Category: UK Investment Column

2017年3月英國房產月報如期而至，我們來看看本月房產市場又有哪些新的動向值得關注。

首先值得注意的就是根據統計，全國範圍內本月投入市場的新房售價在一個月的時間裡增長了3,877英鎊，漲幅1.3%，這是既2007年以來非常大的月增幅（往年3月增長率基本都在0.9%上下）。另外一點是除去傳統的高房價區域繼續保持穩定增長，英格蘭中北部尤其是東西米德蘭地區房價增速也開始全面提升。

截至本月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為310,008英鎊，比去年同期上升1.3個百分點，雖然持續上漲，但為近十年來數值最高的3月增速之一（往年均在0.9%左右）。

分區域來看，除威爾士地區，英格蘭所有地區房價在經歷上個月上升後繼續保持穩定增長，東米德蘭月增幅最高達2.1%，門檻一向高的倫敦在上個月增長2.6%後本月仍然保持1.4%的增長。即使威爾士本月房價下降2.5%，但也是在上個月大幅增長8.1%的基礎上進行小幅回落，房價仍在穩定增長中。與去年同期相比，英格蘭所有大區房價都比去年有所增加，中北部最明顯，比去年同期高出2%－6%。

在房產均價方面，倫敦地區依舊最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後，但值得注意的是中部區域房價增長大有趕超之勢，房價年漲幅2.3%起步，而東米德蘭地區（East Midlands）房價也首次突破了20萬英鎊大關，這是一個北部城市崛起的非常強勁的信號。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為649,772英鎊，較上月增長1.4%（8,656英鎊），與去年同期相比也增加了0.9%（5,727英鎊）。使倫敦房價持續兩個月穩定增長的因素主要來自倫敦郊區房價上升的推動。

肯辛頓切爾西區（Kensington and Chelsea）房價仍在持續下跌，自上個月下降14.6%後本月再掉10.9%，漢默史密斯區（Hammersmith and Fulham）-1.9%，汪茲沃斯區（Wandsworth）-0.2%。這對於准備在西區定居的購房者是個利好消息，伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低，以稍低價格買到好房子的機會大大增加。但除了這三個區以及莫頓區（Merton）和伊斯靈頓區（Islington）維持不變，倫敦其它27個行政區房價都發生了不同幅度的增長。

使月度房價數據增長的主要集中在傳統高價房產集中區域和南倫敦近郊，房價年漲幅最大地區仍舊是卡姆登區（Camden），上個月月報中月度年度漲幅均達到27%，本月再接再厲增加3.5%；威斯敏斯特區（Westminster）也是大幅增長了9.8%，恩菲爾德（Enfield），格林尼治（Greenwich），克萊頓（Croydon）等倫敦近郊區房價同樣表現搶眼，年漲幅均超過了1%。

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間較之前有所減少，大概是一周的時間，為71天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度也變快不少，減少了7天至64天，房源放出2個月基本就可以售出，為全國最快。

經歷了1月的房價開年“維穩期”（+0.4%）之後，本月房價可以說是強勢回溫，如果說上月大家都在開始制定開年目標，那麼從本月開始一些實干的買家便付諸行動。根據數據來看，在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後，自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說，脫歐影響的房價增長停滯現像已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對本次3月月報表示，在最近的十年中，春季伊始的房價增幅一直都是較為平緩的，一直以來3月房價增速大約都在0.9%水平徘徊，而本月增幅則達到了1.3%。自2007年以來，高數值的3月房價增幅只有2016年大家爭相在最後時刻搶購Buy-to-Let房產的時候，因為緊接著印花稅新政就要實施，而今年我們又迎來了相似的高數值房價增長率。

但另一方面，房價增長迅速，薪資水平與之相比仍然有不小差距，首次購房者購房難度加大，因此市面上可能會出現不少“價格敏感者”，即對價格超出自己預期的房產產生抵觸心理，因此也提醒廣大房產賣家，售房定價不宜定的過於高昂，否則房子可能會滯留手中更久。

對於首次購房者，全國範圍內門檻仍然是19.2萬英鎊；如果您准備購買二套房，那麼至少要有26萬英鎊預算的准備；對於多套房購房者門檻稍有上升，達到了54.2萬英鎊，比上個月增加1萬英鎊。

以下為截至2017年3月20日倫敦32行政區房價趨勢概覽，供大家參考：

 

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去年的500萬人民幣買小島新聞，讓很多國人看的都不淡定了。與其花差不多1000萬去買海澱實驗小學的學區房，還不如去當桃花島主…

今年，英國房產網站做了個調查：100萬胖子在全國各地都能買啥樣的房？倫敦人看完，欲哭無淚…

倫敦，貝絲瓦特（Bayswater）：單臥室公寓一套

在富人未滿中產以上的貝絲瓦特區，100萬胖子可以買一套單臥室公寓。樣子還是蠻好看的，就是這種白色的大樓帶草坪。

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雖然只有一個臥室，但是面積80平米，相當寬敞，裝修也是滿現代的，外面還有個小小的花園。

倫敦，富勒姆（Fulham）：單臥室公寓一套

這個公寓比上面那個稍微寬敞一點，位於頂層樓，可以看到美麗的城市風光與泰晤士河。富勒姆區綠樹成蔭，有很多好學校和精制餐廳，及受倫敦中產歡迎。

倫敦，海格特（Highgate）：雙臥室二層公寓一套

這個區域位於倫敦北三區，風光優美，不過生活配套就沒有南邊那麼fancy，所以相應的房子也會大一點。

同樣的價格，在諾丁山（Notting Hill）也可以買到一間雙臥室公寓，只不過樓上還住了人。諾丁山（對，就是休格蘭特拍電影的那個諾丁山）距離切爾西很近，但是沒有那麼posh，更像個文化勝地。英國首相卡梅倫在這裡有套大宅。

在倫敦周邊的海岸小鎮布萊頓（Brighton），這麼多錢可以買到一棟喬治亞時期的三臥室三層樓大宅，還帶樓頂露台。

到了度假小鎮康沃爾（Cornwall），一百萬胖子可以在大海邊買一棟設計超屌的三臥室別墅，真正實現面朝大海春暖花開，在自家陽台上就可以看海。

在索佛克鄉下，這麼多錢可以買一套由著名設計師Peter Aldington設計的四臥室大宅，看起來好像浮在草坪上。

除了奢壕的四個臥室，這棟房子還有三個會客廳，一個私家花園和兩個浴室，還有周圍的林地。

在中產熱愛的通勤區薩裡（Surrey），一百萬英鎊可以買著名設計師Glen Beard設計的這套四臥室大宅。

在風景如畫的小鎮科茨沃爾德（Cotswolds），則可以用一百萬英鎊買到一套四臥室的大宅+周圍的林地+馬廄（言下之意就是，只對有錢人出售…）。

那麼，到更偏遠一點的諾桑伯蘭（Northumberland），也就是湖區的所在地，這麼多錢可以買下一棟五臥室大宅，自帶林地和游泳池！

在北部小鎮萊頓（Ryton），可以買六臥室大宅，帶按摩浴缸。

看完了，只覺得住在倫敦真的很苦逼…

 

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Halifax最新報告指出英國首次購房者購房月支出與租房月租金差距縮小，只因購房成本增加太快。專家稱房價增漲太快購房越早承擔的成本壓力越小。所以如今購房每月還貸£705 vs租房每月付租金£759，您准備選哪個？

對於英國人來說，到底是買房還是先租房是一個永恆的問題，願景與現實間的糾結總是會帶給兩邊各自不同的理由。但目前來看，在英國購買首套房的月支出是實惠於在外租房的，這點顯而易見，只不過大部分英國人湊不足買房的首付。

截至目前為止，首次購房者在英購買三居室房產每月需要支出的花費約為705英鎊，而如果租一套三居室則要花費759英鎊的月租金。雖然買房仍然比租房劃算，但目前二者月差距也不到60英鎊，每年算下來約650英鎊，年差額與去年數據相比減少約230英鎊。大家來看看2008年到2016年二者之間差距的變化：

也就是說，由上表數據來看，2008年金融危機過後政府為鼓勵經濟恢復以及解決住房問題，廉租房數量明顯增多，那個時候倒2009年基本是租房比買房便宜。不過情況在短短兩年內發生了變化，2010年起買房的花費開始接近最後低於租房，到2011－2013年買房支出要比租房年花費少約1,000英鎊。之後這一差距再次減小。

就地區來看，目前倫敦地區租房買房支出差距最明顯，也就是說能買房最好盡快買房，一年可以節省近2,000英鎊；富人區較多氣候較好的英格蘭西南地區緊隨其後，買房花費也能比租房一年節省近1,000英鎊。只有東安格利亞和約克地區二者差距較小。

雖然目前購房貸款利率已經為歷年新低，但是每月需要支付的費用仍然逐步升高，Halifax將這歸結於房價上漲過快，與5年前相比首次購房者不得不支付更多房款，對支付的比例達45%。

Halifax首席住房經濟研究員Martin Ellis表示，在購房月支出方面，我們除了考量月還款數額，還將房產的地租，物業費，維修護理費，以及保險花費算入其中。但即使加總了這些，現在仍然是買房比租房劃算，這點是毋庸置疑的。

目前對於首次購房者來說三居室房產首付均價為3.1萬英鎊，最便宜的北愛爾蘭地區1.6萬英鎊，最貴倫敦地區約11萬英鎊，但英國家庭的平均資產卻呈現下降趨勢。根據英國最大保險集團Aviva本周公布的家庭資產報告，目前英國有25%的家庭月收入少於1,500英鎊，即低收入家庭；而高收入家庭（月收入超過5,000英鎊）占比則不到8%。平均存款和投資金額從去年夏天最高水平的4426鎊下降到了3134鎊，為2015年夏天3116鎊以來的最低水平。

研究還顯示，英國家庭擁有自己房產的比例（64%）為4年來最低水平。其中低收入家庭擁有自己房產的比例最低，為41%，而一年前該比為43%。而另一方面，高收入家庭擁有房產的比例為90%，高於2015/16年的88%。這可能是因為首次購房者難以獲得房貸，或者低收入家庭被銀行認為非“優質”借款人，因此在購房的道路上陷入“死循環”。

Aviva UK負責人Paul Brencher表示，雖然房貸利率為歷史低位，但低收入家庭要符合貸款要求和存夠首付仍然困難重重。由於收入增長停滯，很多人可能越來越難攢夠購房首付，因此政府必須快速采取行動來根除這一波不平等的風潮。

2016年共有33.9萬人加入首房購買大軍，為2008年以來最多。為今看來，想要盡可能守住自己的錢包只能不斷與時間賽跑，與同樣准備買房的購房大軍賽跑。而這樣仍不知能否跑過購房成本的上漲…

 

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話說，脫歐公投至今，英國商界和政界一直是激流暗湧。最新消息稱，梅姨不顧上議院反對，決定在3月15日啟動脫歐條款，比之前預定的月底提前了一半！

商界最大的消息，不就是收購奶酪刨麼？我就靜靜的看著國內的土豪買下金融城，買下金絲雀碼頭，買下海德公園…

瞧，住在英國，好山好水好空氣好八卦，除了食物比較暗黑，風比較魔性，還有啥好抱怨的？

不過，說到安居樂業，英國本地人一定要抱怨一通：中國房價漲漲漲，我們英國人完全能體會啊！你們那邊蝸居，我們這邊租蝸居好麼？這個現像在倫敦尤甚。據調查，65%的倫敦人（不光是年輕人哦）選擇租房和裸婚。

所以，好不容易來到大都市，辛辛苦苦打拼多年，最後還是… 連做房奴的資格都木有麼…?

一直按兵不動的英國央行，看在眼裡，記在心裡… 終於出手了！據英國各大媒體報道，英國央行最近微調了之前的政策，讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸。該調整將會即時生效。

之前是什麼狀況呢？幫大家復習一下好了：

2014年，英國金融政策委員會向審慎監管局（Prudential Regulation Authority）和金融行為管理局（Financial Conduct Authority）提議，建議這兩個機構應該“確保房貸機構在每個季度，不要讓新批准的住房貸款總數中，貸款收入比在4.5或者更高的貸款比例超過15%”。

這個規定其實非常模棱兩可，而且如果用季度來作為時限其實很不好控制。現在，作為英國央行一部分的金融行為管理局，已經確認會將目前固定的季度限額改為年度限額。

雖然，這只是一個技術上的調整，但對於想要獲得高房貸收入比的貸款的買家，是具有非凡意義的。因為這樣一來，房貸機構可以更輕松靈活的管理限額，而不是每個季度都得小心翼翼，不肯放貸。

有了這項利好，年輕人完全不用啃老，爸爸媽媽也可以樂享天年了。

所以，大家可以看出，4.5的貸款收入比是個基准線，之前央行怕很多人無力償還借款導致壞賬，一直在放貸方面卡的比較死。畢竟有了次貸危機那種前車之鑒，又加上英國人天生謹慎保守的作風，金融機構放貸前都會做很詳細的背景調查，比如申請人的地址要是頻繁更換，貸方就會覺得他居無定所，從而質疑他的償還能力。

英國房貸專家Ray Boulger表示，這個改變意味著貸款機構批准貸款金額為4.5倍年收入的額度，可以增加約10%。從短期來看，更多的屬於此範圍的貸款申請將會被批准。

不過，Boulger也指出，因為很多房貸產品都有6個月的有效期，但房貸公司並不知道貸款人能多快完成房貸申請，那麼政策一出，申請人必然會增加，那麼這個15%的名額很快就會被占滿，所以一些房貸機構可能會把這個比率調低到13%，以應對突發狀況。

所以，如果想要搭上這趟“順風車”，就要趕快申請哦！再說，英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%。也就是說，租房的成本比養房的成本還要高了！

當然，目前有一種說法是：脫歐以後，很多人要撤出英國，造成大量房源閑置，人口變少，房價不就應該降了嘛？

那麼，看看歐盟統計局的數據好了：到2050年，英國人口將持續增長，領跑全歐（那時候已經脫了），房價還是會蹭蹭上漲啊！2015年（綠色）和2050年（藍色）三國人口的數據圖，從左到右依次是德國，法國和英國。

那麼，英國都有哪些區域，適合居住/投資呢？倫敦就不和大家說了，因為目前，很多英國人都把目光投向了價格低窪地——曼城最近可是變得越來越火了。身為全英第二大經濟重鎮，曼城生活現代，發展迅速，而且房價才是倫敦的50%啊！

日前，上議院以358票對256票，要求對梅姨提出的脫歐草案重新修正。修正的焦點不意外，還是歐洲移民問題。

據英國《電報》稱，梅姨將在啟動Ariticle 50後，宣布在這個時間之後入境英國的歐盟公民不再自動獲得永居權，然後，反對黨當然就把梅姨的態度解讀為限制歐盟公民自由入境了。

這時候，一直carefree的歐洲公民才大夢初醒。據內政部統計，去年最後一季度，政府一共給32,000人頒發了永居證，比前年同期增長了560%！

結果，上議院這個投票，讓梅姨原本打算在3月15日就啟動脫歐條款的計劃不得不擱置。因為上議院的意見在13-14日才能發回讓下議院重審，審不完的話… 就沒法開始脫。即使最後下議院否決修正案，要正式啟動脫歐條款，怎麼也得等到三月底。

而現在，雖然梅姨對保守黨占優勢的下議院有信心，但是工黨老大Jeremy卻頻頻贊揚上議院，倒時候搞不好會弄出什麼么蛾子。

自民黨的人也跟風說，他們一定會反對梅姨啟動脫歐條款。黨魁Tim Farron表示，會盡所能促使第二次公投發生… 所以，此時的梅姨，真的需要借助315之力，明辨敵我。

除了“內亂”，據彭博社報道，英國的零售業和房市也不容樂觀。零售業的銷售量整個滑落不說，房價漲幅遠遠不到預期。

到今年二月為止，英國全國房價在三個月內增長了5.1%，比一月的5.7%要低。這個房價漲幅，也是脫歐之後的第二個低點。很多國內，戰鬥民族和中東的買家都聞風而來抄底了！

根據零售業研究機構British Retail Consortium的數據來看，非食品類的零售銷售額出現了自2011年來的首次下降。

於是，在政治和經濟的雙重壓力下，英鎊又一次毫無懸念的跌了！

據彭博社報道，上議院修正提議一出，英鎊對十個主要國家的貨幣就跌到了七周以來最低點。

下圖顯示的是英鎊對主要貨幣貶值的百分比，貶值率最高的竟然是挪威克朗：

英鎊兌美元跌0.6%，為1.2230。美元堅挺背後的原因，根據分析家的意見，是市場認為美聯儲將在本月加息。路透數據顯示，投資人現預計美聯儲在本月加息的概率高達87%。

在談到此次英鎊下跌時，ING的分析師Viral Patel說：“上議院的表決增加了脫歐的不確定性，但是英國近期的經濟數據也不容樂觀。投資界希望看到盡快啟動脫歐條款，這樣，一切不確定性將煙消雲散。”

 

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2016年英國學生公寓的交易額約31億英鎊，為2015年總額的六成。2016年交易額從總體來看與預期水平相符，超最近五年來均值，為歷史第二高水平。（倫敦留學生公寓）

著美國學生公寓市場日趨飽和，眾多海外投資者將目光瞄準了全球第二大留學目的地——英國。眾所周知，美國的高等教育水準壹向受到國際社會的推崇，而唯壹能與之媲家，也只有英國了。而英國不像美國那樣地廣人稀，因此學生住宿問題更為嚴峻。由於宿舍數量嚴重不足，英國大學壹般僅為大壹新生提供學校宿舍。這意味著，至少有70%的學生需要自己解決住宿問題。

全球資本湧入英國學生公寓市場。過去十年，大量資金投向學生公寓市場。這種統壹管理的模式受到了廣大學生的歡迎。相比學校宿舍，學生公寓的條件更好，設施更新、更完備。相比出租房，免去了看房、選房的困擾，並且學生公寓將水、電、網這些瑣碎的費用全部包含在了房租內，公共區域有專人打掃，燈泡壞了、下水道堵了管理公司維修，省心省力，省時省事。

2016年，單身公寓仍然是最搶手的學生宿舍類型，雖然供應量同比增長24%，但依然不能滿足市場需求。與2015年41%的供應增長率相比，2016年只有其壹半之多，這也是開發商低估市場需求所致，怕供大於求而影響到租金，另外，高成本壓力也削減了開發的熱情。

大學生人數逐年攀升，如今全日制在校學生達170萬之多，與去年同比增長了0.4%。2016/2017學年，為學生提供的專用床位數為56.8萬張，同比增長5.4%。2016年，英國學生公寓平均租金與去年同比增長2.7%。

全日制學生人數：170萬

海外留學生人數（不包括歐盟）占比：1/5

學生床位：56.8萬

2016年租金年增長：2.7%

現在大學生人數創歷史新高，全日制在校學生達170萬之多，同比增長0.4%。雖然學費也在不斷升高，但依舊阻擋不了學生就讀高校的熱情。

2015/2016學年，大學入學（UCAS）申請（壹年級大學生）人數同比增長2.7%。自從錄取人數限制被廢除後，使得高校和學生擁有更多的選擇空間，優質大學也成了優質學生的集聚地。高緯物業指出，這也加劇了高校之間的競爭，促使校方提升教學服務，另外，學生的飲食和住宿條件等軟實力也是競爭的關鍵所在。當然，今後就業問題更是擇校的重要因素。

海外留學生（非歐盟）人數占英國學生總數的1/5，2014/15學年海外留學生人數是28.4萬，十年來增長了73%。

如果英國學生選擇住校的人數增多，而非歐盟的海外留學生還在持續增長，那麽未來幾年學生公寓將更加緊張。

大學投資和優先考慮的高校競爭日益激烈，這也要求校方更加重視學校資源、教學質量、校園基礎設施等方面建設，另外，學生的生活條件設施等軟環境也不容忽視，個別學校因經費捉襟見肘，想改善校園環境卻力不從心，這就迫使校方不得不與校外機構聯手改善學生公寓等基礎設施。

校方與外界機構聯合辦學正成為壹種趨勢，將極大的改善校園環境，並產生壹定的收益。

2016/2017年新建學生專用床位數：29000

2016/2017年學生專用床位總數：568000

2016年英國PBSA平均租金同比增長2.7%

2016年所有可用學生專用公寓平均租金同比增長2.7%。

*私營公寓平均租金同比增長3.5%，大學公寓租金同比增長2.4%。

由於所在地區不同，因為英國學生公寓的平均租金增幅也不盡相同，雖然地理位置優越的地區租金呈良性增長趨勢，但也有部分地區租金上漲並不明顯，甚至出現了零增長。

但總體而言，私人運營的學生公寓數量仍少於學校提供的宿舍數量。而隨著學生數量尤其是留學生數量的連年增長，學生公寓的需求有增無減。今年上半學年，整個英國學生公寓的平均租金漲幅為1.59%，倫敦地區為1.55%。而在利物浦、布裏斯托、卡迪夫、紐卡斯爾、愛丁堡五個地區，漲幅達到了3%-4%。

據高緯物業（Cushman & Wakefield）發布的數據指出，學生：床的比值已從2.1增長到2.3。雖然公寓和床位的供應數量在不斷增多，但從整體上看，依然無法滿足市場需求。另外，開發商還需另想辦法解決供需緊張的問題。

HMOs

對於開發商而言，在營建學生公寓時不僅要考慮到學生的經濟壓力因素，還有修建成本的因素，隨著土地利用方式競爭日益激烈，成本也隨之升高，現在市面上出現很多HMO宿舍，作為壹種學生公寓的新型替代品，即可保障住宿條件，而且價格實惠，將給學生提供更多的選擇，也能緩解市場的供需壓力。

投資市場

2015年，是英國學生公寓投資創紀錄的壹年，其成交額高達51億英鎊，約82%市場份額屬於投資組合，而且主要的投資對象是來自海外。

2016年學生公寓的交易額約31億英鎊，為2015年總額的六成。2016年交易額從總體來看與預期水平相符，超出最近五年來的均值，為歷史第二高水平。價值約2.5億英鎊的學生公寓正在交易中，另有價值約9.5億英鎊的學生公寓待租，其中包括價值4.5億英鎊的投資組合Union State Portfolio。

市場驅使加上政府鼓勵，各大地產咨詢服務機構紛紛給出了樂觀的市場前景預估。這也極大地調動了開發商的積極性，使得他們敢於給出包租和高收益的承諾。

不同於國內的房地產開發市場，國外的開發商往往較註重實際，他們對新樓盤的開發首先是基於市場需求。有多大的市場就開發多少房產是英國開發商的理念，且政府監管也更為成熟、到位。相比其他投資房產，學生公寓投入少、收益高、租金穩定、免於費心打理，但這不意味著學生公寓投資就沒有缺點。

租金增長支撐收益率

2013年至2015年，所有類型的投資機會投資收益率下降0.5%~1%。2016年，整個直接出租部門的投資收益率沒有明顯的波動。至2016年11月，學生公寓的總成交量為42206張床位，接近2015年同期時的水平431076張床位，由於倫敦的投資活動出現大幅度下滑，每張床位的均價從99750英鎊跌至73450英鎊。

可能是受到債券收益率下降及投資避險的雙重影響，年金領域的投資收益率進壹步壓縮，投資者們追求的首要投資的投資收益率也至少壓縮了25個基本點，跌至3.75%~4.0%之間。例如，Aviva公司出資7600萬英鎊收購了位於溫徹斯特的Godiva Place，Coventry 和Queens Road Student Village以3100萬英鎊被Legal & General公司收購。

高緯物業英國學生公寓追蹤機構（The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker）指出英國學生公寓的平均租金同比增長2.7%。可以看出平均租金的增長有力支撐了2015年創下的收益率水平。

開發——供應增長創紀錄

2016/2017學年學生專用床位數為568000張，同比增長5.4%，這是高緯物業成立英國學生宿舍追蹤機構有記錄以來的最高增幅水平。

2015年單身公寓的數量同比增長41%，2016年同比增長24%，單身公寓依然是受關註的壹個重點。

壹些投資者對在建的學生公寓規模持懷疑態度，是否能滿足學生需求還有待觀察。土地使用權、增加規劃責任、建設和運營成本等，都擠壓了利潤空間，如果建設高檔單生公寓，只能選擇在富裕的城市或更具競爭力的地區，另外還要看學生的需求以及相應的配套措施。

2016年上半年，投資者為追求更高的投資收益，不斷尋求開發融資機會。到了下半年，受到脫毆的影響，開發融資的需求有所減緩。然而，學生對公寓的需求缺口也更大了，高緯物業（Cushman & Wakefield）發布的數據指出，學生：床的比值已從2.1增長到2.3。這個比值可以反映出市場的供應水平是低供應還是超供應，但各地區比值不同，受CIL和“經濟適用”租金規定的影響，倫敦學生公寓市場開發日漸困難，但依然有強勁的需求做後盾。

2017年展望

目前有超10億英鎊的學生公寓項目待售，2017年或成為高成交量的壹年。2015年，現有學生公寓的收益下降導致開發商的利息上升。由此產生的up and let操作方案和等值開發機會之間的收益率差距降至25個基本點。有HEI支撐，以提名協議或租賃協議形式的方案，這種收益率差距會完全消失。在成本增加，供應增多，以及更嚴監管政策下，期望開發風險溢價能回到壹個更可持續的水平。

由於土地成本和建設成本高，收購次級股票，回購翻新宿舍被開發商視為壹個更為可行的選擇。

學生HMO市場至今還是以個人投資者為主，最近有機構在支持HMO運營商，使得市場活躍起來，HMO市場可以提供比學生專用公寓更為便宜的替代產品，今後或許會有更多的投資者進入這壹市場。

除了現有的投資者和運營商，還有海外投資者，他們的投資需求還未得到滿足，這無疑將會推動2017年的銷售和整合。

市場情緒表明，還需重新擬定開發項目的風險溢價基數，這將有助於投資者選擇，從而建設更多的英國學生公寓，滿足學生的住宿需求。

 

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能在倫敦這樣的城市從平地建起一整個新區的機會是非常罕有的。記者James Matthews見到了使這一挑戰成為現實的地產開發商。

位於東倫敦南部的格林威治皇家自治區（Royal Borough of Greenwich）以二戰時期的海軍遺跡而聞名，說到有關地產開發的潛力，非常顯而易見，這裡是一個絕佳的再生區域。中國香港獲獎開發商Knight Dragon是這個區域的規劃開發商。倫敦的格林威治半島（Greenwich Peninsula）宣稱是英國史上最大的，並且只有一家開發商接管的重建項目， 其雄心壯志毫無疑問拔得頭籌。

從金絲雀碼頭開始，橫跨泰晤士河，充斥著工業革命時期的痕跡，由大片的荒地和沼澤組成，三面環河的地形，使這個半島絕對可以提供景色宜人的海景房。

倫敦的格林威治半島（Greenwich Peninsula）

但是這需要相當長的一段時間（整個計劃將耗時25年），該項目計劃建造15,720套房，48公頃的公共社區的活動空間，和一個有著350萬平方英尺的商業區，集中了商店、酒店、學校和公共設施。將這些和諧地建造在一起無疑是個壯舉，該項目集結了世界級的人才，分別來自建築、城市規劃和設計領域，個大企業如Stevie Parle，Conrad Shawcross和Conran & Partners也都紛紛將他們的人才彙集於此。很在意設計的買家會對即將開放的第一個住宅樓感興趣——在Upper Riverside的No.2。有SOM（Skidmore Owings & Merrill）建築事務所設計，35套限量公寓目前已經開始出售。室內裝修由Tom Dixon’s 設計工作室（Tom Dixon’s Design Research Studio）設計。

公寓的類型按比例規劃得很好——由閣樓（屋頂高度是正常高度的兩倍）、單間公寓和擁有2,485平方英尺，帶私人陽台的頂樓套房組成。每套公寓都擁有Tom Dixon設計工作室的專門為住戶量身定制的廚房：擁有琺琅防濺擋板、銅質的櫥櫃和廚房正中間的吧台。浴室則有別致的工業主題的軋鋼質浴缸，兩色的玻璃質淋浴和銅質的工藝品。

Tom Dixon 說：“工業革命曾是格林威治半島的重要組成部分，二戰的炮火在這裡打響之前，這裡一直是非常活躍的工業生產區。我們所做的設計和規劃都圍繞著“場所營造”，參考過去也成了這個過程的主旋律。”

來自建築設計公司Gardner Stewart的Ruth Stanesby也同意這個想法：“這是發展倫敦的新紀元，泰晤士河在這裡被重新注入活力。這裡的文化體現在藝術、劇院、音樂，特別是電影制作上——這都在開發商Knight Dragon的計劃範疇之內。目的是，假以時日，將這裡打造成倫敦的電影中心：即成為倫敦大多著名電影工作室的聚集地。格林威治絕對有這樣的潛力。”

首批住宅於2016年的秋天開始出售期房，目前的價格，單間公寓為£250,000起；三個臥室，總面積2,500平英尺的頂樓套房為£170萬，該房型還帶有陽台和溫室花園。買家預計在2018年秋季可入住，那時的單間公寓將為£400,000起，頂樓套房將漲到£210萬英鎊。

遠一點的區域也有投資價值，來自仲量聯行（Jones Lang LaSalle）在格林威治辦公室的Alex Sibley說：“2009年時，地產開發商Berkeley Group開啟了吉布魯克村（Kidbrooke Village）開發項目的第一期工程，這個項目耗資£10億 。之後，又投入£12億，開發Royal Arsenal Riverside項目，已有2,000套新房在曾經的彈藥工廠上建立起來，最近推出的Heritage Quarter項目將繼續增加新房。”

交通方面的投資也在基礎設施建設的規劃之內，Docklands輕軌和North Greenwich Jubilee地鐵線直接到達金絲雀碼頭（Canary Wharf）。在泰晤士河上往返的公共船為你提供另一種交通選擇，還有纜車提供鳥瞰泰晤士河的視野。貫穿倫敦東西的新鐵路線Crossrail（2018年開通），將連接到Woolwich，那裡有Berkeley Group的開發項目Royal Arsenal Riverside。

據Sibley分析，相對於倫敦的其他地區，該區域的房價更加實惠。“這裡的房價相當於倫敦西南部房價的一半。並且質量是一樣的——六個房間的維多利亞式房屋在West Grove要買到£300萬。

格林威治半島發展成功的關鍵與否在於，要平衡好自住的買家和以出租為目的而買房的人。“Knight Dragon只在倫敦出售一期公寓，並且發布了謹慎的聲明：過去，開發商到亞洲去預售期房，但是Knight Dragon的公寓是為倫敦當地人建造的，倫敦人將比任何人都有買房的優先權。”

Knight Dragon 的CEO，Richard Margree說：“來咨詢新房的買家絡繹不絕。無論是第一次買房者、有房一族還是投資者，他們都清楚地看到格林威治半島有潛力的未來。一代人在倫敦只能有一次遇到這種機遇。我們對格林威治半島有著龐大的計劃，同時也有足夠的團隊，決心以及資金來實現它。”

 

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