澳洲物價水平如何 教你使用澳元

要去澳洲生活,衣食住行都要用到澳元,那麼在澳元如何使用呢?澳洲物價水平怎麼樣?下面給大家講一講如何兌換澳元,畢竟有了錢我們才能買東西嘛!

澳洲物價水平如何 教你使用澳元
澳洲物價水平如何 教你使用澳元

如何兌換澳元?

1.國內:

1)銀行直接兌換

國內的中國銀行,工商銀行,交通銀行以及招商銀行等銀行都可以直接換到澳元。只是,有的網點並沒有足夠的澳元儲備,所以需要提前預約才能去取現。360教育集團澳洲部金牌留學顧問朴錫春老師建議提前三天進行電話預約。這種兌換方式往往只有在操作完成後,才知道自己兌換時的所用的匯率是多少。

2)網上銀行或者手機銀行自主購匯

這個是大多數留學生採取的方式,方便快捷。這種方法的好處是:

時時關注澳元匯率變化,趁低買入。而且有些時候網銀或者手機銀行購匯可以享受到一定的優惠。平時多留意一些,常常會有很多意外的驚喜。

2.國外:

1)貨幣兌換點

在機場和澳洲市區貨幣兌換店都非常常見。外幣兌換點外往往都顯示各國貨幣與澳元之間的匯率。但兌換點兌換會虧一點,所以小編並不建議大家選擇去兌換點兌換,除非是緊急情況。

2)ATM

因為這幾年中國人不論是在澳洲旅遊還是學習人數的逐漸增多。悉尼,墨爾本,布里斯班,凱恩斯,澳洲很多地方都可以找到許多支持銀聯的ATM機。

值得注意的是用國內的銀聯卡在澳洲的ATM機上取款手續費主要有兩種:

國內開戶行收取,費用一般在一筆10—20元。

澳洲銀行收取,費用大概是2澳元——2.5澳元。

在澳州ATM機取款的時候要注意,與國內ATM機不同的是,澳洲ATM機先退卡,再出錢。

此外,根據國家主管部門的規定:銀聯借記卡單卡每日累計取款不超過一萬人民幣的等值外幣,銀聯信用卡每日取款限額需要諮詢發卡銀行。銀聯卡境外取款手續費,要看國內各家銀行的規定。具體費率、單卡每日取現次數、每次取現額度、累計取現額度等根據發卡銀行而不同。

3.刷卡

1)借記卡

很多大型商店,奢侈品店都是支持國內借記卡直接付款的。只要看到銀聯標識即可。值得注意的是,在澳洲刷銀聯通道,無論是否在卡里存了澳元,均會從人民幣賬戶中扣,然後銀聯會按照當天的匯率扣除人民幣。

而且很多飯店,特色小店等是不支持銀聯支付的,所以直接刷信用卡更適用於購物類的消費。

2)信用卡

相較於借記卡大多數的同學可能更願意選擇信用卡,第一、使用範圍更廣;第二、不用提前存入資金;第三、信用卡消費可以累積積分。

在使用信用卡的時候,不同的銀行改採取的匯率是不同的:

簡單說來,部分銀行如工行、建行、民生等是使用銀行自己的匯率將澳元轉換為人民幣;而中行、招行、興業等,是使用國際卡組織,比如VISA/Master匯率轉美金,再用當天此行的美元匯率入賬人民幣。當然,也不要認為第二種會高些,相反因為美元的地位比人民幣高,所以澳元兌換美元的匯率也會比直接兌換人民幣要好。

澳洲的物價

話說剛來澳洲的時候,每次去超市購物不管看到什麼東西,默默的乘以五後不由得頭頂烏云飄。後來呆的時間夠長後才逐漸瞭解,以澳洲的工資水平來看,物價也是相對合理的。甚至有很多商品可以直接秒殺國內的。

1.蔬菜

來澳洲之前聽到過一個笑話,在澳洲有錢的留學生吃番茄炒雞蛋的時候是番茄比雞蛋多。雖然事實沒有那麼誇張,但也可以從側面體現出澳洲的蔬果還是比較貴的。下面給大家列舉幾個基本的蔬菜,基本可以看出在澳洲想吃的素一點是需要有經濟實力做支撐的。

2.海鮮類

憑藉澳洲的環境,地理。海鮮不論是從價格上還是口味上比起國內略有優勢。

3.水果

蘋果、香蕉之類的,和國內差不多,在澳洲也是按公斤的。

新鮮的藍莓71澳幣/kg櫻桃,正值季節的時候8澳幣/kg,要不然的15-20澳幣/kg,這個比較貴些。

獼猴桃1澳幣一個。有的品種可能兩個1澳幣。橘子橙子一般都在3-6澳幣/kg左右。

西瓜1-3澳幣/kg,木瓜4澳幣/一個。梨也差不多3澳幣/kg左右。菠蘿4澳幣一個。

草莓一般2澳幣一小盒。西紅柿有的貴的能10澳幣/kg,有的便宜的5澳幣左右/kg。

4.肉類

喜歡吃肉的同學們有福了,澳洲的肉製品是非常好的,澳洲的牛羊都是在散養的,吃的都是綠草,沒有飼料一說,非常的天然,肉的價格15澳幣左右,在澳洲都是一公斤為準的。但是因為肉也有不同位置的。價錢也會有適當的差價。還有羊肉6-30/kg的都有,一般8-10澳幣左右,豬肉:6-15澳幣/kg,一隻雞(處理好的):9澳幣左右。

5.奶製品

澳洲的奶製品真的是棒棒的。2L的牛奶2.99到6澳元都有。值得一提的是,澳洲的奶製品品質非常好,不含有任何添加劑。

6.文具

這個肯定比國內貴的,200頁的筆記本能買到3-4澳元。所以,建議像曲別針,計算機電池等文具,可以在國內備好帶過來。

7.交通

以悉尼為例,公交車單次是在2.1澳元與3.5澳元之間,每週刷滿8次則之後免費。

那麼為什麼澳洲的物價這麼高呢?

第一、澳洲的工資高

不同於國內的月薪,澳洲普遍為週薪。最低工資為每小時15刀,以每天8小時計算,每週最低位600澳元。所以澳洲人民的工資足以支持他們對付偏高的物價,同時還能生活的挺舒適。所以對於當地人來說,價格的增高帶來的影響沒有這麼大,不足以動搖他們的生活。

第二、自然原因

自然災害,乾旱洪澇等極端天氣也是一部分原因,例如2011昆州的洪水導致了香蕉價格的飛增。極端天氣造成的影響是不定的,之後也會一直存在。

第三、地廣人稀

澳洲眾所周知,地廣人稀,這樣就自然導致了運費的增加。

第四、監管制度

澳洲的監管制度比其他國家更為嚴格。對於澳洲而言,進口的產品有嚴格的限制。很多想要出口到澳洲的產品,要麼需要按照澳洲的監管標準在澳洲以外的地方生產,要不就要在澳洲當地生產。這對於澳洲當地人來說是好事。只有這種嚴格的監管制度下,才保證了澳洲的各種產品安全。

 

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(互聯網資訊綜合整理)

英國Top10學區大盤點系列:巴奈特區

導讀:【英國Top10學區排名公布

如果您了解倫敦的校區,那您一定聽說過巴奈特區。在這個全英排名第五的知名校區中,共有88所小學,24所中學,4所特殊學校及11所私立學校。巴奈特區位於倫敦北部,是倫敦第二大的區。根據2013年的人口普查顯示,該區總人口369,100,占地86.74平方公裡。該地區犯罪率為5.52%,較倫敦其他地區屬於平均水平。區內有15個政府運營的圖書館,還有移動圖書館及家庭圖書館服務。該區的大部分土地屬於倫敦市綠化帶,建有許多公園及露天公共場地。區內有16處公園、67處重要自然保護區及8處當地的自然保護區。皇家空軍博物館坐落於巴奈特區內,主要展示航空及英國皇家空軍相關歷史及展品。

該地區中,16-64歲居民占65.2%。全區參與經濟活動的人數占總人數的73.7%,其中在職工作人員占70.2%,失業人員占6.5%。未參與經濟活動的居民中,學生占42.5%,退休人員占5.6%。在職人員中,職業工作人員占48.2%。該地區取得學位文憑及以上的居民占總人口的43.7%。居民的平均收入高於全倫敦及全英國的平均收入。根據2011年的人口普查報告顯示,巴奈特區的英國白人在當地居民中占45.5%,華人占2.3%,高於倫敦其他區的比例。

作為倫敦最好的校區之一,巴奈特在2013年Ofsted的評估中獲得優秀及傑出評價的學校占91%,遠遠高於倫敦及英國的平均水平,區內的基礎教育水平可見一斑。無論是幼兒早期教育還是小學教育,巴奈特地區的學生表現均高於倫敦及英格蘭的平均水平。在2013年的評估中,亞裔學生毫無疑問的成為在KS2階段成績最好的學生,高於巴奈特地區平均學生成績6%。在GCSE階段的教育,巴奈特區的學生所取得的成績也遠超出倫敦及英格蘭平均水平。如果以在GCSE考試中至少5門科目(包括英語和數學)中取得A*-C的比例作為參考標准,那麼巴奈特區在全倫敦名列第五,全英國名列第六。在這些優秀的學生中,又是哪些學生的表現最為突出呢?根據2013年的調查,在占當地總學生比例2%的華裔學生中,有92%的中國學生在GCSE考試中至少5門科目(包括英語和數學)中取得A*-C的,也是該地區成績最為突出的學生群體。

如此優秀的校區一定是想讓孩子就讀公立學校家長們的最佳選擇之一。做為倫敦人口增長率最高的區,對學校的需求也日益增長。由於巴奈特區學校多為男子學校、天主教會學校及選擇性學校,2010年,曾有居民因女兒沒有學校就讀且沒有得到政府及時的幫助而投訴區政府,並獲賠£2,500。這位母親寫到:除非我的女兒是男孩或者天主教徒或者通過了選擇性學校的考試,否則沒有學校接受她入學。為了使適齡學生都能進入理想的學校,巴奈特區正在逐年增加招生人數。

在結束11年級的課程後,巴奈特區中74%的學生進入A-Level接受教育,24%的學生選擇進入學院接受高等教育。在KS5階段,12及13年級學生的平均分數是719分,高於倫敦及整個英格蘭的平均水平。

2013年底,巴奈特地區迎來了英國的第一所中英雙語全日制小學馬可波羅學校(The Marco Polo Academy),該學校於2014年9月正式開學,招收4至11歲的學生,為學生提供中西融合的教育。

優秀私立學校介紹

Mill Hill School 米爾希爾中學

地址:The Ridgeway, Mill Hill Village, London NW7 1QS

Email:office@millhill.org.uk

電話:020 8959 1176

建校時間:1807年

學校類型:私立男女混校

招生年齡:13-18歲

在校人數:656

學費:走讀:£6,082每學期

周住校:£8,168每學期

全住宿:£9,609每學期

學校特色:

  • 大部分學生來自白領家庭及經商家庭。
  • 學校有很多國際學生及來自不同種族背景的學生。
  • 在校生中有49位學生的母語不是英語。
  • 學生學術成績優秀,偶爾達到優異水平。
  • 學生的課外活動豐富,這有效促進了學生的個人發展。學生在體育、演講、表演、音樂等方面表現優秀。

King Alfred School, London 阿爾弗雷德國王學校

地址:Manor Wood, North End Road, London NW11 7HY

Email:admissions@kingalfred.org.uk (Registrar & Marketing-聯系人Linda Fraser)

電話:020 8457 5200

建校時間:1898年

學校類型:私立走讀制男女混校

招生年齡:4-18歲

在校人數:625

學費:走讀:£5,301每學期

學校特色:

  • 學生多數來自藝術家庭、白領家庭及經商家庭。
  • 在校生中有87位學生的母語不是英語。
  • 學生來自多元的文化背景。
  • 學生在音樂、藝術、體育等方面表現優秀。

St Martha’s Senior School 聖瑪莎女子高中(北京有辦事處)

地址:Camlet Way, Hadley Wood, Barnet, Hertfordshire, EN4 0NJ

Email:office@saint-marthas.org.uk OR admissions@saint-marthas.org.uk

電話:020 8449 6889

建校時間:1903年

學校類型:私立天主教走讀制女子學校

招生年齡:11-19歲

在校人數:255

學費:走讀:£4,345每學期

學校特色:

  • 學生多數來自周邊地區,多數來自白領家庭及經商家庭。
  • 在校生中有7位學生的母語不是英語。
  • 學生在國家級化學比賽、數學比賽中取得優秀成績。在演講、戲劇表演方面表現優秀。

Keble Preparatory School 基布爾預備學校

地址:Wades Hill, London N21 1BG

Email:office@kebleprep.co.uk OR admissions@kebleprep.co.uk

電話:020 8360 3359

建校時間:1929年

學校類型:私立走讀制男子學校

招生年齡:4-13歲

在校人數:219

學費:走讀:£4,490每學期

學校特色:

  • 在校生中有25位學生的母語不是英語。
  • 學生來自多元的種族背景,多數為學校方圓10英裡內的經商家庭及白領家庭。

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓

在上一篇《投資50萬美元 全家移民西雅圖》 的文章中,我們從美國投資移民的角度,介紹了西雅圖Lenora街大樓項目作為EB-5投資移民項目的優勢所在。其實,作為難得的美國房產投資項目,西雅圖Lenora街大樓項目身上還具有不少的投資潛力待發掘,例如,當前美國硅谷人才不斷流向西雅圖,就為當地的房市發展注入了充足的動力,且看居外網為您慢慢講解。

生活成本太高 硅谷人才不斷湧入西雅圖

2016年2月,總部位於舊金山灣區山景城得谷歌公司(Google)宣佈,他們將把在西雅圖柯克蘭(Kirkland)的工程師團隊規模擴大一倍,全新的18萬平方英呎的辦公空間將給超過400名谷歌工程師提供工作所需場所,至此,谷歌已有超過1900名員工在華盛頓,一半以上都在西雅圖的柯克蘭園區工作。

然而,谷歌加大在西雅圖的人員規模並不是單獨的個例。據美國專業媒體報導,近兩年有越來越多的硅谷人才流失,他們大部分的下一站大多都選擇在西雅圖!據悉,美國硅谷人才不斷流入西雅圖,很大一部分原因在於當地生活成本持續高漲!以谷歌為代表的硅谷人才更希望在西雅圖這樣生活成本較低的城市中為此更好的生活質量。以公寓租金為例,當前舊金山一居室公寓的平均租金為3620美元,相比之下,西雅圖只要1600美元,差距相當明顯!

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
西雅圖谷歌辦公園區所在地柯克蘭實景圖
下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
西雅圖谷歌辦公園區實景。越來越多硅谷人才湧入西雅圖,將為當地房市發展注入強大動力
下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
2015全球各大城市生活成本排行(資料來源:美世諮詢)
下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
在西雅圖,除了谷歌,零售業巨頭亞馬遜公司的辦公園區距離Lenora街大樓項目僅有幾個街區,硅谷人才的大量湧入,將大幅加大住宅需求

關於美國各城市生活成本的情況,還可以從世界知名諮詢公司美世(Mercer)每年發佈的全球各大城市生活成本排行(Cost of Living City Rankings)中得到印證。該排行對逾200種商品和服務的價格進行比較,並考慮了住房的租金成品,是世界權威的關於全球各大城市生活成本的排行。在2015年的排行中,西雅圖排在全球106位,而作為國內買家最為青睞的美國城市,紐約(16)、舊金山(37)、洛杉磯(36)、芝加哥(42),統統比西雅圖要高出不少!

下一個美國買房的熱點城市:西雅圖!

國內買家在計劃到美國買房投資時,該地區的投資潛力是必須重點考慮的因素。這也是舊金山、洛杉磯、紐約這些傳統的、成熟的華人聚集地這幾年備受國內買家青睞的原因。然而,當舊金山、洛杉磯等地的生活成本不斷上漲、房價已經恢復並超過經濟危機之前的高點時,國內買家必須尋找的新的投資窪地。基於當前美國各個城市的發展情況,西雅圖是最有可能成為下一個最受國內買家青睞的熱點城市!

除了上面提到的西雅圖在生活成本上的優勢外,當前西雅圖與舊金山、紐約等熱門城市的房價差距也是不得不考慮的重要因素。根據居外網最新美國房價數據顯示,2016年1月,西雅圖的成交中位數為36萬美元,而舊金山、洛杉磯的分別為64萬、53萬美元。這幾大都市中熱門城區的房價對比中,舊金山、紐約的熱門區域如舊金山市、硅谷、曼哈頓的房價遠超於西雅圖!在西雅圖屬於高檔富人區的貝爾維尤(Bellevue)60萬美元的中位價僅有舊金山、硅谷中位價的一半!

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
這幾大都市中熱門城區的房價對比中,舊金山、紐約的熱門區域如舊金山市、硅谷、曼哈頓的房價遠超於西雅圖

當舊金山、洛杉磯的房價已經恢復到經濟危機前水平,讓美國民眾都難以承受的時候,諸多硅谷人才逐步流向西雅圖也就理所當然!最新的西雅圖房價漲幅也說明了這點,2016年1月,西雅圖的成交中位數同比上漲15.1%,遠高於美國其他都市區的漲幅,如下圖。

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
2016年1月,西雅圖的成交中位數同比上漲15.1%,遠高於美國其他都市區的漲幅

作為西雅圖最新的優質房產項目,Lenora街大樓項目優越的地理位置和項目特性,能充分享受以上提及的各種便利,擁有極大的投資潛力。

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
Lenora街大樓項目位於美國華盛頓州西雅圖市中心的Belltown(貝爾鎮),是一座集住宅、零售和高檔辦公為一體的開發項目
下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
Lenora街大樓項目所在地周邊,不僅匯聚了眾多時尚餐廳、精品店、藝術館,更是諸多大學的所在地,如西雅圖藝術學院(Art institute of Seattle),Antioch大學,Argosy大學等
下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓
儘管Lenora街大樓項目還在籌建中,但已經贏得客戶信賴,目前已經與單一租戶簽署租賃合同,施工完成後,將入駐整幢大樓

關於Lenora街大樓項目

作為美國EB-5投資移民項目,Lenora街大樓項目是集住宅、零售和高檔辦公為一體的開發項目,其中24層為住宅,寫字樓共9層,一層為零售店,還帶有5層地下停車場。更多細節資訊,可點擊查閱。

選擇西雅圖Lenora街大樓項目 收穫美國綠卡與房產投資雙豐收

 

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該不該恐慌?經濟學專家教你多角度看舊金山灣區房地產市場發展

在去年11月發布的2018年太平洋聯合公司房地產經濟預測中,我們談到未來幾年舊金山灣區房地產市場的發展狀況。已呈現的主題是舊金山灣區技術發展的“正常化”及其對房產銷售與價格上漲的潛在影響。結論表明,房地產市場有望正常化,房價與銷量繼續穩定但緩慢地增長。未來三年的房價累積增長率有望達到10%。

2015年11月作出預測之後,金融市場的波動性讓我們脊背發涼,給我們提出了諸多關於未來的問題。

是什麼造成了股票市場的波動?

金融市場的波動主要來自於原油價格下跌。一月份的頭三個星期內,石油期貨價格下跌了27%。在過去兩年中,每桶石油的價格從100美元降至27美元。非常驚人!石油價格下跌的主要原因是全球市場上原油的供給過量,且美國的石油生產繁榮發展。在下列圖表中,美國(藍色線)是目前全球最大的石油生產國。石油產量的增長已達到歷史最高水平,2014年7月到2015年7月,共增加石油100多萬桶。

2014年美國與其他五大石油生產國

同時,其他石油生產國並未因為供應過剩而按比例減少產量,按比例調整產量是他們調控價格的常用方式。石油輸出國組織(OPEC)正在就限制生產的問題進行激烈談判,努力防止石油價格繼續走向錯誤方向。但是,OPEC國家對影響力與市場份額的競爭日益激烈,導致他們的石油產量不斷提高。因此,預計在未來幾年,供給過剩的情況會持續存在,市場需要一段時間進行調整。

但是,值得一提的是,快速的資金增長與技術進步使投資者稍有風吹草動就會立即轉移資金。例如,有預測認為美聯儲會調高利率,這導致那些希望快速得到回報的人將資金轉移到銀行,期望獲得更高的利率。但是,由於利率並未變化且實際上有所下降,他們又將資金從銀行中轉移出來。這是導致市場波動的另一個原因。

這種波動性與對新興市場不良的經濟效益的恐慌心理,導致對美國貨幣面值(例如國債)的需求持續增加,致使美元表現強勁。強勢美元對我們的貿易伙伴不利,且它在國外的增長進一步放緩,進而對美國經濟造成負面影響。好消息是,美元已經開始略微走弱,這可能有助於消除人們的一些恐慌心理。

中國的發展如何?

一些人認為原油供應過剩是由於中國石油需求量降低。但是,過去幾十年內,中國的消費量始終保持強勁的增長勢頭。盡管近幾年的年度增長速度有所減緩,但中國對石油的消費量仍繼續增長。需要注意的是,中國在過去這段時間內經歷了大範圍的工業化過程,隨著工業化達到一定的水平,最終消費量自然會放緩。但中國經濟仍以6%到7%的驚人速度強勁增長。另外,石油消費量降低的主要原因是中國經濟正從主要依賴建築業與工業增長轉變為依賴服務業增長。中國人比過去更加富裕,且他們的消費性開支正在增加,從而促進了服務業發展。收入與就業也在穩固增加。

我們應當感到擔憂嗎?

盡管市場存在波動性,但最近美國的經濟數據體現出了持續增長的勢頭。最重要的是,就業保持強勁增長。上一次的就業報告顯示,失業率降至5%以下(考慮全職就業),有更多人參與到勞動力之中。此外,人們的工作時間延長,且更願意為追求更優的待遇而跳槽。這意味著約翰伯恩斯在11月的預測中所討論的薪酬壓力正在逐步成為現實。

加利福尼亞州仍然是全國就業率增長最快的州。12月份增加崗位60,400個,2015年新增工作崗位達到驚人的459,400個。這標志著加利福尼亞州連續第四年增加工作崗位數量超過400,000,這也是全國最大的就業增長率。下列圖表顯示了技術領域的同期變化,該領域的就業率仍以5.2%的增長速度增加。

加利福尼亞州技術領域就業率

但是商人與消費者對經濟發展態勢持不同的態度。消費性開支占GDP的70%,其一月份的數據令人印像深刻。較低的原油價格與低通貨膨脹有助於零售額增長,且不僅僅有利於新車的購買。還有一些收入增長的跡像,且按揭利率持續走低。這對美國的消費者來說都是利好消息。

另一方面,商人更關心未來。強勢美元不利於美國對海外的貿易。由於海外需求降低與市場的波動性,商人表現出信心不足,並預測就業率的增長將放緩。但是,根據一月份的數據很難得出任何有關未來一整年的結論,特別是在國內某些地區冬季遭遇惡劣天氣的情況下。總之,已得出很多國家層面的經濟指標報告,但是按地區分解的指標顯示,幾年來西部地區的表現優於其他地區。房地產仍然是地方經濟與國家經濟中的亮點。

2016年二月我們何去何從?

在舊金山灣區,我們一月份的數據結果良好。加利福尼亞州房地產經紀人聯合會的一月份報告顯示,該地區獨棟家宅的價格仍比去年同期有所增加,且增長率保持為兩位數。太平洋聯合公司的房地產專家報告了類似的價格增長率,公司出售房產的平均價格比去年同期增長了13%。根據加利福尼亞州房地產經紀人聯合會表示,獨棟家宅的銷量也有所增加,比去年增長近7%。太平洋聯合公司的專家指出,過去一年的銷量形式良好,且今年一月份銷售的房產數量比去年同期高15%。此外,由於消費者金融保護委員會制定了新的條例,很多客戶面臨延期,銷售推遲到春季。

但是,並非所有的價格區間都面臨相同的情況。初始數據顯示,定價低於150萬美元的房產活躍度比定價在200萬到500萬美元的房產活躍度更高。支付能力仍然是舊金山灣區主要考慮的問題,較低價格區間的房產會受到有利的按揭利率的支持。

實際上,讓每個人頭疼的問題仍然是房產存量緊缺。太平洋聯合公司今年開年50天內掛牌上市的房產數量降低了9%。這是舊金山灣區房產存量嚴重不足的第三個年頭,聖羅莎(葡萄酒鄉)這樣的市場房產供應量還不足半個月的量。但是,太平洋聯合公司的專家表示,春季可能會提供一些機會,更多的房產有望掛牌上市。有關獨棟家宅的數據也表明我們在東灣與舊金山地區可能有更多的房產可供出售,這兩個地區去年12月的房產供應量增長率超過23%。聖何塞新的可供出售的房產增長緩慢,同期內僅增加了5%。

關注點是什麼?

2015年的預測中,我們也談及IPO估值的“正常化”,且對於逐漸缺少事實依據的的估值,我們不確定未來會出現什麼情況。現在仍然很難預測這些“獨角獸”將會在哪裡著陸。換句話說,投資者對於“獨角獸”還有多大的胃口?

我們知道,從去年開始,股票市場已下跌了10%。

股票市場的波動性

可能會持續一段時間,因此很難預測它將會穩定在什麼水平,但我們暫時預料到了一些回落。舊金山灣區的問題源於該地的房地產市場對於股票市場財富的影響相對國內其他地區來說更加敏感(此前南加州大學的理查德·格林(Richard Green)的學術研究已經證實了這一點)。

這意味著如果股票市場穩定在比去年更低的水平,我們可能會在今年晚些時候出現疲軟狀態。但並非所有價格區間都會出現這種疲軟狀態,主要會影響價位在200萬美元到500萬美元的房產銷量。較低價位的房產仍會受益於強勁的就業增長、有利的按揭利率以及年輕買家對更實惠的房產的需求。定價高於500萬美元的房產銷量所受到的影響也會較小,因為這些買家的財富更加多樣,對於股票市場運轉的依賴性更小。

總之,我們今年在舊金山灣區的房地產市場取得了開門紅。股票市場的波動性將持續一段時間,但該地區基本經濟因素仍然保持強勁。不考慮一些意外的市場變化,我們預計未來三年房價累積增長率為10%,當然與過去幾年相比,這要結合“正常化”的理念。

原文由來自太平洋聯合經濟學專家塞爾瑪·海普(Selma Hepp)撰寫。塞爾瑪·海普是太平洋聯合負責商業信息的副總裁。她此前曾在Trulia擔任首席經濟師,在加利福尼亞州房地產經紀人聯合會擔任高級經濟師,在全國房地產經紀人聯合會擔任經濟師兼公共政策與房主經理。她曾在紐約州立大學(布法羅)主修經濟學,並取得文學碩士學位,在馬裡蘭大學研究都市與區域規劃和設計,並取得博士學位。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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任大砲:美國800萬套房子中700萬套是二手房

自去年樓市進入「互聯網元年」以來,房地產市場生態鏈上的每一環節幾乎都與互聯網緊密掛鉤,包括項目開發、營銷銷售、物業服務各個方面,均納入「眾籌」「花樣營銷」「智能化」等多類互聯網元素,大房企開啟轉型模式,小房企紛紛緊跟。

對此,任志強現場炮轟「真正做房地產的我沒有看見轉型了」。

他舉萬科為例,轉型的收益加起來才100億,可是今年銷售額卻超過2500億,轉型成果何談。當有評論表示「致力於轉型的房企50%收益都要來自於非地產行業」,任志強回應稱非地產行業本來就和地產沒有關係。

「很多人講半天互聯網+,卻沒搞清楚到底是互聯網加房地產商,還是房地產加互聯網的本質問題,」他炮轟道,「互聯網的東西都是虛擬的東西,一定 要嫁接在實體的東西上,然後才能把人與人互聯互通,所有的都有基礎,都要有根,根就在房地產。不管互聯網能夠幫助解決多少問題,但是互聯網蓋不出房子來, 房子還要靠建築工人去建起來。」

互聯網之熱帶來兩個房地產現象:一是眾籌,二是虛擬看房。面對興起一兩年卻已蔓延至各個角落的眾籌熱,任志強對目前國內還未出台相應法律,以至於業內經常出現詐騙案表示擔憂。

而虛擬看房,他表示早在七年前美國就已經有了,由於美國除了新建房可用期房交易,預售和其他的房子都必須是裝修好的,800萬套房子中可能有700多萬套是美國二手房,新房比例非常小。

他表示虛擬看房對市場的影響微乎其微,「真正用這種技術產生交易的不到20%。最能產生交易的是什麼?還是價格。」

此外,談到當前90、95後崛起、租房成為一大趨勢,形成對新房市場的擠壓,任志強表示,所有的租房房源從哪兒來是一個問題。「德國是所有發達國家裡面住房私有化率較低的,大約佔到46%左右。

換句話說,50%以上人是租房子的。但是房子從哪兒來呢?德國最重要的是租房合作社,其中17%是政府提供的房源,類似於像保障性住房;還有一 大部分是機構提供的房源,比房地產公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是個人提供的。」他用德國的例子來說明,不存在憑空的租房房源,租房仍需要 買賣房市場這個上游。

 

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(據東方網)

關於英國房產和購買出租房想說的一些話

2015年在美國12個活躍大都市區,倒二手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值,達到11%。與此同時,房屋倒賣者的數量達到11萬左右,創2007年以來最高紀錄。

金融危機前的場面又回來了。美國一些熱門房地產市場上,倒賣美國二手房賺快錢的買賣日漸興旺。

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示,2015年在美國12個活躍大都市區,倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值,達到11%。與此同時,房屋倒賣者(包括個人和實體)的數量達到11萬左右,創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰,從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為,在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示,剔除翻修和交易費用,每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元,創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場,每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費,倒賣二手房的投資回報率為45.8%,2014年的這一數據為44.2%,2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%,此前曾連續四年下跌。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額比重最高的州及其佔比

  • 內華達州 8.8%
  • 佛羅里達州 8.0%
  • 阿拉巴馬州 7.4%
  • 亞利桑那州 7.1%
  • 田納西州 6.9%

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高,但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套,是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣,即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)認為,這表示房地產市場的信心正在回升。他說,倒手房產的小資金增多,有可能意味著市場投機過度,但2015年不屬於這種情 況,「2015年倒手的房屋,平均買入價比預估市值低26%,重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。路透社援引Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說:「倒賣房產的人數增加,一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹,讓買家更難負擔得起,加大房地產市場出現泡沫的風險。」

路透社2月24日發佈的一份調查顯示,儘管預計美聯儲可能繼續加息,美國房價今年可能依然上升5%,與去年漲幅相同。今年1月,美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示,2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%,2018年預計將上漲3.5%。

 

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(據界面網)

英國平均房價突破30萬英鎊 七成民眾買房難

《中國香港01》報導,英國樓價首次升破30萬鎊,更多人買樓投資。民意調查發現,74%人認為比上一代更難買樓,這給許多人帶來很大的壓力,尤其是年青人。年青人更要頻密搬家,一直未能安頓下來。

住宅網站Rightmove指出,英格蘭與威爾斯的住宅售價升破30萬鎊(336萬港元),按年升7.6%,10年累積升幅達5成。

英格蘭與威爾斯的住宅售價升破30萬鎊(336萬港元),按年升7.6%,10年累積升幅達5成

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當地物業公司負責人Kevin Shaw指出,今年樓價升勢明顯,特別多人趕在印花稅加3個百分點前買樓,用於投資或增置第2個住宅物業。英國4月1日加物業稅,多人趕在此前投資或放售,令倫敦樓價較上月升11%。

關注組織Shelter訪問2000人,50歲以下受訪者中,74%人認為比上一代難以買樓,25至34歲的年青人更要經常搬家,比起長者頻密一倍。Shelter認為英國住屋問題已響起警號,很多人可能會一生都不能安頓下來。

 

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(據鉅亨網)

達1149個單位 新加坡房價下滑促使私宅銷量去年回升

受房價下滑推動,有地私宅的銷量去年回升至2013年的水平。儘管如此,分析師認為,較低價格不會使需求顯著增加,今年的需求大致上會和去年持平。那新加坡房產多少錢

根據市區重建局的數據,有地私宅的價格去年下滑了4.4%,銷量則在同一時期增加了將近兩成。

市建局房地產資訊系統(REALIS)的數據顯示,去年共有1149個有地私宅單位售出,比前年的962個單位多。

2013年,售出的有地私宅單位共計1389個。

過去10年來,有地私宅的銷量從來沒有少過2000個單位,直到2013年政府實施總償債率(TDSR)限制房貸後,銷量才首次跌破這個界線,更在前年跌至少過1000個單位,唯有在去年才稍有起色。

有些發展商在市場稍有起色之際,準備順勢推出幾個項目。例如,加冷發展(Kallang Development)準備在5月開始,陸續推出排屋項目水鄉(The Springside)第11至第13階段的114單位,價格從270萬元起跳。該項目位於三巴旺一帶,發展商說,前10個階段的單位已經售罄。

凱德集團(CapitaLand)早前發佈業績時說,有地私宅項目Victoria Park Villas預計可在上半年推出。該項目位於加冕路,共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

萬國公司(Bukit Sembawang)也考慮在下半年推出位於宏茂橋的有地私宅項目豪景山(Luxus Hills)第八階段的30至40個單位。

該項目發展商說,目前正在售賣的第七階段單位,已售出超過六成。這個階段包括28間排屋與四棟半獨立式洋房,價格從282萬元起跳。

根據統計,去年有地私宅買家普遍購買的房子多數介於300萬元至400萬元。

購買第10區(阿摩、武吉知馬、荷蘭路、東陵)豪宅的買家,則願意付500萬元以上的價錢。數據顯示,以私宅地址註冊的買家所買的101個第10區單位中,有76個單位的價格在500萬元以上。

買家仍相當謹慎

需求不會顯著增加

智信研究與諮詢總監王伽勝受訪時說:「合理的價格水平已經出現,但我認為這不會顯著增加需求。買家仍然相當謹慎,而且市面上有很多選擇。」

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說,房貸限制仍然是抑制市場的主要因素。此外,他注意到,一些銀行的估價師的態度越來越保守,對有地私宅的估價有所調低,以致可借貸的款項隨之降低。

他說:「這意味著銀行不喜歡這種風險,願意借的錢不多。房地產市場是靠銀行貸款來運作,銀行的這種想法會影響市場的估價。」

 

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(據聯合早報)

美國2月二手房銷量大跌7.1% 創三個月新低

新浪美股訊 北京時間21日晚路透社稱,全美房地產經紀商協會(NAR)週一發佈的數據顯示,美國2月二手房銷量環比下降7.1%,年化總數降至508萬套,創三個月新低,遠遜於市場預期。這可能是看似穩健的美國房地產市場出現麻煩的一個警告信號。

全美範圍內,二手房銷量普遍大幅下跌,其中東北部地區銷量銳減17.1%。

報告顯示,2月美國二手房售價中值同比上漲4.4%,至21.08萬美元。雖然勞動力市場的收緊開始推動工資加快增長,從而對房價起到支撐,但可售住房的相對缺乏仍然是個挑戰。

報告顯示,2月美國二手房庫存環比增長3.3%,至188萬套,按2月份的銷售速度計算,需要4.4個月的時間才能售完。

 

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(據新浪財經)

美國二手房倒賣火爆 金融危機前的房地產熱又回來了

2015年在美國12個活躍大都市區,倒二手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值,達到11%。與此同時,房屋倒賣者的數量達到11萬左右,創2007年以來最高紀錄。

金融危機前的場面又回來了。美國一些熱門房地產市場上,倒賣美國二手房賺快錢的買賣日漸興旺。

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示,2015年在美國12個活躍大都市區,倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值,達到11%。與此同時,房屋倒賣者(包括個人和實體)的數量達到11萬左右,創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰,從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為,在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示,剔除翻修和交易費用,每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元,創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場,每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費,倒賣二手房的投資回報率為45.8%,2014年的這一數據為44.2%,2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%,此前曾連續四年下跌。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額比重最高的州及其佔比

  • 內華達州 8.8%
  • 佛羅里達州 8.0%
  • 阿拉巴馬州 7.4%
  • 亞利桑那州 7.1%
  • 田納西州 6.9%

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高,但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套,是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣,即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)認為,這表示房地產市場的信心正在回升。他說,倒手房產的小資金增多,有可能意味著市場投機過度,但2015年不屬於這種情 況,「2015年倒手的房屋,平均買入價比預估市值低26%,重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。路透社援引Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說:「倒賣房產的人數增加,一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹,讓買家更難負擔得起,加大房地產市場出現泡沫的風險。」

路透社2月24日發佈的一份調查顯示,儘管預計美聯儲可能繼續加息,美國房價今年可能依然上升5%,與去年漲幅相同。今年1月,美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示,2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%,2018年預計將上漲3.5%。

 

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(據界面網)