居外看点:越南房产所有权限制松绑 外国人能入境就能买房!| 海外

在过去的几十年里,越南已经取得了长足的进步,在上个世纪90年代,平均每年GDP增长超过7%。目前越南仍是亚洲最有前途的市场之一,因为该国对外国投资开放政策,而投资越南的房地产无疑是从该国经济增长中获益的最佳途径。

为什么要投资越南的房产?

你可能想等到投资在越南变得更容易,但除了目前进入该市场的壁垒正在压低价格之外,现在投资越南房产还有以下几点理由。

首先,人口结构对越南有利。虽然中国和泰国等周边国家正面临人口减少的问题,但预计到2040年,越南的人口将由目前的9500万增长至近1.2亿。

正因为如此,所有主要城市中心的房价都受到城市化的推动。这与柬埔寨的情况类似,尽管可能没有那么快。

其次,越南是世界上发展最快的国家之一。越南经济在2016年增长了超过6%,目前的趋势仍是向上的,因为政府使商业和外国投资更加容易。

先驱者收获最大的回报。目前去越南投资并不是那么简单容易的,但这并不一定是坏事。

外国人能投资越南房地产吗?

一个字,能。但情况复杂得多。越南的外国人房产所有权法限制了所有特定社区的外籍业主数量。另外,越南禁止外国人获得土地所有权。

自从2015年7月1日起,《越南住房法》(Law on Residential Housing)对外国人房产所有权的主要限制已经被取消
自从2015年7月1日起,《越南住房法》(Law on Residential Housing)对外国人房产所有权的主要限制已经被取消

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首先,在越南,土地只能出租。无论你是本地人还是外国人,所有的地块都属于国家所有,只能按50年进行租赁。你可以获得建在土地之上的房子和建筑的所有权,但不能获得这块土地的所有权。在租约期满后你可以选择延长租约。

另外两项限制是,在一幢共管公寓大楼里,外国买家拥有的公寓单位占比最高只能达到30%。此外,在任何一个行政区内,只有250套房子可以归外国人所有。显然,在河内和胡志明等人口稠密的城市,这两个规则更令人担忧。

自从2015年7月1日,改革后的《越南住房法》(Law on Residential Housing)正式启动以来,过去对外国人房产所有权的几个主要的限制已经被取消。

以下是投资者需要知道的有关越南房产外国人所有权法律的最新消息

个人:

只要能合法入境,外籍人士就有资格在越南购买住宅。

实体:

所有法人实体,如外国投资基金、银行、越南分支机构和海外公司在越南设立的办事处等,均有资格购买越南房产。

类型:

新的住宅房屋法律允许符合条件的外国实体和个人购买和拥有所有的住宅类型,包括公寓和地产,如别墅和联排别墅(以前只适用于公寓)。

外国人配额限制:

  • 在一幢共管公寓大楼里,外国人拥有的公寓单位占比不得超过30%。
  • 一个地产开发项目里,外国人拥有的独立房屋总数不得超过10%。

购买目的:

外国人拥有的房产可以出售、转租、继承和抵押(以前只供业主自住)。

土地保有权

  • 外籍人士:自所有权证书颁发之日起,最长可达50年,并可续期(须经当局批准)。
  • 外国个人 + 越南配偶:自由保有。
  • 外国机构:最长可达该机构在投资证明中的标明期限(包括延长期间)。

胡志明市Lancaster Lincoln

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位于胡志明市第四郡的中心位置,设计源于纽约风格。西贡河岸位置得天独厚,距离一郡Bitexco金融塔仅1.9公里路程,开车只需7分钟;距离二郡中心区一岸之隔,从隧道前往二郡不到10分钟车程,未来会有一座桥连接两岸,非常合适上班一族居住。

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此外小区还配有八层楼高的商业中心,汇聚了超市,餐厅,咖啡店,屋顶无边游泳池,健身房,图书馆等,使得生活在这的居民充实便利。

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会安X2

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X2是即将到来的环保豪宅,位于岘港和会安之间,距离岘港国际机场仅有30分钟路程,靠近着名的文化遗产会安古城。X2会安酒店位于Co Co河河畔,享有壮丽的景色,可以进入650米的河流临街。

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该住宅结合当代建筑设计与可持续环保标准,营造出轻松而宁静的氛围。70间独立别墅包括从两卧室到四卧室的房型,住客可以享受高档服务和设施,如生态花园、无边际游泳池、世界一流的健身房和水疗设施。

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胡志明市新华明珠

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越南胡志明市平盛区是一个黄金地段,因为它拥有西贡河的景色,方便前往该市的其他地区。 既有良好的基础设施,又有非常好的风水,平盛区的新华明珠被认为是所有投资者以及寻求理想退休者的目标。 

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据最新资料,新华明珠项目于2017年六月首先正式开放B1 – B2两座。价格从2,200美元/平方米(已含增值税)起,租金利润从800美元到2500美元不等。

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认识精酿啤酒——康洲发展最快的产业之一 | 美国

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康涅狄格州的精酿啤酒业发展势头迅猛。2011年,康州仅有16家小型酿酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商。 这一数字每年都在逐步递增,到2015年已达35,截止2017年1月份,增至55。在哈特福德地区,目前处于运营和规划阶段的酿酒商和酿酒厂有近24家,生产高端啤酒,四瓶装或六瓶装的要价12美元。消费者对优质产品的追求推动了康州精酿啤酒需求的上升。

根据美国精酿协会(Brerewers Association)的统计,全康州有超过36家酿酒厂处在规划阶段。酿酒商协会是一个全国性的组织,旨在为小型、独立的精酿啤酒商提供帮助,并解决与酒相关的一切问题。

精酿酒业的发展不止出现在康州,康州的人均酿酒业务仅仅处在中间水平。根据精酿协会的统计,截止2015年底,全美共有4269家酿酒厂,其中4225家均为精酿啤酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商——比2011年的数据增加了一倍。

从2014年到2015年间,精酿啤酒的销售额也增加了12.8%,然而整体酒业的销售额却有所下降。精酿酒业的销售额占全美酒类销售额的16%,总额为223亿美元,康州贡献了其中的5.69亿美元。

根据精酿协会的定义,精酿酒厂是生产各式各样的艾尔酒(ales)、贮藏啤酒(lagers)和皮尔森啤酒(pilsners)的酒厂,年产量能达到600万桶左右。这些精酿酒厂必须是独立酒厂,酿造方法必须采用传统的酿造和发酵方法。

康州就精啤酒酿造和销售的促进程序,对小型的卖酒业务保持盈利、开拓市场至关重要。越来越多的投资人看好康州的精酿市场,即使是一项小型的售卖业务,只需要25万美元来置办所需设备、场地和流动资金,这样才能保证业务早日步入正轨。

康州最著名的10大精酿啤酒工坊推荐

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1、康涅狄格州,布兰福德市(Brandford),顶针群岛酿酒公司(Timble Island Brewing Company)

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自从2012年销售第一批酒——美式麦艾尔酒(American Ale)以来,顶针群岛酿酒公司就广受康州居民的喜爱。该公司是康州最大的自销小型酿酒厂,引人入胜的品酒室和实地参观是其一大特色。该公司销售的啤酒包括最初的琥珀美式艾尔酒,美味的苦黑麦芽酒,浓稠的香草咖啡黑啤酒,以及上乘的高浓度焦糖艾尔酒——也就是马提尼酒。对于中等规模的私人聚会或其他活动,这些都是非常经济实惠的选择。

2、康涅狄格州,布里斯托尔镇(Bristol),Firefly Hollow酿酒公司

Firefly Hollow值得为之花费时间去寻找。带上小吃,走进Firefly Hollow酒吧,品一杯冰镇精酿啤酒,无比享受。这里有大量现成的啤酒可供选择,有罐装的、桶装的,供应的啤酒种类每天都在变化。此外,Firefly Hollow还提供咆哮酒壶装的酒以便顾客能够带回家,伴着美妙的音乐举办各种活动。

3、康涅狄格州,普莱恩维尔镇(Plainville),Relic酿酒公司

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Relic酿酒坊专门从事小批量精酿酒的生产,是特制啤酒爱好者的绝佳选择。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager,这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒;1776波特酒,一款褐色坚果波特酒。除此之外,该公司还生产有其他几款酒。

4、康涅狄格州,哈特福德市(Harford),挂山酿酒公司(Hanging Hills Brewing Company)

挂山酿酒公司由三个啤酒爱好者(和他们的两只狗)共同创立的。位于昆尼皮亚克河流域充满神秘色彩的挂山正是公司名的来源所在,因为挂山令人胆寒的神秘让无数探险爱好者为之心驰神往。该公司已经酿造出从hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各样的啤酒。该公司在周一、周四、周五及周六日对外开放品尝。有八款现成的酒和其他几款可以以咆哮啤酒壶或罐装的形式购买。

5、康涅狄格州,哈特福德市(Hartford),城市蒸汽酿酒厂(City Steam Brewery)

城市蒸汽酿酒厂位于切尼一座历史建筑内,该建筑被认为是美国罗马式建筑的最佳典范。城市蒸汽尊重这座建筑的历史,因此在酿造的过程中融入了不少该建筑的历史元素,例如,酒桶外围金属圈的设计灵感便源于这座历史建筑。该酿酒厂利用蒸汽酿造家酿式啤酒,例如波特酒、皮尔森啤酒以及艾尔酒。此外,无麸质食物在这里也有供应。

6、康涅狄格州,米德尔敦市(Middletown),Stubborn Beauty倔强的魅力酿酒工坊

在以酿造不同寻常的酒目标的驱动下,Stubborn Beauty酿酒公司已经酿造出七种各有特色的酒。最佳的酒种之一是Nummy Nummy,这是一种有着浓烈酒花的IPA酒。此外,Stubborn Beauty公司会在每周五、周六下午对游客开放,免费品尝。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager, 这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒;1776波特酒,一款褐色坚果波特酒。除此之外,该公司还生产有其他几款酒。

7、康涅狄格州,诺威奇市(Norwich),These Guys酿酒公司

These Guys酿酒公司位于诺威奇市一幢美丽的砖瓦工业建筑内,是一家趣味十足的酒吧,这里有美味的食物和各种各样的啤酒可供选择。该公司供应的家酿式啤酒对每个啤酒爱好者都充满吸引力,啤酒种类从酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜单上有美味的食物可供顾客午餐、晚餐和早午餐时搭配任意一款啤酒享用。我们的选择通常是无烤箱奶酪意面搭配可口的炸鱼薯条。

8、康涅狄格州,旧塞布鲁克市 (Old Saybrook),30英里酿酒工坊 (30 Miles Brewing Co.)

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30英里酿酒公司在周三到周日期间对外开放,供应品酒、套酒(flights)、品脱酒和咆哮酒壶装的酒,可以直接购买,是啤酒爱好者的绝佳去处。旧塞布鲁克这座古朴的海滨小镇正是30英里酿酒公司的所在地。该公司在酒酿过程中加入了不少产于当地的原料,特别是啤酒花。30英里公司酿造的精酿啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro(一种氮气咖啡波特酒)、AYHBTU红色艾尔酒(一种印度淡色艾尔酒)、Baby Fight Club(一种美式IPA)等,此外,30英里还允许顾客自带小吃下酒用。

9、康涅狄格州,斯坦福德市(Stamford),半满酿酒厂( Half Fall Brewery)

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半满酿酒厂有属于自己的播客,坐落在一座老旧的工业建筑内,这使得它成为了许多人心目中的拍照圣地。供应的酒类包括Bright(一种金发女郎柑橘啤酒),Bee Enlightened(一种库尔施蜂蜜啤酒),此外,还有其他几种偶尔供应的酒类。品酒室周五至周日开放,酿酒厂的参观则仅在周六对外开放。

10、康涅狄格州,新哈特福德市,Brewery Legitimus 酿酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻档组合专门酿造比利时和美式精酿啤酒,迄今为止已经酿造出11种啤酒,包括美式棕色艾尔酒、印度淡色艾尔酒(IPA)、赛松酒和淡啤。该公司酒屋从周四到周日对外开放。酒屋的酒种类繁多、经常更换,客啤也是可以随时享用的。

投资精酿啤酒厂

NerdWallet 网站就精酿啤酒工厂的投资金额做了分析,投资的成本主要在以下三个方面。

  • 酿酒设备

设备的费用要看酿酒厂的大小,设备的新旧程度也会有很大的价格差异。价格在10万美金左右的设备,可以一次酿制320 瓶12盎司的啤酒。而金额在一百万美金以上的全新设备可以一次性酿制9600 瓶啤酒。在决定购买设备以前,需要考虑到工厂长远的发展计划。因为如果该工厂酿制的精啤受到热捧,短期内需求剧增,价廉的基础的设备和设施可能会限制工厂的酿造量。

  • 厂房和品酒屋选址和装修

精酿啤酒厂的地理位置非常重要,因为他决定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右,品酒屋不仅仅提供精酿啤酒,还有零食出售。除了出售给终端顾客以外,也在当地做批发销售

  • 生产和零售许可证以及保险费用

任何精酿工坊需要从美国的联邦还有当地的州政府获得许可证。根据每个州不同的政策,许可证的受理时间需要45-60天。除此之外还有保险费用,以及公司成立的法律文件费用。

总而言之,精酿啤酒业的发展在中国刚刚兴起,而在美国像康州这样的市场,消费群体和消费习惯日渐成熟,正在成为商业和房产投资的热点。很多精酿啤酒厂利用旧的厂房或者库房翻新,不仅给工厂和品酒屋添加了复古的风格,更因其低廉的租赁或者购买价格,给投资人带来了更大的收益。

 

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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目前最完整的新西兰移民政策清单出炉 | 海外

临近新西兰大选,各政党纷纷抛出政策吸引选民,华人最关心的移民政策情况如何?和父母团聚有希望吗?天维网总结了如下各政党移民政策要点:

一、父母团聚移民

自从去年底新西兰宣布在2年内暂时关闭父母团聚移民签证以后,“重启团聚移民”的呼声在注重家庭团聚的华社中已经越来越高。各政党对重启该签证的反响不尽相同。。

国家党:正在调整和制定签证条例

新西兰总理英格利希受访时,对重启父母团聚移民签证一事明确做出了回应。他表示,政府正在重新审核父母团聚移民类签证的规则。

“我们理解移民希望与家庭团聚的心情,我们现在正在重审这类签证。但我们希望在签证出台时,大家能够清楚地知道这些政策的细则。所以在签证关闭期间,政府正在调整和制定签证条例。”

优先党:要严格限制老年移民的数量

优先党明确表示要严格限制老年移民的数量,因为这会影响到国家的健康和其他服务。

工党和绿党:喊口号支持

在政府关闭父母团聚移民后,时任工党党魁Andrew Little明确表示,国家党政府关闭父母团聚移民是一个“非常残忍的举措”。他强调,就父母团聚移民这种签证来说,工党从来没有考虑过、也不会取消该类签证:“我们不会提议对这类签证进行任何调整和改变。”

绿党党魁James Shaw在受访时表示,他不认为享受养老福利的人群应该被区分对待。

“Winston Peters经常说那些在新西兰居留时间不满10年的人不应该有资格享受社会、养老福利,但新西兰有一套通用的养老政策,不管是穷人还是富人,都能拿到养老金。只要符合条件,哪怕你在工作,也能领养老金。”

行动党、毛利党和人民党:实践支持

行动党党魁David Seymour表示,该党已经正式把父母十年访问签证作为其政策之一。这个签证可以允许父母赴新西兰,但必须要自己买保险。

人民党提出,他们希望调整并重启父母团聚签证,先给予父母一个最初五年期的工作签证,在此之后父母可以申请永久居留权。

毛利党则希望直接重新开放父母类别和家庭团聚类移民。

目前最完整的新西兰移民政策清单出炉 | 海外

二、技术移民政策

国家党:不削减移民数量

在经过一系列移民分数调整、职业等调整之后,国家党认为目前的净移民数量处于合理的水平,限制移民进入新西兰会给一些行业和区域经济造成破坏。

总理英格利希明确表示,国家党不会出台政策去削减移民数量。“新西兰需要移民来帮助国家的建设和发展。如果国家的发展需要更多移民,那么政府欢迎移民到来。我们不会人为地去削减移民数量,因为新西兰的移民人数是由国家的经济情况决定的。”

工党:大力降低移民人数

工党认为,近几年过多的移民给国家带来负担,因此需要削减人数,计划削减2-3万人。主要包括以下几类:1.学生签证:削减6000-1万的低等级学生签证发放量;2. 毕业后的open工签:低学历或没有工作邀请的毕业生将不再能获得1年的开放工签,预计减少9000-1.2万人;3. 工签:按照地区进行职业划分,确保雇主优先雇佣本地人,预计削减5000-8000人。

优先党:不能让移民抢了本地人的饭碗

优先党没有明确说明技术移民数量问题,但强调为医疗和福利考虑,要控制大龄移民的数量。

不过优先党一直提倡,不能让移民抢了本地人的饭碗,其具体政策如下:

  1. 移民不能作为廉价劳动力的来源去拉低本地工人的工资和工作条件;2. 新西兰本地求职者必须得到优先考虑;3. 移民政策必须符合新西兰利益并主要用于满足关键性的技能短缺;4。严控家庭团聚移民;5. 为医疗和福利考虑,要控制大龄移民数量;6. 杜绝对移民工人的剥削;7. 奥克兰基础设施过于饱和,引导移民往奥克兰以外地区;9. 移民不能通过提前购买语言课程的方式来绕过英语要求。

行动党:支持移民,限制过度慷慨的福利

行动党支持移民,但提出要削减“过度慷慨的福利”。同时提出新移民入籍时签署新西兰价值观认同文件。

另外,对于国际留学生,如果其父母无法证明过去三年中的某一年是新西兰税务居民,就要被收国际学生费。

人民党:为低级别课程留学生提供2年工签

  1. 评估新西兰国际留学生的现况,为做出的承诺提供公平可实行的机会。为参加低质量课程的学生提供一个为期2年的工作签证,要求他们符合技术移民类别职业或短缺技能清单职业的需求。2. 进行留学行业整改,将正直与诚信回归教育产业。

另外,人民党还提出恢复家庭最后一个成员团聚签证,增强社区能力。

三、难民

工党、绿党:提高每年的难民配额

工党提出要将新西兰现有的难民配额翻倍,增加至每年1500名。

绿党则表示, 在未来6年,将把每年的难民配额增加到4000个;2. 受教会和社区支持的名额1000个;3. 新设一项人道主义签证,颁发对象为受气候变化影响的太平洋居民,每年名额最多100人。

国家党:维持难民数额,少量增加

国家党目前的难民配额为每年750人,2018-19年起增至每年1000人。2016年特批750名叙利亚难民名额。

优先党:不要直接安置难民

优先党提出要增加对女性难民的资金投入。另外,难民安置上需要与当地政府沟通,而不是直接安置。

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 (据新西兰天维网)

快速为房产增值 Home Staging该选择什么灯饰?| 加拿大

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最近大多伦多的楼市热度在渐渐降低,甚至市场上更是出现了不少宁可损失定金也要毁约的案例。许多由卖房打算的朋友都在考虑,怎么才能把自己的房子又好又快地卖掉。于是大家都想到了宅妝Home Staging

为了让大家在Home Staging时能有一个明亮气派的房子示人,今天我们就为大家讲一下,Home Staging中有关灯饰选择的技巧。

灯饰风格

如今的灯饰市场中的各种灯饰大致分为有四个风格,分别为:欧式、中式、美式和现代风格。四种类型的灯饰都有其无可代替的特点。

  • 现代灯:简约、另类、追求时尚是现代灯的最大特点。其材质一般采用具有金属质感的铝材、另类气息的玻璃等,在外观和造型上以另类的表现手法为主,色调上以白色、金属色居多,更适合与简约现代的装饰风格搭配。

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  • 欧式灯:与强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果的欧式装修风格相近,欧式灯注重曲线造型和色泽上的富丽堂皇。有的灯还会以铁锈、黑漆等故意造出斑驳的效果,追求仿旧的感觉。从材质上看,欧式灯多以树脂和铁艺为主。其中树脂灯造型多样,可有多种花纹,贴上金箔银箔显得颜色亮丽、色泽鲜艳;铁艺等造型相对简单,但更有质感。

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  • 美式灯:与欧式灯相比,美式灯似乎没有太大区别,其用材一致,美式灯依然注重古典情怀,只是风格和造型上相对简约,外观简洁大方,更注重休闲和舒适感。其用材与欧式灯一样,多以树脂和铁艺为主。
  • 中式灯:与传统的造型讲究对称,精雕细琢的中式风格相比,中式灯的装饰多以镂空或雕刻的木材为主,宁静古朴。其中的仿羊皮灯光线柔和,色调温馨,装在家里,给人温馨、宁静的感觉。仿羊皮灯主要以圆形与方形为主。圆形的灯大多是装饰灯,在家里起画龙点睛的作用;方形的仿羊皮灯多以吸顶灯为主,外围配以各种栏栅及图形,古朴端庄,简洁大方。目前中式灯还有纯中式和简中式之分。

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房屋的装修风格很大程度的圈限了灯饰的选择范围,您能想象一下,如果在纯中式的装修风格中加入欧式吊灯在中央,这个混搭一定非常不协调。所以,通过判断好自己装修风格就能非常有效的帮助您选择灯饰。

灯饰搭配

不同房间、不同区域对于光线的要求都有所不同,这也决定了灯饰的用途和造型需要。

  • 客厅:人们在客厅中逗留的时间一般比较多,这里不但是会客聊天的主要空间,也是家庭活动主要场所,因此,客厅的照明方式应该多种多样。高大的客厅最好选用吊灯,不仅美观大气,照明范围也比较开阔。层高不够高的话,吸顶灯也是不错的选择。另外,喜欢在客厅内收看电视的朋友,可以采用落地灯和台灯做局照明。

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值得注意的是,很多朋友钟爱的水晶灯打理起来并不容易,一尘不染的水晶灯晶莹剔透,灯光打上去璀璨夺目,但是时间久了,落上灰尘的水晶灯就不美观了,清洁水晶灯是一个复杂的工程,如果请专业人士来清理价格又不菲。

  • 餐厅:灯饰对于餐厅的主要贡献在于点亮餐桌,一般采用吸顶灯或餐吊灯。颇受欢迎的餐吊灯为了达到效果,垂直悬挂,安装时切记不能太高,在用膳的视平线之上即可。长方形的餐桌上方可以选用多盏灯的组合。美食搭配适合的灯光搭配,更让人食欲大增,通常搭配明亮的暖色调最适合中餐,想要营造浪美氛围情调来配合西餐那就应该选择光线柔和昏暗的灯光。

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  • 卧室:卧室是供人们休息睡觉的房间,需要极强的私密性,柔和光线更适合这里。卧室照明主要以总体照明的主要光源为主,再配以装饰性的照明加强。

床的两边为了阅读和日常生活的方便,安上一对床头灯的这种搭配非常普遍。现代装修风格使卧室一改过去局限的格局,通过色彩和灯饰的搭配,越来越能体现房主的个性。

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  • 厨卫:厨卫的灯饰一般采用嵌入式的吸顶灯或者防水防尘的排灯,健康使用一直以来是厨卫灯饰的主打。厨房灯具应该突出洁净感,另外明亮的采光是厨房特性的需求,切配和加工的区域更需要突出,采用天花射灯或荧光管灯最为实用。

镜前灯必不可少,通过镜面反射灯光照亮的区域还能增加,为了方便洗漱和化妆,光源应该选择冷色调。

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  • 地下室:地下室是一个尽情发挥的地方,根据不同的喜好,每个人心目中地下室的功能性有所不同,家庭影院、健身房、娱乐中心、书房等等都是一些常见的变化,正因为这种多样性,灯具选择也需要根据地下室的功能进行改变。但由于层高限制,很多情况下零星散步的吸顶灯和嵌入式灯管都是最佳选择,配合一些落地灯和带灯的搭配达到最佳灯光效果。地下室通常采光不尽如人意,即使是白天也需要开灯照明,因此灯光的照明强度也要求一定要考虑在内。

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灯饰采买

很多朋友对于多伦多周边哪里能够购买到心仪的灯具,哪里有颇具规模的灯饰商店并不了解。其实大型的家用品店内就有不少选择,比如耳熟能详的WALMART、COSTCO、SEARS、THE BAY、RONA、CANADIAN TIRE、HOMEDEPOT、IKEA、CRATE & BARRAL等等。当然如果您对灯饰有更高的要求,也可以去一些专营灯具饰品的商店看一看,比如ROYAL LIGHTING、SUPREME LIGHTING & ELECTRICAL SUPPLY、LIVING LIGHTING等。

总之在挑选灯饰时切记要搭配家庭装修风格,更要因地而挑选款式。另外,如果是以Staging为目的的装饰过程中,尽量避免太具有民族特色的灯饰,挑选为更多人接受的款式比较好些。

通过上述介绍,希望能在您家居灯饰上的选择有所帮助,以下照片内的灯饰搭配适合想要通过Staging来帮助自己售房的卖家、以及想要通过灯饰来妆点家庭氛围的乐活人士参考,不仅比较适合加拿大House风格,也是较为实用的搭配。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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永恒、享受、尊贵,世界顶级住宅成就不同传奇人生 | 海外

生而不同,各自精彩。在这个超越自我、个性张扬的时代里,每个人都能演绎出与众不同的人生传奇,就如蘇富比國際房地產带给我们的这三座世界顶级住宅一样,或永恒或享受或尊贵,创造出令人惊叹的建筑奇迹。

永恒:名人故居,百年传承

美国弗吉尼亚州(Virginia)的麦克莱恩(McLean)是一个人才辈出的居民区,涌现出包括副总统、陆军将军、大法官、法学教授、科幻作家等众多知名人物。这里有一座名叫Merrywood的著名房产,美国人心中最美的“第一夫人”杰奎琳·肯尼迪(Jacqueline Kennedy Onassis)童年时代就生活在这里。

Merrywood坐落在波托马克河(Potomac River)沿岸,迄今已经有近百年的历史。自20世纪40年代中期起,这座宅邸就一直作为招待总统、商业领袖、艺术家等成功人士的场所,颇负盛名。该房产位于一块7英亩的私人土地上,视野开阔,能饱览波托马克河的景色。这里的位置极佳,驱车几分钟就能到达华盛顿特区(Washington, DC)和地区主要机场。

弗吉尼亚州麦克莱恩的Merrywood宅邸
弗吉尼亚州麦克莱恩的Merrywood宅邸

这是一座三层高的乔治亚风格建筑,古朴的砖石外观与华丽的窗廊相得益彰,雅致的入口大厅朝向宽敞的起居间,这里可容纳大型收藏品或举行家庭聚会。建筑内部由知名的设计师巴里·迪克逊(Barry Dixon)设计定制,典雅华丽,每一处都是精品。二楼共有五间卧室套房,主卧套房尤其开阔,带有衣帽间、私人书房和健身房;三楼另有四间卧室与三间浴室,非常舒适。建筑地下还有一个温度可控的绝好酒窖,称得上是爱酒者的天堂。居住者可乘坐电梯在四层之间方便上下。

建筑后方一座美丽的花园是19世纪和20世纪著名景观建筑是比阿特丽克斯(Beatrix Ferrand)的作品,草木丰茂,景色宜人。花园里建有一系列户外房间,可用于娱乐、宴会,或仅仅是放松和欣赏风景。从主宅的阶梯徐徐而下,有一座光线充足的建筑物,里面是厨房、健身间、换衣间和室内水池,可通向网球场和户外游泳池。整座宅邸均设有围栏、先进安全保护系统以及门卫。

毫无疑问,Merrywood是华盛顿特区最好的私人房产,不容错过。

$49,500,000 USD | McLean, Virginia | TTR Sotheby’s International Realty

 

享受:空中天堂,巅峰人生

巴西首府圣保罗(São Paulo City)是南美洲最富裕的都市,高楼大厦鳞次栉比,宽阔的街道上车水马龙,国际品牌商品应有尽有,一派繁华景象。这里是世界闻名的旅游胜地,气候宜人、风光秀丽,博物馆、教堂以及美食美酒吸引着游客的到来。圣保罗同时也是一座文化厚重的城市,圣保罗大学、圣保罗图书馆等声名显赫。

无与伦比的Parque Cidade Jardim顶楼公寓
无与伦比的Parque Cidade Jardim顶楼公寓

在城市林立的高楼里,Parque Cidade Jardim公寓大楼无疑地位独特,它是圣保罗第一幢高端城市综合体大楼,有专门的入口可以通到Cidade Jardim购物中心和Amarynthe水疗中心以及爱因斯坦医院(AlbertEinstein Hospital)的一个门诊部。这座公寓大楼的顶楼房产正在出售。这是一座雄伟壮观的住宅,由两套楼顶大屋联合打造而成,拥有一部私人电梯。入口及门厅由黑白大理石建造,两层楼高的空间非常宏伟。这里通向主要的生活区和办公室,十分便捷。这座豪宅的餐厅色调柔和,但在设计中运用了“视觉陷阱”原理,看上去极为奇妙,令人不可思议。餐厅内有一间宽阔的厨房、一个酒窖和一间午餐室,可以满足任何用餐需求。整座房产共有7间套房,主卧套房配置格外奢侈,不但拥有一间可以接待亲密朋友的客厅,还拥有一个可以用来放松的热水池、一间按摩室、一个宽敞无比的衣橱和一个可以随时改变发型的理发师工作台。这座豪宅拥有许多完美的休闲娱乐空间,比如音乐室、游戏室、家庭活动室以及一个16座的电影院,房顶上还设有休息厅和BBQ烧烤区,十分适合亲朋好友相聚,共同欣赏美不胜收的城市风光。

R$ 70.000.000 BRL | Sao Paulo, Brazil | Bossa Nova Sotheby’s International Realty

 

尊贵:艺术明珠,名家杰作

纽约曼哈顿(Manhattan)高楼林立,是世界闻名的金融、时尚、医疗保健和传媒中心。这里有百老汇(Broadway)、华尔街(Wall Street)、时代广场(Times Square)有数不清的摩天大楼构成的雄伟天际线,也有充满艺术气息的历史建筑,著名的德斯艺术酒店(Hotel Des Artistes)建筑就是其中之一。这栋建筑由天才人物沃尔特·罗素(Walter Russell)建于1917年,虽然酒店设施一应俱全,但却从未作为酒店运营过,而是用作艺术家合作公寓。目前,这栋建筑的顶楼公寓正在出售,这是该公寓30年来首次挂牌。

纽约曼哈顿德斯艺术酒店(Hotel Des Artistes)的顶楼公寓30年来首次挂牌
纽约曼哈顿德斯艺术酒店(Hotel Des Artistes)的顶楼公寓30年来首次挂牌

这套公寓面积约500平方米,由意大利著名建筑设计师埃托·索特萨斯(Ettore Sottsass)设计,风格独特,拥有一个全纽约最棒的两层楼高独立大房间。该房间位于公寓一楼,面积约112平方米,高度接近6米,透过一面4.5米高的玻璃窗就能饱览中央公园(Central Park)和北曼哈顿的美丽风光。走出大房间便是餐厅,空间同样宏伟高大,高度超过5米。此外,这里还有客卧套间、专业厨房、盥洗室以及职工浴池。从一楼往上,首先来到的是位于夹层的带有浴室及更衣间的卧室,并通往一个大阳台,站在阳台上可俯瞰大房间全貌。公寓二楼是主卧所在,该卧室极其奢华,不但附带两间浴室、两间更衣室,还有一间媒体室和一间小厨房,随心生活、自由享受。更值得一提的是,二楼还有一间很棒的书房,三面玻璃环绕,光线充沛,视野开阔,随时能远眺美丽的曼哈顿风光。

此外,这套公寓还能享受到德斯艺术酒店的各项设施和服务,包括门房及电梯、游泳池、两个健身房、一个壁球场以及郁郁葱葱的屋顶花园。这栋新哥特式风格的酒店建筑有一个带有天蓬的入口和高大雄伟的大厅,著名的高级餐厅豹艺宫(the Leopard at Des Artistes)就坐落在酒店一层。该建筑属于上西历史街区(the Upper West Side Historic District),也是纽约受保护的地标,具有一定的历史和文物价值。

$19,000,000 USD | New York, New York | Sotheby’s International Realty – East Side Manhattan Brokerage

欲进一步瞭解详情,请浏览蘇富比國際房地產Extraordinary Living Blog非凡生活博客

(本文内容资料由客户提供)

 

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美国移民局新规定增加两种绿卡面试 | 美国

美国公民与移民服务局8月28日称,从10月1日起,职业移民、难民/政治避难者亲属申请成为美国永久居民绿卡)者需接受面试。在此之前,这两类移民申请不需面试。

根据公民与移民服务局发布的通知,需要面试的分别是递交I-485表申请永久居民或者身份调整的申请人,即职业移民。以及递交I-730表的难民/政治避难者在美国的亲属申请永久居民或身份调整。除此之外,还将继续扩大其他移民种类的面试。

通知指出,这是配合13780号总统行政命令做出的改变。这个由特朗普今年签署的行政令目的是为了“保护美国避免外国恐怖分子进入美国”,同时也加强服务局今后对移民欺诈的检测和预防,增强移民制度的完整和诚信。

美国移民局新规:I-485与I-730移民申请需面试
美国移民局新规:I-485与I-730移民申请需面试

公民与移民服务局代理局长詹姆斯·W·麦卡蒙特说,这一变化体现了联邦政府致力于维护和加强移民系统完整性的承诺,服务局与联邦部门合作,共同努力为申请移民者建立更健全的筛选和审查程序。

移民面试将为移民官提供机会核实申请人信息,发现新情况,确定申请人的可信度。公民与移民局也将增加人员相关培训以配合需求。任何人可以向该局报告移民欺诈和滥用。

(据中国新闻网)

泰国落地签费用将恢复为2000泰铢 | 海外

泰国此前对中国等国家的签证免费、落地签半价政策8月31日到期,9月1日起签证费恢复为1000泰铢(约合200元人民币),落地签费用则恢复为2000泰铢(约合400元人民币)。

记者注意到,泰国移民局近期已在曼谷素瓦那普国际机场的入境处贴出英文、中文、俄文通知,提醒游客落地签费用恢复为2000泰铢。

泰国落地签费用将恢复为2000泰铢 | 海外

泰国签证费和落地签费用原本同为1000泰铢,但为了吸引外国游客提前办理签证泰国自2016年9月27日起将落地签费用上调至2000泰铢。后来,由于多重因素导致赴泰外国游客数量下降,泰国从去年12月至今年2月施行针对多国的签证减免政策,游客在前往泰国前办理旅游签证费用全免,落地签费用为1000泰铢,随后该政策延长至8月31日。

据泰国旅游和体育部公布的数据,今年前7个月赴泰中国大陆游客为564.98万人次,为泰国旅游业创收2904.31亿泰铢(约合584亿元人民币),占外国游客创收总额的近30%。

(据新华社曼谷)

警惕!投资别一不小心变成了投机 | 海外

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投资是什么?Investment.

投机又是什么?Speculation.

有些人觉得赚了钱就是投资长期的就是投资投资就是投钱;

有些人觉得亏了就是投机短期获利就是投机投机就是投机会。

可见,在投资于投机的区分上,每个人有不同的见解。

下面,我为大家分享一点我对投资和投机的看法:

  • 投资的收益来自标的物价值的变动;

投机的收益来自标的物价格的变动。

巴菲特就曾经说过:“如果你是投资家,你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样。如果你是一个投机家,你主要预测股票价格会怎样而不关心企业。”

如果你投资公司的股权,债券,成为一个公司的股东,通过分享公司的红利来获得收益,就是一种投资行为,因为收益来源于公司价值的变化。

如果只是买入公司的股票,通过股票价格的变化来获取收益,就是属于一种投机行为。

  • 投资的升值是财富的创造

投机的升值是来源于其他的人亏损

“现代证券分析之父”本杰明·格雷厄姆说过,“股市投机者整体上几乎都要亏钱,亏损的投机者要比获利的投机者多几乎是一个数学定律”。

再比如去中国澳门赌博,就是赌客和赌场的博弈,赌客输-赌场赢,赌客赢-赌场输。这就是零和,输的钱和赢的钱是相同的,建立在他人损失上面的。而比如投资的话,把钱投入到生意中,财富来源于生意创造的价值,这就是正和,就是投资。

  • 投资是投入到自己了解的东西中;

投机是投入到自己不了解的东西中。

巴菲特曾经说过:“最好的投资是投资自己。”他告诫人们要投资于自己的能力圈,即自己的能力和知识能够理解的领域。

如果一个项目是你自己一直了解的,经过深入研究的,有一定相关知识的,那么加入这种项目,就叫做投资。

如果一个项目只是根据别人介绍或者从众心理跟风加入,没有经过研究了解,那么加入这种项目,就叫做投机。

  • 投资者需要有一个较长的时间维度来实现收益;

投机者只需要在相对短的时间内获得最大收益。

经济学鼻祖凯恩斯,关于投资和投机的论述是这样的:投资是对投资标的在其整个生命周期所能带来的收益的测算活动,假设它的运作状况可以永久续存下去。而投机是对市场的心理状态进行预测,并期望他会使投资标的的评价基准,朝着于己有利的方向偏移的一类活动。

比如企业经营是一个长期的过程,短期的宏观数据、经济政策、突发事件可能会对公司股价造成波动。但从一个较长的时间维度来看,决定企业内在价值的还是其自身的经营管理水平。这就是一种投资。

而股票期货需要判断市场的波动时间和波动方向,了解相关股票的利好信息,这些需要敏锐的直觉和对稍纵即逝的机会的把握。这就属于投机的范畴。

总体来说,东哥认为:

投资和投机并非有褒贬之分,只是着眼点不同,盈利稳健度不同,时间维度不同。只有好的投资项目,投机机会,而没有一成不变的投资方式。良好的投资项目加上恰当的投机机会才会使财富最大化。

希望大家都能找到自己合适的投资项目与投机机会。

 

英国风险分析师李东伟专栏全集

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居外看点:外国人能投资印尼房地产,搭乘经济快车吗?| 海外

印度尼西亚(印尼东南亚面积最大、人口最密集的国家。虽然该国发展势头强劲,且拥有庞大的消费市场,但并未获得大多数房地产投资者的关注。

印尼的经济增速也非常引人注目。该国着力发展基础设施、制造业和服务业,从而自2010年以来实现了5%以上的平均经济增速。印尼东南亚地区经济增速最高的国家之一。这令投资印尼房地产成为那些希望从这一未来全球经济动力的发展壮大中获利的投资者的理想选择。

不过,该群岛并不全是积极表现。对于外国人士来说,在印尼创办企业或购买股票非常简单,投资该国房地产却有些困难。但这并没有阻止人们投资印尼房地产的脚步。我们可以采取一些变通方法,有些方法风险高些,有些方法风险较低。

话虽如此,该国正在逐步开放,并且变得更加透明。近期在法律上的变化明确表明该国政府正沿着正确的道路前行。其中一项变化令外国人士在印尼创办企业和购买房产变得更加容易。

近年印尼巴厘岛成为外国别墅投资人的首选地。图为居外的巴厘岛豪华沙滩别墅房源。
近年印尼巴厘岛成为外国别墅投资人的首选地。图为居外的巴厘岛豪华沙滩别墅房源。

点击查看印尼房源

印尼的房产所有权

目前,外国人士无法以个人的名义拥有永久产权房产。

虽然印尼的成文法会让外国人士感到有些棘手,但他们仍可购买该国的共管公寓。外国人士还可购买土地的控制权,不过,在法律上更加困难,且购买者的内心会相应地感到有些忐忑。

印尼拥有几种不同的土地所有权。永久产权通常被称为“SHM”,仅可由本国公民拥有。土地使用权通常被称为“SHP”,从本质上来说是租赁权,向外国人士开放。

共管公寓

外国人士拥有共管公寓等分层所有权住宅房产的依据是于1996年6月出台的《政府规章》第41条。不过,该条款的规定并不明确,实际上并没有外国人士获得分层所有权,证明其对房产的所有。

在实践中,外国人士可签署可转换租赁协议(Convertible Lease Agreement),通过该协议,外国人士可以开发商的名义拥有房产所有权,并规定明确的租赁时限。可转换租赁协议规定,如果且当主要的法律法规允许外国人士拥有分层所有权时,出租人和承租人均有义务签署买卖契约,将所有权转让给外国所有人。

土地

外国人士不允许拥有永久产权土地。他们可以购买土地的使用权,而不是所有权。

外国人士在印尼购买土地拥有三种选择:

1. 通过印尼代表

惯常的做法是,由印尼西代表为外国买家购买土地。必须将土地所有权从上一所有人转让给印尼代表。出于对外国买家安全的考虑,必须与印尼代表签署三份协议。

  • 贷款协议(Loan Agreement)——该协议规定外国买家借贷给印尼代表的购买价格。
  • 不可撤销授权书(Irrevocable Power of Attorney)——该授权书规定外国买家可全权处理土地等的出售、租赁和抵押。
  • 永久使用权协议(Permanent Right of Use Agreement)——该协议规定外国买家可全权使用并占有土地。

2. 通过外商投资公司(PMA)

PMA是印尼的一种“公司类型”。PMA公司在成立后拥有30年的经营时限。如果公司可通过增加投资来扩充项目,可将经营时限延长一次或两次,每次30年。PMA公司可由外国人士100%控股。

PMA公司可获得建造权(Hak Guna Bangunan, HGB)。土地建造权或施工权的有效期为30年,到期后可延长20年,之后甚至再可延长30年。

如欲创办PMA公司,您需要:

  • 提交详细的商业计划。
  • 在能够为印尼的外国技术、就业和环保方面增加价值的商业环境中经营。
  • 在印尼当地的银行中拥有适当的现金存款。(具体金额可能不同,根据企业的动用资本计算。)

整个过程大约需要3至4个月的时间,完成之后,公司即可申请外国主管的工作许可证,公司经营第一年可申请3个许可证。创立公司的成本大约为5,000美元。

3. 通过租赁权

在印尼定居且持有KITAS工作签证的合格外国人士可拥有租赁权。租赁权的有效期为25年。到期后可延长50年,共70年。一直到2016年,有效期还仅可延长25年,共45年。

雇佣印尼律师,协助您处理交易至关重要,尤其是金钱交易。所有土地交易必须在土地所在地的印尼公证处(Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT)进行。

买房时一般都会付定金,但这种做法在印尼并不可取。印尼的房地产公司没有相应的行为规范;它们没有任何法律义务保护购房者的利益并保证其获得房产所有权。

在印尼,有已登记土地和未登记土地之分。1960年《基本土地法》保护的是经过认证的土地,即在当地土地管理局登记的土地。未登记土地(即Adat土地)归社会共有。因此,仔细检查所购买土地的土地证至关重要。

登记房产的整个过程包含6个程序,需要花费大约22天完成。

近期出台的法律法规

2016年BPN法规第13条扩大了外国人士在印尼拥有住宅的权限。

法规规定,侨民可在该国购买住宅,前提是该房产达到某一最低价格水平。比如,您仅可在雅加达购买价格在100亿卢比(折合约490万人民币)及以上的住宅或公寓其他地区拥有各自不同的价格限制。需要重点注意的是,您实际上拥有的是位于土地上的建筑结构,而不是土地本身。

除了价格水平之外,在该国购买住宅或公寓还有其他要求。外国人士及其家人必须拥有居民身份。而且,应从政府或开发商那里购买房产。

 

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从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

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去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”,在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放,并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧,一方面生动刻画房产中介的工作型态外,另一方面反应日本社会型态,以及日本人对房产喜好厌恶。因此,在日本创下不错的收视率。

今年,顺应民意与社会现实生活,再次推出“帰ってきた家売るオンナ”,中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧,不仅又创下13%的惊人收视率外,或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减?

日剧“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回来了)
日剧“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回来了)

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智,离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后,因原单位营业额一直都无法有效提升,总公司打算裁撤该单位。逼不得已,营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅,做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中,一个新来的同事八户先生,操着日本口音的普通话,介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客,却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候,房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件,而是偏爱对象所在的楼层数字要与8(亦即发音与发财的”发”同音意)有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼,观看本物业。经过这样搓合下,原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客,而转买25楼绝佳视野的物业,真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况,转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计,去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪,这个剧情正反映,这几年,包括中、港、台等地区华人,在东京房地产市场交易,扮演着举足轻重的脚色。

另外,剧中透过几个实际买方委托的案例,包括:丧偶的老先生想要换屋,来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念,就是“希望从她手中成交的买方客户,都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生,要慎重对待。”

换句话说,她虽然是房产顶尖销售员,但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福,是设身处地的为买方思考,倒底他们实际需要的房子是什么,不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感,却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟,房贷期间动辄超过20年,稍有发生意外状况或失业,生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户,房仲女王也会思考,成交这个对象后,买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币,打算卖掉现有的老屋,想换成一间新的二代宅,来跟女儿一家人共住,来排解他的孤独感。然而,房仲女王敏锐的观察力,看出老先生的女儿并不想跟他同住,所以即使老先生有能力且有意愿购买,老先生的孤独感还是不会被解决,取得这房产仍不会得到真正的满足,所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。 

反而,房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象,让老先生买下,除了自住外,并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客,因感受到房东的善心,进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞,在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要,值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后,在结尾的部分,房仲女王点出“日本将来是老人社会,若能让老人过上安逸的生活,这个国家才能蓬勃发展。”看看别人,想想自己。这句话,对目前国内渐渐步入老年化社会而言,不也是个提醒吗?值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策!而我个人更期待,华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集,既好看且深具社会教化意义的一些节目,发挥媒体对社会的责任与义务!

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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