夢幻衣櫥,為你的收藏準備一個家

步入式衣櫃的魅力總是無人能擋。走進衣櫃的瞬間,你仿佛置身於琳琅閃耀的長廊,著裝選擇多不勝數。高高的落地櫃、數不清的鏡子、精品店風格的陳列,無論是珍藏的腕表還是心愛的鞋品,展示你品味的可能性無窮無盡。當然,假如衣櫃已是如此氣勢恢宏,宅邸自是更加壯麗。一起來看看這些表裡如一的華美住宅吧。

迪拜別墅:木質更衣間低調奢華

這幢地中海風格的迪拜別墅,不僅外觀美麗,而且擁有六間臥室和八間浴室。特別是主人房自帶的浴室和步入式衣櫃,給居住者帶來了更高級的享受。這間以厚重的木質家具打造的步入式衣櫃,夢幻般的內置燈光、鑲嵌巧妙的鏡子以及數量足夠的抽屜,是鐘表或珠寶最新收藏的安全庇護所。

慵懶的周日,穿上你最華麗的長袍,漫步走向配有桑拿按摩間的SPA室。舒緩一天的疲勞,

眺望遠處色彩絢爛的美麗天際線,在露台上的屋頂派對開始之前,回到更衣間打造一個最美的自己。

價格待詢 | 海灣蘇富比國際房地產

喬治亞名人故居:定制衣櫃空間寬敞

這幢坐落在喬治亞州約翰斯克裡克(Johns Creek)南部鄉村俱樂部的住宅是入選美國棒球名人堂的傳奇人物湯姆·葛拉文(Tom Glavine)的故居,不但擁有自己的棒球場和擊球網,而且處處充滿建築設計師諾曼·達文波特·阿斯金斯的天才靈感。但最引人注目的,還是夢幻般的步入式衣櫃。

在這個寬敞的儲物空間裡,高聳的天花板、圖書館風格的梯子皆出於定制,這讓它更符合生活和享受的需要。舒適的灰褐色寬鞋櫃、內置的梳妝台以及留給手袋陳列的充足空間,定制衣櫃帶給你更美妙的換裝感受。

675萬美元(約合4,425萬元人民幣) | 亞特蘭大精品之家 – 蘇富比國際房地產

紐約屋頂公寓:名設計師的衣櫃裝滿時尚

喜愛流行時尚的你絕不能錯過美國著名時尚生活設計師湯米·希爾費格的家。這是一套豪華的兩層屋頂公寓,它坐落在廣場公寓酒店(Plaza Residences)的頂樓。毫無疑問,雙更衣間的配置完全能滿足你對著裝的最高要求。TH的智能手表、MB&F的全新腕表、Valentino的紅色禮服、最愛的Manolos鞋…… 每一件寶貝都有自己的空間。

此外,中央公園的美景、氣勢十足的家庭圖書室、飾有希拉裡·奈特(《小精靈艾羅依》的作者)手繪壁畫的圓頂茶室,以及充滿美國式優雅味道的臥室,一切都打造出一流的五星級居住環境,讓人沉醉於時尚的魅力。

5,000萬美元(約合3.27億元人民幣) | 蘇富比國際房地產 – 紐約東區曼哈頓經紀

芝加哥古老豪宅:改造後的衣櫃煥發都市風采

幢位於芝加哥黃金海岸歷史街區的特色住宅始建於1880年,內裡與外觀一樣美麗。2015年經過全面翻新後,私人桑拿房、可沐浴陽光的露天平台以及每個房間都有的步入式衣櫃就成了它的特色。

在這個明亮的衣櫃空間,盡情享受你的都市夢想吧。裡面有內置梳妝台和漂亮的鞋櫃,嵌入式燈具會照亮你精心挑選的每一件藝術品。走進充滿活力的步入式衣櫃,走向真正的奢華生活。

500萬美元(約合3,277萬元人民幣) | 詹姆森蘇富比國際房地產

生活帶你走過平凡,期待著賦予你珍貴的收藏,並提醒你好好保管。無論是名牌睡衣還是奢侈品配飾,你的珍藏有權利享有自己的夢幻衣櫃;點開蘇富比國際房地產專頁這些豪華住宅就將是你最好的選擇。

 

注: 本文屬於商業贊助內容,素材由居外網簽約房產代理公司蘇富比國際房地產提供


譯文:吳潔

責編:Zoe Chan

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【安居置業加拿大】密西沙加(Mississauga)社區East Credit介紹 | 居外專欄

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位於大多倫多西部的密西沙加Mississauga),是一座極具活力的都市。其城市規模在加拿大排名第六,共有71家世界五百強企業的總公司或大區總部落戶於此。密西沙加環境優美、經濟蓬勃。有力的行政發展,使得它商機無限,財源豐富。優美和諧的居住環境,和良好穩定的治安狀況,更使其成為眾多移民朋友投資置業的一大熱點區域。在之後幾篇專欄文章中,我將為大家介紹幾個位於密西沙加的優質社區。我們先由East Credit開始。

East Credit社區是密西沙加中部傳統的高尚社區。

  • 地理位置

East Credit社區地處密西沙加城市中部,位於Credit River以東,社區西部邊界線為Credit River,東部邊界線則以Mavis Road為分界線,北邊至401高速公路,南到403高速公路為止。

  • 社區概述

West Oak Trails社區男性人口占48.87%,女性占51.13%,與奧克維爾的平均水平相仿。

East Credit社區男性人口占49.30%,女性占50.70%,與密西沙加的平均水平相仿。

社區內除了官方語言英語之外,其他各種語言占比都比較高。最有意思的是“混合語言”占到了很重要的位置。可見作為密西沙加老牌的優質社區,East Credit早已受到各個族裔居民的普遍認同。

整體來看East Credit的移民人口占比頗高,約六成以上都是移民。這一數字比城市總體水平高出不少。這也從另一個側面表明,這裡深受廣大移民朋友的喜愛,是移民家庭安居樂業的一個好選擇。

East Credit已婚率很高,超過六成。East Credit社區人口年齡層分布總體較為年輕,因此這也是一個非常具有青春活力的社區。45歲以下的人口占了接近65%。年輕有活力的青年群體給整個社區帶來了新鮮血液以及源源不斷的朝氣。

East Credit社會普遍居民受教育程度不算低,近一半的居民擁有大學文憑,13.93%的居民擁有College文憑。家庭平均收入也略高於城市水平。雖說不算大富大貴,但絕對算得上小康之家。

East Credit社區主要以獨立屋的房屋類型為主。獨立屋占到了所有房源數量的一半。而與城市平均水平形成對比的是,社區中公寓的數量非常少。這也從側面說明了這是一個相當優質,居住環境頗好的社區。

而在房齡方面,社區房屋的主體還是比較新的。主要集中在11-25年。社區中的部分區域,還有大量的10年之內的房子。大量的新建房源,也大幅度的提升了社區的居住品質與房源質量。

社區中的房源主要是自住房,出租的情況要遠少於城市平均水平,其比例甚至只占10%左右。因為自住人口多,流動人口少,也就增加了社區的安全系數。同時,相對穩定的住戶也會更愛惜自己的房子,房屋維護質量通常也會高於出租屋。這樣作為買家也更有可能購買到更優質、養護狀態更好的房源。

  • 交通出行

社區的西邊是Milton到多倫多的GO Train, 社區居民可以通過Streetsville和Erindale兩個火車站到達多倫多,也可以通過在社區南面和背面的403和401高速來往於密市和其它城市之間,正是這一交通的便利使得這個社區居住了很多跑通勤的雙薪家庭。

  • 學校教育

社區小學:

  • (Elem. JK-5) Britannia Public School
  • (Elem. JK-5) Edenrose Public School
  • (Elem. JK-5) Sherwood Mills Public School
  • (Elem. JK-5) Whitehorn Public School
  • (Elem. JK-5) Willow Way Public School

社區初中:

(6-8) Fallingbrook Middle School

社區高中:(9-12)

  • Rick Hansen Secondary School
  • Mississauga Secondary School
  • Streetsville Secondary School

Rick Hansen 高中成立於 1999 年,現有學生 1903 人。學校以著名殘疾青年 Rick Hansen 的名字命名,用以激勵學生身殘志堅的自強不息的精神。同時,學校在校舍設施竭盡全力 為殘疾學生掃清各種障礙,提供各種方便。此外,學校在慈善募捐,高科技應用,機器人 設計等方面都有不俗的成績。

Streetsville 高中成立於 1958 年,是密西沙加名副其實的老牌高中。學校現有學生 993 人,其中英法雙語課程的學生有 264 名,該校是密西沙加市開設英法雙語課程的三所公立 高中之一,同時學校也開設一些特殊課程如攝影藝術和音樂制作課來促進學生各方面能力 的發展。Streetsville 高中在去年的菲沙排名中得分 7.6,列 112 位,是密西沙加第六大 高中。區內 Creditview Road 以西的學生上此高中。

  • 娛樂設施

社區內的大小近20個公園綠地疏密有致地分散在社區的各個地方,社區內還有高爾夫球場,社區活動中心,為社區的居民提供了充足的室內、室外休閑活動和健身場所。

此外,位於Mavis Rd和Britannia Rd交界處的占地兩千平尺的HeartlandTown Center是一個大型的商業廣場和購物中心,也是East Credit社區的地標建築。它聚集了幾乎所有主要的大型商業批發零售和連鎖超市品牌,如Best Buy、Canadian Tire、Costco、Walmart、Future Shop、Home Depot、Lablows等等。另外,社區的東南部還靠近城市中心Square One。

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1. 5212 Charnwood Cres.

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3. 5220 Durie Rd.

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(數據來自加拿大MLS 2018年最新數據)

責任編輯:Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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年輕一代大力推動柬埔寨租賃行業發展

作者:Hor Kimsay & Hin Pisei

柬埔寨的消費者購買摩托車、汽車和其他家用電器的新服務出現後,租賃行業出現了爆炸式增長。

柬埔寨國家銀行(NBC)6月初發布的《年度監督報告》顯示,去年柬埔寨全國租賃行業的收入高達1.29億美元。對比2013年柬埔寨王國剛開始發展租賃行業時4百萬美元的收入水平,這樣的成績堪稱巨大的飛躍。

6月12日,先租後買的摩托車放在一家資產商店前面

新興市場咨詢公司(EMC)高級顧問Ngeth Chou 6月12日表示,盡管租賃業在市場上才剛剛起步,但它已經取得了重大的進展,給金融運營商和消費者帶來了巨大的機遇。

然而,他還是建議人們謹慎行事。在他看來,柬埔寨人的金融素養仍處於較低水平,而且公眾租賃的大多是消費性資產而非生產性資產。

“許多年輕的柬埔寨人利用租賃服務來購買適合現代生活方式的消費品。消費品在整個租賃行業中占據最大份額可不是什麼好跡像。

“由於缺乏購買更多設備的資金,企業主在擴大生產時會受到限制。因此,如果租賃服務能為企業的商業和生產活動提供機器和設備,那它將為經濟發展帶來更大的益處,”他說。

根據NBC提供的數據,截至去年年底,市場上共有11家租賃公司。這些公司所持有的資產總額為1.74億美元。

租賃公司從供應商那裡購買設備,然後按月出租給客戶並收取租金。而且他們經常提供“先租後買”的方案,讓客戶自行選擇。

NBC總干事Chea Serey表示,現在租賃服務公司越來越多,它們向那些中小型企業的所有者提供了購買機械和電子設備等資產的機會,哪怕這些企業主手頭沒有足夠的資金。

她說,租賃公司不太可能囤積那些無用的產品,因為他們的客戶不會在租賃期結束時購買這些產品。若發生這種情況,租賃公司就必須處理那些無法出售的無用資產。

年輕顧客

Sok Sophearoth女士是I-Finance租賃公司的一名管理人員。她說該公司的服務在年齡在20到30歲之間的柬埔寨人群中很受歡迎。

I-Finance專注於向柬埔寨公眾提供價格實惠且必不可少的服務。Sok Sophearoth女士說,某些中小企業(SMEs)客戶缺乏購買電子設備,運輸服務專用卡車,用於載客的嘟嘟三輪車等產品的資金。而I-Finance除了支持民生外,還會向這些客戶提供服務。

她補充說:“到目前為止,I-Finance已經幫助了5,000多名柬埔寨民眾,而且還將繼續提供更多服務。”

居外網,您可以找到近百套的柬埔寨在售精品房源。以下這棟現代化的連體別墅必定會讓您一見傾心。

這套面積為36平方米的住宅,配有設備齊全的廚房和簡潔時尚的浴室,可為您提供舒適的生活。位於城市擴展區域內的封閉式社區,配有舒適生活所需要的一切,而且出入自如,是投資和置業的最佳選擇。此社區距市區內的柬日友誼大橋(Chroy Changva Bridge)僅3公裡,距金邊王宮(the Royal Palace)僅15分鐘路程。

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原文:The Phnom Penh Post
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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英國最貴小鎮Beaconsfield高端房市遇冷 折扣常見機遇處處

據說英國作家Alison Uttley和英國著名兒童文學家、小說家Enid Blyton是對競爭對手,原因之一是她曾形容Enid是一個“粗俗的卷發女郎”。不過很巧合的是,在1938年,這兩位作家居然同時搬到白金漢郡的Beaconsfield小鎮(位於倫敦和牛津之間)。如今,她們之間的這種激烈的競爭似乎蔓延到了Beaconsfield的房地產市場。

1962年,Enid Blyton在她位於Beaconsfield的Green Hedges家中

近幾年,Beaconsfield的買家和賣家之間經常出現緊張的“對峙”。據《金融時報》報導,漢普頓國際Beaconsfield分部的銷售經理Sam Heywood表示:“要想達到同兩年前一樣的交易數量,需要比原來多一倍的看房數量。”

英國最昂貴的小鎮

從倫敦搬進Beaconsfield小鎮並買房的家庭占小鎮房產市場的一半。這裡到倫敦馬裡波恩(Marylebone) 只需要23分鐘火車,擁有好學校和大型住宅,對想要買房的倫敦人有很大吸引力。因此,Beaconsfield已經成為英國最昂貴的小鎮。根據Lloyds銀行的數據顯示,這裡的平均房價為105萬英鎊(約906萬元人民幣) ,比房價第二高的Henley-on-Thames高出26%,比白金漢郡的平均房價高出647,623英鎊。

 

2015年英國房價最昂貴的小鎮排名(來源:Lloyds Bank)

高端市場低迷 折扣十分常見

然而,與首都的緊密聯系也給Beaconsfield帶來了問題:價格偏高使人們難以承受。據《金融時報》報導,受印花稅增加、英國脫歐和倫敦高端房市低迷的影響,很多倫敦人需要首先以自己滿意的價格出售自己在倫敦的房屋,然後才能搬家。第一太平洋戴維斯Beaconsfield分部的負責人Chris Moorhouse表示,在過去的三年裡,來自倫敦高端房產市場的買家數量急劇下降。

根據漢普頓國際彙編的土地注冊數據顯示,2017年1月至11月期間,有85個套房的成交價格超過100萬英鎊,較銷售量達到頂峰時的2015年同比下降19%。

2005-2015年英國房價漲幅最大的小鎮排名(來源:Lloyds Bank)

Moorhouse認為,目前折扣已很普遍。 “高端房市中,超過50%的房產在出售之前會降價,”“5%到10%的折扣十分常見”。

盡管白金漢郡南部的房價持續溫和增長,根據第一太平戴維斯高端房指數顯示,Beaconsfield的高端房價格在今年第一季度下降了3.7% ,幾乎和倫敦高端房市場的趨勢相同。

開發商改變營銷策略

原本許多新的開發區都是針對高端住戶的。比如樓盤Beechcrest是開發商Millgate負責建造的8棟公寓樓之一,已於4月底完工。Millgate的銷售和市場總監Jonathan Cranley說:“這裡非常適合那些想要隨時入住,按照自己的意願裝修,並在夏季外出假期或住在其國外住所的人。”公寓自12月開發計劃開始以來已售出兩套。

然而,《金融時報》表示,在2014年和2016年的印花稅改革後,Millgate也不得不改變銷售策略,因為2014年和2016年的印花稅改革增加了所有價格超過93.75萬英鎊的房產稅,而且對第二套住房征收額外3%的費用。Cranley說:“在很多情況下(倫敦附近郡),我們之前可能建造12套房子的地方,現在我們需要建造14或15套房。我們把公寓建造得更小了。”有時候,房屋售價也更便宜。

另外,對於個人住房建設,所謂的“McMansions”(廉價房)在Beaconsfield非常普遍。當地人爭相在房子的規格和樣式上競爭,想讓自己的房子別具一格。

Heywood說:“5,000平方英尺的房子被稱作豪宅的時代已經過去了。 現在新房的建築面積都是7,000或8,000平方英尺,有些甚至為12,000平方英尺。”在Stratton路上,居外網正在出售一套321平方米(約3,455平方英尺)的6居室現代風格的房子,價格為165萬英鎊(約1,424萬元人民幣)。

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頗受歡迎的地段

代理商表示,車站周邊地區非常受歡迎。 Heywood說:“倫敦上班的人都想盡量減少他們的通勤時間。” Strutt&Parker Gerrards Cross 土地和新住宅部經理Andy Strogood表示:“因此,Beaconsfield的‘金三角’地區——位於車站附近Burkes路和Gregories路之間地區的住房價格可以高達600英鎊(約5,176元人民幣)/平方英尺。” Heywood認為:“Beaconsfield網球中心周邊地區也很受歡迎。”居外網上正以2,350英鎊(約20,524元人民幣)/月的價格出租一套位於Burkes路的4臥2衛、花園朝南的房子。

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小鎮中的低價地段

Heywood表示,住在小鎮的北邊,也就是Forty Green 和Knotty Green 一帶的人們可能離火車站較遠,但這裡的房子空間更大且更便宜。M40高速公路離火車站非常近,但Heywood 認為:“我們確實感受到了一些公路噪音。”

不過,綜合上述,即使Beaconsfield最近受經濟低迷的影響,但該地區仍然吸引許多科技和時尚企業。Gerrards Cross地產中介公司Strutt & Parker分部的經理Andy Toogood表示,新酒吧和餐廳正在使Beaconsfield “更時髦和更像倫敦”。如果作家Blyton和Uttley居住在現今的Beaconsfield小鎮,她們很有可能在新開張的泰國餐廳Giggling Squid裡發生“爭吵”哦。

Beaconsfield的St Mary & All Saints’教堂
老城區的周末市場

Beaconsfield小貼士

•總租金收益率約為3%

•Beaconsfield高端市場的價格今年第一季度下跌1.1%

•學校:Wycombe Abbey(每學期9,450英鎊,約81,528元人民幣)和The Royal Grammar School都在20分鐘車程內

•希思羅機場距離這裡僅30分鐘的車程

•根據第一太平戴維斯的prime London指數,Beaconsfield高端市場的價格為平均價格為420英鎊(約3,623元人民幣)每平方英尺

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來源:金融時報
責編:Zoe Chan

黃嵐盤點多倫多著名公立高中(中城區)|居外專欄

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上壹期黃嵐地產榜,Daisy給大家介紹了Midtown中城區的壹些情況,這期,來和大家介紹壹下中城區的公立學校。

由於我們華人在買房時對孩子的教育環境十分重視,所以學區是很多中國家長們買房考慮的首要因素。今天Daisy黃嵐給大家介紹Midtown中城區的四所公立高中名校以及學區房的情況。

說到多倫多的學區房,中國人比較熟悉的地區萬錦,列治文山和旺市,都是屬於約克區的。的確,從菲沙研究所的排名來看,約克區的整體成績與排名都遠遠地好於多倫多地區。 但是,單獨看排名的學區選擇是偏頗的,多倫多有著無與倫比的地域優勢和良好的教育傳統的熏陶與浸染,這都是不可忽視的。

North Toronto Collegiate Institute 北多倫多高中

北多倫多高中,安省排名第33/747,是位於的傳統豪宅區旁邊的壹所公立學校,靠近Yonge和Eglinton夾角,是不折不扣的西人主流社區高中,學校規模較大,在校生1200名左右,據官方統計,有90%的學校畢業生進入大學深造。建校於1912年的百年老校。由加拿大最著名的建築商Tridel開發承建,校舍獲得LEED金獎。

北多倫多高中的學區範圍橫跨了好幾個熱門地區,也是我們常說的中城區,地處社會中高階層社區,教育背景多元化,深得西式歐洲教育的傳承。大多數學生都精於某項運動或專註於自己的愛好,學術成績也從來不遜色。學校註重學生領導力和社會責任感的培養,學生會每年組織“慈善周”捐款活動,籌集款項資助社會各界。學校還有多倫多唯壹壹個校際儀仗樂隊。組織各類學術與特長俱樂部,讓學生學以致用。

該校區範圍的社區居民62%是歐洲後裔,23%北美後裔,10%亞裔及拉丁裔,華裔較少。

Lawrence Park 高中

在中城區稍稍偏西北的地方,也有壹所高中名校,Lawrence Park Collegiate 勞倫斯公園高中。這所高中和著名的私立女校Havegal 相當近,位於Avenue Rd 和 Lawrence 大街。2017年菲沙研究所排名與前面的北多倫多高中並列33/747。

當地很多家庭喜歡送孩子到勞倫斯公園高中,就是因為濃厚的傳統色彩,和文化傳承。學校的座右銘是 讓學習之愛綻放。

學校提供50多個俱樂部活動和豐富的體育校隊,在多倫多教育局的多項比賽中屢屢奪冠。

法語、體育、音樂是該校的特色。勞倫斯高中是多倫多市內首間提供樂隊和管弦樂隊課程的學校。學校還在戲劇,物理等學科成績顯著。學校百分之九十以上的畢業生到大學深造。

學區範圍內的社區族裔組成是歐裔62%,北美30%,亞裔5%,所以對孩子英文能力要求較高。學校新移民數量比較少,

Forest Hill 森林山高中

多倫多傳統豪宅區,即401以南的多倫多市內,包括Rosedale(玫瑰谷)、Forest Hill(森林山)、Bridle Path(跑馬徑)等。這些豪宅區的共同特點是歷史傳統悠久,房型獨具匠心,社區內樹木參天,花團錦簇,環境幽靜,

Forest Hill森林山高中, 是壹所毋庸置疑的經典名校。 自1946年成立以來, 在菲沙研究所每年的排名中壹直名利前茅,2017年排名68/747。

聽其名“Forest Hill”就已經可以推算得到﹐這間學校位於多市的富豪區Forest Hill﹐附近就是Old Forest Hill Road那些百萬豪宅﹐除了﹐地理位置優越,學術成績也有口碑﹐據說,其所提供的ESL(English as Second Language)班特別好,讓孩子能夠很輕易簡單地學習英語。

說森林山高中是頂尖學生的教育並不為過,學校建校以來致力於學生領導力(Leadership)的培養。從學校畢業生中我們可以看到長長的政治領導者、公司CEO、創業者的名單。

另壹特點是11和12年級學生的co-op實習課程,提供學生的2年實習,使學生擴大了社會接觸面,鍛煉了實際工作能力。

森林山社區有四分之壹的人口族裔是猶太人,最多的族裔比例還是歐裔,占79%。華裔比例7%

Leaside High School 利塞得高中

Leaside High School鬧中取靜,校園環境優美大氣。 學校從1945年建校那壹刻起就毫不掩飾他的學術成績為主的教學定位,2017年菲莎研究所的學術排名39/747。這所高中在計算機、自然科學、生物、化學、物理等學科均表現出色。學校語言文學教學尤為突出,很多著名的作家均畢業於該校。

學校註重學生的全面發展,音樂、時尚、體育等都有所涉獵,給學生提供充分展示與鍛煉的機會。但這所學校沒有ESL課程,也不收取國際留學生。

中城區除了上述公立學校外,還有大量頂級私校。Daisy黃嵐下次視頻與大家分享頂級私校介紹,歡迎關註

責編:Zoe Chan

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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居外看點:日本共享住房的現狀大公開

作者:Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多數日本人對通過投資增加積蓄的做法心存警惕。他們的謹慎是出於多方考慮的結果,因此大多數日本人選擇將存款放入銀行,雖然利息奇低,但至少長期看來不會遭受損失。然而,盡管20世紀90年代早期日本房產泡沫破滅後房地產的發展十分有限,但一些工薪族還是選擇投資房地產,因為他們意識到僅憑養老金不足以支持其退休生活。

近期,新聞報道了房地產投資詐騙事件。其中就有涉及共享住房的詐騙事件。最初,日本用“共享住房”來形容美國和歐洲常見的住房行為,即一群互不認識的人共住一間公寓或房屋,分攤房租,共享設備。當時,這一形式在日本還不常見。在共享住房中,租客有自己的獨立臥室,共享廚房、浴室和起居室。這一住房形式沒有在日本火起來的原因之一是日本房屋普遍比較狹小。更主要的原因是,房主不願意將房屋出租給一群不認識的人。

如今,日本各式各類的住房都加入了“共享住房”的行列。比如,現代化的“公寓房”(此類房屋在二戰後被稱為“公寓房”):同一屋檐下的獨立起居空間,設有共享廚房和廁所。20世紀50、60年代,這類公寓房一般沒有安裝浴室,住戶需要到公共澡堂洗澡。現在,這類公寓房都配有淋浴室。但這類公寓房沒有提供公共交流空間,如起居室或用餐室,而且廚房一般都是以實用性為主,僅提供煮飯的空間,然後住戶各自回房用餐。

換言之,這類共享住房並沒有為住戶共享生活、交流溝通提供空間。但如果在設計時有意考慮交流功能,共享住房就能夠做到這一點。

但互動共享氣氛的缺失並不是有意為之,而是因為住宅房屋主要是處於投資目的而存在的。工薪階級紛紛貸款購買共享住房,房地產公司通過轉租收取租金,業主利用租金收入來支付貸款。

這類共享住房的建設耗資高達1億日元(約588.7萬元人民幣),這對年輕的工薪階層來說是個巨大的壓力,他們整個工作生涯都要為住房貸款而奮鬥,但一旦償清貸款,接下來的租金收入就成為了純收益,在業主退休時是一筆不錯的收入。大多數房地產公司表示,東京等大城市的共享住房需求十分旺盛,投資者甚至在還貸款的過程中就可以盈利了。

諸如東京都足立區這樣改造公寓的共享住房通常提供有獨立臥室、公用廁所和廚房設備,但沒有提供公共交流或起居空間,住戶間互不了解

但房產經紀公司抱怨稱,共享住房相比其他類似的投資方案而言,已經不是很好的投資選擇了。朝日新聞發布的一篇文章稱,1月,由於租金收益不足,東京800多個共享住房業主在償還貸款上顯得有些吃力。其中約700個業主是通過Smart Days的房產經紀公司進行投資的。該公司從1月起就沒有向業主發放租金了。

朝日新聞報道稱,Smart Days在業主不知情的情況下,在其遞交的銀行貸款文件上偽造信息。部分投資者告知駿河銀行(Smart Days的貸款機構)由於沒有收到租金,他們無法償還貸款,從而發現他們貸款申請中的信息遭到了篡改。為了通過貸款申請,部分申請中的銀行存款余額被提高了10倍之多。

據悉,駿河銀行和Smart Days聯手進行了這一欺詐行為。3月初,朝日新聞報道稱,對Smart Days不滿的投資者數量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租,這一詐騙行為就不會公之於眾。但共享住房的受歡迎程度並不像Smart Days宣傳的那麼火爆。

Invest in Life博主、房地產投資顧問指出,共享住房的空置率相當高。東京共享住房的空置率達到55%。在日本所有出租房屋中,越靠近地鐵站的房屋,其入住率就越高。但該博主發現,即使是距離交通站點5分鐘路程的共享住房,其平均入住率也僅為53%。如果距離增加至15分鐘,入住率便下降到32%。

Invest in Life還發現了一個有趣的現像:相比租金較低的新共享住房,租金較高的早期共享住房的入住率更高。建於2014年的共享住房的平均空置率達到47%,平均租金為57,000日元(約3,355萬元人民幣),而建於2017年的共享住房的平均空置率達到79%,平均租金為48,000日元(約2,826萬元人民幣)。博主將其原因歸納為,早期共享住房所處地段更好,因此租金稍高也可以接受。

共享住房並沒有想像中的那麼火熱,這是因為它們主要是出於投資房產而非居住房產而存在的。在東京,用租一間共享住房的錢可以租到配備獨立浴室和廚房的工作室或1臥公寓。實際上,比起共享住房或整棟的公寓樓,單身公寓反而是更好地投資選擇。

商業雜志《東洋經濟》2016年10月的一篇文章指出,投資公寓的回報不高,但更為可控。盡管投資房產的利率高於居住房產的利率,但其利率仍相當低。投資者可以通過房產經紀公司買下一間公寓,並由經紀人管理轉租業務。如果公寓地段良好,就會有較低的空置率。如果貸款期為25-30年,那麼每月償還的貸款金額就會相對較低,這樣如果公寓暫時空置,也不會還不起貸款,因此更為可控。

這類住房投資交易以年輕人為目標客戶。投資者在短期內不會有大額的收益,但25-30年後,他們就可以擁有公寓,屆時就可以選擇出租獲取租金收益、自行居住或出售。但房產經紀公司常常避而不提的一點是,業主需要花錢來維護其房產。而且,30年後,如果同一棟樓的其他業主決定翻修公寓,那麼你也要對你的公寓進行翻修。

朝日新聞指出,高收入人群常常購買多處房產,希望翻倍投資收入。但收入翻倍的同時,風險也翻倍了。對於表現不如預期的房產,投資者可能會選擇出售,但既然該房產不受租戶歡迎,自然也就不受買家歡迎,因此售出的價格就會低於買入的價格。

在日本這樣變化無常的房地產市場中,所有的投資房產,不論是共享住宅或是出租公寓,都有其投資風險所在,投資需謹慎!

延伸閱讀:

居外推薦日本公寓房源:

1. 東京豪華公寓

高達32層的豪華公寓樓,周圍綠樹成蔭。位於26層的4間公寓結合在一起而成,面積超過了430平方米,這是絕無僅有的。包括3個開放式的起居室、客廳和廚房的布局,5間臥室,步入式衣帽間和雜物間。24小時的安保服務隨時確保業主的安全。售價約5,431萬元人民幣。

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2. 大阪市低層公寓

位於大阪市住之江區,離住之江公園車站走路只需7分鐘,交通非常方便。非常好出租,周邊生活設施齊全,是非常好的投資選擇。樓層為10層樓的2層部分,房屋面積84.8平米。售價約146萬元人民幣。

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3. 東京港區高層公寓

位於東京港區的高級住宅大廈City Tower的高層單位。大廈2008年4月落成,43層共828戶的大型高級住宅。單位於25樓,室內約82平方米以上,露台向東南。24小時保安,步行1分內有超市,現時空室可即入住。售價約432萬元人民幣。

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原文:Japan Times
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

世界杯之後看東京,2020奧運東道主成為樓市新增長點 | 日本

世界杯之後看東京,2020奧運東道主成為樓市新增長點 | 日本

隨著2020年東京奧運臨近,越來越多的投資者看好日本房產。日本政治穩定,法治健全,房地產波動幅度小,收益穩定;除此之外,日本房產價格便宜,精裝入住;擁有永久產權;建築質量非常好,設計美觀,更有著可觀的投資回報率……

以上這些利好因素都使日本房產漲幅驚人。其實仔細想想,中國人去投資海外房產的原因無非就是看重資產保值、抄底機遇及增值潛力。

盡管日本人口連續7年凈減少,但東京人口持續增加。 日本人比上年減少37.2萬人,連續7年減少(0.30%),為1.24648億人,減少數創最大紀錄。然而在47個道府都縣人口中,東京都是僅有的7個人口保持增長的行政區中增長率最高的,達到0.73%,這也是東京人口連續21年保持增長;人口集中於東京、大阪等都市區的趨勢仍在持續。(數據來源:日本總務省統計局)。日本人口持續減少與老齡化使得引入移民與外籍勞工刻不容緩。

盡管今年第壹季度日本GDP在去除物價變動因素後環比下滑0.2%,換算成年率為下滑0.6%,是九個季度以來日本經濟首次呈現負增長,然而日本經濟復蘇的基本面並未改變。國際貨幣基金組織預測2018年實際GDP增長率為1.2%,2019年為0.9%,與世界銀行的數字相似。

2018年第壹季度,日本東京房價上漲4.59%,新加坡(4.4%),韓國(0.58%)和臺灣(0.25%)。在亞洲發達經濟體中居於首位。

即將到來的2020年奧運會引發了壹場重建浪潮,將改變東京和主要地區城市面貌。

大規模的新建擴建項目以及2020年和2020年以後的基礎設施改善,將使東京的景觀煥然壹新,使城市更具吸引力和便利性。宏觀經濟和人口趨勢應繼續支持2020年後重點城市的發展;奧運會可以突顯日本經濟和房地產市場新的增長時期的開始。

從歷史來看,奧運會主辦城市房價在奧運籌備期間均大幅上升,2008年1月到2015年5月,聖保羅房價增長了223.5%,裏約房價更是瘋漲266.1%,自2008年至今裏約人均收入增加了60%。2012年倫敦奧運會主場地在斯特拉福德(Stratford)的伊麗莎白女王奧林匹克公園(Queen Elizabeth )這個地區房價每月漲幅最高達3522英鎊,為英國全國房價平均增速的3倍,奧運舉辦前四年內房屋價值增加53%。更不用說北京奧運會帶火了北京乃至全國房產。

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圖壹: 2017年1季度至2018年1月日本住宅價格指數

根據Trading Economics全球宏觀模型和分析師的預期,日本房屋指數預計將在本季度末達到108.98個指數點。 展望未來,我們估計日本的房屋指數將在12個月內維持在109.63點。

國際上通常以租售比界定投資價值,1:200到1:300之間為良好,如果租售比低於1:300,這意味著房產投資價值相對較小;而如果高於1:200,表明這壹區域房產投資潛力相對較大,租金回報率較高。東京公寓的租售比約250,而獨棟別墅的租售比更是不足150(如下圖)。

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東京大改造計劃

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圖四:東京夜景

為了配合2020年東京奧運會,安倍政府推出“東京大改造”計劃,這是在日本頂級財團支援下的城市基建計劃,受惠的有6個東京地區,分別是:

1. 銀座

2. 大手釘,丸之內,日本橋及八重洲地區

3. 虎之門,六本木地區

4. 澀谷區

5. 品川區

6. 2020年東京奧運中心的灣岸地區

這6個地區被設定為日本戰略特別區域,相當於中國的雄安新區。

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房屋價格:約¥ 523萬
建築面積:63平方米
房型:2 臥 1 衛

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作者:陳仲偉

排版:Shelly Du

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在弗吉尼亞海岸 覓一處綠野仙蹤|美國

《綠野仙蹤》,是一部經典的童話電影,而今天要講述的“綠野仙蹤”,說的是一處獨特的風景。這風景曼妙如詩,安靜地坐落在美國弗吉尼亞州海岸線的史密斯山湖。

這風景,叫Water’s Edge社區

Water’s Edge社區俯瞰圖

首先簡單介紹一下弗吉尼亞州這塊土地。

弗吉尼亞州在美國所處位置

弗吉尼亞位於美國東部大西洋沿岸,是美國最初的13州之一。先天的區位優勢,造就了弗吉尼亞州發達的旅游業。大瀑布州公園、海濱度假區、謝南多厄國家公園都吸引著不計其數游客的造訪。

史密斯山湖

今天的主角史密斯山湖,憑借著這裡有無與倫比的湖景和山景,也成了游客紛紛前往的度假勝地。這裡長達13海裡的海灣和半島,像極了童話世界裡的仙境。

史密斯山湖湖畔

童話畢竟不是真實,但位於史密斯山湖的Water’s Edge社區,卻無比真實地存在於我們的眼前。這裡,就是名副其實的“人間仙境”。

為什麼叫“人間仙境”?因為這裡的一草一木,幾乎都能夠滿足你對仙境的幻想。

Water’s Edge社區

Water’s Edge社區占地712英畝,是一處恬靜舒適的商業地產、一個不可多得的投資良機。

這裡擁有占地6.3英畝的威拉德莊園(The Willard Estate),經典歐式風格的建築外觀充分展示了阿肯色州石材的質感,而西方紅雪松壁板、柱子、石板和銅屋頂這些細節設計也別具一格,這裡的煙囪花盆設計個風格,甚至可以追溯到英國1800年代早期。

遠處是隱約可見的建築

身處莊園內,你似乎隱居,遺世而獨立;可實際上,你坐在社區一角,稍稍遠眺,不遠處便是錯落有致的樓棟。這裡清新脫俗,卻絲毫不少一分那人間煙火氣。

既然擁有大片的優質草場,不好好開發利用一番,豈不是太浪費資源。不用擔心,作為一處絕佳的商業地產,Water’s Edge社區開發了被譽為大西洋中部頂峰之一的PGA高爾夫球場

PGA高爾夫球場

PGA球場以其獨特的各種障礙而聞名,其中18洞的高爾夫錦標賽球場由已故知名的高爾夫球場建築師RF Loving, Jr設計。而在2007年,高爾夫球場由著名的高爾夫球場建築師理查德曼德爾等人翻修。

球場的存在,不論是對於吸引游客的造訪,抑或舉辦大型的高球賽事,都大有裨益。源源不斷的人氣以及高度的曝光,你還用擔心Water’s Edge社區的價值嗎?

Water’s Edge社區酒吧吧台

除了配備高規格的高爾夫球場,Water’s Edge社區還設有高端精致的餐飲、酒吧、棋牌的俱樂部。在這裡,生活配套變得無限便利。吃、喝、娛一站達成,極大程度地方便了造訪的客人們。

去圓桌上試試手氣,娛樂一下?

不喜歡太吵不愛泡吧?對撲克牌提不起興趣?鐘情於一些小眾的愛好?Water’s Edge社區同樣也能關照到。

社區打造了一個設備齊全的馬術中心,在整個場地分配了小徑。The Water’s Edge Equestrian中心擁有75英畝的騎行區,在騎行時穿過叢林,可以身心放松地享受湖畔美景。

叢林裡的馬術

這裡還有粘土網球場和硬網球場,小型奧林匹克規模的游泳池,滿足不同運動愛好者的需求。除了能提供最先進的練習設施,練習場外,服裝、運動設備的專賣店也一應俱全。

暑氣逼人?來一場泳池派對吧!

當然了,這裡好不好,一個人說了不算,大家說好,才能算是真好。而Water’s Edge社區入圍知名雜志社《豪華高爾夫家居雜志》評選的“美國高爾夫50強社區”,就是一個最好的說明。

欲知Water’s Edge社區的更多詳情,可點擊:http://www.juwai.com/39365460.htm,亦歡迎致電居外熱線400-041-7515查詢。

 

注:本文屬於商業贊助內容,素材由居外簽約公司Hilda W. Allen Real Estate, Inc.提供


文字:Leo Li

責編:Zoe Chan

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還在考慮買房投資?新西蘭政府喊你來種樹!

政府將會改變新西蘭針對林業海外投資的規則,以確保新西蘭人能夠更多的獲益。

財政部副部長David Parker在6月19日宣布,政府禁止海外買家購買現房的法案已經遞交至國會。

他說,林業也需要包含在這一法案之中,政府將放松林業市場以鼓勵投資者對林業進行投資。

新西蘭政府將放松林業市場以鼓勵投資者對林業進行投資

一些利益相關者也提供了反饋,認為現有的篩選政策在海外買家購買永久產權土地或者租用土地時會耗費很長時間,並造成相當大的開銷。

在大多數情況下,海外投資者如果想投資永久產或者租用敏感的林業土地,需要經過海外投資辦公室(OIO)的篩選並獲得許可。

然而,那些獲得林權的人實際上可以授予投資者對土地的長期高度控制權。

財政部的一份文件認為,林權已經脫離了海外投資辦公室的篩選制度,這導致了政策上的一些矛盾,並造成了政策實施時效率的降低。林權的掌握者事實上獲得了與永久產權土地及租賃土地相似的權力。

根據該法案,一個投資者如果在一年內投資超過1,000公頃土地的林權,需要經過海外投資辦公室的許可。

低於1000公頃的投資不會被審查,而且如果一位投資者投資了幾筆林權,那麼只有其中超過1000公頃的某一筆或幾筆投資才會被審查。

林業部長Shane Jones說,這一法案承認了林業對新西蘭的重要性。“我確定該法案會促進林業投資,同時也會保證政策不被鑽空子。”

他說,高質量的海外林業投資將是實現政府十億棵樹種植計劃的重要組成部分,也將是促進本國經濟發展的機會。

對該法案進行的一些重要修改包括提高投資者在申請許可時的靈活性,並取消一些不必要的限制。在審核林業投資時,投資者能夠有三種不同的審核方式可以選擇。

法案同時還將確保現有的投資者和業主只需要在合同上稍事修改即可,並不需要將合同交給政府重新申請許可。

Jones說,“我對這份法案感到高興,並相信整個行業的前景會是令人振奮的。”

居外網上出售的新西蘭凱塔亞(Kaitaia)林地,面積41.9公頃,俯瞰Rangaunu海港。點擊查看土地信息

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森林所有者協會的數據顯示,新西蘭森林種植面積超過17億公頃,去年該行業為新西蘭國內生產總值(GDP)貢獻了36億美元,約占3%。

 


來源:中國僑網
責編:Zoe Chan

被低估的“第四城市”——依山傍水 四季陽光|加拿大

說起加拿大華人聚居的城市,多倫多、溫哥華和蒙特利爾的名字總是會被提起。的確,80%的加拿大華人都居住在這三個城市,知名度高也在情理之中。遺憾的是,華人聚居的“第四城市”雖然有得天獨厚的自然條件和親和淳樸的民風,不知為何,知名度卻遠遜於前三。想知道它的名字嗎?給你一些提示,看你是否能猜出。

  • 它位於美國蒙大拿州北200公裡處,是翻過落基山脈後見到的第一座大城市,距溫哥華飛行時間一小時。
  • 它連續多年被經濟學人評為全球最宜居城市之一。多次被聯合國人居署評為“世界上最干淨的城市”。
  • 它是北美第二大能源中心。世界著名的石油公司中石油,中石化、中海油、殼牌、英國石油、埃克森美孚等都在這裡設有分公司。
  • 它依山傍水。處於落基山脈的“腳山”(Foothills)地帶,以終年不化的壯美雪山為城市背景;雖不靠海,但有穿城而過的弓河和星羅棋布的淡水湖點綴其間。
  • 它四季陽光。全年平均有333天、總計高達2400小時的日照,是加拿大陽光最充足的城市。
  • 它有長達800公裡的人工鋪砌道路,是北美極為少見的“騎行城市”。
  • 從它的國際機場直飛約一小時便到達溫哥華。

它就是位處加拿大西部省份阿爾伯特省的卡爾加裡(Calgary)

卡爾加裡的落基山與弓河
卡爾加裡夜景
從卡爾加裡始發的客運列車落基山人(Rocky mountaineer)
“世界上最干淨的城市”

加拿大一直以“地廣人稀”聞名。作為全國第四大的城市,卡爾加裡僅有156萬人口。有趣的是,過去幾年中,卻有超過1萬名居民搬到了瑪歐格麗(Mahogany的新家,社區落成後更將有大約2.5萬名居民!瑪歐格麗,這個位於卡爾加裡東南部的綜合性社區,已連續四年被評為該市的“最暢銷新社區”。隨著社區的發展,您的投資也在不斷增值——這是對未來的明智投資!而現在正是投資的好時機。

如果你在春季造訪瑪歐格麗,社區的冰球和滑冰健將們也許剛剛收起他們的運動裝備,又躍躍欲試地拿出槳板和沙灘球,迫不及待地迎接夏天的到來。瑪歐格麗擁有卡爾加裡最大的淡水湖,63英畝的湖泊面積,21英畝的沙灘和2.2萬平方英尺的海灘俱樂部。還有水上樂園、網球場和游樂場——對生活在這個湖泊社區的人們來說,每一個夏天都是美好的夏天。別處人們夢寐以求的四季湖邊生活方式就在這裡實現,每個季節也盡是精彩。

令人艷羨的是,瑪歐格麗的住戶們不僅享受著度假般的湖泊生活,還享有著成熟商業規劃帶來的各種生活便利。這裡有大型超市、藥房、24小時醫療中心、銀行、加拿大啤酒廠、各種餐飲及零售店鋪。今年秋天,一所幼兒園至六年級的學校將會開學;另一所學校亦計劃於2022年開放。社區內的公共交通讓出行更加舒適和便捷,附近設有火車站方便去往大學或市區。

“現在是享受瑪歐格麗社區設施的好時機。”開發商Hopewell的營銷經理Nicole McLaws說:“居民們也會在這個投資機會中獲益。未來五年,社區還將推出新的演出場館、新公園新學校、更多購物和餐飲。瑪歐格麗會變得越來越好。”

South Health Campus ,阿爾伯特省最大的24小時醫療中心,距瑪歐格麗步行不到十分鐘
瑪歐格麗社區沿湖景觀
瑪歐格麗社區內占地30公頃的自然濕地

優越的自然環境和便利的生活雖已足夠吸引人,但這並不構成一萬多居民入住的全部理由。瑪歐格麗真正的獨特之處在於——讓任何購買者在任何預算的情況下都能在這裡擁有一個家。在這個社區中,有各種各樣的住房選擇——從最實惠的公寓住宅、復式住宅、露台住宅、前置車庫住宅,到沿湖最豪華的別墅;面積從600到2,800平方英尺以上不等,有1至5間臥室可供選擇。數十款不同的房型組合,應有盡有。

19萬加元起的公寓:

35萬加元起的復式住宅:

42萬加元起的帶前置車庫的獨棟住宅:

今年5月26日,瑪歐格麗又開放了四個全新的前置車庫房型,包括兩個單車庫和兩個雙車庫房型,43萬加元起。所有房屋都配有寬敞的臥室套間、高級廚房、時尚的裝飾、開放式的生活空間和大窗戶,完全迎合房主理想中的現代生活方式。“價格實惠,配置高端,瑪歐格麗擁有當今房主需要的所有時尚裝修和高檔家居,”Nicole McLaws補充道。

如果您正考慮去加拿大定居,“第四城市”卡爾加裡可能是個性價比更高的選擇;如果您正在卡爾加裡尋覓一處新家,Hopewell開發的瑪歐格麗一定有你尋求的歸屬感,也是該市充滿活力的租賃市場中夢幻般的超值投資。

房型選擇太多有些眼花繚亂?不要緊。請移步至http://www.juwai.com/hopewell/listings/查看詳情或致電居外熱線400-041-7515,請工作人員為您選擇推薦。

 

注:本文屬於商業贊助內容,素材由居外簽約公司Hopewell Residential提供


文字:Qi Cheng

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。