Category: Special Investment Column

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如何避免購買泰國期房公寓所帶來的風險？｜居外專欄

目前泰國有很多投資選擇。房地產是一個很受歡迎的選擇，但很多人好奇購買一個期房公寓單位是否一個很好的投資。畢竟，短期內你將無法看到成品，在施工過程中也很難對其進行檢查。

你努力工作掙錢，因此你不希望看到它走向永不完成的事情。另一方面，你的儲蓄能夠為你賺更多的錢是至關重要的。所有投資都是有風險的，所以如果你正在尋找一個確定的東西，祝你好運，並讓我們知道，如果你找到它。

如果你想要一個既有價值又有潛力的投資，購買一個期房公寓可能適合你。由於清邁的地價飆升，它們可能比購買已建成的單位便宜得多，並且您將很快得到升值。在許多情況下，現在購買比等待購買完成的項目更好。

話雖如此，購買期房公寓確實比已經完工的公寓更有風險。以下是購買期房公寓的一些風險，以及如何處理這些可能的風險。

公寓未完工或延遲交房

個人投資購買期房公寓最令人畏懼的是它不會完成。這是最壞的情況，因為這意味著你最終會花費數年的時間與開發商在法庭爭奪您的投資額。另一個擔心是如果您計劃租用該單元，則可能會造成租賃回報延遲。

如何避免這種情況：不要向從未有過成功建案的開發商購買房屋。相反，只選擇擁有大量投資組合知名度高的房屋建築商。或者雇佣第三方代理與律師在房產項目上做更為細致的調查。

清邁東方別墅（The Oriental）擁有多種面積的設計，由清邁最具經驗的單幢別墅開發商之一興建，其財政穩定性令買家可以享受可能是清邁市最慷慨的付款方案。大型項目幾年前已經動工，所有內設公共設施已經完成。點擊圖片查看房源信息

實際公寓將不會和照片一樣完美

許多想購買期房公寓的投資者利用銷售材料和營銷照片了解他們購買的公寓是什麼樣的。但是，這些僅僅是照片，您在這裡看到的內容可能不是您在項目完成時獲得的內容。

如何避免這種情況：沒有辦法真正了解項目完成時的外觀，但有幾件事可以幫助您下決定。首先是上網查找開發商已經完成的公寓照片。雖然藝術家效果圖可能會造成欺騙，但看到真實交易會讓您更好地了解公司提供的質量。

如果可能的話，您可以安排在已完成的公寓之一中查看待售單位。雖然布局可能不同，但單位大小可能會相似。調查它的外觀，然後將其與宣傳冊子進行比較。您將能夠看到開發商的設計與實物的匹配程度。

曼谷Q Chidlom中的最高層東南朝向的轉角戶型，配有2間臥室。它是33層貴賓樓層唯一出售的住宅單元，獨享私人花園。 在此，您可欣賞到無遮擋的曼谷景色以及Phatumwananurak公園景觀。 住宅位於中央商務區的絕佳地段，也即曼谷高端住宅區/Chidlom購物區。點擊圖片查看房源信息

獲取最低成交價

通常大部分人認為，避開中介公司與第三方代理的介入，直接與開發商達成協議會獲取公寓的最低成交價以及更多相關贈送，而最後很多買家事後才知道上門客戶的價格往往與游客價無異。

如何避免這種情況：當開發商公開市場售價後，很多情況下上門客拿到的優惠幅度是固定的，並且無任何談判的空間，因為大部分上門客戶認為這個是最低成交價，無第三方介入可以省去一部分報酬。而作為一家優秀並且帶來大量客戶資源的代理則更受開發商重視，往往能夠為客戶爭取到意想不到的優惠等。

泰國蘇梅島“阿裡亞”豪華私人泳池別墅：坐落在熱帶山林之中，環境私密，坐擁優美的景致，距離拉邁海灘僅有5分鐘的路程（點擊圖片查看房源信息）
泰國蘇梅島“阿裡亞”豪華私人泳池別墅：坐落在熱帶山林之中，環境私密，坐擁優美的景致，距離拉邁海灘僅有5分鐘的路程；提供3或5間臥室房型及豪華會所（點擊圖片查看房源信息）

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責編：Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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澳昆州房產交易法律指南（2）產權交易法律流程（上）｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 主要稅務與（首次）置業補貼（主筆：林彙銘律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟：

A. 合同簽訂 – 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）：

  • 定名；
  • 量力；
  • 選房；
  • 出價；
  • 簽約；

B. 合同執行 – 昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程（中）：

  • 投保；
  • 付定；
  • 查房；
  • 批貸；

C. 准備交割 – 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（下）：

  • 核數；
  • 劃款；
  • 驗房；
  • 交割；
  • 後續事項。

因為篇幅原因，此專題分三篇章，《昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）》主要介紹合同簽訂階段的法律流程。

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：

  • 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

居外責編：Zoe Chan

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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【留學生選房寶典】多倫多大學附近公寓 投資自住必看｜居外專欄

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轉眼2018已經過半，加拿大各大學也即將迎來新學年，大學附近的公寓也迎來的租售火爆期，本期Daisy黃嵐為你帶來多倫多大學市中心聖喬治校區附近公寓市場分析和靚房推薦，希望對留學生的自住或投資都有所幫助。

多倫多大學（University of Toronto，簡稱UofT，UT），始建於1827年，是世界著名公立研究型大學，享譽全球的頂尖高等學府，主校區聖喬治校區（簡稱UTSG）位於多倫多市中心，校園環繞安大略省政府與皇後公園。

標志性的University College

根據2017年官方數據多大UTSG校區60,595名學生，其中中國留學生10,791,占了留學生總數的77%。明年入學的中國留學生申請數量竟高達12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只為大一新生提供一年的住宿，第二年學生們就需要在周邊公寓租住。

源源不斷的留學生的到來，構築了多大附近公寓的堅挺的價格和旺盛的購買需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的風向標，2016年底以來的公寓大幅漲勢就是從這裡開始！

先來看一下各樓盤一臥室Condo均價動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤）。可以看出適合留學生的的一房房源主要分布在多大的東部和北部，北部由於是多倫多著名的高端社區Yorkville，故樓盤更為高端，價格也較高，除留學生外，有很多高端人士自住或投資於此。

相對多大東部和北部，多大南部和西部的Condo選擇較少。

再來看下圖的兩臥室Condo的各樓盤動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤），我們會發現兩臥室由於配置和面積的不同，各樓盤在價格方面比上圖一臥室的有更大的差別，具體體現在多大北部Yorkville的樓盤均價明顯大幅高於多大東部的Condo，這也進一步說明了在人員構成上，多大東部更適合追求便利、實惠和小房型的留學生，而多大北部的Yorkville則有更多追求時尚和高檔生活品質的金領和成功人士。

接下來我們具體來看一下多大附近1.5公裡半徑範圍內各樓盤二手房的均價排行：

值得注意的是位於Yorkville的由Menkes開發的四季酒店公寓不論是一房均價還是兩房均價的排行均名列榜首，其他在一房和兩房均價都處於前列的樓盤包括由Bazis International開發的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton開發的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf開發的ONE Bloor等等…

多倫多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定義了奢華生活和個性化服務的標准，距離布魯爾街和市中心商業區僅幾步之遙。
居外物業編號：41231028 點擊查看房源信息

好了，本期多大附近公寓市場寶典就到這裡了。歡迎點擊查看居外網上更多多倫多在售房源，或透過居外聯系Daisy黃嵐，了解更多關於多倫多樓盤的買賣和出租。


責編：Zoe Chan

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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Royal LePage預測：2018下半年加拿大房價仍將上漲｜居外專欄

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根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage 7月公布的市場分析報告，加拿大的房價在今年第二季度升幅放緩，主要體現在大多倫多地區的房地產市場表現較為乏力，有些區域的房價出現了同比下跌。相比之下，在安省“金馬蹄地區”（注：“金馬蹄地區”是指安大略湖周邊，安省經濟最發達的一片區域），以及多倫多周邊一些城市則出現了完全不同的景像。由於許多買家從多倫多遷出，並在周圍更經濟的地區尋找住房，在這些地方反而出現了房價同比上升的情況。與此同時，蒙特利爾和溫哥華郊區的房價，則在第二季度出現了全國最高的同比漲幅。

經濟利好！下季度住宅價格預計攀升

在統計了全加拿大63個主要房地產市場後，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房價上升2%，“全國房價基准指數”（National House Price Composite）達到$613,968。如果考察不同的房源類型，雙層房屋的中間價格相較去年同期提升了0.8%，為$720,504。平層房屋的中間價格攀升了1.8%，為$512,979。在全國範圍內，公寓房的升幅要比獨立屋高得多，達到了8.1%，中間價格為$435,421。

Royal Lepage預測，加拿大第三季度房價將上漲，在未來3個月內，住宅價格將上漲1.9%。

“通常春天都是加拿大樓市的淡季，”Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說，“而且正如我們此前預期的，新的貸款壓力測試讓房地產市場的升幅大為放緩。因為在貸款能力較低的環境下，許多家庭不得不調整他們的購房計劃。而另一些沒受這一政策影響的家庭，則可能選擇暫時觀望。”

 “目前，市場已經漸漸適應了新的規則，並開始逐步消化其影響。我們相信，在2018年下半年，房屋的價格和銷量都會有提升。” Phil Soper繼續說：“目前對房地產市場利好的因素並沒有改變。我們在許多大城市，依然面臨著住房短缺的問題。房屋依然供小於求。”

而在過去一個季度，加拿大的經濟指數也依然足以讓投資者看漲加拿大樓市。6月份，全國的失業率約6%，接近歷史最低點。政府和民間的商業投資也越發積極。

但在另一方面，加拿大的房地產市場也可能受“北美自貿協定”談判的影響。由於擔心可能和美國產生貿易戰，那些就業將受到直接影響的買家則會對購置新房采取更為謹慎的態度。

“目前加拿大的經濟多少有些不確定性，” Phil Soper總結說：“盡管和美國的貿易摩擦可能對經濟有所拖累，但全國住房市場預計仍將處於長期擴張性的階段，盡管提升速度比我們過去幾年看到的要慢。”

安省市場：多倫多房價溫和上漲，周邊區域價格飆升！

在2018年第二季度，安省經歷了迄今為止最顯著的對比：金馬蹄周邊城市的房價升幅顯著提升，多倫多市中心和郊區的房價升幅卻不是很高。這一現像的原因在於，大多倫多地區房價持續處於高位，這導致居民遷移模式發生了改變。這些因素包括首次購房者試圖在更遠的地方購買一套更廉價的房屋。還有退休人士則希望趁著高價出售他們在多倫多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的區域。

這一趨勢在以下幾個城市最為明顯：

  • Windsor（溫莎），
  • Belleville/Trenton，
  • Niagara/St. Catharines（尼亞加拉/聖凱瑟琳），
  • Kingston（肯辛頓），
  • London（倫敦【與英國首都同名】）
  • Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑鐵盧/劍橋區域）

這些區域的房價同比上升達兩倍，甚至更高。盡管大多倫多地區市場有所回落，買家們仍然傾向於在安省南部或臨近多倫多的區域購房置業。在第三季度結束時，預計大多倫多的房屋均價將較第二季度上升2.1%，達到$838,984。而渥太華的房價則將較第二季度上升2.2%，達到$449.140。

事實上，這種搬遷趨勢在Royal LePage此前一份針對千禧一代的調查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反應。該調查發現，對於加拿大千禧一代的受訪者來說，擁有住房非常重要，為此他們願意搬到另一個城市去買房。

同樣值得注意的是，年輕的家庭往往也會被一些他們經濟條件允許的住房類型所吸引，而這類房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他經濟較為發達的國家一樣，本質上是一種屬於公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受訪者表示，他們更願意購買獨立屋，尤其是那些已經有孩子，或者正打算要孩子的夫婦。超過一半（52%）的受訪者在買房時會考慮住在郊區，59%的人在買房時會考慮住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說：“那些如今已到退休年齡的嬰兒潮一代，他們也同樣渴望搬家去一些環境清幽，風景宜人的小城市頤養天年。如果算上這個因素，那我們也就能理解，為什麼像溫莎或尼亞加拉這樣的小城市房價升幅會遠遠超過多倫多，甚至躋身全加拿大房價漲幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多倫多購房的買家或許可以松口氣了。這和2017年多倫多樓市的火熱形成了鮮明對比。我們在2018上半年看到了房屋市場調整和政府干預所導致的結果。這些結果在大多倫多周邊的區域尤為顯著。在多倫多周邊房價急速上漲的時候，我們預計多倫多的房價將相對保持穩定，價格漲幅也會較為溫和。”

安大略省溫莎的3臥3衛獨立屋，現代化裝飾，帶家電出售，只售約¥177萬
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關於本次調查

本次Royal LePage的房價調查（Royal LePage House Price Survey）結論，是根據全加拿大63個最大的房地產市場上，3種最普遍房屋類型的銷售數據綜合而成。在房價調查中的房屋價值是基於Royal LePage全國房價綜合指數（Royal LePage National House Price Composite），並綜合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的數據分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地產咨詢和分析的可靠來源。對市場的預測，由Royal LePage的房地產專家根據其專業知識，以及對市場的判斷而做出。


責編：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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漫談加拿大人的“愛國主義”｜居外專欄

每年7月1日是加拿大國慶日。加拿大人將這一天的國慶日稱為“加拿大日”（Canada Day），它是加拿大10個國家性法定假日之一，全國放假一天。 

“加拿大日”由來

許多歷史學家都認為，加拿大的原始居民是印第安人。第一批到達現在叫做“加拿大”這個地方的人，是一萬五千年前從亞洲經由連接亞洲和北美洲的陸地即現在的阿拉斯加（Alaska）而來的。他們的後代就是我們熟知的印地安人。

1535年，歐洲航海家雅克•卡蒂爾來到了現在被稱為魁北克的地方，有兩個年輕的原住居民用Kanata一詞為他指路。Kanata在原住民的語言裡表示村莊或聚居區。卡蒂爾後來就用Canada一詞表示自己發現的新大陸。

1867年，英國議會批准英屬北美法於1867年7月1日生效。1879年，加拿大聯邦政府將這一天定為節日, 起初稱作“加拿大自治日”。直到1982年，英國政府通過《加拿大法案》，並把修改憲法的權利移交給了加拿大。 同年10月22日，根據這一法案，才將稱呼了一個多世紀的“加拿大自治日”正式改名為“加拿大日”，即加拿大國慶日。

楓葉國的慶祝方式

很多人都熟知加拿大被稱為“楓葉之國”。她的國旗就是以白色的底面烘托出一片有11個角的紅楓葉，從而使楓葉成為加拿大的像征。

每年7月1日前夕，商店裡會擺滿各類印有紅色楓葉標志的商品，預示著加拿大日的到來。7月1日全國放假的“長周末”期間，各個城市都會舉行形式多樣的慶祝活動。民眾或舉家或結伴，穿著有加拿大國旗的鮮紅T恤衫或者大帽子，甚至披著加拿大國旗，參加在各地公園舉辦的富有加拿大色彩的娛樂節目。在公園裡，人們品嘗著小吃，舉家在草地上野營，輕松地觀賞著草坪搭建的舞台上舉辦的音樂節。在“加拿大日”的晚上，各個城市還會在市中心等地燃放盛大的煙火。

除了這些傳統節目外，這一天的另一項重要內容，就是取得入籍條件的移民在當天宣誓加入加拿大國籍，成為加拿大聯邦共和國的公民，從此擁有選舉權和被選舉權，並領取加拿大護照。

隱形的“愛國”

盡管媒體也有質疑，加拿大公民對加拿大的國家認同度與其他國家相比並不是最高的，甚至提出公民的省籍認同度高於國家認同度。但不可否認的是，作為一個已經有著150年建國歷史的國度，在這個舉國歡慶的時刻，民眾流露出的愛國情緒，卻非常的自然樸實。加拿大人普遍重視家庭相聚的時刻，所以這樣的節日不僅是屬於國家的，更是屬於每一個加拿大居民的。

在加拿大日的這一天，來到公園，你可以看到身披國旗的男子，臉上塗著加拿大國旗彩繪的孩子，甚至套著加拿大國旗圖案衣服的寵物狗。他們或仨倆好友，或幾口之家，伴著藍天白雲的晴好天氣，度過一個慵懶開心的午後。在公園的大草坪上，搭起的舞台上，樂隊的歌手唱著民謠或流行歌曲，穿插著祝願游園民眾度過一個美好的假期。沿著河邊長廊，筆者還看到了一個民間詩人愛好者的團體，輪番登台朗誦自己寫的詩歌。

加拿大地處北美的北部，氣溫常年偏低。在民眾看來，“加拿大日”正值氣溫適宜景色美麗的夏季，因此假期也更像是一個親友外出聚會日，亦或是一個可以休閑放松的短暫夏日假期。國與家，此刻完美的結合在了一起。


責編：Zoe Chan

 

加拿大能源分析師朱曉超專欄全集

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兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因｜居外專欄

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在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%，澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間，低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。也就是說，30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力，低價類房產價格漲幅最高，如今房屋的可負擔性正逐年降低，但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情，這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而，仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲，未獲得可觀的投資回報，更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

  • 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
  • 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
  • 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
  • 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
  • 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人。因此，請注意以下幾點：

  • 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
  • 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
  • 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
  • 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

  • 無法適用當地居民/公民的免稅額度
  • 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
  • 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 房產交易流程（上）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 房產交易流程（下）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 主要稅務與（首次）置業補貼

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

以下與各位分享《澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款》

  1. 讀者常見問題：林律師，我沒有澳洲綠卡，中介說也可以夠買澳洲房產，是真的嗎？

重點條款解讀 – FIRB：

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（2017年7月1日起，最低申請費為5,500澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

  1. 新房（期房）：
  • 以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；
  • 可選擇自住，亦可選擇投資；
  • 與簽證狀態無關；
  • 在某些情況下可以豁免無須申請，常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。
  1. 二手房：
  • 如果買方具有澳大利亞臨時居留身分，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；
  • 同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：
  • 房產必須且只做自住用途；
  • 不可出租房產的任何一部分；
  • 當此房產不再作為主要居所後的3個月內必須出售此房產；
  • 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
  • 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

  1. 讀者常見問題：我老婆不讓我買這個物業了，但是我前天已經合同都簽了！怎麼辦啊？

   重點條款解讀 – 冷靜期：

  • 當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有5 個工作日的合同冷靜期（拍賣往往不會附有冷靜期）。
  • 在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額25% 的罰金。

  1. 讀者常見問題：林律師，這買房合同也太長了吧！都是英文，簡直天書一樣！怎麼讀啊？

重點條款解讀 – 標准合同條款：

  • 在昆州房買賣中最常見的是REIQ合同，這個標准合同得到了昆士蘭律師協會和地產協會的雙重審合。但是，這並不代表使用標准合同一切手續都會得到簡化。
  • 事實上，如果買方不聘請律師，就需要非常仔細的閱讀合同條款，並且明確了解各種可能發生的情況。如果買方沒有按實履行合同條款，將有可能導致合同被賣方終止。合同上規定的時間對合同執行來說是至關重要的。

  1. 讀者常見問題：我有一個朋友前兩周簽的買房合同，但是上周末大洪水有點淹沒了一樓木柱，買家讓賣家修好，賣家打死不願意，怎麼辦啊？

重點條款解讀 – 風險轉移：

  • REIQ標准合同規定，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買家承擔。
  • 買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。如果購買的是公寓或連體別墅等有業主委員會介入的房產則會由業主委員會購買共同的房屋保險。

  1. 讀者常見問題：貸款下不來或者我不滿意貸款金額的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 貸款條款：

  • REIQ標准合同規定，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額””貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。
  • 合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。
  • 買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

  1. 讀者常見問題：通過建築及害蟲檢查報告，我發現這個房子有很嚴重的白蟻的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 建築及害蟲檢查條款：

  • REIQ合同規定，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間””房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。
  • 同樣，買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

  1. 讀者常見問題：賣家昨天電話裡給予了我一些承諾，我要怎麼做可以免得他抵賴呢？

重點條款解讀 – 特殊條款：

  • 口頭承諾達成的條款很難取證，因此很難保護到買家，因此我們建議任何條款的達成都要以書面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊條款的。但是在撰寫特殊條款時必須非常小心以免造成合同意思不明確。如果加入特殊條款，建議您向律師咨詢，由律師按照您的意願起草條款以確保您的最大利益。

  1. 讀者常見問題：這個物業有一個泳池，但是看上去都已經很久沒打理了，怎麼樣才能證明這個泳池是仍然可以被安全使用的呢？

重點條款解讀 – 泳池安全證書：

  • 在達成合同之前，賣家有義務向買家提供揭露申明，說明物業中是否含有泳池，並且泳池是否有泳池安全證書。
  • 如果賣家無法確定泳池是否可以被安全使用，那麼賣家有義務要請一名持牌泳池檢測人員進行泳池安全檢測，以確保該泳池是符合安全規定，例如標志、護欄和建築規範等等。

  1. 讀者常見問題：林律師，您可以做什麼調查來保護我這個房產交易不上當受騙啊？

重點條款解讀 – 各項調查：

  • 在合同簽訂後到成交之前這段時間，買方應該安排各種必要的調查以確保其在此房產上的權利。一般需要到產權辦公室（Titles Office）進行調查，包括做房屋產權調查和規劃圖紙調查。
  • 產權調查可以確定登記在此房屋產權上的按揭貸款，以及有無任何妨礙物（如他人通行權或附屬建築物等），還可以檢查合同上的第號是否正確。買方還應該項產權辦公室調取將購買的地塊的規畫圖以確保在政府登記的地塊確實是自己將要購買的，並且合同上的面積也沒寫錯。
  • 買方還可以向房產所屬的是政府要求進行以下調查：
  • 此房產需交納的市政規費有多少，是否有欠繳規費；
  • 水費有多少，如有需要還可以安排特別的水表調查；
  • 此地塊的政府規定用途是什麼；
  • 房子的排污排水設計圖；
  • 是否有被淹水的紀錄；
  • 曾向政府提出的建築報告記錄以及審判批記錄等。
  • 買方還需要向政府的地稅部門調查現屋主是否需要就此房產繳納地稅。另外，交通規劃部門可以告訴買家政府現在或將來是否有計劃征用此土地。
  • 根據房產的所在地以及其特點，有些客戶可能會需要做一些特殊調查：
  • 地塊邊界的測量；
  • 昆士蘭鐵路部門的調查；
  • 公司調查以確定是否有公司欠款等；
  • 環境保護部門的調查以確定地塊是否受過污染；
  • 高壓電線調查；
  • 文化遺產調查；
  • 管理公司調查等等。

  1. 讀者常見問題：房屋交割後，有什麼類似中國的紅本本給我，證明我是業主嗎？

重點條款解讀 – 產權過戶文件：

  • 過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。
  • 如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。
  • 成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。
  • 在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。
  • 政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

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黃嵐介紹多倫多頂級私校｜居外專欄

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上壹期黃嵐地產榜視頻我們提到中城區匯集了多倫多乃至加拿大最頂尖的學校，考慮到好多華人家長希望將自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育，但又對多倫多私校的情況不太了解，今天Daisy黃嵐就給大家介紹壹下中城區最著名的七大私校。

1. Upper Canada College

 就是傳說中的UCC，號稱加拿大第壹私校，1829年建立，是安省第壹個中學，當時創校目的是為了給剛創建的King’s College（即後來的多大）提供生源，後來又跟英國的幾所學校關系良好。直到今天該校還壹直與皇室保持著聯系，Philip王子至今仍擔任該校校監。人們都說UCC是加拿大的伊頓公學。

學校坐落在多倫多著名豪宅區 (FOREST HILL)內，是壹所男校。占地17公頃，UCC也是森林山的地標之壹。學校提供IB課程，擁有超壹流的師資、教學設備、及各項設施，旨在將學生培養成為最優秀的人才。UCC的校友包括六位省督、三位總理、七位大法官、四位多倫多市長、24位羅得學者、13位加拿大皇家研究會委員、還有十位奧運會獎牌獲得者。學校招收幼兒園到高中的學生，畢業生很多進入美國名校。該校以文科專業著名，崇尚藝術和體育，重視藝術熏陶，在學業上比壹般公立學校有更嚴格的要求，十分註意培養男孩的創造力。

2. Toronto French School

TFS-多倫多法國學校始建於1962年，它的前身是壹個家庭學校。由於當時壹位律師Harry Giles和太太想要給他們的孩子創造壹個雙語的學習環境，因此在自己的家裏創建了Toronto French School。該校壹直在擴張和完善校園，逐漸成為壹個設施齊備的大型獨立教育機構。TFS課程完善，學生成績優異，課外活動豐富，又是雙語教學，畢業頒發國際通用證書，這些都成為了家長們選擇TFS的原因。

老校園位於風景秀麗的Bayview Ave 和 Lawrence Ave交界處，緊鄰約克大學。占地30英畝，周邊森林密布，交通四通八達，學校的標誌顏色為紅藍兩色，非常具法國特色。

除了教學成績優異以外，學校還非常重視學生身體素質和興趣的培養。現在有超過四十支不同項目的校隊，其中遊泳、網球、排球、籃球、足球和體操等項目都是該校的優勢項目。學生們還可以參加各種俱樂部，以豐富他們的課余生活。

Daisy黃嵐推薦TFS大家選擇多倫多法國學校基於以下主要原因：學術卓越的預幼兒園到大學入學教育；全方位英語和法語雙語教育；被世界名牌大學認可的國際文憑；多元化合作的教育環境；培養學生的國際視野和國際觀點；強大的體育節目和各種聯課活動；遍布世界各地的成功畢業生。

3. Crescent school

Crescent School是多倫多另壹所歷史悠久的男校，建校於1913年。在該校學習學生們會收到來自智力、藝術和體育等各個方面的挑戰。核心理念是尊重、責任心、誠實以及熱情。學校認為，對於男孩子而言，最重要的品質是可以信守自己的承諾。該校100%的學生畢業後都進入大學深造。

該校現校址位於北約克Bayview / Lawrence以北的壹片被森林環繞的黃金地段 ，緊鄰TheBridle Path社區 和Rosedale Golf Club。壹個美麗的30英畝的校園，設施齊全，包括30個帶中央空調和暖氣的高級教室、圖書館、食堂、5科學實驗室、壹個設計和技術實驗室、兩個藝術工作室、7個超過500電腦學校電腦實驗室、音樂室。學校建有可容納350名學生的禮堂，又是壹個國家級最先進設備的影院。

Crescent School除了壹些基礎課程之外，還提供法語、西班牙語、音樂、美術、戲劇、IT、經濟、法律等課程。值得註意的是，該校也提供多達13種AP課程。

學校不僅成績優異，還非常重視學生的興趣和身體素質的培養。學生們可以申請校隊，參加各項校際比賽。

4. Havergal College

Havergal College是加拿大頂級私立女校，建校於1894年，學校共占地22畝。學校主要設施包括運動館、低年級教學樓、高年級教學樓、學生宿舍樓、劇院、大禮堂、圖書館等等。此外學校也提供24小時全方位保安。

作為知名女校，除了該校藝術和音樂類課程出色，其升學率也是很多家長選擇的原因。去年畢業生中，56%被安省大學錄取，26%被加拿大其他省市大學錄取，12%被美國大學錄取，6%的學生則選擇留學海外。在這些大學中，不乏壹些國際知名學校，例如多大、哈佛大學等。

作為知名女校，該校藝術、文學、體育和音樂類課程名揚全國，為國家培養了眾多知名藝術家和體育人才，尤其是100%的大學升學率也是很多家長選擇這個名校的原因。該校還提供國際學生交換課程，學生可選擇去加拿以外的其他學校學習，時間壹般為兩周至幾個月不等。通過這種交換課程，學生們可以開拓國際視野，更容易的融入社會，適應各種新的環境，建立自信心，以及結交到更多國際朋友。

5. The Bishop Strachan School

Bishop Strachan School (BSS)是北美知名的頂級女子學校。該校建於1867年，已經有超過140年的歷史，坐落在著名的森林山高貴社區，是加拿大最古老的女性寄宿學校。

學校與著名的UCC男校隔街相望，兩校經常舉辦壹些交流活動。配有體育館，實驗室，電腦室，藝術工作室，劇場等等。

BSS是多倫多第壹個專為女子提供教育的學校，BSS的口號是：Girls can do anything，專註培養女孩子的領導力和品德行為，教育女性成為未來領袖，課程重點在於有技術支持的課目，提供國際公認的大學先修課程。學生來自世界各地，是壹座遠近聞名的國際女子學校。

由於BSS是壹座國際招生學校，非常註重國際交流，除英語外，還為在校學生提供法語，西班牙語，意大利語，拉丁語和中文教育課程，每年從BSS畢業的學生100%升入大學，很多學生進入美國，英國等著名大學。

BSS周圍綠樹成蔭，環境優美，安靜。雖然很多房屋的年齡都在50年以上，但近年來，很多屋主在不斷的裝修，翻新和重建，使該社區呈現莊重，高貴之氣質，房屋價格也壹路走高。

6. Branksome Hall

Branksome Hall 創建於1903年，是加拿大著名的私立女子學校。學校位於多倫多最美麗優雅的高尚住宅區ROSEDALE玫瑰谷，學校的教育理念是以培養女性正直，自信，自立以及富有同情心為宗旨以迎接未來的挑戰，並培養學生以國際開放的視野統領各個領域的領導才能。Branksome Hall私立女校是壹所在安省排名第壹，加拿大排名前10的私立學校，學校的許多教師都是歐洲名校畢業的高材生，眾多在該校畢業的學生畢業後被世界名牌大學錄取，像哈佛大學、耶魯大學、劍橋大學、牛津大學等。

值得壹提的是，Branksome Hall是全世界唯壹壹所提供全部InternationalBaccalaureate (IB) 課程的女校。從幼兒園開始就有IB課程。藝術，科學和商科最受畢業生歡迎。加拿大境內的女皇大學、多倫多大學、麥吉爾大學和西安大略大學等大學倍受畢業生青睞，也有很多學生選擇去美國和英國的高校繼續深造。

7. University of Toronto Schools（多大附中）

多大附中其實屬於多倫多的Downtown市中心了，但也緊挨著劃分Midtown和Downtown的Bloor大街。由於名氣大，也不得不在這裏介紹壹下。多大附中，（UTS）坐落於市中心Bloor/Spadina，緊鄰多大。該校成績傲人，學費也相對便宜。多大於1910年成立多大附中，名副其實的百年名校。起初該校僅招收男生，六年之後才開始招收女生。

該校以教學質量嚴格著稱，所有的學生均以高分錄取，所以該校匯集了大多地區各個族裔的成績優異的學生，幾乎所有的高中畢業生都以優異的學生成績被名校錄取，並有超過80%學生獲得各個大學獎學金。UTS和許多國際大公司有良好的合作關系，所有的在校學生都可以獲得許多暑假實習機會。

UTS的大學錄取率高達100%。從該校畢業的六千名學生當中，95%的畢業生曾獲得安省獎學金，80%的畢業生曾獲得大學獎學金，有二十二人獲得羅德斯獎學金。更有畢業生曾獲得1986年的諾貝爾化學獎和2001年的諾貝爾經濟學獎。

最令該校師生自豪的是，1986年的諾貝爾化學獎和2001年的諾貝爾經濟學獎獲得者均是多大附中畢業的學生。UTS師資力量雄厚，六成教師擁有研究生以上學歷，很多教師都是其領域的姣姣者。值得壹提的是，UTS的學生可以使用多倫多大學的圖書館。

好了，關於多倫多頂級私校的介紹就到這裏了，如果還有需要了解更多，歡迎通過居外網聯系Daisy黃嵐。


責編：Zoe Chan

 

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選擇棕櫚泉，讓你一邊享受一邊賺錢｜居外專欄

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進入2018年，房地產市場持續走強。從一個加州人的角度來看，棕櫚泉（Palm Springs）無論是對國外還是本地房產投資者來說都是一個絕佳選擇。

近年來，棕櫚泉的房價都一直呈上升趨勢，2017年，這裡的房價漲幅達到了4%，這個勢頭預計在2018年將繼續保持，達到4.2%。目前，當地房價的中位數為45.9萬美元（約307.5萬元人民幣）。

頂尖房地產經紀人，來自中介公司Douglas Elliman的Josh Reef最近參與了不少棕櫚泉當地的大額房產交易。洛杉磯的很多豪宅買賣像是蘭喬米拉奇（Rancho Mirage）和貝萊爾（Bel Air）也都是由他一手操辦的。在他看來，棕櫚泉當地超豪華住宅的需求和房源都在快速增長，因為這裡不但可以給業主提供獨一無二的居住體驗，同時也能為買家帶來豐厚的投資回報。

Josh Reef

當地住宅租金一直處於穩步攀升的態勢，經歷了2016年小幅下挫後，17年的租價開始回暖，並且預計在18年將繼續走高。這對於已經在當地持有房產的投資者來說無疑是個重大利好消息，同時也給有意向的潛在買家帶來了更大的信心。

在考慮回報時，僅僅考慮常態化的長期租金收益是遠遠不夠的。短期內的升值潛力其實同樣重要，有時候某些周期性的國際活動或者事件常常能為一座城市帶來可觀的人流以及收益。著名的Circuit White Party（俗稱“白趴”）就是一個非常好的例子。每年4月，它能吸引大概1萬名旅游觀光者，極大地帶動了短租房的租金價格：當地傳統住宅的租金的大概是1,583美元（約1萬元人民幣），相比之下，Airbnb的租金收入中位數達到了4,503美元（約3萬元人民幣）！

著名好萊塢影星“小李子”萊昂納多（Leonardo DiCaprio）就深諳其道。他在棕櫚泉的房產就全年面向公眾招租。在這裡，顧客可以享受到好萊塢般的絕佳居住體驗，代價則是數千美元每晚！當然好消息是這裡非常僻靜，顧客花了大價錢是可以盡情享受的，絲毫不必擔心隱私的問題。

萊昂納多（Leonardo DiCaprio）的棕櫚泉豪宅

這處豪宅占地1.3英畝，套內面積約為7,022平方尺，是著名建築設計師Donald Wexler在1964年為當時的著名歌手及演員Dinah Shore操刀設計的。萊昂納多在2014年以532萬美元（約3,564萬元人民幣）的價格將其收入麾下，此後就一直對外出租。

棕櫚泉當地最佳的住宅區要數位於Catherdral City和Palm Desert中間的Rancho Mirage了，它是Coachella Velley周邊9個城市之一，在這裡可以找到不少居住體驗一流的豪華房產。位於1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage的這處就是其中的代表作，它由Josh經手成交，售價334.5萬美元（約2,241萬元人民幣）。

1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage

這座地中海風格的豪宅坐落在小島前端，坐北朝南，有著絕佳的視野及采光，同時帶有6間臥室、7間浴室、5車位的車庫，永利拉斯維加斯（Wynn Las Vegas）風格的私人泳池和獨立門禁。當地房產投資的高額回報在它身上可以說是體現得淋漓盡致：夏季在這裡住上一周的代價是9,500美元（約63,650萬元人民幣），要是打算秋天再來，這個數字可以升至14,000美元（約93,800萬元人民幣）。最為誇張的要數在上一次Coachella音樂節期間，這裡的單周租金更是一度高達40,000美元（約26.8萬元人民幣）！

總而言之，棕櫚泉可謂是2018年火爆的房產市場上最為炙手可熱的一塊寶地，無論是打算自住享受，還是出租投資，這裡的房產都絕對都能帶來滿意的回報。

居外推薦美國加州棕櫚泉房源：

歡迎來到世界著名的Rancho Mirage“雷鳥高地（Thunderbird Heights）”門衛山坡社區！當您從圓形車道進入這個美麗的5臥室、6,100平方英尺的單層建築時，您會驚嘆幾乎每個房間都可以欣賞到全景，包括私人游泳池、城市燈光、山谷和山脈營造出寧靜的氛圍。

廚房和起居室無縫連接，提供室內室外合一的用餐和娛樂生活方式。 戶外設施包括修剪整齊的草地，周圍環繞著閃閃發光的游泳池和水療中心、內置燒烤島、2個火坑和多個休息區。

售價僅287.5萬美元（約¥1,912萬）。點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

 


翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

 

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在加拿大申請貸款的10步具體流程｜居外專欄

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當你了解了在加拿大有哪些金融機構（銀行）可以提供房屋貸款以後，那麼，又怎樣獲得房屋貸款呢？具體的貸款流程有哪些呢？

1. 咨詢房屋貸款專家，獲得房屋貸款預批（Pre Approval）

一般來說，在計劃購買房屋前，購房者最好先從金融機構（銀行）了解自己能夠獲得多少貸款，或者說，根據自己目前的財務狀況，自己究竟能夠負擔起價值多少的房屋。根據這種原則，購房者首先應該從金融機構（銀行）獲得一份貸款預批（Pre Approval）。

要從金融機構（銀行）獲得貸款預批，首先要做的事情就是咨詢有關房屋貸款專家。在此，對於計劃購買房屋者，有兩種選擇：一是直接找各個銀行來咨詢房屋貸款的事宜；二是咨詢房屋貸款經紀公司，尋求專業代理。

對於選擇前者，貸款申請人可以逐個咨詢多家銀行（金融機構），然後，從中選擇自己所認為的最佳方案。對於選擇後者來說，貸款申請人當然也可以選擇多家房屋貸款經紀公司，並從中選擇自己所認為的最優貸款方案。如果選擇從大銀行尋求房屋貸款，申請人就需要逐個咨詢至少兩家銀行；但是，如果計劃從貸款經紀公司尋求房屋貸款，一般地，貸款經紀公司代理多家銀行，從理論上來講，可以為貸款申請人節省時間。當然，如果申請人計劃尋求至少兩家貸款經紀公司，這同樣需要投入時間。為了獲得最佳貸款方案，或者想獲得最低利率，有不少人都願意咨詢多家銀行或者房屋貸款經紀公司。

在加拿大，貸款經紀免費為客戶進行服務。由於貸款經紀都是在經過專門訓練，並通過專業考試獲得執業牌照以後，才可以正式上崗；所以，這些房屋貸款經紀可以為客戶提供專業服務，幫助客戶免費獲得適合客戶具體情況的房屋貸款產品，為增進客戶利益服務。

目前，由於人們了解了房屋貸款經紀這個行業，更多的人開始尋求房屋貸款經紀的幫助獲得房屋貸款。

2. 提交各種材料

要獲得房屋貸款的預批，一般地申請人需要向金融機構（銀行）提供相關材料。這些材料一般包括：

  • 個人的身份證件
  • 工作證明
  • 收入證明
  • 工資條
  • 報稅的證明
  • 銀行交易流水
  • 銀行賬單的證明等等材料。

金融機構根據申請人提供的這些材料來決定申請人可以獲得多少貸款，或者說可以負擔起價值多少的房屋。一般地，銀行或者貸款經紀公司會通知貸款申請人這個貸款預批的結果。在銀行所發放房屋貸款預批文件中，銀行會通知貸款申請人可以獲得房屋貸款的金額，同時也會告訴該房屋貸款的利率。但是，請注意，一般地，在銀行所提供的房屋貸款預批中所提供的利率，並不是銀行所給予的最後利率。這個利率標准只是一種參考利率，而且會比同期的利率高出10到20個百分點。銀行只有獲得了貸款申請人最後所要購買房屋的具體信息，銀行才會給出最後確定的利率水平。

3. 根據貸款預批尋找滿意的房屋

購房者獲得銀行的貸款預批以後，可以告訴自己的房產經紀尋求在該價格範圍內的房屋。當獲得自己滿意的房產以後，購房者一般要簽訂房屋買賣合同（Sale and Purchase Agreement）。在該買賣合同中一般會包含一個房屋貸款的條款。意思是說，購房者在一定的時間期限內（一般是7天到10天）必須從銀行獲得房屋貸款的批准文件。如果購房者在這期間無法從銀行獲得貸款，那麼，該買賣房屋的合同將作廢。

4. 提交房屋買賣合同和房產信息

當購房者通過自己的房產經紀人簽訂了房屋購買合同以後，需要把該合同和有關該房產的具體信息的材料遞交給銀行，以便獲得銀行關於房屋貸款的最後批准。在加拿大，關於所購買房產的具體信息就是房產經紀人推介該房產時的一張介紹紙：即MLS（Multi Listing Services）所包含的信息。有些第一次在加拿大購房者認為這是非常一般的廣告紙，所以，在簽訂了房屋買賣合同後，就把這張“廣告紙”扔掉了。這實際上為後來的工作帶來一些不方便之處。一般地，房產經紀都會有該信息的電子版；所以，在簽訂房屋買賣合同以後，請自己的房產經紀把房屋買賣合同和該房產MLS信息的電子版發給房屋貸款經紀，以便最後從銀行獲得最後貸款批准。

5. 工作收入和銀行信息資料更新

如果從拿到銀行的貸款預批到簽訂房屋買賣合同之間超過一個月，銀行在做最後貸款審批時，一般還需要申請人提供最新的銀行賬單信息和申請人的工作收入信息，確保申請人的工作收入沒有出現任何向差的方向變化，確保申請人有足夠的購房首付資金，而且確保這些首付資金的來源合法。最後銀行根據申請人所提供的有關收入證明、工作證明和銀行證明，以及有關所購買房屋的具體材料，確定是否批准貸款和貸款利率水平。

6. 銀行批准貸款

一般地，銀行會按照房屋買賣合同所要求的獲得貸款的時間期限給貸款申請人是否能夠獲得貸款批准的答復。如果在該期限內，銀行批准了申請人的房屋貸款，那麼，申請人就通知自己的房產經紀取消房屋買賣合同中關於獲得房屋貸款的條件限制。也就是說，在取消該條件以後，房屋購買者將有責任履行房屋買賣合同所賦予的責任。

一般地，銀行批准了申請人的房屋貸款以後，會給申請人一份房屋貸款的文件。該房屋貸款文件的英文名稱為：Mortgage Commitment。請注意，一般地，銀行所批准的該貸款合同是一份有許多條件設置的。這些條件設置的意思是，只有申請人滿足了這些條件以後，銀行才會最後發放房屋貸款。這些條件一般包括貸款人的工作證明，收入證明，銀行的流水賬單證明，首付資金的證明償還某些現有債務等等。不少貸款申請人在簽訂該貸款合同時並沒有完全注意到這些具體的條件。這些條件其實也要求，銀行在最後發放房屋貸款時，還需要貸款申請人繼續更新工資條，銀行流水賬單等材料。此時，有些讀者可能會問道，在當時銀行審批貸款時不是已經要了這些材料了嗎？為什麼在最後發放貸款前，銀行還需要呢？因為銀行要確保在最後發放貸款資金時，申請人的收入和債務沒有惡化，銀行的首付資金充足並合法。

7. 貸款合同一般包括的內容

貸款申請人在尋求房屋貸款時一般最關心兩個問題：能夠貸多少款和貸款的利率是多少。其實在一份房屋貸款合同中，除了這兩個最重要的條件外，還包括其他條件。例如：

  • 所獲得的貸款利率是浮動還是固定
  • 所獲得的貸款是開放還是封閉
  • 貸款合同的期限是幾年
  • 貸款的分攤期限是多少年（25年還是30年）
  • 提前還款的條件（pre payment privilege）
  • 貸款人可以以多大的比例增加或提前償還貸款
  • 罰金計算的方法
  • 誰來收繳房產稅
  • 現有的房屋貸款是否可以和房屋信用貸款結合使用等等

在簽訂房屋貸款合同時，貸款人要仔細了解這些貸款條件。這些條件都是和貸款利率非常相關。如果貸款申請人獲得的貸款利率低一些，那麼，在這些方面的貸款條件可能就會要求嚴格一些。所以，貸款申請人要和貸款經紀全面溝通，確實獲得適合自己的房屋貸他條件在內）才是最好的房屋貸款產品。

8. 向銀行返回所簽訂的貸款合同，並提供律師的有關信息和更新有關個人收入信息

申請人在貸款合同簽字以後並將該貸款合同返還給銀行。隨所返還的貸款合同，申請人還要向銀行提供為完成該房屋交易的代理律師的有關聯系信息：包括電話，電子信箱和辦公地址等。銀行最後批准房屋貸款以後，會將有關房屋貸款的文件交由律師處理。也就是說，在最後的交易過程中，購房者的律師就該房產和與該房產的相關貸款從法律名義上登機在購房者的名下。這就完成了從法律意義上的房產交易。在獲得銀行最後審批房屋貸款並發放貸款資金前，貸款申請人必須滿足貸款合同所要求的各種條件。例如，要提供貸款申請人最新的銀行信息和工資條等文件。

9. 房屋交割前房屋貸款人應該特別注意

有許多人認為在返還了所簽訂的貸款合同以後，就萬事大吉了，只等著銀行放款就可以了。其實，在加拿大獲得房屋貸款的過程中，事情遠沒有這麼簡單。因為銀行答應把錢借給購房者，在銀行通知房產交易律師進行最後交易登記前，銀行有權利在任何時候取消已經答應的貸款。那麼，這時就會有人問，銀行不是已經發放了貸款合同了嗎？已經批准了房屋貸款了嗎？但是，要記住，在已經批准的貸款合同中，銀行設置了不少限制條件的。在這期間，只要在合同中的這些條件有可能被破壞，那麼，銀行可以隨時取消所批准的貸款合同。因為銀行現在所批准的房屋貸款是依據申請人現有的債務水平和收入水平所確定的。如果這些基本條件發生變化，那麼，銀行就立即會取消所批准的貸款合同。因此，在最後獲得銀行的房屋貸款批准以後，和在銀行最後發放房屋貸款之前，購房者（貸款申請人）切記不要做可能改變自己目前的債務水平和收入水平的事情。例如，不要繼續借債購買汽車或船艇等大的物件，同時，也盡量不要更換自己的工作。這兩種事情都會導致申請人目前的債務和收入水平發生變化；這將會導致銀行取消目前已經批准的房屋貸款。

10. 與律師會面，簽署各種文件

銀行“最後”（這次確實是“最後”）批准房屋貸款，並決定發放房屋貸款以後，就會通知購房者的代理律師，並將相關貸款的文件轉遞給該代理律師。該律師將完成所有法律文件，包括登記注冊借款人的房屋貸款。律師會通知購房者來簽署各種有關房屋貸款和購房的法律文件。簽署該文件後，購房者會從律師處拿到房屋的鑰匙。這筆房屋購買交易也就標志完成。

以上是在加拿大為購買房屋獲得房屋貸款的基本流程。了解這些基本流程，可以使房屋貸款申請人知道自己目前處於申請貸款的那一階段，並懂得在該階段應該注意哪些問題。只有這樣，才能確保貸款申請人能夠順利獲得適合自己具體情形的房屋貸款。

（本文僅作為一般的信息介紹，並不作為任何經濟決策的依據。關於申請房屋貸款的詳細信息和建議，請聯系您的房屋貸款經紀，並獲得專業服務。房屋貸款經紀，一般為客戶免費咨詢服務。）

責任編輯：Zoe Chan

 

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