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售房量达新低房价增长放缓 | 英国

英国皇家特许测量师协会（Royal Institution of Chartered Surveyors，Rics）的数据显示，由于市场上的房屋数量跌至新低，房地产市场已进一步放缓。

超出13%调查对象表示，在3月份新上市房产数量在下跌而不是上升,房地产分支机构平均只有43个未出售房产。

Rics市场调查发现，房市交易活动低迷，且销售也保持在较低水平。

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售房量达新低房价增长放缓 | 英国 — 由于市场上的房屋数量跌至新低，房地产市场已进一步放缓

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除了售房量的下降，房价走势也不乐观。英国统计局在11日公布的数据显示，2月份英国房价同比增长5.8%，涨幅高于1月份的5.3%，但仍低于2016年7.7%的平均增长率。

根据英国统计局的数据，2月份英国房屋均价升至21.8万英镑，比去年同期增长1.2万英镑，比1月份上升2千英镑。

伦敦房价仍居于英国各地榜首，均价达到47.5万英镑。英格兰东部地区同比增长率达10.3%，为全英最高。

地产公司Garrington Property Finders首席执行官Nicholas Finn表示：“我们很高兴看到房价增幅的温和上升，但这并不代表地产市场保持健康，只是供应缺乏的症状而已。”

“许多地区挂牌出售的住宅数量依然非常有限，皇家测量师协会报告称其数量已连续12个月停止增长。”

Rics调查显示，对于未来12个月内房价上涨前景的积极性，没有之前民意调查时高。超过24%调查对象预计房价上涨而非下跌，低于2月份的37%。但存在一种共识，房价上涨程度将低于此前预期。

Rics调查提供了有效的市场快照，且是未来价格变化的风向标。

伦敦房价下降已有一段时间，但还是有好消息，超出14%的伦敦调查对象预计在12个月内房价会更高，而不是更低。由于房价下跌吸引了购房者，因此购房者对伦敦的兴趣也开始在增加。

Rics首席经济学家Simon Rubinsohn称:“伦敦中心区的高档住宅仍面临压力，而一般住宅市场数量仍不足，包括租金也受影响，由于供不应求，距离伦敦较远地区的租金通常会更高。目前很难看到任何改变市场的动力，交易水准持平也反映了房市状况。”

虽然一些地区的销售量确实增加了，如威尔士、苏格兰和北爱尔兰，但还是被其他地区的低销售水平超过。调查对象表示，预计交易水平仍较低。

Mortgage Advice Bureau贷款业务主管Brian Murphy称：“市场已形成一种水平，除非消费者信心彻底改变,否则在未来几个月将形成萧条市场。这本身也许不是一个消极情况，总体形势平静和稳定可能会受益很多，尤其是在当前的政治和经济情况。”

本月早期，Halifax的数据显示，3月份英国房价同比上升了3.8%，增长率低于2月份的5.1%，更远远低于一年前10%的峰值。种种迹象表明英国房价增长正持续放缓。

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（据英中时报）

新财年第一讲：住房政策全解读 | 英国

今天的专题是进入新财政年度的第一期。我们就利用这个机会为大家温习一下已经宣布多时，但是刚刚开始实施的对Mortgage Interest Relief限制。然后再次解读一下今年年初开始实施，同样对Buy to Let（BTL）房东影响巨大的按揭贷款Stress Test新政策。

首先，Mortgage Interest Relief政策虽然几天前才开始真正实施，但是却早在BTL如火如荼的2015年就发布了。

简单地来说，新政策对个人房东实施歧视性税收对待。如果房东的个人收入超过40%个税税率档就将不能把按揭利息全部作为支出抵扣被税收入。

随着时间的推进，这个政策实施的一些细节逐渐明确，我们也曾经不止一次为大家更新过最新消息，并且解释过可能造成的影响。比如我们原先没有估计到房租总收入会在扣除哪怕是缩水了的利息支出之前直接计入房东个人收入。这样的话几乎肯定会把很多房东直接推到40%甚至更高的税档，影响到一些社会福利等等的申报。

虽然海关税务总署（HMRC）在线self assessment的算法还无从而知。但是很多大机构都已经发布了比较明确的演算流程。我今天就借花献佛给大家看一下著名的mortgage broker John Charcol给出的算法。写得还是挺清楚的。要点就是：

1. 房租收入减去可抵扣支出（比如中介管理费，水电煤等等。由于和新政前没有变化。简单起见演算里忽略）全部计入房东个人收入，合并其它个人收入（比如工资）征税。

2. 无论房东实际边际税率多少，按揭贷款利息一律按照20%的税率抵扣。

3. 新政从2017/18到2020/21财政年度以每年25%的比例逐步施行。

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本期的第二个话题是我们以前也介绍过的从今年起，BTL按揭贷款的stress test要求提高到了5.5%和125%标准。也即是说银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例，从而影响了房东的收益率。

先在我给大家看一张图。这是某一家按揭机构给出的stress test要求：

不知道大家有没有发现两个问题：

当按揭产品是五年期或者更长时间的话，没有5.5%最低利率的要求。而是可以采纳实际利率。

使用limited company构架贷款的话，银行要求的interest cover比例比个人房东要低。仅仅使用政府规定的125%下限。

总结一下，我们今天踩着时间点炒冷饭加了点新料。得出的结论是：

个人房东从这几天开始从税收上很可能要收到损失，而用公司构架则不受影响。
个人房东按揭贷款杠杆受到限制，而公司受到的限制比个人房东要小。

（英中时报）

数字银行1.29％房贷利率创新低 | 英国

英国手机数字银行Atom近日宣布一款五年期的房贷产品即将上线，最低固定利率只要1.29％，打破了目前市场上最低的房屋贷款利率。

成立于2014年的Atom是英国首家完全基于手机APP运营的数字银行。用户可以在手机上完成账户的申请、业务的办理和后续管理等。

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Atom于去年年底宣布将进军住房抵押贷款市场，将就承包商、贷款、购买、再抵押、产权共享、物业建设等多方面为用户提供一系列的广泛服务。
据悉，向Atom银行申请1.29%的贷款时，申请人需要支付60%的贷款房价比（LTV），以及900镑费用。这是迄今为止最低的五年期固定房贷利率。

其他五年固定利率贷款还包括：60%LTV,无费用，利率1.64%；75%LTV，900镑手续费，利率1.34%；无手续费利率为1.74%。最高LTV为90%，手续费为900镑，1.99%的利率，以及免手续费2.44%的利率。

Atom银行的零售抵押贷款总监Maria Harris表示：“这一举措是前所未有的，对我们来说将它提供给客户，是非常重要的。我们能够通过减少抵押贷款的数额来帮助人们长期改善财务状况。”

Atom银行的交易适用于那些想要重新按揭或购买新房的客户。提前还贷费用将与银行其的他五年期贷款一致。也就是说，如果贷款人提前偿还，第一年则将被收取未偿还部分的5％作为费用，第二年将收取4%,第三年和第四年为3% 最后一年为2%。

据悉，该房屋贷项目将于4月12日上线，并只在指定时间段开放申请。

相关资讯：英国房价增长率上升但仍低于2016年均值

（据英中时报）

2017第一季度：聚焦商业休闲地产市场 | 英国

目前英国休闲地产市场的现状令人较为困惑。一方面，由于该行业的安全收益特性，投资者对其抱有极大热情，但又止步于未来市场的存量短缺。另一方面，尽管租户和买家需求依旧强劲，但有明确迹象显示该市场处于逆风情况，运营商的利益将受到损失，进而影响后续的开发计划。

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2017第一季度：聚焦商业休闲地产市场 | 英国 — 2017第一季度：聚焦商业休闲地产市场

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休闲经济

英国消费者对休闲消费的热爱有增无减。根据最新家庭支出调查（Family Expenditure Survey），普通家庭每周户外休闲活动的开支约占22%，相比之下维护住宅的开支仅占14%。另外，休闲服务开支的增长速度也有所加快，2016年英国居民休闲开支增加7.8%，而其他活动开支仅增加4%。

然而，由于通货膨胀加剧，家庭收入和开支减弱，休闲消费的增长趋势难以持续。

2017年3月，通货膨胀率已达2.3%，是三年半以来的最高值。这一数据超出了原本的预期，但增长的原因大多是由于食物、能源和燃油等的价格不稳定。随后通货膨胀率或将继续增加。

英国多数能源供应商宣称将于未来数月内提升能源价格。通胀率增加背后的其他原因还包括近期英镑的疲软，接下来的几个月，英镑贬值造成的通胀率上升还将继续，预计到秋天方能稳定。

只要收益可观，通货膨胀对消费者而言并不是个大问题。但目前盈利增长趋缓，同时通胀率上升3%，意味着实际收益回落至零，不可避免的会导致家庭支出减少。

有证据表明，消费者已经对通胀率上涨的预期做出了反应。市场研究公司GfK的调查显示，过去12个月消费者信心稳定减弱，尤其是针对英国整体经济状况。英国消费者曾表示，与其他领域相比，他们更倾向于在经济困难时期减少休闲活动支出。

投资

2017年休闲地产的投资有一个好的开端，三笔交易总额为1.76亿英镑，其中戴德梁行（DTZ）投资方以1.08亿英镑购买了曼彻斯特的印染工厂。但预计今年不会出现交易热潮，目前大多数高质量休闲项目拥有者也希望增加自己的投资组合。

然而，投资者对休闲地产的需求超过了传统业内基金会和地产公司。该行业迅猛发展的原因何在？

主要原因是更多人开始追求安全收益。休闲地产是英国10年期租赁的最后一个堡垒，甚至有时能达成25年租赁协议。此外，不仅协议条款利好，休闲消费本身的性质也较为安全。

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（据英中时报）

置业，贷款，资金出境　贷款策划师李一飞一站式解决 | 加拿大

政府要对多伦多房市出手了吗？

进入2017年以来，多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而4月27日要举行的三级政府联席会谈更让坊间众说纷纭，莫衷一是。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法，本着客观，准确的原则，小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（四）谈谈贷款利率和银行罚款

前文说过，低息和通胀是现今的主旋律，全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下，房产，尤其是大多伦多地区的房产，更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款，已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么，利率，好比是这个杠杆中的定盘星，理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C

加拿大银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）、Capacity（偿还能力）、Capital （资产）、 Character （社会定位）、 Collateral （质押）。今期专栏我会逐一说明。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（二）加国银行业之春秋五霸

在加拿大，说到房贷，不能不聊聊著名的BIG 5，即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星，但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位，我们姑且谓之春秋五霸。接下来，有请五霸同学按照武力值，战斗力，身材吨位，霸气指数等顺序出场，让我来给大家一一做个介绍。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（一）房贷的前世与今生

从今天开始，我的这个专栏系列会把关于加拿大房贷的方方面面都说个通通透透。涵盖的话题包括：加国贷款机构，获得贷款的渠道途径，贷款经纪，银行agent及分行，审批的流程，申请人的资质，个人信用管理，renew和refinance，怎样应对银行罚款，port和blend等等，希望读者都能从中找到自己需要的东西。首先让我们来认识加国房贷的“前世今生”。【阅读原文】

进入2017年以来，多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而近期（四月二十七日）要举行的三级政府联席会谈（多伦多市长John Tory，安省财长Sousa，联邦财长Morneau）更让坊间众说纷纭，莫衷一是。可惜加国的现有的中文媒体非但不能提供有用信息，还因为利益决定立场，往往屁股决定脑袋，以讹传讹，使得市场最近谣言四起。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法，趁着长周末，本着客观，准确的原则，小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读，也是对长期以来关心支持我的朋友和客户们的一个回馈。

《多伦多星报》一天前对财长先生关于新预算案的摘要介绍。如果不想读大段英文，可以继续往下看。

财长的讲话大体上有几个要点：

1、安省经济增长快速，是全国平均水平的两倍，更高于所有G7发达国家水平。具体体现在出口，制造业，零售，金融行业，安省居民家庭收入也同步受益于这种增长，更重要的是，这是全省范围的增长，不仅仅局限于大多伦多金马蹄地区。健康增长的经济也同时带来了人口的持续流入，这是最大的，不容置疑的基本面。

2、此前温哥华出台了排外税而导致的房市和政府的双输局面，有前车之鉴，财长明确暗示了他们会采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出现一些不愿意看到的后果（untended consequences）。这就基本上排除了大家所担心的外国买家加税的可能性。

3、财长继续明确表达了对两类市场行为的忧虑：爆炒楼花牟取短期暴利，和空置房屋待价而沽。这次政策的火力点必将聚焦于此。可能的做法是，对于炒楼花获利的部分将降低资本利得税豁免额度，更极端的做法，比如对于转让多个楼花获利者将100%按收入交税也不是不可能，从而打击炒楼花的热度。这是一个重量级武器，影响颇为深远，一旦通过，则投资楼花要三思（关于楼花的投资价值与风险另文分析）。另外空屋税极有可能此次拿上台面，这对囤房人士是一个利空，但我个人觉得影响不大。

总结，基本面继续看好无疑，外国买家税可能性不大，空屋税可能会通过，楼花转让可能要交更高的税。供给方面，会增加土地供给和公寓的建设。总的来说，政府不会，也不应该硬性打压房价，这里是自由社会，市场经济，价格的事情市场说了算。政府要做的事情是规范一些市场过度投机行为，减少一些狂热的躁动。作为同时深度涉入房贷和地产领域的专业人士，我认为这不是一件坏事。我对多伦多房市长期继续看好20年，但也不希望人们涸泽而渔，搞到子孙后代都买不起房。至于有人担心的加息，那是央行的职能，跟这三位没有一毛钱关系。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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伦敦房地产市场遭遇经济危机以来最大下滑 | 英国

去年年底就曾报道，之前无敌的伦敦房地产市场遭遇了近几年最大的打击。据Rightmove数据，2016年12月伦敦地区房价下降4.3%，伦敦核心区下降6%。同时，像肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）这样最独特的街区，由于购房者迁移到城市的便宜地区，录得近10％的下滑。

虽然目前还不清楚房价下跌的真正催化剂是什么，英国退欧，中国打击资本外流，正在萧条的商品市场，亦或是由于俄罗斯和阿拉伯土豪的迁移减少。但显而易见的是，房价下滑仍在继续。

根据皇家特许测量师学会（RICS），伦敦的城市价格指数跌至2009年2月以来的最低水平至-49，这意味着3月代理商数据中成交价格继续下降。

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Pantheon Macroeconomics的分析师的塞缪尔·汤姆斯（Samuel Tombs）说，伦敦城市价格指数往往代表着主要的市场，而不是整个伦敦城。但伦敦中心必须降价才能完成交易。在全国，3月份的RICS价格指数仍维持在22点，虽然明年的估价和销售价格都将有所下降。据报道，新买家询价和成交都停滞不前，其中表现最差的物业是那些价格最贵的。

像肯辛顿和切尔西这样最独特的街区，由于购房者迁移到城市的便宜地区，房价录得近10％的下滑

虽然那些依赖抵押贷款的买家由于价格高昂，基本上都被锁定在市场之外，但对英国退欧的前景感到紧张，虽然房地产价格下滑可能会因为物业供应持续短缺而受到限制，但房地产成交价格数据仍创下历史新低。

一些房地产中介网站数据揭示了高端物业的过剩，其中许多已经在市场上挂了长达一年，尽管有高达40％的折扣，但没有任何进展。这个服务商拥有不低于124页的物业展示，其中每页有15个物业展示，仅在肯辛顿和切尔西的价格下降，而在12月时只有54页。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn说：“伦敦市中心的高端销售物业仍然面临压力，尽管更广泛的住宅市场持续受到库存短缺的支撑。 “目前很难看到能推动市场发生变化的重要力量，这也反映在交易量的趋稳中。”

（据华尔街见闻）

又一个“房地产大国”：加拿大进入火爆的地产投机时代 | 加拿大

加拿大正处于轰轰烈烈的地产投机时代。

加拿大统计局发布的数据显示，加拿大建筑业和其他地产相关行业合计占到全国GDP的15.5％。今年以来，加拿大近55％的区域房价上涨了至少10％。

目前加拿大房地产业仍在蓬勃发展，根据加拿大抵押贷款和房屋公司统计，3月加拿大房屋开工量飙升至253720个，达到2007年9月以来最高水平。在多伦多地区，房价在过去几个月一直以20%－30%的惊人速度同比上涨。

地方政府成为高房价的推手

在加拿大BC省，22%的经济活动都与住宅建筑和房地产行业相关，房地产对该省经济发展的重要性可见一斑。

据美国媒体Business insider消息，BC省去年夏天曾尝试向外国投资者征收房产转让税，但实施不久房地产市场就受到显著影响。转让税实施四个月后，该省经济增速大幅下滑22％，这促使BC省政府放弃延长房产转让税的计划。

与此同时，BC省开始向首次购房者提供补贴——免息贷款，最高可达37500美元，以帮助买方交清首付。为遏制火爆的住房投机，加拿大联邦政府设定了购房首付要求，BC省这一举措却是为让买家摆脱首付困扰。

BC省政府清楚地认识到，如果有什么事情遏制了该省所依赖的房地产投机，那么全省经济就会出现停滞。

房地产泡沫危机

数据显示，目前加拿大自有住房率达70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这一水平。

加拿大国家银行首席经济学家Stéfane Marion将加拿大26座城市房价指数与同期美国 20座城市房价指数做对比，结果发现，在美国的房地产危机时期，加拿大的房地产市场只出现小幅回落（图中阴影部分）：

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Marion在报告中表示，房价上涨已成为加拿大讨论的热门话题，涨价不再局限于多伦多和温哥华，如今的图表显示，加拿大近55％的区域房价今年上涨了至少10％。这一创纪录的数据与2005年美国房地产市场处于顶峰时非常相似。

他进一步指出，当55％的房地产市场都在上涨时，使用利率手段来调控价格就是合理的。本周，加拿大央行就应该改变其措辞，放弃货币宽松政策。

数据显示，在低利率的刺激下，加拿大居民负债水平高企，目前家庭债务收入比率为169.4％，相比2006年的146%大幅提高。

与加拿大类似，房地产及相关产业在中国经济中的占比也十分显著。

中金公司梁红团队曾做出估算， 2015 年国内房地产及相关产业链对 GDP 的占比约为 16%-20%。大致可以拆解为：房地产行业占比 6%、建筑及建材行业占比 5%-6%（房建+土地财政支持下的基建）、家电、家具、家装行业占比 4%-5%（扣除部分更新需求）、金融行业占比 1%-2%（购房按揭和开发融资）。由于 2016 年前三季度房地产销售持续超预期火爆，估计在这一轮房地产景气周期中，房地产行业及相关产业链占 GDP 比重或达到 20%。

（据华尔街见闻）

加州三市为全美最具竞争力房地产市场 | 美国

美国房地产公司Redfin发布的最新报告显示，在房源不断减少以及房价不断飙升的现状下，加利福尼亚州的圣荷西成为全美最具竞争力的住宅房地产市场。

据《圣荷西信使报》报道，Redfin的这份报告是对今年3月份的房地产数据进行分析得出。报告分析称，今年3月圣荷西（San José）69.6％的售出住房成交价超出上市价，这一比例位居全美第一。按照同样的标准，全国第二大最具竞争力的住宅房地产市场是旧金山（San Francisco），该市3月份有66.7％的售出住房成交价超出上市价。名列榜单第三的是奥克兰（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交价超出上市价。

美国侨报网引述加州房地产中介公司Sereno Group创始人丶首席执行官特拉帕尼（Chris Trapani）说，造成这种现状的原因在于供求关系。他说：“住房房源紧张导致买家之间的竞争愈发激烈，房价就会随之不断上涨。”特拉帕尼指出，春季是房地产市场的周期性旺季。进入春季以来，买家数量不断增加，然而房源仍然处于历史低位，因此，在旧金山湾区南部房地产市场出现成交价超出上市价的现象极为正常。

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特拉帕尼说，大部分出现“成交价超出上市价”的是150万美元（209万新元）以下的房子。

事实上，“成交价超出上市价”也是一个全国性的趋势。根据Redfin的数据，3月份美国在售房屋数量同比下降13％，房源数量连续第18个月下降。

与此同时，全美房价同比上涨7.5％，房屋中价达到27万3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在两周内进入交易阶段，其中21.7％的房屋成交价超出上市价。

全美房地产市场中，从上市到交易用时最短的是丹佛和西雅图，仅需8天时间。列在后的是奥克兰和圣荷西，分别平均需要13天和14天。

湾区房地产市场的供不应求，有目共睹。圣荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中价上涨11.3％，达到95万7000美元。在旧金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中价上涨8.2％，达到118万5000美元。而在奥克兰，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中价上涨11.6％至65万美元。

（据联合早报）

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