作者：Greg Ninness
新發布的海外買家購房數據再次引發關於“政府針對海外購房者的住宅房產出台限制規定”的激烈討論。
數據顯示，今年第一季度，整體住宅房產交易中，海外購房者的比例從去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。
然而，這一數據首次出現了地區傾向性。該數據顯示，海外購房者購買的房產多集中在奧克蘭（7.3%）和皇後鎮（10%）。
在奧克蘭部分郊區，近20%的房產交易都來自海外購房者。
周五（6月8日），財政部副部長大衛·帕克（David Parker）指出，海外購房者買房行為較為集中的兩大地區都存在房價過高，當地人無法承擔的現像。
新西蘭房地產協會數據顯示，2018年4月，奧克蘭住宅房產價格的中位數從2012年4月的49.6萬紐元上升到了85萬紐元，上漲了71%。
2018年，皇後鎮湖區房價的中位數增幅更為顯著，從2012年4月的49.3萬紐元增加到了95萬紐元，增幅高達93%。
同期，全國房價中位數上升了51%。
奧克蘭和皇後鎮海外購房者數量的增加是新西蘭過去幾年來房價顯著增加的主要原因嗎？
推動房價瘋狂攀升的主要原因有以下三點。
｜第一，過去六年來，移民數量出現了顯著的快速增長。
2011年4月至2012年4月，相比移民進入新西蘭的人數，更多的人選擇離開新西蘭出國生活，因此新西蘭人數減少了4,006人。
在接下來的一年中，情況出現逆轉，淨移民人數達到4,776人。2013年4月至2014年4月，這一數據攀升至34,366人，並持續增加，並在2016年4月至2017年4月期間創下了最高紀錄71885人。
2017年4月至2018年月，這一數據達到67,038人。
移民數量的快速增加，導致房產供不應求，在奧克蘭尤其如是，從而引發了奧克蘭房市危機。
隨著供不應求市場狀態的出現，房價自然就上漲了。
｜推動房價上漲的第二個原因是低銀行貸款利率。
interest.co.nz發布的《房貸負擔能力報告》（Home Loan Affordability Report）顯示，兩年期固定按揭平均利率於2008年3月達到目前一輪的最高點，即9.64%，並於2016年5月下降至最低點，4.35%。
目前，兩年期固定按揭利率僅為4.69%。
低利率和高移民數量帶來的供不應求現狀已經足以推動房價的增長了。
｜但除此以外，還有第三個因素在發揮作用，即2016年末出現的中國資金外流現像。這一因素成為推動奧克蘭房價上漲的主導因素。
從2014年中期起，interest.co.nz調查了大量奧克蘭主要住宅房地產的拍賣情況，發現中國購房者是拍賣的主力軍，他們或是親自來到現場，或是通過電話參與拍賣。
用“瘋狂”二字來形容2014年至2016年末奧克蘭房產的拍賣情況再適合不過了。
這一瘋狂現像的出現主要是由於中國購房者希望通過競標買房將資金轉出中國。鑒於短缺的房產供應和低廉的貸款利率，奧克蘭住宅房產是投資的理想選擇。
這些中國投資者可以在家坐享收益增加。
但2016年中期，隨著中國政府加強對資金外流的制約，這一瘋狂現像也就戛然而止。
幾個月後，樓盤和拍賣現場的中國購房者日趨減少，房產交易也開始走下坡路。
投資者不再瘋狂，房市隨之降溫。
針對新抵押貸款出台的貸款價值比限制規定，對銀行貸款申請審查力度的加強，以及投資房產減稅規定的變化等其他因素也導致了房市的降溫，但這些因素對奧克蘭房市的打擊力度都不及中國的資金外流控制政策。
如果中國放寬管制，情況將會如何？
奧克蘭的貸款利率仍在低位徘徊，接近歷史最低水平。此外，奧克蘭人口數量增幅持續顯著超出新房供應數量，且盡管政府推出項目（如KiwiBuild項目）旨在提高房產供應量，但未來幾年房市供不應求的局面仍將持續下去。
只要中國資金再次流入奧克蘭，房價就將再登巔峰。
除非政府出台措施管控外國購房投資行為，奧克蘭的房市就會輕松迎來新一波海外投資熱潮。
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原文：interest.co.nz
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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