跟联邦财政部长Scott Morrison所认为的一样，澳洲最大的银行之一西太银行的行长表示，他不认为悉尼或墨尔本的房市存在泡沫。
据澳洲新闻集团报道，西太平洋银行的行长Brian Hartzer表示，他心目中的房地产泡沫是人们相信价格只会上涨，开始借钱买房、在购买房产后一年之内出售以及只买更大的房产。
周三，Hartzer告诉众议院经济委员：“当运用贷款来进行投机性投资，这对我来说是一个泡沫概念，我不认为在悉尼或墨尔本有这样的状况发生。”
在澳洲这两个最大的城市中，房产市场正在发生的事情是，严格的供应限制，这导致了外国买家的需求大幅上升。
他在接受堪培拉听证会的问询时表示：“建筑业出现了大幅上升，其中很大一部分可能是针对海外买家的购买欲望，他们对房地产的需求性质跟追求品质的当地买家不一样。”
但由于中国对资本外流的打击，许多海外买家所购买的开发项目，现在都出现了交割问题。他说：“这可能会造成供应过剩，或这些海外买家所购买的物业可能不是当地买家想购买的物业，需要花很长的时间才能处理消化。”
（据今日澳洲）
悉尼高端住宅房产租金疯长，令地产中介感到意外，也让不少潜在富豪租客考虑是否真正需要租住滨海顶层公寓。
据Domain报道，悉尼高端住宅租赁板块基准周租金3,000澳元，且仅限于港口区域。近期由于租赁需求高于预期，于此同时供应远低于常规水平，悉尼高端住宅租金报价猛涨，部分住宅周租金报价竟高至6,000澳元。
地产中介库普斯（ Alison Coopes）表示，悉尼高端住宅租赁市场时不时变动，但目前市场情况相当反常。半年前周租金报价3,000至4,000澳元的豪宅，现在报价或达6,000至7,000澳元，而且完全没有供应。
悉尼高端住宅租赁市场价格容易大起大落，缘于市场体量及且客户群数量较小。传统来说，高净值租客仅认定达令角（Darling Point）、派珀角（Point Piper）、贝尔维尤山（Bellevue Hill）以及沃克吕兹（Vaucluse）算得上高端住宅租赁市场范围，莫士文（Mosman）或也可计入其中。根据Domain数据，目前达令角租金中位报价达4,625澳元。
悉尼高端住宅租赁客户都是些什么人？业内人士透露大部分为跨国公司驻悉尼高管，还有部分本地富豪寻找临时住所。部分悉尼富豪或需对住宅进行翻修改造工作，因此在6至12个月的改造期间临时在附近租房居住，既可实时留意改造进度，又不打扰原本的生活模式。
目前悉尼高端住宅市场最高报价物业：
莫士文，海湾街（Bay Street）99号，周租6,000澳元
莫士文，麦克劳德街（Mcleod Street）8C号，周租6000澳元
达令角，伊斯特本路（Eastbourne Road）14d号，周租5,950澳元
达令角，洛夫特斯路（Loftus Road）3/3号，周租4,750澳元
沃克吕，村高路（Village High Road）51号，周租4,200澳元
（据澳洲新快网）
据加拿大《星岛日报》报道，加拿大放弃永久居民(permanent resident)身份的移民人数有上升趋势，在过去两年有超过21，000人放弃永久居民身份，当中以中国、印度和韩国的移民占大多数。他们放弃的原因包括不愿放弃原居地的工作、不想在加拿大交税、易于获取长达10年旅客入境签证，以及加拿大气候太寒冷等。
根据《移民信息汇编》(Lexbase)显示，不少移民在报到后5年没有更换永久居民卡，变相放弃永久居民身份，原因是未能符合在加拿大居留的时间条件。加拿大的永久居民须要在每5年之中有2年时间在加拿大居留。
改用签证返加探亲
根据加拿大移民部的数字，截至2016年9月底止的两年内，中国大陆有5，407人、中国台湾有1，129人放弃永久居民身份；印度有2，431人；韩国有1，681人；英国有1，416人。
有温哥华移民律师表示，随着长达10年期的临时旅客签证愈来愈流行，不少人选择放弃永久居民身份，改用旅客签证到多伦多或温哥华探亲。他们毋须花时间在加拿大居留，不用放弃祖国护照，也不用向加拿大税务局申报海外资产。
移民律师Jeffrey Lowe说，不少放弃者是负责养家者，他们在家乡所赚收入通常比在加拿大多，当中不少是“航天员家长”，即夫妇其中一人在海外工作，配偶和子女留在加拿大。另一移民律师Sam Hyman指，不少人是为转移财产而申请移民，如果有10年签证，则毋须做永久居民而要向加拿大政府交税。
撰写《移民信息汇编》的温哥华移民律师李克伦(Richard Kurland)表示，负责糊口养家的移民，把全家带到加拿大成为永久居民后，接着放弃永久居民身份返回祖国，这情况很常见，而他们乐于一年只到加拿大探亲两、三星期。
（据中国侨网）
据《每日电讯报》，英国父母必须多支付60%购买靠近顶尖非选择性公立学校的房子。
据地政局（Land Registry）2016年的售房登记，由于学校普通中等教育考试（GCSE）水平处于地区前5%，靠近这些学校同一邮区的房屋均价达26.8万英镑。
早些时候，特蕾莎·梅（Theresa May）为新一代文法学校公布计划，宣布已拨出3.2亿英镑帮助结束收入导致“残酷和不可接受的”选校真相。
文法学校已是特蕾莎教育政策的关键部分，特蕾莎将为140所新免费学校提供资金，其中许多所学校有望成为文法学校。
由于富裕家庭抬高了靠近顶尖公立学校的房价，因此此举使文法学校更迎合公立学校系统对贫困家庭不利的观点。
《每日电讯报》报道称，特蕾莎表示，残酷和不可接受的真相是，太多普通工薪阶层家庭孩子生活中的机会是由居住地或父母所拥有的钱决定。当父母从事两份工作并努力使收支平衡时，告知父母可通过搬到其他地区或选择私立学校为孩子选择一个更好的学校没有任何好处。因此，选择是基于房价和父母收入。
在靠近顶尖学校的房子排名镑中，处于顶部的房价比底部高10万英镑，这情况在一定程度上受伦敦和东南地区房价高于其它地区的影响。排名榜中这些地区的学校通常会比北部地区学校好。
然而，即使在同一地区，靠近一般学校的房价与靠近好学校的房价还是存在明显差距。
2016年，在伦敦同一邮区的房子靠近顶尖学校平均售价为45.7万英镑，而靠近一般学校的房均价为40万英镑，相差5.7万英镑。
比例上，英格兰地区差距最小。
约克郡（Yorkshire）和汉伯（Humber）均房价差距最大，靠近顶尖学校的房价比靠近一般学校的房价高59%（7.05万英镑）。
（据英中网）
温市议会周二（3月7日）将听取市府职员有关特色屋（Character Home）政策检讨报告，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）周一发表声明指出，应在市内居民中低密度的社区兴建更多多户型房屋，以缓解温市可负担房屋不足问题。有业主会代表认为，不应以保护特色屋为由而更改区划（Zoning）及市政附例，更建议市府提高新建房屋容积率（Floor Space Ratio，简称FSR），以鼓励业主兴建第二单位以供出租。
温市首席规划师凯利（Gil Kelley）周二将向市议会介绍特色屋政策检讨报告。公众咨询获得的公众反馈信息是，市民需要获得可负担、满足他们需求的房屋。
罗品信说：“很多市民感到即使温市的经济及人口有增长趋势，但以独立屋为主的社区仍在流失人口。比如2011年来，登巴区（Dunbar）流失300人，阿布特斯岭区（Arbutus Ridge）流失700人，克里斯代尔区（Kerrisdale）流失800人。居民密度较低社区已发生改变，我们的政策也必须随之做出改变以满足市民的需求。”
罗品信：应增建多户住宅
因此，罗品信指出，在人口密度较低的独立屋社区，应兴建更多的城市屋、排屋及孖屋等多种类多户住宅，以支持年轻居民及家庭的生活。特色屋政策检讨是温市重新制定房屋政策多项工作的首项，更多工作将在未来数月内展开，这些政策包括针对增加可负担房屋的立即行动，以及房屋策略的长期规划。
桑尼斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners’ Association）副会长朱祖镛（Anthony Chu），周一在接受《星岛日报》记者访问时指出，重新区划其实是多此一举，这会损害业主改建房屋的权利，很多业主也担心将会令物业大幅贬值。
所谓特色房屋，是指1940年以前兴建、符合兴建时的整合及原始特色、未登记为温哥华祖裔房屋。
朱祖镛认为，1992年以来市府的政策已使区内传统特色建筑得到充分保护。
他建议，温市府可将新建房屋的FSR由0.7提高到0.85，以鼓励业主在物业内兴建第二套住宅，这有利于成员较多的家庭，也可以增加市内的出租房屋。
（据星岛日报）
但是，这个价格涨的到底有多厉害？
可能大家都没有什么具体的概念。
最近，一个研究报告把伦敦近五年来房价的增长揉碎了分析，发现：
这可比工作赚钱快多了，因为同样时间内，工资的增长才54分，还不到1英镑……
具体来说，2011年，伦敦的平均房价为292,282英镑，而截止到2016年底，平均房价飙升到了483,803英镑。与此同时，工资却仅仅从34,336英镑涨到了34,531英镑而已。
也就是说：
对此，这份研究报告的作者–Savills分析师Frances Clacy表示：“过去五年日均增长105英镑的伦敦房价，意味着平均每套房过去五年每年都赚了38,325英镑。而现在，伦敦平均工资也才34,531英镑，还是税前。”
也就是说：如果扣除税费，那房子赚的，就更多了……
研究还把伦敦各区房价增长的情况逐个列出来，而Westminster和Kensington & Chelsea的房价，过去五年每天平均增长200多英镑，成为伦敦房价增幅最高的区域。
（好区域就是好区域……）
另外，伦敦约一半的区域房价每天增长都超过了100英镑。而即使之前几年涨幅最低的Barking & Dagenham，日均涨幅也达到了69英镑。
以下这张图很清楚的显示出了伦敦各区房价在过去五年每天的增幅情况：
对此，Lloyds Bank的Andy Mason表示：“居民对房屋的承受能力已经连续下降，在房价增长和薪酬基本不变的情况下，这种趋势将更为严重。”
下面附上每个区域房价日均增幅和目前的房价情况：
结尾提示：
北京上海的涨幅更夸张？
但那个市场足够开放给全世界么？
其实不只是伦敦，在世界很多城市房价的增长都超过了薪资水平的增幅。而对于伦敦来说，有一个比较特别的地方在于，它的薪资水平在世界城市中都算比较高的，那房价还是涨的这么厉害，就证明需求的确非常旺盛。
所以投资地点选择伦敦这样一个无可比拟的国际都市，有本地人较高的收入支撑，以及来自当地和全球的需求持续旺盛，升值潜力和市场活跃度肯定一直向好的。
（据英伦房产圈）
作为房东，沈飞(化名)就要收到第四个月的房租了：2600英镑。这份房租来自伦敦，按照他自己计算，就算租金不涨，五年的租金就抵得上买这套房子的首付了。
2013年年初，沈飞在伦敦西区、泰晤士河边买了一套两居室(使用面积约合70平米)，总价46万英镑，首付30%(定房预付10%，收房时再付20%)。剩下的部分，中国银行伦敦分行为沈飞提供了贷款，按照25年还清计算，沈飞每个月需要还款1673英镑。也就是说，租金可以完全覆盖按揭，还富余不少。
这笔投资很划算。中介向沈飞透露，他买的这套房子如今已经涨到52万英镑，而且租金未来的涨幅也不会令他失望。2012年底，当他决定买这套房子时，租金的报价是2000英镑，而在2013年4月装修完之后，租金已经涨到了2600英镑。
沈飞只是众多在伦敦买房的中国人之一。英国最大的住宅开发商——邦瑞房地产(BarrattHomes)2012年财报显示，2012年全年卖给中国业主2250套房子，占销售总量的15%。该公司在伦敦新建住房市场占有率约为60%。
出手购房
当初决定买房投资时，沈飞选择了三个国家：美国、澳大利亚和英国。但在进行了各种咨询之后，沈飞将目标定在了伦敦。一方面，他的女朋友曾在伦敦留学；另一方面，沈飞认为伦敦的投资价值更高。因为与澳大利亚不同，伦敦的房地产政策对海外投资者不征收资本利得税(如房产税)，而且出售房屋也不像澳大利亚那样，规定只能出售给本国人。也就是说，如果沈飞现在决定卖掉这套房子，他会净赚6万英镑，不需要给英国政府上缴任何税。排除掉美国是因为，英国的房地产政策倾向于保护业主，而美国倾向于保护租户。“比如我这套房子每年2200英镑的管辖区政府税，就是租户交的。”沈飞说。
决定了在伦敦买房子之后，沈飞找到了邦瑞这家中介公司。邦瑞在中国的售房模式是自己设立办事处外加其他中介代售。到目前为止，除了邦瑞，英国房地产开发商面向中国的房屋销售，都是通过中介公司促成的。
Assetz是一家英国的房地产中介公司，2012年4月在北京(楼盘)设立了办事处。
一年多以来，在中国卖出了20多套英国房产。其北京办事处目前还为7家英国房地产商代理销售房产，大客户包括邦瑞、Berkeley、Bal-lymore等公司。
邦瑞中国办事处今年8月份销量的20%至30%都是通过中介完成的。2012年10月，邦瑞将办事处设在北京，仍然重视与一些中介机构开展合作。不过，沈飞买的这套房子并不是通过中介完成的，一位在中国银行工作的朋友建议他直接与邦瑞中国办事处联系。前后详询了6套房子之后，沈飞锁定Osiers项目。这块地位于伦敦的西南区，在泰晤士河南岸，是伦敦的两大中小学教育基地，距离泰晤士河北岸的英国议会大厦仅20分钟车程。沈飞将房子买在了4层，打开窗，泰晤士河的景致尽收眼底。这座楼共11层，周围多是独幢别墅，像这样的高层住宅仅有两三栋。当然，房价也比较贵，46万英镑。在伦敦东区皇家码头，同户型的房子价格大概在35万英镑左右。而据Assetz北京办事处代表祁小玮介绍，中国的购房者一般倾向于购买20万至30万英镑的房子。
伦敦新变化
这套期房2012年年中开盘，到2013年1月办完所有手续，一共花了6个月左右的时间，包括办理贷款。在整个过程中，沈飞的女朋友专门飞到伦敦一次，沈飞自己在伦敦出差时也顺便看了一下房子。邦瑞中国区总裁白兮告诉经济观察报，在英国买房子的中国业主，大概有50%的人会通过看图片决定买或者不买，或者买哪套，另外一半的人则飞到伦敦现场看房。
为了接待看房的中国投资者，邦瑞伦敦总部在2013年3月成立了一个“中国客户协调小组”。目前，这个小组有3个人，主要工作是主动接触从中国到伦敦的潜在客户，带他们去看房。所谓“主动”，就是一改以前坐等中国客户上门的做法，主动找到客户的住处，便捷服务。邦瑞有一个项目叫“Maple-Quys”，这个项目的第三、四期在2011年11月开盘，共190余套房，其中75%都卖给了中国业主，而2008年以前，伦敦的房地产市场是很难见到中国投资者的身影的。
Assetz之所以2012年在北京设立办事处，也是因为在伦敦咨询买房的很多都是中国人。祁小玮表示，在2010年、2011年，在英国买房主要满足自住需求，或者因为孩子在英国留学，但2012年开始，中国咨询者会直接表示“是为投资买房”。
邦瑞正在打算为未来的中国客户专门修改房屋设计。今年9月中旬，邦瑞伦敦西区销售总监将来中国一趟，主要目的就是了解中国人对风水的概念，看是否需要在未来的房屋建设上增加风水概念。曾经有一个客户就曾因为卫生间没有窗户，放弃了购买这套房。
让人感到意外的是，在伦敦买房的中国人不全是来自一线城市，有相当一部分来自二线城市，甚至三线城市，包括山东济宁(楼盘)、河北石家庄(楼盘)，北京的反而不多，但“中国业主作为准投资者的专业度，完全超乎我们的想象，他们的问题甚至会精确到可辨识的投资回报分析表。”白兮说。
白兮认为，近两年，中国人在伦敦购房主要有两个原因：其一，2009年以前，英镑兑人民币的汇率是1:16，现在大约是1:10，“对于购买者来说，这就意味着成本降低了30%。”白兮说。沈飞买房时，汇率处于相对低点1:9.2；其二，2008年之前，中国的房地产还是一个新市场，增长快，而现在中国房价已经让投资者感到担忧，所以寻找新的投资方向。
2013年3月到8月，伦敦房地产市场上涨了9%。当然，未来几年，伦敦房地产市场的增长可能没那么快。2008年金融危机之后，伦敦的房价跌到了2005年的水平，自2012年开始恢复，现在正处于快速恢复期，从走势上看，伦敦的房价已经接近历史高点。这一快速增长的态势，与全球经济逐渐从衰退中复苏有关，也与英国的产业政策有关。
2013年3月，英国财政大臣乔治·奥斯本首次推出“帮助购买”计划，英国本土居民只需支付5%的首付，就可以买一套房。这一政策正在快速发酵，6月至8月，英国当地银行的按揭贷款量增长40亿英镑以上，超过2012年全年按揭总量。房地产市场的火热导致了英国部分媒体已经在担忧英国的房价会出现泡沫。不过，邦瑞坚持称，因为伦敦的房地产市场需求远远大于供给，所以并不存在泡沫。
长清单
在买房之前，沈飞拿到一张很长的白色清单。单子的长度令人咋舌，“详细到打印的费用。”沈飞说。这是邦瑞的一个系统模型，只要在这个系统中输入房屋总价，系统就会算出各种普通购房者能想到、想不到的与这套房有关的各种事宜。沈飞的这张清单上，不仅包括他要支出的费用，还包括出租房屋将得到的收益，以及如果在5年后卖掉房子会得到多大收益。根据计算，如果沈飞5年后卖掉这套房，还清剩余贷款，剔除出售的成本和租金收入后，按照房地产市场以5%的增长估计，他可以获得的收益是13.7374万英镑。
沈飞的收益大大得益于英国对海外投资者的政策。早在金融危机前，英国政府就规定外国投资者并不需要缴房产税，而英国本土居民如果进行房屋交易，需要缴22%至27%的房产税。这就决定了对于英国本土居民来说，投资房地产的收益远没有海外投资者多。
在伦敦买房的中国人有60%以上都是为了投资，这部分购房者往往会在一段时间后进行房屋交易，另外有40%的购房者是出于自住，这部分主要是持有英国护照的华裔。
外国投资者需要缴付的惟一税种是印花税，沈飞的清单显示，印花税税率是3%，合计1.38万英镑。英国的印花税根据不同的交易价格有不同的比例，沈飞的房价在25万至50万英镑这一档，税率3%，中国购房者大都处于这一档；另一档是100万至200万英镑的购房金额，税率5%。
外国投资者购买伦敦的房屋，需要至少首付30%。中国银行伦敦分行为沈飞提供了总额为32.2万英镑的贷款，利率3.85%。和在美国以信用为基础的贷款不同，中国银行伦敦分行的贷款视现金流为基础。“我打印了一份我的年收入、年底奖金以及基金流水，别的都不需要提供。”沈飞说。不过，客户要为银行的服务支付费用。沈飞这一项费用是1895英镑。除了中国银行伦敦分行，部分英国银行也会向中国业主提供贷款，但要求相对较多。
对于中国投资者来说，还有一个汇款的问题。根据中国外汇管理的相关法规，每年每人的结汇金额不得超过5万美元。沈飞决定购房时预付了10%，即4.6万英镑，收房时又预付了20%，即7.2万英镑。他使用了家里4个人的外汇额度，顺利将钱汇出。不过，对于金额更大的支付，银行可以提供一些特殊通道。比如买够相当数量的私人理财产品，然后这家银行通过其海外分行以此作为抵押，再贷款给客户，直接支付给房地产商。不过，中国人在英国买房基于风险的考虑，一般会首选20万至30万英镑的房产，而不会一次性投入超大金额。
而伦敦之外的其他英国城市，房价也没有那么贵，比如在曼彻斯特大学附近，两居室的房子售价约在15万英镑左右；而就房租而言，每月约为1000英镑，平均每年增长3%至5%。
沈飞的女朋友在伦敦上学时，关系最好的三个朋友都在伦敦买了房。她正在办移民，如无意外，可能在今年12月完成，不过，最近两三年，他们在伦敦的这套房还不会自住，仍然用于出租。
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（据百度乐居）
在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。
这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。
作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。
来源：Europace, Land Registry UK
那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。
2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。
毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。
需求保持高涨
可负担性
来源：世界经合组织
世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。
利率
来源：Europace, 世界经合组织
为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。
人口
2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。
供给持续不足
住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。
投资建议
近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。
下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。
来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据
作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。
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红鹿市（Red Deer）是艾伯塔省的第三大城市，这里环境优美，有许多趣味十足的户外活动深受人们喜爱。尤其是当地的高尔夫球场，受到许多人的欢迎。现在当地一个优质高尔夫球场正在出售，为您带来绝好投资机会。这个球场位置绝佳，104英亩18洞的高尔夫球场距离加拿大阿尔伯塔省红鹿市1.5英里，每年吸引许多爱好者来此度假休闲。
高球爱好者的天堂，度假休闲的胜地
这处物业将为您带来绝无仅有的机会——您可以拥有属于自己的私人高尔夫球场，或着拥有一次珍贵的房地产开发机遇，甚至两者兼而有之，实现自己的梦想。这个球场位置绝佳，104英亩18洞的高尔夫球场距离加拿大阿尔伯塔省红鹿市1.5英里，位于阿尔伯塔卡尔加里和埃德蒙顿140公里处——这里是加拿大的石油和天然气走廊。
在Red Deer，人们不需要离开城市就能探索自然之美，蜿蜒的红鹿河谷（Red Deer River Valley）中拥有110公里（68英里）的小径。人们在这里可以追随当地夏季传统，乘坐木筏从河上漂流而下，也可以游览瓦斯卡苏公园（Waskasoo Park）中诸多适合全家前往的景点。
红鹿市也是高尔夫爱好者的天堂，这里有不少高尔夫球场可以让人尽情挥杆。此外，人们还可以在这里体验加拿大农业观光，并直接从种植园购买新鲜农产品。夏季缤纷多样的节庆活动或竞技表演，更是热闹非凡，与当地人共度欢乐时光着实充满乐趣。在如此受人喜爱的度假胜地，投资高尔夫球场必将带来丰厚的投资回报。
最近有多家外媒报导，即使中共从去年开始加强了资本管控，但是大陆投资者对境外的房地产仍然兴趣不减。美国、中国香港、英国伦敦、新西兰等国家和地区都是大陆买家的青睐之处。
世邦魏理仕近日的数据显示，大陆跨境房地产投资者是亚洲地区最活跃的，大陆投资者2016年的海外房地产投资额高达282亿美元，比2015年增长47%，美国是最吸引大陆投资者的国家，其次是中国香港。
《福布斯》（Forbes）网站3月2日报导，大陆房地产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，大陆投资者在该网站查询的美国城市，主要包括西雅图、洛杉矶、纽约和旧金山。
值得一提的是，最近几个月，西雅图的受青睐程度大幅上升，居外网的大陆投资者对西雅图的访问量超过了洛杉矶、纽约和旧金山等热点城市，去年11月份的访问量增加了125%。
西雅图的房价也出现上涨，去年涨幅在16%，但仍低于旧金山、洛杉矶等地。
报导中没有提及西雅图房价上涨是否与大陆买家有直接关系，但是西雅图Realogics苏富比国际地产的主管Dean Jone表示，价位越高，大陆买家的占比越高，2014年大陆买家占比四分之一，2015年大约占35%，2016年在热点地区的大陆买家占到一半以上。
目前，西雅图的一些开发商开始安排会讲普通话的销售员，同时在家装计划中考虑到大陆人的情况，比如用来做油烟大菜肴的专用厨房等。
对于大陆投资者在中国香港的情况，全球知名房地产服务商戴德梁行的数据显示，2016年大陆机构投资者在中国香港地产的投资额高达66亿美元，是2015年的4倍多。
彭博社3月5日的报导中提到，大陆房地产企业一直热衷于投资中国香港土地市场，出价高于原本在港占主导地位的本地开发商，但是市场担忧，这会导致中国香港房价进一步上涨。从去年3月末以来，中国香港的房地产价格已经上涨16%，达到历史新高。
一些赴港购买房地产的投资者，是为了在人民币贬值的情况下，令手中的资金保值。
路透社也曾经分析，大陆投资者热衷海外房地产的原因还包括大陆房价高涨、在一些国家投资房地产可获绿卡、海外房地产保值等。
3月初出炉的莱坊2017年《伦敦报告》中提到，伦敦房地产市场的交易中，73%是海外买家，其中大陆和中国香港的投资份额最大，高达29亿英镑，占海外投资总额的31.2%。
知名房地产投资管理公司仲量联行（JLL）表示，数据显示，2016年在伦敦市中心购买房地产的中国投资者共计花费37.5亿美元，高于在同一地区投资房地产的美国和欧洲买家。
新西兰知名网站Stuff于3月5日报导，大陆的居外网上，大陆投资者对新西兰的访问量在2016年前9个月增加了50%，多个城市的访问量很高。
其中，奥克兰、皇后镇、基督城的访问量最高，其次是奥马鲁，以及惠灵顿、凯利凯利、陶波和克莱德。
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