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你認為亞洲房價最高的城市是哪個？香港？上海？東京？

根據世邦魏理仕日前發布的《2019全球生活報告》，香港和上海確實名列前茅，但榜單中沒有東京，也沒有任何一個日本城市。

中國年輕人口口聲聲一直在喊著要逃離的北上廣深這次上榜了3個，而既是首都又是經濟中心的東京居然在全球房價大戰中全身而退。

驚訝嗎？

這份報告公布了全球住宅價格最高的十大城市分別為：香港、新加坡、上海、溫哥華、深圳、洛杉磯、紐約、倫敦、北京和巴黎。我國的城市中，香港蟬聯“全球房價最高城市”榜首，而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅價格而言，全球房價最高的3個城市均位於亞洲。香港房價以套均123.5萬美元的成交均價繼續高居全球之首，新加坡以87.43萬美元的套均價位居次席；上海緊隨其後，以近87.26萬美元的套均成交價排名全球第三。這三個城市的房價已經影響到了居民生活和城市發展。為控制持續高企的房價，以上三個城市都已出臺不同程度的樓市降溫措施。

就住宅租金而言，全球住宅租金最高的城市是紐約，香港位列第3，洛杉磯位列第6。前10位中除了香港再無其他中國城市。

住宅價格和租金的絕對值是我們很關註的一個指標，在很大程度上體現了房產的價值，但對於投資者而言，這只是個參考，有幾個更重要的指標需要多加註意。

房價的增長率意味著投資的回報率。很多海外投資者會偏向於投資那些短期內能帶來大回報的房產，但《全球生活報告》卻向我們展示了這種思路的不可靠性。

對於租金增長率排行榜，去年的前10中僅有3個城市堅挺地留在榜單上，分別是都柏林、上海和開普敦，其他城市都已經被更替了。入榜城市的變動非常大，租金收益的增長並不穩定。

租金增長率高的城市往往是新型人口流入型城市，部分產業、政策受到政府的大力支持，但這部分紅利對房產行業刺激的效果和時間並不穩定。

也就是說，如果投資者以今年的榜單為依據在海外租賃市場上進行短期投資，明年的收益並不能得到保證。這便涉及到了穩定性的問題。

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet表示，日益濃郁的創新氛圍，不斷增長的就業與常住人口，持續湧現的企業商機，共同推動全球熱門城市叠代發展。這也解釋了《全球生活報告》上榜城市頻繁更叠的現象。

房產價值和增值的穩定性與行業、市場的成熟度有很大的關聯。對於一個新興市場，也許短期內有著喜人的增長率，但大部分投資者並不能預測到市場的拐點將在何時到來，這也給新興市場的海外投資帶來了一定的風險。

相對應的是成熟市場，高度發達的行業成熟度所帶來的是規範透明的市場交易流程、較低的城市發展風險和穩定的房產增值空間。一個成熟的城市的發展規劃往往是方向明確而有規律的，由城市發展機會帶來的增值房產地圖是有跡可循的。

東京，就是這樣一個城市高度發展，房地產行業高度繁榮的地方。

以豐島區為例，最近8年的房價並未出現急升急墜的驚心動魄，總體呈現穩步增長的趨勢，房產依舊是資產保值增值的選擇，不會出現資產停滯或縮水的風險。

市場的穩定性與抗風險能力有著很高的關聯。

如《全球生活報告》中指出的，榜單城市的更替，很多是因為受到了金融危機的影響，比如紐約、多倫多、悉尼等。金融危機影響了這些城市方方面面的發展，也對城市的房地產行業造成了沖擊。城市的抗風險能力在此時就顯得格外重要。想要抵抗風險，首先就要擠幹泡沫。

80年代初，日本經濟高速發展，當時東京的地價相當於整個美國土地價格的四倍。後來，美國和日本發生貿易爭端，美國逼迫日本簽訂“廣場協議”，導致日元急速升值，資產價格泡沫破滅，日本進入了“失去的二十年”。

1991年，日本GDP為464萬億日元，2000年，日本GDP僅為534萬億日元。十年間GDP的平均年增長率是1.4％，這是日本第一個“失去的十年”。

2001年到2010年之間，日本GDP年增長率甚至不到1％，這是第二個“失去的十年”。

在1989年，日本泡沫經濟的最高峰時期，石獅子眼前的銀座四丁目的地價是每坪（3.3平方米）1.2億日元，地價數字可謂是攀巖式的上升，隨之而來的是泡沫般的虛假繁榮，抵不住最後一根稻草的壓迫。

在這之後，日本的經濟有了明顯的回暖，房地產市場也有了明顯的起色。社會風氣不再高調浮躁，經濟不再一味追求高歌猛進，而是穩步發展，在這過程中提高整個社會的物質、經濟和科技基礎，逐步提高抗風險能力。

作為一個成熟的城市，對不動產的需求是穩定的，這也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地產行業“泡沫現象”少，這也成為了抗風險的一大保障。

《全球生活報告》體現的是一個自然年度的數據 ，並沒有體現一個城市長期發展的價值。

我們在做海外投資的時候，更應該從更長的歷史發展周期來看待一個城市的機遇。投資，更多的是基於現在、投資未來。一個成熟城市、一個完整體系的房地產，會是一種穩妥的選擇。

1 東京奧運會吸引外國資本

2011年12月新一輪東京都規劃正式發布，2020年的東京在各方面、各行業的發展藍圖都可以在這一紙規劃圖文中找到線索。並且，2020年的東京將又一次迎來奧運會，城市發展再度加碼。

今天的日本希望借助再次舉辦2020奧運會的契機來進一步提振經濟。將東京作為經濟增長特區，進行大規模的新開發和舊改工程。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

2 利好消息不斷

利好是房地產目前價格的底氣，也是長期價值的支撐。近年來的奧運會，往往給主辦城市的經濟帶來一度繁榮，2004雅典奧運會，雅典房價漲幅65%，2008北京奧運會前後10年間，北京房價上漲7-8倍，2012倫敦奧運會，園區周邊最高上漲69%。東京的房地產市場相對比較成熟，未必有如此高的漲幅，但對不動產未來看漲的趨勢是比較明顯的。

東京自建都以來，已經叠代了多輪城市建設規劃，始終以“亞洲首位城市”為城市發展目標。一個擁有長期規劃的城市，一個擁有明確未來的城市，自然會是投資的好選擇。

東京，作為一個與房地產市場長周期基本同頻的成熟城市，泡沫風險低，未來預期高，收益穩健，是海外投資的不錯選擇。

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