了解開拓性的家庭保護措施|居外專欄

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預計到2020年,互聯型全球家庭保全市場將增長48%。然而,引領時代的最新保全設備真的像人們所吹噓的那麼厲害嗎?跟Laura Henderson,博德居《Abode2》雜志欄目主編一起探討。

今天,隨著連接型設備不斷湧入家庭,致力於改進家庭資產整合方式的專業公司越來越多,家庭保全行業的未來正在經歷轉型變革——從打下遠程控制照明的接觸點基礎,到安裝住宅內部監控和門戶運動傳感器,再到設計全能型智能家居解決方案,家居安全企業正在不斷實現突破。

確保我們所愛的人和財產都安全無虞是一項值得嚴肅對待的事業。據估計,到2020年,僅家庭保全市場的規模就能達到近500億美元,而技術升級將大幅提升該行業的潛力。

“隨著保全產品的連接性越來越強,相關企業也自然而然地掌握了更多讓家庭變得更安全的新方法,”聲音傳感器軟件公司Audio Analytic的首席執行官Chris Mitchell解釋道:“然而,這些企業還需要承擔一系列新的責任,並確保我們不會在沒有淨收益的前提下以降低數字安全性的代價來提升實體安全性。我們不僅需要保護自己的實體財產,還要保護個人數據——包括銀行賬戶的詳細信息和智能設備獲取的信號。”

然而,在打擊犯罪方面,家庭保全設備的威懾力似乎顯而易見。北卡羅來納大學夏洛特分校刑事司法和犯罪學系的研究顯示,在已被定罪的竊賊中有60%的人稱保全系統的存在會讓他們傾向於把另一個家庭當成下手的目標。

事實證明,視頻安全系統是全球範圍內最受歡迎的家庭保全設備,有24%的家庭已安裝了這類系統,而安裝這類設備的高淨值家庭比例也在持續上升。與Nest類似的保全系統都配有室外和室內設備,而且隨著視頻質量的提高,這些設備的“相機拍攝”證據可用性也在不斷提升。

Nest的創始人Matt Rogers認為,智能型軟件的出現意味著傳輸視頻的難度也大大下降了。“如果不法分子試圖闖入,你可以發送一條視頻給警察,幫助他們盡快抓捕犯罪者。這對於壞人來說是個壞消息。”

其他創新保全解決方案包括在家裡開辟個性化隱藏通道——一種熱門的經典方式就是用書架擋住秘密通道。在家裡裝上這樣的設施後,你不僅可以在家中感受70年代間諜電影的氛圍,而且還可以用額外的空間來布置一個緊急避險室,並用它來隱藏貴重物品。

“一個秘密房間可以大幅提升房屋的轉售價值,”Nest公司首席執行官Steve Humble說道。“安裝這樣的保全系統可以讓一套房產變得與眾不同。它具有實用性,為個人防護提供了獨特的安全功能,而且是許多業主都夢寐以求的設備。

然而,也許最重要的保障措施是為這些珍貴的財產購買足額的保險。保險經紀公司Heath Crawford的經紀人Adam Leyens建議:“一份真正高價值的家庭保險單可以增加額外的承保限額,這意味著你不需要特意為個別物品或收藏品另外購買保險,除非它們的價值超過了1萬到1.5萬英鎊。

“你可以把被保險物品分為繪畫作品,銀器和古董家具等不同類別的藝術品。這聽起來似乎會增加很多額外的工作,但你將享受到更具競爭力的保費優惠方案。一名優秀的保險經紀人也可以幫上大忙。這當然是值得的——它可以帶來心靈的安寧。”


責編:Zoe Chan

 

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什麼是CRS全球稅務交換協定?它會對我有影響嗎?|居外專欄

什麼是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用報告標准”,是由經濟合作與發展組織(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)於2014年7月提出的,簽署CRS的國家和地區通過信息平台自動向相關方提供金融賬戶交易信息。其出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息,稅務居民的資料,用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為,也就是我們所說的全球征稅。

目前,已經有100個國家率先加入CRS體系中,並承諾在2017年9月首次進行信息交換,其中不乏百慕大、維爾京、澤西等之前的避稅天堂地區。中國承諾將於2018年9月首次與其他國家共享信息。

2017年,經濟合作與發展組織(OECD)在G20峰會期間發布了一份稅收報告。其中披露了不少關於國際稅收發展和CRS落實信息交換的進展情況。截至2017年7月,大約50萬自然人披露了離岸資產,征收到了額外稅收收入大約850億歐元。

然而,彼時並未引起境內外納稅人的足夠重視。時至上周,廣東地稅局據跨境情報交換,成功向東莞108人追稅繳3608萬元人民幣。境外收入和跨境信息交換的威力,足以讓擁有海外賬戶、境外收入以及跨境企業的納稅人感到如履薄冰。

中國CRS的日程表

CRS交換哪些信息?

  • 海外機構的賬戶類型:存款機構、托管機構、投資機構特定的保險公司在內的金融機構;
  • 賬戶內容:存款賬戶、托管賬戶、現金值保險合約、年金合約、持有金融機構的股權/債券權益
  • 資產信息內容:賬戶及賬戶余額、姓名以及出生日期、稅收居住地、年度付至或計入該賬戶的總額

中國版CRS對於哪些人群有影響呢?

中國版CRS主要針對的是中國境內開立賬戶的非居民,或者有非居民控制人的消極非金融機構,這裡的非居民指的是中國稅收居民以外的個人和企業(包括組織)但是不包括政府機構,國際組織,中央銀行,金融機構或者證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國版CRS影響最大的人群包括在海外配置了大量資產,有海外賬戶的中國籍稅收居民,主要資產在中國,又移民到新的國家的高淨值人士。舉例說明,如果中國高淨值居民王先生在英國金融機構開立了一個金融賬戶,在英國,王先生就會被認為是非居民金融賬戶,該賬戶的信息就會經由英國金融機構報送至英國稅務機構,然後交換給中國稅務機構,由中國稅務機構識別這位王先生是否已為該賬戶資產報稅,如果沒有,就要進行追繳。(請注意,我們認為這個識別行為,目前來看,是被動的,抽查性質的,換句話說如果中國政府不提出特殊要求,英國政府並不會主動響應的提供這個數據給中國政府)

又如果王先生加入了英國國籍,但是資產都還留在中國,中國稅務機構就會將信息交換給英國稅務機構,由英國稅務機構識別王先生是否為該賬戶資產產生的額外現金流報稅。(同樣,我們認為交換信息的過程,目前來看,仍然是被動的,換句話說,英國政府需要明確的知道相關信息後,向中國政府提出信息交換要求,然後中國政府響應相關信息給英國政府)。

這就進一步的降低了通過海外賬戶避稅的可能性,中國居民的海外賬戶更加透明。

CRS只申報有現金流,有現金價值的金融賬戶,對於非金融資產如不動產,藝術品,貴金屬,珠寶等,不在申報披露的範疇。

我們在這裡重點分析兩種財產類型——銀行存款和非金融資產。

銀行存款

聽到“全球征稅”,很多“出國務工人員”有些擔心,是不是我每天在國外吃土豆啃面包存在銀行的那點錢要被報告給中國政府然後被征稅了啊?淡定,親,不是的。

金融機構在按照當地的CRS法規實行外國居民賬戶盡職調查和賬戶信息報送時,通常是依據賬戶持有人稅收居民身份所屬國的類別來進行的,接收這些金融賬戶信息的國家應為賬戶持有人稅收居民身份所在國,也就是說在CRS下的涉稅信息交換是建立在稅收居民身份這一重要概念的基礎之上的。

舉個例子,李小姐是中國人(持有中國護照),在德國的某汽車公司工作了十年。其名下有在德意志銀行的存款50萬歐元,同時還在中國銀行北京分行擁有存款200萬人民幣。中國和德國都是CRS的參與國,但是德意志銀行和中國銀行在CRS下的就李小姐存款的合規要求卻不盡相同:

– 德意志銀行:需要識別該50萬歐元的賬戶持有人信息。通過識別發現李小姐雖是中國人,但是從稅法的角度,李小姐是德國的稅收居民。CRS下金融機構只需要申報外國稅收居民的賬戶信息,因此德意志銀行是不需要將李小姐的信息通過德國政府傳遞給中國政府的。也就是說在CRS下,中國政府是不會知道李小姐在德意志銀行50萬歐元的這筆存款的。

– 中國銀行:需要識別該100萬人民幣的賬戶持有人信息。通過盡職調查,中國銀行發現該賬戶的持有人李小姐在國外居住工作,並聲明為德國稅收居民。此時中國銀行應當按照中國政府的CRS法規將李小姐的個人基本信息和100萬人民幣存款以及相關利息收入或其他與該賬戶有關的收入等信息通過中國政府傳遞給德國政府。根據德國稅法規定,德國稅收居民應就其全球所得征收個人所得稅,那麼當德國政府掌握李小姐在中國銀行的存款信息以後,會判斷與該存款有關的相關利息收入或其他應稅收入是否被申報納稅,從而達到打擊跨國逃稅的目的。

當然,在現實中可能存在一個國家的稅收居民同時還屬於另外一個國家的稅收居民,也就是所謂的雙重居民身份,在這種情況下,通常可以依據這兩個國家之間的避免雙重征稅協定,來判定自己應屬於哪個國家的居民,並在哪個國家負有納稅義務。

非金融資產

如果是個人直接持有房產,且持有的過程中與金融機構不發生任何業務往來,那這裡面既不涉及到金融資產的判定,也不涉及到金融賬戶的識別,這種情況是完全不用考慮CRS影響的。除了房產以外,通常你在海外投資直接持有的游艇、跑車、古董字畫、珠寶等等非金融類資產都是不在CRS的合規範圍之內的。CRS的“執法一線”在金融機構(包括存款機構、托管機構、投資機構和特定保險機構),如果你持有的資產跟這些金融機構沒有任何關聯,那麼通常是不用擔心受到CRS影響的。

與個人持有的情形不同,因為公司或者信托屬於CRS下“實體”的概念,也就是說需要看該公司或者信托是否屬於“實體”分類中的金融機構類別來判斷CRS下的合規義務,如果是金融機構,則需要完成CRS下的賬戶識別和信息報送義務。但是對於直接持有房產的公司或者信托,在CRS下通常是無法滿足金融機構的概念的(因為,房產並不屬於金融資產的類別,導致規定中的“financial assets test”無法滿足)。

案例1:個人持有

李小姐是中國居民,其在英國擁有一套價值約1000萬英鎊的莊園。CRS下去識別金融賬戶的主體是金融機構,而這裡面根本不涉及到金融機構,因此,李小姐在海外直接持有再多的房產也不會在CRS下被披露給中國政府。

案例2:個人通過公司或者信托持有

李小姐是中國居民,其在開曼群島設立一家房產持有公司A,並由當地的管理公司B來管理,通過A公司,李小姐在英國擁有一套價值約100萬英鎊的莊園。此時A公司無法滿足CRS下金融機構的概念,而且這其中的房產持有關系中並沒有其他金融機構的參與,因此,該房產的信息也是不會在CRS下被披露給中國政府的。

但是,如果通過兩層或者更多層實體間接持有房產,那麼情形就會變得復雜,因為要具體分析其他間接持有房產的公司是否屬於投資機構。例如,如果上例中A公司上面還有一家設立在香港的B公司,那麼B公司是有可能被分類成投資機構的,因為其持有的是B的股權(即金融資產)。B有可能需要將李小姐的個人信息以及A公司的資產信息通過香港政府報送給中國政府,從而李小姐持有開曼公司的信息也會被中國政府掌握。

案例3:金融機構持有

王先生是中國稅收居民,其在開曼群島設立了一家私人投資公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的資產中80%為金融資產,20%為非金融資產,其中包括位於英國境內的一套房產。那麼在CRS下,如果該A公司屬於金融機構(如投資機構),那麼A公司在申報其金融賬戶(即投資機構的股權權益或者債權權益)時,其所持有的金融資產和非金融資產的價值全都應當作為賬戶余額來進行申報。

在CRS下,金融賬戶涉稅信息自動交換的核心是“賬戶”,也就是說跨國之間共享的信息是金融賬戶信息,而並非金融資產信息,因為一個金融賬戶有可能同時涉及金融資產和非金融資產。其中,金融資產的概念與金融機構身份屬性以及金融賬戶類別的判定密切相關,單從金融資產本身無法判定其是否需要申報。一個金融賬戶如果屬於需申報的賬戶,那麼該賬戶下所持有的所有資產,不論是金融資產還是非金融資產,均需要申報和交換。

這樣看來,購買房產還是在目前執行CRS的情況下,是非常保險的一種投資選擇。

如果您對在英國投資置業感興趣,歡迎致電居外服務熱線 400-041-7515,或透過居外聯系英國皇冠地產的資深房產顧問。


責編:Zoe Chan

 


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昆州房產交易法律指南(4)產權交易法律流程(中)|居外專欄

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澳大利亞“陽光之州(Sunshine State)”昆士蘭州地理位置優越,自然資源豐饒,投資環境良好,礦業、農業和旅游業等發達。近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少,中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解,在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的,其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是,本文中所指的房產交易主要為二手房交易

為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)1974年產權法》1994年土地法》1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款(主筆:林彙銘律師)
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程(上)(主筆:來哲夫律師)
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免(主筆:林彙銘律師)
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)(主筆:來哲夫律師)
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)(主筆:來哲夫律師)

需要指出的是,當前澳洲投資環境不斷變化,加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別,本文僅為讀者提供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議。

昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟:

A. 合同簽訂 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 選房;
  • 出價;

B. 合同執行昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程(中):

  • 簽約;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批貸;

C. 准備交割 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(下):

  • 核數;
  • 劃款;
  • 驗房;
  • 交割;
  • 後續事項。

因為篇幅原因,此專題分三篇章,《昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程(中)》主要介紹合同執行階段的法律流程。

聲明:

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編:

  • 第1、5篇章主筆:林彙銘律師
  • 第2、3、4篇章主筆:來哲夫律師,昆士蘭州高等法院注冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位,並具有澳洲注冊會計師資格。

《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

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安居加拿大系列:密西沙加(Mississauga)華人熱捧社區Churchill Meadows介紹 | 居外專欄

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密西沙加Mississauga)位於安大略湖的西岸,在多倫多市的西南方向,是加拿大第6大城市,安省第3大城市,被認為是加拿大發展最快的城市之一。密市以天然美、文化多元、充滿活力為特點,更以其眾多的商業機會和就業機會吸引著不少外地、外省的人們和新移民到此安家落戶。

密西沙加是企業之都。加拿大前500強企業中有61家企業總部或主要部門的總部設在密市。與此同時,密市是一個具有優質自然資源的綠色城市。密市共有480個公園和23個供人們戶外步行和騎自行車運動的步道系統,並且連續近十年被認為是加拿大最安全的城市。其市內還有安省最大的購物中心-Square One。

今天,我們就為大家介紹一個頗受不少華人投資者追捧的社區——Churchill Meadows

這也是密西沙加中部一個相當成熟完善的的社區。

  • 地理位置

Churchill Meadows社區在Winston Churchill Blvd以西,407高速和9線以東,南至403高速,北至Britannia Rd。由於有多條公路環繞,交通可謂便利。

在其周邊社區,還有兩個標志性的建築,一個是位於Central Erin Mills的密西沙加新地標——Erin Mills Town Centre。另一個則是密市著名的醫院Credit Valley Hospital。

  • 社區概述

Churchill Meadows社區總人口115,027,其中男性人口占49.49%,女性占50.51%,男女比例略高於Mississauga的平均水平。

社區內最主要的語言是英語。此外,各類小語種也占有相應的比例,可見這個成熟完善的社區,受到了不同族裔居民的喜愛。

社區的多元化也體現在移民比例上。整體來看Churchill Meadows的移民人口占比頗高,占到了總人口近六成,比全市平均水平高出不少。由此可見,這也是一個對外來移民接受程度很高的社區。因此,近年來這個社區也越來越受到不少華人投資者和新移民的青睞。

Churchill Meadows已婚率超過六成,在密西沙加,算是一個已婚人士占比較高的社區。而在年齡分布方面,社區人口年齡層分布較為均勻。20-54歲的人口超過了一半,因此總體來說,這也是一個較為年輕的社區。其中20-29歲,30-44歲,以及45-54歲各占將近三分之一。65歲以上的老人占比不高。而20歲以下青少年的數量比較多,因此整個社區的文化也偏重時尚和活力。

Churchill Meadows社會普遍居民受教育程度不算低,將近六成的居民受過高等教育。近一半的居民擁有University文憑,有18%的居民擁有College文憑。

Churchill Meadows社區主要以獨立屋和公寓的房屋類型為主,在有些社區,則是獨立屋、半獨立屋,和公寓“三分天下”。豐富的房源類型,也讓有意在此投資置業的朋友擁有了更為多樣的選擇。

而在房齡方面,社區的主要房源都是10年以下,以及11-25年的新房。這也和這個社區年輕活力的氛圍十分吻合。而在社區中有些優質區域,您甚至幾乎都找不到有25年以上的老房子。相當年輕的房齡,這也是在此處投資置業的一大優勢。

密西沙加的房屋自住率本來就很高,而Churchill Meadows社區的比例則更是高的驚人,居然達到了90%。自住比例高的社區往往人口穩定,因此社區也相對安全,而且自住人士通常對自己的房屋也會更加愛護,因此房屋的價值也就更有保證。這些也都是這一社區能吸引眾多新移民投資客的重要原因。

  • 交通出行

交通也方便,南有403高速,西邊有407高速,東邊臨近Erin Mills Town Centre公車交換中心。因此對於經常出行的朋友,無論是自駕,還是選擇公共交通都十分方便。

  • 學校教育

Churchill Meadows社區最著名的學校當屬密西沙加老牌名校Stephen Lewis中學。該高中是以加拿大傑出的政治家, 外交家, 前NDP黨魁Stephen Lewis 先生名字命名的, 學校於2006年新建完工, 占地面積大,主體教學大樓新穎別致。

  • 娛樂設施

在休閑娛樂方面,Churchill Meadows社區最著名的景點是Churchill Meadows Community Centre。它不僅僅是當地的社區中心,同時還提供游泳池、健身房、球場等多項文體設施。其中的游泳池,更是達到了25米,共有6條泳道。這樣面積的游泳池,在密西沙加,實為難得。

Churchill Meadows社區還擁有不少公園和綠地,其中最大的是Churchill Meadows Community Common、O’conner Park、Mississauga Meadowvale Rotary Park、以及面積最大的Marco Muzzo Memorial Woods and Park等等。

由於Churchill Meadows社區緊鄰Erin Mills Town Centre,在此購物十分方便。而位於該社區中最大的購物Plaza,則地處Thomas street和Tenth line的交叉口。雖然不及Erin Mills Town Centre那樣富麗堂皇,但也算小巧精干,各類店家不一而足,完全可以滿足日常所需。

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3.
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物業編號:40257965 點擊查看房源信息

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(數據來自加拿大MLS 2018年最新數據)

責任編輯:Zoe Chan

 

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泰國男人難以啟齒的秘密 中國人壓根沒想到!|居外專欄

人妖  泰語:กระเทย GRATEAI,英語:SHEMALE,是指從心理上否定自己的性別,認為自己的性別與外生殖器的性別相反,而要求變換生理的性別特征。由於特殊的社會環境和原因,人妖淪為供人欣賞的取樂對像。人妖本身為男性,因而更了解客人的心理特點,能夠提供更加周到的服務,這就使得更多的男性對人妖產生喜愛,但人妖在泰國法律上是被定為男性的。

關於泰國人妖的產生,不清楚從何時開始,也沒有最為准確的參考記錄。然而,民間對這個問題有種傳言:在“Rattanakosin“王朝時期則已發現泰國寺廟壁畫上的同性戀行為圖片。喜歡的戲劇,都是男扮女裝,“Luang Rak Rao Rare”王室出現同性戀的情況,給當代王朝帶來很大的損壞,但”Luang Rak Rao Rare王子“敢於承認自己的身份,因為是皇帝的兒子,所以最終亦無人過問。

從第二次世界大戰後,西方人來到曼谷的Silom和Patpong地區生活定居,因為它是一個自由的國度,這些外國人都帶有西方同性戀文化進入泰國。這個年代,同性戀行為在泰國社會早已司空見慣,透過日報消息,同性戀性行為向人們快速的廣泛傳播。當時奇怪的同性戀雜志甚受歡迎,變成同性戀的公共空間,講述男性對男性性經驗問題和同性戀生活方式的故事。

多次透露並傳達了對同性戀身份的理解,尤其是“Khao Pak”成了同志老師,可以回答各種同性戀問題,因此,他是對同性戀群體的沉重打擊。後來,使用打印介質等溝通渠道,更好地理解同性戀者,幫助同性戀溝通和社交,其它媒體對同性戀者故事的宣傳更多樣化並且尺度更大,自此泰國社會的性別得到改善。

後來,制作泰國電影反映同性戀的生活和故事,顯示出來泰國社會有足夠的勇氣展現同性戀的故事,慢慢的變成很普騙,許多人認為泰國社會接受同性戀。但是,在同一時間,同性戀不被家庭認可(尤其是父親),父親經常失望,與同性戀兒子有激烈的爭吵。

泰國是奉行小乘佛教的國家,與大乘佛教的最大不同在於自我的覺悟和絕對的自我精神獨立原則,因此人與人之間的相互尊重是泰國民眾的最大特色,這是泰國人對他們自身和他人身體與精神上相互尊重的體現。所以人妖在泰國基本上是不會受到社會歧視的。


責編:Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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外国人可以在加拿大获得房贷吗?|居外专栏

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“如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?”

答案:“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧,但是,作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民(永久居民)完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版,必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成,而且在购房完成后,购房者(借款人)在以后偿还房屋贷款时,必须通过加拿大的金融机构偿还贷款;所以,借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时,要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地,加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入,那么,申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地,申请人在申请贷款时,需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构(银行)的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地,加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中,可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构(银行)在审批房屋贷款时,所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款(A类房屋贷款)来说,申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%,申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说,金融机构在审批这类贷款时, 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来,为了控制加拿大房地产市场的风险程度,加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后,房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者:加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。(目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%)。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款(或者称一级房屋贷款,或者称优质房屋贷款,英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage)的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件,例如,没有工作收入证明,或者没有工作;那么,这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款等级

一般地,在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款(A Type Mortgage)。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款(Near  A Type Mortgage)。三是次级贷款(B  Type Mortgage)。四是私人贷款(Private mortgage,  C Type Mortgage)。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中,“私人”往往等同于“个人”。在加拿大,私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款A Type Mortgage;而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地,在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格,特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面,要求更严格。所以,正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人,仍然可以获得其他级别的房屋贷款,仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比,这些提供各类房屋贷款的金融机构,并没有自己的实体门面店,也就是说,没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢? 要申请这些金融机构的房屋贷款,必须通过持牌的房屋贷款经纪(Mortgage Agent or Broker)。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外,也联系个别“大银行”(例如,道明银行TD Bank,丰业银行 ScotiaBank)。也就是说,房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择;而且,这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照;他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士,想在加拿大获得满意的房屋贷款,这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。


责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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泰國房市觀察:不太平的7月 過山車般翻轉的購房熱情|居外專欄

7月的泰國很不太平。

普吉島的游輪失事將會成為受害人親友心頭一道抹不去的傷疤,在這裡我也借此機會向所有受影響的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的時間,在距事發地以北大約800英裡的清萊,12名少年足球隊員和他們的教練在被困被洪水淹沒的地下洞穴超過一周後獲救,總算讓世界各地密切關注此事件進展的人們都松了口氣。

12名泰國少年足球隊員和教練被困洞穴18天後成功獲救

那麼問題來了:上面這兩起事件與房地產有什麼聯系?

過去的13年我都是在泰國度過的。這期間我經歷了不少天災人禍,甚至包括一系列的軍事動亂和國家政變。但是,這一切都沒有影響泰國房價在這13年中不斷攀升的勢頭。

最近泰國房產中介CBRE發表了一篇報告,文中顯示,自該公司在當地開業以來,30年間曼谷當地房價的增幅已經超過了1000%。即使是對2002年入手曼谷房產的買家及投資者來說,他們現在手中的房產價值也可以較當時輕松翻番,甚至達到當時價格的三倍。

上面這一系列數據想要表達的就是:即使在動蕩的年代,房地產板塊依然是一項穩定且看好的投資選擇。

目前泰國當局在國家的基礎建設方面投入了大量的人力物力,未來10年內,將會形成一個以首都曼谷為中心的規模龐大的交通網絡。

同時今年泰國的國民生產總值(GDP)增幅預計在3%左右,較2017年僅僅是略有下滑,而今年1%的通貨膨脹率較去年的1.3%反而表現更佳。

除此之外,大量投資泰國公司股票的泰國基金(Templeton Thailand Fund)一直以來是投資市場的風向標,它在房地產板塊相當活躍:目前房地產相關的股票已經超過了其控股總額的10%,其持股量排名前十的公司中有兩家來自房地產板塊。泰國基金在泰國當地管理的投資金額超過1.73億美元,而且和大部分海外投資者一樣,它經營的主要任務就是實現資產的不斷增值。

居外精選泰國房源The Tree Rio普夏外灘公寓。曼谷潛力新區,絕版一線江景。泰王國國會大廈正對面,跨江大橋同步建造中,MRT Bang Aor站旁,超高層精品酒店級公寓項目。配套設施完善,由內而外的無可挑剔。點擊查看更多信息

自7月5日的普吉島游輪失事以來,居外網收到的有關泰國房產的問訊及咨詢直接減少了近乎一半。但是這項數據很快就出現了反彈,截至目前已經超過了6月底時的數據。

問訊及咨詢出現如此大幅度的下滑是完全可以理解的,但是後續如此快速的反彈卻是真正在我意料之外的。這其實是個好消息,因為中國買家是泰國目前最大的單一海外購房群體。

中國人是很精明的,即使受到悲傷情緒的影響,他們還是可以理性地判斷短期事件對於房屋價格的影響。現階段雖然泰國存在著一些消極的因素,但是當地房產市場中長期的投資潛力仍然是相當可觀的。

 

責編:Zoe Chan

 

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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澳昆州房產交易法律指南(3)置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免|居外專欄

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澳大利亞“陽光之州(Sunshine State)”昆士蘭州地理位置優越,自然資源豐饒,投資環境良好,礦業、農業和旅游業等發達。近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少,中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解,在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的,其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是,本文中所指的房產交易主要為二手房交易

為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)1974年產權法》1994年土地法》1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款(主筆:林彙銘律師)
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程(上)(主筆:來哲夫律師)
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免(主筆:林彙銘律師)
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)(主筆:來哲夫律師)
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)(主筆:來哲夫律師)

需要指出的是,當前澳洲投資環境不斷變化,加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別,本文僅為讀者提供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議。

1. 置業昆士蘭州的主要稅務

1.1 基礎印花稅

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對各類文書(即書面文件)和相關交易征收印花稅。各州采用不同的印花稅率,文件和交易類型不同,稅率也會有所差別。如今,有些地區征收不再需要實際的書面文件來征收印花稅,現多稱為“交易稅”。

昆士蘭州的基礎印花稅稅率表如下:

關於繳納時間,現房與期房也有所不同,如未能在規定時間內繳納印花稅,州政府會加罰利息;如晚交印花稅有特殊原因,可提出申請豁免或減免利息。

  • 如買的是樓花,買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅。
  • 如買的是現房,買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅即使30天內該房產還沒有成交。

1.2 海外人士附加印花稅

在2016年昆士蘭州的預算案出台以後,昆士蘭州政府也將從2016年10月1日起開始對海外人士征收除印花稅以外的附加印花稅。

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:

  • 澳大利亞公民
  • 持有永久居留簽證人士
  • 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2016101日後簽署交換的合同的買家需要繳納額外3%的海外人士附加印花稅。這就意味著,如果買家是2016年10月1日前簽署並交換完的文件,就不需要繳納這個額外的印花稅。如果是此日期後,海外買家除了需要支付正常的印花稅外,還需要支付額外3%的印花稅。

我們以昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例,取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%,則:

  • 一般印花稅:×3.75%=22,500澳元
  • 附加印花稅:×3%=18,000澳元
  • 總印花稅額為:40,500澳元

1.3 土地稅

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種,由各州/地區政府收取,目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值,實行一年一征繳。州稅局(State Revenue Office)每年對土地價值進行評估,按照上年度財政年最後一天,即每年6月30日(或12月31日)對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳(Council)所提供的“土地價值”(Site Value)為基礎進行土地稅計算的,而此“土地價值

土地稅,按字面意思拆解,即對“土地價值”所征收的稅,而“土地價值”不包括地上建築物的價值。例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣,那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節,然後通過市政費與稅單通知單通知業主。即,土地稅和房屋建築價值沒有關系。

除澳大利亞北領地沒有土地稅外,每個州對“應納稅土地價值(Taxable Land Value)”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且,相應土地稅的起征額也是不一樣的。以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例,如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州,應繳土地稅如下:

關於土地稅豁免的更多信息,請參閱以下文章:

2. 首次置業補貼與印花稅減免

與中國各大城市紛紛推出“限購令”不同,澳大利亞政府一向將“讓從來沒買過房子的年輕人買得起房“作為主要政策進行落實與執行。在此大背景之下,昆士蘭州政府對於首次置業者的支持力度也越來越大,主要推出以下政策以鼓勵並支持首次置業者安居樂業:

2.1 首次置業補貼

首次購房補貼計劃由澳洲政府投資、由OSR機構管理,旨在幫助符合條件的澳洲首次置業者去購買或者建造他們的第一套自住房。這個計劃只針對住宅房產的購買或者建造,申請者也必須是澳洲公民或永久居民。這個補貼的數額隨各個州和所購買的房屋項目而不同,最多可高達2萬澳元。20171231日前簽訂交換的合同,昆士蘭州政府將給予2萬澳元的置業補貼。在物業交割過戶手續完成之後,或在物業建成拿到建成證明之後,即可在12個月內向昆士蘭州OSR辦公室遞交申請。

申請首次置業補貼的主要要求如下:

  1. 必須是澳洲永久居民或公民;
  2. 置業者年齡滿18周歲;
  3. 不能以公司的名義購買;
  4. 置業者從未在澳大利亞任何州擁有房產;
  5. 新房合同價值不超過750,000澳元;
  6. 必須在成交後12個月內提出申請;
  7. 至少在所購物業的第一個12個月中連續在居住滿6個月;
  8. 聯名置業者中的任何人未曾申請過補貼;
  9. 聯名置業者只可以申請一次,並僅限於一套物業;
  10. 如果在2000年7月1日之後買過房子作為投資用,而且從來沒有住過此投資房,並且在2000年7月1日之前沒有擁有過任何房產,同樣有申請資格。

2.2 自住(房屋)印花稅減免

申請自住(房屋)印花稅減免的主要要求如下:

  1. 置業者以個人名義購買;
  2. 置業者年齡滿18周歲;
  3. 置業者在交割過戶手續完成之後的12 個月內必須搬進去自住;
  4. 置業者入戶之後的12個月內不可將房屋出售或出租;
  5. 置業者必須是首次購買房屋,在世界上任何地方沒有擁有過房產;
  6. 置業者未曾申請過類似補貼。

印花稅減免的幅度如下:

2.3 自住(空地)印花稅減免

申請自住(空地)印花稅減免的主要要求如下:

  1. 置業者是首次購買空地,世界上的任何地方沒有擁有過任何房產;
  2. 置業者購買的空地價格少於$400,000;
  3. 置業者年齡滿18周歲;
  4. 置業者承諾在空地上建築自己的自住房;
  5. 置業者承諾只會在空地上建一套房子;
  6. 購買時,空地上沒有其他建築物的存在;
  7. 置業者未曾申請過類似補貼;
  8. 置業者必須在空地交割完以後的2年內建好房屋並入住;
  9. 置業者必須自住滿一年,且一年內不可出售或出租。

印花稅減免的幅度如下:

聲明:

  • 《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編:
    • 第1、5篇章主筆:林彙銘律師
    • 第2、3、4篇章主筆:來哲夫律師
  • 《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。


居外責編:Zoe Chan

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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投資澳洲房產 如何選擇最適合你的律師?

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在英聯邦法律體系的國家中,律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業地產還是住宅地產,買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款,律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判,直到雙方達成協議為止。因此,在海外置業的過程中,委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹,幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。

在澳房投資法律服務中,律師的職責與委托流程

在澳大利亞法律體系中,律師的身份是法院的組成部分,是法院的工作人員,首先對法律和法院負責。盡管在具體案件中 律師收取客戶的律師費,為客戶提供法律服務,但是律師必須在遵守法律規定,遵循正義公平原則的基礎上,才能為客戶爭取最大利益。比如客戶要律師做偽證,律師沒有別的選擇只能拒絕。在物業投資過程中,買方律師要告知買方相關的法律權利義務,在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

買方律師在為客戶服務時,會為客戶提供一份律師收費協議,明確告知客戶和律師的委托關系。 律師代理產權轉讓手續是基於委托人和律師或律師事務所協商一致而形成的委托代理關系,委托人與律師事務所協商簽訂的委托代理合同,是規定律師代理委托人辦理具體法律事務的合同,它確定了律師事務所與委托人在代理該項法律事務過程中的權利義務關系。

根據相關法律,一般情況下,一個律師只能為一方工作(除非特殊情況並且利益雙方明確知情和同意),必須避免利益衝突。那麼買方 的律師在該購買合同中,一旦確定為買方律師,只能為買方工作,為買方爭取法律權益提供法律服務,不能也不是為賣方或者賣方的代 理工作。

作為律師,其專業範圍也只能僅限於提供法律服務。至於客戶所購買的房屋是否物有所值,是否會漲價增值,是否好出租,租金有多少,是否有景觀,是否旁邊有幼兒園、學校、公共交 通、購物中心等,房屋建設進度,房屋建築質量如何,屋內裝修標准是否合格,以及自己能否貸款,能貸多少,貸款利率,如何還貸,彙率走勢如何等等諸如此類關於房產投資、貸款、外彙等的問題,律師作為法律專業人士(而非投資分析師)不能夠,也不可以,更不應當提供任何建議或者答案。

總體而言,律師在產權轉讓(Conveyancing)過程中主要工作可以分為以下:

1、購房合同:在簽署購房合同之前代表買方與對方律師協商、敲定其中的合同條款,以其專業角度盡可能地去除對買房不利的不公平或懲罰條款。

2、交換合同及支付定金:由於國內的外彙管制,通常中國買方需要更多的時間,將款項轉賬到澳大利亞。這是,律師可與賣方律師協商,要求延長買方支付定金的時間,以確保買方能夠正常履行合同條款。

3、印花稅計算:印花稅的計算繁雜,一般購房者可能並不了解,而律師不但可以幫助買方准確計算所需購買房產的印花稅金額,還可根據買方的情況申請相應的印花稅減免。在簽署買房合同前,律師都會向買方確認印花稅的金額,並幫助買方完成所有相關文件、表格,確保滿足法律、法規的要求。

4、所有權轉讓:澳大利亞各州對於房產轉讓證書的隱性要求較高,稍微處理不慎,可能會引起不小的法律糾紛。為保證這一步驟的順利進行,律師會起草房產轉讓證書,提醒買方按照正確的方式簽署轉讓證,並在房產交割前及時檢查證書的有效性,是否能被政府部門接受,確保買方在交割後順利成為新的房主。

5、房產交割:在交割當日,買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用,以確保買方正確支付。此外,買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項,以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點,通常由律師代表買方出席交割過程,以保障買房權益、以及房產的順利交割。

6、向土地局注冊所有權:律師會在房產交割後,與當地相關政府部門聯系,以確保該房產的所有權已正確轉讓至買方名下。

如何選擇合適自己的律師

現在法律行業就像是一個雙盲的市場,客戶抱怨找不到好律師,律師也會抱怨找不到案源。絕大多數買方在簽署購房協議時都會聘請律師進行,但仍然有例外。如果客戶原來就有一些投資經驗,並且時間充裕,願意鑽研相關法律法規,那麼仍然可以自己操作相關的法律事宜。不過對於大部分人來說,有一位專業的法律從業者幫助客戶進行產權轉讓,可以更好地保護交易安全與個人權益。

從建立信任的角度,當事人找到合適律師的相關途徑有:

一是通過投資經驗豐富的“過來人”推薦口碑好的律師。

二是通過中介推薦律師:有買方擔心使用中介推薦的律師會產生利息相連的問題,其實不用擔心,有過切身體驗的買方通常都會承認,專業中介推薦的律師可能往往比自己盲目找的律師更專業。原因是,作為從業多年的中介,對行內的律師可能也多少打過交道,貌似互相競爭的中介之間也常會互相交流客戶回饋,對律師的狀況也要比外行人更了解。中介通常也希望推薦最專業最盡責的律師說明自己的客戶完成交易。而律師是持牌經營,他們只收取服務費,不可能去勾結中介做坑害買方的事情、冒丟掉牌照的風險。而賣方有自己的律師,中介推薦的律師與賣方律師沒有直接利益關系,只代表買方利益為買方服務。

三是通過媒體曝光率:一些律師會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人,如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富,人品正直,不防打電話或去電子郵件做進一步的了解。此外,還可以到一些專業的海外投資置業網站上咨詢,這些網站推薦的房產律師都會附有詳細的背景介紹,為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。

買方容易陷入兩個誤區,一是誤以為律師級別越高越好,接了地產業務的律師必然精通地產方面的業務。二是片面對比價格,傾向於選擇最便宜的律師。

實際上律師的業務十分廣泛,不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同,並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務,而且不同州的地產法律也有所不同,如果在悉尼做其它州的業務,需找持有其他州牌照的律師。

此外,建議不要太糾結於律師費價格。建議不要與律師壓價格,如同真正聰明的投資者只求最專業的相關服務,不屑向房產中介與貸款中介索取回扣一樣,只貪圖最低的價格,很可能令你支付其他方面更昂貴的代價。

聲明:《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 


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泰國教育體系靠譜嗎?看完這篇文章就知道!|居外專欄

相信每個人都經歷過高考,因為它是高三學生最重要的轉折點。在考試期間學生們都有共同的煩惱及壓力,而這些煩惱都是必然的。考試通過的學生可以踏入新的學習環境、可以追求自己的夢想。泰國教育制度自古以來一直都在不斷地完善其不足之處並取得卓越的進步,其中高考就是一個例子。本篇文章將給大家分享泰國高考各個階段的演變。

第一個時期為1961年前,由於泰國特殊的社會背景以及教育體制,泰國各大學通常自主進行人才的選拔,通過設置題目和標准來實現各自需求的實現。

第二個時期為1961―1998年間,這一時期的特點突出的表現為高校的聯合考試向國家統一考試的過渡。這一階段教育體制的集中化趨勢逐漸加強,一方面,使得教育權力也日漸向中央集中;另一方面,也使得高考的地位和重要意義日益凸顯。在這一過程中,我們亦可以將其細分為三個階段:

  • 1961―1962年的聯合考試雛形期、1962年的多所大學聯合考試期。
  • 1963―1998年的統一考試期,泰國對於多元人才需求的日益重視,開始加強院校人才培養的多層次、多樣化意識。

第三階段則以統一考試為標志,開始了泰國制度化考試的新時期。

1999―2005年之間,高等教育委員會在結合國際經驗和本國國情的基礎上,將“一年一考”更改為“一年兩考”,與此同時,開始重視學生高中學習期間的成績,並首次將其納入國家的高考評價制度之中。

第四個時期為2006―2009年之間,高考制度出現了巨大的變化,多元化的招生錄取制度開始形成。考試制度逐步重視對學生的賦權,尤其是考試項目、高考時間與學生息息相關的項目等,其日益增強學生自主選擇權,使得考生對自我命運的掌控也得以增強,同時也顯示出了泰國高考制度“以人為本”、“以考生為本”的理念。

第五個時期為2010年至今,該階段的主要特點便是將GPA從整個評價體系中進行了移除,同時將A-NET改為AT(能力測驗),以此來突出人才競爭時期對於能力的高度關切。也就是說,整個評價體系再次進行了重構:

第一,由於GPA的取消,GPAX的比例得到相應提高,其權重由原先的10%上升為20%。

第二,O-NET仍然維持在30%左右。

第三,AT測試的權重設置為50%,這其中又進一步細分為GAT(普通能力測試)和PAT(專業能力測試)。其中,為GAT給予10%―50%的權重設置,此項目意在考察個體是否具備完成本科學業任務的能力;為PAT給予0%―40%的權重設置,以此來考察個體的專業基礎知識掌握情況。

在考試的制度上各個國家的高考制度都不一樣,在中國是屬於“一考制”,全國在規定時間內統一進行考試。而泰國是分兩次考試,即:O-NET (每年2月)和 GAT PAT(每年3月)之後再以幾部分按百分比合算的成績及學生個人的專業基礎知識掌握情況來申請大學。

泰國的大學錄取制度是相對科學和全面的,高中三年的各科分數和綜合表現分,占錄取總分數的20%;高中基礎知識考試占30%,此外泰國還學習美國的學術能力評估測試模式,把高中的高等知識考試改為”一般能力傾向測試”和“學術能力傾向測試”,前者占10-50%,後者占0-40%,這兩個能力的測試所占的比例也是取決於各個大學和專業的規定。

每年除了統一考試之外,高中階段成績非常優異的學生,可以在高三那年的7月份憑GPA(高中三年的綜合評價成績)向大學申請免試入學。

總之,泰國的高考制度非常靈活、科學,側重於對學生綜合能力的要求,因此學生在校的學習生活也是多樣化。


責編:Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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