房了,我正想恭喜,却听到了她这样一波三折的故事。

原来王姐买房下3个OFFER了,前两次都走到了见公证师准备交易的地步,却最后不得不放弃了。第一次她想买的房是朋友的房,对价格和位置都满意,也验了房,最后双方订下了交易时间,所有材料都交到了公证师手中。没想到她接到了公证师的电话。原来公证师审核材料时才发现,这个房子周围的园子,停车道等都不属于现有房主,房子的物业位置图(Surveyor Certificate of location)明确标明该物业土地面积只止于这房子的四面墙。现任房主围起来的后园和停车位置其实都是市政所有的,他只是使用而已。王姐去问朋友,才知道其实朋友当初从上任卖家手里直接买来时就是这样的,他没觉得有什么问题,所以也没有和王姐说明。但在王姐眼里,这可不是个小问题,万一哪天市政来说要收回园子和那车道怎么办?她左思右想还是决定放弃。

没多久,王姐又看中另一处房,和业主也谈好了价格,也验了房,定好了交易时间,就在买保险时,保险代理告诉她,她本来以为买的是排屋(TOWNHOUSE),但实际该房子在政府注册的是公寓(CONDO),所以不能排屋卖给她保险,想买保险只能按公寓买,但是卖家又缺少公寓的文件,所以在这种情况下,王姐根本就买不到保险,即使隐瞒这一信息侥幸买到,出了问题赔付时,保险公司也可以以这个原因拒绝赔偿。几番折腾,这次她也没买成。

虽然最终王姐还是买了房子,但其中白白花费的时间和金钱显然大大出乎她的预想。我听完后问:“你没有找经纪买吧?”她说是啊。我告诉她,如果有买家经纪,王姐就不会一直走到最后一步才发现出问题,有经验的经纪肯定早早核查过所有文件,向买家告知了所有的问题,并提出解决问题的相应办法,比如督促卖家准备齐全的资料、找专业人士处理房权方面的问题等,最终帮客人买到合适的房子。

王姐听了连连点头,感叹说:“是啊,没找经纪以为自己可以搞定,其实真没有想像中那样简单。”

买房要一个经纪帮你把把关,卖房是不是就可以不找经纪呢?
去年夏天刚放假,对门邻居罗伯特家就挂出了“出售(à vendre)”的牌子。我们做邻居7年多了,怎么他们就卖房了呢?上门一打听,才知道,罗伯特和夫人投资的公寓楼里正好有一家房客搬家,他们算了算,一年中冬天半年住在美国,在魁省的夏天还经常开车出去野营,住在家里的时间都不到180天,想想还不如搬到公寓住。于是老俩口决定卖房。看看我们这个区房子挺好卖的,他们先想自己卖吧。上网找了找附近房子的售价,老俩口定好价就坐等客人上门了。别说,来看的还真不少。当时还没有经纪证的我就介绍了几个朋友看。可是半年下来,没有一个成功的。原来看得多可真正下OFFER的少,有意向的买家没有钱,再就是他们经常外出,根本没空安排看房,有时约好了他们等一天,可对方却没出现……总之麻烦比最初计划得多得多。没多久,他们找到了经纪插牌卖房,房源直接上了网,才短短两个月,就挂出了“售出(VENDU)”的标志。

再见他们是搬家的那天,罗伯特告诉我,有经纪确实省事多了,他们不用接电话、管看房,更重要的经纪帮房子打广告,为潜在买家作筛选,大大提高了卖房的成功率,这钱还是花得值的。

买房卖房,毕竟和买衣服、买电脑不一样,几十万、上百万的投资买卖,一辈子也不会有几次,谨慎点还有找个专业人士更为可靠吧。我们地产经纪有专业协会管理,可以将房源放在最大的房屋买卖网站上,提高房子的成交率,另外根据协会要求,我们每年要进行专业学习,同时交纳不菲的专业保险费,在交易中出了问题,保险公司会为有关损失买单,也省去了费钱费时的打官司过程。

“让专业人士做专业的事,才能取得事半功倍的效果”,现在越来越多的人接受这个观点了。如果你有兴趣在魁北克房产交易中找个经纪,可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地产经纪行业自律和监管机构OACIQ网站找所有经纪的名单,上面还也告诉大家买房、卖房的基本步骤,有兴趣的朋友可以自己上网看看。

责任编辑:Adam Chen

 

经纪柯婕专栏全集:

柯婕魁北克谈房说地

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英国企业家移民关闭,新推出的创业,创新签证是什么? | 居外专栏

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前言

早在2018年12月,英国政府就公布了将对现行英国企业家移民政策进行大范围修改和调整的计划。2019年3月7日,移民法(Immigration Rules)变更细则正式公开,用全新的初创签证(Start-up)替代原有的5万英镑毕业生企业家签证(Tier 1 Graduate Entrepreneur),用创新者签证(Innovator)替代原有的20万英镑企业家签证(Tier 1 Entrepreneur)

大家都十分关心,新政策对于有意向在英国创业的企业家,将带来什么影响?接下来我们一一剖析。

视频介绍

常见问题

首先,Start-up和Innovator签证,都不是英国计点积分制(point-based system,简称PBS)的签证。移民法关于这两种新签证的具体要求,单独开辟了新的附录Appendix W。

Start-up针对首次在英国创业的企业家设立。

Innovator则针对更有经验的企业家而设立。

其次,Start-up和Innovator签证,均可以组队申请,但每个队员均需要单独满足其申请的签证的所有要求。换句话说,不可以共享投资款,不可以共享就业岗位等!

Start-up签证基本要求:

1. 年龄

  • 申请人必须年满18周岁;

2. 担保

  • 获得英国高校或英国内政部认可的担保机构的担保;

  • 申请人在进入英国后,不能变更申请时上交的商业计划,除非新的商业计划得到上述担保机构的重新担保;

  • 在获得担保后的6个月,12个月,24个月的时间点上,与担保机构保持联系;

3. 资金

  • 在个人户口拥有不少于5万英镑(或等值外币)的现金款项,且该资金在申请人名下存满3个月;或

  • 担保机构确认将给申请人提供不少于5万英镑(或等值外币)的投资款;

4. 英文水平

  • 申请人的英文水平达到B2等级以上(相当于雅思5.5分);

5. 维生资金

  • 申请人必须持有945英镑(或等值外币)的维生资金,存满90天;或

  • 担保机构确认将给申请人提供不少于945英镑(或等值外币)的额外款项作为维生资金;

6. 英国境内递签的条件

  • 仅在申请人持有以下签证的情况下,可以在英国境内递交申请:

1) 毕业生企业家Tier 1 Graduate Entrepreneur;

2) Tier 2工作签证;

3) Tier 4 General学生签证;

4) Prospective Entrepreneur预备企业家签证

7. 签证时长

Start-up签证有效期为2年(或2年减去已经获得Tier 1 Graduate Entrepreneur的签证时间)。

【注意】该签证没有永居导向!签证到期后,需要转换成为其他的签证,比如Innovator签证, Tier 2 General工作签证等。

Innovator签证首签

基本要求

1. 年龄

  • 申请人必须年满18周岁;

2. 担保

  • 获得英国内政部认可的担保机构的担保;

  • 申请人在进入英国后,不能变更申请时上交的商业计划,除非新的商业计划得到担保机构的重新担保;

  • 在获得担保后的6个月,12个月,24个月的时间点上,与担保机构保持联系;

3. 资金

  • 在个人户口拥有不少于5万英镑(或等值外币)的现金款项,且该资金在申请人名下存满3个月;或

  • 担保机构确认将给申请人提供不少于5万英镑(或等值外币)的投资款;

4. 英文水平

  • 申请人的英文水平达到B2等级以上(相当于雅思5.5分);

5. 维生资金

  • 申请人必须持有945英镑(或等值外币)的维生资金,存满90天;或

  • 担保机构确认将给申请人提供不少于945英镑(或等值外币)的额外款项作为维生资金;

6. 英国境内递签的条件

  • 仅在申请人持有以下签证的情况下,可以在英国境内递交申请:

1) Start-up签证;

2)毕业生企业家Tier 1 Graduate Entrepreneur;

3)企业家签证Tier 1 Entrepreneur;

4) Tier 2工作签证;

5) Prospective Entrepreneur预备企业家签证

7. 签证时长

Innovator签证有效期为3年。

【注意】若在3年签证到期后,申请人无法满足申请永居的条件,在有新的商业计划,或者已经在现有的商业计划内有显著进展的情况下,可以重新申请3年的Innovator签证。总签证时长无上限!

Innovator签证永居要求

1. 签证及出入境时间

  • 持有Innovator签证3年的时间,

  • 申请人在任意12个月的期间段内,离境英国的时间不得超过180天;

2. 语言及Life in the UK

  • 申请人满足英文B1水平的要求(特殊情况下除外);

  • 申请人完成Life in the UK的考试(特殊情况下除外);

3. 担保

担保机构确认,申请人的生意,至少满足以下要求中的任意两项

  • 至少投入5万英镑到申请人的生意中,并且用于生意的拓展;

  • 客户数量在最近三年内至少翻倍,并且现有客户数量高于英国境内提供同类型产品或服务的竞争对手;

  • 有重大研究或发展,并且申请了知识产权保护;

  • 在过去一个财务年度中,总销售额收入超过100万英镑;

  • 在过去一个财务年度中,总销售收入超过50万英镑,并且其中至少10万英镑来自提供出口英国境外的产品或服务;

  • 创造超过10个全职就业岗位给英国本地劳工,每个岗位持续12个月以上;

  • 创造超过5个全职就业岗位给英国本地劳工,并且平均工资不低于税前25000英镑,每个岗位持续12个月以上。

其他

  • 申请人在英国居住的期间内,不得有任何违法犯罪记录;

【注意】 移民法规定,每周工作30小时以上为全职,存续超过12个月的兼职岗位可以叠加为全职岗位。英国本地劳工,包括英籍、在英国永居的人士,或根据EEA移民法的规定可以在英国定居的人士。

【难点】

Tier 1 Entrepreneur企业家签证被Innovator签证正式替代后,对于商业计划的审理权限,移民局已经移交给更专业的第三方担保机构!这对于英国吸引更高质量的创业人才来说,无疑是一个好消息。


责任编辑:Adam Chen

 


英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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在日本购买房地产时利用【个人】名义好,还是【法人】名义好? | 居外专栏

在日本购买房地产时会碰到以个人名义购买好还是以成立法人再购买好的问题。只是购买1~2套小型物业的话并不会出现犹豫,但是购买套数越多,购买的金额大的时候就会出现刚才所说的问题。让我们看一下个人和法人的购买时的差别。

对经费认识差异

【个人】……首先要区别是事业用费用还是家庭消费(私用)

【法人】……有关于法人的支出,原则上可以用经费计算

人事

【个人】……【青色専従者】的要求严格,对家族难支付薪水

【法人】……只要以法人的员工来雇佣的话,对任何人可支付薪水

薪水所得控除

【个人】……【收入-经费=所得】为基础计算课税对象的所得

【法人】……社长本身的薪水可以成为法人的经费,所以不仅可以减少课税所得,而且社长个人也可以用【薪水所得控除】(上班族的经费概算)受经费认定

 生命保财产

【个人】……控除的上限被设定(例:生命保险控除最高为4万日元),可以控除的金额非常有限

【法人】……支付的保险费当中,注销费用可以作为经费

 税率

【个人】……所得税是5%~45%的累进课税

【法人】……含地方税约25%(轻减税率)~45%左右

 《法人所得

 个人所得税的速算表

青色亏损金的结转

【个人】……3年

【法人】……9年

当营业利润呈现为亏损的时候,法人可以把亏损金额纳入到次年的利润当中,最多可以延长到9年。个人则最多为3年。

其他

・记账等业务量是不会有太多的差距

・对外的信用很大的差距-贷款是法人有利

 結論在日本,有很多的税理士说按课税所得(900万日元以上)判断成立法人的时间。不过,我个人认为成立【法人】购买房地产有很大的益处,要是犹豫【个人】或【法人】的话,可以随时询问。接下来,让我们用具体的实际的投资物业做简单的解释。

以个人名义购买

・价  格:    350,000,000日元
诸费  约16,000,000日元
・合      366,000,000日元(全款现金支付)
・年租金:   20,772,000日元
营费    约2,500,000日元(管理费+委托费+固定资产税等)
N O I     18,272,000日元(房地产纯收入)
折旧    约6,500,000日元
所得   11,772,000日元
所得税:    约2,348,000日元(税率33%,控除额1,536,000日元)

以法人名义购买
所得  约4,000,000日元※前提是把课税所得压缩到4,000,000日元
所得税:       约880,000日元(税率22%)
・税差   约1,468,000日元

可以看得出利用【个人】购买和【法人】购买有很大的差异。要是买这样的一栋物业的话,以【法人】名义购买可能更为有利。

另外,大家有一定的经济实力,并打算在日本获得经营·管理签证(长期居留)等为目的的话,建议大家一开始在日本设立法人之后再购买房地产。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

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魁省凶宅,可退可赔! | 居外专栏

这两天微信上看了一篇题为《香港凶宅经济学》的文章,挺有意思。

文中谈到一般“凶宅因为死过人,非常晦气,不管是租还是买,价格都会低于市场价。”据香港专门投资凶宅,人称“凶宅大王”的名人伍冠流先生经过多年实践经验,还总结了一套独特的凶宅经济学,称:

“跳楼自杀的凶宅,合理价格应该是市场价的7折左右:因为在与买家谈价时,可以强调死者没有死在房间内。他杀及含怨等非自然死亡的凶宅,价格要打4折至5折。”

不过这些年来,随着人口增涨,在香港这个寸土寸金的地方,这样的凶宅经济学已经渐渐失效了。很多发生过震惊全港惨案的凶宅反而十分抢手。据香港媒体统计,《射雕英雄传》中饰演黄蓉的翁美玲开煤气自杀后,她的“凶宅“在33年间被转卖过8次,2017年以900万港币再度售出。

看完了香港凶宅由贱变贵的命运变迁,不由想起魁北克的凶宅,显然因为这里地大人稀,它的命运还是符合凶宅经济学的基本规律。

就在2017年7月,一起凶宅案在魁北克历经3年的法庭审理,终于以买家在买房6年后成功取消买房合同结案。

2011年,安妮·奥克莱尔(Anne Auclair)在魁北克城莫雷恩街(rue des Moraines)购买了一栋平房,先是出租,后自己搬入定居。3年后,她从租客口中得知,2010年原房主在自家地下室上吊自杀。在得知这一消息的一瞬间,ANNE说:”地球仿佛已经停止了转动。“她说,她知道因为自己的信仰,如果知道这个自杀事件,她是决不会买下这房子的。”虽然很多人并不在意,这让我很恼火。“

于是她开始了漫长的司法程序。Anne Auclair起诉卖方、经纪人和房地产公司。她坚称,如果知道这是凶宅,她决不会买这个房。检验证据时,卖方的卖房声明中,在回答:“据你所知,大楼里是否曾经有过自杀或暴力死亡?”卖家勾选了“否”。其中一名卖家在法庭上称:他是遵循了经纪人的建议,隐瞒了自杀这一事实,因为被告知这会影响房子成交。经纪人随后在魁北克房地产经纪自律组织(OACIQ)承认有罪,因未能确定自杀已被宣布而被罚款四千元。最终ANNE成功取消了她的买房合同。

象ANNE这样的凶宅案在魁北克还发生过好几次。魁北克是整个加拿大里唯一一个省,明确要求房地产经纪必须向买家明示该物业是否与死亡,自杀,谋杀,艾滋病等严重疾病等有关的信息。如果买家事后才发现这些相关信息,可以向法院提出买卖合同无效,并要求精神赔偿。作为法院,也多次在同类案中明示,卖方或代理人漏报自杀或暴力死亡的事件构成欺诈,因为在房屋买卖交易中,物业里发生自杀或其他暴力死亡是可能影响交易的一条信息。如果没有这些信息,潜在买家就无法做出明智的决定。在没有得到全面信息的买家即使签下了买卖合同,这种合同是有缺陷的,因此无效。

所以在魁省的凶宅命运还是凶多吉少。地产评估师Sylvain Bigras曾在蒙特利尔北郊进行了一项研究。根据她的计算,在家中自杀造成该部门评估的房屋销售价格平均下降12.5%。

低过正常价格的凶宅你会买么?估计很少有人愿意尝试。不过就是不小心受骗买了,没关系,在魁北克,可以退房,也可索赔。

经纪柯婕专栏全集:

柯婕魁北克谈房说地

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买房了,要交的那些税你都明白么?(连载之四) | 居外专栏

一连说了好几期关于房屋的有关税种,在本篇将画上句号:

学校税

2017-2018学年的税率是$ 0.17832。在每个学年开始时,学校税委员会将在蒙特利尔岛五个学校董事会所管辖范围内的物业所有者寄出学校税单。300元或以上的学校税分两期支付。截止日期是:2017年7月31日,星期一,和10月30日星期一。网站上特地说明今年不发第二次催款信了,第一次发的有两联,所以建议大家自己记住。如果没有及时交学校税的话,就要支付所欠税款的利息,利率是15%!!!所以别忘记交了。(笔者写完稿子想起好像就只交了一次,找出当时的单子,真的是只交了一次,所以马上上网交了第二笔,不过已经过期5个月了,应该会有罚款了:( )所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

资产增值税

对于加拿大居民来说,如果是自住屋,在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时10万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临90万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人因为无力支付税费不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,你可以有两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

那么,交了这么多税,有没有一些项目可以抵税呢?

一般来说自住房的抵税基本没有,除非你是在家工作的人,另外就是出租物业抵税较多。主要有如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

7、工资支出

8、事故或失窃损失 

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

11、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

12、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。

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怎样在日本获得中长期居留签证 | 居外专栏

想在日本就劳或长期停留日本国内的时候(超过90日以上),需要在日本获得中长期的在留资格。

在日本拥有中长期在留资格的外国人超过260万人(2018年,表-1)以上。最多的是永住者。不过永住者的签证最难獲得。因为,想要得到永住者签证需要一定时间和努力。日本并不是一个移民国家。所以,不是投资一件或几件房地产就可以得到签证这么简单。

下面简单的介绍一下在日本取得长期居留签证时常见的几个种类和在留期间。

  • 留学

去日本时,最普遍且最初选择最多的应该也是留学。

在日本的大学以及日语教育机关上学的海外学生需要取得「留学」的在留资格。在留期间一般为3个月到4年3个月不等。笔者也是从留学开始了日本的生活。毕业日本的大学等学校之后,要是在日本就职,需要把「留学」的在留资格变为就劳签证。

  • 技术·人文知识·国际业务

在就劳签证当中人数最多的是有关「技术·人文知识·国际业务」的在留资格。在留期间为5年,3年,1年或者是3个月。在留资格的工作范围包括理工学,自然科学,法律学,经济学,社会学以及其他人文科学的技术,所以大部分的留学生毕业之后在就职的公司取得的在留资格最普遍是这一类。据外务省2018年统计,在日本持有「技术·人文知识·国际业务」资格的有212,403人。

  • 家族居留

是在日本取得就劳签证以及留学签证的人为了让抚养的配偶者以及孩子一起生活时认可的一种在留资格。在留期间为3个月到5年不等。

  • 日本人配偶者等

在留资格申请人为日本人的结婚对象(夫或妻),或者在留资格申请人为日本人的子女以及特别养子女时可以申请的在留资格。

  • 技能

在特定的行业(例如;厨师,建筑技能者,飞行员,体育指导者,酒的鉴定师/调酒师)拥有熟练技能的人在日本取得在留资格时取得认可的一种在留资格。在留期间有3个月,1年,3年,5年。

  • 永住者配偶者等

类似于日本人配偶者等的在留资格。在留资格申请人为永住者的结婚对象(夫或妻)以及子女时可以申请的在留资格。在留期间一般为6个月到5年不等。

  • 经营·管理

在日本经营贸易以及其他事业或从事该当事业的管理活动。例如:企业的经营者,管理者等。在留期间一般为3个月,4个月,1年,3年,5年。2018年现在,在日本拥有经营·管理在留资格的人有大约25,000人(表-2)。每年新增的「经营·管理」签证的平均不会超过3,000人左右。

有很多投资家问,《在日本买房地产可以得到签证吗?》这个问提。我可以这样跟大家讲,说买房地产(包括民宿投资以及简易住宿所)肯定可以帮你做签证打口号的业者要真的注意一下。因为作为经营·管理签证有很多限制和条件。

取得经营·管理在留资格的条件

◆要从事经营·管理活动

◆安定且可持续的事业

◆事业的规模要超过一定的标准

◆要有经营事业的事务所

大家要知道购买房地产(投资房地产·民宿·简易住宿所)和得到「经营·管理」签证不是同等的事。需要把他们分起来看待。这样才会正确的判断自己想要得到的最终的目标是什么。确实购买房地产可以得到长期的在留资格这是再好不过。不过不是以事业去发展的话,拿到在留资格也只能说是幸运。那这幸运是否持续到日后的更新以及延期呢?答案大家都心知肚明。

自己想要的只是海外的签证或居留权,您可以选择日本以外其他的国家,有一些国家是真的可以购买房地产就可以拿到签证。要是想在日本得到「经营·管理」在留资格需要选好自己的合作伙伴。在日本做生意有很多种类。例如:

  • 开连锁便利店
  • 开饮食店
  • 开贸易公司
  • 经营酒店·旅馆

以上都是有效的获得「经营·管理」在留资格的一个途径。不过大家可以看到这些生意和房地产是有息息相关的。另外,作者本身也曾为了开饮食店在日本有深造的经验。希望可以给大家有建设性的提议。做生意确实需要有一些起步时的资金。不过除了资金,我个人认为想做好生意最基本的条件是第一是要选择自己想要做的行业,第二是选择自己懂得或者是自己做过的行业,第三是对社会有正面影响力的。只有这些方面都得到满足,才能在生意上取得成功的可能性越大。稍微有些抽象的语句,不过,希望可以带给大家一个好的提示。要是觉得在条件当中有自己不足的,可以找专业人士去商谈。

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关于蒙特利尔幼儿园(托儿所)的实用信息 | 居外专栏

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来到蒙特利尔, 如果孩子尚小, 家长会遇到一个难题:寻找幼儿园(托儿所)。 蒙特利尔的幼儿园有公立和私立之分, 下面我们简单介绍一下有关信息, 希望能帮到您。

图片来源:https://www.laplace0-5.com

公立幼儿园(CPE)
准备给小宝贝们寻找幼儿园的家长们可以首先从Place0-5入手。这个网站几乎包含所有CPE、补助私立,部分非补助私立幼儿园、家庭幼儿园信息,并且它提供了排队功能。
优点:CPE费用低廉,最低$7.55/天起。
缺点:CPE很难进,如果您家附近有CPE的话,最快也需要排队一年以上。
 

天绮移民建议:
对于尚未有宝宝的家庭, 家长最好在怀孕初期提前在网上注册,或者可以选择直接上门登记。对于所有寻找幼儿园的家长,我们要提醒大家:注册后两个月就可以电话联系下您选的CPE,确认是否已经进入等候名单。 接下来,必须至少每半年登陆并刷新(点更改孩子信息,若没有要修改的,直接按下保存即可),否则可能会被系统自动刷掉。为了保险起见,天绮移民建议您在网上登记后,可以经常打电话或者直接上门拜访,咨询注册情况。
如果您实在排不到CPE,可以选择私立的幼儿园作为过渡。

图片来源:https://www.magarderie.com

私立幼儿园
天绮移民给家长们推荐的这个网站,其优势在于几乎包含了所有私立和家庭幼儿园的信息,可以帮助您更为有效便捷的寻找您家庭需求的私立幼儿园。
优点:班级人数少,教师较用心。政府提供了幼儿园退税福利。
缺点:费用昂贵,平均$35-60/天。
 

私立幼儿园退税福利:
加拿大联邦政府退税:
年度报税时,幼儿园费用可用于孩子父母双方较低收入者来减免报税收入,从而达到降低孩子家长缴税额度的目的。
 7岁以下的儿童,每名儿童最高减免$8,000。
 7至16岁的儿童,每名儿童减免$5,000。
 对于任何年龄符合残疾税收减免条件的残疾儿童,其父母可申请减免金额为$11,000。
具体退税减免要求请参考下方网站,或咨询专业会计。
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t778.html

图片来源:https://www.revenuquebec.ca/en/citizens/tax-credits/tax-credit-for-childcare-expenses/tax-credit-rates-for-2017/

魁省政府退税:
Refundable tax credit for childcare expense
魁北克税务局根据提交的家庭年收入,按照一定比例(26% – 75%)退还给家庭。
具体数值可参考下图及下方网站:
 

魁省幼儿园退税要求:
https://www.revenuquebec.ca/en/citizens/tax-credits/tax-credit-for-childcare-expenses/advance-payments/requirements/
魁省幼儿园退税申请:
https://www.revenuquebec.ca/en/citizens/tax-credits/tax-credit-for-childcare-expenses/advance-payments/application/
魁省关于幼儿园补贴说明和计算的政府网站
https://www.budget.finances.gouc.qc.ca/Budget/outils/garde_en.asp
Revenue Québec 魁北克税局
https://www.revenuquebec.ca/en
查询电话:+1 800-267-6299

其它实用机构及网站:
(查询幼儿园)
Ministère de la famille et des ainés (Famille Québec)
https://www.mfa.gouv.qc.ca/en/services-de-garde/parents/choix/localisateur/Pages/index.aspx
查询家附近各类幼儿园信息

AGPQ(Association des garderies privées du Québec) 魁省私立幼儿园协会
https://www.agpq.ca
查询私立幼儿园列表
CLSC(是给魁省居民提供医疗健康方面服务的机构,主要给一些家庭,新生儿,妈妈及准妈妈,年轻人及中老年人提供他们所需要的帮助)
http://sante.gouv.qc.ca/en/repertoire-ressources/clsc
除了网站,您也可以去当地CLSC取得当地区域的幼儿园信息。

 

责任编辑:Adam Chen

 

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加拿大房产赠与子女,哪些方式可以少缴税? | 居外专栏

很多华人购房者慢慢都会开始考虑两个问题,如何将自己名下的房产赠与子女?如果一天自己不在了,子女如何继承自己的房产?

今天就来简单讲讲在加拿大父母将物业赠与子女比较常见的几种方式,以及这些方式的优点和缺点。

方式一:将自己名下的物业低价卖给子女
比如用一块钱的价格或当时自己购买这个物业时候的购买价格将自己的物业卖给子女。这样父母在这次物业交易中就不需要缴纳房产增值税,但是同时父母也将缴纳房产增值税的可能交给了子女。以后子女如果将这套物业作为自住房那么再卖出时不需要缴纳房产增值税。但是如果子女将这套物业作为投资房,再卖出时就需要缴纳大额的房产增值税。
如果只是一套物业可以考虑通过这个方式将物业赠予子女。如果是多套物业,通过这个方式转让给子女无疑为以后埋下了巨大的隐患。

海归为了子女,纷纷赶搭末班车,举家移民加拿大

方式二:将物业卖掉换小房子,将多余的现金赠予子女作为买房资金
优点是父母通过现金私下送给子女不用缴税,而且比较灵活。缺点是必须卖掉现在的物业,对于有些希望保留这个物业的家庭,这个方式明显不适用。

方式三:帮孩子承担买房首付,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付。
实际操作中,子女在卖房时父母不要回首付即可。
很多子女婚姻情况可能不稳定,如果子女和配偶离婚,这笔钱不能作为夫妻共同财产。另外通过这个方式父母可以对子女有一定的制约,不让他们随意处理房屋。
但是缺点是首付按揭的档要由律师来制定,手续操作相对繁琐。

方式四:遗嘱继承
可通过遗嘱将房产以实物直接留给子女,相对来说更简单。而且加拿大没有遗产税,也没有死亡税、继承税等。
但是通过这个方式并不代表子女就可以直接无条件继承该物业或父母名下的全部物业。
加拿大在遗产处理有关的费用主要有两项:
• 死者需最后一次缴纳个人所得税(由亲属代为办理)
• 遗嘱验证费
最后一次个人所得税:当事人去世当年也需要结算个人所得税,会计师会对其名下的所有资产进行核对,然后按照当事人当年的收入进行税务申报。对于积累了一定财富,但在生前没有合理转移和规划的父母来说,这最后一次个人税务结算可以说是相当可观。
举一个极端的例子,如果当事人有共价值为500万的资产,如果在最后一次报税的时候这500万都被纳入最后一年的收入来纳税的话。轮到子女继承的时候可能只能拿到全部资产的一半。
而且子女想要拿到遗产是需要先帮父母补请最后一次税务才可以拿到遗产。如果子女无力帮父母结算最后一次的税务,就需要律师出面安排拍卖一套或几套房产,补清税务后才能进行遗产转让。
遗嘱验证费:是指立有遗嘱的人一旦去世,遗嘱上指定的人拥有法律效力处理其遗产。虽然遗嘱执行人在法律上有权根据 遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭验证。而验证是要收取费用的,在安大略省5万以下遗产收取0.5%的遗产验证费,5万以上的遗产收取1.5%的遗产验证费。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。

方式五:通过遗嘱将房产信托,然后转移给子女
与一般的遗嘱继承远离相同,但是由专业的信托公司来处理房产和继承事宜。对于巨额资产继承可以合理避税,例如苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。但是只使用与巨额资产继承,对于一般家庭不大适合,手续也太过繁琐。

方式六:父母和子女共同房产,父母去世子女自然继承房产
很多配偶会将双方的名字都写在物业产权上,一旦一方去世,物业无需遗嘱认证,自动转给在世一方。同样有些父母也会将子女的名字加到物业产权上,一旦父母去世,物业也就自动转给子女。

因父母和子女共同有用该物业,如果想卖房或抵押房屋都必须全部人同意。同时,如果任何一方陷入债务问题或离异等都可能引发纠纷。

责编:Adam Chen

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多伦多公寓楼花转让常见问题 | 居外专栏

公寓楼花转让是房地产交易中经常出现的情况。由于公寓楼花交房期较长,原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变,或由于其他的一些原因,导致他们想放弃拥有某个单位,为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失,原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后,转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题需要注意,今天嘉德置业就来为大家简单分享一下。

转让人 – Assignor,也就是原始买主。需要注意:
1. 第一步最重要:需检查原始的买卖合同,确认开发商是否允许房屋转让。
2. 查清限定条款:房屋转让的广告渠道是否有规定或限制,比如说是否可发布在MLS上,还是只能私卖,或内部销售。
3. 开发商可能需要转让人(Assignor)和受让人(Assignee)签署开发商的同意书(Consent Form)或转让合同(Assignment Agreement)。
4. 转让费:一般由转让人(Assignor)支付。
5. 在交房时,受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或,转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
6. 文件齐备:转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。
7. 开发商一般不允许转让人(原始买主)放弃物业,除非转让人找到受让人,并完成全部转让流程。
8. 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人 – Assignee,也就是最终买主。需要注意:
1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件,并签署转让协议。
2. 可能需要准备一份贷款预批文件(Mortgage Pre-approval)来证明受让人可以获得银行贷款。
3. 受转双方需在文件上约定一个日期,支付房屋转让造成的差价。
4. 入住日:受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用:
 最后一次首付款
 入住费
 地税(往往入住日时地税金额还没有算好,需要算好之后再缴纳地税)
 管理费
 其他杂费
5. 在最终交房日(Final Closing Day),需要向开发商支付以下费用:
 Levies费
 开发商律师协会费,约$70
 两个月的入住费,作为大楼储备金
 Tarion新房保险(约$600 – $1,900)
 Hydro、water、gas meter安装费和连接费
 Discharge of builder’s mortgages,约$200 – $300
6. 在最终交房日,还需要支付以下费用:
 土地转让税
 GST/HST rebate
 市政税
 法律费用
7. 在最终交房日之后,物业的产权会从开发商转到受让人名下。
关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询。

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