加拿大 | 移民人數創30年紀錄,因何大規模接收移民

近日據本地媒體報導:聯邦統計局最新公佈的移民數據報告顯示,截至今年七月,在過去的一年中共有32.09萬移民登陸加拿大,比前一年度(24.08萬人)相比大漲33.3%,增幅達到30年來的最高值。那麼為什麼加拿大要如此大規模地接收移民呢?

從去年聯邦大選開始,便不斷有消息稱自由黨將大幅改革現有的移民製度,使團聚和技術移民加拿大更為容易。

加拿大 | 移民人數再創紀錄,因何大規模接收移民
事實證明,移民數的增長對加拿大的國際貿易頗有裨益

前不久加拿大移民部長麥家廉(John McCallum)訪問中國並希望增加在中國的簽證中心,加拿大政府對移民的開放態度得以進一步彰顯。麥家廉對中國的訪問時所發出的希望吸納更多留學生移民的直白言論在華人群體中引起了強烈的關注和反響。在北京,他提出了在中國五個城市新開簽證中心的設想,並且放話將對留學生移民「撤銷門檻」,「希望留學生和遊客人數翻倍」,一時間令諸多有志移民加國者興奮不已。相比此前哈珀政府對華的保守態度,自由黨政府對中國移民近乎展現出了急不可待的歡迎態度。

眾所周知,自由黨政府善打自由主義牌,對移民的態度歷來溫和。然而,自由黨目前的開放姿態的真正原因卻有待深挖。這不僅僅是其執政理念體現,更是當前社會狀況下,人口與經濟陷入困局的加拿大所不得不下的一劑猛藥。

截止至本年7月,加拿大全國失業率高達6.8%,雖然這一數據比起自由黨上任初期稍有好轉,但將近7%的失業率仍讓加拿大人感到不安。經濟不景氣、失業率高、人口老齡化,這些問題或許需要更多新移民的吸收來解決。

8月份,麥家廉在溫哥華舉行的一場有關移民問題的新聞發佈會上一語道破天機:「加拿大需要更多新鮮血液」。這意味著,加拿大不僅經濟不景氣,人口老齡化問題已經到了十分嚴重的地步。

2015年9月,由加拿大統計局出台的一份報告顯示,加拿大65歲以上的人口數有史以來第一次超過了15歲以下人口數。相比2014年,2015年的加拿大人口有0.9%的增長,這一增長在過去17年中卻是最低。而這0.9%的人口增長中,移民群體佔到了總數的60.8%。也就是說,假設加拿大不引入移民而僅僅依靠國民的分娩,其人口增長江城縣近乎持平的局面,長遠來看,負增長將無法避免。如果任由當前局勢發展,二十年內,加拿大老齡人口將遠超青壯年。

加拿大經濟學家莫法特也隨之提出警示:「隨著加拿大人口老齡化的日漸嚴重,社會中將有越來越多的退休人群,而這無疑會給我們的健康福利系統和養老金系統增加非常大的壓力,因為支撐和建設這些系統的青壯年人口數遠小於從中獲利的老年人口數。」

分析人士認為,之所以希望增加簽證中心,這是加拿大移民部依照歷史先例所做出的試圖增加遊客和移民數的嘗試。加拿大之前曾經在數個國家實行過增開簽證中心的做法,而這些舉動無不例外地為加拿大帶來了更多的遊客及移民。如果計劃順利進行,這5個新的簽證中心將被設立在成都、南京、武漢、濟南與瀋陽。依照麥家廉的說法,這5個新的簽證中心將用於服務這些城市內潛在的大量留學生與旅客。

出訪中國前,麥家廉曾多次直言不諱,在大量吸納旅遊人群來加消費之餘,希望能夠引進和留住國際留學生與技術人才。他不僅在公開場合表示國際學生和技術人才是加拿大「最優先考慮的人士」,在同中國外交系統官員的會面時,他甚至表示,「要是現在的旅遊和留學人數能翻倍就更好了」。

「我們必須要吸引更多的學生來加拿大並讓他們成為永久居民。」 麥家廉說。而他認為,阻隔國際學生來到加拿大就讀的正是目前繁瑣而嚴格的移民程序。因此,自由黨將「改革移民程序」,「使之更歡迎國際留學生」。

相比學習哲學出身的保守黨移民部長肯尼(Jason Kenney),經濟學教授出身的麥家廉想必會將移民政策之於加拿大的經濟意義置於考量因素的首位。

如果說人口結構是加拿大在未來數十年所要面臨的長遠問題,經濟上的困局則是自由黨政府當下所不得不正視的重大挑戰。目前,為加拿大貢獻最多國內生產總值(GDP)的三大產業分別是房地產、加工業和石油天然氣開採。而伴隨著過去幾年內國際原油價格不斷走低,加拿大的經濟發展也受到很大影響。

相比1995年,在21年後的今天,加拿大的國內生產總值依然穩定在世界第十的位置,並無突破;而中國則在21年間從世界第七的位置扶搖直升至世界第二。而印度等一度被加拿大甩在身後的發展中國家,如今的經濟實力也已經遠超加拿大。伴隨著自身經濟的踏步不前與競爭對手的茁壯發展,加拿大政府的焦慮與日俱增。

加拿大乃至世界學術界對移民能否促進經濟增長這一問題並無絕對意義上的共識。但迄今為止,大多數加拿大的知名研究都對移民能否帶來積極的經濟效果表現出了相對樂觀的態度。

事實也證明,移民數的增長對加拿大的國際貿易頗有裨益。移民們和自己的原籍國來往密切,許多移民來到加拿大後依然保持著和自己原籍國的經濟往來,而這樣的往來積少成多,也很大程度上為加拿大的國際貿易做出了貢獻。研究指出,加拿大和對加拿大的移民輸出大國間的經濟往來相較其他國家要密切許多。

此外,看重移民是自由黨一直以來執政理念的重要組成部分,也是支撐杜魯多父子在加拿大政壇安身立命的重要武功。在加拿大這樣一個每四個國民中就有一個是移民的國家,抓住移民群體的選票顯然是很有必要的。而2015年總統大選的投票結果顯示,加拿大的30個移民居民超人口半數的投票區中,有26個將票投給了自由黨。無疑,像他的父親一樣,杜魯多憑藉自己開放移民政策的許諾在獲得投票權的移民群體中贏得了摧枯拉朽式的勝利。

值得注意的是,老杜魯多決定實行寬鬆的移民政策時,加拿大正面臨著經濟低迷與高失業率的壓力。但頗具爭議的是,老杜魯多政府在大量引入移民時並未考慮對移民的工作技能設置要求。在老杜魯多治下,加拿大的移民系統由此前有針對性的招攬特殊人才轉向了大量吸納人口。以普拉蒙頓(Bob Plamondon)為代表的加拿大政治和歷史學家們認為,寬鬆的移民政策一定程度上可被視作時任政府用以刺激經濟的手段,但在更大程度上是老杜魯多用以獲取移民群體選票的政治策略。

相關資訊:加中籤定協議 加不受理公民將被快速驅逐出境

(據約克論壇)

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加拿大 | 聯邦政府開綠燈 房市又將重新起航

本週,加拿大總理杜魯多主動聯繫華人媒體,就中加雙方目前的一些現狀及正在討論的政策進行了講解。目前討論中,杜魯多總理對硬度條款、房地產市場特別說話。

加拿大 | 聯邦政府開綠燈 房市又將重新起航
移民部長買家連麥家廉表示聯邦政府將不會出台政策阻止華人來加拿大購房

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在談話中,杜魯多總理強調中國已經沖單純的出口大國成為了國際上面舉足輕重的貿易夥伴,對加拿大更有重大的戰略意義。加拿大非常希望能夠與中國達成深度良好的夥伴關係,但是同時雙方也承認目前仍有一些理念上的分歧需要通過進一步的溝通協調。

聯邦不插手房地產

移民部長買家連麥家廉表示聯邦政府將不會出台政策阻止華人來加拿大購房。麥家廉表示,是否出台針對投身加拿大房地產行業的外國投資者限制政策將有各省政府來決定。

雖然沒有明確表示,但是不少正在觀望中的房地產業者都認為這或許是聯邦政府開的一個綠燈,聯邦政府不插手的情況下一些省仍然會成為房地產投資的寶地。

此外,移民部部長麥家廉也表示各省政府可以自行決定對國際留學生得招生問題。他指出,聯邦只在是否通過國際留學生成為永久居民這個方面有決定權。

人權及引渡

隨著中加經濟貿易等關係加深,人權等問題也提上檯面。

總理特魯多表示在人權方面中國與加拿大仍有許多需要討論協商的方面,尤其在涉及到國際引渡的問題。

杜魯多表示,加拿大最原則的問題在於中國對罪犯的處罰條款。加拿大將不會在知道罪犯引渡後將會被採取死刑的情況下配合中方進行引渡。特魯多將這個要求形容為最後的底線,兵千表示即使面對美國及其他國家加拿大的標準也是如此。

在人權問題上,杜魯多承認存在的分歧較大,但是兩國也在積極的討論,力求達到圓滿的結果。目前加拿大國籍Kevin Garrate已經通過協商安全被送回加拿大,這也彰顯中國政府對於談話的誠意。

在訪談中,杜魯多表示將會積極促成一個開放的溝通平台,力求中加兩國在未來的幾年內達成更好的合作夥伴關係。

相關資訊:杜魯多太狠了 執政10月剝奪184人加國身份

(據溫哥華找房網)

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美國 | 2016年第二季度曼哈頓房地產報告概覽

前言:曼哈頓房價2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約 數同比下降 20%,但比上季度增 長 12%。雖然銷量較上 年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微 增 5%。

曼哈頓方位圖

 

2016年第2季度曼哈頓中位數價格增長 18%

2016 年第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1.150M,追平 上個季度的價格。這些中位數價格 比去年增長 18%。平均售價下跌 至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增長 16%。所有臥室類型公寓 的中位數價格同比均有所增長。 每平方英呎均價同比顯著增長,每 平方英呎增長 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1150M,追平上個季度價格

 

銷量

儘管新開發項目交房量巨大, 但轉售市場銷量減少導致同比下降。總銷量3434個單位較 2015 年第2季度減少14%。簽約數同比下降 20%。但新開發項目交房量較 2015年第3臥以上公寓2季度顯著增長,這主要是由於受更大開發項目的強勁銷售所推動,如Greenwich Lane、卡內 基公園 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,這些項目於 2013 年 和 2014 年上市,且最近已開始交房。預計新開發項目交房量將繼續構成未來幾年整體交房量中的增加份額。

總銷量3434個單位較 上年第2季度減少14%,簽約數同比下降 20%

代售天數

2016年第2季度,整個曼哈頓 的平均待售天數為97天,較去年的平均天數92天增加5%。這是一年來待售天數實現年度增加的首個季度。存量的增加,加之與去年相比的銷量下降,使得 從掛牌到出售的平均時間有所 增加。

與 2015 年第 2 季度相比,除統 艙公寓外所有臥室類型公寓的待 售天數都有所增加。一臥公寓錄 得最小增幅,顯然是最便宜的房產類型之一。相比去年,一臥公寓的待售天數增加 3%,而三臥以上公寓的增幅為8%。兩臥公寓的待售天數較上年度的 增幅最大,增加了 10 天,達至 97 天。

存量

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%,較上一 季度大幅增長 20%。

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%

統艙公寓是 2016 年第二季度唯 一錄得存量下滑的臥室類型, 跌幅為 24%。兩臥房產擁有 最大增幅,同比增長 27%,而 一臥和三臥以上公寓分別增長 12% 和 11%。

供應月數

整個曼哈頓目前供應不足,供應 月數為 5.3 個月。這較一年前增長了 14%,原因是本季度的存量增加及銷量減少。轉售產權公寓是唯一處於平衡範圍內的房產類型,而轉售合作公寓和新開發項目本季度均供應不足。

本季度,四種臥室類型中有三 種供應不足,其中統艙公寓的 供應月數為 3.6 個月,一臥公寓 為 4.5 個月,兩臥公寓為 5.5 個 月。三臥以上公寓單位是唯一超 出平衡範圍的類型,供應月數為 9.6 個月,較上年度增加 1%。

價格

相比去年,2016 年第二季度的所 有價格指標都有所上漲。然而, 與上季度相比,變化不大。曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%,達 至上季度的最高點。平均售價也較上年度出現增長,增幅為16%,達至 $1.994M,但較上季度下降6%。 每平方英呎的中位數價格同比增 長 7% 至 $1,368,與上季度的新高持平。每平方英呎均價較去 年增長11%,達$1,797,但較上一季度下降 3%。這一數據相比 2009 年第一季度的每平方英呎均價大幅增長 42%。

曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%

2016 年第二季度,所有臥室類 型的公寓定價相比去年都有所增 加,但相比上季度,結果喜憂參 半,其中兩臥和三臥以上公寓錄得跌幅。三臥以上房產同比增幅 最大,中位數價格增長 15% 至$3.900M,原因是本季度較低 價位的房產銷量減少。統艙公寓 錄得第二大增幅,增長10%至$544K。

市場份額

對比活躍掛牌量和銷量的市場份額,會產生顯著差異,影響買家的搜索和賣家的銷售力度,因為供應和需求未必吻合。我們在這裡採用各種測量標準,對銷量和存量的市場份額進行比較。

價位

按價位劃分,市場份額年度變化最大的是價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%。低價單位的活躍掛牌量降幅更為明顯,因為僅7% 的可售單位位於這一價格區間內。

價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%

 

臥室數量

按臥室類型劃分的銷量份額同比保持相對一致。活躍掛牌量與兩個類型的最近銷量明顯不同:1 臥單位佔本季度銷量的38%,但僅佔活躍掛牌量的 30%,而3臥以上單位佔銷量的17%,但活躍掛牌量的市場份額要高的多,為30%。

1 臥單位佔本季度銷量的38%,而3臥以上單位佔銷量的17%

 

物業類型

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%。轉售合作公寓的市場份額較去年顯著下降,2015年第二季度佔銷量的58%,而本季度僅為48%。

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%

 

主要區域

中心區的銷售份額年度變化最為明顯, 從去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反,西區銷量的市場份額從去年的21%降至本季度的16%。

中心區的銷售份額從去年的 26% 增加到本季度的 31%

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澳洲 | 買家註意!“先租後買”模式成買房新陷阱

澳洲房產難支付,“先租後買”受害者增多。

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據Domain報道,壹項新報告顯示,那些想通過先租後買(rent-to-buy)協議來實現買房夢的人有可能成為這種營銷模式下的受害者。

先租後買的模式壹般是這樣的:買家同意壹個膨脹的物業價格,然後支付市場租金(或高於市場租金)及“選擇費”。如果租客試住壹段時間後決定購買,那已付的租金將轉為購房首付金。但買家對於物業並沒有合法的所有權。“選擇費”至少在壹定程度上取決於購買價。關鍵問題在於,買家如要買房,須要在租約到期前和銀行再貸款。

然而,那些簽署了先租後買協議的租客是幾乎不可能再貸款的。消費者行動法律中心(Consumer Action Law Centre)對此表示,至今仍沒有成功的案例出現。這類人財務風險通常非常高,而且買家在法律保護這壹塊嚴重不足。

在賣方的融資計劃中,買家要同意膨脹的物業價格,然後支付定金和分期付款等,在某些情況下,買家還會獲得首次置業者購房補貼。賣方融資協議期限通常為兩到30年。然而,買家須在幾年內再貸款,而且還會面臨類似先租後買壹樣的障礙。

來自消費者的行動法律中心的《邊緣住房:從維州以及其它地方收集而來的10個賣主融資與先租後買之間的案例》(Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.)。報告詳細介紹了先租後買計劃中出現的種種情況,但賣點都是相同的:“輕松容易擁有房產”,“不通過銀行就能買房”等等。

其實,賣方融資這方面的失敗案例非常多。很多買家在房子上支付了大筆錢,到頭來卻發現無法完成買房夢,最終不得不退出這樣的買賣協議,並且失去壹切。

通常會采用這種方式購房的人多數是因為信用記錄不良、沒多少收入和存款或者不具備申請抵押貸款的條件。因此,他們通常被中間人推出的先租後買的廣告所吸引。這些中間人會許諾幫助買家在沒有錢或者有很少錢的情況下買到房。

擁有自己的房子是現代澳人的夢想。然而,隨著各主要城市的房價不斷飆升,房子的可負擔性也越來越惡化,人們買房的夢想越來越遙不可及。據今年發布的壹份報告顯示,針對不可負擔性對全球86個主要市場進行調查,悉尼和墨爾本的難以負擔性分別排名第二和第四。因此,這也看出人們為了實現買房夢往往會陷入壹些買房陷阱中。

目前,此類營銷手段仍然處在法律的灰色地帶,最好的辦法是阻止消費者進入這些交易中,讓公眾意識到這是陷阱。或者采取必要的積極法律幹預。此外,《公司法與澳大利亞證券和投資委員會法》(Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act)對其他形式的金融建議實施嚴格的規定,而這些交易也不應該例外。還有,為確保符合國家標準和對違規者實施制裁,承辦商應根據國家信用法規獲得牌照。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 維州學生2020年破百萬 政府增開4校

隨著孩子長大,墨爾本多克蘭區(Docklands)的家長越來越擔心了。

孩子壹旦達到學齡,他們就只有兩個選擇——搬家,或者每天在早高峰時間長途跋涉去其他地方的學校上學。

教育部長參觀小學。(《時代報》圖片)

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據《時代報》報道,維州政府計劃新建4所學校,以緩解州內學位緊張。

政府周二宣布,“未來數年內”,將在多克蘭和北墨爾本各建壹所小學,在漁人灣(Fishermans Bend)建壹所小學、壹所中學。

政府還將購置地皮,擴建艾爾伯特公園學院(Albert Park College)。

多克蘭的家長呼籲開建新校已有15年時間。各界政府都作出類似承諾,壹直以來已經進行了3次調研。

北墨爾本家長表示,由於學位緊張,孩子們都要擠在教室裏面,“享受的空間還不如散養家禽”。部分學生抱怨身體酸痛,因為教室座椅不夠、只能坐在地上。

教育部長梅裏諾(James Merlino)表示,多克蘭的新學校最為先進,可在壹兩年內開始招生。政府已經確認了5處備選校址,將會在6個月內進行購買。目前尚未清楚建校成本書目,但政府表示將會列入預算優先項。

梅裏諾表示,不排除采用公私合營的形式。其余3間學校也已經進入規劃。

梅裏諾表示:“墨爾本和維州的入學率在飆升。我們了解到了市區的壓力,墨爾本和部分偏遠地區城市都出現了大規模增長。”

到2020年,維州學生數量將達到100萬名。未來5年內,學校需要再吸收9萬名學生。

(據澳洲新快網)

 

海外 | 哥斯達黎加聖何塞精美豪宅:與自然和諧相處,盡享豪華風範生活

聖何塞(San José)是中美洲國家哥斯達黎加的首都和人口最多的城市,也是聖何塞省的首府。市內綠樹成蔭,馬路兩旁種有金合歡樹、茶花和玫瑰花栽滿各家庭院,一片蔥綠,整個城市宛如一個大花園,因此,聖何塞又有「花城」之雅稱。這處包含四個樓層的住宅位於哥斯達黎加首都聖何塞(San Jose)市的西側,由德國裔瑞士建築師J. Van Wilpe設計而成,卓爾不凡,精美無比,還可以享有漂亮的自然景觀。

身處世外桃源盡享自然美景體驗聖何塞獨特的異國風情

這套住宅佔據一個珍貴的獨特位置,住宅位於海拔4000英呎的Santa Ana丘陵上,宛如一處私密的世外桃源。大宅很適合投資者在其中享受放鬆的生活,打發寧靜的時光,同時欣賞河谷以及山脈美景。在自己家裡,與好友親朋相聚,喝喝酒或者享受咖啡,一邊享受戶外美不勝收的自然美景,如此愜意的事,都能在此實現。

美國 | 哥斯達黎加聖何塞精美豪宅:與自然和諧相處,盡享豪華風範生活
這處包含四個樓層的住宅位於哥斯達黎加首都聖何塞(San Jose)市的西側,由德國裔瑞士建築師J. Van Wilpe設計而成,卓爾不凡,精美無比
美國 | 哥斯達黎加聖何塞精美豪宅:與自然和諧相處,盡享豪華風範生活
在住宅隨時隨地可以享有漂亮的自然景觀,欣賞宛如花園的聖何塞(San José)
美國 | 哥斯達黎加聖何塞精美豪宅:與自然和諧相處,盡享豪華風範生活
大宅很適合投資者在其中享受放鬆的生活,打發寧靜的時光,同時欣賞河谷以及山脈美景
美國 | 哥斯達黎加聖何塞精美豪宅:與自然和諧相處,盡享豪華風範生活
住宅位於聖何塞是哥斯達黎加首都,這裡土地肥沃,氣候宜人,年平均氣溫20℃左右,四季如春

聖何塞是哥斯達黎加首都,位於中部高原的肥沃谷地,當地氣候宜人,年平均氣溫20℃左右,四季如春,鮮花盛開, 非常適合居住。這座城市的住宅普遍蓋得較低,結構輕巧,大部分是二層別墅型小樓房。街道依山而築,忽上忽下,別有風趣。市區除中央大道寬敞外,其它街道比較狹小,許多古老建築至今仍保持著一二百年前的風貌。18世紀的西班牙式教堂、鐘樓矗立在新型的、現代化的建築群之中。城市建設也有特殊格局,各區都有教堂,其前面必有一個小型公園,公園旁邊則必有一所學校。

住在這裡也能享受別有風味的異國風情。聖何塞是著名的旅遊勝地。這裡的伊拉蘇火山是哥斯達黎加中部的間歇性火山,位於聖何塞東北;博阿斯火山,位於中央谷地的西北部,距聖何塞 57公里。拉薩瓦納公園是聖何塞最大的公園,位於西郊。園內有國家體育場和體育館,各種球類運動場,游泳池和田徑運動場等。園內的藝術博物館,展出19世紀和20世紀哥斯達黎加的雕刻和繪畫作品。生活在這裡,可以充分享受度假風情。

加拿大 | 大多倫多奧克維爾樓市綜述:9月房價漲幅令人咋舌!

奧克維爾的樓市,從今年開年以來持續火熱,除了在今年的7月有略微的降溫以外,其余都呈現逐步走高的趨勢。

平均價格

8月的均價為104.6萬,比去年同期上升了16.2%;9月的均價為106萬,比去年同期上升了31.1%,漲幅令人咋舌。

奧克維爾房產均價漲幅驚人

成交數量

8月的成交數量為309套,9月的成交數量為339套,比去年同期均有大約20%的上升。

成交數量同比上升20%

新上市房源

9月開始,新上市房源數量有明顯增加,從8月的356套增加到544套,但這兩個月仍然少於去年同期。

新上市房源同比減少

在售房源數量

從今年的3月開始,在售房源不但大大少於去年同期,而且基本呈現逐月減少的趨勢,至8月僅為345套,9月上升到419套,僅為去年同期的60%左右。

在售房源數量呈現逐月減少的趨勢

平均成交天數

8月曾經上升到20天,9月又下降到了16天,比去年同期縮短了整整一周時間。

平均成交天數同比縮短一周

Brittney專業點評

由於今年市場上的在售房源數量過少,而求購者又甚多,因此房價基本處於穩步上升的態勢。圖表提供的是所有房屋類型的成交統計,對於中國買家追捧的好學區的獨立屋,總價又在150萬加幣以內的剛需房來說,實際價格的上升幅度超過上面的平均價格升幅,所以即將購房的朋友們不要掉以輕心。

最近有很多朋友們問我,未來房價會不會下跌,因為目前有銀行收緊了購房貸款,而加拿大政府似乎又有打壓的政策出台,是選擇立即下手還是持幣觀望為好?這個問題很難回答,因為短期的市場走勢很難預測。我們從市場上的觀察來看,雖然買房的顧客很多,但很多是把未來的置業需求提前了,今年我們的客人買房後立即出租的情況非常多,造成目前的房價在漲,但租金卻在下跌。

去年下半年以來,國內二、三線城市的房產市場井噴,財富效應非常明顯,造成了當前市場的資金充沛,隨著中國部分城市在國慶長假期間出台的樓市新政,已經讓國內的樓市急劇降溫,希望進而也能影響加拿大的樓市。但國內的限購政策會不會又把資金擠出到海外?這也是個未知數。總的來說,回顧過往的歷史,這樣持幣等待房價下跌再入手的成功概率並不高,如果您執意如此,建議給自己設定一個期限,或者三個月或者半年,如果屆時不能跑贏市場則要老老實實的止損進場,不然,後果您懂的。

(所有數據來源於多倫多地產局MLS,圖表經個人整理。)

奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像,一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號,另一方面也是由於前期漲幅過大,市場本身也需要做適當回調。7月下旬,溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策,對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動,本期專欄我會分享對這個政策的看法。【閱讀原文

 

蔣蓓專欄全集

 

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美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻 舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲,讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導,受高房價及低庫存選擇少的影響,潛在買家沒有像過去那樣搶房,使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示,在經過多年兩位數的房價增長後,丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯,8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年,美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消,每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下,購房者在離開市中心較遠的地區買房,以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說:“市場開始出現價格疲乏,購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房,”“在過去三年間房價大幅上漲,在很多市場,房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰,使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示,自10年前金融危機以來,西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美,特別是在科技業方面,導致住房需求激增。在過去的五年裡,丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間,全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲,讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司(Coldwell Banker)丹佛地區資深經紀人佩裡(Wade Perry)表示,過去幾年漲得太猛了,自今年初以來,房價增長已經放緩許多。他說:“買家也開始抗拒,並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數(Median)達到353,300美元,比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一,但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀,受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入,平均房價上漲8.1%,但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元,但僅比去年同期增加0.6%,而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出,舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩,但在其它以科技股為主的西部城市,如俄勒岡州波特蘭市,當地房價在八月猛增了20%,與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖,今年房價比去年增長15%,而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍,今年八月房價比去增長了5.1%,而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場,許多購房者被迫到郊區買房,這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如,在丹佛郊區的Arvada,八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun表示,這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴,人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌,將有買家再次匆忙買進。”

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美國 | 2017美國房租緩升 西岸科技城市漲最快

華盛頓州最大城市、微軟總部所在的西雅圖市被預測為2017年美國房租漲幅最大的城市

美國房租多少錢?科技熱潮正帶動全美國房租上漲,據美國最大房地產資訊網Zillow週五(10月7日)發佈的預測,這一勢頭在2017年有所放緩;而房租漲幅最大的十座城市中,西海岸的科技中心城市佔去七席。

據美媒「商業內幕」(Business Insider)報導,近年來,年輕人受豐富的就業機會和高待遇吸引,紛紛遷居西雅圖和舊金山等高科技產業集中的城市,由於房源有限,帶動當地房租不斷上漲。好消息則是,據Zillow預測,全美的房租中位數明年只會提升1.7%,和今年較去年6%的漲幅相比,堪稱大幅放緩。

「先前我們看到有些地方房租漲了10%,預計明年這些地方的增幅多會在4%至7%的範圍。」Zillow首席經濟學家古德爾(Svenja Gudell)表示,「這仍很高,不過應能讓一些租房者減輕點重負。」

2017年房租漲幅預計最高的美國10城市依序為:

  1. 西雅圖(Seattle)— 7.2%
  2. 波特蘭(Portland)— 6.0%
  3. 丹佛(Denver)— 5.9%
  4. 辛辛那提(Cincinnati)— 5.2%
  5. 舊金山(San Francisco)— 4.9%
  6. 洛杉磯(Los Angeles)— 4.8%
  7. 薩克拉門托(Sacramento)— 4.7%
  8. 聖地亞哥(San Diego)— 4.7%
  9. 鳳凰城(Phoenix)— 4.6%
  10. 聖何塞(San Jose)— 4.5%

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日本 | 安倍經濟學命運 決定日本房市走勢

安倍經濟學帶來日本經濟復甦,隨著 2020 東京奧運會各種設施的投資,使日本房地產活力回升,東京樓市出現過熱後,近期開始降溫下滑,有觀點認為東京樓市出現了「房地產小型泡沫」「不久房地產泡沫將破滅」等。

日本房地產投資顧問的長嶋修則認為,目前日本房地產談不上什麼泡沫,處於調整期,今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關。

他表示,年初開始的日元升值,使外國投資者裹足不前,之後金融廳對因節稅而過度投資超高層公寓房發出警示,給樓市澆了一盆涼水,帶來了房地產回落的局面。

長嶋修分析認為「東京樓市的高峰天頂已過」,今後日本房地產市場的走向與安倍經濟學的展開緊密相關。被稱為三支箭的安倍經濟學,繼第一支箭金融緩和,第二隻箭財政出動之後,第三支箭成長戰略如何展開備受關注。戰略成長的關鍵是企業在走向好轉時,是否具有上調工資的底力,以此使家庭收入增加,帶動內需。股市期待的也正是房地產市場所期待的。

(據鉅亨網)

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