2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产)| 美国

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产) | 美国导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)的独栋房产。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产) | 美国
旧金山湾区分布图

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区:阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度上升7.9%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产) | 美国
太浩湖/特拉基独栋房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少10.9%
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太浩湖/特拉基独栋房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为104天
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太浩湖/特拉基独栋房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为95.79%
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太浩湖/特拉基独栋房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为24.16%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产) | 美国
太浩湖/特拉基独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

第四季度,太浩湖/特拉基地区的房产活动仍然保持了强劲的势头,整体的销售量达到15年来的最高水平。旺盛的需求量导致房产储量的变动,全年的房产储量持续下降。

在太浩湖地区,对豪华房产的需求尤其强烈,是去年的两倍之多。100万美元以下的房产价格增长稳定,而价格较高的房产通常会以低于要价的价格出售。

市场统计数据

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中档房产

太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基销售的最接近房价中位数550,000美元的一套房产。2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产) | 美国

  • 1850 Village South Road, #4-413, Olympic Valley, CA 96146
  • 2卧/2浴/888平方英尺
  • 售价:545,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基出售的售价最高的房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基(独栋房产) | 美国

  • 91 Winding Creek Road, Olympic Valley, CA 96146
  • 5卧/7浴/5,656平方英尺
  • 售价:2,350,000美元

前景预期

我们即将迎来一个精彩的滑雪季,因此预计太浩湖地区第一季度的销售情况将保持强劲。虽然抵押贷款利率提高会限制售价在800,000美元-150万美元的房产,但一些低价房产与豪华房产不会受影响。如果房产定价不适合当前的市场情况,房产的出售速度可能会放慢,在市场上待售的时间可能超过100天。在旧金山湾区,新一届政府施政的不确定因素可能会限制2017年初期的房产销售。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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英格兰&威尔士房价破新高至30万英镑 | 英国

Your Move的最新指数显示,五月,英格兰&威尔士英国房产价格破新高,达到303200英镑。同比增长4.8%(13934英镑),高于四月3.5%的年增长率,同时环比增长0.3%。

尽管有大选活动,但是买家们对住房市场依然有信心,市场活动保持强劲,五月的总住房销量估计有62500份,只是比平时这个时候的销量略低,但是环比增长6%。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英格兰&威尔士房价破新高至30万英镑| 英国
Your Move的最新指数显示,五月,英格兰&威尔士英国房产价格破新高,达到303200英镑

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伦敦,英格兰东南和东部的销量锐减,这三个地方的住房销量同比下滑近19%。虽然拖了后腿,但是好在有英格兰北部的强劲表现,整体上的市场活动依然表现良好。

威尔士的住房销量同比上升13%,东北地区同比增长10%,约克-亨伯地区同比上涨7%,西米德兰兹同比增长6%,中米德兰兹同比增长4%。

Oliver Blake表示:“那些竞争大选的党派在他们的竞选宣言里谈了那么多关于英国房产住房的事,现在是时候兑现这些承诺了。”

“市场依然具有弹性,北方的市场活动非常令人欣喜,但是我们需要迫切解决英国许多地方住房建设速度低下的严重问题,这些问题严重阻碍了劳力流动性和经济竞争力。”

伦敦的平均房价继续上升,四月平均房价615838英镑,同比上升2.7%——2012年3月以来第二低的年增长率,环比上升0.1%。

虽然伦敦整体房市放缓,但是一级市场正在复苏,两个房价最高的自治市,肯辛顿&切尔西平均房价1995443英镑,威斯敏斯特平均房价1778245英镑,都有强劲的年增长,分别同比增长8.8%和9.7%。

金融城,月增长率最高,环比增长9.6b%,平均房价998709英镑。哈林盖,年增长率最高,同比增长12.5%,伊斯灵顿,表现最差,房价同比下滑10.4%。

地区上,西米德兰兹已经巩固了作为英国热门房市的地位,连续第三个月年增长率领先,四月平均房价同比增长5.1%。该区内年增长率最高的依然是什罗浦郡,同比增长7.4%。

整体上英格兰&威尔士的每一个地区的英国房产房价均有增长,英格兰东部同比增长5.1%,西南部同比增长4.2%,东南部同比增长4.1%,西北同比增长3.2%,东北部仅同比增长0.2%。

大选结束,英国宣布产生无多数议会,业内专家警告,住房市场依赖于肯定性发展,如果不尽快建成政府,消除不确定性,这可能会对房产市场产生不利影响。

Cheffins的联合管理合伙人Philip Woolner表示保守党和工党关于住房的政策都有利于房市发展,但是无多数议会的情况下双方的决策因为议席未占多数可能会受到掣肘而施政困难,这会给那些正努力买房的人带来更多的困难。

相关资讯:英国公寓房价涨幅超过其它类型房产 | 英国

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美国7月移民排期 中国人EB-3大幅倒退2年多 | 美国

美国国务院(DOS)6月9日公布7月绿卡签证排期公告
美国国务院(DOS)6月9日公布7月绿卡签证排期公告

美国国务院(DOS)6月9日公布7月移民排期签证公告,“绿卡最后批准排期”的亲属移民,港澳台及中国大陆出生申请人多有前进。至于职业移民,港澳台申请人前进,但中国人EB-2及EB-3出现排期倒退,EB3甚且倒退两年以上,其它则是原地踏步。

“递交申请排期”方面,不论是亲属移民职业移民,港澳台及中国大陆出生申请人均为原地踏步。

绿卡批准排期

亲属移民

亲属移民的“绿卡最后批准排期”(Application Final Action Dates,简称“绿卡批准排期”),港澳台及中国大陆出生申请人的具体更动情形如下:

  • F-1类:原地踏步,维持排期在2010年12月22日
  • F-2A类:由2015年8月15日推进23天,前进到9月8日
  • F-2B类:由2010年10月22日移进到同年11月1日
  • F-3类:由2005年7月1日前进7天到同年7月8日
  • F-4类:原地踏步,维持排期在2004年5月8日

职业移民

港澳台申请人第三优先由2017年4月15日移进1个月23天,来到2017年6月8日,其余维持有名额。

中国大陆出生申请人的EB-2及EB-3(技术劳工),出现倒退,前者由2013年5月1日倒退到同年的3月22日(倒退1个月又9天),后者则由2014年10月1日倒退到2012年1月1日,倒退2年9个月。其余则维持有名额或者原地踏步。

2017年7月美国移民排期
A表:绿卡批准排期表

A表:绿卡批准排期表
A表:绿卡批准排期表

递件排期

美国国务院签证公告自2015年10月起实行双轨制,在“绿卡批准排期”之外增加了一项“递交申请排期”(Dates for Filing Application,简称“递件排期”)。

2017年7月递件排期,港澳台及中国大陆出生申请人,所有亲属移民及职业移民的递件排期全部“原地踏步”。

2017年7月美国移民排期
B表:递件排期表

B表:递件排期表
B表:递件排期表

注:

美国国会每年发放的亲属移民类别及额度如下:

  • 第一优先F1:美国公民成年未婚子女,每年23,400人
  • 第二优先F2-A 、F2-B:美国永久居民的配偶和未成年未婚子女及美国永久居民的成年未婚子女,每年114,200人
  • 第三优先F3:美国公民的已婚子女,每年23,400人
  • 第四优先F4:美国公民的兄弟姐妹,每年65,000人

美国国会每年发放约140,000张职业移民签证,计有以下五个优先领域:

  • 第一优先EB-1:杰出人才、杰出教授或研究人员、跨国公司高级主管或经理
  • 第二优先EB-2:拥有高等学历的专业人员,以及在艺术、科学或商业领域具特殊能力的人才
  • 第三优先EB-3:不具有高等学历的技术工人、专业人员、非技术工人
  • 第四优先EB-4:一些特殊移民,包括宗教工作者
  • 第五优先EB-5投资移民

资料来源: 美国国务院领事事务署官方网站签证公告(移民排期)专页

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7月1日悉尼加税后 该到哪买房? 10%首付可贷款的独家项目值得拥有!

7月1日起,海外买家在新南威尔士州买房的额外印花税暴涨至8%!继维多利亚州之后,成为必须支付高额印花税的区域。对于中国买家来说,在澳洲各州纷纷调整印花税背景下,澳洲房地产市场将何去何从? 当前哪个区域的房产才值得出手?

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 澳洲买房税费再涨 布里斯班成最合理选择

7月1日起,新南威尔士州政府对海外买房者征收的额外印花税将从4%翻倍至8%!而在2016年底,维多利亚州也已将对海外买家的额外印花税提升至7%!至此,除了昆士兰州的布里斯班外,中国买家最为熟悉的澳洲城市悉尼、墨尔本的买房成本都已变得相当昂贵,难以接受。

7月1日后澳洲主要城市购房印花税对照

很显然,相对于新、维两州,昆士兰州的买房成本要低得多。而作为仅次于悉尼、墨尔本的热门置业城市,布里斯班自然成为海外买家到澳洲买房置业的合理选择。

布里斯班:2017投资最佳地点 中国买家新选择

抛开印花税较低的因素,布里斯班依然是2017年澳洲最佳的投资地点,有数字为证:按最新房价数据(2017年5月),布里斯班是澳洲八大首府城市中仅有的房价上涨的2个城市(另一个为阿德莱德),不仅延续了近期的涨势,与此同时,布里斯班的出租回报率在澳洲也名列前茅,别墅4%左右,公寓5%左右,且尚未收到更严格的降温措施影响,是目前比较适合海外投资者的选择。

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布里斯班,2017年最值得中国买家投资的选择。

关于布里斯班房市,你需要了解的3个要点

房价房价水平在澳洲八大城市中排第六,但增速第三
供应:由于新增人口较多,供应有限,房屋短缺量不断上升
潜力:房价低、增速快、回报高,相对与房价很高的悉尼、墨尔本,布里斯班更适合

独家项目全球首发 低税费可贷款首付仅需10%

“布里斯班.领寓”由国内房产巨头富力集团全力打造,位于布里斯班市中心的袋鼠角内、布里斯班河的拐角处,三处环水,依水而居,自然地理条件挑剔。项目各个细节均匠心打造,满足高品质生活的一切需求。

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富力布里斯班领寓
  • 位置:布里斯班传统富人区内,与市中心仅一江之隔,近而不邻,享双重优势
  • 品质:专注于每个细节,从布局、用料、搭配等,均精雕细琢、品质优先
  • 配套:泳池、健身房、儿童游乐区等全方位设施俱全,缤纷生活,足不出户
  • 教育:汇聚昆士兰大学(全球排名47)、州立高中等13所名校,10分钟即达

富力地产,中国综合实力最强的房地产开发商之一

富力地产

广州富力地产是国内综合实力最强的房地产企业之一,多次名列全国房地产企业综合实力第一名,旗下项目遍及国内各大主要城市。2013年起,富力集团踏出中国,开始进军海外房地产市场,业务扩展至马来西亚、澳洲。

脸书聊天推动美国房价飙涨:你买我也买 | 美国

美国眼下房价飙涨,造成房市泡沫风险有一个意想不到的推动力——在脸书上和朋友的聊天。

根据CoreLogic房价指数,在全美国独立屋的平均价格过去一年上升了7%,今年预计将再飙升6%。这个增长速度是通膨的三倍,是美国人薪资增长的两倍。

CBS报导说,独立屋现在供不应求固然是房价飙升的一个原因,但是可能还有另外一个原因:你脸书上的朋友。

四名经济学家撰写的论文显示,跟身处遥远地方的朋友聊天,看到对方城市的房价节节攀升,会刺激自己买房的欲望。而且,这些人可能倾向于买更大的房子、支付更高的房价。

这篇论文的作者包括纽约大学教授库奇勒(Theresa Kuchler)和脸书经济学家贝利(Michael Bailey)。他们在分析洛杉矶县逾1200个脸书账号之后,得出结论。

他们发现,一个租客,如果听到朋友们报告说,房价上升了5%,他买房的概率就上升3.1%。他出的价钱也可能比他先前愿意出的价钱高出3.3%,他买房的面积也可能比他之前打算的大1.7%。

库奇勒说,朋友报告的相反情况也可能降低你买房的意愿。如果一个朋友住在房价稳定、上升缓慢的地区,你可能就没有很大的买房热情。

令人惊讶的是,这种脸书效应在聊天者地理位置遥远的情况下仍然存在。

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美国经济学家的论文显示,跟身处遥远地方的朋友聊天,看到对方城市的房价节节攀升,会刺激自己买房的欲望
美国经济学家的论文显示,跟身处遥远地方的朋友聊天,看到对方城市的房价节节攀升,会刺激自己买房的欲望

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库奇勒说,如果两个地区通过友谊网络紧密地联系在一起,那么如果A地区的房价因为某些原因上涨,B地区的人们听到这个消息,也开始跃跃欲试地买房。结果,B地区的房价可能随之上升。

当然,这种推力并非来自于脸书,而是来自于人们之间的社交关系。研究者指,投资者对八卦做出反应的现象从八十年代就开始了。

但是这篇论文进一步证明,人类做决定的时候常常是不理智的。无论是决定买什么产品,还是存多少退休金,人们都强烈地受到同伴的影响。

卡内基梅隆大学经济学助理教授Sauabh Bhargava说,鉴于人们通常应对的问题复杂性,这样做也有一定的道理。

“为了应对我们每天必须做出大量的复杂决定,那样做有时候是必要的。但是在许多情况下,它们可能导致财务上错误的决定。”

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居外看点:葡萄牙议会讨论辩论提案——更宽松入籍法案 | 海外

葡萄牙议会不同党派成员于6月12日就更宽松的国籍法修改条款进行辩论,待通过的条款旨在允许于葡萄牙出生者入籍葡萄牙,即贯彻“本地出生既公民”的“出生地主义”原则,提出者由目前执政的社会党与其盟友共产党。与此同时,辩论当日在议会外的游行者呼吁政府对出生在葡萄牙者应该无条件给予公民身份。

葡萄牙议会讨论辩论提案:更宽松入籍法案 | 海外
葡萄牙议会不同党派成员于6月12日就更宽松的国籍法修改条款进行辩论

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 参与此次游行的包括支持移民权利、女权主义及LGBT权利,反种族主义的群体,一并要求无条件地给予任何出生在葡萄牙的人公民身份。 

目前在葡萄牙,非法移民的下一代即使出生在葡萄牙,也很难取得公民身份。新生儿自动获得葡籍身份的前提是父母中至少有一方在葡萄牙已经合法居住5年。

这次讨论中,共产党代表的主张是: 只要葡萄牙出生者的父母中有一方是该国居民,无论是否葡籍,出生者自然获得葡国公民身份, 唯一考核变量是其父母在葡萄牙的居住时长。

而社会党代表提议的主张针对现有法律修改更大,他们主张“入籍的法律认定准则应该修改为两个,即“出生地主义”和“血统主义”。该党指出,“葡萄牙之所以是葡萄牙,是因为有大量的移民进出”,所以对在葡生活、工作、定居、缴税并为国家发展作出积极贡献的外籍人士,应该有法律保护,给予更加便捷的入籍通道”。

对于出生葡萄牙的外籍入学儿童,社会党的提案建议将父母任意一方的葡萄牙居住时长要求从5年降至2年;同时建议对计划申请入籍的外籍人士的最低居住时长从6年减至5年。

另外,未成年人在葡萄牙完成全部中小学学业者,亦可获得葡籍身份。

社会党的法案还提出,“若申请入籍人士来自葡语国家,则默认其语言能力达到入籍要求”。

葡萄牙政府今年4月份批准了一项法令,允许葡公民在海外出生的第三代获得国籍,但必须能有证据显示该第三代和“和母国还有实质联系”。

本月9日, 葡萄牙现任德索萨总统的公布了刚获得批准的这一法规。

2016年全年, 申请入籍葡萄牙的人数超过了3.5万,为7年来历史新高。

 

编译  居外研究院  实习研究员  常元臻   编译日期: 2017年6月14日

来源:葡萄牙新闻网 (The Portugal News)作者: Lusa / 英文稿件链接

原稿发布日期: 2016年6月12日

 

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《USA地产大亨》连载(四)——达成交易 | 美国

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美国,房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同,买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂,需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么,结束房地产交易有哪些关键步骤呢?

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的,然而尤其是在商业地产买卖中,强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支,但往往这部分钱值得花,因为律师能帮助您详细了解合同细节,发现并解决任何可被解决的问题,例如,产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交,同时,银行帮助您密切关注利率变化,在最佳时机建议您锁定利率,并向您说明贷款要求,进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产,而且应当帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行,并提交至第三方产权托管公司,期权合约期便开始了。此时,买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的,但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间,购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前,房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同
一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金,例如保证金,并托管与交易相关的文件,直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州,产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护,费用通常由卖方支付,这样,当购买房产后,没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊,房产抵押,房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天,买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件,并交由托管公司托管,直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金,贷款人提交贷款许可后,房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续,让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件,更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税:1031同类不动产互换

投资美国房地产,不仅能获得丰厚收益,达到投资多元化,而且,若恰当安排投资,更能合理避税。 在出售地产项目时,有多种不同的策略,其中,1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前,我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式,以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例,商业地产投资者若出售持有的投资型地产A,并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B,则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%,或更高,若您在出售地产时获得$50万美元净收入,则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而,此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资,这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面,我们来看看合理避免资本利得税的具体要求:

两项地产需为同类型:均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B,例如,出售一间商铺,用所得利润购入出租公寓。然而,如果出售商铺后购买自用别墅,便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目,但投资者必须在规定的截止日期前完成交易,从而免付资本利得税。首先,投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资,其次,需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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投资英国房产:普通与特殊投资者所需注意事项 | 英国

“安家立业”向来是中国传统中最重要的一个考虑因素,特别是离开自己生活多年的故土,来到一个新的环境,新的体制下,新移民来到英国通常考虑的第一件事情。

毋庸置疑,新移民进入英国后面临的各种不同的挑战与新鲜事物,如何在最短的时间内适应英国生活,迎接新的挑战?如何能够快速的在英国“安家”与“立业”?本期我就为即将成为新移民的投资者来一一解答。

买房还是租房?

这个问题的答案很简单,作为新移民,一定切忌不要盲目购买房屋,一定是先安顿下来,慢慢体验,慢慢观察周边环境,寻找适合自己的房产后再进行购买行为。正所谓,没有最好的房产,只有最适合自己的房产。 

伦敦内还是伦敦外?

伦敦内外的区别,首先因该考虑的是购房的主驱动以及英国移民的主因。大部分情况下,移民英国的主驱动是为了孩子的教育。 如果是以孩子的教育为主要目的,我认为应该在确定孩子的学校所在地前提下,决定购买房产的地段及规模。 

在确定学校所在地的前提下,同时需要考虑的是孩子的年纪,小学,中学,男校,女校,混校?等等诸多因素需要考虑清楚,建议新移民应该综合考虑,切忌盲目购买导致小学升中学却发现中学距离很远的不利因素。

伦敦内外,其实区别并不大,整个英国的教育水平及质量相对都比较平均。 每个地方都有不错的学校。 需要考虑的是新移民如果有商业拓展的需求,选择相对商业程度发达的城市或者地点比较有利于业务拓展。

考虑到生活成本,当然是伦敦外比伦敦内要相对的合算,但是如果有商务需求,交通费用可是一笔不小的开支,也应该被列在考虑的范围之内。

由于有较多的投资者是通过企业家移民和投资移民来到英国,所以,以下我对普通投资者、持企业家移民签证和持投资移民签证的购房者所需注意事项做一详细分析:

普通投资者购房所需注意事项

2014年7月,英国房价出现了自去年十二月以来的首次下跌。根据房产网站Rightmove的消息,七月房市的平均要价下跌了0.8%;而去年的此时,房市则呈现0.3%的增长。

英国房价的下跌相信让很多中国高资产人群看到了投资的利好时机。事实也证明,随着中国人对英国地产市场以及英国投资移民签证的逐步了解,越来越多的华人选择来英进行地产投资。

一般来说,在英国的房产投资者主要面临的税费有印花税、按揭贷款手续费、房产价值评估费、律师费以及房产登记费等,同时根据1994年增值税法案(Value Added Tax Act 1994),这些费用通常还需要加上20%的增值税(VAT)。

印花税 (Stamp Duty Land Tax)

印花税的缴纳,取决于房价的多少。若投资者购买价值低于12.5万英镑,则无需缴纳印花税;若投资者购买一所价值超过12.5万英镑的房产,所需缴纳的印花税则为房价的1%~7%。具体的税率浮动见下表。

按揭贷款手续费 (Mortgage Handling Fees)

如果投资者需要向银行按揭支付部分房款,通常需要向银行缴纳贷款手续费。按揭贷款手续费根据银行按揭产品、首付款比例等不同而有所不同,一般来说在500~3000英镑之间。下表为中国银行(英国)收取按揭贷款手续费的价格表,供读者作为参考。

房产价值评估费 (Valuation Fees)

在英国,对于房地产价值的评估必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行。价值评估也通常被分为三个等级:基本评估、买房委托评估以及全面结构检查。三个等级的评估费用依次递增,评估内容及对于购买者的保障也依次递增。通常来说,基本评估通常由按揭贷款的银行委托进行,部分的贷款银行会减免这部分费用。

律师费 (Solicitor Fees)

购买地产,在英国是必须通过律师。一般来说,房产律师提供的服务有:代理进行房产登记、代理印花税及缴纳、在购房过程中处理付款及转账、在购房过程中提供法律建议以及起草评估合同。律师费用通常为房产价值的0.2%~1%。

房产登记费 (Land Registry Fees)

在英国购房的最后一步就是通过律师向英国土地注册局进行房产登记。如律师费用一项所提到的,律师会代理投资者进行房产登记,因此此部分费用是由律师代收的,一般为房产的0.1%~0.2%。

英国企业家移民签证持有者购房注意事项

自英国企业家移民签证被国人熟知,我一直收到来自意欲办理企业家移民签证人群关于在英购买房产的咨询。其中被问得最多的一个问题就是:用来投资的20万英镑,可以购买房产吗?

需要注意的是,企业家移民签证持有者的商业项目,不可以是房产开发或管理。投资于个人住宅中的资金,不可作为续签签证时的计分项。若T1E的持有者在英购买了公私两用的房产,则用于个人住宅的那一部分资金不能被计入续签时的计分项。而这一部分的估价,也需要由皇家特许测量师进行,在续签时减去相应的额度。

但是需要特别注意的是:如果投资者购买的是商业地产并且完全是用在商业用途上的合理地产开支,是完全被认可的。 例如,永久产权的商业办公室,长租期的商业零售店面等等。

英国投资移民签证持有者购房注意事项

根据现行的英国移民法规定,投资移民签证的持有者需要将1万英镑资金中的75%用于购买国债、股票或进行商业投资,剩余的25%才可用于购买个人住宅或用做存款;且T1I的持有者也不能向仅从事房产投资的公司进行投资。

但是,很多投资人不了解的是,英国100万投资移民签证持有人是可以将100万英镑投资在商业地产作为主要劳动生产力的商业项目当中的,例如,宾馆项目。

需要注意的是,目前移民局的要求及规定是必须能够提供所投资项目的每季度报表并确保投资额度不低于100万英镑的总额!通常分析,如果投资一个总价值超过150万英镑,地产单独股价超过110万英镑的宾馆项目是完全符合这一要求的。具体情况,建议大家需要和专业的法律顾问及财务顾问进行细节探讨。

 

法律顾问刘鹏律师专栏全集

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居外看点:气候变化下的佛罗里达 | 美国

全球气候变化早已不是新闻,但在民主灯塔美国,全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年,尤其在总统大选之中,环境问题成为了驴象两党争论不休,社会分化的主要议题。

刚刚过去不久的6月1日,特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定,引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂,但很显然,特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性,因此,“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署(EPA)署长斯科特-普鲁伊特(Scott Pruitt)“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”;之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规;白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力;计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为,特朗普上台才几个月,这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。

然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇,气候变化最直接的后果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书,其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的,然而,“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的:海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米,到2100年时高79-155厘米

佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据

气候变化下的佛罗里达 | 美国
来源:佛罗里达州东南部区域气候变化协定

 注:IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值

USACE High 美国陆军工程师团 预测最高

NOAA High  美国国家海洋气候局预测最高

 值得注意的是,海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基(Simon Wdowinski)说。1998-2005年间,涨幅是一年3毫米,2006年后每年上升速度是9毫米。

2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。 以佛罗里达南部都市走廊为例,这条走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯台得(Homestead),人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%,几乎是全美平均人口增速的两倍 。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出,佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。

这条都市走廊囊括了像迈阿密 (Miami),劳德代尔堡(Ft. Lauderdale),西棕榈滩这样的大城市,一旦受到洪涝灾害,损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示,迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球,广州和纽约紧随其后。

佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点,海平面上升,使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县,仅以2016年第二季度为例,该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米,2016年该县人口规模达到271万。 人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起,该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯,这些房屋就真的打水漂了。

佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里,是因为人们利用水利工程,排涝灭蚊,再装上空调,就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利(Jim Murley)表示。当时的居民们开凿地下水道,修建运河排干了内陆地区,填土抬高地势建造楼房,可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。

哪怕没有洪水,水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战,化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet),美国国家海洋与大气层管理署(NOAA)的海洋学家接受BBC采访时表示。

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气候变化下的佛罗里达 | 美国
特朗普家族的海湖庄园2100年vs 2017年鸟瞰图效果对比 (绘图: 气候中心研究基金会 Nicolay Lamm)

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 “海湖庄园(Mar-A-Lago),位于迈阿密北部121公里的棕榈滩,常遭遇洪水、海浪袭击,2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心(Climate Central”研究基金会的估算,到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”

佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,没能漫过堤坝的海水,却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层,随着海水的入侵,淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。

佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区,对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨,大雨滂沱电闪雷鸣,雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”,这在佛州当地人看来,却是相当正常。

全美30大可能受海平面极端上升影响人口最多的城市:佛罗里达19城上榜

气候变化下的佛罗里达 | 美国
预测基于2010年全美统计结果与海平面极端上升预测数据对比
来源: “气候中心”(Climate Central) 研究基金会

当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好,”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园,因为答案很简单,不能。佛州人自己也承认,将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于,在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好,游人们还会照常来享受阳光休闲度假。

做出改变需要因地制宜,官员和学者应到实地考察,得出具体方案。而执行起来,则需要所有人,包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步,向着同一个方向转变。

针对海水倒灌进排水系统,水漫马路甚至居民家中后院,劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀,阻挡住海水入侵接到,但还能排出雨水。

加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金,加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗?”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼(Nancy Gassman)说,2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝,但是迫于公众压力,该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求,对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律,因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行,会对整个地区都会带来负面影响。

“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米,再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵,并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了,水流向路两侧的低处,被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时,人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障,未能及时排走雨水,当时的雨水并不大,可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔,但被驳回。联邦紧急事件管理署(FEMA)的理由是:一切低于街道的,都属于“地下室”,【他们是不保的】。 当地政府正在与FEMA沟通,以期改变政策,解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。

佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书,标志着地方政府真正着手于此,采集数据以采取行动,也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为,也不会有所作为。

佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声,在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届,失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言,对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去,也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。

参考阅读链接

1)关于“美国房屋保险”,请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知:购房房屋保险需要注意哪些问题?美国买房须知:美国房屋保险分为三种九大类

2) 关于美国的“美国洪保险计划”,请访问FEMA项目官网

3) 如在美买房前,需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响,可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面

 

作者: 居外研究院 实习研究员 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

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新公民法案本周进议会 移民入澳籍将更难 | 澳洲

澳大利亚联邦移民部长都顿(Peter Durtton)将于本周向议会正式引入政府的公民测试改革法案。然而,有关该争议法案的公众意见书将不会被政府公开。同时,都顿还将被赋予新权力,从而能够推翻行政上诉法庭(Administrative Appeals Tribunal)授予罪犯澳大利亚身份的决定。

综合SBS、《澳洲人报》12日报道,据悉,联邦政府本周将公布此前计划改革的详细内容,这一举措将使得获取澳大利亚国籍的方式更加困难。据了解,即将被引入议会的立法法案,延长了海外移民获得永久居留权的居住期限,从1年上升至4年。同时,新法案还提高了英语语言测试难度,并引入了一项价值观测试,该测试将要求人们证明他们已融入澳大利亚社会。

新公民法案本周进议会 移民入澳籍将更难 | 澳洲
联邦政府本周将公布此前计划改革的详细内容,这一举措将使得获取澳大利亚国籍的方式更加困难

都顿已就新法案向工党做了简报,并呼吁工党能在议会对新法案表示支持。都顿11日在堪培拉表示:“这是一个适应我们当前所处时代的法案,对确保人们效忠我们的国家、遵守我们的法律和价值观等问题,政府非常谨慎。”

然而,联邦移民部(DIBP)的一名发言人表示,针对此项改革的公共意见书将不会被公开,这一做法明显与常规程序不同。据悉,在截至本月1日的前6周里,政府就公民测试开展的咨询过程被用来协助政府定义“澳大利亚价值观”,并制定一套全新的效忠澳大利亚的誓言。早在今年4月,特恩布尔总理曾表示,政府需要民众的意见。然而,移民部如今却不愿公开发表这些反馈意见。

与此同时,在新法律中,移民部长都顿还将被赋予新权力,从而允许都顿驳回行政上诉法庭允许强奸犯、有组织的暴力犯罪团伙首领、恋童癖者继续留在澳大利亚的决定。

都顿表示,新法律将使澳大利亚公民法律与现行法律相匹配,从而适用于签证的授予及取消裁决程序。他还表示,自己并不希望经常去推翻法庭的公民身份决定。

 (据澳洲网编译报道 )