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康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（二）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中教育質量評估排名第三，受安全評分影響，總體排名全美第八^2。

承接上文，讓我們繼續來了解一下康州兩個著名的學區。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德鎮位於紐黑文縣北部，橫跨昆尼皮亞克河，占地面積39.8平方英裡。地處梅裡登市以南5英裡及紐黑文縣以北13英裡。瓦林福德鎮是連接哈特福德市與紐黑文市的紐帶，美國幾條主要的高速公路穿城而過，使這裡成為日常通勤最便利的小鎮。。

小鎮的公共交通由美鐵公司（Amtrak）及當地公共汽車提供。貨運服務則由美國聯合鐵路公司（Conrail）以及不同的汽車貨運公司承擔。航空業務可在兩地進行辦理，即距離該鎮30英裡處的紐黑文機場（Tweed New Haven Airport）以及該鎮北部出了91號洲際公路大約40英裡處的布拉德利國際機場（Bradley International Airport）。從瓦林福德鎮到梅裡登市沿線地區的梅裡登機場（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飛機。

在過去的十年裡，瓦林福德鎮已經對商業及工業基礎采取多元化發展，比起傳統的重工業，它更多的引進高科技產業。它是眾多行業和大公司的大本營，涵蓋醫療、保健、服務、高科技特殊金屬制造和研究開發等領域。巴恩斯工業園區、卡西米爾普拉斯基工業園區、沃頓布魯克工業園區和南收費公路地區的發展，極大地促進了該地區的轉型。百時美施百寶公司是鎮上最大的納稅人，它在瓦林福德鎮的梅德韋工業園區建立了一個研發中心。在91號州際公路和68號公路交彙處，設立了一個允許商業辦公園區、研發中心和酒店的內部共享區域。

最值得說明的是，美國最有名的頂尖私立學校喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德鎮。Choate Rosemary Hall原本屬於The Choate School and Rosemary Hall，同構1972年的合並，變成見天的它是美國最佳的中學教育的代表之一。學校提供豐富的學術課程以及課外活動，側重於培養和塑造學生獨特的個性。全校共有109名教師，其中65%擁有獲得本科以上學歷，采用小班授課提供學生良好的學習氛圍。該校歷史悠久，教育水平很高，徐許多畢業生都被耶魯、哈佛、賓大等頂級大學錄取，因此，在美國享有很高的聲譽。其中美國第35任總統約翰•F•肯尼迪曾在此校就讀。

現任美國總統特朗普的女兒，伊萬卡就曾經就讀於喬特羅斯瑪麗霍爾學校。2017學年的學費在4.3萬美金左右。

圖二：喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）是美國最有名的頂尖私立學校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除紐約曼哈頓以外，紐約大都會地區最大的金融區。如果我們問斯坦福德的居民，是什麼使他們的城市如此的偉大，我們可能會得到各種各樣的回答，比如洛兒卡市的墨西哥熱巧克力或者斯坦福德博物館和自然中心。除去康樂設施不說（斯坦福德在這方面幾乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是數一數二的。例如：

高師生比率：費爾菲爾德縣城市以12：1的高師生比率排名靠前。

高家庭收入：梅裡登縣的中等水平家庭收入高於州內其他地區89%，並以574,900 美元，高於康乃狄克州平均收入的89%，成為總體生活質量很高的地區。

低犯罪率：每10萬人中，只有1,934人犯罪，斯坦福躍居榜首成為最安全的社區之一，對於居民和通勤者來說，這是巨大的好消息，當然並不只這一個。

實力企業進駐：斯坦福德擁有4家財富500強企業，13家財富1000強企業以及13家新興企業，這使得它成為紐約市外地鐵可達範圍內最大的經濟區。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到紐約市的火車，一小時可以抵達，每隔20分鐘一班，便利的交通讓學生有機會接觸到美國文化和金融中心紐約。同時距離又為學生提供了安靜的學習環境。

圖三：聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）的畢業典禮

聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）於1958年建立，最初成立時叫做“斯坦福天主高中”。1991年，學校更名為三一天主高中。學校坐落於康涅狄格州費爾菲爾德縣的斯坦福德。該地區以富裕的區域優勢擁有大量大企業而聞名於世。

小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）成立於1865年，擁有150年的悠久歷史。往年的畢業生都能如願進入理想的大學。學校教育設施齊全，有三座教學樓，兩座大型圖書館，一個表演藝術中心，四個寬闊的草地運動場，兩座先進的體育館。全校教職工有108人，師生比例低，平均一個老師對六個學生。

圖四：小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）校園

另外康涅狄格大學在當地也建有斯坦福校區。便捷的交通讓畢業生有更多在紐約周邊尋求實習和工作的機會。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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居外看点：拉斯維加斯槍擊案对房地產安防產生什麼長遠影響？| 美國

隨著美国調查人員逐步還原斯蒂芬•帕多克（Stephen Paddock）從拉斯維加斯曼德勒海灣酒店（Mandalay Bay）32樓掃射的原因，有些安防專家開始懷疑，這次大規模槍擊事件會否導致酒店或其他商業建築的安防程序發生重大變化。

據《紐約時報》報道，帕多克是賭場的常客，他於10月1日從酒店向對面街上參加露天音樂會的人群開槍掃射，導致58人死亡，數百人受傷。帕多克在警察趕往凶殺現場的途中自殺，他在酒店套房中藏匿了20多支槍和數百發子彈。警察稱，帕多克在一段時間內將至少10個行李箱分批運進酒店，他們發現了3個攝像頭，其中2個位於走廊，1個位於房門的貓眼處。

“這將會改變所有人对安防的重視程度，”匹茲堡的安防解決方案提供商Capital Asset Protection Inc董事長丹尼爾·阿洛埃（Daniel Aloe）表示。

據彭博報道，槍擊案發生後，至少有1個大型度假村——拉斯維加斯永利酒店（Wynn Las Vegas）加強了安防。星期一下午，進入永利酒店需在門口等待10分鐘，保安使用金屬探測器掃描訪客並檢查他們的包。

不過，有些安防專家承認，酒店行業——或者一般意義上的商業房地產，不可能在安防上發生根本的變化。

多領域技術咨詢公司Affiliated Engineers Inc安防顧問、市場組主管肖恩·阿倫斯（Sean Ahrens）稱，雖然在不久的將來有些酒店可能會突然做出一些調整，例如掃描檢查，但他預計類似這種變化不會持久。阿倫斯表示，大部分酒店無法適應連續對顧客進行掃描檢查，例如，許多酒店沒有可以容納顧客排成長隊等待的場所。他補充道，安防檢查也有可能影響顧客的舒適性。“最終將不得不放棄安防檢查，因為它基本上會妥協於便利性，”阿倫斯表示，他與本文中的大多數消息人士都是安防組織美國工業安全世界協會（ASIS International）和商業房地產委員會（Commercial Real Estate Council）的成員。

位於紐約的MG Security Services LLC董事長曼尼·戈麥斯（Manny Gomez）稱，永利酒店對顧客進行安防檢查的做法在業內可能是一個例外。“我認為，大多數其他酒店都不希望冒著失去顧客的風險進行安防檢查，因為他們考慮得更仔細或者只是沒有這部分預算，”他表示。

另外，戈麥斯稱，會展中心和酒店經常舉辦槍械展。他補充道，此類活動已經加強了安防，但參加者仍會前往會場，並住在裝有槍械的酒店裡。阿洛埃的公司曾經為在賓夕法尼亞州的會展中心舉辦的此類展覽提供過安防，他表示，展出的武器受到嚴格管制，它們在進入會場前都已失效。他補充道，有些展覽巡回展出，因此，通常參加者無需在酒店住宿。

阿洛埃稱，許多公寓和共管公寓建築也經常將住戶的舒適性放在第一位。他補充道，例如在許多封閉式社區，保安可能會要求檢查訪客的身份證件，或者只是要求訪客說出他們要拜訪的人。大多數保安都不配武器。

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位於加利福尼亞州卡爾弗城（Culver City）的AEGIS Security & Investigations首席執行官傑夫·吉斯納（Jeff Zisner）稱，通常在發生大規模傷亡事件之後，本能反應是改變安防程序，但這是一個漫長的過程。他補充道，各個經營者是否希望根據他們認為可能永遠不會發生的事件，投入資金加強他們現有的安防措施，是一個商業和公關決策。 “我無法強迫他們使用金屬探測器，”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商業房地產運營高級副總裁卡洛斯·維拉利爾（Carlos Villarreal）稱，2001年9月11日恐怖襲擊事件之後，商業建築，例如機場改變了其安防措施。他指出，此類建築開始限制人員進入和要求出示身份證件，這導致了美國工人的外流。

維拉利爾稱，可能個別槍擊事件也會改變酒店處理行李登記的方式。他補充道，酒店門口的行李員會收取顧客的包進行檢查。

吉斯納還表示，可能酒店會要求行李員收取顧客的包，然後拿到後勤辦公室進行檢查，就像機場一樣，檢查完把包送回顧客的房間。“這樣或許可以在最小程度上耽誤顧客，是為顧客提供最輕微冒犯性的增值服務，”他表示。他又指出，經營者可能需要支付大筆費用購買掃描儀，並雇佣更多行李員。

不過，專注於高層寫字樓安防的維拉利爾稱，他預計大多數寫字樓不會因為此次事件而發生太多變化。這些建築已經設置了旋轉門等物理屏障，來控制人員的進入。他表示，任何希望運入大量物品的人通常都必須從建築的裝卸貨處進入，比如預定的貨物。他補充道，攜帶大量物品從建築前門進入的人可能會引起保安的懷疑，因為寫字樓的職員在正常情況下只會攜帶一個公文包或背包。

戈麥斯還預計，許多寫字樓業主可能會拒絕安裝金屬探測器或檢查槍械，因為他們可能會害怕失去租戶。

戈麥斯稱，但此次槍擊事件為安防專家開辟了新的需要仔細檢查的領域——在高層建築附近舉辦露天活動，因為沒有人預料到酒店的32樓居然隱藏著一個掃射人群的殺手。他指出，現在安防專家和執法部門可能會開始留意此類活動，將其改成在室內舉辦，或者為露天會場增設頂棚。“這完全顛覆了原本的計劃，”戈麥斯表示。

專家稱，此類房產安防的關鍵在於，繼續增加相關工作人員以及公眾對於可疑行為和報告異常現像的意識。

“我們又回到了相信直覺的時代，”阿倫斯表示。

作者：Mary Diduch
原文發表日期：2017年10月9日
責任編輯：Zoe Chan

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依親子女移民年齡將上調至22歲 | 加拿大

加拿大聯邦移民部早前對《移民及難民保護法》（Immigration and Refugee Protection Act）作出修改，從今年10月24日即下周二起，依親子女（Dependent Child）隨父母申請移民的年齡上限，從目前的19周歲上調至22周歲，及未結婚和有同居關系，意味那些有較大年紀孩子的家庭，將有機會一起拿到楓葉卡。

從今年10月24日起，依親子女隨父母申請移民的年齡上限將從目前的19周歲上調至22周歲

新例無追溯期

2014年8月1日，聯邦移民部將依親子女年齡限制從22歲以下改為19歲以下。許多19到21歲之間的青年因不符合經濟類移民的申請條件，被迫與家人分離。在新規定下，許多大學生將可以跟隨父母一起移民加拿大。

不過，新例沒有追溯期，在2014年8月1日後至2017年10月24日前提交的申請，會沿用舊制審批。

此外，若依親子女傷障或有心理疾病，需要父母在經濟方面有所照顧，即使年齡高於22周歲，仍可跟隨父母一同移民。

這次改革其實也是社會經濟（socioeconomic）趨勢的體現，因為過去幾年，愈來愈多年輕成年人選擇與父母居住。根據2017年8月的人口普查統計顯示，自2001年至2016年，大約有35%年齡介乎20歲至34歲的年輕人願意與父母兩人中的至少一人共同生活。

加拿大聯邦移民部長胡辛（Ahmed Hussen）表示，放寬年齡限制能夠讓更多的家庭團聚，這對加國經濟和社會發展有所幫助，同時也提升加拿大魅力，讓人們更願意選擇加拿大作為移民目的地。

（來源：星島日報）

責任編輯：Zoe Chan

居外研究：9月堪培拉房價未隨悉尼價格下跌房產投資前景佳 | 澳洲

盡管市場對澳洲的公寓房有供過於求的擔心，但堪培拉獨立房的價格保持持續穩步上升的態勢。9月和整個第三季度的統計數據顯示，堪培拉是僅次於霍巴特和墨爾本，在房產市場表現最好的首府城市。

九月份堪培拉獨立房跳升0.6％，整個季度的漲幅高達1.3％。與去年同期相比，堪培拉9月份的上升率持平，但整個季度的增長率則上漲了0.8％。過去12個月，堪培拉房地產價格升幅達7.8％，預計上升勢頭仍將持續。房地產數據分析機構CoreLogic研究部負責人庫普爾（Cameron Kusher）說：“堪培拉的人口增加開始攀升，失業率很低，而且房產的可負擔性比悉尼的高得多，所以我們在這裡看得到投資的價值。”他還樂觀的表示，“在未來的一年，我們認為在保持合理增長的情況下，市場將會相當的穩定。”

居外海外房產行業分析師Adam Yang也對未來堪培拉的房市發展表示樂觀：“澳洲首都堪培拉是澳洲失業率最低的城市之一，那裡的居民有著澳洲最高的人均可支配收入，並且經常搬遷於澳洲不同城市之間，這就意味著堪培拉居民對買房與租房的需求是相對較強的。另一方面，在新州、維州與昆州紛紛對外國投資者加收附加稅的同時，堪培拉尚未對海外投資者征收附加稅。”

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九月份和整個季度的統計數據顯示，堪培拉是在澳洲房產市場表現最好的首府城市 — 九月份和第三季度的統計數據顯示，堪培拉是在澳洲房產市場表現最好的首府城市

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堪培拉獨立房的平均房價為65萬多，而公寓房的平均房價接近43萬。不過堪培拉的公寓房行情不被看好，價格在9月份下降了0.1％，較上個季度整體回落0.6個百分點。庫普爾表示，這是因為堪培拉的公寓房部分面臨著與布裡斯班相似的供過於求的問題。

最新的CoreLogic數據房產估價結果顯示，由於悉尼房價下跌，導致澳洲房產價格漲幅逐漸放緩。今年第三季度，全澳洲房產市場漲幅僅為0.05％，是自2016年6月以來的最低漲幅。

庫普爾認為，澳洲的經濟增長放緩主要是由於悉尼市場的資本收益停滯，墨爾本市場疲軟等因素。經歷了一段時間不景氣的狀況後，霍巴特近期的表現，進一步鞏固了自身作為表現最好的房地產市場。年平均增長率高達14.3％，是2004年以來的最高水平，上季度則上漲了3.4％。報告還揭示出，墨爾本房地產市場呈現出較慢的增長態勢，但與悉尼相比，其增長速度仍保持彈性。

庫普爾表示，悉尼房地產價格預計還會下滑，今年晚些時候墨爾本可能也會出現市場需求下滑，低利率將有助於支撐住房地產價格。

責任編輯：Zoe Chan

昆士蘭班達伯格精美大宅：投資環境好升值潛力大，享有無敵自然景觀 | 澳洲

班達伯格被稱作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的門戶，該地區擁有原生態的環境，生長著數量眾多的海洋生物，吸引許多遊客。班達伯格地區的投資環境有著增值快的特點，這是由於本地區美麗的自然風光、現有發達的企業群體、豐富的原產品和完備的城鎮服務設施。這套豪宅位於班達伯格的Qunaba，毗鄰亞熱帶樹林，有一望無際的美好視野，可以在家裡就俯瞰富饒的農田和珊瑚海。遠離喧囂、寧靜愜意的環境讓人彷彿置身於世外桃源，呼吸純淨空氣、又享有現代化生活的便利。

位置優越，盡享班達伯格地區的自然美景與優質資源

班達伯格地區（Bundaberg Region）距離昆士蘭州首府城市布里斯班以北大約350公里。美麗的伯內特河貫穿於市中心，世界著名的大堡礁南端、大海龜繁殖保護區、班達伯格朗姆酒、澳洲飛行祖師伯特辛克勒均是班達伯格的驕傲。該地區擁有厚重的歷史感，與精彩的荒野探險、富有田園特色的悠閒體驗，以及溫馨的鄉村風格，這一切都完美地融合起來。

昆士蘭班達伯格精美大宅：投資環境好升值潛力大，享有無敵自然景觀 | 澳洲 — 班達伯格被稱作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的門戶，該地區擁有原生態的環境，生長著數量眾多的海洋生物，吸引許多遊客

班達伯格是一個區域中心，擁有很多設施包括空中和鐵路運輸、擴建和戰略運輸港口，並且可以方便去往布里斯班和陽光海岸。這個地區有著巨大的增長和發展空間，在這裡置業還有很大升值空間。

這處無與倫比的住宅位於昆士蘭海岸邊，地處大堡礁的起點位置，佔據了優越的地段。馬斯格雷夫夫人島、艾略特夫人島和弗雷澤群島就在您的家門口——如此得天獨厚的位置自然十分珍貴，其稀缺性也讓該物業更具投資價值。

住宅附近有高爾夫球場，漂亮的沙灘，可以去那裡浮潛、釣魚和潛水，以及觀賞珊瑚礁。您還可以在此看到孵化時節的海龜，盡享大自然的美好。您還可以在這裡看到許多野生動物，並在附近區域觀賞到每年3萬隻鯨魚的遷移活動。這個區域有澳大利亞最肥沃的農田之一，這裡的農場可以種植甘蔗、澳洲堅果、甘藷、西紅柿、芒果等多種植物。

空間開闊格局舒適，裝修精美充滿迷人度假風格

這是一套多元風格的豪華房產，佔據私密又貼近自然的位置，享有綠色景觀，讓人心曠神怡。這裡有不同樓層和不同級別的寬敞格局，1726平方米自由空間帶來極大的居住舒適度。這套住宅位於這個優雅的亞熱帶綠洲，班達伯格地區為將為您的工作、生活方式、以及旅遊等都提供良好的條件。

這套住宅擁有永不過時的現代風格設計，新穎別緻又非常精美，採用了高品質的裝修。這裡非常安靜，無人打擾，確保您擁有自己的隱私，又可以在7個層面觀賞到無敵景色。您完全可以把這一物業當作自己的私人度假村，完美格局有新穎的建築風格，寬大的面積適合許多人同時居住，令人印象深刻的4臥3衛格局足夠靈活運用。並且這裡的3個室內生活區可以根據不同需求來進行打造，每個人都有自己喜歡的地方，或欣賞美景、或享受生活。這裡也為您提供了許多娛樂休閒空間，比如舒適的陽台、游泳池、漂亮的露台，都是歡聚或者獨處的好去處。無論是在庭院，還是客房，或者正式用餐區域，都享有壯觀的景色，給予您愉悅的心情和自在的感受。

這處物業也是完美的度假住所，可以讓人在家庭中享受美麗的亞熱帶氣候，冬季也享有溫暖的空氣，並在夏季可以充分感受涼爽的海洋風。如此絕佳位置的優質物業，更具投資價值，是昆士蘭不可多得的優質房產。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35145331.htm

（本文內容資料由客戶提供）

責任編輯：Shelly Du

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老牌華人社區紐約法拉盛周边地价见涨 | 美國

由於美國紐約皇後區的法拉盛（Flushing）市中心房地產的價格近幾年呈現直線上漲趨勢，近來，土地開發商將目標轉移至鄰近區域購地築樓。建地買賣熱絡，間接烘漲法拉盛，鄰近居民擔心會有過度開發之虞。

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皇後區的法拉盛法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地 — 法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地

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Onex房地產公司（Onex Real Estate Partners）總裁達納（Michael Dana）向《紐約時報》表示，法拉盛是皇後區地產起飛的核心地。鑒於該地段發展代價較高昂，精明建商將重心移到它的外圍地區。行動派商如位於長島的房地產投資公司伊斯丹資本（Eastone Capital Partners）以2,300萬美元購買位於北方大道（Northern Boulevard）141-57號的開發據點。

這塊地約23,000平方英尺，目前美國銀行分行和國際工程師聯合工會14-14B分會（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）還在據點營運。

美國銀行的租約還有近兩年才到期。屆時，開發商將拆除建築物，整地面積約為6.8萬平方英尺。計劃改建成具有零售商區和公寓的綜合式建案。

該筆交易是由高緯環球房產公司（Cushman & Wakefield ）的普羅伊斯（Stephen Preuss）中介牽成的。他希望有更多商機能湧入法拉盛，並指出，法拉盛市中心的土地價格看漲，很多開發商轉移目標看准了像北方大道這種市中心外圍副區，因價格較為實在些。而這種外圍購地的趨勢會持續下去。

Eastone在網站上已刊登了他們在法拉盛與長島市的幾筆買賣項目。

由於這種購地建案熱潮風漲，法拉盛地區現在正充斥著這些投資買賣的計劃案，有些人擔心附近社區會被過度開發。目前的開發方案有富頓集團在第39大道上的巨型Tangram項目和Onex地產合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

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（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

灣區房產行情緊俏東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來，美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地，高居榜首。無論是出於自己將來養老，還是孩子已經或將在美國深造，或純粹是為了資產安全保持而投資；如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的，那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海，美國房產性價比更高已經不用贅述，除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權，房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等，配套完整。

另外，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證，只要擁有中國護照，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄，世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月，加州房地產經紀協會（California Association of Realtors）的統計數據顯示，加州獨立屋中位價格漲至565,330美元，與1年前相比漲幅達7.2%，為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋，中位價格漲至85萬6,200美元，與1年前相比漲幅為10.2%。

專家分析，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司，創業人才不斷湧來，經濟發展和人口增長長期持續，必將帶動灣區房地產價格的長期攀升；而目前灣區可使用的土地日漸減少，二手房交易量嚴重不足；隨著近些年亞裔新移民不斷湧入，灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化，也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡？

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中，價格節節上漲、居高不下，那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢？

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例，可以從中一窺華人買房時的考量重點。

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獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，建築圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。 — 圖二：獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。

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Sally（化名）一家是典型的灣區華人，30出頭的她，在家中做全職主婦，剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入，一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨，Sally和丈夫想停止租房，買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題，Sally希望搬到一個好的社區，購置一座獨棟住宅（single-family house），學區要好、價格合理、離Bart車站近些，預算約為70萬到80萬美元。5年之內，他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前，Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後，根據市場情況，Charlotte推薦了三個東灣的社區，分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區，進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格，在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願，學區不錯，環境也好，距離Bart車站很近，方便丈夫上班，可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出，華人家庭大都考慮的一樣，主要就是注重學區、社區和價格。

圖三：東灣三谷地區房價增長分布圖（2017年8月數據，Zillow Research）

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“華人很喜歡東灣三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來，客戶群中約一半為亞裔美國人，Charlotte對於華人的喜好相當了解，“那裡的房價可負擔性比較高，社區、氣候不錯，學區也好，比如在San Leandro，有很多中國超市，一個於2016年新建的全新Kaiser醫院，兩個灣區地鐵（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調，對於多代同堂的華人家庭，三藩市東灣（San Francisco East Bay Area）是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市，有多個風景優美的國際標准高爾夫球場，有小Napa之稱的紅酒之鄉c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心，從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時，到南灣硅谷中心，南到斯坦福大學，北到伯克萊加州大學均為30-40英裡，大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺，還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區，房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適，犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區（Blackhawk）是灣區最美的規劃社區之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統，三谷地區9分以上的小學31所，中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School，嚴謹的校訓和多元化教學，吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比，學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房，然而在南灣或在中半島等地，相同水平的房子，至少在200萬美金以上，而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說，對於地產買家來說，這裡的新興設施（餐館、購物區）讓生活更加便利，新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間，跨度很大，選擇多多，適合多代同堂的華人家庭，由於租房政策管制較寬松，也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯：Zoe Chan

淺析稅改可能如何影響房地產投資 | 美國

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。10月16日在參議院進行投票。由於當下共和黨同時占據了白宮以及國會參眾兩院的多數席位，本輪對個人及企業稅收的深度改革最終通過並立法的可能性已較大。

那麼，除了美國公民，計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而對於綠卡持有者或已經居住在美國的納稅居民而言，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。

這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。

房地產投資實體稅負可能降低

美國稅法中規定了一些類別的實體在稅務上可以做“透明”的處理，比如房地產投資經常采用的合伙企業。這種實體在稅務上被視為“不存在”，其應稅收入和稅前扣除項目通常直接歸屬其合伙人。如果合伙人為個人，我們知道，美國個人所得稅按現行聯邦稅法可高達39.6%，按稅改框架最高一檔為35%。而本次稅改提出對中小型透明實體所產生的主動收入可適用25%的稅率。主動收入在稅法上是較被動收入而言的，一般包括經營活動所得，而被動收入主要包括股息，利息，特許權使用費等。值得聯想的是，假設一個采用合伙形式的房地產投資實體，哪些收入將符合主動經營收入，比如，租金收入？此外，如果房地產投資實體層面已按照25%的稅率納稅，其合伙人又該如何納稅？可以預計，關於這一改革的實施細則將顯著影響房地產投資主體以及投資人本身的稅務處理。

符合條件的資本收益給予50%的免稅額

“符合條件的收益”在美國稅法中主要指一些長期性的資本利得及其他被動收入。稅改方案擬給予這類收益50%的免稅額。雖然實施細則尚未出台，比如哪些類別的房產資本收益可以“符合條件”，可是房地產投資者仍然可以期待資本類收益的實際稅率大幅降低。

房產折舊和利息扣除

利息通常可理解為是伴隨房地產投資周期的一項永久性稅收扣除項目，而折舊可被視為房地產投資的一項暫時性稅收扣除項目。由於房地產投資標的金額相對較大，稅法上可允許扣除的利息金額以及折舊年限就會對房地產投資者的每年的淨收益，現金流，以及投資決策產生重要影響。折舊方面，稅改框架允許在2017年9月27日起新增的資本支出，在不少於5年的期間內，完全費用化並進行稅前扣除。利息方面，對於公司的利息支出可能會有所限制，而個人的房貸按揭利息依然在可允許扣除的範圍。

個人遺產稅被廢除？

此外，還有一個關注點是，稅改框架將廢除遺產稅和跨代傳遞遺產稅，但也有一種說法是將使用資本利得稅取代遺產稅。所以最終的效果可能是稅率或稅收的降低，以吸引高淨值個人留在美國，但並非很多人理解的完全免稅。

聊到這裡，其實美國稅改就房地產投資還有很多其他方面的影響值得探討。我們期待，隨著稅改的推進，隨著各項實施細則的落實，居外網還會持續關注這一話題。

居外澳新大區高級業務發展經理Wendy Zhai專欄全集

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CAMP END MANOR——名副其實的獲獎房產 | 英國

Camp End Manor在2017年Design & Architecture Awards獎項投票評選中，榮獲2000萬-3000萬英鎊房價段“最佳奢華住宅”稱號。

Werner Capital的丹尼爾·馬特奧斯（Daniel Mateos）有理由對此殊榮倍感自豪，他表示，“評委和所有為Camp End Manor投票的人都認為該房產非常特別。其地段和設計完美無瑕——從深受納什（Nash）影響的建築風格，到精致、獨特的‘懸浮式’石質樓梯和由Linley室內設計公司精心打造的內部裝潢；每一處細節都經過深思熟慮，評委深知這一點。”

Camp End Manor的絕佳地段影響了其古典結構的構想，且由於該房產位於聖喬治山（St George’s Hill）山頂，因此其設計也充分利用了向南綿延40英裡的秀麗風光。

該建築的靈感來自約翰·納什（John Nash）和威廉·肯特（William Kent）等古典主義者的帕拉第奧式建築，但也融合了現代風格，以確保21世紀奢華住宅的主人擁有絕佳的舒適性和高貴典雅的生活。

超過200位專業工匠參與了Camp End Manor的建造，其中，設計和建造穩固、獨特的270º橢圓形石灰岩獨立樓梯的石匠們發揮了最重要的作用。此類樓梯在英國尚屬首例，它不僅是一件設計傑作，更是一件藝術佳品。

備受贊譽的Linley團隊——由全球知名的Earl of Snowden主導的公司——精心策劃了Camp End Manor完美無瑕且品味高雅的室內設計。Linley系列的每一件單品，包括帶有隱藏式抽屜的標志性鑲嵌桌子，都搭配了精挑細選的陳設。最終結果是，打造出了寧靜、精致、時尚的住宅，處處流露出美感與舒適。

2017年，Camp End Manor榮獲多項大獎的可能性非常大；該房產已入圍WhatHouse的最終候選名單。最佳奢華住宅類獎項的獲獎者將於11月17日公布。另外，久負盛名的Georgian Group Awards獎項的資深評委已於近期考察了Camp End Manor，獲獎名單將於2017年11月公布。

獲獎是對房產項目成功的肯定，令人激動且心存感激，整個團隊都非常高興看到Camp End Manor獲得Design & Architecture Award大獎。建築師、設計師、室內裝潢師和工匠都非常期待房子的新主人能夠享受他們竭盡所能打造出來的奢華與精致。

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/29074080.htm

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責任編輯：Zoe Chan

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人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？| 日本

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？日本房產泡沫經歷是否會重現？中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活，中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。

2015年起，隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起，日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了，這個話題不但沒有冷卻的趨勢，更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫。

2017年1至8月，居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。與此同時，日本總務省統計局的數據顯示，2016年日本人口減少了近31萬人，是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化，我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險？

讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜，但是卻有著許多獨特的優勢。

首先，外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅，而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次，日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅，為當地房價降溫。最後，由於日本央行的負利率政策，使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一，加上日元流動性良好，日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明，美朝局勢緊張的情況下，購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。

圖一：日本房價指數走勢

圖標：公寓；全部住宅；住宅用土地；別墅

從2014年12月至2017年4月，日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%，高於往年同期，增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升，2015年開始，幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間，漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩，與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆，來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比，適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜，地理位置與配套設施更為便利，無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。開發商們也緊緊抓住了“總價低，位置好”對投資者的吸引力，推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來，東京地區新公寓平均面積均低於70平方米，而同時期大阪的新公寓平均面積更小，在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右，較前兩年無明顯變化。由於2016年，東京的新建公寓供給整體較2015年減少，使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解，並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪，2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內，待售庫存也在最近連續四個月同比下降，火熱程度依舊。

那麼日本房價漲勢還會持續多久？現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢？

目前，日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP環比增長0.6%，是經濟連續增長的第6個月，已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時，日本的失業率低於3%，就業情況十分樂觀，特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平的穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費，正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外，日本長期以來實行的量化寬鬆政策，降低了房貸利率，保持日元的弱勢，同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。

圖二：2010年至2060年日本人口及各年齡段人口數據及預測

然而相對於目前穩健的房市基本面，日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。根據日本法務省預測，日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中，就業適齡人口（15-64歲）將減少46%，而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰：勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多，對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。

但是，這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。

首先，日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出，近年來東京一直吸引著更多地人口，並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣（主要城市為橫濱）與愛知縣（主要城市為名古屋）在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。

圖三：2001年-2015年日本各區域人口同比變化

其次，雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多，不過面臨人口迅速減少的問題，移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始，在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份，顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年，外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高，但是絕對數量也有將近230萬人，是1990年的2.6倍，這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外，在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前，在日居住的外國人以韓國人為主，中國人還佔不到10%。到了2016年，中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%，而韓國人只佔20%多一點。與此同時，來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。而這些外籍居民居住的地點也很有特點，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在東京都會區，大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。

圖四：1970至2016在日外籍居民比例分佈

綜合以上，日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域，明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值，然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩，但在經濟形勢良好的情況下，這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊，失業率居高不下的國家，只要選對標的，投資日本房產的直接風險還是可控的。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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