全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国

博伊西(Boise)是美国爱德荷州的州府所在地,曾被《福布斯》杂志评为最适合商业发展及职业规划城市;也被《户外》杂志评为2010年最佳城镇,此外还获得各种荣誉,比如最安全居住地、最适合孩子成长的城市等。这座庄园式豪宅“岩石花园”位于郁郁葱葱的十二英亩土地上,被葱郁的草坪、绿化和花园美景所环绕,极为宽敞舒适,让业主宛若生活在远离喧嚣的世外桃源。这处不可替代的房产,是专为那些追求真正的高品质生活的人们而建的。

博伊西:西海岸的璀璨明珠,拥有丰富户外活动

博伊西地处爱达荷州西南,西距俄勒冈州仅66公里,南边离内华达州也不远。这里地处落基山脉脚下,周围有沙漠、河流、山脉和湖泊,给居民提供了各种户外活动的便利,是一个充满生活情趣和度假氛围的居住地。

全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
这座庄园式豪宅“岩石花园”位于郁郁葱葱的十二英亩土地上,被葱郁的草坪、绿化和花园美景所环绕
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
住宅环境清幽,让业主宛若生活在远离喧嚣的世外桃源
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
室内的装修则极致豪华,每个细节都经过精心打造,品质非凡,彰显了艺术美感和卓越品位
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
住宅空间开阔流畅便利,装修豪华
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
卧室充满自然光线,带有门可以直接通往室外阳台,安静舒适

博伊西是美国爱达荷州(Idaho)首府,也是靠西海岸的一颗璀璨的明珠。这里四季分明,风景十分优美,周围有河流、湖泊、山脉和国家森林公园,户外活动便利,如养马、骑马、钓鱼、打猎、划艇、漂流、高尔夫球、热气球、滑冰、滑雪、泡温泉等。这里是热爱生活的人士的天堂,也是爱运动和爱好大自然的人最理想的居住地。

在博伊西既可拥有中等规模城市的生活,还可以方便享受美国田园生活。要知道,博伊西因其优良的生活品质在全美国获得各种荣誉: 2015年被评为全美“最适合居住地”之一,2014被《福布斯》杂志评为“最适合投资房地产城市”,2014年被《Livability》杂志评为“最适合孩子成长城市”第1名;被《福布斯》杂志评为“最适合搬去的城市”和 “最适合家庭居住”,也被评为“最适合退休地”。 

无可替代的顶级豪宅,远离喧嚣的人间天堂

在这片绿洲式环境中,您不仅可以彻底放松身心,全身心感受大自然的美好,并且还能进行一系列自己喜欢的运动和休闲活动——从马术设施到温室,台球室到剧院,图书馆到室内室外游泳池,这个宏伟的家园被精心打造得十分完美,提供您所期待的所有豪宅生活方式。

“岩石花园”是顶级生活方式的代表,它拥有开阔的空间和惬意的氛围,可以轻松容纳很多人共同居住或者举办各种派对活动, 并且这处豪宅是充满活力、贴近自然的,让人感受到旺盛的生命力。来到这里,超大的令人印象深刻的房间和各种美妙的装饰细节都会使人即可爱上这里。

豪宅拥有一个盛大的迎客入口,作为一个重要的起点已经决定了它非凡的格调。这里通向主楼层的正式和非正式空间,并通向第二层和第三层的私人家庭空间,室内空间都采用了最高标准来进行打造,呈现了独一无二的非凡品位和艺术格局。

全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
这是一座永恒的新古典主义建筑,它的气派和宏伟的格局都使其在当地成为出类拔萃的建筑经典之作
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
住宅设计功能齐全,七卧十一卫,带有休闲娱乐区为业主和客人提供真正的舒适生活
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
在宽敞的厨房里,现代派豪华风格让人惊叹不已,所有设施和家电都选用了顶级品牌
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
餐厅宽敞高雅,在此用餐如同电影般梦幻浪漫
全美最佳居住地“博伊西”庄园式豪宅,体验真正美式田园生活 | 美国
住宅泳池贯通室内外,这个宏伟的家园被精心构思,提供了豪华的生活品质

这是一座永恒的新古典主义建筑,它的气派和宏伟的格局都使其在当地成为出类拔萃的建筑经典之作。其楼层设计功能齐全,有七间套房卧室,为业主和客人提供隐私和真正的舒适。作为正式的补充空间,南翼为日常生活以及完整的客人公寓提供宽敞而享受的空间。在宽敞的厨房里,现代派豪华风格让人惊叹不已,所有设施和家电都选用了顶级品牌。

住宅的每一个房间都能欣赏到美丽的风景,漂亮的景色让人心旷神怡,随时可以去享受完美的户外空间。而室内的装修则极致豪华,每个细节都经过精心打造,品质非凡,彰显了艺术美感和卓越品位。比如生活空间具有多个法式门,温室全年都有极好的阳光照射,并且带有加热的地板和玻璃的墙壁。

住宅的岩石花园是一座真正被维护的很好的绿色花园,带来惊人并且修剪整齐、郁郁葱葱的场所,一年四季都能感受到这里独特的美感。豪宅还包括建有谷仓、牧场、多个车库空间和多个停车场。这里附近的自然河流更增添了大自然的风情。这处庄园豪宅是您尊贵身份的体现,也是值得传承给后代的宝贵资产。

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/35750936.htm

(本文内容资料由客户提供)

责任编辑:Shelly Du

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居外课堂:外国人在澳洲买房的限制和规定详解

当前,在澳洲买房正成为一股热潮,吸引了越来越多中国买家。然而,想要在澳洲买房,第一个得了解的问题是:外国人可以再澳洲买房吗?中国人在澳洲买房条件?且看居外网为你一一讲解。

一、澳洲如何定义外国人?

 

现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定,可以理解为:身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等),即非常住外籍人士。

居外课堂:外国人在澳洲买房的限制和规定详解


根据上述内容可知,大部分国内买家都被认定为“外国人”,在澳洲买房时,会受到一定限制(需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民,即临时居民,也需申请FIRB购房许可)。

由于对“外国人”的身份界定,不止牵涉到在澳洲买房的限制,还包括一些税务问题,为此,澳洲有专门的法律条款对此进行规定,相关细节,可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》

二、外国人在澳洲买房的限制

 

居外课堂:外国人在澳洲买房的限制和规定详解

居外课堂:外国人在澳洲买房的限制和规定详解

三、外国人在澳洲买房时必须获得FIRB申请

 

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外国人,如果要购买澳洲全新住宅,都需要申请FIRB。

近年来,随着澳洲房市的火热,涌入了众多外国买家,为此,澳洲政府最近对FIRB的管理制度进行调整。从2015年12月1日起,海外人士在申请FIRB购房许可将面临新的申请费标准,FIRB将联合澳洲税务局一起对住宅类物业进行管理。审批时间、申请流程、申请费用都有变化。

居外课堂:外国人在澳洲买房的限制和规定详解

 

相关资讯:

新西兰房产禁购令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士的财产购置权是新西兰和澳大利亚等许多国家日益关注的问题。为了抑制房价飞涨,提高本国公民的住房自有率,纽西兰有可能从2018年二季度开始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西兰购买住宅。更多内容

 

责任编辑:Shelly Du

海外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,海外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

新西兰房产禁购令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士的财产购置权是新西兰和澳大利亚等许多国家日益关注的问题。为了抑制房价飞涨,提高本国公民的住房自有率,纽西兰有可能从2018年二季度开始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西兰购买住宅。日前,该提案已经提交新西兰立法机构。

图:新西兰新当选总理在今年秋提出这一提案,禁止外籍人士购房

新西兰住宅物业上涨去年达到10.46%,在过去三年价格上涨了34%。因此,纽西兰政府开始担心中低收入人群会徘徊在楼市之外。 虽然新西兰的住房拥有量已经达到了65年来的最低水准,但是四十岁以下的成年人只有四分之一拥有自己的住房,而1991年则为一半。

新西兰移民人数在上个财政年度增长了19%。 大量的移民数量,低利率和有限的住房供应,特别是在最近地震的影响,推动了房价的上涨。

2017年12月14日,新西兰禁止外国人购房立法正式提交议会,该提案有望在3月底通过后实施。外国人在新西兰购房更加困难 – 新政府却认为这是未来打击投机性房地产市场的第一步。

在新西兰对海外买家关上大门以前,居外网为各位找来独家新西兰房源,获取超速新西兰房源购买资讯和专业服务,请访问居外网。

该提案立法时间表

* 12月14日(週四)引入国会;

* 下个星期进入一审;

* 立法要走的“特别委员会”流程缩短加快;

* 新年后纽国会将继续二审三审;

* 2018年3月底之前通过并实施;

在未来,只有新西兰和澳大利亚公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能购买住宅而不需要经过特殊的筛选。

房产部长Phil Twyford表示,“虽然禁止外国人购房有可能违反贸易协定,但这一届联合政府把提高住房自有率和实现房价的可负担性作为最重要的目标。”

目前新西兰执政的工党、绿党和优先党都是反外国买家党派,预料此项法案通过没有问题。

除了澳籍人士在该法案规定内可以获得豁免之外,新加坡公民也可能最终会获得豁免。因为根据自由贸易协定的一般精神,缔约国不能在缔约之后再出台和此前协定精神相违背的投资规定。而现在虽然TPP没有最终签署,但是新西兰和新加坡的自由贸易协定中,已经规定了自由对等投资

Phil Twyford表示,在纽西兰立法之后,如果和新加坡方面无法达成协议,那么会再在法律中增补一条,将新加坡籍公民增补至澳大利亚籍公民同样待遇。

在14日上午对新西兰电视台发表讲话,Phil Twyford表示,这是迎接房产需求复苏的第一步,也是为了能让新西兰年轻人拥有自己的房子。 “我们正在修订”海外投资法“,让住宅用地的管理也纳入投资法的适用范围。“以免房市再次因为外国直接投资的涌入而暴涨,过去五年我们已经见到外国投资带来的伤害,接下来我们不希望再重复这一历史。”

“现在市场非常冷静,我不认为海外买家现在在新西兰房市上还有什么影响力 。”

Phil Twyford继续表示,政府不希望打击移民 – 只是想知道在新西兰置产者真心想留在这裡。他在媒体解释新法重点:外国人新建房产然后出售可以不在约束范围内,因为这会为新西兰增加房源,修改后的政策将和澳洲极为雷同。

随著立法程式启动,房产新政的更多细节也被披露。

截止目前媒体披露的新政策细节(预期2018年4月1日前实施),买房优先顺序如下:

第一类    新西兰公民和澳大利亚公民,直接买房,无审批;

第二类    新西兰永久居民和澳大利亚永久居民,可直接买房,条件是需要在新西兰居住满一年。(过去一年在新西兰居住的标准是过去12个月住满183天);

第三类    居住不满1年的新西兰或澳大利亚永久居民,以及新西兰其他非永久居民签证,需要通过海外投资办公室审核后可买房;

上述其他非永久居住签证包含工签、创业移民工签、以及技术移民类和投资移民类别下的resident visa,以及配偶、父母团聚、未成年子女以及难民、萨摩亚和太平洋岛国特殊签证。但不包含短期(临时)工签和学签。

第四类    利用公司及信託购房的,如公司和信託的外国股份大于25%,就需要先通过审核批淮才能买房;

第五类    在新西兰本地的外籍人士以及离岸的外籍买家,原则上不能购买二手房,除非推倒造新房,然后出售;可购买公寓期房,但购买后也不能自己居住。一句话,其他的非永久的居民签证类别要买二手房均需审批。而学签待遇比工签更差,基本算成外国人,他们今后租房会成为主流。

但是该法案中留了2个例外豁免:

* 新建房源者除外 任何人购买土地建造新房然后出售的,可以获得新法豁免。包括买家购买一个现有的二手房,推到之后重新建造多套然后出售的,可以豁免;

可证明热爱新西兰者除外 针对持新西兰非永久的居民签证的,需证明自己准备在新西兰长期居住安家的可例外。

Phil Twyford说,“海外投机者把首次购房者和家庭赶出了房产市场,而这一法案将保证房产价格由新西兰买房者决定,而不是外籍买家。这类人群“可以买一个房子自己住,需要通过审核,审核标准目前暂时未定”。但是,这类人群“在离开这个国家或者签证到期的时候,必须把房子卖了。”

居外网海外房产分析师杨嘉锡认为禁止外国人法案的推出并不会立刻对纽西兰房价带来立竿见影的冷却效应,因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果,澳大利亚房价不可负担性仍然排名全世界第三。 同样观点得到纽西兰房屋研究院的资料支援,目前,纽西兰的房产拥有者中只有3.8%来自海外。 

编译:Lisa Zhu

参考来源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

 

澳洲大麻合法化进入全民吸毒时代?| 澳洲

沈寒冰-700x190

11月12日起,大麻食品在澳大利亚维州合法化。大麻在澳合法化后,澳洲人民可以购买到各种含有大麻的食品:大麻麦片、大麻奶昔、大麻甜点……

一、对人体竟还有好处?

研究显示,大麻籽含有丰富的维生素、矿物质和不饱和脂肪酸,尤其是Omega-3脂肪酸,好处很多。

大麻籽
大麻籽

澳洲联邦助理卫生部长吉莱斯皮(David Gillespie)表示,仅低四氢大麻酚(THC)大麻籽产品获批上市销售,即精神作用活性成分含量低或者不含有。斯威本科技大学研究报告显示,服食低四氢大麻酚大麻籽产品后进行毒品检测,结果并不会呈现阳性。

二、大麻摇身一变:合法食品

据透露,大麻食品可使用的食品标签中,不可提到有改善人体精神等功效,且不可使用“cannabis”(可吸食大麻)以及“marijuana”(药用大麻)等字眼。

澳洲消费者最早将在11月12日后在商店货架上买到大麻食品,画风是这样的,请自行感受一下:

大麻籽甜点
大麻籽甜点
大麻籽汉堡
大麻籽汉堡
大麻籽冰淇淋
大麻籽冰淇淋

三、澳洲大麻合法化历程

2016年10月14日,澳洲政府推出了“麻醉药物法规”(Narcotic Drugs Regulation 2016),允许就种植及生产医用或研究用大麻进行持证申请,让大麻种植和生产走向合法化。

2017年2月初,AusCann Group(ASX:AC8)获批政府首个大麻种植许可。同时,政府发表声明称将全力推动大麻的供给并放宽大麻进口相关的法规。

澳洲和新西兰是大麻食品合法的两个国家
澳洲和新西兰是大麻食品合法的两个国家

澳大利亚维多利亚州药用大麻合法化提案获批,维州成为全澳第一个药用大麻合法化的州。

自2017年起,维州已经生产、供应及销售药用大麻产品,患有严重癫痫病的儿童将成为该州第一批可使用大麻治疗疾病的患者。

四、沈寒冰解读大麻合法化的意义

关于澳洲是否应该大麻合法化,让我们来听听澳洲最大华人律师行AHL法律沈寒冰大律师是怎么说的:

大麻合法化,各方意见不一

其实关于澳大利亚大麻合法化问题,各方争论不一。反对方表示,毒品一定要进行严格控制和管理,对毒贩进行致命打击,否则会造成毒品泛滥,国家经济和治安将会急剧恶化。

而支持方认为,毒品之所以会造成犯罪,是因为毒品没有合法化,导致一些犯罪分子产生强烈走私念头,来牟取暴利。毒品一旦合法了,大众触手可及,它的价格会大幅下降。此后获得毒品不用付出很大代价,瘾君子们的犯罪率会低得多。

毒品也是药品的一种

沈律师建议大家不要把毒品看成是洪水猛兽。毒品本身就是药品的一种,一旦合法化,便会失去它的神秘性和牟利性,对人们的吸引力也就没有那么大,犯罪率自然也会有所降低。

澳洲和新西兰是大麻食品合法的两个国家
澳洲和新西兰是大麻食品合法的两个国家

大麻合法化是未来必然趋势

因此综合来说,沈律师认为:建立在以下基础上,毒品合法化应是未来必然趋势。

第一,提高全民素质,意识到毒品的危害;

第二,有一个高效有能力的政府来运营毒品合法化政策。

这样或许能够有效抑毒品犯罪率的上升。

要求大麻合法化的游行群众
要求大麻合法化的游行群众

澳洲大麻合法化你怎么看?

A、赞同,大麻合法化可以降低犯罪率
B、反对,大麻合法化会导致越来越多的人吸大麻
C、保持中立,合不合法都不关心

欢迎通过居外网联系沈律师,发表你对“澳洲大麻合法化”的意见!

责任编辑:Zoe Chan

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

增速放缓:全球主流国家住宅市场2018展望

美国

增幅放缓-2018年热门住宅市场展望
美国房价继续上涨,特朗普税改影响租售比例

2018美国房市成交量有望增加3.7%达到567万,房价中位数将上升5.5%左右。特朗普的2017年最新税改方案打算对房产相关的税收减免进行控制,可能会使更多人选择租房;加之房价不断上涨,已经处于50年来最低位的住房自有率可能会进一步下滑。点击查看2018美国房市展望

 

加拿大

增幅放缓-2018年热门住宅市场展望
加拿大房价增幅将放缓,成交量料将下降

2018与2019年,加拿大新住房供给整体放缓,公寓供给将高于独栋别墅。市场成交量将在2018年下滑,并在2019年趋稳。整体房价将继续保持上涨趋势,但增幅将放缓。点击查看2018加拿大房市展望

 

英国

增幅放缓-2018年热门住宅市场展望
英国房市整体放缓,伦敦房价略微回调

受到脱欧与政府的持续变动,英国经济政治局在短期内存在一定的不稳定性。预计2018英国全国的价格涨幅将继续放缓至1.0%,在2018年和2022年之间累计增长将达到14.2%。伦敦房价预计在2018年将下降0.5%,但未来五年累计价格增长可达13.1%。点击查看2018年英国房市展望

 

亚太区

增幅放缓-2018年热门住宅市场展望
日本二线城市出租收益高,新加坡越南印度被看好

2018年日本的机构投资者将变得更为谨慎,从办公资产转向住宅,从房产升值转向租金回报,从东京转向二线城市。越南印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。此外,投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好,都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底,2017年下半年及2018年市场开始回温。点击查看2018年亚太房市展望

 

中国香港

增速放缓:全球主流国家住宅市场2018展望

市场专业人士认为,中国香港楼市降温政策对二手房市影响大,新房需求却一路走高。2018年将有较多豪宅楼盘与地铁沿线项目推出,料将再次抬升房价。近期中国香港两次诞生新地王,加上稳定的经济就业走势,即使中国香港接下来跟随美联储宣布加息,市场热情也将会依旧高涨。点击查看2018年中国香港房市展望

 

澳洲

澳大利亚房价增速正在放缓,拍卖清盘率正在下降,住房信贷增速也正在放慢,所有这些迹象都表明:在经历多年的强劲增长之后,房产市场开始降温。点击查看2018年澳洲房市展望

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2018年房价继续上涨,住房自有率改善有压力 | 美国

美国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun近期在芝加哥开展的房地产经纪人会议和博览会上宣布了对2018年的经济和住房市场预测。(最新纽约房价走势预测

  1. 预计2017年底的现房销售量将达到547万的,较2016年上涨4%。并在2018年有望增加3.7%达到567万的成交量。此外,预计2018年全国房价中位数将上升5.5%左右。
  2. 预计2018年全美独栋别墅的开工量将增长4%,达到95万。虽然这将减轻一部分市场上的供给压力,但是Yun指出当前的开工量依然低于50年均值-120万。

Yun表示,强劲的房屋开工将是缓解库存问题的关键,也会在一定程度上缓和随之而来的房价浮动。“由于库存的缺乏,房价自2011年来总体已增长了48%,然而同期段的工资水平的增长却仅只有15%。尽管现今人们对租房的信心有所改善,但现在实际上是买房的绝好时期。因为此时的房价升值空间大,极有可能为房主们带来巨大的回报。不过大多数人却因为现在负担不了一套房子从而错失良机。”

美国住宅开建数(千个单位):

2018年房价继续上涨,住房自有率面临更大危机 | 美国
注:灰色区间为金融危机时段(来源:美国统计局)

解决住房问题

Yun的合作者,罗森咨询集团的Ken Rosen说,解决住房负担能力危机的关键是说服当地立法者修改分区法规,使房屋的建造开发变得更加容易。如果立法者能够接受这样的新观点,那么长期下来,现在限制住房自有率的一些因素,比如供给不足,学生债务以及可负担性过低等,都会在不同程度上得到解决。”

罗森进一步解释道,具体的措施可体现在,立法者推翻区划分的限制而促进模块化的建设(从而增加供应),落实支付储蓄计划,并且解决学生债务的负担问题。那些之前因为还不起贷款而被强制收回房子的人,往往在面对是否购买新房子的选择时都会犹豫不决。Rosen指出,对于这类人,政府有必要对他们提供全国性的咨询与开导。

如果不实施这些措施,Rosen和Yun担心目前已经处于50年来最低位的住房自有率将会进一步下滑,并损害美国整体经济。目前,在年轻一代和那些房价大幅上涨的城市里住房自有率并没能达到顶峰,这并不是一件好事。

美国住房自有率 (百分比%):

2018年房价继续上涨,住房自有率面临更大危机 | 美国
注:灰色区间为金融危机时段(来源:美国统计局)

较高的住房自有率是必须的。首先,它对整体经济的财务健康是极其重要的。其次,住房自有率可以帮助家庭在一段时间内积累到一定的财富,减少不平等性,增加对社区的投资, 从而促进经济的增长。

当谈及到2018年房东们应该关心些什么,这两位发言人的注意力纷纷集中在特朗普的税收改革计划上,该计划包括了通过减少房贷利息的扣税优惠,而对房懂直接造成税赋上升。修订后的税收政策将可供利息抵扣的房贷限额从100万美元以下降低至50万美元,并将房产税抵扣限制在1万美元。(编者注:该法案还未最终确认)全美房地产经纪人协会认为新税改计划可能对房价有高达10%的负面影响,并使中产阶级业主每年多缴纳$815的税。

尽管困难重重,Yun还是觉得2018年的市场表现会比2017年的好。“绝大多数的租客都想在未来拥有一套房子。这是他们的美国梦。”YUN说到。“假如影响住房自有率的税收政策没有变化,那么正在向好的美国经济和就业市场,将给2018年的美国房产销售提供一个巨大的舞台。”

 

美国买房找Berkshire Hathaway HomeServices 是美国扩展最快的地产经纪人网络,共有 43,000 名经纪人,1300 家经纪公司,遍布美国全境和夏威夷。

 

 

来源:Inman

翻译: Chloe Du

责任编辑:Adam Yang

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2018年英国住宅市场展望 伦敦房价有望略微回调 | 英国

2017年12月英国房市概览

  • 英国房价涨幅自2014年夏季以来一直放缓,尽管年度变化仍然是正向的。
  • 预计2018年英国全国的价格涨幅为1.0%,在2018年和2022年之间累计增长将达到14.2%。
  • 伦敦房价预计在2018年将下降0.5%,但未来五年累计价格增长可达13.1%。

2018年英国房屋价格预测

尽管市场仍然高度局部化,但英国房价涨幅已经从最近的高位回落。

房价上涨的势头在英国很多地方都在放缓,预计明年总体价格保持平稳,因为英国脱欧前夕经济和政治的不确定性增强,对工资增长的预期也转淡。

市场购买者将英国本地化,在米德兰(Midlands)地区、英格兰东部和西北部地区的增长稍强,延续着今年出现的趋势。

莱坊研究部认为英国成功退欧后将带来整个住宅市场价格上涨的势头,有可能会在许多地方实现。 目前在伦敦及其外围的主要住房市场上所观察到的变化趋势将会持续。

>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

华庭悦城江景公寓————曼彻斯特市中心的豪华公寓,迎合英国高速发展的租房市场需求
华庭悦城江景公寓——曼彻斯特市中心的豪华公寓,迎合英国高速发展的租房市场需求(点击图片查看房源信息)

查看居外网上33万多套英国在售真实房源

英国现在可能正进入加息时期,但即使如此,莱坊预计在预测期结束时,与长期准则相比,利率将会偏低。

虽然全国各地的发展水平不断提高,但新房短缺的局面在未来几年不太可能完全扭转,这将为定价提供支撑。

另一方面,负担能力压力的加深和房产税等因素将继续压低价格。

新房建设监测

虽然新房市场面临类似转售市场的挑战,但还有一些额外的复杂因素需要考虑。在这里,莱坊研究部找出可能对供应产生最大影响的关键领域,以及政府通过建设更多住房来解决负担能力问题的目标。

  • 住房交付

英国全国

英国的净增加数量在过去五年中增长了62%,但新增供应需要再增加28%,才达到每年增加30万的目标。近年来,由于允许开发权放宽,新的交付得到了提升,而且围绕改变房产用途规则的一次性“推动”可能不会再次出现。在最需要住房的地方新房依然短缺。

伦敦地区

2016/17年度的净供应量上升至39,560套,而首都每年需要66,000套新房。 但是,在伦敦市中心边缘的一些地区,一些价格区间内的供应过剩问题值得关注。

  • 规划

英国全国

规划过程在许多地方当局仍然具有挑战性。财政大臣提出了更多的建议,试图简化预算过程,包括加快解除规划条件。

伦敦地区

由于开发商需审查计划的经济性,新的经济适用房(New Affordable Housing)规例正在造成一些短期的建设开工延误。

  • 房产业劳动力供给

英国脱欧谈判期间,建筑业正在寻求海外劳工供应的确定性。更现代化的施工方法将会在某些情况下改变对技能的要求,但为建筑业所有部门增加熟练劳动力的供应还需要更大的努力。

  • 政策

并非专门为促进发展而设计的额外政策变化,可能会限制开发商调整的活动。稳定的政策环境将支持提高交付水平。

  • 购房补助股权贷款(Help to Buy Equity Loan)

政府已经承诺拨款100亿英镑,但2021年后发生的事情仍然有待确定。

  • 资金

尽管财政大臣提高了对住房建设基金的资助,试图帮助解决这个问题,但开发商(尤其是中小型企业)的私营部门资金成本正阻碍其实现。

2018-2022五年英国主流房价的累计变化预测

价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同
价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同

 

来源:莱坊住宅研究
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2018年亚太区房市展望 普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投资进入亚洲房产的驱动因素中,流动性过度是最为显著的因素。手握大量现金的各地主权基金和投资机构的基金经理们都在增持海外和本地市场的房产类资产。对这类资产的激烈竞争改变了亚太区房产业的基本面,也带来意想不到的后果:

趋势一:传统的投资风险和回报分级评估体系已失效。很多核心投资者在风险曲线上继续上爬(为了达到投资回报承诺)或在风险曲线上下滑(以寻求稳定且安全但在主权国家债券上无法实现的回报)。

趋势二: 机会主义投资者已经修正对投资回报的期望值,大多下调了投资回报预期。

趋势三:主流和机会主义投资者都回归价值提升领域。因而,越来越多投资者寄望于在资产价值提升上做更多努力,而更少去依赖杠杆或租金增长(因为两者的增长在多数市场已经放缓)。

趋势四:对房产类资产争夺战加剧的结果是投资者进入传统意义上的冷门板块,比如数据中心、廉租房、出租型共享性房屋、学生公寓及养老院等资产。

普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市
普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市

点击查看居外网越南房源

日本:机构转向谨慎 东京将面临办公资产过剩

2012年10月启动的量化宽松政策为日本市场开启了持续至今年的牛市。因而资产价格上升,继而带来持续的租金、资本价格以及日本房地产信托基金的增值。受益于资本化率收缩和高杠杆率, 2012年进场的诸多投资者都已经赚得不少。

最新的普华永道的房产投资业者调查显示,诸多投资者预期2018年日本房地产信托基金交易量会下降,机构将对房产市场持谨慎态度。随着租金增长势头放缓,办公室租金收益下跌到3%以下,许多投资者认为此轮量化宽松周期已至尾声。与此同时,由于本土和国际资金争夺为数不多的可购资产,目前出价者和资产持有者已经出现预期差,询盘价与挂牌价之间的差异正在拉大。2020年东京奥运会之前,办公楼板块的供应量会大大增加,目前来看办公楼板块的空置率仍在4%以下,新办公楼的空置率在30%,一旦大量新办公楼出租率上升,将带来旧办公楼收益危机。

此外,日本房产的投资者已经将注意力转向租金收益,而非房价的继续上涨。目前的日本对于机构而言仍然是理想的市场,因为租金收益率大概为4%左右,而借贷成本不足1%,不用借贷杠杆的情况下,现金收益在7-8%左右,目前在全球内都很难找到这样的稳定的高收益了,一位投资者如此告诉PwC 的调查员。

与此同时,诸多基金经理也将注意力从办公楼板块转向住宅板块。因为日本将进入低通胀,低成长、低利率时代,因此那些低波动板块更吸引投资者。但对于住宅的租金走势,投资机构和房产业者的观点不一,不少认为日本缺乏工资上涨的可能,而租金收益率已经从3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

寻求高收益的基金机构转向日本的二级城市,例如福冈和大阪。根据CBRE的数据,日本五大东京外都市的住宅交易量在2017年已经超过了东京。市场分析人士普遍认为良性的供给需求比加上房价低,为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。“我们在1年半以前开始进入大阪住宅市场,有些买到了,有些未能如愿,因为市场上的竞争者非常激进。目前的租金收益率已经从5%跌倒了4.0-4.5%之间,

>>>日本置业百科日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费

良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市
良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市

点击查看居外日本房源

新兴经济体和新兴房地产概念2017年被追捧

越南印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。在普华永道对房产业的调查中,印度和越南的办公类资产最吸引外来投资人的注意。此外,投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好,都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底,2017年下半年及2018年市场转向回温。

越南

投资者最倾向于将越南与10或者15年前的中国类比。 越南的经济增长速度为7.4%, 政府的官僚主义仍然是投资者的心头结,该国政府对外资的投资管制正在逐步放开。普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市,反映了投资者对越南的经济增长将惠及房产价值。尽管越南的新兴势头令人瞩目,但该国的房市投资机会在数量和规模上仍然偏小。

菲律宾

菲律宾市场继续保持健康,该国GDP增长在6.5%左右,基建投入正是繁荣期,因而租金和资本价格都在上涨。国际投资者对该市场的主要担忧来源于美国的基准利率上调的可能性,以及菲律宾的政治局势的不确定性加大了挑选合适业务伙伴的挑战。

 

参考链接:<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻译:HY

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

新西兰本周有望公布禁止外国人购买成屋法案

2017年初,汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham发表年度经济展望时,曾对新西兰的经济强势增长表示了乐观看好,其观点在《2017年新西兰 – 再次展示强势(New Zealand in 2017, Outperforming again)》中有所反映,但他也提示了这个“摇滚明星经济体”里的风险主要存在于 “住房负担能力和民间的个人高负债率”, 这两大因素将会极大影响新西兰的金融稳定性。

报告发表过后的这近一年里,新西兰住宅租金继续上涨,但新屋的建设仍然是追不上人口增长的速度,尤其低利率吸引而来的投机性炒房者令民众担忧。新西兰财政部长罗伯森表示,「新西兰住宅市场已完全断链。土地与建物价格过高,平价住宅建案大幅下降 」。

 

许多西方国家都存在这种现象,包括加拿大、英国及澳洲等;由于利率偏低,使房价飞涨,令许多低所得者毫无购屋的希望。外国买家大举涌入,也拉高房租,加上工资停滞,及金融海啸后政府削减公共住宅计划,都打击住宅供给量,以及民众的负担能力。

但新西兰的情况尤其尖锐。据耶鲁大学最近的报告指出,新西兰游民约4万人,占总人口约1%,比率是所有已开发国家中最高者;这些人露宿街头,挤在临时收容所,或低标准住所内。

奥克兰慈善团体“保禄之家”管理人鲁雷基表示,“新西兰是低薪国家,一般劳工很难买得起住宅。现在无产游民的最大挑战是虽然有工作,仍难以找到房子及负担的起房租”。

9月底时全新西兰约有5,844人在排队等待“廉租屋”,人数比两年前增加42%。新西兰的可负担住宅短缺危机也是9月大选中新西兰保守党派「国家党」败选、下台的主因之一。

副总理兼「新西兰优先党」党魁彼得斯表示,“住宅政策将改变,并将告知国际社会,新西兰不再像过去一样『待售』。”

由于中国投资人涌入,使新西兰房价10年来上涨57%,奥克兰房价更大涨90%,并赢得全球「超级富豪之乡」的令誉,例如科技业创投家彼得.泰尔便在新西兰拥有庞大地产。

金融海啸之后,新西兰政府卖光了所有公共住宅,但并未新建足够的平价住宅。去年奥克兰曾出现数十个家庭在车上睡觉的情况,迫使前述新国家党领导的政府拨款3亿纽币采取紧急措施,包括将无产家庭安置到汽车旅馆内,这给新西兰政府财政也带来了巨大压力。

新上台的工党政府除了将禁止不具有居民身份的外国人购买成屋外,并计划新建10万户平价住宅,停止出售公共住宅,并对新西兰无产家庭提供更多财务协助。为了打击炒房客,工党政府还希望能对买房后五年内再出售的投机客课征新税。

但居外网海外房产分析师杨嘉锡认为此举不会立刻对房价带来立竿见影的冷却效应,因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果,澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。 同样观点得到新西兰房屋研究院的数据支持,目前,新西兰的房产拥有者中只有3.8%来自海外。 

 

作者:Lisa Zhu

https://www.ft.com/content/66c16b5e-d8b5-11e7-a039-c64b1c09b482

https://udn.com/news/story/6811/2867578

http://www.scoop.co.nz/stories/BU1712/S00285/foreign-buyer-ban-will-have-minimal-impact-on-sales.htm 

大力推动城市优化 2018年埃德蒙顿加房产税3.2% | 加拿大

估价39.7万加元的普通家庭房平均需多缴付77加元房产税2,462加元。

明年,加拿大阿尔伯塔省府城市埃德蒙顿房产税将增加3.2%,较目标委员会11月份开始辩论的略有减少,更远远低于春季时的5%增幅预测。

埃德蒙顿理事会于周四(12月7日)批准增加税收,作为该城市2018年27亿加元的运营预算的一部分。

增税意味着居住在估值为39.7万加元普通家庭房的人们,明年的物业税将要多付77加元。2017年该房屋的房产税为2,385加元,明年将达到2,462加元。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

埃德蒙顿市议会已经批准,从2018年开始将房产税上调3.2%
埃德蒙顿市议会已经批准,从2018年开始将房产税上调3.2%

查看居外网上埃德蒙顿精品房源

将近一半的税收增长(1.4%)将被投放至城市的社区重建项目,以升级和重建现有社区的道路丶人行道和路灯,包括阿伦代尔(Allendale)丶贝尔维尤/弗吉尼亚公园(Bellevue / Virginia Park),牛顿(Newton),查尔斯王子(Prince Charles)和云杉大道(Spruce Avenue)在内的几个区域将在2018年进行改善。

除了社区振兴工作之外,增加税收对应付基础设施和服务丶轻铁谷线(Valley Line LRT)丶通货膨胀和警察服务提升的各项支出也是必要的。

经营预算还包括了维护该市1500个园地草坪的300万加元,用于修剪和使用除草剂来解决埃德蒙顿的年度蒲公英问题。

这套正在居外网上出售的埃德蒙顿3卧4卫独立房,价格仅为250万元人民币
这套正在居外网上出售的埃德蒙顿3卧4卫独立房,价格仅为250万元人民币。(点击图片查看房源信息)

市长Don Iveson说,他为市工作人员成功削减税收增幅而感到自豪。

理事会还批准了14亿加元的2018年资本预算,其中包括新建消防局丶图书馆升级,警察分局和过境车库。

原文来源:CBC News
发表日期:2017年12月7日
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。