澳大利亞的土地所有權制度經過上百年的發展後，十分的完善健全，但同時這也導致了其土地轉讓時法律流程的復雜繁瑣和專業化。在澳洲買房的過程中，通常會涉及到許多法律問題，如果不是法律專業人士往往很難解答，因此在澳洲買房，請壹名專業的律師就非常有必要。
英國 | 2017年4月起部分英家庭擬需繳80%遺產稅
據《每日電訊報》，儘管英國政府聲稱從2017年4月起，家庭住宅將免繳遺產稅，但一些子女和孫輩會發現還需繳納80%的稅款。
除了慣例提供每人免稅津貼32.5萬英鎊，前財政大臣喬治•奧斯本（George Osborne）還公佈了新「住宅免稅津貼」。從2017年4月起，每人會有額外津貼10萬英鎊增加至原有的32.5萬英鎊，在2020/21年前逐漸上升至每人17.5萬英鎊。也就是說，一對夫婦總免稅津貼可達100萬英鎊。
然而，溫蓋特財務計劃（Wingate Financial Planning）主管Alistair Cunningham警告稱，對於價值超過200萬英鎊的房屋，住宅津貼是逐漸減少的。這意味著220萬英鎊的房屋不再有住宅津貼。所以，對於155萬英鎊的遺產，繼承人將支付40 %遺產稅，相當於62萬英鎊。然而，如果房屋有兩位房主，200萬英鎊的房屋將獲益20萬英鎊津貼，這樣就只用對115萬英鎊遺產納稅，則需支付46萬英鎊。
由於住宅津貼不斷增加，但界限仍固定在200萬英鎊，因此差異會隨著時間變得更加明顯。
Cunningham先生說:「遺產稅減少只適用於少數人。那些希望受益於新規的人應尋求有效使用免稅津貼的方法，而不是盲目確保人壽保險政策、養老金和僱主計劃的一次性死亡津貼，不讓它們計入住宅津貼。」
一些免稅遺產，如營業財產出售減免稅的房產和農業用地將計入住宅津貼。
Cunningham先生還稱，為防止受變化的影響，一些家庭應考慮成立第一死亡信託。
相關資訊：英國 | 1/3家庭積蓄只夠付一個月房租
（據英中網）
加拿大 | 卑詩省地產協會預測明年溫哥華樓價下跌8.7%
在眾多唱空加拿大樓市的機構中，又多了一個身影：卑詩省地產協會。
昨日，在其剛剛公佈的《季度樓市預測更新報告》中，這個擁有全卑詩省2萬名地產經紀的行業協會預測，2017年大溫哥華地區通過MLS出售的房子均價將會下跌8.7%。與此同時，該報告還預測明年房屋銷售數量會減少15.4%。
與那些多年來持續喊空到已經令人麻木並將其作為反向指標屢試不爽的一眾機構有所不同的是，這一次的情況至少有三點值得地產投資者注意。
其一：卑詩省地產協會是「自己人」。一般而言，最討厭唱空地產論調的，就要數地產經紀了，更不用說地產經紀的大本營。這樣「明目張膽」「損害」地產經紀潛在利益的論調，可見其也是經過了深思熟慮、不得不發，這樣就應當引起我們的警惕並多問幾個為什麼了。
其二：這是該機構5年來首次提出地產價格下跌的展望。我們知道5年來，唱空加拿大樓市的機構如過江之鯽，你方唱罷我登場，但卑詩省地產協會卻一直忍而不發，直到2016歲末。這也從側面證明了加拿大第一財經先前所分析的，目前地產市場面臨一個臨界點。這個臨界點產生的大背景，就是全球低利率時代的行將終結。
其三：該機構從唱多到轉空，累積「跌幅」達14.5%。該協會在上季度報告中預測，明年大溫區房價仍會上漲5.8%。最新預測的數據比上一季度下跌了近15%，可謂落差巨大。
我們所看到的一個明顯事實，就是大溫樓市銷量開始大幅萎縮。雖然最新月度數據還要等兩天再公佈，但大溫地區房地產掛牌數據11月30日報告顯示，房屋掛牌數量仍然在回落中，獨立屋和聯排別墅回落最為明顯，前兩週沒有下落的公寓數量也在本週出現較大下滑。毫無疑問，11月銷量數據也不會很樂觀。而且，銷售價格的跌幅有可能進一步擴大。因為聯邦房貸新政和銀行加息的負面影響正在發酵，這可能非常直觀地體現在銷售價中。
做股票投資的都知道，一隻股票在高位突然出現成交量萎縮，並不是好事，量比價先行，隨之而來放量下跌或縮量陰跌的概率都會比較大。目前看來，大溫樓市更可能採取後一種走勢，總之再昂首向上的概率已經非常小了。因為基本面非常不配合，再認為市場籌碼鎖定性良好，只是自欺欺人了。
那麼處在風口浪尖的外國買家已經走遠了嗎?
當然沒有。加拿大卑詩省財政廳長麥德莊11月30日公佈的第二季度經濟報告顯示，今年9-10月期間，大溫地區售出的住宅物業中外國買家佔3%，比9月份的1.8%增長了一些，但與15%的外國買家稅實行之前相比還是低了不少。10月份大溫地區共售出4700套物業，總計$36億加元。所售物業中外國買家購入了140套，總計$1.14億加元。大溫各市中，列治文的外國買家相對比例最高，佔比6.7%。溫哥華外國買家佔比2.5%，素裡外國買家佔1%。大溫以外，外國買家共購置189套住宅，佔比2.9%，物業總值$1.29億加元。
新物業轉讓稅實施以後為卑詩省府也帶來了不少收益。從8月2日實施以來，卑詩省府已經得到了431筆物業轉讓稅申報，總計$3600萬加元。BC省府也同時正在對215筆房屋交易進行調查，以確保這些交易按規定繳納了稅款。
此前在新聞中，我們也看到大溫地區商業房產開始趨於火爆。所以接下來一個很令人期待的觀察窗口就是：假如樓價下跌8.7%或者更高，外國買家又將做出何等反應，反過來對市場影響如何，政府又將怎樣看待這種影響?
相關資訊：加拿大 | 維多利亞地產海外買家佔6.3% 僅次列治文
（據理財人生）
美國 | 紐約頂尖房產中介科可蘭（Corcoran）與居外攜手開拓中國市場
在中國政府繼續收緊本國公民的海外投資政策的情況下，紐約房地產經紀商們仍將目光瞄準了中國購房者。
科可蘭集團（CORCORAN）首席執行官Pam Liebman向The Real Deal透露，該集團已與被譽為“中國版Zillow”的居外網達成合作，在該網站上發布房源信息。此舉旨在幫助科可蘭的房地產經紀人向中國市場發布房源信息。
作為此次合作的壹部分，居外還將幫助科可蘭搭建官方微信渠道，讓該公司能夠與中國的潛在購房者輕松交流，另外還包括翻譯房源信息，以及委派代表為該公司的房地產經紀人開展中國市場最佳實踐培訓。
“中國是壹個至關重要的市場，我們希望為中國市場提供優質服務，並給予該市場應有的重視和關註，” Liebman表示。“開拓中國市場無法壹蹴而就。有些人認為去壹趟中國就能成功開拓該市場的業務，這簡直是天方夜譚。”
紐約頂尖房產中介科可蘭集團與居外網達成合作，攜手開拓中國市場。圖為科可蘭首席執行官Pam Liebman。首席執行官Pam Liebman向The Real Deal透露，該集團已與被譽為“中國版Zillow”的居外網達成合作
居外美洲地區總裁Matthew Moore表示，中國購房者仍然非常喜歡紐約的房產。“許多中國人都壹致認為，紐約是北美洲最令人振奮和迷人的城市，過去五年來中國人投資在紐約房產上的資金額大幅上漲即證明了這壹點，”他在壹份聲明中指出。
亞洲協會（Asia Society）稱， 2011年至2016年，中國人在美國的直接投資額暴增，中國購房者在購買美國住宅房產上花費的資金超過280億美元。
科可蘭是近期才開始嘗試開拓中國市場的公司。9月，住宅房產經紀商CORE和商業房產經紀商仲量聯行（JLL）達成獨家合作夥伴關系，攜手向泛亞市場推廣CORE推出的全新開發項目。
不過，近期公布的報告顯示，隨著中國政府因出於對人民幣貶值的擔憂而收緊相關政策，中國資金大規模外流的速度可能會有所放緩。據報道，中國各大銀行已根據指示彌補了導致中國公民躲避資金管控的漏洞，規定中國公民出國只能壹次性攜帶5萬元以下的美金。
新任美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）與中國的關系對資金流動的影響還尚需觀望。特朗普已將中國列為“貨幣操縱國”，認為中國對美國產品征稅過重。
但Liebman表示，截至目前她尚未發現中國收緊相關政策所帶來的影響。“我們認為，中國人仍是最具影響力的國際購房者，而且在海外置業的中國人數量仍在不斷攀升，”她表示，“我們聽說了[中國政府收緊政策]，但我們尚未發現中國人的海外購房熱情出現消退。”
科可蘭集團是紐約最頂尖的住宅中介公司，共有40家分部和2,200名銷售人員，業務遍及曼哈頓、布魯克林、漢普頓、北福克、佛羅裏達州德拉海灘和棕櫚灘地區。作為美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員，以及紐交所上市公司Realogy Holdings Corp.（NYSE: RLGY）的旗下公司，科可蘭集團是入手紐約房產的首選中介。登陸www.corcoran.com獲取更多信息。
居外網
作為領先的中文國際房產搜索引擎，居外網以壹站式平臺展示著來自89個國家的250 萬套房源，每月來自中國和世界各地的訪客數量超過200萬人次。居外網在2014年和2015年被中國頂尖的電子商務機構評為中國第壹大國際房地產網站，並獲2015年《紅鯡魚》“全球100 強科技企業”稱號。居外公司總部設於上海及中國香港，並在英國丶美國丶加拿大和澳大利亞等地設有地區團隊。居外網計劃於12個月內在澳洲證交所（ASX）上市。索取信息或推廣：https://list.juwai.com
澳洲 | 首次置業者跌至壹成 達到歷史最低位
今年第三季度，澳洲首次置業者數量比例降至壹成。
據《澳洲金融評論報》報道，阿得雷德銀行（Adelaide Bank）與澳洲房地產研究所（Real Estate Institute of Australia）的《住房支付能力報告》（Housing Affordability Report）顯示，今年第三季度，澳洲首次置業者數量比例降至壹成。
阿得雷德銀行總經理珀西（Damian Percy）表示，首次置業者數量在第三季度縮減了6.7%，達到澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）1991年開始記錄以來的最低位，“簡直成為稀有動物了”。珀西指出，首次置業者全國比例在第三季度跌至13.2%，除了昆州和北領地以外，全國各地均出現下降。住房支付能力方面，新州、昆州、西澳、塔州均有惡化，維州、南澳、北領地和首都領地則有所改善。而根據房產分析公司Corelogic最新數據，全國各大城市房價在11月再升0.2%，將年增幅推高至9.3%。
報告顯示，全國家庭房貸還款占收入比例在第三季度從29.4%升至29.5%，平均家庭每月房貸還款2,138澳元，增長1%，超過工資收入升幅。其中，新州達到35.5%，居全國首位，但低於去年同期的38%；首都領地最低，僅有19.1%。
按中位價計算，家庭租金占收入比例下降0.6%，為24.2%。全國各地租賃支付能力在第三季度均有改善，但除南澳以外——當地家庭租金占收入比例上升0.4%，而悉尼仍是全國租金最貴的城市。
(據澳洲新快網)
澳洲 | 澳銀行拒海外貸款 亞洲放貸機構補位助交割
有中資背景的房地開發商ICD property，是墨爾本最大的高層住宅樓的開發商，這家公司披露，在澳洲本土銀行削減海外買家的貸款以後，他們正與亞洲的貸款機構合作，以填補海外買家房產交割中的資金缺口。
這些向海外買家提供貸款的外資銀行，大多數來自亞洲，將在澳洲的房地產市場中有更多亮相的機會。據《澳洲金融評論報》報道，上周，位於A’Beckett Street、擁有633套公寓的高層公寓樓開始了交割工作，很多的海外買家都從離岸貸款機構中獲得了資金。
ICD主管Michael Mai和他的助理Matthew Khoo表示，今年年初，澳洲本地銀行收緊了貸款政策，他們便告知他們的客戶，積極地與外國借貸機構進行聯絡。Mai說：“我們已經與這些離岸貸款機構簽署了協議，與他們合作，為離岸買家提供金融解決方案。”
Mai表示，當本土銀行削減貸款以後，他的團隊在6個月以前就開始與客戶聯系，以防很多的海外買家不清楚這項最新的政策變化。這些向海外買家提供貸款的外資銀行，大多數來自亞洲，將在澳洲的房地產市場中有更多亮相的機會。
多家房產開發商都表示，從離岸貸款機構中獲得貸款完成交割的人數正在增加。
（據AFR）
美國 | 優質教育與資產增值，紐約學區房帶來雙重保障
優質教育是父母送給子女的最好禮物，它將會影響孩子的一生。紐約的教育質量舉世聞名，在紐約購置學區房不但能讓子女獲得優質教育，而且能獲取學區房增值的紅利，真是一舉兩得。
好學區搶手，房產價值飆升
和中國大城市的情況相同，紐約好學區的房產一樣搶手，即使在2008年美國房價“跳水”之際，紐約好學區的房價都是不降反升。近日，美國著名智庫布魯金斯學會發布報告說，2008年以來紐約市中心地段的成績最好的學區房價要比成績最差的學區房價高2.4倍。這意味著投資好學區的房產會獲得豐厚的回報。
美國公立中學、小學和幼兒園均采用“就近入學”的原則，因此好學區備受家長的青睞。特別是好高中的學區房尤其搶手，因為美國的中小學教育較為輕松，而高中教育才是決定學生未來能進入哪所大學的關鍵。而紐約大學林立，名校眾多，對於有求學需要的投資者來說，入手一套好高中的學區房等於是給子女增添了一份未來的保障。
此外，紐約“就近入學”是以“定居地址”為依據，即使是租住在學區房內也能讓孩子入學。但租房並不便宜，在一個熱門學區，兩居室的月租金約為3,300美元，如果是頂尖名校的學區房，兩居室的月租金甚至高達6,180美元。這意味著即使將投資的學區房用於出租，也能獲得非常好的收益。
澳洲 | 深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？
王寶強離婚一案激起千層浪，引起無數關注。根據國內媒體稱，王寶強和馬蓉名下的擁有9套房產，其中1套房產在美國，大部分都是以女方或女方父母的名義購買。許多人關注明星離婚案新聞的同時，對在一方有過錯的離婚情況下，婚姻財產如何分配也成為了社會關注的話題。近日，在澳的不少朋友詢問“若王寶強離婚案類似的情形發生在澳洲，那麼澳房會怎麼被分配呢？”。此文假設馬蓉為過錯方，且無其它財產協議，對大家的一系列疑問作出回答概括，並比較此案若在中澳發生的不同情形。
- 中國結，中國離，分中國房產
中國《婚姻法》與相關《問題解釋》繁多（本人本科時修讀中國《婚姻法》狂砍91分！），若在中國遇到王寶強離婚案相似情形，謹記以下法條法規及適用情形即可：
- 結婚登記後，以單方（馬蓉）的名義購買的房屋，屬於夫妻共同財產；除非有充分的證據證明，一方用本人婚前個人財產購買的房屋，則為個人財產。
- 結婚登記後，以單方（馬蓉）的父母的名義購買的房屋，即房屋的產權登記在單方父母名下，則房屋的產權歸該方父母所有，該房屋不屬於夫妻共同財產。購買該房屋時若實為另一方（王寶強）出資，可作為父母對其債務處理。
- （馬蓉）婚內出軌不直接影響財產分配。《婚姻法》第47條規定：離婚時，一方隱藏，轉移，變賣，毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏，轉移，變賣，毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或者不分。即使“照顧無過錯方”的財產分割原則已被現行的《婚姻法》所摒棄，但不排除在財產分割過程中，法官基於自由裁量權可能會向無過錯方（王寶強）傾斜。
- 為了體現公平原則且照顧無過錯方的利益，王寶強可依法請求離婚損害賠償（但這不是現有財產的直接分配）。《婚姻法》第46條規定了”離婚損害賠償制度”：”如果一方有重婚、與他人同居、實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員的行為，無過錯方可以請求離婚損害賠償” 。
- 對於婚內出軌情況，實踐中通常作為過錯的因素來考慮的，但存在舉證困難的情況；除非被告（馬蓉）認可，一般情況法院不會輕易予以認定。
可見，王寶強對8套中國房產所有權的主張合法合理，但對於馬蓉父母名下的房產舉證難度會增加。此案關鍵問題便在於其可否證明王寶強為實際出資方與馬蓉為過錯方，從而取得法院在判決上的傾斜。
- 中國結，中國離，分澳洲房產
若王寶強與馬蓉的第9套房子在澳洲而不在美國，那麼房產如何分配呢？中國《涉外民事關系法律適用法》第36條規定：“不動產物權，適用不動產所在地法律”。所以，涉外婚姻房產在哪個國家，就適用哪個國家的法律。即王寶強與馬蓉若在澳洲擁有房產，則即使身在中國主張離婚也需根據澳洲《家庭法》與相關法律法規進行房產分配。
需要提醒王寶強和天下各位“X寶強”與“X蓉”，在適用澳洲《家庭法》對澳洲房產進行離婚分配時，請務必注意以下三點：
- 澳洲《家庭法》不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。由此，王寶強與馬蓉的所有婚前、婚後的個人或共同財產，在離婚申請時，都會被定義為婚姻共同財產，當然也就包括這一套澳洲房產。
- 澳洲《家庭法》規定，離婚雙方無需證明自己或對方有過錯，法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的，即澳洲法律適用無過錯離婚原則。也就是說，馬蓉即使出軌，也不會被法院深究其過錯。澳洲《家庭法》對結束婚姻的法理精神理解為，“無論什麼原因，婚姻破裂夫妻雙方都難逃其咎，與其細數對方過失，不如分得干淨利落，再好好規劃未來”。所以，即使王寶強再受傷，馬蓉再千夫所指也不會影響法院判決，澳洲法律的公正不體現在“過錯”。同時，澳洲法律的健全體也現在申請離婚時，不用民事訴訟概念，也沒有原告和被告，而只用申請、申請方和應答方。
-
在王寶強與馬蓉結婚前、結婚後或是申請離婚時，他們都可以委托律師訂立財產協議（Binding Financial Agreement），並可將此協議遞交法庭轉變成法院命令（Consent Order）。一旦成為法令，便具有強制力，每個人都必須遵守，除非雙方申請並經法院同意進行改變。如果王寶強與馬蓉無法達成協議，就需要向法院申請財產分割。法院在作出裁定時，會考慮如下因素：
- 婚姻關系時間的長短
- 雙方對各自/對方財產和共同財產的貢獻
- 雙方當事人對財產或者家庭所做出的有溯及力的貢獻，包括經濟與非經濟方面
- 雙方的年齡與收入能力
- 此財產分割法令對雙方收入的影響
綜上，澳洲《家庭法》並不會追究婚姻關系破裂是否是馬蓉出軌的過錯，因此也不會影響到雙方財產分配的比例。所以，王寶強與馬蓉對澳洲房產分配的關鍵便在於財產協議與法院裁定所考量的上述因素。可見，王寶強對此澳洲房產的所有權主張難度會大於在中國的房產。然而，這也間接反映了澳洲《家庭法》與《物權法》二者的相互獨立性，這是澳洲法律先進之處還是待完善之處會因個案不同而有不同理解與應用，各位讀者請自己體會。
- 中國結，澳洲離，分澳洲房產
若王寶強在澳洲Facebook上公告是無法達成離婚法律效力的。在澳洲，提出離婚的雙方一是需要結婚兩年以上（不滿兩年的需要先調解），而且必須向法院提供已經分居12個月的證明。這個條件在任何時候任何情況都不例外。所以如果王寶強准備離婚，第一步是要確定分居日期，離婚一方需要在分開之日將分開意願告知對方。所以在澳洲，他應該現在Facebook裡發的“分居通知”而不是離婚公告。
此外，根據澳洲《家庭法》，在中國結婚的至少一方當事人若滿足以下三個條件之一，則也可以向澳洲家庭法院（澳洲審理離婚案件的專門法院）提出離婚申請，主張財產分配：
- 把澳大利亞作為自己的家並打算永久居住，或
- 是澳大利亞公民，或
- 長居澳大利亞並且在申請前居住了12個月。
假設王寶強在中國領取結婚證，之後長居在澳洲且滿足以上離婚申請人條件，則可以向澳洲法院提交離婚申請，則自然適用澳洲《家庭法》進行財產分配，無須再適用中國《涉外民事關系法律適用法》。
在他們兩個孩子的撫養方面，澳洲法律遵循子女最大利益原則，其中包括保護孩子，防止他們受到暴力或傷害，以及幫助孩子與父母雙方保持關系。而誰能得到孩子的撫養權，便可主張更多的財產分配。有媒體稱，馬蓉曾不止一次遭遇王寶強的家暴。因此，若馬蓉可以成功舉證王寶強的家暴行為，則法院很有可能會將兩個孩子的撫養權判給馬蓉，且要求王寶強支付撫養費。同時，考慮到孩子的因素，財產分配也會無形中向馬蓉傾斜。
然而，具體財產分配方式與“中國結，中國離，分澳洲房產“相似，可參見上述第二部分與澳洲房產大全已發布的原創文章《你問我答：婚前財產的婚後分配》。
- 澳洲結，澳洲離，分中國房產
根據澳洲《家庭法》的規定，並適用相關國際公約、國際協議以及國際執行條例。
欲知詳事如何，請發信居外與本人聯絡。
（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。
林匯銘律師專欄全集：
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澳洲 | 先拍賣還是先申請FIRB？「二手房豁免證書（拍賣）」全解析
自從2015年12月1日後，澳大利亞對於海外買家投資的審批制度有了大幅的改動。如果海外買家在購澳房時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會觸犯相關法律規定，尤其對於參加二手房拍賣的海外買家來說更是容易遇到法律問題。
- 一而再再而三的問題：海外買家到底可以不可以買二手房？
海外買家一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民 （通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）可以申請購買一棟二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。如果海外買家意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量（即推倒一棟必須要建兩棟以上）。
- 什麼是「二手房豁免證書（拍賣）」？為什麼會有這一豁免證書？
拍賣是澳大利亞目前二手房出售的一種主流的、賣家中介較為偏好競價購買形式，也更能更好體現賣家優勢的一種買賣合同表現形式。很多持有臨時簽證的海外人士在參加各式各樣後二手房拍賣後才能買到心儀的物業，而拍賣合同中通常是不會有任何的條件性條款的，也不會設有冷靜期，物業一旦拍下則無法再修改合同條款或退出合同。在這裡很多客戶會有疑問，如果FIRB申請批准週期有40天，那麼理論上一旦無法在拍賣前獲得該房產的FIRB批文，則買家就會喪失參加拍賣的資格，這樣無疑大大增加了海外人士參加拍賣的難度。
可以想像，如果海外買家要提前為每一處物業都申請買房許可，這是一個非常費心費力且不合理的程序，不僅審批的時間不夠，而且還要付出不計其數的申請費。
為了排除海外人士參與拍賣的此類困難，FIRB新政下給予這類買家申請「二手房豁免證書（拍賣）」(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解決方案。海外買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），從而申請「二手房豁免證書（拍賣）」。「拍賣二手房豁免證書」可以理解為海外人士參加二手房拍賣的入場券，即買家可在這6個月內參加任何拍賣購買一套在申請房價範圍內的不特定房產，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000澳元的申請費）。
- 申請「二手房豁免證書（拍賣）」的條件？
條件限制：
- 只能用作拍賣購房，若參加非公開拍賣房屋（Private Sale），仍需要再申請FIRB。
- 該豁免證書只能允許購買者購買一套不特定房產。
- 在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
- 購房者在拍賣中的中標價不得高於申請許可的房價限額。
申請費：
申請人在申請「二手房豁免證書（拍賣）」時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買$2,000,000澳元的物業，則申請費應為$10,000澳元。則申請人在參加二手房拍賣時，若叫價超過$2,000,000澳元，則會違反FIRB的審批規定，會得到相應的處罰。值得注意的是，如果申請人最後購買的物業價值為未超過$1,000,000澳元，則實際申請費只需$5,000澳元，而當初多繳納的$5,000澳元是不可退款的。因此申請人在遞交申請前需要確定自己的購房預算，尋求專業的法律和投資建議，從而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。
參考文獻：
- https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
- https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/
林匯銘律師專欄全集：
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澳洲 | 海外房貸嚴峻，澳洲樓花到期交付如何轉賣？
自2016年4月以來，由於海外貸款政策不斷收緊，很多面臨即將交付的海外買家都因為無法通過銀行貸款審批，所以部分海外買家被迫無奈將已簽約的樓花委托中介放回市場，進行轉讓出賣。一方面，澳大利亞政府及開發商對樓花轉讓持反對的態度，因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。另一方面，市場上很多潛在買家都對重回市場的二手樓花非常感興趣，畢竟樓花合同的價格可能會維持在過去1-2年的價位，與現在的市場價相比有一定的價格優勢。
因此，近日有許多海外買家紛紛咨詢關於轉讓樓花的事宜。一般來說，轉讓樓花的手續比普通房屋買賣的透明度要低。因此，樓花能否成功轉讓很大程度上取決於合同條款、開發商立場等各種不確定因素。如果海外買家在轉讓樓花時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會影響投資計劃，違法合同的相關規定。
- 直接轉賣– 樓花轉讓的最基本方式與風險
當一手買家進行樓花轉讓時，若不考慮合同的相關禁止規定與開發商的立場，直接轉賣即是樓花轉讓的最基本方式，其流程如下：
- 2015年1月，海外身份的小悟與澳洲M開發商簽訂了一份購房合同，房屋售價為70萬澳元，預計2016年10月交付；
- 小悟在簽購房合同時支付了10%的首付款，即7萬澳元；
- 2016年6月，眼看樓花即將交付，小悟天天睡不好吃不飽，海外貸款的嚴格收緊使得他無法順利獲得貸款，他也無法安排全部的尾款；
- 7月，擁有澳洲身份的小羅由中介找到了小悟，願意出價75萬澳元夠得此房產，進行樓花轉讓；
- 小悟欣然答應，小羅隨後支付了一筆房價10%的定金給小悟，即5萬澳元；
- 10月交付時，小羅將5萬澳元尾款支付給小悟；
- 同時，小悟將63萬澳元尾款支付給M開發商，房產由此順利交付。
這種直接轉賣的方式是小悟自己的合同仍然繼續進行，只不過小悟找到了一個新的下家小羅購買自己的房產。那麼小羅此時可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手買家小悟成了賣家，合同價格可以由小悟制定。在這種情況下算是兩筆交易與兩份合同，兩個買家都要按照合同金額交印花稅。小悟需要跟開發商先成交這個樓花，然後再過戶給二手買家小羅。
在本案例中，對於小悟來說，他用一年半的時間通過樓花轉讓，賺到了5萬澳元的利潤，更重要的是樓花的順利轉讓讓他成功脫手了一個“燙山芋”，避免了無法獲得貸款從而產生的違約責任。
但這一切真的如看上去的這麼順利嗎？
- 首先，小悟需要在交付前需要按照60萬的房價交納印花稅，而小羅也需要按照70萬的房價交納印花稅。因此，在直接轉賣的樓花轉讓方式下，新舊兩個買家都需要交一次印花稅，新的買家必須有澳洲身份，而且合同必須允許買家自由轉手。
- 其次，對於5萬澳元利潤，小悟還要支付資本收益稅以及中介的佣金（低買高賣資產所獲收益）。因此，小悟的淨收益其實並非有賬面上的那麼多；
- 第三，小悟在與小羅簽訂了合同後，小悟與M開發商之間的合同仍舊生效，因此小悟依舊需要履行其在購房合同下的責任和義務。如果在交房時，小羅並沒有按約定向小悟支付尾款，可能致使小悟無法和M開發商按時交付，M開發商可根據原合同追究小悟的違約責任。
- 最後，開發商往往會在購房合同中要求買家不能隨意在交房前轉手。這是因為開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，任由買家隨意的轉手定價將會在極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。
- 與開發商協商終止合同– 樓花轉讓的特殊方式
同時，小悟也可以向M開發商申請終止購房合同，M開發商將房產直接轉賣他人。
因財政困難或其他因素導致無法繼續履行購房合同，小悟可以向M開發商提出申請終止合同，同時需要給M開發商找一個潛在的買家。
如果M開發商同意終止合同，那麼小悟和M開發商之間的合同便終止，開發商可以自由地與其他買家簽訂新的購房合同，通常價格和條件會保持一致。這種情況下，小悟作為第一個買家並不需要交印花稅，因為他最終並沒有完成購房合同，進行置業。如果小悟已經在15個月內繳付了印花稅，那麼他可以以合同終止為由申請退回印花稅。
可見在向開發商提出終止合同的這種樓花轉讓方式下，小悟作為退出合同的買家無需繳納印花稅，或申請印花稅退回，從而避免損失。但是， 這種方式需要開發商的積極合作，也需要一個非常積極蓬勃買家市場的襯托。通常情況下，開發商不會願意以原來的合同的價格和條件轉讓，因為這可能會對開發商持有待售的物業估價造成一定的影響。
- 政府與開發商的主流立場
值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不支持樓花轉讓，由於開發商通常都有一些保留項目會在交付前後出售的，如果任由買家隨意轉讓樓花，會極易擾亂開發商的定價及市場。其次，開發商往往會在購房合同中添加相關條款，以禁止買家在房產交付前進行轉讓，這也使得最近許多海外買家因海外貸款問題與樓花轉讓問題的限制焦頭爛額。尤其對於樓花轉賣來說，一手買家只能尋求本地的二手買家，而不能再轉賣給海外買家（除極個別地區，如昆士蘭Hope Island部分項目）。
一些不正當從業的中介可能會建議一手買家通過Nomination（即轉名過戶）的形式轉賣樓花，這是非法行為，有可能會被澳洲稅務局認為是為了規避印花稅而實施的逃稅行為，一但被舉報或者被稅務局發現，買家和賣家都會被處以高額罰款。
因此，這也是為何“中國（溫州）炒房團”遲遲未大規模入駐澳洲房地產市場或屢遭敗績。所以當你的投資顧問告訴你“澳洲炒樓花可以快速賺大錢”時，那麼你就可以第一個炒掉他了！所以，再三建議在簽訂購房合同前，一定與律師了解合同內容，特別是樓花轉讓的相關條款。
（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。
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