金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(上)| 海外

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导读

金融、法律圈的人士对CRS(缩写相关定义请参看附录一)已经非常熟悉,但对于一般大众来说,很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识,也会有诸如CRS是什么意思,对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识,5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念,获取基本知识,做好基本准备,对将受影响者意义重大。澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师在此解读CRS基本信息和目前中国公布的相关政策法规的影响。

>>>CRS全球征税启动,国人的海外资产何处安放?

一、CRS 的来龙去脉

每个国家经常会有些企业或者个人希望通过各种方式手段逃避税务责任,其中一个比较常见的就是将资金或者收入转入其他法律管辖区,转出境外以隐匿收入。各国政府早就对此头痛并且希望有行之有效的方式处理解决。

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很多人听说过美国全球征税的政策,CRS可以说就是其他国家在借鉴美国全球征税经验上的建立起来的彼此合作加强金融信息联系交换、遏制跨境逃避税的相应手段。

美国所谓的全球征税,是指美国的FATCA(美国于2010年颁布的《海外账户税收合规法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,简称FATCA),规定外国金融机构必须向美国国内收入局报告美国税收居民账户信息,否则就会在指定情况下对该外国金融机构扣缴30%的惩罚性预提所得税。

其他国家也希望做同样的事情却没有美国的强势力量,于是大家只能走合作的途径。2010年国际间就开始议定《多边税收征管互助公约》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 经济合作发展组织,简称“OECD”或者“经合组织”)在G20(Group of Twenty, 二十国集团)的委托下,发布了金融账户涉税信息自动交换标准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 简称“AEOI标准”),并获当年G20布里斯班峰会的核准,为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了统一的原则和标准并建立了初步的程序规则。

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AEOI标准包括了两部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管当局间协议范本),是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用报告标准),是规定金融机构识别、收集、申报外国税收居民账户信息给本国税务主管机构的要求和程序。

 

简单说,MCAA规范的是国家间的合作程序,而CRS是规范一国内税务主管部门对该国金融机构在如何获取满足MCAA交换要求的信息的程序。两者相辅相成,共同构成金融信息交换大网,专注于捕捉跨境避逃税收责任的大鱼。

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在国际理论讨论和实践探讨层面上,尽管正式和准确的理解CRS仅仅是AEOI标准的一部分,但是由于CRS解决了国家间信息获取标准化问题并且直接会对民众有影响,其重要性以及曝光度使得CRS知名度远远超过AEIOI标准。由此导致在一般口头交流模式下所说的CRS就是指向了整个国际间金融信息监控、信息共享、打击跨境逃避税的系统。

二、AOEI标准中国相关公约、协议汇总解读

1. AOEI标准流程图例说明

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2. 多边税收征管互助公约 – 法律基础

中国于2015年经立法机构批准并于2016年2月生效。该公约为实施AOEI标准在中国落地和实施提供了法律依据,约定了缔约方在涉税事宜中为彼此提供征管协助,包括情报交换、追索协助、文书送达,并且适用于所有的税种。这是中国实施AOEI标准的法律基石。

3. 金融账户税收信息自动交换多边主管当局间协议 – MCAA操作细则

该协议具体规定了缔约方之间具体如何交换信息,规范各国(地区)税务主管当局如何开展金融账户涉税信息主动或者自动交换的流程、规则,是一份操作性非常强的规范文件。中国2015年底签署了该协议,也确定了中国会同意以此协议为基础操作国际税收征收互助。

4. 非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法 – CRS 信息收集程序

从目前的官方文件上看,该办法是2017年5月9日发布,2017年5月12日印发,但是新闻媒体正式公布是5月19日。这是整个AOEI标准中法规体系中的最后也是最关键的一环,也是直接会和民众发生关系或者直接影响金融机构以及相关人员、机构的法规,所以中国政府非常谨慎。其内容概括如下。

三、《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(以下简称“管理办法”)

1. 管理办法简介

该管理办法包括七章四十四条,涵盖总则、基本定义、个人账户尽职调查、机构账户尽职调查、其他合规要求、监督管理以及附则,规定了相关金融机构必须针对新开账户和存量账户开展尽职调查的相关规范、信息报送和监管合规等方面的细节内容。其核心是增加了金融机构审查获取报送非居民金融账户信息的责任和程序。

2. 金融机构为责任方

办法中所指金融机构是指依法在中华人民共和国境内设立的金融机构(不包括中国金融机构在海外的分支机构),并且分为存款机构、托管机构、投资机构(证券期货信托等等)和特定保险机构,不包括金融资产管理公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司、货币经纪公司、证券登记结算机构等等。

3. 税收居民与非居民

尽职调查针对的是非居民金融账户。该管理办法中确定非居民是指中国税收居民以外的个人、企业和其他组织,不包括政府机构、国际组织、中央银行、金融机构或者在证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国税收居民根据我国税法指

在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人;和

依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立,但实际管理机构在中国境内的企业(包括其他组织)

中国税收居民金融账户信息将不会被收集上报,但是如果是同时具有中国和其他国家(地区)税收居民条件的,根据管理办法第十条,账户信息还是会被收集并报送。

4. 金融账户

根据管理办法,需要进行尽职调查的金融账户包括:存款账户(活期、定期、旅行支票等)、托管账户(包括证券、期货、贵金属、国债经纪业务代理客户买卖的账户,理财产品、基金、信托及其他金融投资产品)和其他账户(包括投资机构的股权或债权权益、具有现金价值的保险合同或者年金合同等)。

5. 消极非金融机构 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根据管理办法和相关解读,如果一家非金融机构取得大部分收入是股息、利息、租金、特许权使用费等消极经营活动收入,该机构则为消极非金融机构。但是有些特殊情况也不会被定义为消极非金融机构,比如上市公司及其附属企业、政府职能部门、非营利组织等等。

由于消极非金融公司容易成为跨境避税的工具,其实际控制人必须需要被识别出来。简单说就是对于消极非金融企业,要追查到实际控制人的具体个人。

实际控制人为:直接或者间接拥有超过25%公司股权或者表决权的个人;通过人事、财务等其他方式对公司进行控制的个人;以及公司高级管理人员。合伙或者基金也是按照25% 比例确定,而信托则包括了委托人、受托人、收益人以及最终有效控制信托的个人。这也说明信托也将彻底曝光。

如果此消极非金融企业的实际控制人个人为非居民,则金融机构需要收集相关信息并上报。

6. 尽职调查程序

中国金融机构应对在本机构开立的相关账户进行尽职调查,识别非居民金融账户,记录并报送非居民金融账户相关信息。

2017年6月30日前的为存量账户,此后为新开账户。管理办法分别对新开账户和存量账户的尽职调查程序予以了不同的规定。

简单说,新开个人账户必须提供合理声明文件确定是是否非居民账户。新开机构账户比较复杂,需要获取声明文件确定是否非居民,还要确定是否消极非金融机构,只有在该机构是居民并且不是消极非金融机构,或者是居民是消极非金融机构但是实际控制人不是非居民的情况下,才不需要进一步处理,不需要收集记录并上报信息,否则都需要收集、记录并上报相关信息。

对于存量账户中的个人账户,又分为高净值(2017年6月30日前账户余额超过100万美金)和低净值账户。都需要金融机构根据现有记录并调查确定是否非居民金融账户。高净值账户要求2017年12月31日前完成尽职调查,低净值账户则要求2018年12月31日前完成。

对于存量账户中的机构账户,如果截止2017年6月30日账户加总余额不超过25万美元的,无需开展尽职调查,否则需要在2018年12月31日前完成尽职调查。当然还需要确定是否消极非金融机构,还会有一系列专门的复杂程序完成尽职调查。

附录一:相关英文名词缩写语解释(按字母顺序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融账户涉税信息自动交换标准,简称“AEOI”标准。很多文章中将此简称为“标准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗钱
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用报告标准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美国海外账户税务合规法案。
  • G20: (Group of Twenty二十国集团) 1999年经七国集团财长会议倡议成立的财长和央行行长会议机制,此后升级为领导人峰会,由中国、阿根廷、澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、印度、印度尼西亚、意大利、日本、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英国、美国以及欧盟等二十方组成。 G20成员涵盖面广,代表性强,构成兼顾了发达国家和发展中国家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,国土面积占全球的60%,国内生产总值占全球的85%,贸易额占全球的80%。G20峰会采用协调人和财金渠道双轨筹备机制,按照协商一致原则运作,目前无常设机构。
  • KYC:Know Your Client 客户信息获取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管当局间协议范本,是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 经济合作与发展组织,简称经合组织,是由35个市场经济国家组成的政府间国际经济组织。目前中国尚不是经合组织成员国。

以上便是CRS的由来和基本知识,以及中国CRS的具体管理办法。接下来,我们来了解CRS在中国及全球实施的时间表和落地後对不同群体的具体影响。

相关阅读:金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(下)

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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脱欧谈判在即 政治不确定性升高 六月份英国房价下滑0.4% | 英国

英国房地产代理商 Rightmove 观察到,由於政治不确定性导致市场压力,英国的房屋价格在 6 月份下挫,是自去年 12 月以来的首月下跌。

根据 Rightmove 的资料显示,六月份的房价下跌 0.4%,打破了连续五个月价格上涨的趋势,并标志着八年来首次在六月时价格下跌。前月的价格上涨了 1.2%。

去年同期,房价在六月份上涨了 1.8%,不过低於《彭博》的经济学家所估计的上涨 2.8%,也是 2013 年 4 月以来最弱的涨幅。五月份的房价较去年同期上涨 3%。

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由於政治不确定性导致市场压力,6月英国房价自去年 12 月以来的首月下跌
由於政治不确定性导致市场压力,6月英国房价自去年 12 月以来的首月下跌

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Rightmove 的主管 Miles Shipside 表示,目前看来,政治的不确定性依然会持续下去,房屋市场在传统上并不喜欢变动剧烈的环境。

而且,英国家具零售商 DFS 警告,由於英国消费者在不确定的经济环境下,不敢购买高价位的商品,预期全年的利润将低於市场预期。

随着政府即将开始脱欧谈判,英国工作者的薪资在两年多的时间内首次出现负增长,而且,通货膨胀率达到四年来的最高点,薪资还没有赶上生活成本。

由此看来,在民众的收入降低丶通膨增加,以及生活成本高涨的情况下,民众的消费信心也无法提振,而且,又面临脱欧谈判的不确定性,英国房市在短期内应该还会持续维持疲软的态势。

(据钜亨网)

新创科技对房产业的冲击与机会 | 美国

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在多数人的的观念里,房地产业属于传统产业,不仅跟科技沾不上边,产业循环的速度也不快。不像科技业,许多电子产品生命周期都不超过1~2年。如果房产投资人还抱持这样的想法,那就大错特错了。

以银行业而言,随着新创fintech金融科技公司的攻城略地,使得许多银行业务渐被蚕食鲸吞、甚至消失,逼迫银行掀起并行、整编潮,进而导致许多城市不少大型一线金店面,有着为时不短的空租期。然而这个趋势,似乎仍未停歇。美国电商巨人Amazon亚马逊的崛起,同样也使得美国零售商场正掀起一波淘汰关门潮。这些都是新科技的运用进而掀起房地产的重大变化。

然而,新科技运用对房地产业的冲击不仅如此。事实上,全世界新创科技公司最多的美国,光是在去年,共有235家房地产科技公司(Real Estate Tech Company)公司,在市场上成功地募集26.65亿美金的资金。

美国众多的房地产高科技新创公司中,根据我的观察,大致上可分成四大类:

第一类,属于运用大数据的“房地产网络搜索引擎类”公司:免费提供用户欲查询对象之历史价格、目前房屋估值与未来一年房价预估。还有欲查询对象之学区好坏、房产税、欲查询对象周边附近其他类似正在销售对象开价、照片等数据。该类之新创房产科技公司,主要假想敌就是在那达克挂牌的Zillow公司,包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用户欲查询对象未来房价高精准度着称。今年初也获得Google董事长Eric Schmidt艾立克・史密特的青睐,共同参与3,300万美金的增资入股。

第二类,提供短期房屋网络招租服务公司:这类主攻短租、民宿出租的新创房产科技公司,主要是把Airbnb为主要竞争对手。这类为数不少的公司,包括比较知名的Flip公司,提供承租人房屋分租服务,尤其在纽约、旧金山这类房租惊的吓人的大城市,最受用户的欢迎。还有Tripping、Homeaway与VRBO等许多,跟Airbnb大同小异的公司。

第三类,有能力将房地产部分流程更为优化的公司:这种类型的新创房产科技公司,可能擅长在优化房地产营造流程,也可能专精在物业管理,又或是简化在线贷款征信流程等房地产交易流程中的某一部分。举例而言,例如: OnTarget公司,利用其优异的计算机软件程序技术,提供开发商、营造商、承包供货商、银行,甚至投资人,可以藉由随时上该网站,达到实时监控大楼兴建实际进度,并有效控制时间与材料成本的目的。Honest Buildings公司也是运用云端数据库与大数据分析,有效监控营建过程,与OnTarget有异曲同工之妙。

第四类,运用VRAR虚拟现实与3D技术,提供潜在买方体验新销售手段之公司:其中最令我感到兴趣的两家公司,就属Matterport与Floored了。这两家公司,提供潜在买家利用该公司网站,点选任一房产对象,就能让投资人有如亲临实境,轻易取得该对象360度的各种视野,根本不必亲自到现场看屋,提供潜在买方抢先看屋乐趣的科技公司。这两家最大的差别在于Matterport专注在住宅市场,而Floored专注在商业办公室对象。

根据美国联邦储备局的一份报告,美国最大的资产是房地产,目前来到40兆美金的市值。这个数字,随美国着房价的持续上涨,市值也不断的增加。身为美国房产投资专家,与创投多年经验的我,一方面看到美国新创科技公司前仆后继地投入房地产市场,提供房产投资人更透明、更精准、更多元的房产评估信息,对美国房地产产业进化与升级做努力与贡献,感到惊艳与佩服,更使得我对美国房产后势乐观以待。

反观中国台湾,根据台经院的“2016中国台湾获投大盘点”报告,2016年全中国台湾新创公司共募得约3.5亿美金,仅为同期美国房地产科技新创公司所募得资金的12.5%,且仅有一家新创科技公司iStaging跟房地产有关,也只募得560万美金,仅为美国房产科技新创公司同期募得金额约0.2%。故想藉此呼吁中国台湾相关主管机关或过去十年有享受到房地产增值的中国台湾大型建商,应该鼓励、支持新创科技公司积极投身提升中国台湾房地产产业进化的领域。

也引颈期盼,中国国内、港澳台等地,未来能有越来越多新创科技公司愿意为华人世界的房地产产业进化与升级做贡献,提供房产置产与投资者享受透明、精准、多元的房产评估信息,进而使得房产市场交易更为有效率。

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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市场供需不平衡 多数首府城市租金上涨 | 澳洲

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市场供需不平衡 多数首府城市租金上涨 | 澳洲
多数首府城市租赁市场紧缩,租金不断上涨(Domain图片)

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据Domain报道,多数首府城市租赁市场紧缩,使得租金不断上涨,目前大部分首府城市的租金年涨幅已经超过了收入增长。

据Domain的最新数据显示,堪培拉、墨尔本、悉尼租金年涨幅最大。与去年同期相比,今年5月份3市的房屋中位周租金已分别上涨6.4%、5%和4.8%。

去年阿得雷德(Adelaide)和侯巴特(Hobart)的房屋租金年增长仅为2.9%,布里斯班(Brisbane)房租则相对稳定,而达尔文(Darwin)和柏斯(Perth)则出现较大幅度下降,降幅为9.3%。

在单元房方面,虽然多个首府城市进了开发建设,但大部分城市的单元房租金依然出现上涨的情况。侯巴特、墨尔本、堪培拉和悉尼的单元房租金均出现增长,涨幅分别为10.7%、5.3%、5%和3.8%。阿得雷德去年的单元房租金较为稳定,而布里斯班则下降了6.8%,柏斯降幅更大,为11.8%。

悉尼依然是房租最贵的首府城市。5月份时,该市的房屋中位周租金为550澳元。阿得雷德、侯巴特和柏斯的房屋中位周租金则较低,均为360澳元。悉尼单元房的中位周租金也是所有首府城市中最贵的,为540澳元。其次则是堪培拉,为420澳元。价格最低的是阿得雷德,5月份的单元房中位周租金为290澳元。

由于移民人数增多、首次置业者人数相对较少,租金市场供应短缺等因素,多数首府城市的租金还会继续上涨。而政府及各银行采取措施对住宅投资者进行限制,只会使目前租赁市场供需不平衡的情况加剧,并进一步推高租金。

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(据澳洲新快网)

多伦多空置屋近10万间?征空置税这一点成关键 | 加拿大

为了打压大多伦多地区炽热的房地产市场,安省政府效仿BC省,推出了海外房屋买家税。很多人不由猜测:下面多伦多市府是否也会效仿温哥华,提出房屋空置税 (empty homes tax)呢?

安省政府早前推出抑制房价飞涨16辣招时,当中包括允许多伦多市政府以及未来可能允许安省其他市镇政府,推出房屋空置税政策。多伦多市议会行政委员会即将考虑就空置税展开正式公众咨询,市府官员坦言,实施此措施的最大挑战,是识别空置住宅单位的方法。

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多伦多空置屋近10万间?征空置税这一点成关键 | 加拿大
为了打压大多伦多地区炽热的房地产市场,安省政府效仿BC省,推出了海外房屋买家税

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行政委员会将于下周一的例会商讨市府官员建议,由市议会指示政府人员,针对在多伦多开征“空置住宅税”(Vacant Home Tax)的可能措施,启动公众咨询。与此同时,市府人员要考虑税项的设计特点,包括识别空置单位之可能行政途径,例如是否采纳温哥华的强制申报方式,或是使用自我报告模式,又或者是基于投诉。

空置房屋近10万间?

事实上,早在3月底4月初,多伦多市长庄德利就曾表示,考虑向市内约6.5万间空置房屋征收税项,以便压抑房价暴涨及抑制炒卖问题。

地产网站Better Dwelling发表文章表示,从多市人口增长及房屋兴建数据等分析,发现三分之一重售房屋从来没有人住过,推论市内有99,236间空屋,加上中国收紧资金外流,炒卖者相信以本地人为主。

据报道,多伦多市正不断发展,人们对房屋需求大导致价格上升,本是合理推断,但原来没有数据支持该论点,反而是与其背道而驰,从基本分析所得,城市建房量较人口增长多出40%。

多伦多的人口增长并非如想象中多,比较2011年及2016年人口普查数据,人口增长从9%下调至6.2%,显示增长放缓。2016年普查多市有5,928,040人,比11年多了344,976人,虽然有实际增长,但速度缓慢。

如何识别空置是关键

市府官员完成公众咨询及有关研究后,要于今年9月底将公众咨询结果,以及应否在多市推行空置住宅税的建议,呈报行政委员会。若官员建议实施此税,届时亦要提交税制设计的详细方案。

官员在行政委员会报告又坦言,实施这项征税措施的最大挑战,是如何辨认住宅单位是否空置。当局收集水电表数据,原意是用来厘定收费账单款额,并不是用来追查个别住宅是否有人居住。

官员认为,若市府利用包含在水电表数据中的个人资料,来查察一个住宅单位内是否有人居住,以识别该单位是否需要征收空置住宅税,市府在个人私隐权利方面将面对重大限制,因为此举并不是收集水电表数据之原来目的。

温哥华采取识别空置单位的行政方法,是硬性规定所有住宅物业业主每年必须提交其辖下物业的前一年“情况申报”,如业主没作申报,当局便视有关物业为空置并征税,对不实申报亦有重大处罚。

官员指出,另外两种侵入性较轻的识别空置单位方法,就是自我辨认(self-identification)和基于投诉(complaint based)的途径。前者是由业主自行向市府辨认其住宅单位是否空置,后者则是基于有人怀疑某住宅空置而向市府作出投诉后,市府再展开调查,确保有关业主没违反空置住宅税附例规定。但官员也强调,该两项识别空置住宅单位方法,不及强制规定所有住宅业主作出呈报来得有效。

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(据加拿大家园

法国总统马克龙启动技术签证 吸引国际人才 | 海外

据美国媒体6月16日报道,法国于近日推出了一项技术签证,旨在吸引国际人才,新当选的法国总统埃马纽埃尔•马克龙强调法国需要放宽监管,成为“独角兽国家”。

法国巴黎召开的Viva科技大会上,马克龙简单介绍了政府将如何简化复杂的监管程序,使外国人才更容易在法国就业,并为初创公司提供资金支持,以打造全球领先的企业。

新推出的技术签证主要面向初创企业的创始人、员工以及投资者,而且这种签证是获得法国居留许可的快速通道,即我们熟知的“人才护照”。其有效期为四年,并且能够惠及持签者的直系亲属。

马克龙在演讲间隙接受采访时表示:“我希望法国能吸引新的企业家、研究人员,成为创新和创业型国家。法国将会加大人才培养力度,提高学生的最高学术成就。我们必须捍卫我们的教育模式,帮助学生走得更远。”

马克龙提出的另一个建议是设立欧洲风险基金,用以支持初创企业发展。他还谈到了数字化单一市场的必要性,这是欧盟委员会的协调流媒体服务和漫游费的一项政策。

2016年,法国的风险资本投资已经达到16亿美元。虽然仍然落后于德国和英国,不过的确吸引了不少投资者进入法国市场。其中初创公司的市场份额获得了增长,比如汽车共享服务公司BlaBlaCar等公司。

马克龙最后表示:“法国将打造一个最具吸引力和创造性的环境,政府将成为一个平台而非约束”

(据环球网)

中国房地产投资者在澳洲面临更重征税 各州税费计算详解 | 澳洲

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内容摘要

从2017年7月1日起,新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税4%涨至8%,同时,土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面,也出台了更多的法律法规,旨在打压中国及其他外国投资者。

国家层面有什么?

幽灵税 (Ghost tax)

继2016年增收印花税之后,澳政府在2017年联邦预算中增加了“幽灵税”。

如果在房子在一年中被空置6个月以上,那外国投资者将每年要起码多交5千澳元的附加税。

资产所得税豁免被“取消”

自2016年7月1日起,外国投资者在出售房产时,会预扣10%的资产所得税。然而此规定仅限于价值2百万澳元及以上的房地产。

从2017年7月1日起,该标准降低至75万澳元并提高预扣税率12.5%

这一变化会对在悉尼、墨尔本都市圈置产的外国投资者造成很大的影响,因为当地房价中位数普遍高于75万澳元。

新开发项目的所有权

如果你在考虑购买公寓期房,那么这项措施可能影响你的购买资格。因为从2017年7月1日起,新开发项目的海外所有权不得高于50%

新南威尔士州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房(无论新建或现成)时缴纳附加印花税:

  • 你是外国公民,或澳洲临时居民;
  • 你在2016年6月21日之后签订的买房合同。

除此之外,如果是2017年1月1日之后购买的房地产,你还应再缴一笔土地税。

这些附加税不适用于购买商用房地产,如零售店铺或办公室。

税费有多贵?

目前,附加印花税为4%,土地税为0.75%。然而,从2017年7月1日起,附加税会分别涨至8%与2%。

个例分析

在没有附加印花税政策的时候,无论中国买家还是澳洲公民,购买新洲一处价值80万澳元的房地产所产生的印花税都为31,490澳元。

在目前4%的附加印花税政策下,中国人或任何外国人则要缴纳63,490澳元的印花税,比以前需多缴32,000澳元。

从7月1日起,外国人应缴的印花税总共为126,980澳元。

然而… 新南威尔士州并未就此收手

另外,外国投资者在购买期房住宅时不再享受12个月的印花税延迟期。与50%的项目外籍所有权限制一起,新州和联邦政府都在想尽一切办法限制期房投资交易。

Home Loan Experts 建议实时关注新洲税务局官网以获取最新资讯,了解最新变化。

维多利亚州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税:

  • 你是外国公民,或澳洲临时居民;
  • 你在2015年7月1日后签订的买房合同

税费有多贵?

2015年7月1日附加印花税生效之前,维州的印花税是浮动的。价值2万5千澳元房产产生1.4%印花税,96万及以上的则产生5.5%的税费

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之间签订的,那么除了上述税款,还应再缴纳3%的附加印花税。

意思就是,在新的附加印花税率下,2016年7月1日之后购买的房地产都会另外产生7%的交易税。

幸运的是,只有印花税上涨,而非土地税。

2017年1月1日后,空置土地税已经从0.5%涨至1.5%。

个例研究

维州一处价值80万澳元的房产,标准印花税为43,070澳元。

如果是外国房主,印花税则上涨至99,070澳元。

我们建议实时关注维州税务局官网以获取最新资讯,了解最新变化。

昆士兰州附加印花税

同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税:

  • 你是外国公民,或澳洲临时居民;
  • 你在2016年10月1日后签订的买房合同

税费有多贵?

附加印花税为3%。

个例研究

之前,昆州一处价值80万澳元的房产应产生21,850澳元印花税。

如今印花税为45,850澳元。

我们建议实时关注昆州税务局官网以获取最新资讯,了解最新变化。

如何避免附加印花税?

符合以下情况的买家,不用缴纳新增的附加印花税/土地税:

  • 你是澳洲公民,或澳侨(即在海外生活和工作的澳大利亚公民)。
  • 你是澳洲永久居民。
  • 你以你澳籍/永居配偶的名义置产。

如果以上情形你都不符合,可以考虑在没有附加税的州购房:

如果我即将成为永久居民呢?

如果你在考虑成为澳大利亚的永久居民,那么你确实可以避免澳政府针对外国投资的附加税。

但是这个情况就相对复杂了:

如果你在昆士兰或维多利亚购房, 交换合同的时候,你本人必须在澳洲,以避免附加印花税。

新南威尔士州,交换合同与清算的时候,你本人必须在澳洲,以避免附加印花税。

在你取得永居身份后,还应至少在澳停留200天。

 

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入籍新法再获通过 门槛大降 料12月实施 | 加拿大

未成年移民可自行入籍 国会通过料12月可实施

关慧贞曾向国会移民事务委员会提出多项建议,部分并获接纳。(关慧贞提供)

加拿大国会本周二(6月13日)投票再次通过C-6公民法修正法案,国会议员关慧贞对于早前提出的修订建议获接纳感到高兴,并期望法案能早日实施。移民律师李克伦(Richard Kurland)认为,修订案获得通过,是本国青年权利的大跃进,对未成年的移民是喜讯,因为即使其父母不申请入籍,他们仍可按个人意愿自行申请。他预期法案可望在今年12月正式实施。

联邦移民部去年提案修改《入籍法》(Citizenship Act),更改居住年期的要求,但法案因为在参议院再有修订,需要重新提交国会讨论及投票通过。最新的修订法案,终获国会投票通过,稍后再要取得御准(Royal Assent),便可实施。

遭褫夺公民身分可上诉

曾向国会移民事务委员会提出多项C-6法案修订的新民主党移民、难民及公民事务评论员关慧贞说,获参议院接纳的3项修订中,当中有两项是由她向委员会提出,包括给予未成年移民自行申请入籍;以及政府废除移民的公民身分时必须有独立上诉途径。

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入籍新法再获通过 门槛大降 料12月实施 | 加拿大

关慧贞对于她提出的建议修订获接纳感到高兴,但对于一些建议没被採纳仍感到遗憾。她举例说,入籍申请人要接受两次测试,包括第一次语文能力测试及第二次採用法定语言应考加拿大知识,她认为加拿大知识考试内有很多专有名词,因此建议让有需要的移民採用翻译员,不过建议却未获接纳。

移民律师李克伦预测,根据现在国会排期审查法案速度,新例正式实施的时间,有机会是在今年12月22日。

李克伦认为,修订案获得通过,是本国青年权利的大跃进,对未成年的移民是喜讯。他解释,经修订后的法案容许未成年移民独立申请入籍,即使其父母不申请入籍,他们仍可按个人意愿自行申请。他提醒年轻一代如想入籍,应认真整理过去五年出入加国的纪录并做好计算。

加拿大C-6法案正式通过 移民入籍门槛大大降低

本周二(6月13日),广受关注的C-6修正法案正式获得通过,令加拿大移民获得加国国籍的门槛大大降低。

据报道,早前联邦保守党政府曾通过C-24公民法法案,提高入籍门槛。自由党上台后,并未兑现选举承将该法案完全废除,而是推出C-6法案对前者加以修正。

C-6最新修正法案的要点包括:

缩短入籍时间要求:移民申请入籍所需要的居住时间从现在的6年里住满4年,改为5年里住满3年。移民前的居住时间(以难民、临时居民、留学生身份等)也可以计算在内,不过留学生的居留时间以50%折算,最多可计算一年。

取消“留加意图”条款:入籍后若搬到加拿大境外,不会废除其身份。C-6修正法案下,政府政府唯一能取消国籍的理由是,在申请过程中造假。此外,政府废除移民的公民身分时必须有独立的上诉途径。

语言要求降低:入籍括免语言测试的年龄由64岁降低至60岁。

减少报税记录时间:入籍需要提供的报税记录从塬先的6年内的4年,降低为5年内的3年。

未成年移民可以自行申请入籍:C-6修正法案允许未成年移民独立于父母单独申请公民。即便其父母申请公民被拒,未成年子女也不再需要再等到18岁再申请一次。

联邦新民党议员关慧贞对C-6终获通过表示欢迎,并盼望其早日实施。不过她也表示,现任的自由党政府在这方面“做得不够”。

她说,C-6修正法案去年6月17日就获得众议院通过,递交到参议院,但是在那里滞留了超过一年,直到今天才算正式通过。自由党当初若果兑现选举承诺,在上台后把C-24废除,便不会拖延至今和浪费那么多政府的资源来处理此事。

C-6法案仅仅推翻了C-24“这条把移民贬为二等公民的恶法”中的一部分,而不是全部。仍有部份对移民不公平的条文未被修改而表示遗憾。

例如:C-24给与政府权力可以无限期地调查移民,关慧贞认为这是不公平和违反人权,政府对个人作出刑事调查有7年期限,不能无了期地把一个人列作被调查目标,令他/她不能申请入籍和领取护照。

还有一个应该被修改,但是没有被修改的地方则是:入籍申请人接受两次语言测试,第一次是考语言,第二次是用官方语言考加拿大知识。关慧贞认为这项知识考试由于涉及很多专有名词,所以建议让有需要考试的移民可以采用翻译员。

相关资讯:居外看点:葡萄牙议会讨论辩论提案——更宽松入籍法案

(据加拿大家园)

 

巴拿马——从避税天堂到养老圣地?| 海外

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巴拿马位于中美洲,拥有典型的热带海洋性气候,是全球著名的航运与离岸金融中心。因其极具战略性的地理位置,金融,商务与旅游等服务业毫无疑问的成为巴拿马主要经济支柱,占据80%以上的经济生产总值。全球金融危机后巴拿马经济发展速度亮眼,逐渐进入更多企业与个人投资者的视线。

巴拿马运河与经济发展

说到巴拿马,就不能不说巴拿马运河。巴拿马运河全长82公里,联通大西洋与太平洋,是全球重要的海上贸易通道与巴拿马主要经济收入来源。巴拿马运河与金门大桥、帝国大厦等并列美国土木工程师协会选出的当代全球7大奇迹。运河最初由法国人在1881年开始建造,而后在1904年被美国接手,在1914年正式投入运作,并在1999年交还与巴拿马政府运营。 随着第三组用来升降船只的船闸在2016年6月投入运营,巴拿马运河为期十年的大型扩建也宣告完成。这次花费约52.5亿美元的扩建项目使得巴拿马运河的通航能力翻倍,并可容纳更大的船只通行。从长远意义上来看,运河的扩建制造了大量工作机会,在大幅提高人均GDP的同时也直接降低了巴拿马的失业率与贫困率。

金融系统的优势

由于该国大部分经济活动都与美国关系密切,巴拿马拥有全美元化金融系统。美元为巴拿马的法定流通货币并与当地货币拥有1:1的固定汇率。 与美元完全挂钩对巴拿马经济最大的好处是将通胀水平长久地控制在较低范围内,保证了巴拿马在金融危机之后健康的发展环境。对于境外投资者而言,所有收支与美元挂钩也意味着减少一层汇率损失的风险。巴拿马在1998年加入世贸组织之后解散了中央银行并改革了银行体系。没有了央行这个强大后盾,当地的银行必须执行更为保守可靠的金融系统,以抵御可能面对的内外风险。

全球著名避税

除了对投资者友好金融系统,巴拿马也是全球著名的避税港,吸引着全球离岸资金涌入。 巴拿马对境内离岸企业的海外运营收入实行免税,运河带来的大量离岸交易使得巴拿马成为全球第二大海外公司注册地,超过100家国际银行都在巴拿马城都设有办公室。 此外,巴拿马的科隆自贸区是仅次于中国香港的全球第二大自由贸易区, 区内货物进口转口均不收取任何税款,向欧美出口的货物还享受关税优惠。世界银行调查显示2015年在巴拿马开展业务所需时间仅为6天,远远低于众多发达国家。这样的便利程度也在很大程度上刺激更多离岸企业进驻。另一方面,巴拿马金融系统可以充分保护投资者的隐私与信息安全。由于巴拿马没有签署国际司法互助协定,因此投资者的账户信息不必与任何第三方分享。同时,巴拿马公司采用无记名股票,股东的隐私也得以受到相当大程度的保护。

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以上这些因素,加之巴拿马国内基础建设与商业法治的改善,让巴拿马对投资者吸引力大增,被世界经济论坛认为是拉丁美洲与加勒比地区竞争最激烈的市场。世界银行数据表明,2015年巴拿马吸引的直接境外投资额接近60亿美元,连续增长四年,为2009年全球金融危机时的将近6倍,充分表明了全球投资者对巴拿马未来发展的信心。对于个人投资者而言,想要中国买家可能会因此关心起巴拿马的房产市场,那么巴拿马房地产投资的前景如何呢?

巴拿马房市需求旺盛,量价齐升

2015年和2016年,巴拿马房地产市场需求旺盛,量价齐升。根据巴拿马住房开发商委员会(Convivienda)的数据,其房屋销量连年增长,在2015年达到8232个单位。同样,销售交易的价值也同比上涨了8.9%,达到9亿美元。2016 年,巴拿马房屋销售总额估计超过 10000个单位,比上年增长27.6%。

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巴拿马房产的平均价格也在上涨。在蓬塔太平洋,由于可用单位的库存下降,海滨摩天大楼高端公寓价格上涨了6%至12%。这里2015年的平均价格为每平方米2500美元,2016年增长至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱乐部,公寓价格现在几乎每平方米3300美元。截至2016年6月,巴拿马城高端住宅区巴布亚大道的房地产价格上涨了8%,达到每平方米2500美元。而同期大湾房地产价格的上涨幅度甚至高达35%。

巴拿马城由老殖民地的Casco Viejo镇和高层建筑和商场林立的现代商业购物区两个主要区域组成,其平均房价根据物业的位置、规模和质量而有很大差异,。如最具特色和最优质的住宅高尔夫球场, 平均价格从每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱乐部是巴拿马城最昂贵的住宅楼之一,位于第 50层楼的一居室公寓价格约为35万美元。 根据“ 全球物业指南”,截至2015年底平均公寓销售价格如图:

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根据2016年11月的数据,巴拿马住宅出租回报率保持良好,介于5.5%至8.3%,小型公寓的收益则更高。从图中可以看出,巴拿马城公寓的价格有所走高,海滨公寓的售价约为每平方米2000至4000美元。距离海滩较远的公寓售价则较低。而这些公寓的租金收益率均比较稳定。

潜在的养老圣地

2016年,美国《国际生活》杂志评比出年度23个最适宜退休赡养晚年的国家,巴拿马夺得了第一 名。对中国人来说,这个结果似乎有些不可思议,但细数其中原因,这一结果也可以说是情理之中。巴拿马同欧美密切的商业往来为其带来了国际范儿十足的生活氛围。而第三世界低廉的物价水平更这吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿马的大多数地方,每月2000美元就能过上舒适的生活。在这里中等价位的两人用餐费用大约是30 美元;一年的医疗保健花费仅需800美元;约 18万美元就能在热门的山城博客特(Boquete)买到一套三居室住宅,且在20年后才需要向当地政府缴纳房产税。

也许因为意识到这一潜在市场,巴拿马政府启动了针对中等收入外国人的养老金领取者居留计划,任何一位月收入1000美元以上养老退休者人都能得到居留许可,到巴拿马享受退休生活。毕竟对于退休人士来说,如果喜欢热情洋溢的拉丁风情与热带海滩的美景,居住在巴拿马的确是十分诱人的选择。

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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在澳洲買房前,如何做好房屋檢查?

Part 1  關於澳洲房屋檢查8個問題

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1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)?

澳洲置業,尤其舊的House,Townhouse和Unit,買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查?

Private Sale買的房子,Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後,馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子,贏了Auction的買家,要無條件履行合同條款,所以Auction之後房屋的任何建築問題,就只能接受了。如果覺得有必要,就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢?

一般在300-500澳元左右,當然房子大小差異,價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間?

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果?

一般Building Inspector做完檢查之後,馬上就會打電話和買家溝通,說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale,可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告?

看Building Inspector的具體情況,一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長,看不懂怎麼辦?

可以和Building Inspector聯繫,讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題,我可以解除合同麼?

如果你的合同裡有:Subject Building Inspection條款,就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況:

A、合同保證買家滿意,那麼只要買家指出不滿意的問題,就可以解除合同;

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候,才可以解除合同。這種情況,如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題,但是賣家不同意,就比較麻煩,需要法庭判定了。

 

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

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在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告,也許您會認為價格昂貴,不值得去做,但等到發現問題的時候,你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則:

檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可/執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告,您還可以參與他們的檢查工作,從而馬上得到一些建議,例如一次翻修所需的大概金額,您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500,但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340-600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內,例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果,還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

報告不包括內容──在墨爾本,一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

 

Part 3  購房前要做的五項房屋檢查

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再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是,即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題,而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移,房屋都會有些許的下陷,不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題,必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞,每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音,那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒,看看最近是否安裝過安全開關和斷路器,以預防短路或漏電情況。>>>詳細

 

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