澳大利亚的土地所有权制度经过上百年的发展后，十分的完善健全，但同时这也导致了其土地转让时法律流程的复杂繁琐和专业化。在澳洲买房的过程中，通常会涉及到许多法律问题，如果不是法律专业人士往往很难解答，因此在澳洲买房，请一名专业的律师就非常有必要。
英国 | 2017年4月起部分英家庭拟需缴80%遗产税
据《每日电讯报》，尽管英国政府声称从2017年4月起，家庭住宅将免缴遗产税，但一些子女和孙辈会发现还需缴纳80%的税款。
除了惯例提供每人免税津贴32.5万英镑，前财政大臣乔治•奥斯本（George Osborne）还公布了新“住宅免税津贴”。从2017年4月起，每人会有额外津贴10万英镑增加至原有的32.5万英镑，在2020/21年前逐渐上升至每人17.5万英镑。也就是说，一对夫妇总免税津贴可达100万英镑。
然而，温盖特财务计划（Wingate Financial Planning）主管Alistair Cunningham警告称，对于价值超过200万英镑的房屋，住宅津贴是逐渐减少的。这意味着220万英镑的房屋不再有住宅津贴。所以，对于155万英镑的遗产，继承人将支付40 %遗产税，相当于62万英镑。然而，如果房屋有两位房主，200万英镑的房屋将获益20万英镑津贴，这样就只用对115万英镑遗产纳税，则需支付46万英镑。
由于住宅津贴不断增加，但界限仍固定在200万英镑，因此差异会随着时间变得更加明显。
Cunningham先生说:“遗产税减少只适用于少数人。那些希望受益于新规的人应寻求有效使用免税津贴的方法，而不是盲目确保人寿保险政策、养老金和雇主计划的一次性死亡津贴，不让它们计入住宅津贴。”
一些免税遗产，如营业财产出售减免税的房产和农业用地将计入住宅津贴。
Cunningham先生还称，为防止受变化的影响，一些家庭应考虑成立第一死亡信托。
相关资讯：英国 | 1/3家庭积蓄只够付一个月房租
（据英中网）
加拿大 | 卑诗省地产协会预测明年温哥华楼价下跌8.7%
在众多唱空加拿大楼市的机构中，又多了一个身影：卑诗省地产协会。
昨日，在其刚刚公布的《季度楼市预测更新报告》中，这个拥有全卑诗省2万名地产经纪的行业协会预测，2017年大温哥华地区通过MLS出售的房子均价将会下跌8.7%。与此同时，该报告还预测明年房屋销售数量会减少15.4%。
与那些多年来持续喊空到已经令人麻木并将其作为反向指标屡试不爽的一众机构有所不同的是，这一次的情况至少有三点值得地产投资者注意。
其一：卑诗省地产协会是“自己人”。一般而言，最讨厌唱空地产论调的，就要数地产经纪了，更不用说地产经纪的大本营。这样“明目张胆”“损害”地产经纪潜在利益的论调，可见其也是经过了深思熟虑、不得不发，这样就应当引起我们的警惕并多问几个为什么了。
其二：这是该机构5年来首次提出地产价格下跌的展望。我们知道5年来，唱空加拿大楼市的机构如过江之鲫，你方唱罢我登场，但卑诗省地产协会却一直忍而不发，直到2016岁末。这也从侧面证明了加拿大第一财经先前所分析的，目前地产市场面临一个临界点。这个临界点产生的大背景，就是全球低利率时代的行将终结。
其三：该机构从唱多到转空，累积“跌幅”达14.5%。该协会在上季度报告中预测，明年大温区房价仍会上涨5.8%。最新预测的数据比上一季度下跌了近15%，可谓落差巨大。
我们所看到的一个明显事实，就是大温楼市销量开始大幅萎缩。虽然最新月度数据还要等两天再公布，但大温地区房地产挂牌数据11月30日报告显示，房屋挂牌数量仍然在回落中，独立屋和联排别墅回落最为明显，前两周没有下落的公寓数量也在本周出现较大下滑。毫无疑问，11月销量数据也不会很乐观。而且，销售价格的跌幅有可能进一步扩大。因为联邦房贷新政和银行加息的负面影响正在发酵，这可能非常直观地体现在销售价中。
做股票投资的都知道，一只股票在高位突然出现成交量萎缩，并不是好事，量比价先行，随之而来放量下跌或缩量阴跌的概率都会比较大。目前看来，大温楼市更可能采取后一种走势，总之再昂首向上的概率已经非常小了。因为基本面非常不配合，再认为市场筹码锁定性良好，只是自欺欺人了。
那么处在风口浪尖的外国买家已经走远了吗?
当然没有。加拿大卑诗省财政厅长麦德庄11月30日公布的第二季度经济报告显示，今年9-10月期间，大温地区售出的住宅物业中外国买家占3%，比9月份的1.8%增长了一些，但与15%的外国买家税实行之前相比还是低了不少。10月份大温地区共售出4700套物业，总计$36亿加元。所售物业中外国买家购入了140套，总计$1.14亿加元。大温各市中，列治文的外国买家相对比例最高，占比6.7%。温哥华外国买家占比2.5%，素里外国买家占1%。大温以外，外国买家共购置189套住宅，占比2.9%，物业总值$1.29亿加元。
新物业转让税实施以后为卑诗省府也带来了不少收益。从8月2日实施以来，卑诗省府已经得到了431笔物业转让税申报，总计$3600万加元。BC省府也同时正在对215笔房屋交易进行调查，以确保这些交易按规定缴纳了税款。
此前在新闻中，我们也看到大温地区商业房产开始趋于火爆。所以接下来一个很令人期待的观察窗口就是：假如楼价下跌8.7%或者更高，外国买家又将做出何等反应，反过来对市场影响如何，政府又将怎样看待这种影响?
相关资讯：加拿大 | 维多利亚地产海外买家占6.3% 仅次列治文
（据理财人生）
美国 | 纽约顶尖房产中介科可兰（Corcoran）与居外携手开拓中国市场
在中国政府继续收紧本国公民的海外投资政策的情况下，纽约房地产经纪商们仍将目光瞄准了中国购房者。
科可兰集团（CORCORAN）首席执行官Pam Liebman向The Real Deal透露，该集团已与被誉为“中国版Zillow”的居外网达成合作，在该网站上发布房源信息。此举旨在帮助科可兰的房地产经纪人向中国市场发布房源信息。
作为此次合作的一部分，居外还将帮助科可兰搭建官方微信渠道，让该公司能够与中国的潜在购房者轻松交流，另外还包括翻译房源信息，以及委派代表为该公司的房地产经纪人开展中国市场最佳实践培训。
“中国是一个至关重要的市场，我们希望为中国市场提供优质服务，并给予该市场应有的重视和关注，” Liebman表示。“开拓中国市场无法一蹴而就。有些人认为去一趟中国就能成功开拓该市场的业务，这简直是天方夜谭。”
纽约顶尖房产中介科可兰集团与居外网达成合作，携手开拓中国市场。图为科可兰首席执行官Pam Liebman。首席执行官Pam Liebman向The Real Deal透露，该集团已与被誉为“中国版Zillow”的居外网达成合作
居外美洲地区总裁Matthew Moore表示，中国购房者仍然非常喜欢纽约的房产。“许多中国人都一致认为，纽约是北美洲最令人振奋和迷人的城市，过去五年来中国人投资在纽约房产上的资金额大幅上涨即证明了这一点，”他在一份声明中指出。
亚洲协会（Asia Society）称， 2011年至2016年，中国人在美国的直接投资额暴增，中国购房者在购买美国住宅房产上花费的资金超过280亿美元。
科可兰是近期才开始尝试开拓中国市场的公司。9月，住宅房产经纪商CORE和商业房产经纪商仲量联行（JLL）达成独家合作伙伴关系，携手向泛亚市场推广CORE推出的全新开发项目。
不过，近期公布的报告显示，随着中国政府因出于对人民币贬值的担忧而收紧相关政策，中国资金大规模外流的速度可能会有所放缓。据报道，中国各大银行已根据指示弥补了导致中国公民躲避资金管控的漏洞，规定中国公民出国只能一次性携带5万元以下的美金。
新任美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）与中国的关系对资金流动的影响还尚需观望。特朗普已将中国列为“货币操纵国”，认为中国对美国产品征税过重。
但Liebman表示，截至目前她尚未发现中国收紧相关政策所带来的影响。“我们认为，中国人仍是最具影响力的国际购房者，而且在海外置业的中国人数量仍在不断攀升，”她表示，“我们听说了[中国政府收紧政策]，但我们尚未发现中国人的海外购房热情出现消退。”
科可兰集团是纽约最顶尖的住宅中介公司，共有40家分部和2,200名销售人员，业务遍及曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、北福克、佛罗里达州德拉海滩和棕榈滩地区。作为美国最大的住宅中介公司NRT LLC的成员，以及纽交所上市公司Realogy Holdings Corp.（NYSE: RLGY）的旗下公司，科可兰集团是入手纽约房产的首选中介。登陆www.corcoran.com获取更多信息。
居外网
作为领先的中文国际房产搜索引擎，居外网以一站式平台展示着来自89个国家的250 万套房源，每月来自中国和世界各地的访客数量超过200万人次。居外网在2014年和2015年被中国顶尖的电子商务机构评为中国第一大国际房地产网站，并获2015年《红鲱鱼》“全球100 强科技企业”称号。居外公司总部设於上海及中国香港，并在英国丶美国丶加拿大和澳大利亚等地设有地区团队。居外网计划於12个月内在澳洲证交所（ASX）上市。索取信息或推广：https://list.juwai.com
澳洲 | 首次置业者跌至一成 达到历史最低位
今年第三季度，澳洲首次置业者数量比例降至一成。
据《澳洲金融评论报》报道，阿得雷德银行（Adelaide Bank）与澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）的《住房支付能力报告》（Housing Affordability Report）显示，今年第三季度，澳洲首次置业者数量比例降至一成。
阿得雷德银行总经理珀西（Damian Percy）表示，首次置业者数量在第三季度缩减了6.7%，达到澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）1991年开始记录以来的最低位，“简直成为稀有动物了”。珀西指出，首次置业者全国比例在第三季度跌至13.2%，除了昆州和北领地以外，全国各地均出现下降。住房支付能力方面，新州、昆州、西澳、塔州均有恶化，维州、南澳、北领地和首都领地则有所改善。而根据房产分析公司Corelogic最新数据，全国各大城市房价在11月再升0.2%，将年增幅推高至9.3%。
报告显示，全国家庭房贷还款占收入比例在第三季度从29.4%升至29.5%，平均家庭每月房贷还款2,138澳元，增长1%，超过工资收入升幅。其中，新州达到35.5%，居全国首位，但低于去年同期的38%；首都领地最低，仅有19.1%。
按中位价计算，家庭租金占收入比例下降0.6%，为24.2%。全国各地租赁支付能力在第三季度均有改善，但除南澳以外——当地家庭租金占收入比例上升0.4%，而悉尼仍是全国租金最贵的城市。
(据澳洲新快网)
澳洲 | 澳银行拒海外贷款 亚洲放贷机构补位助交割
有中资背景的房地开发商ICD property，是墨尔本最大的高层住宅楼的开发商，这家公司披露，在澳洲本土银行削减海外买家的贷款以后，他们正与亚洲的贷款机构合作，以填补海外买家房产交割中的资金缺口。
这些向海外买家提供贷款的外资银行，大多数来自亚洲，将在澳洲的房地产市场中有更多亮相的机会。据《澳洲金融评论报》报道，上周，位于A’Beckett Street、拥有633套公寓的高层公寓楼开始了交割工作，很多的海外买家都从离岸贷款机构中获得了资金。
ICD主管Michael Mai和他的助理Matthew Khoo表示，今年年初，澳洲本地银行收紧了贷款政策，他们便告知他们的客户，积极地与外国借贷机构进行联络。Mai说：“我们已经与这些离岸贷款机构签署了协议，与他们合作，为离岸买家提供金融解决方案。”
Mai表示，当本土银行削减贷款以后，他的团队在6个月以前就开始与客户联系，以防很多的海外买家不清楚这项最新的政策变化。这些向海外买家提供贷款的外资银行，大多数来自亚洲，将在澳洲的房地产市场中有更多亮相的机会。
多家房产开发商都表示，从离岸贷款机构中获得贷款完成交割的人数正在增加。
（据AFR）
美国 | 优质教育与资产增值，纽约学区房带来双重保障
优质教育是父母送给子女的最好礼物，它将会影响孩子的一生。纽约的教育质量举世闻名，在纽约购置学区房不但能让子女获得优质教育，而且能获取学区房增值的红利，真是一举两得。
好学区抢手，房产价值飙升
和中国大城市的情况相同，纽约好学区的房产一样抢手，即使在2008年美国房价“跳水”之际，纽约好学区的房价都是不降反升。近日，美国著名智库布鲁金斯学会发布报告说，2008年以来纽约市中心地段的成绩最好的学区房价要比成绩最差的学区房价高2.4倍。这意味着投资好学区的房产会获得丰厚的回报。
美国公立中学、小学和幼儿园均采用“就近入学”的原则，因此好学区备受家长的青睐。特别是好高中的学区房尤其抢手，因为美国的中小学教育较为轻松，而高中教育才是决定学生未来能进入哪所大学的关键。而纽约大学林立，名校众多，对于有求学需要的投资者来说，入手一套好高中的学区房等于是给子女增添了一份未来的保障。
此外，纽约“就近入学”是以“定居地址”为依据，即使是租住在学区房内也能让孩子入学。但租房并不便宜，在一个热门学区，两居室的月租金约为3,300美元，如果是顶尖名校的学区房，两居室的月租金甚至高达6,180美元。这意味着即使将投资的学区房用于出租，也能获得非常好的收益。
澳洲 | 深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？
王宝强离婚一案激起千层浪，引起无数关注。根据国内媒体称，王宝强和马蓉名下的拥有9套房产，其中1套房产在美国，大部分都是以女方或女方父母的名义购买。许多人关注明星离婚案新闻的同时，对在一方有过错的离婚情况下，婚姻财产如何分配也成为了社会关注的话题。近日，在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。
- 中国结，中国离，分中国房产
中国《婚姻法》与相关《问题解释》繁多（本人本科时修读中国《婚姻法》狂砍91分！），若在中国遇到王宝强离婚案相似情形，谨记以下法条法规及适用情形即可：
- 结婚登记后，以单方（马蓉）的名义购买的房屋，属于夫妻共同财产；除非有充分的证据证明，一方用本人婚前个人财产购买的房屋，则为个人财产。
- 结婚登记后，以单方（马蓉）的父母的名义购买的房屋，即房屋的产权登记在单方父母名下，则房屋的产权归该方父母所有，该房屋不属于夫妻共同财产。购买该房屋时若实为另一方（王宝强）出资，可作为父母对其债务处理。
- （马蓉）婚内出轨不直接影响财产分配。《婚姻法》第47条规定：离婚时，一方隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或者不分。即使“照顾无过错方”的财产分割原则已被现行的《婚姻法》所摒弃，但不排除在财产分割过程中，法官基于自由裁量权可能会向无过错方（王宝强）倾斜。
- 为了体现公平原则且照顾无过错方的利益，王宝强可依法请求离婚损害赔偿（但这不是现有财产的直接分配）。《婚姻法》第46条规定了”离婚损害赔偿制度”：”如果一方有重婚、与他人同居、实施家庭暴力或者虐待、遗弃家庭成员的行为，无过错方可以请求离婚损害赔偿” 。
- 对于婚内出轨情况，实践中通常作为过错的因素来考虑的，但存在举证困难的情况；除非被告（马蓉）认可，一般情况法院不会轻易予以认定。
可见，王宝强对8套中国房产所有权的主张合法合理，但对于马蓉父母名下的房产举证难度会增加。此案关键问题便在于其可否证明王宝强为实际出资方与马蓉为过错方，从而取得法院在判决上的倾斜。
- 中国结，中国离，分澳洲房产
若王宝强与马蓉的第9套房子在澳洲而不在美国，那么房产如何分配呢？中国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”。所以，涉外婚姻房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。即王宝强与马蓉若在澳洲拥有房产，则即使身在中国主张离婚也需根据澳洲《家庭法》与相关法律法规进行房产分配。
需要提醒王宝强和天下各位“X宝强”与“X蓉”，在适用澳洲《家庭法》对澳洲房产进行离婚分配时，请务必注意以下三点：
- 澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。由此，王宝强与马蓉的所有婚前、婚后的个人或共同财产，在离婚申请时，都会被定义为婚姻共同财产，当然也就包括这一套澳洲房产。
- 澳洲《家庭法》规定，离婚双方无需证明自己或对方有过错，法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的，即澳洲法律适用无过错离婚原则。也就是说，马蓉即使出轨，也不会被法院深究其过错。澳洲《家庭法》对结束婚姻的法理精神理解为，“无论什么原因，婚姻破裂夫妻双方都难逃其咎，与其细数对方过失，不如分得干净利落，再好好规划未来”。所以，即使王宝强再受伤，马蓉再千夫所指也不会影响法院判决，澳洲法律的公正不体现在“过错”。同时，澳洲法律的健全体也现在申请离婚时，不用民事诉讼概念，也没有原告和被告，而只用申请、申请方和应答方。
-
在王宝强与马蓉结婚前、结婚后或是申请离婚时，他们都可以委托律师订立财产协议（Binding Financial Agreement），并可将此协议递交法庭转变成法院命令（Consent Order）。一旦成为法令，便具有强制力，每个人都必须遵守，除非双方申请并经法院同意进行改变。如果王宝强与马蓉无法达成协议，就需要向法院申请财产分割。法院在作出裁定时，会考虑如下因素：
- 婚姻关系时间的长短
- 双方对各自/对方财产和共同财产的贡献
- 双方当事人对财产或者家庭所做出的有溯及力的贡献，包括经济与非经济方面
- 双方的年龄与收入能力
- 此财产分割法令对双方收入的影响
综上，澳洲《家庭法》并不会追究婚姻关系破裂是否是马蓉出轨的过错，因此也不会影响到双方财产分配的比例。所以，王宝强与马蓉对澳洲房产分配的关键便在于财产协议与法院裁定所考量的上述因素。可见，王宝强对此澳洲房产的所有权主张难度会大于在中国的房产。然而，这也间接反映了澳洲《家庭法》与《物权法》二者的相互独立性，这是澳洲法律先进之处还是待完善之处会因个案不同而有不同理解与应用，各位读者请自己体会。
- 中国结，澳洲离，分澳洲房产
若王宝强在澳洲Facebook上公告是无法达成离婚法律效力的。在澳洲，提出离婚的双方一是需要结婚两年以上（不满两年的需要先调解），而且必须向法院提供已经分居12个月的证明。这个条件在任何时候任何情况都不例外。所以如果王宝强准备离婚，第一步是要确定分居日期，离婚一方需要在分开之日将分开意愿告知对方。所以在澳洲，他应该现在Facebook里发的“分居通知”而不是离婚公告。
此外，根据澳洲《家庭法》，在中国结婚的至少一方当事人若满足以下三个条件之一，则也可以向澳洲家庭法院（澳洲审理离婚案件的专门法院）提出离婚申请，主张财产分配：
- 把澳大利亚作为自己的家并打算永久居住，或
- 是澳大利亚公民，或
- 长居澳大利亚并且在申请前居住了12个月。
假设王宝强在中国领取结婚证，之后长居在澳洲且满足以上离婚申请人条件，则可以向澳洲法院提交离婚申请，则自然适用澳洲《家庭法》进行财产分配，无须再适用中国《涉外民事关系法律适用法》。
在他们两个孩子的抚养方面，澳洲法律遵循子女最大利益原则，其中包括保护孩子，防止他们受到暴力或伤害，以及帮助孩子与父母双方保持关系。而谁能得到孩子的抚养权，便可主张更多的财产分配。有媒体称，马蓉曾不止一次遭遇王宝强的家暴。因此，若马蓉可以成功举证王宝强的家暴行为，则法院很有可能会将两个孩子的抚养权判给马蓉，且要求王宝强支付抚养费。同时，考虑到孩子的因素，财产分配也会无形中向马蓉倾斜。
然而，具体财产分配方式与“中国结，中国离，分澳洲房产“相似，可参见上述第二部分与澳洲房产大全已发布的原创文章《你问我答：婚前财产的婚后分配》。
- 澳洲结，澳洲离，分中国房产
根据澳洲《家庭法》的规定，并适用相关国际公约、国际协议以及国际执行条例。
欲知详事如何，请发信居外与本人联络。
（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。
林汇铭律师专栏全集：
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澳洲 | 先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析
自从2015年12月1日后，澳大利亚对于海外买家投资的审批制度有了大幅的改动。如果海外买家在购澳房时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会触犯相关法律规定，尤其对于参加二手房拍卖的海外买家来说更是容易遇到法律问题。
海外买家一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民 （通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）可以申请购买一栋二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。如果海外买家意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量（即推倒一栋必须要建两栋以上）。
拍卖是澳大利亚目前二手房出售的一种主流的、卖家中介较为偏好竞价购买形式，也更能更好体现卖家优势的一种买卖合同表现形式。很多持有临时签证的海外人士在参加各式各样后二手房拍卖后才能买到心仪的物业，而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的，也不会设有冷静期，物业一旦拍下则无法再修改合同条款或退出合同。在这里很多客户会有疑问，如果FIRB申请批准周期有40天，那么理论上一旦无法在拍卖前获得该房产的FIRB批文，则买家就会丧失参加拍卖的资格，这样无疑大大增加了海外人士参加拍卖的难度。
可以想象，如果海外买家要提前为每一处物业都申请买房许可，这是一个非常费心费力且不合理的程序，不仅审批的时间不够，而且还要付出不计其数的申请费。
为了排除海外人士参与拍卖的此类困难，FIRB新政下给予这类买家申请“二手房豁免证书（拍卖）”(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解决方案。海外买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费（一般根据在申请中递交的最高物业价格而定），从而申请“二手房豁免证书（拍卖）”。“拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产，一旦拍卖下物业，则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可（买家一般需支付额外的$5000澳元的申请费）。
- 申请“二手房豁免证书（拍卖）”的条件？
条件限制：
- 只能用作拍卖购房，若参加非公开拍卖房屋（Private Sale），仍需要再申请FIRB。
- 该豁免证书只能允许购买者购买一套不特定房产。
- 在申请中所填写的地区（即各州或领地）内购买物业；
- 购房者在拍卖中的中标价不得高于申请许可的房价限额。
申请费：
申请人在申请“二手房豁免证书（拍卖）”时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩（计算方式与一般个人申请费用相同）。举例来说，申请人计划购买$2,000,000澳元的物业，则申请费应为$10,000澳元。则申请人在参加二手房拍卖时，若叫价超过$2,000,000澳元，则会违反FIRB的审批规定，会得到相应的处罚。值得注意的是，如果申请人最后购买的物业价值为未超过$1,000,000澳元，则实际申请费只需$5,000澳元，而当初多缴纳的$5,000澳元是不可退款的。因此申请人在递交申请前需要确定自己的购房预算，寻求专业的法律和投资建议，从而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。
参考文献：
- https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
- https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/
林汇铭律师专栏全集：
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澳洲 | 海外房贷严峻，澳洲楼花到期交付如何转卖？
自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。另一方面，市场上很多潜在买家都对重回市场的二手楼花非常感兴趣，毕竟楼花合同的价格可能会维持在过去1-2年的价位，与现在的市场价相比有一定的价格优势。
因此，近日有许多海外买家纷纷咨询关于转让楼花的事宜。一般来说，转让楼花的手续比普通房屋买卖的透明度要低。因此，楼花能否成功转让很大程度上取决于合同条款、开发商立场等各种不确定因素。如果海外买家在转让楼花时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会影响投资计划，违法合同的相关规定。
- 直接转卖– 楼花转让的最基本方式与风险
当一手买家进行楼花转让时，若不考虑合同的相关禁止规定与开发商的立场，直接转卖即是楼花转让的最基本方式，其流程如下：
- 2015年1月，海外身份的小悟与澳洲M开发商签订了一份购房合同，房屋售价为70万澳元，预计2016年10月交付；
- 小悟在签购房合同时支付了10%的首付款，即7万澳元；
- 2016年6月，眼看楼花即将交付，小悟天天睡不好吃不饱，海外贷款的严格收紧使得他无法顺利获得贷款，他也无法安排全部的尾款；
- 7月，拥有澳洲身份的小罗由中介找到了小悟，愿意出价75万澳元够得此房产，进行楼花转让；
- 小悟欣然答应，小罗随后支付了一笔房价10%的定金给小悟，即5万澳元；
- 10月交付时，小罗将5万澳元尾款支付给小悟；
- 同时，小悟将63万澳元尾款支付给M开发商，房产由此顺利交付。
这种直接转卖的方式是小悟自己的合同仍然继续进行，只不过小悟找到了一个新的下家小罗购买自己的房产。那么小罗此时可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手买家小悟成了卖家，合同价格可以由小悟制定。在这种情况下算是两笔交易与两份合同，两个买家都要按照合同金额交印花税。小悟需要跟开发商先成交这个楼花，然后再过户给二手买家小罗。
在本案例中，对于小悟来说，他用一年半的时间通过楼花转让，赚到了5万澳元的利润，更重要的是楼花的顺利转让让他成功脱手了一个“烫山芋”，避免了无法获得贷款从而产生的违约责任。
但这一切真的如看上去的这么顺利吗？
- 首先，小悟需要在交付前需要按照60万的房价交纳印花税，而小罗也需要按照70万的房价交纳印花税。因此，在直接转卖的楼花转让方式下，新旧两个买家都需要交一次印花税，新的买家必须有澳洲身份，而且合同必须允许买家自由转手。
- 其次，对于5万澳元利润，小悟还要支付资本收益税以及中介的佣金（低买高卖资产所获收益）。因此，小悟的净收益其实并非有账面上的那么多；
- 第三，小悟在与小罗签订了合同后，小悟与M开发商之间的合同仍旧生效，因此小悟依旧需要履行其在购房合同下的责任和义务。如果在交房时，小罗并没有按约定向小悟支付尾款，可能致使小悟无法和M开发商按时交付，M开发商可根据原合同追究小悟的违约责任。
- 最后，开发商往往会在购房合同中要求买家不能随意在交房前转手。这是因为开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，任由买家随意的转手定价将会在极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。
- 与开发商协商终止合同– 楼花转让的特殊方式
同时，小悟也可以向M开发商申请终止购房合同，M开发商将房产直接转卖他人。
因财政困难或其他因素导致无法继续履行购房合同，小悟可以向M开发商提出申请终止合同，同时需要给M开发商找一个潜在的买家。
如果M开发商同意终止合同，那么小悟和M开发商之间的合同便终止，开发商可以自由地与其他买家签订新的购房合同，通常价格和条件会保持一致。这种情况下，小悟作为第一个买家并不需要交印花税，因为他最终并没有完成购房合同，进行置业。如果小悟已经在15个月内缴付了印花税，那么他可以以合同终止为由申请退回印花税。
可见在向开发商提出终止合同的这种楼花转让方式下，小悟作为退出合同的买家无需缴纳印花税，或申请印花税退回，从而避免损失。但是， 这种方式需要开发商的积极合作，也需要一个非常积极蓬勃买家市场的衬托。通常情况下，开发商不会愿意以原来的合同的价格和条件转让，因为这可能会对开发商持有待售的物业估价造成一定的影响。
- 政府与开发商的主流立场
值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不支持楼花转让，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。其次，开发商往往会在购房合同中添加相关条款，以禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。尤其对于楼花转卖来说，一手买家只能寻求本地的二手买家，而不能再转卖给海外买家（除极个别地区，如昆士兰Hope Island部分项目）。
一些不正当从业的中介可能会建议一手买家通过Nomination（即转名过户）的形式转卖楼花，这是非法行为，有可能会被澳洲税务局认为是为了规避印花税而实施的逃税行为，一但被举报或者被税务局发现，买家和卖家都会被处以高额罚款。
因此，这也是为何“中国（温州）炒房团”迟迟未大规模入驻澳洲房地产市场或屡遭败绩。所以当你的投资顾问告诉你“澳洲炒楼花可以快速赚大钱”时，那么你就可以第一个炒掉他了！所以，再三建议在签订购房合同前，一定与律师了解合同内容，特别是楼花转让的相关条款。
（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。
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