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今年8月11日，人民幣貶值對全球市場造成另一輪衝擊。在人民幣貶值的同時，許多其他貨幣也跟著被拋售。

另一方面，隨著美國經濟逐漸復甦，以及美國聯邦儲備局預計將會加息，結束將近十年的低利率環境，近幾年美元匯率變得更堅挺。這增加了美國資產的吸引力，造成新興市場流失了顯著的資金，也造成它們的貨幣兌美元走軟。

貨幣波動會對投資者購買海外房地產的投資胃口造成影響，因為匯率上的改變可能對投資者的持有成本和投資回報帶來顯著的影響。那麼，最近的貨幣波動是否會影響外國投資者對新加坡房地產的投資胃口？

為了回答這道問題，我們查看了新加坡非有地私人住宅房地產的外國買家資料。外國買家排行榜上的前三甲依次是：中國買家、印度尼西亞買家，以及馬來西亞買家。根據過去五年的私宅買賣禁令資料，外國人購買的新加坡私宅佔整體交易量的12％。這些外國買家交易當中，32％來自中國、27％來自印尼、13％來自馬來西亞。

過去五年，印尼盾和馬來西亞令吉兌新元的匯率分別下滑了47％和17％，但中國人民幣兌新元的匯率卻上揚了9％。對印尼投資者而言，印尼盾兌新元貶值，已在很大程度上削弱他在新加坡房地產的購買能力。如果單是從匯率的影響來看，印尼投資者今天投資新加坡房地產的成本，已比五年前高出47％。

與此同時，他還需要支付高額的額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty，簡稱ABSD）。自2013年1月起，外國買家在支付買方印花稅（佔購買價格的約3％）之上，還得支付佔購買價格15％的ABSD。

從2012年第一季至2013年第二季這六個季度，印尼買家在新加坡購買的非有地私人住宅單位共計1289個，中國買家則在同期購買了1084個單位。然而，自印尼盾貶值以來，印尼買家購買的單位已下滑，在2013年第三季至2015年第二季這八個季度裡，僅購買了509個單位，低於中國買家同期購買的819個單位。

今年第二季，我國買家所購買的新加坡單位環比增長42％，不過他基數較小，所購買的單位總數從第一季的59個單位上升至89個單位。馬來西亞買家購買的單位則從第一季的15個，上升至第二季的39個。不過，印尼買家購買的單位則持平，在今年第一季和第二季皆保持在31個單位。

這樣的數據顯示，外國買家在新加坡購買的住宅單位交易量，會與新元兌外國投資者本國貨幣走高呈反比關係。也就是說，外國貨幣兌新元貶值得越多，外國買家的購買能力就會越低，這也會直接影響他們對新加坡房地產的投資胃口。

那麼，最近的貨幣波動可否為新加坡房地產市場帶來更多的外國購買興趣？這就要看投資者對本國貨幣和經濟前景的期望如何了。譬如，如果中國買家期望人民幣會繼續貶值的話，我們就可能看到資金進一步從中國流出，一部分可能會進入新加坡的房地產市場。

然而，這並不會會造成新加坡房地產價格顯著上升，因為新加坡樓市的市場情緒依然持續低迷，而利率也看漲。

對外國投資者而言，投資房地產為貨幣避險有很大價值。譬如，一名印尼買家可能在2012年中，在新加坡購買一間價值500萬新元的房子。假設他當時以現金付清了這筆款項，當時的匯率是1新元兌7344印尼盾。若加上所有購買成本，如買方印花稅，他的買房成本大概是414億印尼盾。

至今，新元兌印尼盾的匯率已上升約33％，也就是1新元兌9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季，新加坡私宅價格下滑了約2.5％。

就算這名印尼投資者現在減價以488萬新元把房子賣了，並支付4％的賣方印花稅、2％的經紀費、2500元的律師費，他仍能收回458萬新元。以現在約1新元兌9771印尼盾的匯率計算，他能拿回448億印尼盾，獲得約8％的名義潤利。以上計算假設所有過渡性費用和相關稅費等同於租金收入。

在貨幣波動之中，新元保持穩定，即使新加坡房地產價格走低，這也為房地產外國投資者創造了有利可圖的環境。然而，匯率只能算是海外投資考量中的一個因素。其他的因素包括稅率、國內經濟環境、市場透明度、投資出發點等，也都是投資者選擇出國投資的重要因素。

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（互聯網資訊綜合整理）