Category: Special Investment Column

根據多倫多地產局上周發布的最新月報，3月份整個大多倫多地區共完成房地產交易7,228宗。這一數字較去年3月的11,954宗，大幅下降了39.5%，甚至較過去十年的3月份平均水平也降低了17.6%。

在MLS上，3月多倫多新上市房源數量為14,866套。這一數字較去年3月下降了12.4%。相較過去十年的3月份平均水平，也下降了3%。MLS房價指數，該指數是根據不同地區的不同類型房屋進行調整後得出的。

在各類房源中，唯一同比有所增長的依然是Condo。相較去年3月，Condo均價上漲了6.1%，但是銷量卻下滑了32.7%。而其他類型的房源，則是同比銷量和售價一並下滑。

加拿大地產局主席Tim Syrianos表示：“多倫多地產局早先就已預測，今年第一季度的銷售額會比去年降低不少。受到公平住房、新的壓力測試，以及更高的借貸成本的影響，很多買家會暫時擱置他們的購房決定。我們預計到今年下半年，房屋銷售量會比去年同期有所抬升。”

3月份MLS上大多倫多地區總體基准房價指數較去年同期下降了1.5%。與去年3月相比，房價平均下滑14.3%。

盡管市場環境的確對此起到了作用，但均價下跌其實是各方面綜合影響的結果。通常在某個特定區域中，房價最高的是獨立屋。而在目前，獨立屋價格的下跌情況也最嚴重。此外，價格在200萬以上的高端獨立屋銷量竟僅是去年同期的一半。這也進一步影響了3月房屋的均價。

多倫多地產局市場總監Jason Mercer則表示：“現在，我們比較房價時，常會拿兩個截然不同的時期來做對比。去年我們的房屋庫存量還不到一個月，而今年的庫存量這在兩到三個月之間。於是今年的房價無法和去年巔峰時期相提並論，這是肯定的。然而到今年下半年，房屋價格將較第一季度有大幅度的提升。因為目前的上市水平仍低於平均值，這將在下半年促成銷售額的增長。”

接下來讓我們看看三月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨棟房

獨棟房方面，整個大多地區三月獨立屋交易3,120宗，獨棟房均價$1,005,779。其中，多倫多地區成交706套，均價$1,293,903，數量和價格均居大多倫多地區首位。

皮爾區成交685套，均價$914,457。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計381宗交易，但均價最低，僅$796,656。交易數量排第二的是密西沙加，246宗，但均價最高，達到$1,076,183。Caledon地區售出58套獨棟房，均價$1,002,349。

Halton區三月共成交396套獨立屋，均價$1,063,742。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出164套，均價$1,298,382。其次是Burlington，售出107套，均價$939,555。Milton在數量上排名第三，售出77套，均價$868,257。Halton Hills在數量上最少，售出48套，均價$852,480。

半獨立屋

三月大多地區共售出686套半獨棟屋，均價$782,831。皮爾區售出最多，共251套，均價$663,873。其中，Brampton售出數量為全區最多，共141套，但均價最低，為$628,380。密西沙加售出104套，均價為全區第一，為$710,596。Caledon僅售出6套，均價$688,083，為全區第二。

Halton區僅售出45套，均價$686,871。其中Milton售出24套，數量上為全區第一，均價$673,892；Oakville售出6套，均價$742,168，為全區最高；Burlington售出9套，均價$738,478；Halton Hills 6套，價格為$606,083，為全區最低。

多倫多市區共售出半獨立屋236套，均價$1,032,358。數量上為大多倫多地區第二，均價為整個大多地區之最。

Condo鎮屋

三月Condo鎮屋共售出503套，均價$574,404。多倫多市售出177套，均價$651,092，銷量和均價都居於第一。

皮爾區三月銷售量位居第二，共175套，均價$558,123。其中密西沙加售出133套，均價$580,614，銷量和售價均位於全區第一。Brampton成交42套，均價$486,901。Caledon沒有交易記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共55套，均價$534,269。Burlington售出最多，為29套，且均價最高，為$545,852。Oakville數量第二，為19套，均價$541,005。Milton成交5套，均價$470,200。Halton Hills僅成交2套，數量最少，均價$462,500，為全區最低。

Condo公寓

Condo公寓的均價，是大多地區三月唯一的亮點。在銷量上，大多地區三月共售出2,183套，均價$551,003，較去年同期上漲了6.1%，成為唯一一個較去年三月價格上漲的主要房源類型。其中絕大多數集中在多倫多，共1,573套，均價$590,184。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為296套，均價$423,599。其中密西沙加位居全區第一，售出251套，均價$435,036。Brampton銷售數量位居第二，共45套，均價$359,804，價格為全區最低。Caledon則沒有交易記錄。

Halton區三月售出Condo公寓93套。Oakville數量上第一，共37套，均價為$442,094。Burlington均價為$433,131。Burlington售出29套，位居第二，但均價最高，為$520,275。Milton售出24套，均價$432,025，價格為全區最低。Halton Hills共售出3套，數量上全區最少，均價$486,333。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

三月，Attached/Row/Townhouse 共售出622套，均價$690,438。

多倫多市共售出83套，均價$915,971，價格為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出128套，均價$630,791；Halton區售出131套，均價$696,540。

皮爾區中，Brampton售出最多，為90套，均價$601,669，為全區最低；密西沙加售出28套，均價全區最高，為$715,886，價格全全區最高；Caledon售出10套，均價$654,630。

Halton區中，Oakville售出52套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$819,448。Milton銷售數量最多，為59套，均價$606,873。Burlington數量居第三，售出13套，均價$678,692，居於第二。Halton Hills售出7套，為全區最少，均價$572,414。

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排版&責編：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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就在2018年的一月，加拿大連續第四次在“全球最佳國家”的評選中，榮獲第二。在眾多加分項中，優質的教育環境，自然是一個不可或缺的因素。正因為加拿大教育在世界範圍內的盛名，也因為加拿大本身在留學、移民等方面一如既往地保持著開放和歡迎的政策，才使得投資私校，成為了2018年大有可為的一項投資領域。

大背景：華人留學市場不斷擴大

根據加拿大教育部的統計，留學加拿大的中國學生總數，正在逐漸增長。2014年，在加拿大的中國留學生數量為10.7萬，到2015年增長到11.8萬。截止2016年底，中國學生數量已經突破13萬，高達132,345人，占加拿大國際學生比例31.9%。

根據加拿大移民局每年簽發的學生簽證數量可知，2007年以來中國赴加留學生一直保持穩定增長，2016年度赴加拿大留學的中國學生接近3.3萬人。2017年1-8月，就達2.8萬人。而中國方面的統計數據也表明，加拿大是中國學生留學的前五大目的地之一。

而且目前，赴海外留學，還呈現出逐漸低齡化的趨勢。根據中國教育部發布的《2017留學趨勢報告》，在留學年齡段上，高淨值人士做出了與大眾差別較大的選擇。超過30% 的高淨值人士認為應該在高中階段即送孩子出國讀書；大學排在了第二位，占比23.14%；初中以13.76%的比例排名第三。也就是說，中學階段出去的比例達到近45%；而小學階段的比例甚至也超過了研究生。這說明在高淨值人士心目中，低齡留學已經是一種主流的價值觀。

毫無疑問，大量留學生湧入加拿大，加上留學生的低齡趨勢，這些都會給私立的中學和小學帶來巨大的生源和商機。而加拿大方面的環境，則足以使大多地區成為私立學校的風水寶地！

大多地區——最適合私校投資的地方！

根據加拿大法律，私人不得建立大學，但私立的中學和小學都是允許的。從加拿大教育部和安省教育廳公布的官方數據可知，目前全加拿大的私立學校共有1,935所，而整個安省的私立學校就占到了1,263所。其中有近1,000所，位於大多倫多，以及周邊的滑鐵盧、尼亞加拉等區域。

而加拿大統計局的數據也顯示，目前來到加拿大留學的學生中，有將近一半選擇在安省學習。而來自中國的留學生，則超過了留學生總數的四分之一。中國留學生的低齡化趨勢，勢必讓有意投資私立中小學的朋友，能獲得更多的華人生源。

現在絕大多數來到安省的留學生都會選擇在大多倫多學習生活。作為安省，乃至整個加拿大，經濟最發達，人口最稠密，同時也是教育資源最豐富的地區，大多倫多是當之無愧的私校首選之地。

大型私校：優勢與前景

如前所述，中國學生低齡留學的趨勢將會讓大多地區在2018年接納更多的小留學生。而父母家長在決定將孩子送出國門時必然會考慮擇校的問題。相比加拿大的公立學校，私校在以下幾個方面具有巨大的優勢，可以使其吸引大量優質的生源。而這些優勢同時也意味著私校投資獲利豐厚，具有絕佳的前景。

一、硬件設備

許多公立學校的硬件設備也很不錯，但私立學校往往更勝一籌。因為私校的資金來源更加充沛，所以多倫多最好的中小學校舍、體育館和科技樓，往往都在私立學校。

此外，私立學校的硬件優勢還體現在得天獨厚的自然環境。比如安省著名的私立學校Appleby中學，不僅所有學生配備一台蘋果電腦，還有著高科技的教學樓，更著名的是它位於Oakville的安大略湖畔，一年四季風光宜人。優美的景色足以樹立一所私校的品牌與形像，彰顯出名校風範。

二、小班化教學

私立學校的學生通常少於公立學校，並且普遍奉行小班化教學。學生更容易獲得教師的指導和關注，也有更多的機會深入學習。

三、提供給孩子更多機會

私校往往更注重培養孩子的領導力，也會提供更多選修課，同時還有更多機會讓孩子參與社區活動。這些對提升學生的綜合素質，發展興趣，以及融入加拿大本地環境，都大有好處。

四、建立學生人脈

從私立名校出來的學生，一般今後都能在社會上找到一份好工作。其中一條很重要的理由，就是他們在校期間，就已經建立了一張看不見的關系網。尤其私校針對的是社會精英階層的子女，在保證入學生源質量的同時，也讓私校學生更容易在畢業後獲得穩固和優質的加拿大本地社會資源。

而相比國內的貴族學校，加拿大優質私校的優勢同樣明顯。首先，加拿大的私校可以與本地，乃至美國的大學銜接。加拿大與美國可以互相認證對方國家的學位。這就為那些有意在畢業後選擇常春藤名校的學生省去了不少麻煩。

其次，讓學生就讀於加拿大的私校可以幫助思維的養成。如果學生出國時年齡較長，比如是在完成大學學習之後，那麼即便完成了學業，也很難改變國內生活所帶來的固有思維。而這對於有意在海外定居的學生是相當不利的。這也是許多家長願意讓孩子趁早出國的原因。而及早進入一個純本地是最有利於思維養成的做法。

對投資者的多種好處

投資學校的回報首先取決於學校的經營狀況，其次就是這一地區今後在教育方面的發展前景。就加拿大目前的情況而言，如前所述，隨著國際留學生的增多，以及簽證的日益放寬，將會給私校投資者帶來更多的生源。這也將讓學校的經營前景更加光明。

一般經營良好的私校，其獲利都會比投資普通的住宅高出許多。同時，投資私校還有一項投資一般住宅不具備的獲利途徑，那就是變更土地用途。

在加拿大，投資者買家私校也就買下了學校所在的土地，而只要投資者能取得變更土地用途的許可，那麼在這片土地上就能建造商業建築和高層住宅。而優質的私校用地往往也是交通便利，或緊鄰優質社區的區域，周邊配套也十分成熟，因此非常具有開發前景。屆時投資者可以選擇自己進行項目開發，或將土地轉賣給開發商。其利潤可以超過投資成本的數倍，甚至數十倍。這些都不是一般投資住宅地產可比擬的。

即便不考慮土地升值和用途變更等因素，就投資教育行業本身，也具有諸多投資住宅地產所不具備的優勢。

首先，投資教育行業的回報較為穩定，不容易受到經濟環境的影響，更不容易受到政府政策的影響。由於加拿大重視教育，一般來說，政府對教育行業的政策多偏向穩定持續，態度也偏向鼓勵。這和加拿大政府目前對海外買家炒房的態度可謂別若雲泥。

其次，對海外投資人的限制更少。目前加拿大政府對住宅市場上的海外買家總體持限制的態度，尤其是在卑詩省和安省這些房地產的熱點區域。而對於包括投資私校在內的商業投資，加拿大政府基本沒有限制。只要用於投資的資產來源正當即可。

而因為購買私校本身也是大額的投資，因此還能帶來一項額外的好處，即可以借此投資移民。

此外，有些投資者購買下學校後還會考慮是否可以讓自己子女入學。一般而言，這完全沒有問題。通常私校只需要家長支付相關費用，子女即可入學。即便學生家長本身就是私校的擁有者，從規定上說，也不會有太多限制。不過特別需要注意的是，一些優質的私校是需要對入讀學生進行測試的，只有通過測試，方可入學。這不是法律規定，而屬於學校自己的規章制度。如果投資者有意投資這樣的學校，或者希望將自己投資的學校打造成類似這樣的一流名校，那麼最好是公私分明。作為學校的經營者或持有者，在對待自己孩子和其他學生入學時，還是一視同仁為好。

選擇投資優質私校的條件

目前在大多倫多地區，優質的私校可謂鳳毛麟角。

所謂優質私校，首先必須占據地利。學校位置需要臨近高速公路，或交通要道。同時學校最好靠近周邊的大學。這樣可以方便學生參加部分大學中的活動，為學生了解心儀的大學，以及畢業後的升學做准備。

其次，需要有足夠大的面積，以及開闊悅目的校園和校舍。校舍建築可以時尚現代，也可以古樸雅致，但一定要顯示出足以和教學質量相稱的名校風範。

最後，如果校舍用樓本身自帶教室、辦公室、禮堂等學校必備的房間，那自然是錦上添花。而如果還能配有餐廳、廚房，乃至宿舍臥室，那更是上上之選！因為這樣難得一見的建築，恰好可以讓學校構建起一個封閉式的教學環境，特別適合作為附帶寄宿的私校使用。

私校投資的經典範例：

本案物業臨近多條高速，交通便利；室內面積近15萬平方英尺，占地45英畝；建築外觀古樸典雅，極具名校風度。而且內部設施齊全，還配有餐飲和住宿空間，可構建一個封閉式的教學環境。私校首選，叫價2,100萬加元。

責任編輯：Zoe Chan

 

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